中海地产南京凤凰街项目前期定位报告章3

第二章市场环境分析第一节宏观政策环境一、国家经济发展形势及宏观房地产市场形势从近几年的经济发展情况看，国民经济发展总体形势较好，国内生产总值保持持续增长，物价稳定，居民消费价格总水平不断上涨，国家经济处于平稳快速的增长阶段。目前房地产业已经发展成为我国经济发展的一个重要支柱产业，房地产市场体系已经基本形成，房地产业增加值占GDP的比重也已上升到一个不可或缺的地位。为了控制房价过快增长，抑制投资过热，国家连续出台了两次“国八条”，然而房价上升之势依旧不减，之后“国六条”应运而出，表明政府整治房地产行业的决心。二、相关房地产政策本项目可能产生的影响【可能的不利影响】“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。”该条政策将会对大面积住宅的市场供应造成影响，抑制消费者购房信心。对本项目而言，须解决大体量的高端住宅供应通过规划审核这一问题。“加强拆迁计划管理，合理控制城市房屋拆迁规模和进度。”拆迁进度和规模的控制是否得当，很大程度是影响本项目能否顺利发展完毕，获得预期效益的关键。营业税的征收增加了短期投机者的交易成本，同时对长线投资者的信心也有一定程度的影响。对首付比例的提高一方面控制了投资性购房者的数量，另一方面也促使购房者对面积的追求更加理性。近期南京取消了对产权式商铺销售许可证的发放，这使得商业地产又丧失了一个的经营和销售的途径，而本项目商业面积较多，这一政策的实施，无疑增加了该项目商业运作的难度。【可能的有利影响】大户型供应减少，市场机会凸现。面对政策调控力度的加强，众多开发企业纷纷将产品面积调整到90平方米以下。而从南京上半年市场供销情况来看，大面积户型产品供销两旺，城中片区更是出现供不应求的局面，因此本项目的市场机会大幅增加。随着拆迁规模的进一步控制，政府对市区拆迁土地的出让将越来越谨慎，本项目土地资源稀缺的优势将进一步凸现。二手房交易的成本的增加间接被转嫁给购房者，在一定程度上促使很多购房者转向商品房市场，如何增强本项目的市场关注和优势，成为吸引这部分客户的重点。三、小结房地产宏观政策调控是在固定资产投资、房地产投资快速增长，房地产价格持续居高不下，市场供应结构失衡等背景下应运而生的。之近期恶的一漠系列陆相关衬政策寒围绕旧抑制可房价昼上涨骆过快圣的目照的，缺通过距调整铜住房赛供应例结构央、住悔房转浙让环尊节对徐营业眠税及扩个人遵所得茫税额右的控喇制等距手段值打击构投机午炒房但行为缺，稳魄定住王房价胆格；框通过副对土姿地拍踪卖、燥房地丧产交拒易等启环节病中对弹开发厚企业晴的约确束，烛保证表市场缠行为翁的规棋范，嫩最终哭保障沾房地签产行对业良鸣好有贝序的双发展愈。鞠对本旬项目掌而言删，一范方面乎大体赔量高衡端住煮宅的摧规划湾审核聪、地慧块拆约迁规妙模和规进度移的控蓄制是卧必须穴解决厨的棘冶手问悟题，特另一女方面把营业读税征冈收对杏投资悠者购席房决扑策的期影响裳、个乳人住露房按坟揭贷纯款首蚕付款违比例秩的提禁高、妨产权延式商移铺的秧销售伞许可谊的停陈止发兔放等嚼数个甲政策互也和雕本项睛目息刮息相危关。滨全城苗大户偷型的痒供应的减缩餐、城锁市范虾围土遥地的理拆迁途控制声、营初业税滩和二渗手房泻交易猎所得尚税的露征收如也给水本项伐目带帮来了宗潜在侨的市滨场机溉会。诊因此罚在本傲项目渐开发腿时要盐注重杆结合我区域撑资源鸽，突杜出项馋目的镜稀缺齐和地梦段优誉势，殊尽量啦规避零宏观胞调控灭带来专的负泉面影宁响，顿将本撕项目万的区含位优乓势及床产品拾优势膝发挥买到极蔬致。领第二子节沉南京缘整体方经济绍运行手状况悟一、渠南京乓近几快年G秋DP贿总量励走势挠“俊十五趟”款以来魔南京私经济头持续梳健康凉发展姜，槐GD怎P年口均增稳幅超击过1役5%垄，增旗长速些度均防高于武全国泉和全眨省平赞均水磨平。帝二、析南京猛近几著年经扇济增开长速饲度允近年额来南车京市批经济害一直钟保持方较为殊快速摄的增申长势侧头，束从2个00罗3年棕开始厨，南生京市兰国民费生产有总值沫的涨材幅一誉直保躁持在蛮20惩%以虫上。朝三、窃南京膊近几笑年人呀均可接支配庄收入裳走势辣20摩00秧年以任来南悄京人背均可兽支配蜂收入铁不断宋增长惠，基乳本保旧持和做城市优GD绣P相数近的啦增幅薯，城宏市居注民消倍费水碑平不请断提江高。呈四、蒜南京是近几搞年人楼均居影住面咳积走朵势忌(数挡据来栏源：胜南京捏市统禽计局桂)复城市昨人均局居住驰面积长从2遍00弓0年锈的1励0.控1滤㎡风增加五到2托00灭5年池的2竟4.病3夜㎡狐，5浓年的懒时间别增长鉴幅度济达到绿14葵0%电。肢五、垮南京春整体吸经济椅运行扯情况绘小结复城市约宏观搁经济铁的高音速发遇展为咸房地全产市谊场创康造了抢良好战的经艳济环趟境，宇提供排了发用展的业有利底条件路；带经济蒙的快氏速增大长为铸南京颠市未脆来的园发展职积蓄婆了强局劲动拜力，租可以冰预见镜未来钢南京联市经赶济将苦行进斜的更演加稳扑健；慧可支杆配收侨入的争提高菊预示绿着居少民具纯有了胶更高削的购艇买力版；攻居住虾市场蜡容量驼的不够断扩搞大成朋为房慰地产辅市场殿持续美健康婆发展陵的有漂力保押障。粱第三班节笑南京恋房地乔产供提求关帽系及垦发展杀趋势报一、影房地努产投乖资虽喉受政节策影边响小玻幅波炭动，扰但依荣然保皆持增演长态墓势邮20型00校年以像来南插京房使地产晨市场纷投资轧额始贿终保供持增光长的毙态势集，投普资额距度基午本保斥持在亭GD玉P总腥量的转10处%左冷右。此20造00遗年以旺来南正京房黎地产拘投资刚持续捞保持坐较高歉的增缎幅，惩但是乳由于叠受到偷宏观索政策陶（2虾00犯5年件“有国八饥条宵”械，2松00州6年辣4月读“牲国六颤条胜”击）调事控的债影响席，在病20杠05舒年和毯20氏06险年5添月，锋房地谊产投阀资增拘幅有坏所回碧落，永但仍寺然保岭持小称幅上话涨的滩态势随。啄二、个房地阔产市瞧场逐厅步进赠入正挑规，脂呈现乖供销讨两旺旺的局骆面成20仆03缝年以键来房锡地产唱市场遭供销胸比由使20隐03蝴年的骄1：箩0.丰89湿调整明到2膏00迎5年蝶的1阻:1使.1淹～1紧.3覆这样拜正常蒸发展画的范肚围内把。南造京房饶地产蝇市场脸经过捏几年贡的发姿展逐村渐步脱入正遭轨，畜市场吸呈现茂供销槽两旺备的局氧面。钥三、笛商品喘房销凯售价馒格保野持稳凉步上派升别20宰03惰年以圆来南盈京房史地产钱销售辨均价脏保持虏上涨较的势否头，祸年平艘均增全长幅羞度为导8.探1%暗，2量00旁5年培销售谢均价嘱为4麦82晴0元值/折㎡因。专四、龙20恳06血年上德半年卧房地矿产市董场供浇应受纠政策怒影响捞有所厕回落合20勤06岭年上寿半年耳全市壮商品粒房供冒应情微况详嫩表（尚单位瓦：万生㎡励）柳指标爬商品乔房型商品熊住宅击上市间面积签同比蒸增幅阴占全筑市比烛例楚上市班面积懒同比烘增幅圈占全永市比打例砖全市苗37奇2.近92三-1始1.目55级%迫10井0%电29扮1.窗31锦-1拣1.邀07事%异10郊0%网江南清八区讯16遇8.惭17检-2剂7.截41肠%担45威.1志0%助12谦6.市26腔-3皮0.辟65枝%川43槐.3名4%间城东爪12咳.7斤8速-3摊3.馅01组%格3.堪43客%绒12知.7雾3予-3豆1.皆28银%麻4.掉37究%散河西粘44巴.3绕4可-6小2.愉55版%壳11引.8级9%雾34痒.9范7慨-6未4.奉06悬%恨12决%训城北麻46梅.5理8倦13推2.贵11杜%绸12遣.4挂9%饮42产.9锦5阿13孟6.咳69逃%瑞14触.7引4%哀城南帖24跃.5枕5千-1黄4.皱66浑%坊6.创58舌%舱18劣.4出9拉-2概9.册1%竹6.数35胜%念城中评36幸.7留2柏31则.2卧3%像9.抖85帖%没14葵.3续9画94夏.2基7%梢4.委95螺%谣江宁闷88秩.8翻7揪7.室33啄%注23递.8牛3%量66务.6倘1残3.商72份%怖22广.8矮7%开仙西争3.贫2返-8惠1.披72禽0.城86泻%日2.胡73题-8路1.屠29份0.凤94筑%揪江北宿12俱3.软56醉11锈4.边55振%膛33雁.1哭3%护98陡.4倘4轮12都1.披10啄%袜33冤.7纲9%轮受宏赵观政会策调独控的兴影响聪，2宰00买6年风上半疮年南兽京市钱商品况房供蜘应量石比去暂年同徐期下脾降了碑11案.5载5%押，商花品住即宅的绍供应决量也寺有一蚊定程医度的活下降牺。北从全锄市商袜品房滔和商爬品住徒宅的萍供应抵情况资来看并，江届宁、谁江北正板块昏的供植应量变超过津全市算50乳%的话比例板。从悟河西赌板块女情况贫来看版，市狮场供刊应同堡比减白少了秀60赢%以傲上，劈一方棍面由压于河蝇西北蹦部无朵土地滴供应少影响咳，另白一方陕面奥呜体区叫域受忘20文05肤年市矛场供涛销危天机的库影响棵，推甜盘幅蒙度减漫弱，配这两酱个原费因造绞成河脖西市锄场供减应大特幅度陪减少窑。极五、盛20碧06宪年上顶半年即预售绑商品搭房交忧易逐糊步回淋暖素20因06塞年上享半年软全市炸商品南房销旷售情娇况详秘表（同单位驻：万射㎡）痛指标词商品女房撤商品主住宅笋销售档面积剪同比消增幅永占全澡市比吓例梅销售捡面积饱同比派增幅肚占全茶市比宽例垂全市界51闯8.侧93免28艇.3拴5%招10杜0%圆43际2.始51段18采.3盾7%苗10熊0%酒江南者八区许23洪7.倦88旅8.蒙87尾%默45胖.8避4%辣20旬5.前05升8.煎62蔽%阅47宋.4局1%举城东难19疗.2搏1扭-6沉.1齿8%恼3.持7%旦18脖.8虾4丙-4欢.2寇%着4.尊36千%壮河西温98顶.6布3社43纺.2要4%科19丢.0眯1%砍88蛇.2肥7君34约.5电4%例20背.4悲1%撕城北北30滨.5衣5很-6头.2录1%揉5.数89棋%想27额.9扬-1尿1.巧81障%啦6.拥45折%饱城南粉38径.6毅2丹15猜.5匠%羞7.之44尊%波36故.4歇3筹14衰.7恩%躁8.卵42绑%滥城中剃38瞎.0猪5狸-2关7.膀77刻%伪7.竞33哗%赠21螺.0踏9泰-3浅4.轧08叫%顷37趁.3洗4%佳江宁达12看7.条18垒39拖.8开2%决24龟.5但1%坟10瑞7.粒67毒28赞.0居0%符24糖.8珍9%横仙西忙12栽.8犯2鼠22职.4骗7%逆2.拌47虾%木12抽.5劳2炼54烛.2逃%耐2.枯9%饲江北航16铅4.质16届17歪.2扶60供%险31趁.6穴3%潜11症9.议78听12牌9.堡52桥%离27叫.6喉9%些(数炭据来攀源：毁南京季市房科产局巷统计厉)蓬20集06究年上拔半年吴全市狡商品依房销产售面婆积5误18躲.9经3平畏方米叼,同威比增仿幅2娃8.魂35途%。锤销量贡增幅暮最大润的板樱块是铺河西必板块菠。城斜中板奥块由慨于销掩售价查格逐达步走挣高，存同时甘市场帅供应壮以较麦大面给积为宅主，糊受政传策影隙响较树为明令显，雕因而件出现丛市场茧销售逐回落恶的态耀势。滤五、恰展望走与小气结臭房地昆产市竭场投鸡资受惨政策盯影响许较明胖显，怀但始输终保殃持增季长的逢态势密；悔南京钞房地感产市闭场供轰销两疼旺，白销售页价格栽保持雀合理额的空氏间稳钻步上暮扬；检06舅年上挽半年甘市场始供应剑受政味策影径响有吓所回圆落，倾但是们销售剃情况遗良好橡，市四场观被望状庄态逐订步减惰弱；唐城中都板块汗供应贤面积编虽然喉保持丈90判%以无上的翻增幅容，但款是供劈不应贸求的甘局面程依然运保持的。盈第四岭节线重点哀片区念房地释产市炎场分隙析辈板块雕区位贼图（况河西扶片区校、城敬中片宇区）列一、江南京矛河西舌区域必房地呆产市翁场分弃析晌1、茅河西功板块浓简述蜜河西悉区域捞位于凡南京支主城验的西混部，椅西临北长江霜，东棋依外瞎秦淮眼河，所与南菠京老蹦城相鄙邻，哈与江够心洲姓及江鼓北新抽市区士隔江烂相望卖。彻通常籍将河嫩西板肥块又欣细化冻成三稼个子英板块哲：汉润中门拥大街密以北允为北她部，枝或称防龙江炒片区榆；汉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苦宅历门来供柔小于模求，射因此励后期筹住宅按市场划销售包压力吊较少江，各园项目刃的市仓场竞白争态香势较缸弱。纸【城况中住叹宅市对场小凳结】外城中密板块谣具有仁完善害的配涂套、志便捷训的交仗通优泥势，煌房地板产项芽目一逐向具北有良请好的拿保值设升值献特点辨；虽俯然受泽连续露两年盼宏观弊调控得的影宅响，桂20岸06捷年上时半年腊住宅士销售厅量下攀降；般但同笋期住欢宅供玩销比驶约为鲜1:厕1.浆47售，仍走表现无出供退不应添求；玩各项呀目的颂成交锡均价幻节节染攀升咐，目针前普套遍在曾80锻00读元/蛛㎡以郑上，退20飘06挽年6寺月的起住宅蔬成交盘均价壳为8售82清2元立/㎡装，部院分项象目的模销售炉单价愚已经寺超过醒万元枯；她受单级价过旺高影喝响，羡城中骡项目垒近期静开始映减少边单套坟面积琴，而飞部分乖高档容项目税则仍仇然以导大面驱积户浪型为桶主，约因此腾导致厚城中恰住宅史的畅角销面念积集碑中在黄80乔～1更20育㎡和长14转0～婆16抖0㎡押两个粒面积小区间血；馋受土踪地稀抄缺性仆因素之影响高，城开中板凝块后叼期的泳供应亩量预袄计将副逐步胞下降债，上片市项盗目数诚量也阁将有茶所减叹少，零板块彩发展贞将持博续走艰高档育路线呢；超南京算城中象板块宗住宅斑市场丧历来坊供小动于求骡，后阁期潜闷在供呀应量风约6究0万驼平方征米，幅总体坚来看班该区弃域近赏年来另住宅滥市场陕供需蛾基本利平衡柜，长下期来控看住记宅销旋售前针景良抬好。驱2、棕城中阶商业蛋物业仍市场技05店年7标月救—牢06势年7迫月城动中商街业物帐业上这市量午/销氏售量向(数址据来慰源：由南京联市房读产局棒统计宰)上05炊年7录月明—骑06灶年7我月，骂城中劣商业捎物业苍的上娘市量余超过半10吐万平打米，级销售秆量约矮为1差3万痛平米候；上团市量自多集陕中在喊06丸年1底月其—重4月南上市垂，而阁主要惧销售拔去化餐集中副在0砖5年怎底至壤06植年初盏。扔05链年7涨月磨—浩06念年7茄月城第中商慢业物失业累负计供室销比沙称添清甘贝脖师絮齿矮划登咳走善(数狼据来兵源：考南京奶市房估产局盖统计扁)萄05规年7嫁月荡—馒06垃年7玉月城速中商熊业物稳业市吴场的罚累计购供销认比变增化趋拉势，引供销辈比在都1.裂1鸟—效1.杂3之耀间轻剪微浮监动，俊可以隶看出飞城中沟商业革物业绩呈现减出供钢略大驾于求喷的态叔势。娇05吓年7讨月窑—径06第年7粪月城导中商替业物去业成滤交均喜价隔(数木据来芳源：释南京兆市房醋产局懂统计庙)必城中伟商业尼物业倒05诱年7委月犯—往06敌年7预月成杠交均重价的禁走势支来看叙，该愈片区抬商业播物业搬的价付格主沈要区袍间段刘为1固10艰00奇—阁16亮00足0元托/平使米。消【城烘中商抽业物临业市锦场小声结】年城中询商业碗物业狮市场检在过笑去一剃年约制有1喇0万宰平米玉的上唐市量挪，和袭河西户、江集宁、叹江北戏的商昂业供闸应相瑞比体旱量较陡小；协城中棉商业死物业徒过去塌一年虎销售勤量超纸过1香3万公平米衡，超冬过同恳期上仆市量给，但美累计星供销愚比约令为1及.1棉—题1.丽3，描城中爱商业肺物业寿市场示仍呈垒现出夫供大吵于求稀的态喊势；湿城中票商业哗物业征的价努格水藏平在抗全城兽来讲帮仍处味于较丸高水略平，馋成交靠均价御约为玩11编00窑0总—交16记00栗0元方/平禾米；摆3、巡城中足办公炸物业她市场腊城中茧办公穿物业寸销