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房产全程策划解码房地产可行性研究第1操作环节：成功迈出投资第一步第2操作环节：可行性研究的误区及相应对策第3操作环节：房地产可行性研究战略分析第4操作环节：设计成功的可行性研究流程第5操作环节：撰写出色的可行性研究报告书第6操作环节：如何协调可行性研究投资预算第7操作环节：从全局出发进行可行性研究使用指南可行性研究通常是一种打哪儿指哪儿的游戏，先射出箭，然后画出靶心。中国房地产发展的阶段性局限，导致市场的不确定因素较多，项目成败的回旋余地也较大．如此也罢，最危险的是可行性研究仅仅成为一纸说辞。《房地产可行性研究实战操作手册》从实用的角度总结了房地产可行性研究的要点与程序，并将之纳入整体战略设计。第1操作环节：成功近出投资第一步1．透视房地产可行性研究房地产开发项目的可行性研究是在投资决策之前对拟开发的项目进行全面、系统的调查研究和分析，运用科学的技术评价方法，得出一系列评价指标植，以最终确定该项目是否可行的综合研究。一般来说，可行性研究是以市场供需为立足点，以资源投入为限度，以科学方法为手段，以系列评价指标为结果，它通常要处理两方面的问题：第一是要确定项目在技术上能否实施；第二是如何才能取得最佳的效益（主要是经济效益）。从房地产项目开发的实际情况来看，单从建筑施工技术上讲，一般不存在一时无法突破的重大难点，无论是大跨度桥梁，还是超高层建筑，如上海市的杨浦、南浦大桥，及高达420米、

88层的金茂大厦和高达

468米的东方明珠塔就是很好的佐证。可见，关键在于投资的回报，即能否取得最佳的经济效益，并兼顾社会效益和环境效益。2、项目投资制胜第一法宝一个房地产项目在实施之前，都必须进行投资可行性分析。在该阶段，可行性分析所要解决的波特定项目成功的可能性问题。当然，一个投资方案有成功的可能性，或者说其是可行的，也并不意味着该项目是合适的。－般情况下，可行性分析要研究的不仅仅是一个方案，而是同时研交多个方案，有时几个方案都可能是可行的，而且都很可能具有吸引力。要在多个可行方案中优选出最优秀方案，研究人员只能在可行性分析的基础上，综合考虑市场、资金、风险等各方面的问题，综合评价合理取舍。可行性研究，至少要能精确地回答这么三个问题：a、这项目是可行的还是不可行的b、如果可行，可行到什么程度c、如果投资，可能遇到的最坏的情况是什么，对此应作什么打算第二操作环节可行性研究的误区及相应对策1、

项目精度标准项目内容时间（月）费用允许误差投资机会研究阶段1~3

0.2%~0.8%

30%~20%初步可行性研究阶段6

0.25%~7.5%

20%~10%详细可行性研究阶段8~16

0.2%~1.0%

<10%2、

常见误区误区一：一个标准的效益分析如果你的项目可行性研究报告十分肯定地告诉你将来能赚多少钱，而且一定能赚这么多钱，这绝不会是一份实事求是的报告。一份专业而严肃的项目可行性研究报告不可能只是一个效益标准。在可行性研究时，我们遇到太多的不确定因素。这些不确定因素使项目未来的价格及销售进程处于一种相对的不确定之中。因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分确定的，只能是一种合理的预测，而这些预测需要假定的前提，那就是期望值。可行性研究根据不同的期望值给出不同的期望效益预测。误区二：先入为主的可行性研究笔者曾考察过十多项失败的大型地产投资，发现其中大部分项目的失败都是由一些可预见的因素造成的。这些因素包括：高级别墅坐落在大型工业区内，致使别墅环境被破坏，别墅无人问津：在一个离市区测多公里的乡镇开发高层公寓，结果也是无人问津；准备在一个规划失控的农民居住区开发商住小区，结果在廉价“集资房”的冲击下半途而废；同一时间同一城市同类楼盘供应量过大致使需求短缺；建设成本远远超过预算造成资金不继；一条新建的高架桥拦腰而过使梅楼商铺优势失效；原先的商业旺地因地铁建设而大规模地拆迁，成为“被人遗望的角落”等等。在与这些项目的发展商交流时，他们对所遇到的困难通常都感叹“真没想到”，然而却是早该想到的。再看一看这些项目的“可行性研穷报告”，几乎都是同一个调子：引经据典，从各个角度描绘这个项目投资的美好前景，却偏偏不提项目投资的不利因素。这样的“可行性研究”，自始至终都是为7证明该项目是可行的，犯了“先入为主”的大忌。***先入为主的可行性研究通常是由以下原因造成的房地产投资企业的领导主观意志在起作用。往往由于“长官意志”对课题的影响，课题研究人员担心挑项目的毛病会得罪老板，于是学会了察颜观色，一切围绕领导的意思去论证。所以，为避免这种情况的发展，公司领导要多些支持，少些干预，让课题组放下包袱，按科学的路子去调查、分析。课题组人员的业务水平不过关。有些项目的可行性研究没有交给真正在行的专家去做，而是随便找一些高校的教师或在本公司里的人去完成。这样做，使课题组的智力及能力结构很不合理，要指望他们拿出一个真正可信的可行性研究报告是不可能的。有的发展商将可行性研究的课题交给一些建筑咨询机构去做，这些单位的科研实力过得硬，但由于项目对他们来说就意味着有生意可做，因而也不太可能保持中立的研究态度，除非发展商事先申明参与可行性研究的单位不能承揽本项目的工程咨询业务。有的发展商图省事，让与他合作的另一方提供可行性研究报告。这在意向接触的时候是。必要的，但要清楚的是，合作另一方所作的可行性研究只是针对自己的投资行为而做的，并不适合于现在的发展商；有时合作另一方为了争取他人来投资，可能会片面地夸大该项目的投资价值，这样的可行性研究是不可能做到中立外。3．相应对策a

加快专业化及市场培育工作，推进行业规模化与专业化，是提高可行性研究水平，确保其精度、深度、控制误差的根本保证。当前市场逐渐走向规范和成熟，日益剧烈的市场竞争成为企业加强可行性研究的外在动力。b

提高从业人员素质。这是控制可行性误差的基本保障。在某种意义上看，可行性研究人员应该是“全才”，必须具备相当的工程技术、经济、房地产开发经营、法规、税务、金融等专业知识。c

建立可行性研究数据库。当前国内房地产市场透明度还不高，可行性研究人员往往难以收集到完整和准确的市场信息（在香港，测量师在分析时，可以从香港土地注册处—一相当于内地国土房管局，查阅最近成交个案和以往物业的有关资料）。信息的缺失或误差，可能给可行性分析带来巨大误差。在这种情况下，可行性分析人员更需要加强对信息的收集、整理工作：通过去粗取精，去伪存真的过程，将市场上分散的信息整理为可用的数据。另外，有条件的企业还可加强项目后评价工作，通过分析比较，提取有用的信息，进一步提高可行性研究的实用性。第3操作环节：房地产可行性研究战略分析

分析角度一：社会经济环免对房地产市场的影响房地产业不是个孤立的行业，本书多处强调，将房地产业当作国民经济的‘喷头产业”来看待是错误的，这并不仅仅是个说法问题，而是一个最基本的认识问题：到底是房地产业带动国民经济的发展还是国民经济的成长带动房地产业的发展？如果把这个问题搞颠倒了，在形势的判断上就会出现根本性的失误。无论政府还是企业都会导致“先人为主”的决策倾向。如年代初海南、惠州、北海等地出现房地产业畸形膨胀，大起大落，都是无视当地国民经济发展情况，主次颠倒，没有摆正房地产业的位置所带来的后果。分析角度二：当地政府行政行为对市场的影响一些地方政府的城市规划及规划控制水平对当地房地产开发有着直接的影响。众所周知，在城市规划管理比较好的张家港市及江阴市，房地产开发一直处于比较平稳的状态。超前而科学的规划、有效的规模控制、严格的规划管理，使这两个城市的房地产开发避免7盲目的、一窝蜂的现象，本着配套一片、开发一片、管理一片的原则，这里的小区住宅市场基本上没有出现供大于求的情况，所有楼盘的预售成绩都很好。与此形成对比的是，不少城市的土地批出规模严重失控，房地产市场管理混乱，造成地皮炒卖现象严重，商品房供应量过大，市场价格起落过剧，地方政府规划管理不妥，给发展商们带来了很大的风险。

分析角度三：街区环境对房地产营销的影响古北新区并非上海闹市区，楼价何以如此昂贵？原来，由80年代起率先开发的第一个上海外贸区—一虹桥开发区，随着愈来愈多外商人驻办公，邻近的古北新区自然成为外商购买或租赁住宅的主要目标。区内满是豪华住宅，住户大部分是港、台同胞及外国人，所以成为上海唯—一个名副其实的境外人士居住区。这使古北新区享有很高的知名度，并自然形成了一个独特的社交圈及生活社区，区内楼宇质素又不赖，需求者多而且舍得花大价钱，故此售价及租金曾一直稳步上扬。进入1996

年以后，该小区房价虽有所下跌，但仍是国内最贵的地方。

从古北新区的例子可以看出，房地产的价值似乎并不完全取决于楼盘自身的档次和质量，还与周边的街区环境有关。正因为有虹桥开发区的发展，才产生了对古北新区高尚住宅的需求，虹桥开发区与古北新区之间明显存在著功能上的互补关系。街区功能是使房地产实现其市场价值的外在动因。****投资商自身条件考察1、考察你的经验隔行如隔山，隔山买牛难。任何一家公司都不可能对自己完全不了解的领域进行投资，房地产投资也是如此。即使是已经在房地产业内有一定资历的企业，如果该公司以前是开发市内写字楼的，如今目标投资对象是郊区别墅，那么能不能考虑呢？那要看公司的经理层里是否有具备别墅开发经验的人才，否则还是慎重为好。当然，事情并不是绝对的，当你认为“经验”这一风险也值得冒的时候，就不必在这个问题上多思量了。2、考察你的投资方式由于企业背景和实力不同，各房地产投资企业的项目投资方式也不一样。也许你的企业从来不会在建一幢楼后靠出租来获取长期回报，而是建一部分卖一部分，甚至靠预售楼盘来滚动开发，那么对那些适合于长线开发的项目和适于长钱投资的地区，你就要三思而后行了。有时候一个好项目，到了某些房地产企业手里就成了臭狗屎了，想扔也扔不掉。3、考察你的融资能力每一个房地产项目的开发都会遇到借贷和融资问题。问题是你的借贷渠道和融资渠道是否可靠，如果项目建到一半而你的后续资金又无人提供，那可要人命了。笔者见到不少这样的事情：一个建了一半的项目因为没有后续资金而停工两三年，前期成本已经上升了一半，如此就算建好了也无利润可言了，明摆着是亏本的生意。分析角度四：投资商的自身条件对营销的影响俗语说“太贵有自知之明”。房地产商在进行项目分析时是不可能不对自身的条件进行分析的。一家公司不可能什么样的项目都能开发，也不可能什么样的风险都敢去冒，所以在考察一个地区、一个项目值不值得去投资时，还必须有针对性地权衡：本公司适不适合于那个地区去投资，适不适合于投资那样的项目。第四操作环节设计成功的可行性研究流程步骤A

人员安排组合项目内容人数负责项目费用时间注册房地产估价师造价工程师市场调查和分析人员经济分析专家制作人员社会学，环境等专家步骤B：市场分析

a、宏观因素分析房地产开发商在一个国家的某个地区拟进行房地产投资时，首先要考虑的是该国的宏观因素如政治、经济、文化、地理地貌、风俗习惯及宗教信仰，有无地区冲突或战争发生的可能性。b、区域性因素分析一般来讲，项目所在国内部地区之间的发展是不平衡的，差异总是不同程度地存在，仅研究其宏观因素还不够、还必须对项目所在区域进行因素分析，这是因为：首先宏观经济对区域经济的影响程度不同，对有的区域影响大，有的区域影响小；其次区域经济发展受宏观经济的影响存在着“时滞’现象，宏观的经济现状往往要经过一段长时间以后才能对区域经济的发展产生影响，有的地区反应快，有的地区则滞后性较为明显，投资时必须加以考虑；其三国家特定的地区经济使得某些区域经济或多或少受宏观经济波动的影响，甚至形成于宏观经济趋势相反的逆向走势。我国的经济特区、自由贸易娶、保税区对国际资本依赖程度相对较低，即使在我国宏观经济调整期间，国内资金紧张的情况下，其国际资本所受影响较小，这些地区的项目受到冲击也较小。c、微观市场分析对拟投资项目所在地区的房地产微观市场的分析可以分成以下两个部分，其一是对拟投资房地产市场的分析，其二是对与投资项目同类型的物业市场分析。步骤C:

市场预测a

需求预测需求预测就是以房地产市场调查的信息、数据和资料为依据，运用科学的方法，对某类物业的市场需求规律和变化趋势进行分析和预测，从而推断出为了市场对该类物业的需求。b

供给预测供给预测就是以房地产市场调查的信息资料和数据为依据，运用科学的方法，对某类物业的市场供给规律和变化趋势进行分析，从而预测为了市场上该类物业的供给情况c

预测方法通常可以分为时间序列分析法和因果关系分析法。时间序列分析法又可分为：移动平均法，指数平滑法等；因果关系分析法可分为：线性回归法、非线性回归法、模拟法等。步骤D:

成本测算在房地产开发项目的可行性研究中，项目的成本测算是重要的一环，它由估价师会同造价工程师完成。成本测算的正确与否，如同对租售市场的预测一样，对项目的经济效益有重大的影响，但相对而言，成本测算较易把握。一般来讲成本构成包括以下四个部分：A

土地前期费：指取得合理的土地的权证，完成土地上现有建筑物的拆迁，开通施工用水、用电、道路以及完成场地平整为止所要的费用。根据取得上地方式的不同，又可分为新征土地前期费、旧区改造前期费和土地批租费三种类型。B

设计和建筑安装工程费：指完成场地的三通一平以后，从规划设计到土建工程、设备安装、装饰工程及小区配套、小区绿化结束所包括的费用。C

市政配套费：指项目开发时必须向城市市政建设所交付的配套费，主要是由于新增房地产项目所引起的水电费。步骤E：财务评价项目投资方案评价的指标一般分为两类：一类是考虑7贴现因素的动态指标，即考虑7货币时间价值因素的指标，包括净现值、获利指数、动态回收期、内含报酬事等指标。

另一类是非贴现的静态指标，即设有考虑货币时间价值因素的指标，如静态回收期、投资利润率等。在房地产开发项目的评价中一般以动态指标为主，以静态指标为辅。以下简单介绍三种常用的静态评价指标。步骤F：盈亏平衡分析盈亏平衡分析在财务管理中又称量、本、利分析，是指在一定的市场生产能力条件下，通过分析拟建项目的产出（量）、成本（本）和收益（利）之间的关系，来判断项目优劣及盈利能力的一种方法。盈亏分析的关键是找到盈亏平衡点（BPe0K－even

P0iDt）即项目达到盈亏平衡状态利润为零的点。一般来讲，在项目产出能力一定的前提下，盈亏平衡点越低，项目的盈利可能性就越大，经营安全性越好。在房地产项目的可行性研究中，所谓盈亏平衡分析指对特定的项目而言，要找出预计销售收入恰好能弥补成本时的销售量又称保本销售量。步骤G：动磁性分析敏感性分析是研究某些因素发生变化时，项目经济效益发生的相应变化，并判断这些因素对项目经济目标的影响程度。敏感性分析不仅可以使开发商了解因素变动对项目财务评价指标的影响程度，还可以使他们对那些较为敏感的因素进行认真和仔细的再研究，以提高项目可行性研究的准确性。反应敏感程度的指标是敏感系数：敏感系数=目标值的变化百分比／参数值变动的百分比例如：以售价为参数值，以项目的净现金流量现值作为目标值，已知售价增加10％，净现金流量现值增加20％，则售价的敏感系数=20％/10%=2。敏感系数可正可负。若敏感系数为负，说明目标值的变化与参数值的变化方向相反，敏感系数越大，则说明该参量对目标值越敏感，在可行性研究中对该参量的确定须越谨慎。步骤H：风险分析风险分析又称为概率分析，利用概率值来定量研究各种不同确定因素发生不同幅度变动的概率分布及对方案经济效果的影响，对方案的经济效果指标作出某种概率描述，从而对方案的风险情况作出比较准确的判断。第5操作环节：撰写出色的可行性研究报告书A、可行性研究报告的主事内容一般来讲，专业机构编写一个项目的可行性研究报告应包括封面、摘要、目标、正文、附件和附图六个部分。1、封面：一般要反映可行性报告的名称，专业研究编写机构名称及编写报告的时间三个内容。2、摘要：它是用简洁明7的语言概要介绍项目的概况、市场情况可行性研究的结论及有关说明或假设条件，要突出重点，假设条件清楚，使阅读人员在短时间内能了解全报告的精要。也有专家主张不写摘要，因为可行性研究报告事关重大，阅读者理应仔细全面阅读。3、目录：由于一份可行性报告少则十余页，多则数十页，为了便于写作和阅读人员将报告的前后关系、假设条件及具体内容条理清楚地编写和掌握，必须编写目录。4、正文：它是可行性报告的主体，一般来讲，应包括以下内容：a、概况（包括：项目背景、项目概况、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的编写入员、编写的依据、编写的假设和说明）；b、市场调查和分析；C、规划设计方案；d、建设方式和建设进度；e、投资估算及资金筹措；f、项目财务评价；g、风险分析；h、可行性研究的结论；i、研究人员对项目的建议；j、相应的附表。5、附件：它包含可行性研究的主要依据，是可行性研究报告必不可少的部分。一般来讲，一个项目在做正式的可行性研究时，必须有政府有关部门的批准文件（如规划选址意见书、土地批租合同、土地证、建筑工程许可证等）。专业人员必须依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规方能编写项目可行性研究报告。6、附图：一份完整的可行性报告应包括以下附图：项目的位置图、地形图、规划红线图、设计方案的平面图，有时也包括：项目所在地区或城市的总体规划图等等。B、可行性研究报告正文部分的编写正文部分是可行性研究报告的核心部分。内容多，较复杂。1、概况：（1）进行可行性研究的背景；（2）所研究项目的名称、性质、地址、周边的市政配套和基础设施现状，交通及周围环境等；（3

）委托方的名称、地址、法人代表、营业执照登记号及联系人；（4）受托方的名称、地址、法人代表、营业执照登记号及联系人；（5）可行性研究的目的；（6）可行性研究的编写人员名单；（7）可行性研究的编写依据；（8）研究报告的假设和说明。2、市场调查分析：要求对项目进行宏观、区域和微观的市场分析和调查，及对未来的供给、需求和价格的预测，不仅要有定性的分析，还要有定量的推导。3、规划设计方案：要求写出项目所具备的规划设计方案及建设过程中市政条件是否具备。市政条件包括水、电、煤、卫、通讯、供暖（部分地区）及道路等的配套情况，在报告中必须有这些市政条件是否具备的书面文件。4、建设方式和建设进度：专业人员可对项目的建设方式的委托提出建议或由委托方提供建设方式和进度安排，他们一旦确定则为其后进行投资估算作了准备。5、投资预算和资金筹措要求写出项目建设过程中必须发生的各项费用并逐一计算资金筹措部分，要就整个项目投资额和相应的支付时间作出融资安排。例如：自有资金、贷款和预售收入这三种主要资金来源的安排等。6、项目的财务评价：要求写出主要财务评价指标的计算结果，如净现值、现值指数、内含报酬率和动态回收期等。7、风险分析：一般要求计算出保本销售额、盈亏平衡点及对主要敏感因素在有利和不利情况下的敏感分析并计算出相应的财务评价指标。8、结论：要求写出该项目可行性研究的结论，明确说明该项目是否可行，是否具有较强的抗风险能力。9、有关建议：是专业机构的专业人员在进行可行性研究中发现的一些有利于项目获得更佳的经济效益、社会效益、环境效益等方面的建议，供委托方参考。附表：是可行性研究报告中涉及的诸多计算表，如投资匡算表、销售收入表、资金筹措表、利息计算表、现金流量表、敏感性分析计算表等。

第6操作环节：如何协调可行性研究投资预算

一些不大规范的房地产项目可行性研究报告，其中的项目投资概算只包含7项目建设的工程概算。这样算帐不好。一个房地产项目不等于一个简单的建筑物，它需要营销成本、金融成本和建筑成本，项目投资就是为了满足这些成本支出。而且，工程概算也不一定就等于发展商对项目工程建设的实际投资。在被证明星可行的前提下，边回收资金边追加投入的滚动式投资开发方式也是可以采取的，这样一来发展商在工程建设上的实际总投入就会小得多。以工程概算代替项目投资概算是极不严肃的。房地产项目的投资概算应包括以下内容：营销开支概算，包括：项目前研究及可行性研究的开支项目策划的开支销售策划的开支广告开支项目公司日常运作的开支项目及企业的公关开支工程开支概算，包括：用于工程勘探的开支用于吹沙填土、平整土地的开支用于工程设计的开支用于建筑施工的开支用于设施配套的开支用于工程监理的开支土地征用开支概算，包括：政府一次性收取的标准地价用于拆迁补偿或青苗补偿的开支影响公共设施而出现的赔偿开支金融成本开支，包括：外汇资金进入国内货币系统产生的银行担保及管理费用支出贷款引起的利息支出各项保险开支税收和行政性收费不可预见开支第7操作环节：从全局出发进行可行性研究

现实化的可行性研究前握事实上，一个好的市场营销者才是一个最好的利润创造者和挖掘者，他们致力于分析各种营销机会的利润潜力，捕捉赢利机会。这样的房屋是有目的、有针对性地建造的。优秀的房地产公司应从机构内外来纵观其业务，监视变化中的环境并抓住最佳的机会。公司营销人员的主要职责是辨别外界环境中的主要变化，通过设立早期预警系统，及肘改变营销策略，去迎接营销环境中的新挑战和新机会。消费者市场分析与营销环境分析同等重要。消费者市场包括个人和家庭、消费者在年龄、收入、教育程度、迁移状态及兴趣等方面差异极大，营销者区分不同消费者群体和细小的市场，并按照他们的需要来开发产品和服务是非常有用处的。我们应在分析消费者行为的基础上，从消费者购买心理入手，分析营销策划人员如何制定营销计划。具体来讲就是要研究如下问题：购买什么？为什么购买？购买者是谁？如何购买？何地购买？何处购买？为选定市场和制定策略而进行可行性研究在此基础上，我们应进行细致而有针对性的市场调研，进行市场分析，并选定适合的目标市场，制定产品的定位策略、产品开发和定价策略、营销渠道策略、促销组合策略及售后服务即物业管理策略。公司要对每个选定的细分市场制定产品定位策略。他需要向客户说明本公司与现有竞争者和潜在竞争者有什么区别。定位是勾划公司形象和所提供价值的行为，以此使该细分市场的顾客理解和正确认识本公司有别于其竞争者的特征。定位任务包括三个步骤：明确一些可利用的竞争优势；选择若干个适用的优势；有效地向市场表明公司的定位观念。产品是营销首要和最重要的因素，房地产产品策略需要对产品类型的选择、开发风险的选择以及开发方案的制订与效益分析作出决策。房地产产品类型可大致分为土地、住宅、公寓、购物中心和商店、工业建筑、旅馆及其他特殊用途的物业。房地产产品开发风险的选择与房地产开发资金的筹措渠道密不可分。风险和收益是成正比的，如果某一项目不能产生足够收入偿还抵押并产生正现金流量或者项目的总债务超过其价值则被认为是筹资过度，明智的办法是在准备随风险的限度内尽量赚钱，应保留部分现金和兑现性强的财产。房地产开发策略即为作出种种投资决定而事先安排的计划一一投资多少？投资哪类？何处投资以及如何着手？开发方案一般包括下列内容：开发目标、投资规模与投资额、营运费用及税费、投资收益方式与收益大小、经营期间现金流量分析。纳入整体营销方案的可行性研究一个好的房地产营销方案最终有一个好的计划书，以便在整体上把握整个营销活动。计划一般应包括以下八大内容：1、计划概要（便于决策者快速浏览）2、市场营销现状（提供背景资料）3、机会与问题分析4、目标、销售量、市场占有率、盈利水平5、市场营销策略6、行动方案：做什么？谁去做？如何做？何时做？费用多少？7、预计盈亏报表8、控制措施策略涉及的是营销活动“是什么”和“为什么”的问题，而执行则涉及“谁？”“时间？”“地点？”“怎么样？”等问题。影响有效执行营销方案的因素主要有：发现及诊断问题的技能：评定存在问题的技能；执行计划的技能；评估执行效果的技能。房地产估价程序首先,什么房地产估价?可以说,房地产估价是一项复杂的经济活动,房地产估价程序可以分为以下几个阶段；估价申请和业务受理、制定估价作业计划、资料的收集与整理、现场查勘、综合分析和估算、撰写估价报告、交付估价报告书及收取信公服务费。要想使评估活动高效、准确、公正，必须使活动过程遵循一套严谨、科学的工作程序。这套工作程序是进行房地产估价所必须经过的工作阶段，反映了各阶段之间的内在联系，是人们对估价对象形成立师认识的思维历程，是经过千百万次工作实践总结出来的客观规律。按照房地产估价程序进行评估可以提高效率，减少失误，确保质量。下面开始具体介绍其操作环节操作一、估价申请和业务受理1.估价申请进行房地产价格评估时，当事人应向有关的专业评估机构提出书面申请，并填写评估委托书。评估申请书或评估委托书应写明的事项包括：（1）当事人的姓名、住址、职业等（法人或其他组织名称、隶属关系、所在地址、法定代表人姓名、职务等）；

帆（浙2）郑评估拳标的桨物的井名称戏、类魂型、累面积农、地例理位棒置和俯环境鼻条件群等；那（性3）影申请痰评估逗的原邪因和浑用途掘；手（极4）爬房屋票产权妹人、磨土地胜作用怕人的勒领勘双人；岂陡（证5）血委托例评估骑的要惯求。联除了冲评估斑申请训书（嗽委托岸书）如以外本，申董请人乳还要殊向房削地产绵价格沃评估某机构返提供锹各种吧有关惠证明帜资料治，如乱房屋拥所有握权证睬，土她地使葡用证掉，买偶方单览独委痒托评适估时系房地骂产权哭人出音具的宰同意龄评估核的证凤明，看设计翼和施使工图剩纸，奥使用峡期维协修、局保险萌及其肠他费绿用资煌料等赖。膀2.闻业务山受理拖泳房地乒产价车格评荡估机到构在趟收到签评估陡委托狸人的掩申请现书和吵有关摄证明姜及资遭料后症，要事在一冈个有隙限的涛时间它内（养如滨3天哨）作答出是哑否受踢理此瓦项业要务的汇决策牧并通伤知申根请人乐。估右价者选在作宴出接煎受委垦托的蓝决策渣前要斑对委挠托人移和评脏估标叨的物性的基晕本情家况进思行初团步了勺解，替来界库定有宜关估哈价的烦一些菌重要到问题满。这铺些问悠题主责要包右括；底估价趟目的枝、估役价对芒象、耽估价矛的作钟业日介期等秤。村（届1）尝估价韵目的炼。房推地产冶价格倾评估似作为既房地辟产业腥的一挣项基迷础工骄作，冈可以斥有多筛方面夹的用好途，鞭评估淡委托寻人也迟会因蚊为自资己不笨同的会需要蚂提出叉不同摘的估喝价目道的。扒房地外产估园价的程目的勉可以脱有很玻多，罚如：圆房地距产买岗卖、价租赁珠、抵砌押、没补偿灭、入拾股、子清产屠、交堡换、怠诉讼岸、课若税、课投资忘决策炉、统秀计等寺。由趋于估扭价目愚的的喘不同功使价柄格类璃型也答有所衰不同蚂，如记买卖起交易影价格隆、抵贤押价业格、禁租赁桐价格口、典煤当价游格、端课税常价格解、征笨用价零格等泛。不篮同的境估价罪目的完，对倘估价君的精饱度要县求不嘱同，棉对市边场价混格实捏现的岸各种扫条件勺限定吃不同静，所是采用培的估屡价方述法也县有所说区别捐。因专此估娇伙者急对委及托人闭估价悄目的榴的明等确把区握是免正确演决策羞和做爱好估刃价工币作的剖前提唤条件菜。

拒（痰2）存估价围对象秋。作铁为具狂体要搅评估能的房反地产跃到底糠是土传地还恳是建戒筑物江，或叹是建弹筑物级与土之地合屑一，境或是性其中脑的某毅一部醋分，看这是干受理掘估价无委托摄时必比须明存确的芦基本顺事项益。除傻I要蒜对估烛价对睛象的缓大类么加以嚷明确借外，牙还要悬对估拍价对凳象的冲一些剩基本榨情况按进行沃初步牙了解利。若唯是土觉地，夫是生半地〔劣无开虽发成扣本）惠、新陶开发宾地（率有开检发成虹本）秘还是贫其上嚼附有大影响级地价牲的附从属建鼻筑物躬；如霉果是浩房地本合一印的估劈价对托象，冒其建梯筑物饶是依揪然保羡存，啄还是奶将被比拆除筹；若献是单塌纯的帜房产韵估价寨，则倍要明盐确建掀筑物欺的含房义，聚如为君写字灿楼是称否包稿括其丑中配蓄备的僵设备释，如捉为酒嫌楼是艘否包躁括其裙中的子家具领等。评纠（橡3）宪估价喊的作写业日授期。久所谓份估价底的作趴业日份期，落是指短从何浇时开这始估由价至填何时赛完成触估价信作业颈，即冻进行副估价围的起链止日态期。爪完成团估价猾的日滋期一恒般是胖委托皆估价但者提赔出的绑，估攻价者锐应尽释量满玩足这中一要顿求。崭但当版估价燃难度道较大康而委位托人之提出继的时输间太裕短以岩致不筹能保崭证较裳公平狮合理隐地评圆估出膊价格魔时，介估价随者应必向委编托人劣说明乘原因窃，商量定一补个较绳合适盘的时椒间。我确定肺了完尝成估阴价的进日期大，估波价人迎员必仍须按军期保框质地缩完成股估价酒，以且确保帽自身眠的信塌誉。雕从理洒论上贿讲，栽估价该活动扒是受碧委托恶而进藏行的吴活动勺，应妖严格驰按照佣委托筒人的苏要求之去做僻。委饺托人亲常会凯出于商自身死或局济部利盏益的耐考虑鲁对估女价者细提出机诸多塌具体院要求市，估信价者专在进津行估义价可邻行性到分析霜时，偶一方捉面要断搞清垦对方稍的意特图，浸另一泪方面箱要考奥虑委葵托人膏的要昌求是辅否有具背于工估价古行业候的行惰为准喜则，六是否脂超越舌了自脖己的辈业务御能力模，对楚有异调议的散要求欠，可量以通塑过沟龄通与抖协商偿来谋着求双弄方达伟成共浅识。更估价遣合同料签订核前，搞双方瓶应说侦明收也费标罗准和萄付款武形式示。如未经审吨查分摊析，蜜不能牢接受咽此项逮业务颜委托己，应腾尽快灿通知铅委托法人并脊说明挨理由猫。估悠价者做决定械接受贪委托授后，粱可通卫知委璃托人起填写拼正式形的估误价委厦托书裹并办密理有震关手肺续，药签订织委托映合同晕。合寨同必玻须对驼估价础的各富种具驱体要吼求、厦委托抓人提切供的示有关农证件份与资聪料、纠估价拳费用盛、估疯价时贷点、偏估价柳完成锦日期猜等作蔽出明轰确规锈定。拘签订光合同右后，装估价挂者应辆按合插同的腿时效祥和质滑量要画求，兄编制红估价育计划旋，安乖排估荡价人色员。老做好廉必要顿的准乱备工慈作。支碌操作塌二、少制定阻估价搏作业房计划茶女岁制定幕房地馆产价讲格评顾估作助业计逃划是猜为了干使估屡价工陶作有泡条不遍紊、把按时位、高趴效完幸成，篇计划蜓一经陕确定密，一诞般要纽按计治划逐芦段进奥行估席价工升作。史在规驱模较伐大的淘评估常项目乞中，还制定忠计划灰对估宰价作项业的劝成败妻与质掘量有带着极狂为重况要的百作用瞎。制锤定估建价作洗业计湾划可绍大体通包括鹿以下五几个胁内容均：围1．斧确定巷估价前作业岛的具膊体因互素

毁锋对于很估价野作业磨来说锡，仅支仅指遗明某掘块土鉴地或饲某幢章房屋邻是无荡法开描展估毛价工把作的饱。为洞了更旺好地忍完成环委托厉的业启务，行必须义对估乐价对害宋的析各种趴影响伯价格弊的具瘦体因牙素进嘱一步感确认誉。夺旋（瑞1）灰确定绸估价左对象摆的品母质特激征及格产权量状态额摸①缓估价乐对象投的品稻质特摊征。纹主脆要指筝估价换对象捷的外赌在值赴税。滚估价浑对象键如果洞是土套地，增则需狐确定市其坐诵落、封编号拔、四其至、逐面积引、形监状、形用途舍等；躬如果疼是房最屋或共其它比建筑鲜物，恭则需脱确定之其所流在地筹（门有牌号勒码）铃、类并型、让结构泥、占播地面绑积、枪建筑姑面积皂、使殖用情树况等中。此抄类情皱况可浑根据确业务周需要前采用阳填写绳表格须的方米式获感得。撇震②

勾产权略状态仰确定旗。通种过对拢产权乒状态咳的确私定，勿把握隐估价煌对象薯的内纵在情哀况。扎房地纳产权滚利是观一束万权利明的集峰合，凤除所额有权驴外，孟还有务使用炊权、皂抵押王权、背租赁燃权等腹，权资利性此质不膝同，允其价母格也傅不一熊样。略估价览者必缝须确提认是愧对所欺有权经估价叙还是胖对使眠用权常或租娱赁权费估价咽；是顾对所设有政陷与使志用权六合一驳情况伯下的感估价震还是向分离集情况虑下的陪估价泄；是傲在租五赁行徒为发么生还挽是没宿有发骨生情樱况下践的估欲价；设对使购用权庸估价呼，使含用权扮年报汗为多沙长，耽已使珠用了分多少踩年，翼还余教下多臣少年饱等。梯总之迅，估肃价者晚必须科在明屯确了此房地爷产的碍权利葛内容集．权微利的黎发生权与存凶续时资间等岁产权扇状态缝后，闯方能常对其踪进行允估价凭。睛它（杯2）排确定巡估价振范围配爹梅房地皱产的定内容炎复杂院，影矿响价锅格的的因素敲众多植，一呀般在辜估价琴对象话得到护确认翻以后谅，还粪必须挪确定水估价锋的范慕围。粒房地堂产估奶价范际围包第括以雷下：厚4个亿方面法：

略①悼土地侄估价劝。土叨地估业价一息是空蓬地估姨价，酷二是厨地块妻上有致建筑闷物，坊但视作为空共地。亚在地耻上建挽筑物胡预定佳拆迁霉的情英况下遥．往贯往采箱用这谨种方沸式。基苹②由建筑堵物估员价。尚在土驰地与悲建筑泻物筑鹅成为叹一体英的状柔况下啄，仅稳就地牛上的轰建筑决物进抛行估礼价。汽点③会合并容估价红。对蝴土地阔和地斩上建愁筑物序共同陡估价页或对略其中缝一部汽分估街价。扛热（初3）护确定葱估价趟时点典汁退估价教时点介是对爸估价线对象虽的房洗地产够决定域其估拾价额剂的基鬼准日埋期。独由于童房地谋产价涛格是盗随时顽间等哑因素乏的变烤化而雪不断龙变动棚着的课，因按此，狡只有价估价槐时点哈确定糠以后鸭，估形出的狂价格棒才有窃意义贝，估蓄价时溪间的际详细颤程度竟取决徒于所婆要评贿估的朽房地盾产价运格类番型和阅市场骨变动扰程度盼。一纸般说循来，殃买卖速价格衫、租完赁价金格比溉抵押船价格衬和课去税价早格所必要求盛的时之点详手售细，苍通常眠至少膝要指脂明月搂，甚皆至要厦到日馆。时利点越嚷详细妖，对虫估价眯精度葵的要原求就音越高盒，估描价也出就越胡困难过。估乎价时雾点一减般定奇为委蚊托估骡价的冬当日己或现友场调单查的辰当日毅。当邀然为织求取闭过去毛某个逐特定处时期高的价续格（震如有雁关诉贫讼案扫件的茅房地善产价播格）丘，也蜡可以陵将过循去的要某一户特定票时与宵作为棒估价下时点抖。睛糠2．嫌初选旁估价衫方法志和人丘员

海堂明确夫了估袄价作融业的妈具体鸡因素举后，秒应初猛步选两出拟没采用键适合旦于该吹估价蝇对象翼房地技产的员估价柴方法处。初黎选估沉价方伸法的担目的暴，是盼为了浇使后普面的的资料批收集蜻与整飞理和读实地暑查勘暖有的螺放矢滩，避厦免不舌必要高的重赛复劳学动。羡根据呀估价舱对象条的目净的、首时点继、日躬期及雾初选门的估宏价方希法可挥判断挽委托勺任务挪的轻绩重、国易难凳和缓咽急程嫁度，骄从而咱确定摔投入传多少虹人力葛参加哨此项称评信申任务住。评像估人购员的泡选定感和工岔作安越排以笨及评阔估人畏员各纷自分判工负搅责的沫工作裹范围艇明确角以后涝，有翅利于亭参与雷人员诚协同差动作努，相脾互配梅合，弯提高备工作赢效率花。寸瓣3，缎估价呀作业浪的工仪作进条度安哨排

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驴柜2．炕房地练产建爪筑开知发资赞料。椅主要做包括转建造谢开发吹的年圾代，消主要劳结构等材料谎、内迷部设嫌计布坝局、看设备陆装修呈、建帝筑造殃价等更。在真估价伞中，病有些恼必需熔的资镇料无古法从惹现场码查勘付中获周得，扁可借抓助建兴筑开逃发的骑原始锤资料库来确大定。纠讲3．抄房地访产使携用资艇料。配包括对房地储产使海用年萝限、墓程序热、方暂式，萝房地序产出宋租性免质、耽期限见、价咱格，递房地猾产维拨修保废护及岗现存鸦的借掀用、救占用华情况满等。石妻4．隔市场艰资料宋。包夜括房慌地产机所处胜的地码区环排境、床地理谎位置孝、繁果荣程钓度、太交通已状况俊、客嫂观环可境的励优劣理，政软府的再城市凯规划秘、政恋策对加房地纤产征郊用、拳改扩令建的恶限制码及市园场交爸易的趴限制蛮，以离及相贤似房另地产掠市场狡行情邪，包纷括成呢交价晓格、灵租赁抱条件焰、维骄修费沃用、裕使用运收益六及当破前市劳场供辟需状幼况等内。

诸估价技程序爱的操仿作四资、现梁场查颂勘唱讯绣现场敲查勘喝是指桃房地栋产估道价人糕员亲虽临现体场对直估价发对象以的有狡关内触容进外行实随地考极查，萌以便竹对待刻估房填地产禁的实包体构括造、总权利范状态鬼、环盛境条石件等均具体喇内容缴进行梳充分火了解僵和客傲观确蛮认。扫在现遥场查已勘阶某段，稍评估达委托很人应之负领按勒之焰责，裂派员产领勘躁。藏沟现场虽查勘蜘的主塔要内碌容有芹：裹客1．至对土么地的罢查勘倾。评湿估人轻员对番土地鼻的查背勘主渠要是关了解合地块剖的坐熊落位跨置、剥土地偶使类烈别、稻面积砌、地雾形、席地貌突以及本地上袋和地世下建腹筑物如的情蒙况，勿地块蝶与周岛边地炉块的起搭界酸情况侮等。补2.蚕

对钳房屋扯的查馆勘。营对房私屋查劈勘的敲主要施项目缴有：魄脚（大1）榜鉴定融待估但房屋羡的地零址、切坐落蛙和房水屋评此估范皮围。段房屋岔位置罪的正牛确性齿是房纯屋估痰价的菜前提笔，必血须认胁真核蹈对清蒜楚。俊对同宵幢异衫产的载房屋旨你同庆一地恐点内瞒有多墙幢房员屋的倒情况盛，要厨认真术核实赞房屋染的评拉估范复围，烂正确牵区分包产权束的独屈有部迫分、膏共有获部分批或他代人所两有部貌分，镜以免躬出现值误估绩．发若生产销权纠炎纷。昂简（秤2）再确认烦房屋忌的结盼构、醉装修卵、设挖备和彻面积斤。房口屋契父证上破一般扶都有挽关于邪房屋钉的结怨构、迎面积都的记独载，嫂但在缠实际质中由阻于种潜种情翻况，萌如产刑权登傅记时顷的疏深忽或央房屋差所有扯者自誉行改呀建装搅修等懂，都涛会使哄房屋焦的结繁构、香面积拜与契辆证记驼载的奴情况解有差敢异。泊因此昂，现钩场查敲勘时泻，应馋对房中屋的新结构北和面政积等唤情况婆进一彻步核钉查，洲防止俩因契深证与木实地拥不符点而出意现的容估价鉴失误绿。房逃屋的需装修陪、设熊备、犹层高舍和朝泻向是桌房屋型估价念的基本本内稠容，县它的道主要退项目浑是墙版体、此屋顶帮、天富花板怜，地凝面、率门窗宰、隔帮间、维层高田、卫谢生设患备和若暖气至设备虾等。时了解减房屋绸装修墨情况罗是一油件细内致繁怨锁的弃工作飞。

猜（士3）便确定什房屋定的建剧造年费份。阿确定粘房屋升的建豪造年下份是披房屋让评估疯不可枯缺少佩的组漠成部劲分，毕是评株定房辽屋折剂旧情耐况的刑主要观依据座，必破须予凡以查剪明。絮淘（毙4）佣评定陡房屋坊成新专。房夹屋成部新是金影响晕房屋怨价格阻的重腰要因脆素．但评估乖人员卫根据玉房屋磨的新叙旧程美度评僻定标芳准．把采取歉一听谎、二钢看、厕三查悬、四慧问、辞五测可的工傻作方嫌法鉴昂定房泥屋的展成新腊。一床听，俭是听晴取住响房或零使用萝者对谨房屋刷使用撞状况挣和破慧损情番况的表反映东；二冤看，夜是根窗据听汇到的口的反遮映，凭结合俘所要阁评定豪的结场构、吹装修穷、设诚备部象分，愧查看灭房屋纤的下讲部、茄墙体轨、屋烤面的溪变形制和不扔均匀更沉降休，以纷及梁我、往及变形系等情道况，导做出冲直观钩上的笋判断渔；三终查，透是对楚房屋传承重诚结构吃部位梅、构缓件本熄身的算刚度幻、强康度进观行测相量检坑查，浩看其狱是否岗有潜休在的夕危险索；四浑问，健是就喷查出洪的问歌题询展问使颂用各器，了汤解其孝有关虽的情厘况；片五测浇，是孤在条谣件具属体时狐，用销仪器境测量霉房屋罢的结摊构变震化情裕况，危主要排有地誉基沉销降、采墙体夜倾斜潮、屋且架变惑形、膝裂缝片等。晚从实士际出短发测震定房铃屋成帽新程宫度，椅对解已决建恐造年侨代不迈明或扬年代柿久远韵但仍烤有很共大使们用价侄值房鬼屋的容估价侵问题测，具领有重舰要意两义。葛遭3．已勘丈挑绘图嘱。勘渐立绘上图是俊指在缓房区教全面趴查勘邪丈量渣的基堡础上救，将谊房屋悟的形岗状、瓶位置鉴、层金次、嚷结构翅、内扮部设逢施、僵墙体肤归属洞以及砌附属纪搭建幻等，耕按照冶一定柔比例档如实子反映猪到房刚屋平忌面图锁上，坝同时姿估价沈人员蝶应认福真逐砖项填捧写“钞房地设产查蝴勘评晌定表台”，佳作为许估价监的依胆据。竭通4．您拍照塔、录环像。伏现场晒查勘踩中对樱重要缠的评桐估项宾目要岭进行垒拍照规或录殖像。纱拍照台或录笼像能午直观色地反你映评防估对慌象的稼特征刺，尤右其是展文字羽叙述汤未能大达到唐对标前的物黎理想昆的描欣述目生的时尖，通悉过拍堪照或坦录像孔可以香弥补风其不伤足。奔拍照邪、录宋像对物那些控即将粪拆迁符、有立可能宽发生科纠纷夜房屋方的评锈估很碧有必长要。锹住5．者对环销境条谜件的肌确认将。环手境条晶件也样是影巨响房柄地产政价格警的重全要因级素，喷而环质境条旱件往乞往不披是契驰书等池文字插材料陆标明徐的，连另外泄环境债条件沫的变希动性熔很大时，所称以估隶价人膏员要悬亲临议现场抹，逐布步确售认对尺待估伯房地库产价素格有卧影响倡的各陈因素袍的状炎态，钉通过塞实地剖调查护，取阁得对纠待信尽房地不产周蔽边环厉境的园客观两认识印。环认境条感件包柴括：喊商业劝服务译、市温政设铅施、风文化冶教育锯、交杆通通瑞讯、抵卫生爸状况景、生扮态环梯境、峡娱乐竞设施圈、人威文自在然景洗观等仁。厦操作缓五、脊综合眼分析辨和估碧算梢宜趟综合粗分析洋和估历算是衬房地狮产估锹价的甚实质顺性阶雷段．甘根据腰较完耻备的铅资料堵，估辟价人惠员可危选择姓估价款方法皇，最驴终估演算出湖房地圈产价猎格。斗这一白阶段量的作午业包爆括末2项作：

化1，扛资料爆综合阳分析拨。资躲料综置合分担析的瘦目的浑是为麦了确悬定房棵地产商估算渴的基描本数里据，妹基本脆数据大准确文与否猛对估叹算的肚最终碰结果州有直恳接影制响。脚如果侮资料勤综合央分析钓不能防如实诉反映推房屋纺建筑冠的各全类技垄术数恨据，芒甚至瓣发生和失误远，则坚会影踏响到跌价格寻评估商的正返确性顺，致惩使当香事人傲蒙受杰不应赌有的驱损失断，也复会影更响到话估价垫者的膊声誉嫌。

里谅资料钉综合含分析英的重广点是特：（山1）谊检查胃资料硬是否酱为估路价所贯必需基的资颜料，岛即注谊意该蒜资料植是否钟与委泊信房泰地产拖的种路类、家委托学估价绒的目缎的与脑条件尿相符盖；（敏2）染房屋平产权佛的归闲属是滴决定版评估揪房屋亚的价蛮格的久重要趁因素疲，一鹿定要芒准确值。

挂2．妨价格吧形成呜分析轨。房蛛地产洞价格驾的形炕成，龙一方席面是顷基于掠它的唉实体乎因素漂，另罢一方脂面是冬基于近它的课影响扔因素迎。房临地产日价格泥的实村体因寿素可梳以通璃过确搁认来岔把握牺，而劣影响伪因素粮则要扑通过铁有经拨验的卷评估鞋人员窗加以黎分析禽，以橡便把脾握各悄因素疲对价捡格的现影响朗程度常。房摔地产奇价格或的诸哨多影羽响因拣素可蓝以划殃分为观区域咱因素肠和个败别因慈素两速大方朵面。厕搭（偶l）亭区域陕分析纹。所印谓区城域分烦析，梅就是除分析邮待估撒房地愈产届孩于何歪种地护区，尤该地膝区有恩何种战特征拴，该队特征减对房惕地产面价格印形成济有何焰改I竭响等鲁。因丸为房爆地产旨价格思会随眯其所马处的岩地区旧特性稍的不肉同而蠢有很登大差朱别，堂如不伴把握莫地区皂特征上就无默法获器得房梅地产肾的适男当价杆格。及进行削区域率分析嗓时，盾主要老应从困房地垮产的贷用途缎分类我着手狮，如叛住宅先区、柔商业型区、阳工业盒区等拔。这瑞种分聋类并南非城洁市规削划上胸的使潜用分扮区，椒而是狂实际驶上的陷使用希分区逃。同爽时，皱房地位产的相价格绒除受喉所属机地区才特性戚的影陆响外掀，类各似地解区及诵更广咱泛的裂同一男供需沾圈的刮特性倡也会密对其膀有重畜大影痕响。孙喘徐因此标，区密域分析析可匀分为珠邻近姓地区衬和类清似地隔区两获部分额。邻堵近地瑞区就塘是同宾类地拔区即解待估咽房地币产所前属的跟地区门类别底，如碌住宅可区、来商业踪区、愈工业坊区、阶文化刑娱乐秒区等蛛。估踪价时库首先北要判念定类巨别；寄其次密，区粒域划锣分的待范围粪不宜谱过大秧；最份后，迫类别迫判定牵要考祝虑未墙来发里展。蚊真类似廊地区粪是指停与传叮估房拔地产闭所属伏地区徒相类肯似的沸其他截地区良。类广似地李区也气可以椒用垮“狐同一沙供需权圈柿”渗的概芹念解配释。年在怠“迈同一月供需强圈内垦”剃，同沫类房乎地产劈可形贸成替孕代关合系，竖因面当对价仁格形督成有事重大别影响尺。洒翻（殊2）晋个别该分析钥。是惕对待膏估房暂地产宪的个音别因困素进遥行的弓分析替，是籍判定别房地苍产最捷有效亮使用瓦方向枕的工岔作过摘程，证房地第产价红格就望是以昌该房吊地产粮的最夹有效貌使用玻方向各为前布提而客形成黄的。宋个别欲分析财应当怠正确部掌握洒待估乡房地陷产的炸地块是条件思、街肯道条恢件、阀临近扛条件写、环隶境条学件、扑行政死条件免等方崭面的扯因素大，再矩依据驻邻近龙地区宫的特嗽征，诞判断钟出最呆有效轮使用雅方向惊。

妥3．粒估价蹲方法忽的选爹择和燃价格亦估算藏。

坚础（狂1）振选择滴估价肚方法薄。在己计划输中初布选的戏估价筐方法点在这泼个阶灶段可突以得壶到最歪后的矿确认府并用胃于计驰算。霜尽管厨房地课产估将价方险法比窑较多起，但中最基条本的贩方法修还是封成本电估价教法、公市场劣比较明法和挑收益弓还原油法三骨种。应在进怪行房碌地产旧估价深时，云原则寸上应蒙并用晌王种盛方法丧。因公为三外种方系法各押有利铜弊，识仅靠笨一种螺方法刷不易昌达到尚正常债价格堵。有祝些房伏地产纯不适祖用于挂上述幻三种斤人法鹿，可美根据阿具体你情况让加以径选择筐。

擦（截2）缸价格跟估算宴。选芝定估杂价方伟法后离，可欧开始军对房塔地产寸进行仅测算兆，其贤具体叼测算栗方法落本书哲其他秤章节嫁有专抓门论义述。永应该惊注意而的是千，房姨地产碗评估字测算享时，弯如有处当地恐政府冶规定葵的测姻算标血准，如应认仿真采掏用，懂如“谊土地育分等须定级班标准意”、立“房倘屋新疑旧程序度评良定标爹准”妇、“络房屋那耐用肚年限织”、馋“房坡屋代杯议书窗标准缺”等已。

技（掀3）庙价格刃调整淡。由晌于资做料的元限制想和房仓地产词价格清的复最杂性寿，使西三件全方法筑估出纹的价罗格难茅以一珍致，冬因此嘉需要即进行救价格递调整泡。在时进行佣价格睛调教厘之前截，首浸先要享对资廉料的蓬运用显等加欲以检拌验复抚核，姻其主赞要内白容是窝：资傅例的害选择胃及运恼用是泊否得救当；妄各项堡房地细产估咸价原搁则的它应用客是否雹得当淹；一右般性税因素角分析三及区题域分微析、皮个别单分析狂是否液适当恼；单赖位与瓣总价权的关暑联是量否适违当。级其次药，要企对2挠种估盘价方抗法估弯算出低的价装格进虏行综支合，孔综合被的方离法有放三种述：①售简单药算术万平均叔。②污加权识算术诉平均藏。即主赋予如每个绩价格蝇不同镇的权乞重，众然后查再综疤合出垮一个液价格熊。通进常对面于评逆估该堡房地躬产最污适用呜可靠汗的估务价方盾法所是算出食的结砖果，鲁赋予下较大灵的权岗重，责反之烧则赋横予较净小的迫权重殿。③吧以一毛种估夹价方挥法计业算出恒的结场果为绞主，轨其他吊估伙献方法仿计算鸽出的谋结果兵只供袜参考湾。最邮后，梅估价罗人员口要根草据自跌己的双经检油、时另影响跃价格桐诸因由素的耻分析酱以及铺市场佳行情守，对冶综合灭测算沉出的开结果修再作锡调整砖，以狮最后蜡综合妙评估养决定材出估代价额口。在游实际净工作芬中，谢最后红决定情的估用价额洗，可加能以姑计算览出的捡价格诞为主逗，也石可能劝以估荒价人肢员的店其地筒判断续为主乎，而末计算玉结果仪只作漠为参辽考。立截房地义产估絮价程坟序（举五）镰膀亭箭装再似操作帮六、纲撰写具估价疯报告黑书欣凤她经评兽估测组算出蜓对象崖房地寇产的谷估价秩额后括，应价将估部价成术果写随成估同价报境告书讽。估饼价报救告书难是记惜述估锄价成士果的斑文件宝，它舟把估俩价过父程中窑有关抱的数测据、观办法飞、要漫点及疼最后这的结罗果以龟正式筑的书捉面形创式反斗映出不来。谎估价邪报告识书的温形式百有自脑由式乘与定绵型式哲两种沿。定户型式大估价萌报告骂书，穴是固堂定格秩式、间固定蜡内容拥，估资价人阶员必迟须按漏照规福定的腥形式董填写差，不瞎得改代动或讨填减毫。自窑由式顺估价咬报告雹书是幼根据朝估价朝报告潜人的卡要求膛自由馅设定俊内容踪、长裙短篇烂幅不巴限的鼠报告花书形滩式。球不论慎估价锋报告养的形励式如亿何，怪均至秘少要摔记载晓下列探事项够：妨译1．暗此项科评估妙项目坟的委寄托者凭、联锡系人祥、领准勘人校、负勤责承挂接评化估人巡员的毛姓名打。

惠2．灾估价罚对象唯的详仗细地片址、凭评估碰日期锣、报百告编巷号等归。

吉3．绘估价斗对象谋的土显地面牲积、病建筑推面积祸和建蜓筑物夫类型缴等．图渡4．估估价篇对象饲具备萝的条逼件分绳析。炕功5．宏评估肾依据侵。

向6．案评估阶结果爷。

局7、骗附有穷关文使件及脸资料橡。

砌一份绩规范埋的房夜地产势估价鲁报告乳书应摇包含倦下列耍具体橡内容虏：慈施1．抹估价盲委托钉人名积称

妥应有排委信不人的音全称拌，有蹄时还罚应有桃地址麻，以猛确认脑服务榆对象横。冈率2.绍评估概对象闪及目肠的

撇（丹l）痕待估注房地复产的数名称历、类绣型，茶明确卷估价事对象魄；

源（兵2）编估价泥目的院；

罩（抢3）健估价返时点毒。

陆3．尺评估锡日期灰胁是反害映估街价工渗作期呢限的缸起止陈日期银。诊滑4．哨评估汗对象促的综留合说充明

诸（佳1）凡坐落港位置笋，包遵括地学点、赚区域惊、门争牌等否；

公（姿2）筐用途紧；

讲（问3）馅面积侧、层京次、姿朝向约；

枝（剖4）踩建筑贫结构眯与功辨能，厨还要请描述吼建筑闹内部舰空间调结构开以及酱各层们各部张分功例能；愿辽（赞5）事装修邪情况山、设岁备情梯况、丝附属灾设施锡情况描；

木（辣6）怖建筑劈使用肺情况伙，反轿映建平筑的抱新旧健、完征好程乱度及乏对使酒用功龄能的程影响头；

丹（长7）寇房地耕产周惩围环卖境；觉萄（堵8）谋评估史对象肉房地能产的喘权利慈状况局。

辉5．城评估诉原则怨激反坝映在闷评估吃活动嫁中的敏主要另适用作原则拔，以杯及评小估人革的立膏场。匠诵6、伟评估籍依据紧帆（叔l）御权属煮资料虎；

尝（聚2）拐工程坚预、临决算堂资料荣；

遥（贞3）颠测绘陷图纸鄙；

桐（德4）敬各类绍定额芳和单策价资酱料；铁棍（薄5）调各类缩折旧德、税济收、排物价伟、城市建收熄费管备理规涂定；糠布（纸6）哑与评日估对呀象类杂似的慢房地占产实感例价阿格资爆料；森抽（卖7）宁规划燥资料仔；

蛙（延8）越周围搞环境蹦资料歌。

杜7．伪评估划方法洞选择驳众8．阿评估猜计算缝分析旗塞应介千绍接混选定耳方法纵所进慢行的欺数据熔确定范、参翻数测异算、射公式女选用圣等理难由和厅计算阅过程设，对壶计算似分析亿过程想作概甲括的次陈述瞎，关枪键要辉阐明愉作出明最后罗估价狭结论慈的理猴由。穴骄9．踏房地湖产价麦格评向估结霞论

失说明火每种爹方法堂的计伴算结清果，浴以及魔经最再终调谊整修劳正后候的正纤式估驾价结示论。朱贯10羡．评不估小摄组成玉员和询评估车单位哀资格辆证书观。

逗操作凤七、闻交付牵估价据报告鸣书及和收取于估价天服务嘱费右菊饰完成毅估价柱报告蚕书后弟，最秧后要牧将估宿价报扬告书棵交付侮给委工托估汉价者丽，并捡可就命某些判问题嚷作口训头说崇明，传至此灯完成侧了对卷委托技估价仙者的至估价箩服务现。然剑后是箭按照满有关骗规定所和收仇费标楚准向捞委托汪估价葬者收锄取估窄价服绿务费换。视兔第三爪章：江房产寒市场织调研拉第一续节：反房地楼产市手场预扩测及必步骤汽第一污节：亏房地落产市戚场预横测钳景欢运用哗科学咬的方幕法，鸽对房作地产宜市场根供求描关系角及其珠发展叙趋势蔽和相诚联系曲的各康种因盖素加驴以分份析和屑判断嘉，从筒而为松国家该宏观镇调控缴和企恩业制砌定发辉展战泪略服翠务，羞以有铸效地前提高垒资源绞配置所的效刘率。放其主嫂要步饮骤是链：乘搬（一熄）目包标测但定矿分市纪场预脚测目谊标是旦指预即测的租具体至对象房的项拳目和持指标叹，主接要是唤房地廉产市是场预缎测的晋目的惩、房犁地产顷商品劣类型监、地座域范县围及尽时间爱等。倡塌（二钉）资截料整转理线或根膝据所渐需资打料来障源不渠同可讽分为竿：一缘是各符级政魄府、既主管暂部门冬和综理合管健理部博门公李布企贸业积迹累的吨历来甩的市秩场信治息资术料。怜二是胖调查析收集女市场偷动态绑的原辜始材蒙料，翻用于畜及时您、迅药捷地大反映乐市场备动态墙，主捐要方圣法有拨典型州调查双、个未别走慌访、该召开症座谈损会或筑展销萍会等戒等，屈从而戴准确掏掌握妇目前节人们土对房达地产半市场甘商品摩要求介的动召态。汉霜（三劣）因耗素分赛析犯擦影泼响房队地产见市场芬运行暑有主锹观、嘉客观粪多方爪面的概因素蜓：主合观因粪素有工服务迁态度垒、广迈告宣喜传、较销售士方式暮等；凝客观鸭因素爷有国筝际国谜内局烦势、谁社会万商品胆购买斑力、劣物价施水平雾、房裕地产摸商品纷周期欢、消扁费偏什好等湿。对更因素楚分析罪通常备应根坡据具乡体情犁况而裁作定翼性、涛定量抬分析央。涨班（四歉）结匀果论捉证躁驰对涂预测誉结构疑必须盏从技觉术、百经济速两方黎面论斜证其屠合理多性。厚结合滥没有卖考虑尚或业气已变富化的桶因素寄，并幻借助斯经验指、推焰理和押知识锯去判应断和抖修正狡预测佛结果巧。衫渗（五犬）编庸写报趁告炉押通过骄理论歼检验俭、资帖料检犯验、谈专家同检验的之后软，得温出新分的预哄测结祥果及符主要头结论冬，编巷写预掘测报则告。考报告屡分两粥种：看一是痕一般低性报顾告，匙其目骑的是拢简洁室、明计确地件向各擦级管壤理、亦决策缓人员届提供察预测呆结果绢和市请场活忌动建青议，琴并对桶预测眨过程塞和结拳果加次以扼打要说捕明和辈简单鼻论证胁；二责是专率门性禾报告蜡，其阿读者枣是市顷场研稍究和理咨询朗人员紧，要淹求详趣尽地捎说明岩预测判目标血、预马测方思法、旦资料独来源伤、预桃测过耻程。宪房地栋产市点场预卵测方篇法主坛要有纲：嫩源便经验少判断秘法，寨包括农个人抖判断召法、狱集合择意见歪法、混专家势征询矩法等架；送秋争预测睛调查宫预测光法，罢包括磁典型罪调查结、抽只样调低查、明全面搅调查掠、销叔售调居查和醉定期贪交换敏情报送预测弟法等呜；杨餐扔数学哭外推师预测鲁法，馒包括羊算术元平均够法、纹移动策平均缝法、赔最小锋二乘湾法、怨指数涂平滑触法等翼；处挎猎季节鲁变动洽趋势池预测屠法，巴包括太季节题性变遥动趋个势预丰测和纺季节容性影友响比听例预燕测法据等；队泥经相关戏因素赌预测滴法，士包括朝一元辫回归梯、多洲元回果归及蔬投入客产出感预测锤法等突；索返谊商品判生命墓周期刃曲线晴预测厦法、闻概率缘模型徐预测部法。乡清赠（一仗）集能合意宗见法捐妖由焦预测锤人员抛召集凳企业策经营以管理裙人员臣根据艳已收逮集到障的信鸽息资蔬料及码个人套经验速，对私未来揪市场抵作出欺判断辱预测朝，并原加以盛综合肝。该教方法袜特别教适合隔于企失业预谎测，未适用配内容它有房妄地产饺商品联开发拆、市塘场容扭量、己房地傻产商芦品成比交量笑、市场场占陪有率层、房妹地产番使用庄年限练及开品发经仰济效泼果的露预测府。壤骨猜（二贯）市炸场因幼子法历溪是体根据蚕预测桑者的兵经验蛇对市岁场的辨统计镇观察屯，选蛾择市脸场活延动中唤的客湖观事对物作表为因翼子来零推测稻市场累变量骗的预积测方全法。用市场嫌因子观的选判择要箭根据唯预测品者及幸别人鉴的预峰测经窝验和符对市阀场情蠢况的休认真概观察乔、细愧致分嗽析，兴以及打对房另地产滔商品来类型词、结某构等项问题蔑的深搬入了糟解。恋岁惑（三维）市盛场调例查法圣警提秩广泛匪运用陈现场覆观察纲、实命验调满查和骂访问尺调查蚊等种单类方替法，更结合排房地伙产商舒品特专点，漏选用地适当铃方式载进行估预测碗。如册运用沙现象凝观察城方法届，可怠以到辜房地齐产交压易所想了解蹦人们皆对住沾宅结疗构、恳位置未、面葛积、印楼层特、润朝向肾等方挪面的老问题坑；通词过实捆验调奔查法穿来选置择不律同的雕广告霞宣传叮方式蹄或广档告词宰等；凭运用伐访问蹲调查白法，银将拟暴订的缘调查催事项柄当面辩、电竟话或行书面蚕询问储被调脂查者根，以架了解或住户遍对住堵宅消鞋费方旺式（鸭购买诚、租烧赁或秋抵押存等）激及维惕修管某理、挥住宅光环境垫等方励面的辞直接沾信息掉，以行此作爆为确尽定房机地产左开发逝方向煌和规臂模的警依据见。门挽阅（四尿）敞启直线谅方程孔法美北直线船方程热法是猜适合外于进弹行呈棚直线县发展相趋势兼的房地地产浩市场钟的长什期预郊测，罚其基齿本原滋理是呈：塘劳肃根据肢历年简房地溪产市蹲场成砍交的寄实际州数据垒，分宪析未埋来一喊定时舱期内唱的房气地产圾市场旁发展女趋势丽，并童假定抱今后隔仍在奔较长灯时期象内延沸续该城态势宽，从矛而预匀测出貌今后翻一定猴时期门的房贝地产佣市场歼状态惯。秒膝（嫂四）眨结果雷论证令孤对蝴预测灵结构蛮必须定从技赞术、嫌经济裹两方秒面论肢证其建合理犬性。肥结合拌没有护考虑圣或业议已变星化的或因素傲，并默借助撒经验蕉、推炭理和茂知识召去判席断和刊修正树预测绣结果企。绿靠伪（五喜）逻辉辑曲疯线预扫测法歉违租主要原用于失人口殃增长狡和耐布用商赠品的案预测伟第二总节：州房地椅产市卖场细敲分与窗定位印待操作桶程序悦别第足1操茶作环光节：拿房地碎产市撞场定锡位实疤战价鞭值分州析

炼第中2操塑作环摄节：劈房地假产市罩场定晴位误直区及给对策跪怜第奥3操匠作环落节：击房地过产市熄场定帐位概取念精暑要

榜第拔4操烧作环触节：每房地辫产市择场细仔分定晃位的粱具体箭策略筒蛛第锅5操汗作环锄节：附房地赢产市勺场定季位要艘点分裙析

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