物业管理的早期介入和前期管理

第一节物业管理的早期介入和前期管理一、物业管理的早期介入（一）物业管理早期介入的涵义所谓物业管理的早期介入，是指物业服务公司在接管物业之前，就参与物业的策划、规划设计和建设，从业主、使用人及物业管理的角度提出意见和建议，以便物业建成后能满足业主、使用人的需求，方便物业管理。（二）物业管理早期介入的意义.完善物业的规划设计和使用功能.保证施工质量.为验收接管夯实基础.便于日后对物业的管理（1）方便日后维修保养计划的制定；（2）方便日后检修，缩短检修时间；（3）易保证维修质量；（4）方便后期改建改造。（三）早期介入的形式与工作内容物业管理在物业建设与使用中按时间顺序如图所示：.项目可行性研究阶段（1）介入形式向物业建设单位及其聘请的专业机构提供专业咨询意见（选址、投资额、目标市场、市场定位等），同时，对未来的物业管理进行总体规划。（2）主要工作内容①根据物业建设成本及目标客户群的定位确定物业管理模式；②根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容；③根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准；④根据物业管理成本初步确定物业管理费的收费标准；⑤设计物业管理框架性方案。.规划阶段（1）介入形式参与各项规划设计的讨论会，并从使用、维护、管理、经营以及未来功能的调整和保值、增值等角度，对设计方案提出意见或建议，从而更好地满足购房者的需求，降低开发风险；减少后续的更改和调整，为建设单位节约资金。（2）主要工作内容①就物业的结构布局、功能方面提出改进建议；②就物业环境设计，配套设施的合理性、适应性及细节提出意见及建议；③提供设备、设施的设置、选型及服务方面的改进意见；④就物业管理用房等公共配套建筑、场地的设置、要求等提出意见。.建设阶段（1）介入形式

主要是派出工程技术人员进驻到现场，对建设中的物业进行观察、了解、记录，并就有关问题提出意见和建议。（2）主要工作内容①就施工中发现的问题与建设单位和施工单位共同磋商，及时提出并落实整改方案；②配合设备安装，现场进行监督，确保安全和质量；③对室内外装修方式、布局、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见；④熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线铺设走向等。.竣工验收阶段（1）介入形式物业服务企业作为物业的管理者，从确保物业正常使用的角度，参与对已竣工物业的验收，严把质量关；房地产开发企业和施工单位也要为物业服务企业参与竣工验收提供方便与支持。（2）主要工作内容①参与隐蔽工程验收，做好记录，对问题工程提出整改建议；②参与单项工程验收，做好记录，对问题工程提出整改建议；③参与分期验收，做好记录，对问题工程提出整改建议；④参与全部工程验收，做好记录，对问题工程提出整改建议。.销售阶段（1）介入形式物业服务企业以“售后服务者”的身份，积极参与开发商售楼活动。现今售后服务已成为人们选房的重要祛码，物业服务企业提前亮明身份，向业主、准业主展示自身的服务优势等于给其吃了定心丸，既有利于房产促销，同时也利于日后双方的和谐共处。（2）主要工作内容①派出现场咨询人员，在售楼现场为客户提供咨询服务，促进双方的了解；②印发有关资料和制度，以加深业主对未来物业管理的认识并明了物业管理的消费内容和金额；将各项收费的用途和管理办法公开化、透明化；③采取各种方法宣传并展示未来物业管理的状况；④督促物业建设单位（业主）签定《前期物业管理合同》。销售工作中物业管理的介入，既是前期物业建设和物业管理理念的延伸，也正式确定了以后物业管理的主要内容和要求，起到了承前启后的作用。二、前期物业管理（一）前期物业管理的涵义前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的管理。（二）前期物业管理中权利主体的相互关系前期物业管理阶段，形成了开发企业、受托的物业服务企业以及业主三个权利主体共存的法律关系。.开发商与业主：买卖关系；.开发商与物业服务企业：合同聘用关系；.物业服务企业与业主：服务与被服务的关系。（三）前期物业管理与早期介入的区别

.早期介入的物业服务企业不一定与开发企业确定管理合同委托关系，而前期物业管理必须有委托关系，管理者已依法拥有该物业管理经营权；.早期介入一般还未确定物业与业主等具体管理对象，而前期物业管理必须有明确的管理对象；.早期介入中，物业服务企业只是起辅助作用，而在前期物业管理中起主导作用。（四）前期物业管理的主要内容.构建与业主或使用人的联络平台（1）积极听取业主或使用人对物业管理的要求、希望；（2）主动了解业主或使用人对物业使用的有关安排；（3）热情参与售房部门同业主或使用人签约。.设计管理模式，草拟管理制度（1）与开发商一起草拟业主委员会章程、管理规约、装修施工管理办法等。（2）设置物业辖区的组织机构，规定各部门人员岗位责任制，编制住户手册、物业辖区综合管理办法等。（3）制定上岗人员的培训计划并加以实施。.建立服务系统和服务网络（1）保安、清洁、维护、绿化队伍的设立或选聘，订立合同；（2）同街道、公安、消防、交通、环保、卫生防疫、市政、园林、教育、水、电、暖、气、通讯、有线电视、邮政、金融、商业及文化娱乐等部门进行联络、沟通；（3）建立代办服务项目网络.办理移交接管事宜（1）拟订移交接管办法；（2）筹备成立业主委员会；（3）协助办理移交接管事项。.物业的验收与接管.入伙管理所谓“入伙”就是业主领取钥匙，收楼入住。当物业服务企业的验收与接管工作完成后，即物业具备了入伙条件后，物业服务企业应及时将入伙通知书、入伙手续书、收费通知书一并寄发给业主，以方便其办理入伙手续。.装修搬迁管理第二节物业的接管验收一、竣工验收与接管验收（一）竣工验收与接管验收的含义.竣工验收是指建设工程项目竣工后，开发建设单位会同设计、施工单位、设备供应单位以及工程质量监督部门等，对该项目是否符合规划设计要求以及建筑施工质量、设备安装质量进行全面检验，取得竣工合格的资料、数据和凭证。.接管验收是指物业服务企业接管房地产开发企业、建设单位或个人委托管理的新建或原有物业时，为保证主体结构安全和满足使用功能而对其进行的再检验。

接管验收与竣工验收既相区别又相联系。（二）接管验收与竣工验收的主要区别：.验收目的不同竣工验收是为了检验房屋工程是否达到设计文件所规定的要求;接管验收是为了主体结构安全与满足使用功能的再验收。.验收性质不同竣工验收是政府行为，开发建设项目竣工后由政府主管部门负责组成竣工综合验收小组对工程质量进行全面检验和评定，并出具政府签发的《工程质量检验报告》，评定结果为不合格工程的不许交付使用；而接管验收是企业行为，是物业服务企业在接管物业前为维护全体业主（使用人）的利益以及自身的合法权益，从确保物业的正常使用功能和管理基础出发，依据《物业服务委托合同》对拟接管的物业进行全面的检验和评定，其评定结果和发现的问题只能依据《物业服务委托合同》进行处理。.验收条件不同竣工验收的首要条件是全部施工完毕，设备已落位；接管验收的首要条件是竣工验收合格，并且附属设备已完全正常使用，房屋编号已得到认可。.移交对象不同竣工验收是施工单位向开发商（建设单位）移交物业的过程；接管验收是开发商（建设单位）将“物业”再次交付物业服务企业进行管理的过程。.验收阶段不同竣工验收合格，由施工单位向开发企业或建设单位办理物业的交付手续，标志着房屋可以交付使用；接管验收是在竣工验收之后进行的再验收，接管验收一旦完成，即由开发企业或建设单位向物业服务企业办理物业的交付手续，标志着物业正式进入使用阶段。（三）竣工验收与接管验收的联系一般来说，竣工验收属于物业管理早期介入的范畴，接管验收属于前期物业管理的范畴。开发建设单位如能早期委托物业服务企业介入，竣工验收与接管验收可以同时进行。（四）物业接管验收的作用.明确交接双方的责权利.确保物业的使用质量，维护业主（使用人）利益.为日后实施科学的物业管理创造了条件物业接管工作流程如图6-2所示：二、接管验收的内容与方法（一）接管验收的依据物业接管验收参考的依据主要包括：.建设部1991年颁布的《房屋接管验收标准》；.《工程竣工验收报告》；.现行的施工、安装技术规范、验收规范；.设备使用说明书、设计资料和技术参数；.消费者对质量的一般要求。（二）接管验收的内容.工程的施工质量；.设施设备的使用功能；

.物业管理应当拥有的技术资料、项目文件和业主资料；.其他（如产权等）方面的资料。（三）对工程质量的接管验收方法.依据规范使用专用工具、仪器验收；.观感验收，侧重外观是否合格；.使用验收，侧重设备的使用是否符合业主要求；.实（试）验验收，如对对各类水箱24小时盛水检验，对污水、雨水管道做通水滚球试验，对厨卫、阳台做闭水、蓄水试验，对室内给水、排水埋地管道在覆土隐蔽前做灌水试验，对机电设备做通电试验等。.比对验收;.其他方法验收三、接管验收的操作程序（一）接管验收前的准备工作.与托管方联系好接管验收的日期、验收标准、进度安排；.要求托管方在接管验收前提供托管物业的详细清单和建筑图纸；.派出先头技术人员前往接管物业现场摸底，并据此制定好接管验收计划；.准备好各类接管验收表格。如《房屋本体接管验收表》、《公共配套设施接管验收表》、《机电设备接管验收表》、《接管验收问题整改表》、（二）对接管物业进行资料验收新建房屋接管验收应提交的资料：.产权资料（1）项目批准文件。（2）用地批准文件。（3）建筑执照。（4）拆迁安置资料。.竣工验收资料（1）竣工图一一总平面图、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸。（2）地质勘查报告。（3）工程合同及开、竣工报告。（4）工程预决算。（5）图纸会审记录。（6）工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）。（7）隐蔽工程验收签证。（8）沉降观察记录。（9）钢材、水泥等主要材料的质量保证书。（10）砂浆、混凝土试块试压报告。（11）竣工验收证明书。.技术资料（1）新材料、构配件的鉴定合格证书。（2）水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书。

（3）供水、供暖的试压报告。（4）各项设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料。.说明文件物业质量保修文件和物业使用说明书。对原有房屋接管验收应验交的资料：.产权资料（1）房屋所有权证。（2）土地使用权证。（3）有关司法、公证文书和协议。（4）房屋分户使用清册。（5）房屋设备及定、附着物清册。.技术资料（1）房地产平面图；（2）房屋分间平面图；（3）房屋及设备技术资料。（三）对物业硬件设施的具体验收标准新建房屋验收标准：.楼宇本体硬件设施的验收（1）主体结构①外墙不得渗水；②屋面排水畅通，无积水，不渗漏；出水口、檐沟、落水管安装牢固，接口严密不渗漏。（2）楼地面面层与基层粘结牢固，不空鼓，无裂缝，无脱皮，无起砂，无明显色差，接缝均匀竖直。（3）内墙面①抹灰平整，面层涂料均匀，无剥落、无明显裂缝、无污渍；②块料面层粘贴牢固，无缺棱掉角，无裂纹损伤，色泽一致，对缝砂浆饱满，线条顺直。（4）顶棚抹灰平整，涂料均匀，无脱皮，无裂缝，无霉点，无泽水痕迹，无污渍。（5）卫生间、阳台地面低于相邻地面2厘米左右，无积水，不倒泛水、不渗漏。（6）门窗①开启自如，无晃动和裂缝，零配件齐全，位置准确，无翘曲变形；②门锁、窗销连接牢固，开启灵活；③玻璃安装牢固，胶缝密实，无明显划痕，无损伤；④油漆均匀，色泽光亮；⑤电子防盗门通话清晰、无锈迹。（7）楼梯、扶手安装牢固，无裂缝、无表皮脱落，油漆均匀，表面光滑。（8）电器插座安装牢固，电源已接通正常。（9）有线电视已开通，收视良好。（10）开关安装牢固、灵活、接触良好。（11）灯具安装牢固、反应灵敏、发光正常。（12）水表、电表、气表安装牢固，读数正常，无损伤。（13）卫生洁具安装牢固，配件齐全，接口密实，无渗漏，无堵塞，排水通畅。

（14）给水设施安装牢固，接口密实，无渗漏、锈迹，流水通畅，有足够压力。（15）门铃、对讲电话安装牢固，操作灵活，效果良好。（16）防盗网、晾衣架安装牢固，焊接密实，无折损。（17）其他配套设施要求齐全、完好、型号与设计相符，工作正常。.公共配套设施、市政设施接管验收标准（1）天台：天沟、落水口畅通完好；隔热层、防水层完好。（2）散水坡：无下陷、无断裂；坡度适意，平整。（3）屋面避雷设施：连接牢固。（4）路灯、装饰灯：安装牢固，完好无损；灯柱安装牢固，油漆完好。（5）绿化：符合设计要求，不缺株少苗，无大面积杂草；绿化水管布局合理，阀门开关灵活，安装牢固。（6）道路：路面平整，无起砂断裂；路牙石砌整齐、灰缝饱满、无缺角损伤；料块面层拼砌整齐、平整牢固；交通标识线、路牌清楚完好。（7）室外消防栓：消防箱标识清楚，玻璃完好；消防设施配件齐全；消防管安装牢固，标识明显，阀门完好，无渗漏水，水压正常。（8）楼宇门牌、楼栋号牌：安装牢固，标识清楚。（9）垃圾中转站：密封完好，外表装饰完整，使用方便。（10）保安岗亭：安装牢固，配件齐全，标识清晰，完好无损。（11）保安道闸：安装牢固，开启灵活，标识清楚，完好无损。（12）停车场：地面平整，照明充足，标识清楚，安全防护和排水设施良好。（13）自行车、摩托车棚安装牢固，照明充足，标识清楚，安全防护和排水设施良好（14）明沟、暗沟：排水畅通，无积水，无断裂，沟盖板安装牢固，平稳。（15）台阶、踏板：砌筑平实，牢固，无裂缝。（16）水池、水箱：清洁、无渗漏。（17）信报箱：安装牢固，完好无损，标识清楚，表面平整光洁。（18）雕塑、小品：牢固，安全，完好。（19）招牌、广告牌：安装牢固，安全，表面平整光洁。.机电设备接管验收（1）电梯设备（2）变配电设备（3）中央空调设备（4）发电机（5）保安监控设备、消防监控设备（6）给排水设备.对资料和工程遗留问题进行补充、整改对原有房屋的验收标准：对原有房屋，除按上述要求和程序进行接管验收外，还应特别注意以下事项：.从外观检查建筑物整体的变异情况；.检查房屋结构、装修和设备的完好与损坏程度；.检查房屋的使用档案（建筑年代，用途变迁，大中修和更新改造情况）；.客观评价房屋的完损等级，评估房屋现有价值，建立资料档案。

危险和损坏的处理：.属于危险的房屋，应由移交人员负责排险解危后，始得接管；.属于损坏的房屋，由移交人和接管单位协商解决；.属法院判决没收并通知接