开封市物业管理办法

开封市物业管理方法开封市人民政府令第29号《开封市物业管理方法》已经8月13日市政府第30次常务会议经过，现予公布，自10月1日起施行。

市长周以忠

八月二十七日

开封市物业管理方法第一章

总则第一条为规范物业管理服务活动，促进物业管理行业健康发展，维护业主、物业使用人和物业服务企业正当权益，依照《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等关于法律法规要求，结合本市实际，制订本方法。第二条本方法适适用于本市行政区域内物业管理活动。第三条本方法所称物业，是指已建成投入使用房屋建筑及其隶属设施、设备和相关场地。本方法所称物业管理，是指业主经过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务协议约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内环境卫生和相关秩序活动。本方法所称业主，是指房屋全部权人。本方法所称物业使用人，是指物业承租人或实际使用人。本方法所称物业服务企业，是指依法取得独立法人资格、具备对应资质，从事物业管理服务企业。第四条

物业管理实施政府行政主管部门监督指导、业主自治与物业服务企业专业服务相结合管理体制。激励物业管理逐步向社会化、专业化、市场化方向发展。第五条市、县（区）人民政府应该加强对物业管理监督管理工作领导，建立物业管理协调机制和物业管理责任目标管理工作制度。第六条市、县（区）房地产管理部门负责本行政区域内物业管理监督管理工作。规划、城管、发改、公安、民政、环境保护、园林文物、安监、工商等关于行政管理部门应在各自职责范围内，共同做好物业管理监督管理工作。第七条街道办事处、乡（镇）人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法推行职责，调解处理物业管理纠纷。小区居民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，帮助街道办事处、乡（镇）人民政府开展小区管理、小区服务中与物业管理关于工作。第二章业主、业主大会与业主委员会第八条已领取房屋全部权证，房屋全部权证上记载房屋全部权人为业主。新建商品房已交付使用但未进行房屋权属登记，经房地产管理部门登记立案商品房买卖协议记载买受人，在物业管理活动中视为业主。第九条物业管理区域划分，应该综合考虑物业共用设施设备、建设规模、小区建设等原因，按照方便管理、降低管理成本标准确定。第十条还未划分或者确需调整物业管理区域，由县、区房地产管理部门会同街道办事处、乡（镇）人民政府按照关于要求划定或调整，并向业主公告。第十一条一个物业管理区域内全体业主成立一个业主大会。物业管理区域符合以下条件之一，应该成立业主大会：（一）商品房屋出售并交付使用建筑面积占总建筑面积50%以上；（二）商品房屋出售并交付使用建筑面积占总建筑面积30%以上50%以下，且首套房屋交付使用已满12个月；（三）商品房屋出售并交付使用建筑面积占总建筑面积不足30%，但首套房屋交付使用已满24个月且业主总数在30人以上。已出售公有住宅和非住宅物业，应该逐步成立业主大会，实施规范物业管理。第十二条同一个物业管理区域内业主，应该在物业所在地县、区房地产行政主管部门或者街道办事处、乡（镇）人民政府指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主一致意见，决定不成立业主大会，由业主共同推行业主大会、业主委员会职责。第十三条符合业主大会成立条件物业管理区域，由县、区房地产管理部门会同街道办事处或乡（镇）人民政府协调成立首次业主大会会议筹备组（以下简称筹备组）。第十四条筹备组组员由业主代表、建设单位代表、居民委员会代表、辖区公安派出所代表组成。其中，业主代表应不少于组员总数1/2。筹备组组长由居民委员会代表担任。筹备组组员名单应该以书面形式在物业管理区域内公告栏内公告，公告时间不得少于7日。第十五条筹备组成立后，应该做好以下工作：（一）确定首次业主大会会议召开时间、地点、形式和内容；（二）确定业主大会议事规则草案和管理规约草案；（三）登记业主关于资料，并确认业主在首次业主大会会议上投票权数；（四）确定业主委员会组员候选人产生方法及名单草案；（五）召开首次业主大会会议其余准备工作。筹备组应该自成立之日起45日内，组织业主召开首次业主大会会议。筹备组应该在首次业主大会会议召开15日前，将本条第一款要求关于事项在物业管理区域内公告。第十六条建设单位及其选聘物业服务企业、业主应该配合筹备组开展工作。建设单位及其选聘物业服务企业应该向筹备组提供物业管理区域内业主名单、物业总建筑面积、分户建筑面积、共用设施设备、前期物业服务协议等资料。业主应该帮助筹备组查对房屋权属证实和业主身份，提供联络方式。第十七条一个物业管理区域内业主在100人以上，能够以幢、单元、楼层等为单位推选业主代表参加首次业主大会会议。业主代表应该于首次业主大会会议召开3日前就大会拟讨论事项书面征求所代表业主意见，并将经业主本人签字书面意见在业主大会上如实反应。业主委托代理人参加业主大会会议，应该出具书面委托书，明确委托权限、委托期限等内容。第十八条首次业主大会会议应该对业主大会议事规则、管理规约和选举业主委员会组员等事项进行表决。第十九条业主大会议事规则应该约定业主大会议事方式、表决程序、业主投票权确实定方法、业主委员会组成和组员任期等事项。第二十条管理规约应该约定以下主要内容：（一）共有或者共用物业使用、维护要求；（二）物业管理区域内各类公共费用分担、公共收益分配；（三）业主大会、业主委员会工作经费筹集、管理和使用；（四）全体业主及物业使用人应该共同恪守行为准则；（五）物业管理争议处理方式；（六）违反管理规约应该负担责任。管理规约对全体业主和物业使用人具备约束力。第二十一条业主委员会应该自选举产生之日起30日内，持以下文件向县、区房地产管理部门和街道办事处、乡（镇）人民政府立案：（一）业主委员会成立情况书面汇报；（二）业主大会议事规则；（三）管理规约；（四）业主委员会组员名单及基本情况；（五）法律、法规要求其余材料。第二十二条业主委员会应该于任期届满一个月前召集业主大会会议，完成换届选举工作。无正当理由逾期未换届或者业主委员会自行解散，由县、区房地产管理部门会同街道办事处或者乡（镇）人民政府在该物业管理区域内组织成立换届筹备组换届选举。换届筹备组由业主代表、业主委员会代表、居民委员会代表组成。换届筹备组应该自成立之日起7日内在物业管理区域内公布其组员名单，并自成立之日起30日内组织业主召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。自新一届业主委员会立案之日起10日内，原业主委员会应该将其保管财务凭证、印章、档案等文件资料移交新一届业主委员会，并做好其余交接工作。第二十三条业主委员会日常办公费用等经费筹集和使用由业主大会决定。业主委员会经费收支使用情况应该每六个月在物业管理区域内显著位置公布，接收业主监督。业主委员会任期届满，有20%以上业主联名要求，应该对业主委员会财务收支情况进行审计。第二十四条业主委员会及其组员不得有以下行为：（一）利用职权谋私或者收受其余利益；（二）以业主委员会或者业主大会名义提供担保；（三）侵占业主财产或者损害业主利益；（四）在本物业管理区域内物业服务企业任职；（五）法律、法规要求或者业主大会要求其余情形。第二十五条业主委员会组员因物业转让、灭失或者依法被追究刑事责任，其组员资格自行终止。业主委员会组员有以下情形之一，经业主大会会议经过，其业主委员会组员资格终止：（一）以书面形式向业主大会提出辞呈；（二）连续3次无故缺席业主委员会会议；（三）因疾病等原因丧失推行职责能力；（四）有拒不交纳物业服务费等不推行业主义务行为；（五）有严重侵害业主正当权益行为；（六）因其余原因不宜继续担任业主委员会组员。业主委员会组员应该自组员资格终止之日起3日内，将其保管财务凭证、档案资料、印章及其余属于业主大会全部财物移交业主委员会。第二十六条物业管理活动中业主权利、义务及业主大会、业主委员会职责，按照《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《河南省物业管理条例》关于要求执行。第三章前期物业管理第二十七条建设单位按照房地产开发与物业管理相分离标准，经过招投标方式选聘具备对应资质物业服务企业。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位应该经过公开招投标方式选聘具备对应资质物业服务企业，实施前期物业管理。但投标人少于3个或者多层建筑总建筑面积在3万平方米以下、高层建筑总建筑面积在1万平方米以下，经物业所在地县、区房地产管理部门同意，建设单位能够采取协议方式选聘物业服务企业。建设单位应该与其选聘物业服务企业订立前期物业服务协议。第二十八条建设单位经过招投标方式选聘物业服务企业，应该按照以下要求时限完成招投标工作：（一）现售商品房项目在现售前30完成；（二）预售商品房项目在取得《商品房预售许可证》前完成；（三）非出售新建物业项目在交付使用前90日完成。第二十九条建设单位在销售房屋之前，应该参考暂时管理规约示范文本制订暂时管理规约，对关于物业使用、维护、管理，业主共同利益，业主应该推行义务，违反暂时管理规约应该负担责任等事项依法作出约定。建设单位制订暂时管理规约，不得侵害物业买受人正当权益。第三十条建设单位在物业销售前应该将暂时管理规约向买受人明示，并给予说明。物业买受人与建设单位订立物业买卖协议，应该恪守暂时管理规约（包含前期物业服务协议约定内容）并给予书面承诺。第三十一条前期物业服务协议能够约定时限；但期限未满，业主委员会与物业服务企业订立物业服务协议生效，前期物业服务协议终止。第三十二条业主依法享受物业共用部分、共用设施设备全部权或者使用权，建设单位不得私自处罚。第三十三条物业服务企业承接物业时，应该对物业共用部位、共用设施设备进行查验交接。第三十四条在办理物业承接验收手续时，建设单位应该向物业服务企业移交以下资料：(一)完工总平面图，单体建筑、结构、设备完工图，配套设施、地下管网工程完工图等完工验收资料；(二)设施设备安装、使用和维护保养技术资料；(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件；(四)物业管理所必需其余资料。物业服务企业应该在前期物业服务协议终止时将上述资料移交给业主委员会。第三十五条建设单位应该按照不低于物业总建筑面积2‰标准配置物业管理用房，物业管理用房建筑面积不得少于60平方米。建设单位应该将物业管理用房纳入建设配套项目计划，与新建物业同时设计、同时施工、同时交付使用。物业管理用房，由物业服务企业和业主委员会使用；任何单位和个人不得私自改变其用途。第三十六条建设单位应该按照国家要求保修期限和保修范围，负担物业保修责任。建设单位应该设置维修机构，配置维修人员，推行维修责任，并在物业管理区域内公布维修联络电话。建设单位委托物业服务企业推行保修责任，应该订立委托协议。物业服务企业应该帮助业主或业主委员会联络建设单位落实保修责任。第四章物业管理服务第三十七条从事物业管理活动企业应该具备独立法人资格，必须具备国家要求资质条件。从事物业管理人员应该按照国家关于要求，取得职业资格证书。一个物业管理区域内由一个物业服务企业实施物业管理。第三十八条业主委员会应该与业主大会选聘物业服务企业参考物业服务协议示范文本订立书面物业服务协议，并自协议订立之日起30日内报县、区房地产管理部门立案。第三十九条业主大会依法选聘新物业服务企业，业主委员会应该在新物业服务协议生效之前，与原物业服务企业、新选聘物业服务企业就交接时间、交接内容、业主欠费清交等事项进行约定。原物业服务企业和新选聘物业服务企业应该按照约定做好交接工作。原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费或其余相关费用等理由拒绝办理交接或拒不撤出。新选聘物业服务企业不得强行接管。物业服务企业承接物业时，应该与业主委员会办理物业验收手续。业主委员会应该向物业服务企业移交本方法第三十四条要求资料。第四十条物业服务协议期满前3个月，业主委员会应该召集业主大会会议决定是否续约，并将结果及时通知物业服务企业。同意续约，业主委员会与物业服务企业应该重新订立物业服务协议；物业服务企业不一样意续约，应该在协议期满2个月前在物业管理区域内公告全体业主。业主委员会或者物业服务企业决定提前解除物业服务协议，应该通知对方，并提前3个月在物业管理区域内公告全体业主。第四十一条物业服务企业应该按照物业服务协议约定提供对应服务。物业服务企业提供服务，应该恪守以下要求：（一）严格执行国家和省、市要求物业服务技术标准、服务规范；（二）及时向业主、物业使用人通知安全合理使用物业注意事项；（三）确保消防等公共安全设施完好有效；（四）建立各种突发事件处理机制和应急预案；（五）在物业管理区域内公告服务监督电话，定时听取业主关于改进和完善服务意见和提议；（六）配合居民委员会做好小区建设和管理相关工作。市、县（区）房地产管理部门应该对物业服务企业执行物业服务技术标准、服务规范和相关要求情况进行监督检验，并记入企业信用档案。物业服务企业未能推行物业服务协议约定，造成业主人身、财产安全受到损害，应该依法负担对应法律责任。第四十二条物业服务企业能够将物业管理区域内专题服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内全部物业管理一并委托给他人。第四十三条物业服务收费，区分不一样物业性质和特点分别实施政府指导价和市场调整价。物业服务收费实施政府指导价，市、县（区）价格行政主管部门应该会同同级房地产管理部门，综合考虑物业服务等级标准等原因，制订基准价标准及浮动幅度，每年向社会公布一次。物业服务收费实施市场调整价，物业服务内容、收费项目、收费标准由业主或业主委员会与物业服务企业在物业服务协议中约定。第四十四条物业服务企业应该在物业管理区域内显著位置公告物业服务内容、服务标准、收费项目及收费标准。第四十五条业主（包含物业已交付，但还未居住）应该依照物业服务协议约定标准和方式交纳物业服务费；逾期不交纳，业主委员会应该督促其限期交纳，并能够在本物业管理区域内公告。逾期仍不交纳，物业服务企业能够向人民法院提起诉讼或者依照仲裁协议申请仲裁。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳服务费用，从其约定，业主负连带交纳责任。已完工但还未出售或者还未交给物业买受人物业，物业服务费用由建设单位缴纳。第四十六条物业服务企业能够依照业主委托提供物业服务协议约定以外服务项目，服务酬劳由双方约定。第四十七条物业管理区域内，供水、供电、供热、通信、有线电视等单位应该向最终用户收取关于费用。物业服务企业接收委托代收前款费用，不得向业主或者使用人收取手续费等额外费用。第四十八条物业管理区域内共用部位、共用设施设备日常运行管剪发生费用，计入物业服务成本，由物业服务企业负担。物业服务企业经营管理中用水、用电、用气、用暖等关于费用，应该由物业服务企业自行负担。第四十九条对物业管理区域内违反关于治安、环境保护、物业、装饰装修等方面法律、法规行为，物业服务企业应该阻止，并及时向关于行政管理部门汇报。关于行政管理部门在接到物业服务企业汇报后，应该依法对违法行为给予阻止或者依法处理。第五十条物业服务企业应该帮助做好物业管理区域内安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急方法同时，应及时向关于行政管理部门汇报，帮助做好救助工作。物业服务企业雇请保安人员，应该恪守国家关于要求。保安人员在维护物业管理区域内公共秩序时，应该推行职责，不得侵害公民正当权益。第五十一条市、县（区）房地产管理部门对受理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中投诉应该及时调查处理，并在10日内回复投诉人。街道办事处、乡（镇）人民政府和居民委员会应该配合县、区房地产管理部门处理物业管理活动中发生争议和纠纷。第五章物业使用、维护第五十二条物业使用、维护应该恪守规划、住建、城管、环境保护、园林文物、公安、消防等关于法律、法规、规章要求。业主、物业使用人应该按照有利于物业安全使用和公平合理标准，正确处理供水、排水、通行、采光、环境卫生、环境保护、异产毗连等方面相邻关系。第五十三条建设单位销售物业时，应该在销售场所将物业管理用房和物业共用部位、共用设施设备、配套绿化（含绿地率和绿地面积）及商业、教育、医疗等设施规划设计平面图给予公告。建设单位申请物业全部权初始登记时，应该提出关于共用设施设备登记申请，由房地产管理部门给予记载，归档备查，但不颁发权属证书。依法属于全体业主共有物业共用部位、共用设施设备，由物业服务企业依照物业服务协议约定负担对应维修、养护责任。第五十四条供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应该依法负担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护责任。因维修、养护等需要，暂时占用、挖掘道路、场地，应该及时恢复原状。第五十五条物业管理区域内规划用于停放汽车车位、车库，应该首先满足本物业管理区域内业主、物业使用人需要。第五十六条利用物业共用部位、共用设施设备设置户外广告或从事租赁等经营，应该在征得相关业主、业主大会、物业服务企业同意后，按照要求办理关于手续。在全体业主共有道路或者其余场地停放机动车辆，是否交纳车位占用费，由业主大会决定。经营收入和收取车位占用费扣除经营管理成本后业主所得收益应该主要用于补充专题维修资金，也能够按照业主大会决定使用。第五十七条物业管理区域内不得有以下行为：（一）损坏房屋承重和抗震结构；（二）未经规划等关于部门同意改变房屋用途和房屋外貌；（三）违反物业管理区域规划搭建建筑物、构筑物及其余设施；（四）私自占用、挖掘道路、场地；（五）侵占绿地、毁坏花草树木；（六）乱设摊点或者乱倒垃圾、堆放杂物；（七）私自在建筑物、构筑物上张贴、涂写、刻画；（八）超出要求标准排放噪音；（九）排放或者堆放有毒有害物质，堆放易燃易爆物品；（十）法律、法规禁止其余行为。有前款所列行为之一，物业服务企业、业主委员会应该给予阻止；阻止无效，能够向关于部门举报或投诉。第五十八条业主需要装饰装修房屋，应该事先通知物业服务企业。物业服务企业应该将房屋装饰装修中禁止行为和注意事项通知业主。第五十九条住宅物业、住宅小区内非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连非住宅物业业主，应该按照国家关于要求交纳住宅专题维修资金。住宅专题维修资金属于业主全部，专题用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，不得挪作他用。第六十条专题维修资金余额不足首次归集总额30%，应该续筹。续筹百分比和方式由业主大会决定，但续筹后专题维修资金总额不得低于首次筹集数额。已售出但未建立住宅专题维修资金房屋，由业主大会决定是否补建住宅专题维修资金，决定不补建，其住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造由相关业主负责。第六十一条专题维修资金管理实施专户存放、专款专用、政府监管标准。专题维修资金收取、使用、管理详细管理方法由市人民政府依照国家关于要求另行制订。第六十二条物业存在安全隐患，危及公共利益及他人正当权益时，责任人应该及时维涵养护，关于业主应该给予配合。责任人不推行维涵养护义务，经业主大会同意，能够由物业服务企业维涵养护，费用由责任人负担。第六章法律责任第六十三条违反本方法要求，住宅物业建设单位未经过招投标方式选聘物业服务企业或者未经同意，私自采取协议方式选聘物业服务企业，依据《物业管理条例》第五十七条之要求，由物业行政主管部门责令限期改过，给予警告，能够并处10万元以下罚款。第六十四条违反本方法要求，建设单位私自处罚属于业主物业共用部位、共用设施设备全部权或者使用权，依据《物业管理条例》第五十八条之要求，由房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下罚款；给业主造成损失，依法负担赔偿责任。第六十五条违反本方法要求，不移交关于资料，依据《物业管理条例》第五十九条之要求，由房地产行政主管部门责令限期改过；逾期仍不移交关于资料，对建设单位、物业服务企业给予通报，处1万元以上10万元以下罚款。第六十六条违反本方法要求，未取得资质证书从事物业管理，依据《物业管理条例》第六十条之要求，由房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下罚款；给业主造成损失，依法负担赔偿责任。以欺诈伎俩取得资质证书，依照本条第一款要求处罚，并由颁发资质证书部门吊销资质证书。第六十七条违反本方法要求，物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书人员从事物业管理活动，依据《物业管理条例》第六十一条之要求，由房地产行政主管部门责令停顿违法行为，处5万元以上20万元以下罚款；给业主造成损失，依法负担赔偿责任。第六十八条违反本方法要求，物业服务企业将一个物业管理区域内全部物业管理一并委托给他人，依据《物业管理条例》第六十二条之要求，由房地产行政主管部门责令限期改过，处委托协议价款30%以上50%以下罚款；情节严重，由颁发资质证书部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备维修、养护，剩下部分按照业主大会决定使用；给业主造成损失，依法负担赔偿责任。第六十九条违反本方法要求，挪用专题维修资