河南大规模住宅项目前期定位及整体发展方案

xxxx项目前期定位和整体发展建议同创联行简介8年

发展历程累计操盘90余个销售总额近240亿在北京注册成立同创联行公司2003Since战略回归环渤海，山西省地产金牌代理行中国房地产营销机构50强2009立足北京，运作项目三个奠定发展基础山西分公司正式运营2004根植山西市场，向外发展对各种物业类型代理销售的全面探索，2005旅游地产启动，全面建设知识管理平台北京地产新锐代理行2006苏州市场启动，北京地产策划50强2007风雨兼程，强势突破。山西分公司荣获十大金牌地产服务企业2008天津、唐山、张家口项目即将启动2010Agenda历程针对性为发展商提供专业服务8年经验沉淀

全国视角：着重环渤海经济区域

同创联行（北京）以北京为中心服务河北、山西、陕西、内蒙以及环渤海经济圈。致力于成为全国化的地产流通行业二三线城市的大盘服务机构，并实行“专业服务一体化”的管理同创联行通过60多个项目操作积累丰富经验，以高远的战略思维、广博的全国视野为国内客户提供值得信赖的增值服务的实力。

至2010年，同创已参与国内90多个

地产项目发展顾问；

策划和销售代理物业项目达

62个；实际销售金额近

240亿元；

至2010年，同创打造了300多地产精英组成的专业团队；正在操作项目共计20多个；Figures

数字同创基础数据库城市宏观数据窗广告创意中心客户信息系统销售管理体系严格考核体系开放资源客户相关业务系统知识管理策划平台·行政资产管理系统·文件管理系统·合同管理·网上办公系统职能管理业务系统EIP我们的平台OurGuarantee

平台不败OurClients部分服务项目同创联行的09年部分作品同创联行大规模开发理论大规模开发的思考考虑层面战略层面财务目标层面战术层面

如何将钱用在刀刃上，在服从于整体战略的基础上每个地块（功能区）的开发目标和手段是什么。如何启动项目、启动区域如何执行？如何营销？

整个区域开发如何盈利。什么是用来建立区域形象与价值标杆的，什么是争现金流的？是否每个回合都要获胜，还是有输有赢，最终整体获利。

从城市发展阶段、项目在城市中的地位及发展前景、项目可能担负的城市功能入手，系统的、框架性的综合解决问题；不能用战术手段解决战略问题，陷入到每一个具体地块的解决方案之中。大规模开发的九大关键问题：Q1站在城市视角的区域价值定位Q2以财务目标为核心的开发策略Q4基于竞争的可持续发展的项目核心能力Q5项目增值为导向的营销策略Q7企业品牌的社会营销Q3配套开发策略的制定是项目成功的关键动态的客户层面选择Q8Q6兼顾长短期目标的启动策略和启动模式选择项目持续增值的社区管理和项目运营创新Q9针对大规模项目开发，我们的出发点：城市层面企业层面城市层面——站在城市发展的轨迹上思考，保证项目长期发展战略的前瞻性与可行性。必须基于区域整体发展的角度挖掘价值，指导项目整体定位及控制性规划。企业层面——开发项目在企业中的战略地位与意义，决定了在战术上我们能该做什么，能做什么。对本项目的愿景与期望，直接体现在以财务目标为核心的开发策略与开发节奏。本项目是的作用是树立品牌，奠定行业地位，还是保证企业长期资金链的提款机？不同的目标决定了项目的开发策略。大盘项目开发规律1——基于城市价值的项目定位1、常规房地产项目的开发，是直接面对竞争的，注重宣传产品本身或者资源方面的竞争价值点。2、大规模房地产项目的开发，不能仅仅关注项目层面，它的整体定位一定是要和城市关联的，是要站在城市层面，建立面向未来的拔高定位。大盘项目开发规律2——基于生活方式的价值定义常规项目是直接依托城市价值、靠展示成熟的生活氛围取胜；而大规模开发必须要为客户重新定一种生活方式，通过对未来美妙生活场景的演示，建立自身的评价体系和价值标竿，以义生活方式引导客户认知项目价值，形成市场话题，不断吸引客户关注，刺激购买；3.同时，作为价值示范，大规模开发示范区物业类型中要有价值标杆，形成价值峰值，标定项目档次，成为客户置业动力和引擎。大盘项目开发规律3——基于未来发展的开发节奏常规房地产项目的开发，利润主要来自于竞争优势；而大规模房地产项目的开发，利润更多的来源于开发节奏。所谓开发节奏就是要用发展的眼光看项目，由于项目本身的运作周期比较长，一定要有前瞻性的视野和对市场的预见能力，体现在项目上就是物业类型的演变和后期容积率的提高。这种项目的开发可以先快后慢，前期为了快速回收资金、建立区域形象和价值定位的，后期随着成熟度的提升，利润水平也将逐步提升；还有一个关键问题，规模开发的组团是能够产生价值的，后期开发要与前期有区别，产品品质和档次要不断提升，要为客户制造购买理由。大盘项目开发规律4——基于价值拉动的配套策略常规项目中的配套设施本身是有商业价值的，是项目利润的一大来源；而大规模项目开发的配套设施首先是用来展示生活方式、示范项目品质的，商业价值的培育期则相对较长，其利润在区域成熟前往往来自于对住宅价值的提升；大规模开发的配套一般分为三个级次，城市级（专业特色街）、区域级（streetmall）和社区级（邻里商业等），不同级次配套在不同开发阶段的价值拉动作用不同；因此，配套的分级、价值点以及和住宅的联动关系、配套的开发次序和开发规模，对于开发策略的制定至关重要，在某种程度上配套开发策略的选择决定着项目的成败。大盘突项目使开发搞规律5—辣—基于精整体鉴开发池的规木划指嫂标1、常掏规项裁目开清发对燃规划运指标秋的要灯求就谜是最见大限遍度利帖用容齐积率洪；2、而拨大规征模项抛目一伤般给谦定综珠合容术积率隔指标唇，各郊期在弹指标败运用谜方面生非常供灵活沿，每期扑容积遵率的爹确定姐主要荣根据旋企业党目标皂以及趁盈利症模式在来确装定；3、在着确定纠大盘华各期惊容积谱率指茂标时就，需须要通盘椅考虑较功能允指标循的分幕配，迹从而弟最大梢限度真的利公用容竟积率植资源罗；同时输，还此要注较意考瞎虑不同屈物业速类型挖之间研的兼治容性后及互炉动关出系、突不同吨物业相类型岭与资和源及捷配套惕的匹绪配关旧系，保证垄项目仙的整窑体成其功。大盘骡项目继开发好规律6—尸—基于魔价值驾示范恢的启梁动模脂式大规代模开染发首戒期一扒定要闻起势锡，这穴是非戴常重邪要的菜，因静此启扯动区脊的选跑择尤棉为重莫要。佣大盘刃启动收区主丹要有浇两个粮作用暖：聚人命气和刺树形嗽象；聚人煤气主工要表苗现在类启动隔期要旺形成脏一定穴规模。实锡际销层售表半明，浴大盘有对消宿费者置是有利价值稍的，反启动淹区要浇让消锅费者盆有规彼模的久感知郊价值闹，大规登模展签示区废和多疗个展萌示节尤点的毒安排捞会使金客户答对项冤目价衬值的秧认知怠更加主明晰；启动晋区另绢外一却个作永用就蔑在于理树形碑象。启动晒区里完一定鞠要标庄杆物茎业，它批不仅颠是价临值标切杆，捐更是耀品质摔标杆宵，它肤的主垦要作翻用是标定遵和传筑递项盐目价那值，剧提升垃项目仁形象；启动债区要是达到恐以上琴两个蒙作用研，需撕要以一部扬分核臣心资壤源来睬集中除展示，比握如园污林景槽观、仪商业贸配套经等，旋通过葵这种棕集中条展示刃来增强斤客户扫购买杂信心收，实驱现最腐终销马售；而常迁规项索目开稳发对只于启发动区症的要梢求只悟是昭笔示性北及进唯入性顽好即纹可。大盘沫项目院开发搜规律7—御—基于远长期护发展添的企翅业品珍牌常规福房地邀产开风发通默常建筝立的冒是项课目品双牌，挑消费现者更缝关注庆项目衡本身早的价挎值利葛益点嘉；而大麦规模蛋开发对企预业品狮牌的聚社会牢营销胞非常太有效，它摩能够倡传递袍企业判开发戚理念肯，给众消费抚者信身心，近同时建立业企业立规模押开发罢的话提语霸贵权及俘保障披体系着，树宗立企问业品眠牌。技术科沟通逼部分思维偿导图客户殖目标核心器问题凶推导背景扛研究宏观市场研究房地产市场研究市场竞争客户研究本体分析我们起的解暂决之终道PA乔RT1客户茎目标PA摧RT1客户具目标速度伤优先甘，规爬避开衬发风凶险PA观RT2背景醋研究宏观咳市场劫研究房地袍产市蓝场研暗究市场冬竞争客户旦研究本体粘分析区位子：地庸块位算于x扭x市秘开发六区，程占据揭城市亚未来框发展乖方向讨，位记置较除为偏倘远本案市中贡心四至坏：地璃块周迟边城使市意略向差淘，配眉套不罩齐全撑，无贡特殊痰利好定条件本案东侧绵居民秤房东侧迹临街致商铺东侧溉路段北侧补路段南侧侧路段西侧经路段规模厅：项持目占声地13巧0亩，逃总建欧面积航约20万平担米，善属于拿区域脸内大夺规模主新盘南北林宽25室0米东西币长39予1米PA扰RT2背景色研究宏观汽市场接研究房地泰产市永场研瞒究市场盲竞争客户冲研究本体匠分析区位悼：xx位于xx省东觉部，恋豫鲁贴皖三友省交得界处胡，素晚有“买豫东忧门户早”之敲称xx城市煌区位xx位于xx东部,豫鲁株皖三灶省交粒界处,距郑家州23举0公里驶。地祝处黄典淮腹局地，翁京九玩铁路董与陇帝海铁办路交池叉点思上，翠交通趣便利抚，素有匠“豫登东门芬户”拌之称，历敏代为睡兵家油、商葬家必如争之穿地，制地理傲位置盗优越扩，交斩通便祸利，亮具有蛇浓厚奶的历恐史底针蕴。行政领区划xx下辖2个市适辖区偏、1个省怠级开避发区诉、6个县牵，代旱管1个县略级市门；共豪有14个街妨道办欢、61个镇戴、11纳6个乡捏。人口殿总量20握08年底全市绿人口82来4.求37万人（市祖区人碎口90减.6万人钳）。城市写地位xx是国器家大您型能丑源基策地、者石油芝化工宾基地丙、煤判化工乞基地雷，是豫东雾政治启、经痒济、桑文化脖、科象教、蛛物流做、交肢通、誓商贸联、金皆融中载心。交通爷：xx处于宜京九馋铁路要与陇斗海铁晴路交者叉点挠上，埋交通容便利铁路隐：处于润京九圈铁路博与陇族海铁激路的劳十字遥交汇载处，吃是全附国铁树路运蔬输的振枢纽高速贡：连霍侍、东骂港，尚商周疑、商踪蝶菏、拾商亳运高速紫在此劣形成且“米僻”字掘型国道莲：31眨0国道良与10烈5国道睬在市骗中心兽呈“课双十王字”古交会xx市是恋豫、霜鲁、纽奉苏、不皖接忌壤地敬区的黄金倦交通豆枢纽，是葛一座折交通捎便利由的中昂部内誉陆城络市。经济芽：GD坑P逐年亭上涨余，经观济发匀展势感头良沟好数据领来源罚：xx统计漂公报产业比结构床：xx产业连结构货以二恋产为妹主，汇一产师、三邪产为跨辅，钞工业臭发展银势头程良好近年裤来xx第二剃产业革比例内稳定召在45窗%左右数据两来源判：xx统计锯公报县域岩经济云：以鉴农业抵、轻胆工业鲜为主酿导产毛业，滨东三竟县经难济发看达xx下县所主导仰产业强：民权呜县：设农业择（登葡萄衣酒）永城鉴市：搁全国化六大茄无烟果煤基耽地夏邑界县：孟全国画粮食虎生产鱼百强断县虞城农县：进食品仆加工添、钢严卷尺柘城喷县：挥辣椒锡、金尚刚石应微粉睢华县屑：商达品粮博基地宁陵纵县：搏棉、续酥梨绢、白系醋总体宵来说xx市的下县浓主要膜以农签业、任轻工有业为匆主的辖辰区组冲团。xx目前原正处夸在由提农业感型资拾源型榴城市丈向工炮业型获城市照转化销过程得中，霸城市健产业于结构误转型插，将贼为经糊济发进展带暑来新写的契馒机。永城骨县永城糊县虞城斑县夏邑习县夏邑树县城市器化率封：城闷镇化贤进程拴加速晶明显文，促灶进房门地产馋市场知蓬勃孙发展愉，刚湿性需木求将慰不断袋增长xx市城旺市化徒率增期长速转度明品显高猪于xx全省窗及郑每州市数据衬来源霸：xx统计允公报规划魔：xx城市去规划厘总体贼方针体为“秆南拓鞠、西蚂移、件东进馆”，露东城活建立寒新区凑，本喉项目笛处在演城市派发展损方向高上城市说用地胞发展匪方向选择近期栽向南窑，中帮远期品向西背、向扇东的愉“南挎拓、汤西移努、东丈跨”滨的城重市发酬展方嘱向。远期敞依托布城市丘南部乐和东随部良些好的拐用地芝条件疤、优枯越的变交通励区位框、便疫捷的罩基础蛙设施若配套题条件摸，将踢城市敏空间洒的中秧心由xx老城树区转搜向南篇部，在城欢市东果部建缝设新翻区。一城滨三区怨五组内团城市盏空间缘瑞布局货结构段将呈遍“一搂城三奏区”扯，“芬一城貌”即声城市穴主城溪区，见陇海轨铁路菌与京涌九铁范路交夏叉口茧西南剂部扇踩面区旁域，炒是城触市发砍展的捏主核叛心区击。“捐三区萌”为海道北这区、趁工业救园区泼与物幼流园羞区。恶道北滋区指点陇海尾铁路锈以北终，京联九铁黎路以隔西的胀城市后区域怎。工责业园夕区与叼物流翻园区箩是跨缺越京远九铁醒路发哨展的径产业欢聚集缝区，其中弦工业撕园区颤位于飞京九话、陇喷海交溪会点夹的东需南区烫域，物形流园虑区位录于交喊会点聚的东贴北区直域。“五闷组团倦”分拣为核桨心组柴团、尼古城俘旅游怜组团委、商两业组乳团、扰商贸如物流骂组团或、开口发组旬团。核心苏组团毙：由袋周商陷永运命河、宣畅通倦路、渔珠江筐路、春睢阳商南路哲、紫优荆路柳、北们海路趁、连册霍高活速公绪路围比合而崭成，摘主要像由城市节功能樱核心劣区、喉城市表政治啦文化槽中心锐、金气贸中爬心、扯城市陕现代蜡居住直区组成呜。宏观垦市场钢小结xx地理睁位置娘优越端，交驴通便宇利，陶经济即发展扔迅速控；产业陆结构慰以二皇产为幅主，累县域氏经济附发达驴，东响三县锦尤为医突出尿；城市悲化进壤程加册速，池促进精房地导产业罚蓬勃考发展赛，刚聋性需蓄求显骨著提广升；城市驻规划母“南装拓、谋西移册、东切进”模，本各项目缎处在植城市请发展继方向壮上；PA巷RT2背景树研究宏观县市场舅研究房地经产市卧场研芳究市场汇竞争客户扑研究本体谢分析根据帽对市镰场现欺状分背析，宣可预妻测房支地产兄市场垃处于蛙供需性两旺狱的发以展阶犁段参照《x类x市住述房建高设规判划20浴08年-2晋01款2年》：规划20摊08雀—2罩01道2年内呈，xx市住今房总笑需求胸为72押4.奔66万平陷方米跪、6.术94万套崭；其抬中商辰品住右房60衫1.霸82万平膊方米架。由此遍可推夏导20蜘11姓-2评01蛋2年xx房地积产的弊供应乓量为36脑2.谜34万㎡洗。预众计xx市年域商品游住宅境供应效量为18亩1.傲17万㎡俘，按崭照市任场行督情浮现动5%粉-1钱0%的计刺算，旧预计供应否量在19提0-蜂20检0万㎡给之间。未来察2年xx房地爬产商凝品住懒宅市假场供迷需基副本平仿衡20于08年末xx市市稀区人脊口92万，爹住房纷面积脾约为23份00万平椒方米藏，人驼均住通房面技积25平方姐米。20廊20年市条区规焰划人脏口为15之0万人蒙，平拣均每暖年增渔长4.谦8万人粗。未老来5年实颤现人股均住播房面首积达万到28弃.8平方架米。未来5年商针品房庄新增博需求浊：10粪40听.8万㎡，平更均每诉年需族求量20微8万㎡腿。可毙视为船未来喊五年xx市商辣品住棵宅市壁场的圾刚性次总需炸求。彩未来燃五年响的增棋长率谈保持赛在18鼻%的水剩平。博随着房诚市场异的进右一步唤发展匪，未云来需矿求增草长率侧将会填有所悔下降父，预竿计xx市未托来两窗年的年均混需求遥量会维掌持在20缸0-昆23煤0万≈供需在供科需两课旺的孔市场克背景新下，xx房地途产市贿场呈戒现量谢价齐抬升的爬态势20植07年-2纯01匠0年xx市房锄地产悠销售引情况遍与均骗价情偶况20梦07年-2协01躬0年xx市房侦地产退销售柴情况加与均产价都月表现索出上源升趋字势，统基本盛符合救全国谢房地嚷产市小场规妄律，xx房地孩产市拦场呈骂现量婆价齐傅升的维态势触。万平湖米/年元/平米数据桃来源柿：xx统计钞公报xx房地封产市定场现盾有市虽场存津量不刃大，榨项目灯入市覆面临赌竞争耳风险梁较小灶，市痛场潜仪力巨野大项目名称建筑面积（万㎡）开盘时间剩余面积（万㎡）巴比伦蓝钻102010.112.5华府新天地122011.512建业联盟新城282011.528盛大世纪名城112011.112.5水木清华122010.67.3未来英伦印象62010.125建业桂园14尾盘0上东一品620090.6怡佳百合102011.410东方现代城112010.100.5天泰福地5尾盘0紫金华庭10尾盘0根据券盘点潜结果艺可看耳出现扇有剩雕余面绸积总看量68踪蝶.4万㎡访，市括场存捡量不秩大，油入市袭风险碑小，萄市场扮潜力校很大核。建业桂园天泰福地紫金华庭本案华府新天地上东一品怡佳百合水木清华未来英伦印象建业联盟新城巴比伦香金5号盛大世纪名城神火大道板块xx市目勉前主佣要在字售项宿目主狠要集叼中于踩开发形区板站块、龄神火丹大道哨板块开发汽区板朵块东方疤现代寻城神火禾大道而板块倒特色啦鲜明快，品熔质较据高的霜项目脊价格质相对窜较高项目名称总建筑面积（万㎡）主力户型客户主群体目前均价备注未来-英伦印象630㎡一房73㎡两房89-131㎡三房改善住房群体380089-131㎡的户型占据总房源的90%（89平米的占据房源的1/3)华府新天地1240-50㎡一房60-70㎡两房85-120㎡三房150㎡四房改善住房群体、首次置业者

新未开盘60-70㎡的户型占据总房源的80%，市政和小区配套齐全水木清华12100-109㎡两房130-136㎡三房165-175㎡四房投资客、改善住房群体对房屋品质要求比较高的富有人群5500舒适感极强巴比伦-蓝钻1098—120㎡两房138-142㎡三房针对改善性住房及公司政府管理层4400138-142㎡的户型占据总房源的70%，设计特点南北通透建业联盟新城2889-100㎡2房120-140㎡三房165-180㎡四房260-340㎡四房追求高品质住宅，对生活要求非常高的高端消费群体一期4800二期5800

灰空间、宽厅设计盛大世纪名城1175-90㎡两房113-124㎡三房160㎡四房改善住房条件，公司管理层，投资客去年3900今年在4000-4500之间113-124㎡的户型占据总房源的80%，市政和小区配套齐全项目名称建筑面积（万㎡)主力户型客户主群体目前均价备注上东一品678㎡2房130-140㎡3房160㎡4房东三县客户居多，改善住房3300会所（未建）怡佳百合1090㎡2房110-135㎡3房改善住房群体、首次置业者3500小区配套商业建业桂园1298㎡2房110-130㎡3房投资客、郊县客户改善住房群体3700健身、体育运动紫金华庭1098㎡2房120-143㎡3房东三县改善住房群体3200健身、养身堂天泰福地557-60㎡1房93-104㎡2房120-140㎡3房160㎡4房东三县改善住房群体2800东方现代城1150㎡1房77-100㎡2房115-143㎡3房东三县改善住房群体3400春华小学、幼儿园（牛津双语）、VIP会所经济庆开发羽区板勇块缺族乏市鹅政配吃套和垒生活悦配套傻的投耻入价璃格较锤低房地猫产市读场小丹结xx市场纵表现娇良性帮势头具，供傲需基巴本平眯衡，胜成交犁量与寇均价叨持续山上升杨，与忌城市讨发展故战略耕相符蜡合。两大吊板块革定位问鲜明歇，不省同的穴客户狠来源爪根据楚各自滩需求查选择饲不同亏板块梨置业神火披大道预板块屈以市闯区客洁户为锡主，扮注重达产品偷品质赌感，矩但价捐位相质对较覆高；所经济秒开发抚区板奋块缺矮乏市枪政配哄套和锤生活循配套混的投歌入，吵但价局格优倒势明判显PA例RT2背景哨研究宏观践市场译研究房地汉产市焰场研艳究市场普竞争客户言研究本体煎分析市场反在售折项目谅的年刺平均驴去化脑率趋麦于相放同，著呈现股“百状家争岩鸣”叛的态予势代表自项目构年平湖均去出化速民度(万平咬米/年)注：掉红色戚虚线湿为年红平均摇去化洁趋势鸽线区域钳市场晌在售舱项目绿存在欣总价务天花蔑板现令象，岩不利跨于本瘦项目踪蝶后期伯价格强拔升区域在售项目主力面积区间(平方米)单价

(元/平方米)总价(万元)紫金华庭120-143310037-44天泰福地120-140280033-39建业桂园110-130370040-48东方现代城115-143320037-44上东一品130-140330042-46怡佳百合107-125350037-44总价款天花轮板：45万元客户淋随机圆访谈东边跌的标渴杆项就目是榆建业浆桂园风，均计价37匪00康-3呢80际0元/平米茧，比朋周边唉的房欢子贵放七八斜百，和因为就它的纠物业朴好，磨楼间英距大鞭，有50米左喉右，10炎0多亩掉地，30多栋暂楼，10倾00多户叛，舒灿适性杠很好——紫金邪华庭摄置壮业顾吊问市场倘上好籍卖的歌户型最是11冶0-贫14恋0平米驴三居虾，总遵价超雹过45万的皆很难趁卖——上东语一品各置业裹顾问PA马RT2背景栽研究宏观坑市场耕研究房地沃产市极场研鞠究市场毁竞争客户骑研究本体厦分析xx纯市内滴客户泪购买双能力毯较强念，普逢遍重吩视舒摆适度吐，集汽中关桑注品服质感熄和配固套成战熟度市内低客户职业箭特征花：党政笛机关赌中高断层领错导，罗企业兼高管置业挠目的拍：资谋源占励有，黎购买帽城市笨标杆谦式的满高端塌住宅并用以桶彰显侨身份置业峡敏感蹈点：阅地段卷，配裕套，挤品质极感代表蚊项目袭：建副业联懂盟新秀城、帮水木箱清华职业米特征项：普通损公务也人员仅，机雪关职团员，胃企业赞普通蜡白领置业饺目的洪：首稿次置桃业，辣多为江婚房情或刚严性换碗房需盲求置业基敏感拒点：赵配套贪，品豪质感狸，性骡价比代表瓶项目简：怡暮佳百茂合、驾上东惩一品行业浙特征肾：普通道职工叼，附伯近城俗中村量居民贷，外女来务张工人亭员置业榜目的况：多皂为刚患性住摊房需块求置业斤敏感主点：怕性价绿比代表敌项目眼：天泰泰福兔地东三暖县中亦高端缎客户撕购买便力较夜强，膨集中克关注祝性价重比东三教县客笛户职业顿特征恰：东编三县私营增企业好主、融个体尼老板置业缘瑞目的批：炫耀魄、占维有欲无强，漂追求抓身份摄标签闻与阶赢层置业轮敏感倡点：最地段昨，品社质感舅，舒袖适度代表怨项目解：水邪木清德华职业样特征伟：东煌三县县公令务员擦及企病事业穿领导放，工阿厂中闷高管置业颗目的职：多次住置业曾，投资敲性换房亮需求置业轮敏感爷点：军品质甩感，炒性价蛇比代表侮项目脊：建换业桂瓶园、槽东方农现代数城行业迅特征贸：东极三县工厂登职工浇、政秘府及革事业草单位度员工置业歪目的廉：多爸为刚页性住偿房需驾求置业牛敏感含点：蚁性价睁比代表猛项目代：紫怠金华歇庭PA承RT3核心灭问题拿推导项目谅核心熔问题僵的推筝导现实目标在现溜有开叶发背闹景和鬼既定策市场雾竞争度体系态下本项哑目从饲何处快发力启，从白而实梳现销晃售量搞的突破？速度虹优先严，快凤速去赛化规避讽开发贱风险vs区位钱偏远萌认知城度低供需识两旺柿潜力箭十足市场嫩去化膝速度帝趋同PA狐RT4整体馅发展出战略整体草发展抹战略整体赌发展肥战略束：充分耻放大造项目守风情旨感，巴以差应异化谷形象蛮为突智破点出；着重煤打造赠产品失品质植，以衰超越杆市场惕的产摩品为无核心跌驱动摸力；抓住磨市场迷主流晃客户墙，营达销发揪力充疯分扩汤大客谢户覆倾盖面赢；xx首席嘱地中饶海风汤情主燃题社店区项目搞整体芒定位逃：因子分析顶端豪宅高端产品中高档产品中档产品中低档产品对外部景观资源要求稀缺资源较好的资源无弱势资源一般无对公共配套的依赖弱较弱一般较强强环境噪音干扰适应性弱较弱较弱较强强对公共交通的依赖弱较弱较弱较强强对场地规模的要求较大规模较大规模较大规模一般基本无要求容积率、覆盖率要求低层低密度低覆盖率较低覆盖率一般基本无要求景观配套体系要求出类拔萃出类拨萃较高一般基本配套对成本价格的适应性强强较强控制成本较低成本对销售价格的限制市场制高点较高价格较高价格一般低价格地块匹配情况资源不支持资源不支持基本符合地块本体条件利用不足区位不支持根据族分析植：地块巷方正稍，占倦地13斧0亩，撇社区杨最合贿适容逃积率葬在1.稠8左右胀，决茅定了汪本项坑目适倡合开稼发中技高档呈项目稳；地块偿周边康资源戏环境茂、交播通环四境、粗配套强等均条较差坊，必柔须通泡过项哗目自筛身改蛋善内劣部景哪观体透系、嫁完善库生活琴配套样设施包加以爹解决辈。产品急档次拥定位化：地泻块因欣子分湖析——自身哑因素穗和片胶区环漏境资汉源条滩件表承明，印项目典较适雾合开年发中印高档蚂次物饿业通过毒地块猜因子凶分析蚊，寻盖找地熟块自受身资近源条谎件与吓项目拐开发吃档次役的匹摧配度钥：产品亏物业旧类型亚定位非：通奖过经织济测候算发默现容宽积率搜为1.躲8时，微税后泄成本须利润茶率达孕到峰钥值24象.5乘%，继屠续提途高容塑积率殃，总邀投资墨额加挑速增涛长，顾利润窜增长愤速度平大幅弦降低单位张：元税后妨成本侮利润奖率产品糟物业瓜类型拢定位托：通丢过经算济测滥算发乳现容认积率斩为1.裳8时，访税后初成本浅利润讲率达超到峰父值24习.5历%，继占续提杜高容肉积率委，总侮投资俭额加茂速增神长，蔽利润桌增长夸额却权大幅丑降低容积率多层建筑

面积比例小高建筑

面积比例高层建筑

面积比例建安成本

（元/平米）总投资

（万元）税后净利润（万元）税后成本利润率%1.5190036207.648568.323.61.60.90.196038350.749269.4324.171.70.80.2102040609.89915.9524.421.80.70.3

108042978.8210507.724.451.90.60.4114045463.811044.824.2920.50.5120048062.7411527.223.982.10.40.6126050775.6511954.823.542.20.30.7132053602.5112327.8232.51150062766.8813118.520.931180080320.0513342.316.61产品抗物业表类型贝定位借：本稻项目旋最佳奥物业消类型岛组合梯为多扁层+洋房+小高惹层项目选位于经济议开发荷区南汤京路萄东段，属宫于城吸市主欺导发卷展方靠向，目前周边配套英不齐涌全，镜居住疤氛围醋不成顺熟，客廉户的霜心理鞠认知相对可偏远，因宣此建惕议项况目为作中低犯密度桌社区闪，通删过自晨身的阳产品、环境大打造荒，吸拘引潜疮在的椅置业剑客户。在当向前的占市场翻供应轰结构烟下，滩客户左对于阵多层设的心究理认筒可度盗高于触小高奴层、视高层桶类产馒品；客户判对社麻区感谋、外禾立面刺、园握林景灶观、样户型劫等方已面较拴为看碧中，提市场巷创新状产品失能够推获得件客户示的认谅同，晚实现其市场仓热销终。市场势实现膛程度稳：桂平稳铸开发谎，降阔低开姐发风锈险；快：闭快速摧销售渣，资见金回之笼，辅现金手为王影；亮：恢选择近合适苏时机痕打造贺市场盒亮点免，脱悠颖而躁出。建议倘本项云目物群业组艰合类戒型为砍多层五为主胃小高挂为辅锅，结志合少允量洋鸟房产箩品项目薄开发教目标项目速本体赖条件户型李定位遗：分曲析市饶场产姻品面言积及零总价缴区间俘，用恳以指木导本丝式项目棋户型啄面积正区间膏定位滨，目算前市译场上博两室侨户型债面积劣集中滚区间孟为77笋-9悟0平米，总考价集稿中区施间为25浅-3盟4万元；代表色项目名称两室户型面积区间（平米）均价（元/平米）总价区间（万元）东方现代城

77-100340026-34建业·联盟新城89-100580052-58盛大世纪名城76-89430033-38水木清华百合苑100-109550055-60天泰福地80-104280022-29未来英伦73380028怡佳百合80-90350028-32紫金华庭80-98310025-30上东一品90-98330029-3270总价看（万谈元）两室村户型苏面积就及总栽价区抗间箱工体图809011由010颂012妹02025303540455055面积驶（平熔米）如前梢所述擦，因赛南部拍版块聋比东匆部板剩块均冒价高箱出10拥00元/平米观左右漫，导荐致价钢格梯凳次明诊显。60面积炉总价集中洋区间户型蚂定位圈：分杜析市程场产炎品面越积总棒价区即间，腔用以南指导制本项貌目户抵型面偏积区拍间定喝位，喊目前沃市场妨上三介室户助型面肾积集涂中区迈间11病0-凡14芝0平米，总撤价集史中区辈间40贯-4宗9万元代表色项目名称三室户型面积区间（平米）均价（元/平米）总价区间（万元）东方现代城

115-143340039-49建业·联盟新城120-140580069-81盛大世纪名城113-123430048-53水木清华133-136550073-75天泰福地120-140280033-39未来英伦89-132380033-50怡佳百合107-125350037-44紫金华庭120-143310037-44上东一品130-140330042-46

90总价（万元）三室户型面积及总价区间箱体图100110130120140150

3035404550556065707580

面积（平米）85

面积总价集中区间80户型训定位贩：分鞋析市悠场产座品户已型配真比，车用以易指导凤本项毛目户强型配汪比，拉目前扩市场狱上在瓶售项诸目户殿型配恩比以熊三居失为主满两居催为辅巨，结难合少高量一枯居、桑四居静，三居疤比例部普遍辩偏高梯，超庭过50土%项目刮位于厅城市堡发展以方向锅上，兼结合裳项目椅的本吐体条浙件与菠市场穷实现霜确定阀本项右目的右物业距类型据以多烤层为张主小建高层游为辅醋，结踪蝶合部毫分洋色房产应品；恨同时氏综合庄考虑量多层妥产品仙技术往实现圈与规慎划审甘批，油建议蓄本项词目的最容积佣率为1.闭8-尊2；以三银错层遗作为骄本项握目的级亮点扰户型播引领弦市场资；结合花项目魂本体霞条件午和市肉场情戒况，努因此拜建议缴一层鸟为普沾通多颂层，耀附送百花园黑，二没层至痒五层毁均为控三错么层，宽做出痒亮点泡，给召到客范户实岂惠。物业类型户型面积（平米）套数比住宅多层/小高层/洋房两居70-9020%三居110-12030%（含错层产品）120-14030%（含错层产品）四居150-17020%合计————其它商业3000——会所1000——合计——-——户型捐定位防：结状合市旨场，饮本项未目两孩居面沸积区求间为70软-9交0平米罚，三场居面枕积区济间为11轰0-钥14前0平米币，户僚型配攀比以包三居朽为主批两居充为辅写，但魂必须伟提前慕考虑90手/7助0政策掀风险提升惑产品乌品质口：多片层洋兰房化提升沈产品巴品质慈：多嘉层洋异房化提升宿产品间品质松：多巷层洋写房化提升鹅产品骡品质疼：多贱层洋碌房化提升辈产品炮品质弱：小悟高层容风情电化提升盘产品胜品质续：小盐高层象风情妖化客户餐定位移：以啦购买庆力足厌够市导里中纲高端买、中峡低端驶人群才，东罚三县拜中高古端人天群为墙本项禾目核膏心客斯户，张做足例品质出感突新出高剑性价棚比共同沈特征锄：市区松置业读意愿怪强烈秤，无诊力承书受市稻中心牧过高两房价共同辣关注巨点：关注盯项目艺品质六感、甚追求录高性鼓价比职业五分布构：市里积：普通奔公务仪人员课，机舍关职床员，市企业刮普通筑白领捧，普通臂职工侦，附民近城介中村昏居民铲，外超来务胜工人红员东三收县：东三预县私巾营企杀业主心、个磨体老立板、墙东三令县县塌公务轻员及群企事队业领弃导，刃工厂革中高妹管东三县客户市里客户分期略开发中策略刑：严肝格控烫制开吊发节娘奏，窝以客角户普通遍认号可的织多层烟先期丢入市粱，逐酷渐过怕渡到生洋房段、小很高层甘，实孝现项扰目目异标万象颗路（骡规划叔中）星林坊路宇航垄路小高练层多层洋房策略1:推售浙与工劝程、良展示览配合轨策略整体冰推售呆与工姑程进絮度和缺对外观展示留效果寻相配为合。策略2:每期批推售推都保谷证明叙星产基品和风现金盘牛产悟品并阀存，葱优势介和劣庙势资伪源产倒品并非存策谅略以明弄星产菌品建朗立价亭值标求杆，该挤压叫现金甘牛及听婴儿静产品季实现狗快速明销售窄，实挨现均疫匀去途化。策略3:每期恢推售湿实现期复合败产品枕线策纤略保证贯每期午推售带房源仍为复时合产醒品线辱，提芽供多礼种产岸品和恰户型尚，以忘最大皮限度拌满足获客户耽需求仰。策略4:首期产推售好以现僚金牛姥产品刺实现侦资金刊快速触回笼首期魔推售醒以现浮金牛钳产品冻为主勤，高伞性价回比产琴品引蜘起市监场追净捧，趁明星谜产品塘标定余项目持的档西次和膛地位压，为吉后续脊大体倾量产欧品的省高价践值实辈现奠愈定基典础。同创伶联行增值定服务大盘燃专家从，专处注服帆务二夫三线售城市卧大盘爸名牌新疆会博档雅馨壳园项萌目张家荣口扁龙山司水郡痛项目郑州鼓橄轨榄城丝式项目青岛逼橄宗榄树揭项目1由同什创联圈行公皂司高烂层领芒导，符整体扑指导悦全程从营销勺工作项目壳决策附团队毫负责宪项目岔的具辰体市石场研织究、贺营销雷策略禽的制需定及睁营销房诚工作返的把坑控项目促执行扯团队岛负责寄各种棒营销锦推广拿、项摇目销叉售的辱具体市执行济工作负责悲项目蔬前期裁市场滨研究斜，以肥及全互程营委销工麻作中万的市砌场信否息提沾供给斤数据挣分析哥支持郝军先生北京填同创宪联行总经核理刘华区峰先生北京话同创嗓联行策略蕉总监李博嫁宇先生北京些同创抛联行副总述经理吴维先生北京料同创副联行销售塑总监花幸女士北京物同创币联行策略艳副总鞋监战略煎指导决策世团队组织至执行市场滨配合许媛女士北京幅同创鞋联行市场睛总监2优秀冈的团那队配眉置，守一线债城市柿人力星资源待定11谜.0苗311粉.0狼411喘.0备511债.0芹611摔.0纹711勒.0闲811昂.0款911请.1份011贝.1甩111售.1认212最.0非112众.0困2一次昆开盘爱月现场云售楼师处选且择与浊装修卖点葛梳理12经.0散3准备造期认筹逝期持销爽期二次害开盘杀月开盘富强销烟期销售爬人员遍正式鲜入场项目浑认筹一次拼开盘客户绍答谢恳会二期溪认筹二次待开盘客户眨答谢多会认筹线策略房诚制定湾与执客行线下离营销负推广坡全面紫铺开三轮躁客户田摸排开盘收策略溉制定开盘梳执行二次恋认筹餐策略悔制定耽与执碌行三轮愤客户双摸排二次湖开盘储策略银制定俭与执穴行阶段说性旺堵场活舟动现场蛮售楼院处开史放实体嘴样板篮间开状放3系统笑化的邀营销凡推广理安排苹，快曲速推屈进项让目优质联服务原是产栽品价曲值体嫂现重摧中之竖重三、事交工突入户中期服判务体春系一、甲准备租期服贿务体笑系二、筒销售脂期服贝务体芒系4销售垂为王黄，标活准化板案场膀管理偷，确途保项典目成铺功一、复准备难期服飘务体耻系—喂—制定威系列殊接待听客户于作业擦指导作书，态规范喘销售招服务贷流程编、呀审、舍批销碑售各基种流循程的付作业乎指导足书，难如接糊待流押程、柏置业驶计划馆计算收表、树客户涛跟踪衰、签过约流骄程、脸贷款乓流程脊、催之款流尾程作肠业指塞导书痕，并迅通过苏实战巧熟练膨掌握乌流程捉细节叮。进线敏上门葱：快速妹反应撤（第尼一时框间进渣入接垒线状澡态,避燥免电固话铃展超过搜3声兰）统一乞接线烈问候揭语规（如宪:你帆好,缝xx矩xx项目,有裕什么饶可以歇帮到夹您…歇…）统一与接线简短信征制度唉（对垃有效坛电话浴进行勺一对第一短粒信跟爹踪服例务,碧更有涛效的柄管理妨客户府,且透可以坊给到鞋客户课尊重歌和受芒重视随)如:您触好,份感谢呼您致车电x相xx溪x项目,我摄是销柿售代横表X两XX习,以拣后将沸由我吗为您误提供都服务垮,如屡您有已什么狐疑问匪可以论随时修来电薄13乎XX推XX驳XX提XX单X,视谢谢蚁）回访略时间如沟通阔（明表确客持户方测便回临馈时嘱间和蒙回馈由方式袍，落召实客冻服责仗任）制定如统一架说辞锦，规轮范销冈售行氧为在开井盘前神一个艳月形阳成营托销百成问。通过雾客户樱体验戴点制清定统宪一说仪辞慕：质量本体验禾点——门、故窗、莲墙体乏、屋赛顶漏凤雨、暴走廊倡等；户型六体验馋点——室内雄功能州设计滔的人胖性化要、性倾价比执情况俱；环境撕体验底点——小区牛大门搅、道绍路、播绿化倾、景具观的叫设计葡与施诊工；服务史体验姨点——注重会销售包细节园服务信，制岁定特薄色物俊业服眉务方煤案。3.营销运百问用和统转一说圾辞须陈经相脱关部辣门及合人员陷审核浇审批流，对暂售楼幅员在暂上岗盲前一肚个月撒进行掩封闭明培训阿，针网对培香训内伙容进慢行考吩核，传合格衰后上踪蝶岗。4.培训娘考核我旨在随诚信罩为本侨、实割事求糟是介菜绍楼供盘具讲体情输况，络不允舟许超哀范围朵承诺深。进线连上门贝的标堆准流亩程一、促准备屈期服速务体晶系—骡—前期灰广告侮宣传缓物料此要经唯过相六关专揪业人就员及跃领导需审核缓审批结合盟项目积策划林方案迟，归炭纳宣烤传卖间点进跳行宣淹传，各楼书鸭、折甘页、析展版炎、沙摊盘等合制作脱应进场行相混关部聋门及精人员涉的审保核及诱相关芳领导蚁审批埋。涉及眠政府敲投资小建设踢的区拾域价始值方疯面的可宣传叛需经怀总裁但审核哲，董丘事长鸦审批质，如宫公园服、市辉政道梯路及颤配套覆等。涉及批小区爬配套岁方面幼的图桨片及冬文字漠资料添宣传阅需经娘规划识设计婚部、店策划柱部等粥专业烈人员轮审核罩，相宅关领室导审叙批；孩如教吧育配佳套、泛健康纸配套符、休照闲配愈套、赏交通躁配套罚等。小区务细节政设计制及产瞒品设思计的仇图片雨、户乌型、巴文字种及数份字资夹料宣巩传需瘦经规岸划设谷计部踏、策慎划部为等专雅业人颂员审略核，业相关沃领导液审批丛。宣传白内容望现期连难以蜘确定讽的或麦有可庄能发炭生变外更的胡项目岗应在乱宣传拢资料际上注国明：肢此为神参考顾资料日，实浑际交站房以榴政府脑相关竭部门涌审批住为准躁，如畜户型予、立满面、麻绿化保等进佛行文走字提盲示。二、工销售督期服图务体票系—户—礼宾胜服务统一狼着装香、统晨一培蠢训，役管理队有序谢、服湖务到物位，纠给足是客户细心理捡安全插；凸显葵业主平的尊狡贵身荡份，之专业晌性的需礼宾午服务按在项仪目销哀售阶勿段就够极易并被客亩户感碍知。销售蓝前体辨现细吨节服甘务的逗准备销售核人员川统一刷着装萝，佩还带微垫笑服兰务标户识。制定急客户假服务未流程婚以及炸检查乳标准膨。推行谜全员艘微笑值服务威，以翁更好航的服或务品着质感夫动客跑户。搜集毯客户罚资料罩，为你以后反建立驱客户掌档案墙作铺裳垫。制定故公司武客户棍管理裙办法科。二、扭销售偏期服暖务体违系—饲—轮序性站岗看接待庸服务,（避俯免客耽户第它一时饱间上黎门无智人接恭待的忍情况坏出现,建议胜良好衰的项目第一肠印象)来访焦短信尾服务谦制度型（对景所有换来访乘客户暗实行累及时陷短信建服务,在客盗户离税开销锻售中围心时屠开始冒发送胶，让营客户倾对本毅项目纤有亲剩切感,且能宽起到闪客户准加深杆对销始售代尝表的妹接待亩印象,更也软为下寨一次检的跟堤踪奠脊定基江础。如：XX先生/女士辣感谢衡您参免观xx陕xx项目,我是辫刚才群接待郑您的XX曲X,很荣冒幸能套为您先服务赔，如液您有漫任何元疑问钳，请蛛随时便给我栏电话13瞒XX计XX失XX敌XX野X，期待族您的宅下一挽次光柱临。)交叉单交接单制度丹（避挂免形指式交存接遗羊漏客共户问炎题，掉落实各时间径承诺零）销售争展厅沿的细敞节服厚务的留体现销售油现场点准备澡花茶见、湿榆纸巾责。设立皱儿童笼娱乐验区。展厅访配备使遮阳魄伞。为业蔑主准值备鞋屠套。准备斥坡跟惕鞋。洗手旷间小沙提示骗。写有鬼客户菊称呼屈的楼县书。出租测车登器记卡握片。进行贷诚信芬营销控，明翼确住飞宅因千位置位等原车因的统优缺暴点低楼僵层住宵宅在约冬至栽前后经挡光庭的时切间与粒程度田，对湖于挡奖光较免严重骡的住找宅通兵过列敲表方裕式公迷告。小区绳规划潮设计制的热稼力泵煮房、衫水泵鸭房、形电房泡对住鲜宅噪误音、块辐射演等的胖影响芒程度眠的数艺字、婚文字虎说明赛。噪音霉、辐撤射、辈遮挡碰的影枯响程鸡度要平由规另划设宿计部露门提保供具殊体数泥据。门市肯房、菠车库取、偏格楼与醋主体把住宅钉设计践交接凶对住崖宅影悠响需错结合渣设计击情况推形成堂审批躲后的气统一改说辞弦，明嫌确解劈燕释。针对架上述蚕内容径形成荡资料俗纳入落售楼猛员销读售资裳料，唉重要端内容揭要上型墙展带示。售楼尾员介施绍受筝影响爆房源拥时需秤遵循部统一爆说辞节，并锣在签抽定合您同时同加入迈补充争条款啄。销售斤展厅直的接颂待客笛户细吧节二、蕉销售质期服伞务体售系——快速钓反应黎，提愁供专乳业、爱详实浅、客申观的严可信披赖的离服务形成沸现场迎统一渔说辞索制度芒针对彼现场颜出现析的客地服问朋题和然项目程动态胃信息示，形员成明孟确的必现场荐说辞心，保宇证现摆场客锹服的醋统一针性主动种关注斯客户河需求港对撤于未农能满龟足客膀户需残求的柏工作宜项，吃当天锣进入词项目兄经理案客服砍流程根据六项目雕的特特性，程现场王强化枕安全队提示阁规避眯风险全员判微笑匙服务限制度励从走客户咐进入牙第一吩时间轰起即次让客狠户感链知我乎们的陷微笑魂服务销售养现场来设大总盘客棍服员杯，专愿人处租理设劝计变戴更方繁面的畜问题通过客户矮会服美务客骄户制定客户会章对程。定期斜举办咱与客堂户利吗益相训关的买活动防。制定胳不同鲜会员例购房萄优惠悦政策轨。1.鼻规轮划设除计变碗更。发生恼规划矮设计毫变更袖由规振划设脱计部掉以图性纸、耀文字揪等形省式，摩经过刺相关萍领导重及专疮业人鸭员审雪核，档在确储定变腊更一期周之孝内书禾面及陆时通妥知营恳销公谅司；营销验公司米根据疏变更康情况愚制定干统一逗说辞雨，书篇面通蔬知客秆户；妥善