标杆企业三亚滨海度假休闲地产项目前期策划报告案例

非海第一xx项目前期策略报告2010年3月本案开发课题设定一、面对变幻莫测的三亚市场，如何规避开发风险？

三、当xx遇上三亚，如何为xx探索全新盈利模式？

二、面对非海资源，如何实现“非海追海”以及

“非海第一”？

[壹]如何规避市场风险？风险

关键词2009年货币政策2010年货币政策政策基调扩张适度收紧政策表现全年新增贷款9.59万亿1月13上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点2009年房产政策2010年房产政策政策基调救市抑制房地产价格过快上涨政策表现降息、利率7折、税费减免

购地首付从20%提高到50%；个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年；二套房首付调提高至40%；北京率先出台11条楼市调控政策，遏制房价过快上涨；天量货币供应加上惠市政策刺激2009年房地产市场显示出空前繁荣2010年初惠市政策到期，调空政策频繁出台，货币政策收紧［政策层面］政策的不确定性，带来项目操作风险的加大[供应层面]供大于求是未来几年海南市场的主旋律旅游岛概念落地，海南5个一线湾区同时启动，仅海棠湾就计划批出2000公顷1、2类住宅用地，估算约3千万平米，按去年600万平米成交量，一个海棠湾就要消化5年。铜鼓岭国际生态旅游区华隆集团（13.3平方公里，核心区8.3平方公里）博鳌亚洲论坛特别规划区中信集团（122平方公里，核心区10平方公里）神州半岛中信泰富（38.4平方公里）石梅湾华润集团（12平方公里）清水湾雅居乐集团（15000亩）海棠湾（98.6平方公里）三亚湾新城鲁能集团（6.8平方公里）香水湾富力（富力湾2500亩）龙沐湾江苏国信（34平方公里，核心区15.3平方公里）棋子湾江苏雨润（46平方公里）盈滨半岛鲁能集团（16500亩）791工程（观澜高尔夫）香港骏豪集团（54000亩）大宗旅游地产项目遍地开花，恶性竞争风险加大（1月11-1月20日）（1月11-1月31日）（2月11-2月20日）（2月21-2月28日）（1月1-1月10日）（2月1-2月10日）春节前春节后［2010年春节前后三亚市场量价走势］数据来源：三亚房协[需求层面]春节市场凸显“滞涨”现象，成交量下滑与成交价格上涨同时并存三亚地区2月份销售价格环比1月均有上涨（万元/平米）

凤凰岛国际公馆海居半山半岛凤凰水城南岸金中海蓝钻山屿湖2010年1月5.5（5号楼）6.5（4号楼）5.55.23.5(蓄水价)1.5（高层）3.32.52010年2月8.7（3号楼）6.57.54.6-4.9（开盘价）2.7（高层）3.8-43.3三亚地区2月份销售率环比1月降幅较高

凤凰岛国际公馆海居半山半岛凤凰水城南岸金中海蓝钻山屿湖2010年1月700套（4、5号楼开盘即售罄）190套75套416套520套45套65套2010年2月100余套（3号楼，3月日至10日销售70余套）10套21套150余套（3月1日至10日销售130套60余套）75套10套15套经历了1月份的量价飚升之后，2月份各指标个案在价格上虽然仍维持在高位，但销售量普遍出现了大幅下滑数据来源：海南开启市场跟踪数据库［三亚市场指标个案表现］［核心判断］成交量的大幅下挫很难支撑长时间的价格上涨投机性需求带动的价格疯涨将告一段落[概念层面]

狂炒之后的支点缺失，当概念热度下降，短期内无实质建设推进导致的价值缺失风险1、琼州海峡跨海大桥申报立项，争取2020年通车由交通运输部铁道部和广东海南共同出资1400多亿，争取2012年开建，2020年通车，该桥为我国在琼州海峡兴建的首座公铁两用跨海大桥。工程日前已正式向国家发改委申请立项，首选西线方案连接广东省徐闻县灯楼角和海南省澄迈县道伦角。跨海大桥分上下两层，铁路桥设计时速为160公里，公路桥设计时速为100公里。大桥建成后，驾车跨越琼州海峡只需20分钟。2、环岛铁路预计2010年底建成通车目前在建的海南东环铁路总投资202亿元人民币，是海南历史上投资最多的基础工程，预计2010年底建成通车。东环铁路自现在的海口火车站起，由北向南依次经过海口市、文昌市、琼海市、万宁市、陵水县、三亚市，至现在的三亚火车站，并与海南西线铁路相连接，建成后将形成真正意义的环岛铁路。国际旅游岛的后续实质型投资推进回到问题：风险哪里？经济政策因素房地产政策因素新增货币量减少，加息预期增加观望，置业门槛提高概念热度下降、短期实质建设跟进不力价格高点支撑不足，趋势不明朗，引发观望短期供应量喷发供需失衡避险保值式购买力下降购买力压缩购买力压缩购买力不足购买力不足是未来海南市场的最大风险规避

关键词抢夺现有有效购买力开拓新的购买力足够购买力（一）、如何确保本案持有足够购买力？（二）现有的客群中，我们应该吃哪块？根据“财富实力”与“时间闲暇”两个指标进行交叉，海南“房客”细分如下［有钱无闲］①收藏稀缺隐私客②商务馈赠型客户［有钱有闲］①国外性价比型度假客户②国内传统产业豪客［“无”钱有闲］①高寒地带候鸟性客户（1）客群锁定类型戚一：旋收藏进稀缺痒隐私师客[构成]公务万员高颗官、疮能源画性企例业主合、演秆艺圈乌人士猜、二恋世祖幼（其棚中前已两者棍占绝涛对比洗例）[年龄]分布知较广疫，不组具统完计意午义[置业]占据势稀缺向资源盏的一狮线海柜景，喜欢邻就买寻的无泥理由疑置业梨，决网策迅忠速购买逝量不她定，昏带有喊一定犯的财倾产转岛移性翼质[使用]不定[1劫]有钱涌无闲逝的顶掉级客己户类型绒二：偶商务嚷馈赠案型客沟户[构成]北方捆能源小型企克业主西居多佳，[年龄]3喷5-怜45岁事堂业处熄于上衫升期[置业]购买薯物业就用以各赠送跌客户逃，进弯行公蒸关一二查线海摊景物怒业，诞一是尚要与蚀海有暮关，浅二是国一定筛要有养名[使用]转赠跑；连颠同购电买，瘦组团届度假[1勒]有钱吴无闲纽奉的高乖端客萌户类型盈二：冰国内喇传统罪产业凉豪客[构成]江浙帮华南慨等地族实业且及贸鸭易客业，由柄于经悠营环皂境恶碌化，烤或者邻资产园保值橡或者鼠功成狗身退均型以侨及家抗庭回斜归型懒消费[年龄]5哑0岁左泊右[置业]开始队有置兴业的叉动机景，比区较理鱼性，振置业夸决策表时间彼较长趁，不一筑定追肤求一淘线海颗景[使用]多频完短时盏度假谎，一惭般3-眼5天，养一年1-烟2次，叹以家穿庭或关亲朋衰为消震费单写位海滩变亲水粱活动盈、海甩鲜饮泥食、讽景点灰闲逛指，包乖车出伪行较暴多[2浓]有钱冠有闲摘的中粮高端荣客户类型恭：高车寒地喷带候棉鸟性散客户[构成]北方边高寒氧地区羡的过谎冬物搭业[年龄]4愚0-村65岁[置业]二线留海景漠或者坏非海岭景，叙价格躲面敏套感性[使用]1菠.2技-2个月日常垃购物矩、医喊疗保汽健、悠交通紫出行耗等城狮市配激套[3宫]“无”川钱有线闲的糟中端泊客户结合铅项目惯条件砖、以语及客陈户需型求重点暴针对印：度畅假保吉值型侨中高胡端国棕内传眼统产编业豪壳客候鸟饼型中柿端客视户（2）怎减么抢属？——开发淹战略一把柄刀切鹿蛋糕昌多还禾是双馋刀齐孕下多独？双刀继齐下战略遣：大缴盘做抽小双品袭牌战伏略=》迅速妄立势战术壳：多传元覆蝇盖扩大四客群=》高低过通吃开发腐战略1：品屈牌组斩合1、A、B地块跑同时裹启动咐迅速侵确立淡xx速在海捕南的阅江湖拥地位2、双授刀并严举抢调占份虎额：A地块筑吃中冶高端衔度假差保值忠客、B地块薪吃中军端候晓鸟客多元双覆盖>产品拨类多专元>产品去面积木多元高低慨挤压>产品喊类单杠价挤慨压>产品隐面积芳总价雾挤压开发吃战略2：多胡元产哨品组既合（二霜）我谦们要牙开拓讯哪块龙新客常群？策略寺前思岔考旅游霜模式搞发展偿趋势上岛盯的旅围游动避机决觉定消翅费人百群旅游郑目的根变化五趋势刑产生悼的客厉群趋带势三亚词处于钻变而漠未变车之际旅游房诚模式高大势励研判国内贵商务海客每脸年以8-驳10篇%速度畜增加观光度假商务休闲（1）未饰来哪士种人森群会烧越来取越多序？①海南醒将以旅游拒产业财群和掏现代闯服务透产业离群为迫核心化构建氏产业窄体系给，重色点发吼展：坟会展邮业、捐高端抹商贸款业、委商务暑服务悄业；②三让亚城惨市发良展规脱划2：大谎力发览展邮智轮经蔑济、览游艇衡经济卧和会组展经脾济③三热亚城槽市发念展规练划5：精崖心培用育高看端客走源市捆场，晋实施“大企催业、铁大航劳线、敬大团君队”战略④海赖口重蛇点发爪展为须全国钟高尔弄夫产锡业基擦地、辉三亚闷重点地发展汤为全侵国游短艇业睡基地随着次会展迫经济往、商格贸经姿济、趴邮轮冲经济馋以及杂全国墓游艇恋业、抖高尔酒夫产掘业基皮地的却逐步斑推进左与实有现，以将吸础引越即来越巾多的阵商贸假、展算览、唯学术呜交流铜等商太务活折动落掌地海钟南。商务阁客将绞成为鞭三亚仇最值睛钱的块客户霜，不姑管是帆置业亿还是胶消费蔽，他祖们的滴汇聚袄人气芽决定慨了价酒值观光蝇度假商务薯休闲变化府外因桐：经苍济发疏展趋爽势成宴为外乔部拉腹力国际怜旅游求岛政飞策促利使海欣南整刘体向廉产业义阶段农转移辉，商驳务活怎动趋垫向频宰繁瑞吉座酒店费尔杨蒙七鼻星级艺酒店丽兹借卡尔主顿填海举成岛荡，凤愤凰岛碎等建陡筑奇顾观的栗兴起瑞吉盒顶级雅别墅逆，将僵创造持中国歇豪宅恶最高滴价，眯让亚漫龙湾鞋重新象想象红树科林酒边店：北世界云最大胶的酒则店群丽兹殖卡尔盯顿：因国内设最奢不华的仪酒店崖城源创意血新城他开发“国鼻家海普岸”唉海棠予湾：庭超星抢级酒辞店群这启动凤凰安岛变化免基础圈：碎“高端食滨海蚕度假钞休闲”的高们端取睡向穿，“群湾沫聚集哨效应”，“迪拜附化”的发伍展模续式将能够稀吸附伟更多碍更高宏端的劝消费净群体培。商务荐休闲稀人群翠将成银为海祖南上稿岛游法客的宽重要虫构成友部分随着饰旅游帅岛的稻建设气与产傲业化衫进程思的推母进（2）如槽何开虚发商南务休而闲人普群？——开发蕉战略关键融问题登：为霜什么慕来我耕这里总不去苍别的叉地方话？人有可我优拔、人与无我封有别人乖都有峡什么骆？突破架口在少哪里休？（A）从首海南厦房地咸产开舅发模冬式现腿状谈宣起①纯资惜源房判地产尼开发突模式画：三喂亚湾签海居②资不源+配套泪房地毫产开红发模蚕式：沾半山杀半岛③无责资源兄做配男套开丑发模介式：酬鲁能筒三亚蒙湾新匙城［市晨场现柄有典拉型案百例开东发模泰式研池究］案例京链接著：三亚径湾海岭居纯资按源房搜地产骑开发衫模式项目捆整体杆追求桨海资柴源的烂最大哀化实灵现价址值提汤升，载配套稠呈现爬出明焰显的拦住宅斗化开发三亚鹿回头旅游区开发有限公司区位三亚市小东海鹿回头半岛规模占地2066亩，容积率1.73，绿化率45%，共分五期开发产品高层,独栋别墅,联排别墅,双拼别墅配套小区内有洲际酒店、豪华商业街、国际潜水基地、游艇会等，临近配套有悦榕山庄酒店、洲际酒店六星级亚洲旗舰店、鹿回头高尔夫球场，以及夏日百货、大东海美食一条街、银行等销售一、二期、三期已售罄，目前在售的四期客户北京、上海客户占90%>>占据锄双湾皂资源处，更刑以配连套升级叮资源致，增症建豪衰华商究业街磁、国镜际潜课水基畜地、测游艇勇会等企度假淡设施轿，形浅成对巾价值将的极额致化谜挖掘1期2期3期4期案例太链接朱：半山腿半岛资源+配套士房地好产开抚发模废式无资柔源做天配套蹦房地毙产开岔发模油式>>项目嗓无海起，通查过高浩尔夫渠球场捏、游疫艇港险、商悔业娱敏乐三崖大休侦闲引凑擎实悲现项当目的弄价值傅提升游艇港湾板块GOLF板块商业、娱乐板块游艇码头综合住宅区区综合住宅区高尔夫练习场综合住宅区（规划中）综合住宅区（规划中）会所会所会所标准高尔夫球场商业区综合住宅区综合住宅区游艇学院酒店式公寓湖泊综合住宅区案例隆链接诸：三亚型湾新厕城美丽MALL美丽1区2期别墅资源料阶段是度假务配套圈阶段为抢诱夺客括源，园提高竭售价以品牌狗开发烈商已偶经逐轻步自裁发进咏入丰磨富度胡假配棕套阶仆段案例申启示当海森不多责的时甩候竞争赶趋势竟梳理当海粗多的尊时候海是丈吸引笋点海+度假摆配套坐是吸梨引点当海+度假永配套圆多的娇时候下一讽个吸受引点捐在？1、当位海、拖高尔伙夫、谣商业歌街、劈燕游艇宏会泛探滥，局不足计以为英项目颈带来溉足够隆消费咬力的最时候钱，度惩假区达如何阵生存椅？继续届开发浙新的济度假目设施纺？很快挽就会遣被复浑制，现最终碎还是吊掉进致不断丙玩噱谜头创忠新度热假玩奖法的威循环有没讲有只愁属于松自己课别人敲无法笨复制面的核至心竞慕争力线？有必态要搞逗清楚评的两头个问雁题2、当叼一段甲时期替内有爹度假肯旅游希需求搭的客李源有共限，箱而抢盐饭吃寒的旅掩游区灵又太混多的荒时候蚕怎么煮办？除了乞通过剥抓游搭客吃戚饭，泳在度渣假区倦能否瓦通过套其他毕行业授找到及收入度假歌区只卷有通篇过多载行业无经营找，不汉单纯仿依靠览旅游凳业产潮生收杯入来爽源，乔才能酿确保妻在竞伪争中袖立于同不败回到伴问题1：什咐么行抗业不票容易岗被复迁制？属于科自己客的优拨势产猜业度假肺产业+跨界剂优势称产业[未来眯战略阁制高凝点]旅游替地产奖取胜粗关键逢点产业就复合施旅游急地产市场套好的牛时候抗可以字带来棒旅游转业以蛾外的脉多点纪收入跑，以休及带歉来新笑买家优势市场奴不好降的时元候可唉以通懒过该来产业报获得氧收入页，确倦保生芽存【案例申链接】美国·希尔康顿岛摘案例产业救嫁接尖成功观经验名借鉴Hi枕lt盆on免H肃ea逼d僵Is被la胞nd斯:美国渴第一垃个整质体生疑态规薪划的沿度假笼目的鬼地，依靠败高尔粘夫产贿业带环动，发珍展成犯功的波旅游互休闲梅大区饥域；面积盼：长达12英里惰宽5英里买，面闹积大史约60平方镰英里神（15间3.路85平方哄公里换）；区位俭：位于笑美国望南卡奸莱罗每纳州脆最南京端，生直接科连接槽大西疯洋，报美国则东海循岸第调二大射屏障拿之岛闪；交通抄：岛上违有自券己的翠机场智，27捆8号洲吩际高据速贯识穿海葬岛，晨与岛余内连弓接南哀北交铲通的夹跨岛奴百汇滨大桥侵共同舞形成创区域绳环路SEAPINESSHIPYARDPLMETTODOUNSPORTYROYALPLMETTOHALLHILTONHEADPIANTATIONWINDMILLHARBORSPANISHWELLSWEXFORDLONGCOVEINDIGORUNSOUTHCAROLINAHILTONHEADISLAND美国香第一此个整铲体生偶态规杏划的麦度假殿目的炊地，依靠烫高尔踢夫产仙业带阔动，发杏展成念功的缎旅游咬休闲拖大区准域；这个温靴形关岛屿息被广微泛认腊为是菌美国耍最优寄秀的辣度假极目的禾地，揭每年鸡超过25博0万游便客被骡吸引雷来岛交；[案例蠢链接]主导沸产业序引动循模式·希尔安顿岛醉项目Hi换lt具on疗H厉ea贫d躬Is旋la具nd被誉绢为美真国的高尔乡丰夫球俗岛，拥剖有世广界上器最著脉名的24个经馋典高超尔夫蛋球场室，成沫为岛倘内重雄要的岭旅游京设施故和资冤源地位月：从19匆61年岛降内第居一个买高尔象夫诞绪生到旬今天己成为资高尔渣夫旅储游目荒的地坝，希枕尔顿垄头岛掠赢得“高妻尔夫谣球岛丸”的慕美誉；依靠毙高尔床夫带蝴动区酷域旅典游开罗发：岛上痒有高途尔夫悟领域休极具堂威望趟的PG吹A美巡屋赛固定嗽球场葱，PG支A对海占岛开舰发有鸭巨大尝的推前动与痛宣传阳，首垃年赛策事参炮观者恭数量钳从50锐00人迅痒速超晒过十摔万人用，首株个经熊典高革尔夫班大赛身通过圈电视握传播盯到了5万人朽的家耽庭，眯同年吓超过25万游穴客来亡到希源尔顿怜岛；区域果球场篮密集旅：岛上名高尔侵夫球过场有24个，下加上冷周边搁离岛羊的球杜场超纸过了40个，贵固定料的球权员在25复0万人弹左右PG丙A：美国扣高尔荣夫职玩业巡流回赛铃。PG该A是目顾前世坊界上米运营齿规模挂最大旬、运见营最恒为成帜功的忙高尔纽奉夫巡筹回赛成功抄关键活要素感之一鸟：高卷尔夫辣球场成为工高尔洗夫领乱域极旦具威锦望的PG烛A美巡萍赛固定销球场可借涌鉴的敲成功柔开发墙关键堡因素成为矛产业穗领域权威性活辽动的趋固定浑场所打造黄产业驼领域权威性活择动（B）商悉务休鲁闲客凯群开载发战象略就可福以实虑现商担务产汇业嫁两接度亏假产堡业通过欢商务畏休闲锤旅游誓地产此的开梢发战为略来身实现塘吸收胳商务绳休闲服客群只要括能打对造一爱个商尚务领丘域的绢权威裂活动规避积风险崭的开刑发战苦略双地危块同价时启肥动，瓶实现煮双品说牌、娇多元午化产培品覆添盖抢非占份冒额抢夺狭度假嫩保值角客、丽候鸟形客群商务匠产业狡嫁接矮度假孙产业皇，打织造商次务休圣闲房慰地产组开发桑模式开拓维商务睬客群A地块B地块稳固喷度假葱保值匹豪客甚群开拓延商务丹客群稳固塘候鸟张中端银客群兼吃确度假秒保值城豪客伪漏网个鱼[贰]注“非海奶物业”如何挣借势讯三亚烦追价“海物瞎业”？[一]策略修前思铺考从本未质看怒课题核心鸡策略条：本案玩应当浩把平逢移海殊景客蹲作为剃主力需的溢蚀价来羡源追价劫即抢框客追海阿即追尽单价[一]竞争掉坐标崇确定乒及基伴地条昼件分曲析[1碰]竞争身坐标颂确定三亚苍湾一狭线海放景盘牧特征时代军海岸半山飞半岛袜四期东和能中央欣海岸凤凰野岛金中菊海蓝眼钻海阔钥天空鲁能第三亚键湾新番城兰海印美丽煎新海驻岸三稠组团海居国光销滨海喇花园国际盗公馆凤凰况水城一线海景盘：65000-87000元/平米二线海景盘：35000-40000元/平米非海景楼盘：24000-28000元/平米三亚尖湾大东馋海鹿回截头半秋岛小东秧海产品舰品类需分析项目名称资源容积率主力产品当前售价半山半岛双湾海景1.73

高层公寓46000-49000凤凰岛一线海景1.73

高层公寓87000海居一线海景1.20

高层公寓75000国际公馆一线海景1.50

高层公寓65000东和中央海岸一线海景3.60

高层公寓待定时代海岸二景海景+河景1.50

小高层公寓33000财富海湾公馆一线海景1.10

小高层公寓、别墅48000金中海蓝钻二线海景2.0高层公寓38000克拉码头一线海景1.49小高层公寓39000一线伐海景夜主要饮以高晋层公烘寓为牺主力[户型喜供需烂结构火分析]通过睬对上扰述竞毫争案杂例的眉分析威，统锋计了砍已推唱盘销捐售或止认购念的1房至3房共27下72套户置型，撞其中早：A、2房户翅型占克到了蛮供应涛比例球的54关%、去困化比链例的52捡%，是晃区域菊的绝勤对主拐力户域型B、1房户两型占堤到了旧供应融比例苹的41载%、去厌化比痰例的38扎%，是吵区域通的次继主力贯户型C、3房户甘型占权到了贪供应疏比例织的12族%、去凉化比师例的11额%，是胖比例牌相对愉较低扣的户磁型D、4房户抢型只叮到了弹供应樱比例刻的7.于5%、去刷化比着例的9%，是迈比例呢相对非最低秘的户啄型主力眠供给涌：凤刃凰岛主力蓄给给讨：半鼓山半静岛四则期高层掀公寓母中供托需两煤旺的膏主力胞产品吵为两脆房、渡一房您户型三亚市区价格环境分析资源类型一线海景盘二线海景盘非海景盘当前裸房价格筑仓（元）60000-7000030000-3500022000-26000主力户型面积（平米）一房两房三房一房两房三房一房两房三房50-7080-120150-19050-7090-130120-15050-6080-90100-110不同户型主力总价（万）300-500480-840900-1330150-245270-455360-525110-156176-234220-286价格盐环境糟分析一线柜海景敢主力谈户型恶：目垫前单撕价在6-崖7万之戏间，一房屈总价茧在30延0-贝50跌0万两房愁总价50归0-膏80淘0万平移逼目标率客群咬：接受言单价6-走7万，谱总价聪在30商0-胖50掏0万的象海景并一房仆客群以及碍总价林在50此0-刺80顷0万的婚海景缝两房劈燕客群竞争寄坐标相锁定有什继么没什资么地理堪条件坊分析人文凡条件挠分析[2石]基地都条件母分析落笔通山海南建大学痕三亚我学院季节刃性水酒库B地块A地块[1阶]概念邻阶段括的落喝笔洞福风景揉区度徐假区[2徒]A地块活内有崖海拔20灵0-多30读0米的录山岭留，14界00亩，0.柿5容积堡率[3炊]B地块冒为丘印陵地纳带，0.忧9容积秃率[4岂]央A地块剥紧邻技季节直性水枣库，爹约5万平咏米地理锁条件:资料勤链接愚：落奇笔洞默遗址[1杜]xx—中国井房地青产行尤业领戴袖，朽引领珠产业岸理念塔与产紫品走草势[2签]海南伶大学亿三亚汉学院人文国条件:一块撇拥有隙景点猎潜质恰、有关山水璃资源球的较放大别驰墅用伐地地块泊定性摆脱迟非海锦劣势犯，为惭三亚隶提供豪一种期离开裤的海途的可喝能性落笔饱洞遗杏址+山水宋属性+凡0例.5容积脖率+地产话与教军育产会业规划笋上具漠备丰察富的刻想像钥力和屋特色虚化空道间具备给以产储品类缩慧平移型一线瞎海景袍公寓泉客的魂机遇具备归文脉郑和景圣点价殖值支绣撑具备裁产业炭嫁接泽条件［地跟块价希值剖胀析］[二]打造宽平移重海景搞客的揉等值腾理由从价路格构碧成要澡素看粒追海爹方向

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海景盘本案海景盘本案产品品类公寓一房特色别墅公寓两房特色别墅产品面积50-70平米送面积80-120平米送面积产品使用方式只能看海景观+只能看海景观+资源一线海景山水+

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配套高尔夫、游艇会、商业街、潜水基地等度假设施特色配套高尔夫、游艇会、商业街、潜水基地等度假设施特色配套身份感同档次人群人群同档次人群人群？？？？？［策回略提妄示］跳出/消灭疫资源忽级差以产僻品类谷型和欺山水策资源笼互补建立艘平行塘于一婆线海盆景公奇寓的镜价值扛底盘［核倒心课酸题1］由于病竞争翅单价初与总猎价已洞经锁否定，无所以茂面积针区间偶已经胆锁定70非-1气20平米戚小别经墅能腐否在必本案兵落地生？70装-1销20平米绪小别跨墅有溜没有懒市场漠？[一]7务0-爆12饮0平米城小别乒墅可拖行性排论证【案例致链接】东和·福湾成功为案例阻借鉴12号楼5号楼A区B区东和扑福湾该项土目地磨处东讨海岸贪线土木福湾匹区，容积填率0.恼5，主椒要产润品有5幢6-新10层的非海景裙公寓按和非咱海景单层SP索A泳池藏别墅组成，面衣积在68哥-1悼40平米楼栋公寓非海景单层别墅开盘时间2008.2销售价格41000元/平米（带软硬装3000元）09年9月尾盘45000元/平米（带软硬装5000元）户型面积42-13068-75、120、137总售套数2、5号楼：600余套A、B区总量：450余套，已售300多套，剩余最后一期销售差情况论：08年2月开暮盘，姑别墅星开盘贱价格15号00扔0-笔18金00嫁0元/平米祸，09年9月别瞒墅已大基本变售罄雅，尾败盘价镇格升酿至45较00致0元/平米别墅生仅余B区最满后一治期，烤约12眼0套重点迫研究称对象绿：80平米任、12触0平米补、14聚0平米母左右族单层款联排波别墅·68提-7呀5平米12柔0平米13孕7平米68贤-7颂5平米题一房特色2：凉芝亭式葬开放齿客厅特色3：卧桐室直碌出泳段池特色1：卧滋室露佣天浴毅缸户型兆特色共：凉躲亭式顺开放疗客厅户型洪特色重：卧劲室或苏者客涌厅直盘接出雹泳池园林灭特色百：以布度假静酒店尚园林型手法毁做环坏境，迈度假届感强国烈［1］小找面积款单层甚别墅宁有量昌有价亚，表老现在08年市卸场低妻迷的校时期翁依然践获得良枝好的素量价袄指标慢，今同样因是非海室景别种墅在09年9月的届已经鸟获得得概念扛疯炒后呀的价铁格；［2］0.劝5容积吓率做就单层农小别毛墅可弃行；［3］度教假酒筑店式吼的环垄境手石法获腊得强薯烈的殖度假帜感与咳品质碧感；福湾蝴案例致的启尊示资源类型项目名称地理位置建筑类型户型面积强销期单价强销期总价装修标准推盘套数销售套数备注非海景东和富湾土福湾区单层联排68-7509年3-9月36000-45000245-3005000129129

售罄120432-4801481481375489393公主郡亚龙湾区单层独栋88-9045000396-405毛坯3838

售罄双层独栋324-385310001000-11946464西山渡亚龙湾区独栋别墅253-650600001518-3900装修5050在售叠拼别墅180-22055000990-12105651迷你别墅83700005811111别墅楼王70375000527311整体跑需求讽：20仗09年大碑三亚旬小别切墅基唐本呈击现高始量高般价的社现象2大三饿亚湾增区小鸽别墅超供应3富力挣湾香水抗湾1号雅居离乐清潮水湾三亚湾大东海亚龙湾清水湾

土福湾海棠湾香水湾日月湾石梅湾博鳌东和梳富湾半山谜半岛一线家海景匀别墅城与非芝海景握别墅西山部渡公主庸郡三大轨湾区公别墅锻产品催供应肤特征[一线樱海景往别墅包分析]资源低上：舅紧邻闲海滩态，在裙住所侍能直葛接目赔视大候海或毕出门概便是史海滩类型雀上：唇独栋面积上上：锅主力困是37伍0-助90策0平米炭以上龄的大碧户型篇，但奔不同脾楼盘鄙的户墓型面拔积差蜂异较塑大单价叠上：7-反10万/平米总价钩上：25太00印-8逢00旧0万/套资源类型项目名称地理位置建筑类型户型面积单价

总价装修标准推盘套数销售套数备注一线海景

富力湾香水湾区D1区沙滩独栋367700002570-371050001212

53031

香水湾1号香水湾区一线独栋3701000003700-68001000088其中4栋为准一线68043

清水湾瀚海银滩二期别墅清水湾区一线独栋900900008100-12600毛坯117

140053

一线胖海景宜别墅己主要狠集中愚在37墨0-颠90壤0平米泊区间[非海旱景别乌墅分她析——传统熄别墅]资源完上：江相邻商海滩谣，但蜻海滩争有一两定距易离，圈无法横在住藏所直垄视海仅滩类型墨上：悲独栋/双拼杏别墅面积守上：约主力30驼0-旗65以0平米单价蹲上：3-低6万/平米总价因上：主力阅总价73插0-充12络00万/套资源类型项目名称地理位置建筑类型户型面积单价总价装修标准推盘套数销售套数备注非海景清水湾星河传说别墅组团清水湾欧式独栋108-30030000324-90030006060

泰式独栋210-32935000735-11505850

公主郡亚龙湾区独栋别墅324-385310001000-1194毛坯6464

西山渡亚龙湾区独栋别墅253-650600001518-3900装修5030属于认购半山半岛双湾别墅小东湾双拼别墅21943000950装修793含下沉层面积约335平米非海是景别桨墅主登要集聚中在30达0-幸65膊0平米决区间［1］别烧墅供程应绝揉大部挠分为样为传低统产救品［2］一线爬海景阻别墅叛面积禁主要得在37叙0-续90正0平米录区间捷，非旧海景累别墅纤主要哀在30餐0-65讲0平米冲区间职；三大肚湾区阻别墅篮供应打特点模小结盖：小注别墅商属于悼市场扯空缺小别娃墅在踩海南近市场款销售矮潜力收巨大址，本还案应借当把70着-1搂20平米品的小界别墅阶作为秃主力歇产品温瞄准最本案决主力害目标泡客群增之一燃：中辰高端厉度假熄保值龄型豪焰客，棋以获舒取溢缝价主饰力空组间单层狡小别弱墅是欠市场搅的空宏白点劣：大三母亚湾沉区与破非湾险区物扶业基呜本只夫有福湾在询供应代，仅们有12京0套左姥右的修库存忠；［核壁心课旨题2］本案邻不可佳避免塞存在久要通券过公未寓、去洋房予来找虾回容固积率开，其卷他产汪品做随什？客户蓬需求产品勾匹配竞争朗环境督分析候鸟慈型中幸端客商务要休闲体客其他叶度假女客户①商务垂休闲雨客户铜需求苏分析[特征]度假阶与商四务招携待的秆两重垄动机[参考]往往族以五尺星级念酒店弄作为酸价值廉参考盐系[关注]资源孟类型环和配洋套服担务，周项目铸本身糟的知浮名度蜂尤其劲重要贼。项月目知狱名度斩超越怜品牌知名讨度=〉关注排点排宇序①大尺什度的届景观屿占有②奢捎适的奸空间纳感受③酒店消化的位配套旱设施④3房的仅基本遮功能视配置⑤拎圈包入昌住的唤便利礼性，鱼对装浸修的物偏好驾并不学一定强杠调度腔假性烧，而驳是追脾求厚荡重的廉品质胁感⑥能翁够提纪供定市制服报务以握便招技待客赠户样本快数：14份［1］针热对性姥研究资：目环标客汽户需普求访泽谈针对康商务异休闲经客——建议理在主扑力小国别墅度之外呀少量锹添加淘目前篇大三侮亚主棉力供墓需的岔传统选别墅面积绵设定林：30徐0-雅40膏0平米/三房②候鸟房诚型终输端客[特征]养老新性质[参考]非海透景项刃目[关注]总价胜，综套合配颤套=〉关注摇点排众序①对“蜡气候蜜”的掏要求兰大于聪“亲奸海”②源云于开烫发商容品牌彻提供凶对产珍品的谈交付美信心③能为降养老拥提供写不同出的医滤疗服汪务配专套④2房的智基本归功能碰配置样本陈数：23份［1］针忠对性唐研究揪：目艳标客莲户需非求访条谈③度假纹保值甘中高富端客厘群中堂的家特庭化捕分时错度假异客[特征]经济秀收益掠与度程假享持受兼漂顾的菜灵活长置业[参考]偏向笨以五烤星级模酒店贫作为忘价值闻参考另系[关注]不单畜纯追抛求海艳景最台大化敬，典悬型俄牧度假桑保值歪型=〉关注动点排把序①对定“近雁海”肌的要横求大父于“浩亲海跟”②提供帜类似轰分时陡度假岁的返工租服模务③源宵于合毕理性炕价比帮的中朝远期束升值钢保证④酒符店化警的服艺务配业置⑤2房的奖基本注功能烈配置⑥拎裁包入窗住的寺便利群性，械对装惯修偏喷好轻松而收有主续题的挽度假砖性⑦提悠供周盼边旅村游设单施的社打包丸服务样本美数：21份［1］针笛对性传研究就：目导标客籍户需享求访姓谈公寓袜洋房名市场付供应仿特征东和肚中央忠海岸凤凰慨岛海阔筹天空海居国际梢公馆一线举海景见盘三亚示湾大东拥海鹿回航头半违岛小东连海三亚厅湾：居一线浙海景奔盘洋筝房面积受特征［一蝇房］一房爱主力替面积迎在50辫-8宽0平米茶之间［两钥房］两房罩主力伟面积蜓在12矩0-至17英0平米损之间［三权房］三房鼠主力沃面积拥在15租0-惹18统0平米搞之间[户型止配比夜特征——主力兰为一念房和响两房]全产视品线眠特征寸，但崭不同黎的楼肥盘根旅据景张观特游性和馆单价箩特性载，主巩力户喂型的贡配比在有所争差异左，如舍国际誉公馆么的侧课向看隆海房留源主佳力户乎型米56委-6雨5平米秆的一括房，托而预圈计高惧单价沫销售允的凤枕凰岛辱项目朗为控此制总摆价适哨度放谋小户尚型面千积，仁主力满房50亭-8杰0平米港的一津房和90盖-1默09平米胞的一户房一灵厅户马型，总体窝而言爱主力增户为氧一房凭和两愈房，把三房雾在各网楼盘航当中疤所占潮配比星较小时代完海岸半山坛半岛熄三期金中帝海蓝晓钻国光奴滨海唇花园二线训海景袭盘：17德00翠0-饺25凯00趟0元/平米大东航海鹿回抽头半羊岛小东椒海面积煌特征［一鹿房］一房朝主力哲面积狮在40旨-7派0平米首之间［两享房］两房尚主力萌面积辫在80则-1捏20平米艇之间［三津房］三房遮主力放面积戚在12胡0-啦13减0平米镜之间三亚哲湾：狮二线涝海景织盘洋夺房[户型成配比伤特征]半山叙半岛晚三期眠两房左是主骗力户希型，奸三房平约占25秘%，时龙代海辩岸（座金域挑四期陵）一搬房和冻两房迟各占44庆%，三便房占12然%面积奶特征［一肿房］一房霞主力粮面积慰在48医-6洞0平米模之间［两脖房］两房搭主力雷面积番在89叔-1冬25平米雪之间［三万房］三房磨主力眼面积宰在12售5-姥15庆0平米辈之间三亚缘瑞湾：粱非海浮景盘嫩洋房鲁能绑三亚脑湾新写城洋排房配独比［1］三亚踏湾洋门房产霉品供管应绝雨大部冷分以粒一房损、两庭房为震主；［2］一房资面积贿主要由在40烘-7增0平米早之间胃、两严房面橡积主乌要在80催-1明20平米忽之间三亚修湾洋乳房市语场供神应特门点小腾结首批22栋共66巡寿4户，亮有一签梯两栽户、掠一梯桐三户抄、一料梯四伯户和著一梯简六户端四种悔类型弯，面只积从80罗.6森3㎡息--悄-2钩08蹄.9证3㎡不等瓦，其惠中两法房两吧厅共44恰8户，呼面积派从80缩慧.6播3㎡新--酸-1窃21购.9矛8㎡，三社房两纳厅共21班6户，荷面积跪从11麦8.燥72担㎡-冲--恳20还7.涉3㎡。蔚蓝漏海岸退组团清水命湾：偷洋房泄组团星海串传说习组团链（1月5日开复盘）清水寻湾：筒最新拾一期歇组团鼠洋房疏产品清水盛湾：雪来访四客户厘需求夏（准朝确信柱息）［1］清水词湾洋功房产衰品供吸应绝倦大部纷分以窑两房紫为主章；［2］两房粘面积打主要甲在80帽-1镜20平米凉之间［2］清水钞湾来役访、延来电稿客户振需求食面积芹主要痕在90平米郑以下功以及90婶-1慨10平米两个斯区间清水件湾洋轻房供苗应特鼓点小里结2号楼5号楼A区B区D区楼栋公寓开盘时间2008.2销售价格41000元/平米（带软硬装3000元）户型面积42-130平米总售套数2、5号楼：600余套C区E区土福赞湾洋付房供猫应特带点（失重点遮研究桌项目罩，稍巩后详抵述）东和撑福湾该项醉目地喇处东腐海岸盛线土触福湾猪区，危海棠稍湾相老邻，责主要械产品付有5幢6-汇10层的向海景烧公寓拨和休额闲度穗假的刑单层SP割A泳池趟别墅颜组成橡，容积贺率0.庭5［1］公慈寓、漂洋房讨产品愤供应与绝大尊部分遵以一代房、时两房说为主质；［2］一房曾面积漏主要映在40械-7岛0两房溪面积闲主要李在80巩-1箩20平米刮之间益；三大教湾区巧公寓酒、洋宫房供慕应特僚点小兄结针对济候鸟乎型及努其余乘度假标客群绳的产毕品面业积及呢品类公建议1、公纠寓主甚力产氧品面拔积为40棕-7掏0平米促区间称的单军间、滚一房薄；2、来洋房丈面积禾区间搂为80彩-1浪20平米至的两氧房、潮三房项目笼的产汉品以储单层肌别墅啄与酒筐店公浙寓、共洋房粥为主系力产幸品跳跃刊配置30青0-亚40缸0平米失的传农统别再墅总体君产品身面积绿及品刺类建顶议1、单缘瑞层别捆墅主栋力面掠积区堆间为80灾-1玻20平米要的一屯房、明两房兄；2、酒扩店公中寓主评力产办品面原积为40忽-7纳0平米口区间尝的单役间、颤一房科；3、洋狮房主鸡力产裤品在80老-1系20平米渠两房桌、三晌房［核汤心课猎题3］如何蜻跳出/消灭娃资源修级差爷，以馆产品精类型乐和山岂水资莲源互涝补综渴合提裙拉产钟品力逆？[一]如何坦让项歇目的嫌资源例变得妻值钱址？[二]如何鸟打造忘充满睬特色免又富尤有度不假情中调的彼别墅毅？[三]如何器增加璃产品艰的附包加值幼？[四]如何臂打造涉特色统度假贸配套掌？[五]如何劣吸收正商务坦人群因落地拥提高葡项目沿身份溜感？五大塌问题[项目研定位]客户裁导向同的项顿目开毕发定半位整合宜周边锐资源篮，打僻造有盗度假炼酒店窑情境吼感的“山塞水商脚务度梳假社地区”为客避群全峰员提左供不赔同主增题化饱的休凑闲体掠验三亚脸度假BR相D商务迅度假柄休闲宫中心[产品皇力提蹦升总赶体策钓略]核心受度假胸资源虫（RE纠SO糖UR观CE筹S)强调万度假网元素迟植入迈的产脊品（PR注OD耗UC响TS）共享苏度假表配套京（SE欢RV瘦IC谷ES）旅游+核心紧度假响资源摆（RE马SO颜UR站CE芽S）A地块么核心扒资源探打造1[一]特色窜引擎赌设计——让项辛目变帝成景抄点石器域时代忧洞穴晴遗址仪是项战目最步大特诱色，辱怎么姿用这猾条线以将山掉、水拔库串买成特鼓色引体擎呢绞？联合顿当地答旅游蠢局合墙作开绍发落尖笔山激石器惠时代碌洞穴谈遗址前提围条件（1）特钻色酒茅店石器徒时代宁的洞绕穴酒匠店——创造极与众耐不同鸽的度部假酒热店模抢式利用龙山体裳坡面符，创涝造特涌殊价畏值备注祸：上帐海Bo艰ut典iq巨ue兴起20家02年10月，槐上海88新天收地开胶业20张06年10月，包壹号阳码头摇开业20勾07年3月，茶浪漫搂地中壳海开荷业20司07年5月，谨首席秧公馆浑开业20谱07年6月，弄璞邸涉精品邻酒店蜻开业所谓蝇精品昂酒店样（Bo嗓ut狸iq株ue键H中ot雾el）具有乳浓郁斑的当杆地的帆文化趋特色舒和独魔特历刊史记鲜忆的啄酒店兴起白于19违90年代欠的欧斯洲，餐以提泽供尊掠贵、枣奢华侍、私买密及版独特退的个性呼化居津住和豆服务鱼。这亭个概浆念源透于欧粘洲，狸最近运几年酱才被日引入鼠中国起源丸于法氧语的Bo零ut舰iq飘ue，原锻意是并指专型卖时糖髦服锤饰的孩精品嗓小店精品僚酒店棵是独描特产钟品和岩专属臂氛围间的体锯验经副济在南饭店侍业的失体现在特垦色酒胖店附孙近引羽入Bo然ut笑iq跨ue劫H作ot蛛el，提阔升价鲁值（2）针规对商斧务客仰群引言进精杆品酒朽店群焦：6星级门精品促商务括度假迎酒店浪漫横地中暂海（La毒pi泰s篮Ca衣sa摄B犬ou准ti毒qu位e馆Ho掀te扁l）开业团时间浩：20泳07年3月客房阅数：18特色沉：20世纪80年代浆建筑建。地链中海狼风情挺的整信体空草间设炼计，切室内树装饰箭呈不村同风疑格，炭酒店穗陈列穴众多扑老上帝海古侍董家册具，存如果个客人虚喜欢僵，室代内陈慈设都宜可购单买。在空窝间设蔑计上目所极倒力营谜造的胳氛围斧，浪漫屋的拱坚形、蚀绚丽狸的色尘彩和成不修抚边幅刚的线葡条十八踏个房愧间风考格各裁异，如比如添有维预多利炮亚式彼、亚助洲风魔、老坚上海……每个菊房间挡都有间考究烛的手穷工精尽制装尤饰，奔并配瓶以古归董和练仿古物家具择。“Ev奥er坟yt宫hi占ng狼i辰n定ho怕te顽l廊fo雅r惧sa旷le胀.”[二]优势禾产业胆嫁接窑，打功造三附亚“制博鳌积论坛病”吸厨收商术务客挖群落敏地[度假+产业茶“+”之研碌究]两大灰优势没产业昌的嫁户接：优xx糖住宅吗地产钓业、坦三亚势学院怠旅游饭教育米业打造棋产业浇领域艘权威蜡性活鼠动实酬现产削业嫁娃接xx——住宅现房地育产业捧领军斩企业[产业哲链条]房地鹊产开棉发、已规划阁设计总、建辉筑工脏程、缘瑞装饰拳设计斯、集苦群家表居供杠应[面临决问题]需要床设计雄一个葵活动慢把各靠大产杰业真辩正链令接起系来，持而且症要具猾有权倾威性[xx寺集团狭利益征点]这种进经营棵模式搅一旦遮成功范，就稳可以子开创载xx圾的一资种新杨开发枯模式意，可绣以在哭全国矮任何扰的旅嫁游区志复制非，例艰如：富丽江起、黄呈山、谦张家销界…[设想]“绿色题住宅刃产业倚中国组基金徒会”——1、由吓xx线牵头擦，联潜合中开国房努协成别立一馅个旨蜘在推宵动中贱国绿字色住斜宅产租业发举展的央基金敲会；2、基报金会张专职的推动单及宣浑传推尿广开何发理汤念、吊规划晌设计团、建屯筑及紧材料嚼、装侮饰设幅计、阴装修且材料罪、家申居集殿群供袄应等遮产业销链条糊行业显在绿悔色环玻保方倚面的拴技术匙创新笨、技妈术应布用、匹新材馒料应渐用；3、基态金会肯定期泰组织壮链条爹产业销专题刮论坛耗，探鞋讨、虫交流浙、传费播最膊新绿侵色环千保理宵念、虾技术逃、材享料应国用等己；4、年物终举桂办“驻促进闹中国宇绿色泼住宅鞋产业砌发展时贡献搬奖”缺，对夏链条顶产业昏领域悔中促轿进绿壤色环镰保事魂业有辞突出溜贡献练的企困业、皆个人鞋予以娘颁发弃奖金功；打造蜓中国脖绿色虫住宅迈产业步的诺吐贝尔签奖（1）“永博鳌赖论坛蝴”模虾式三亚达学院——旅游叶教育景产业[产业幼链条]石器顶时代种黎族戒土著污文化搬研究假、民咽俗文凉化研彼究孵晚化旅克游产罩品、辞旅游怀产品色规划爽设计孤、国黎际教岔育文丙化交创流、茅国际升旅游枪教育寄业学愧术交颠流筛、三谦亚大兄讲堂[面临舟问题]需要无为三委亚学膜院设恒计一档个学魄术交这流机统制、活打造步一张砌学术集名片[三亚姻学院懂利益驼点]获得姓学术教研究汉课题恩与学提术成敢果，际提高亿大学巨全国坟排名薪，获美得更娘多招傻生机欧会[设想]“三亚吃学院照落笔践论坛绿”—类似瓜博鳌箩经济茫论坛1、推要动三订亚学拜院联瞎合三毛亚旅挣游局读成立百“国赶际旅伶游岛派战略养三亚旅学院取促进开会”残，形阵成黎椅族土召著文曲化研径究成博果孵蛋化旅轮游产程品专贿题、涛海南区旅游正产品粪规划卷设计韵专题硬；2、联削合国没际旅脉游教搅育权须威机执构定鞋期举怒办“煎国际亮旅游粒业发词展趋肾势”腿、“差国际虏旅游汗教育瓶业发美展趋逼势”资的国编际性呈论坛染；3、建蚁立著耕名国批际旅惩游学且院学旅生互疑换交卫流机块制；4、建奏立与像俄、辅日、禽韩等饲直航录国家酒定期晨举办浆国际乱教育恶文化丹交流取机制“三亚错学院哲落笔倒论坛”[世界饶级的滴建筑迎艺术]在小盆区主较入口妨附近君，建摩筑红旱线与佛用地螺红线促之间红的边声缘打晌造建捐筑艺稳术家交的游单牧工稼作室启，定壳期邀巾请世冤界著锣名建朗筑大蛇师设馅计建影造创陪意化壁临时惩单体茅建筑愿，进崇行阶艇段性站的艺论术创歌作，恋形成赞人文淋盛世世界绣级的辟建筑顽艺术繁盛会（2）“碧建筑作艺术皱世博搂会”忘模式打造贵三张宴产业色权威弱性商捆务品猎牌落话地本绝案，煌最终杜成为玩商务迁客群矛的朝疗圣地共享样度假予配套爪（SE弦RV蹦IC摸ES）为全壤员提姨供不付同的色服务杯配套城市均商业璃功能+复合庄配套标功能+休闲拣功能+个性斤服务迟功能2【休闲虏功能】1：山妄顶树奴上会督所具有庆石器鄙时代版文化情特色布的山倚顶树悲上会倦所在山扮顶建浊造临号建树冒屋会安所与辨树上僵餐厅绸，采不用缆眯车接专送（额所有味地点弦均为晶示意周）三亚手之眼傻山顶昆摩天畜轮酒娘吧（留打造乡丰视觉寸上的尝山景搁地标绍）在山撤顶建慎造巨河型摩般天轮爸，并某设计平成空柔中酒帝吧，袖形成柜三亚辆的休址闲新蹲地标圾，提殃供夜辈赏三静亚的明排他轮性竞群争力【休闲筒功能】2资料妻链接东：伦队敦之块眼--环绕撇洞穴论酒店顽建设技具有怜石器串时代燃文化反特色搜的情惧景商舟业街具，提纹供城冷市化龟的配走套，蛛例如旺餐饮厅、mi继ni电影扑、伐健身趁、水偶疗、亲便利杰店、阀净菜扫社、皇洗衣瓣店、劣银行津等生我活配过套--引入写奢侈方品牌浴专卖毛店[城市予商业械功能]石器哲时代久文化锁风情浪街（