成都城市综合体项目客户调查报告含案例

成都XX营销顾问有限公司以始为终、分类聚焦、阶段匹配

——成都XX社区商业系统研究客户调研报告

2012年5月28日运营高管研究（本报告呈现）投资客研究本报告呈现）商家研究（本报告呈现）

案例研究（已完成）终端用户研究（下阶段展开）成功社区商业案例解析、经验借鉴各方诉求深度研究、价值关注分类匹配，创造多方共赢商业格局社区商业定位导则基于定位导则的社区商业设计导则社区商业研究框架4.社区商业与住宅价值双向关联5.社区商业不同阶段价值影响6.社区商业多方共赢分析7.基于定位导则指导下的设计导则1.本次调研设计及执行说明2.本次研究核心结论3.本次研究逻辑思路研究方法：依靠人脉关系搜寻、一对一深访，一名被访者配两名访问专员研究对象：商业地产运营高管：5组投资客：25组店铺经营者：15组连锁机构运营高管：5组本次调研基本信息-运营高管、商家、连锁品牌/店铺名称商家类型店铺位置被访者姓名职位美国GEP洗衣连锁居家服务型温江区行署路54号美丹店长WOWO零售型创业路300号杨艳群总助春天花乐园零售型锦兴路60号附2号朱瑾总经理红旗零售型迪康大道7号杨部长拓展部精视力眼镜零售型春熙路南段13号何女士经理九九文具店零售型一环路南四段9号附4号胡玉立副总经理麦当劳餐饮型大业路北京华联二楼刘经理营运部屈臣氏零售型时代广场1806何悦婷店长诗丽堂居家服务型林荫路黄总总经理味千餐饮餐饮服务型花牌坊北街88号西锦国际一栋1403刘叙经理四川杏林医药连锁零售型一环路西二段31号杜光明经理一点味餐饮服务型小南街87号龚松文店长英派斯健身休闲服务型双楠段503号张劲东总经理成都银行专业服务型西御街16号何德好总经助渣打银行专业服务型时代广场戴舸总经助连锁机构名称商家类型被访者姓名职位宝宝摄影专业服务型曾先生总经理屈臣氏零售型杨女士中国西区总监锅锅香餐饮服务型冷女士总经理兰花草服务型苏先生总经理碎蝶音乐咖啡居家服务型陈先生董事长运营高管访问对象基本简介陈总原国嘉地产总经理、原苏宁置业总经理王总优品道商业地产总经理闫总蓝光集团嘉宝副总裁、商业公司总经理，30多个商业案例操盘经验李总摩尔国际物流发展有限公司运营总监梁总蓝光地产策划总监，十年商业地产从业经验。类型客户解释：专业信任：投资为收入补充，希望专业人员打理资产，对专业机构依赖度高。谨慎技术：反复权衡投资安全，关注趋势指标、运营指标、回报指标。信息敏感：相信信息越快越多，越容易成功,自我成功经验路径依赖。被访者姓名投资者类型投资者类型被访者相关信息（所处行业、所在公司、目前职位）陈先生1000万以上谨慎技术专业投资人，掌控数亿投资资金陈思佑200-500万谨慎技术家里面是乐山知名开发商，富二代，目前专业从事投资理财郑凯200-500万信息敏感西南设计院胡霞1000万以上信息敏感双马家私老总，接受过专业商业地产投资培训，持有多个商铺。徐鹏200-500万谨慎技术保险行业，专注房地产投资，目前在汽配市场有投资商铺。白昌兴500-1000万谨慎技术公司老总（台湾人）自持“温哥华广场”写字楼、时代尊邸220㎡住宅何晓蓉200-500万谨慎技术某商会负责人，老公是某承建商负责人杨立有200-500万谨慎技术建材个体户耿爽200-500万谨慎技术个体经营户：水泥、食品调料林强1000万以上谨慎技术全友家私（威远地区总代理）身家过亿，只购买上千万物业柘姐1000万以上信息敏感外贸生意，长期在广州从事对外贸易谭丽1000万以上谨慎技术外资银行高管，个人持有商铺，写字楼胡莲200-500万专业信任某化妆品成都总代理，多套住宅投资产品甘彬200-500万谨慎技术金朝阳培训学校副总（专职投资）陶雄杰500-1000万信息敏感私营企业公司老总，长期从事证券股票投资，自持写字楼物业刘永超500-1000万信息敏感服装批发商，全国多个城市持有商铺。陈莉200-500万专业信任自由职业，目前专注于理财投资闫城200-500万专业信任只能居家系统公司老总李霞200-500万谨慎技术个体投资者，200万投资额度，喜欢进行低总额物业资产投资唐忠松500-1000万谨慎技术阳光100运营高管，个人持有多个商铺。杨涛500-1000万谨慎技术专业投资客吴渝200-500万谨慎技术上市企业营销总监冷冰200-500万谨慎技术医药行业老总，长期在武汉、青岛，成都人明智500-1000万谨慎技术个体户，经营服装连锁品牌“月亮之尚”王蔓1000万以上专业信任天越传媒公司老总本次调研基本信息-25组投资者问卷设计内容4.社区商业与住宅价值双向关联5.社区商业不同阶段价值影响6.社区商业多方共赢分析7.基于定位导则指导下的设计导则1.本次调研设计及执行说明2.本次研究核心结论3.本次研究逻辑思路1、全部持有或持有关键商业并通过良好的专业运营，是商业价值最大化的最佳途径，在商业价值提升的同时，住宅价值得到滋养。2、在政府相关约束下，只有在开发商、投资者、商家、终端用户四方达到共同赢利的运营状态，商业物业才可以持续增值溢价，并有利于开发商进行再融资，投资者更放心投资同品牌物业，商家吸附力增加、终端用户忠诚度提高和情感消费体验渗透。3、以终为始的商业地产开发理念，在项目启动期，产品设计、品牌等级、商业规模、业态组合、动线设计多方面前置考虑，可以极大降低后期运营调整成本。4、调整运营期的重点工作在于推广和活动，运营良好的开发商在前期预算一定会预留充足资金预算进行后期活动来聚集人气和加快形成商业氛围，缩短商业成熟周期。5、客户维护和客户信息管理是运营成熟期的重点工作，本阶段要扩大商业项目的辐射范围，并着力培养客户对本社区消费的情感依赖性。研究核心结论通过对商业地产运营高管、投资客、连锁机构负责人和商铺经营者的深入访谈，并结合前期相关研究成果，提炼出社区商业相关核心结论：：研究核心结论6、投资客投资回报率预期在6%-8%范围，投资客对租金收益预期略超过银行存款回报即可，但对后期运营溢价期望很高。7、商家对租金的承受力普遍占营业额的20-30%，与毛利率直接相关。8、目前商业地产有四种销售方式，一是卖产品，二是卖资产，三是以卖资产的方式卖产品，四是卖资本，通过研究证明，卖资本比其他三种销售方式能为公司带来更大现金流和融资机会。9、通过研究发现，标准化、模块化是目前商业地产运营的难点和新的机会点，商业地产运营过程的物业管理、硬件维护、租金管理、品牌管理、客户管理正是当前各大开发商的研究方向。10、商业地产有两种溢价方式，一是金融溢价（自然溢价），二是运营溢价，在当前商业地产泡沫加剧和调控力度加强的情形下，金融溢价前景有限，而运营溢价才是商业地产未来的方向。4.社区商业与住宅价值双向关联5.社区商业不同阶段价值影响6.社区商业多方共赢分析7.基于定位导则指导下的设计导则1.本次调研设计及执行说明2.本次研究核心结论3.本次研究逻辑思路本报告主要从终端用户（消费者）、投资者、商家、开发企业四方的价值诉求出发，以“以终为始”的观点进行研究，以建立多方共赢、住宅与商业双向价值滋养并推动项目整体溢价的社区商业增值服务平台。社区商业研究维度定位导则思路示意图功能等级阶段主力商家/次主力商家配套商家技术可行性成本可控性投资者需求市场竞争分析设计前瞻性产品设计原则产品落地价值点梳理供应商需求确定供应商定位导则三维度补充性资源相结合定位导则思路逻辑出发点交通规划动线设计业态功能布局停车场设计导视导购系统灰空间打造店铺面积配比其它硬件设施运营管理服务结构化终端规模及需求土地具体条件企业现有资源梳理各方商家需求商业定位聚焦定位导则关系聚焦图社区商业相比住宅而言价值链条更多，节点控制更复杂，本次研究即通过从不同维度出发梳理各方需求，以形成终端需求与资源匹配的商业价值聚集点。各方问卷涉及内容4.社区商业与住宅价值双向关联5.社区商业不同阶段价值影响6.社区商业多方共赢分析7.基于定位导则指导下的设计导则1.本次调研设计及执行说明2.本次研究核心结论3.本次研究逻辑思路社区商业立足于辐射区内用户，在提供便利性的同时，阶段性地解决其基本生活需求和品质提升需求，在商业氛围形成后，住宅又可以对社区商业进行滋养，带来持续稳定的现金流入。住宅社区商业定位、设计、业态规划需要满足相应消费群体的便捷性等多种需求社区配套商业提升住宅用户的居住便利性，升级住宅居住品质。社区商业提升住宅销售速度提升住宅入住率提升住宅未来溢价提升住宅租金水平提升企业品牌知名度提供消费人群支撑必须性消费就近消费重复消费社区商业与住宅（社乏区商贱业）羽最直献接的涛就是分使楼盘下增值塑，产依生溢馅价；商倡业一汗旦开揪业，争会对和于本册区域香内、体区域段外客右群起为到我哈们品届牌的介宣传糟作用悦。一字个大喷的商睛业楼换盘，挠会有峡项目富本身罚住宅音的固稻定消副费群牲体给娘我们戒的项伏目提片供消蛙费支遣撑，虎而商证业做抓得好灿也可雀以反护过来咱影响哄住宅胖。--貌-蓝光墙梁总纱。社区抬商业地对住爸宅小加区价挺值的极提升奏非常杯明显嫂，尤泻其是善大盘剑，社界区商淡业对销售尺价格倍、销铸售速吩度、妄未来命的增吵值空柄间都会炎有较把大的肚促进桑作用精。--距-优品仍道王瞒总帮助谢小区婶提升叨价值乔，社辛区商纵业首慎先是饭服务先于小肉区的禁，所乌以我耻们应独该也睬必须名提供商业移服务。--阳-陈总社区坐商业症重点牌体现建的是便利访性，这靠点能酬提高择周边绳住户饱的居住绑品质，提毛高居住着舒适静度，周边区有商铅业的治住宅议在价劳格上锐会得忍到提谣升。洒住宅膜与商热业相贡关联奇最关笛键的闹问题迫是动线问题孝，在冷设计孔上必规须要底考虑那。--色-摩尔摩国际-李总社区商业与住宅社区阿商业欲与住肺宅会污进行双向到价值层联动，在委良好踏运营米保障肚下，帝商业亭价值内超越吨住宅猛价值崭成为冠可能敏，本案观点侍在此统次调删研中桐得到父地产康运营孙高管伐们的粘一致轰认同领。社区查商业降与住廊宅价伏值关怎系？万科双本身膨不想孤做商榆业地立产，细是为献了做好路住宅而去誓做商误业地或产。--络-郁亮社区商业与住宅价值-案例优品鞋道王筛总：魄我们喉是10开始痒的卖地，调筑控没吹有断尖过、词房价准走势颤也不搁好，哗但我舰们的严房价秩一直介比较哀坚挺鱼，我于们的泥销售疾比较阔迅速鸭。我翁们的健入住抚率是纽奉也直碍线提康升。异现在振在75柔%以上略，原尿来在60却%以下特，租落金也局有比脚较好爷的提占升。目前蚀优品菜道采惭用固准定租泽金形沈式，崇平均腔租金锡在20岂0-碎25阵0元/平米/月，床周边耻租金谋（10械0-烧20岛0元/平米/月）问，签尘订合僻约的刷内外谈街商映铺年斜租金树上涨制幅度糊平均胁约为10龟%，周桥边租罢金平者均涨牺幅6%。住宅么平均姐价格略也明算显高芳于本岂区域影楼盘矿均价辉，且冶基本粥保持偿上升节趋势歌。4.社区商业与住宅价值双向关联5.社区商业不同阶段价值影响6.社区商业多方共赢分析7.基于定位导则指导下的设计导则1.本次调研设计及执行说明2.本次研究核心结论3.本次研究逻辑思路启动乓期调整菊期成熟军期社区商业阶段价值影响社区天商业封阶段亚价值玩体现厨和实坏现途倡径价值含达成炮：减少孙后期欣调整纯成本价值及实现病途径梢：用户椅需求漫、商砍家需针求、娘投资互者需姐求研究染前置，三写方需敢求决估定商扭业定童位、文品牌善等级稠、功挖能、脾产品财设计价值脚达成姜：扩大乳社区猎商业即的辐呀射半铜径，漆提高寺项目酷知名翻度价值鹿实现燃途径龄：商业闪氛围垒营造，通护过运谨营管驾理做推广浅活动兴、品赚牌展贪示、熄业态执调整，聚加集人木气价值宽达成仪：租身金持诱续稳葱定增摘长、留用户滴重复捉消费灿收益扰增加飞、重肯复消振费成稿本降碧低，区域唐影响岩力提姓升、扩羡大融酸资价值俘实现股途径宇：用黄户信惨息管律理、立用户拜维护暂、用交户消晓费互割动、品牌巾升级社区斯商业伐阶段仁性发粒展趋铲势明贱显，敌不同管阶段电价值胁体现赞呈现钩一定津区别忌，理候清各阶阶段窑价值纠影响刷因素精，就晓能缩短查社区槐商业愤成熟激周期两并降爱低成懂本，实滑现社趋区商欺业价枯值最膏大化禁。启动期商业价值影响社区捷商业铜开发哥前期创，以亿匹配部用户素需求所为原此点，梦综合肠各方绞需求许，从罗产品侄设计堵、品注牌等慎级、吉商业虹规模穗、业医态组驼合、忘动线趋设计皇多方醋面前广置考葬虑，彼降低显后期欲运营致调整苗成本丢。用户需求商家需求投资客需求开发商需求政府约束产品设计要求产品品牌等级商业规模业态组合后期调整成本后期运营成本后期维护成本通过清晰定位，各因素前置考虑，降低后期运营成本、提升商业价值、缩短商业成熟周期动线设计以始为终、分类聚集、阶段匹配市场竞争商业宁定位精期我井们需圆要分港析消汇费者栽，如悔何去初分析短，方晚法有期很多锦：1、垃圾稠分析，专绞门分季析这料个小本区的剩垃圾景，搞斗清客泪户的杨消费诉水平哀。2、裙片区摧的银行遥存款述余额，反中映消监费能宣力。3、浑观察车流木档次。4、沉观察客户屠穿戴尾档次。5、菜市蛮场：高暑档产鹊品，污像虾悼、鲍宇鱼等敞昂贵涛品种量的销纹量。--骑-陈总商家谨投诉不基本迫都是硬件如不过至关，比松如空宋调不爱到位谨，下抓雨天捡店铺后外有锯水等锐，这插需要剃在设逆计前邀期充贯分考锄虑，割后期铸再改协成本心就很后大。--横-陈总对于僻餐饮搜而言计，首拥先考剑虑有齐没有显配置旗的上讽下水挡、排杯油排橡烟设僻备。减成都狠很多凉项目枪没有冻前期咸设计陪好这挣些东把西，丙后来米在墙纱外弄撒、很仔难看位、政盾府不呼批，润影响赞项目塘整体祥档次战，客驾户投羞诉也的会很头大（援环境渗、卫提生、棍噪音眠等方两面）守。既发然是社区跪商业丛，统牌一规佣划、兼布局畅是很嘱重要补的。某宗一商锯家由铃于动浓线设畅计受声影响紧肯定翁要提亏出异服议，刺动线钞不好涌就没左有价太值--抚-蓝光垄梁总首先嘉是开发侄商取过向问题傲，然黑后是真产品原规划宴定位吉问题严，在吧设计件上要居与设牺计师蝇沟通籍，根哭据产品里的要风求来嫌进行饿设计。例佩如柱类距、啦层高筹、承皆重等鸽。--易-摩尔抹国际勤李总启动期商业价值影响产品徒设计析、品聪牌等铅级、羽业态亩组合风、动仗线设读计、反商业锹规模前置定考虑可以降低思后期待运营议成本以达杯到提畅升商替业价麻值作症用，斗本观脚点在稻此次灯调研驳中得肤到地恋产运南营高锈管认命同。产品幻玉设计评前置考虑派必要摄性启动期以终为始-案例从万返科城公为例晓，其梁前期占设计鸣未充期分考困虑空漠调设加计规鼓划和狼餐饮摄业态俗需求亚，导羊致后虏期直算接影呢响项订目形均象，膀且调国整成蜜本和睁管理贺维护鸣成本渐很高蕉。调整期商业价值影响社区酿商业踢的运退营调迹整期榆主要碰涉及惑三大欠模块密：推广筹活动千、品拾牌升恼级、捐业态器调整，且性调整抹要与绵用户搞需求篇相匹配。推广会活动极：车展颗、亲壳子活逼动、师儿童典娱乐优等，彩聚集弓人气茎、提手高品乏牌影川响力碰。业态沉调整皱：主要红分为鸭自然层调整誓和运走营调主整，棋自然咽调整洁主要畏表现酒为建完材家践居撤爸场等肾自发纳性调都整，素运营砍调整逝体现呀为业脖态互迁补调点整、莲业态葬比例王调整杰以及码客户幸需求青业态娇补充衰。品牌豪升级漂：主要避体现习为低盟端品批牌向也高端脚品牌清过度酿，提构升客狡单价使和消洁费金多额以桥及商抢家的涛利润晴率。品牌升级业态调整推广活动商业氛围缩短社区商业成熟周期，加快项目价值提升时间商业氛围体现-运营角度一是建筑垒环境术维护，不形能脏昏，维雹护商军业空布间的智品质有。二败是氛予围打根造，粪通过有效雹推广瓶活动来吸筑引人位气。--鞭-优品相道王剧总。商业补氛围接首先迎是建筑挥本身，建吵筑是济时尚恒靓丽甲的，与吸引不年轻渴人，诞晚上灯光永好，吸罗引人扎，另牌一个茎是活动罪多，像责车展住促销鲁等，愁还有话就是朵喷泉形表演邪，灯筑光炫赖了，早他们插散步卡都会汇散过认来。--主-优品处道王古总（商业教氛围暴体现永在）律：1、产盛品结泉构。2、商训家形吧象。3、包扇装产转品的参舒适罚性。旷要抓天住消糊费者陆的兴趣举点。根调据消触费者具心理康，商馅业氛刑围做辉到形散羞神不骂散。。--怒-摩尔毁国际昨李总商业偿形象馒不一唱定要惊高档啊，他形一定借要匹配准性。我走觉得罢荷花吃池商然业形口象就仁很好棚，因躁为他熔是专息业市蝇场他购就有炉自己饥的特懂质在袄里面坟。--薯-蓝光飞闫总除了度运营酒期的眨推广疗活动授、品刚牌升篮级、桶业态脏调整着。运瞧营人让员还踏关注姿建筑彼风格粗、灯给光系芝统等休硬件煤设施佩对商业说氛围的影党响，页这需励要在题前期漂规划吼阶段例予以姥考虑弱。商业材氛围皂体现榆点商业氛围体现-投资者角度良好筹的商夜业氛相围能衰聚集般人气暂、增洽加收懂入、纸提升药商业书价值素，而品牌截、业对态、畜定位肃、交管通是投紫资者明对商她业氛烫围的山理解出。50衫0-团10租00万级秃和信追息敏暮感型纠客户梁对品御牌的狼关注朽度都挤达到10货0%。主题牲定位皂、交峰通等橡影响击因素蒸以需余要在哭定位籍期予锣以前唯置考鼻虑，暂这样嘴更能部缩短帮商业饥氛围抚营造宣周期谨，提价升商已业价倒值。1、人烂流量些大，汪人多嚼，生谢意好讨做。2、定位要准盼确。3、业态域配比要合忘理辜。--俗-徐鹏这也康都是万运营后细节怖。有茫些东妖西是绘专业问好，暗有些楼东西搏是丰素富、骨品类列多好跌，要斯根据业态柄和品蒸类来看往。富遍森美最搞品晚类丰浑富就携死了阅，其语实这矩里面耐的因之素都差要考速虑，户分不权出轻呀重。--点-林强1、品牌葛号召纤力。2、业态谁丰富。3、主题财定位对开望发商横很重邮要，捞对独鄙立铺放面无谢所谓铲。--屿-明智第一吴个就锡是主题或明确，就茅像外蹄双楠唇的鹭状岛国畅际，地他主捞题非馒常的碑明确患，他日就是暗一个施商业不休闲既广场习，商辱业休除闲广轿场他博所带述进的饿就是相商业帝休闲殿品牌夺：喝云茶的摩、喝阶咖啡骄的、姿吃饭叠的、昏做SP倦A的，僚他就之很清滥晰。脂然后亦就是趣它的麻商业翅区业态点丰富，相纲对来狸说比摘较齐矿全，吸打造沾休闲师街区昌，集者吃喝盼玩乐承于一厨体，捐不是晃片面拦的经背营单透一的溜业态灿。--祖-王蔓装修比较拍重要传，很帜多做岩服装述行业傅的朋拨友给敬我们养讲，摘一流南的装辅修三捡流的卷衣服抹，卖谈的就竖是装融修。防其实亩货品垄都差锯不多躁。--烦-杨涛商业氛围体现-投资者角度投资诞者对杀商业抬氛围用关注刷点也经集中谁在推广猪活动舞、品柏牌升喊级、阔业态因调整和建筑脏主题上，曾这也然要求感在前峰期规梨划考武虑阶够段要黎对硬秆件设促施、趣主题捷定位手进行漆精细致打造释。商业宝氛围急体现恼点商家喷对商织业氛羊围的涂关注顿点集绍中在交通关便利唉、业铁态丰捆富以及强势惩品牌。零售罚类商姓家对加业态各丰富妨性的日关注颂度比插服务蔬类商杂家关科注度取强，航即零渠售对猜业态荡互补遥性更伶敏感情；服务辛类商革家对刺交通师便利园性关秩注度件比零丸售类正关注侵度强悄，主动要在返于服宵务类别消费掩时间述较长怕，对仙停车码、交迅通便箱利有阳一定留诉求誓。商业氛围体现-商家角度商业氛围体现-商家角度一般播像商酒业区度的主题，商业虑定位，商业园建筑也有识影响贿。比兼如说垒一看妙就很蚀高档氧的建异筑，犹消费苗能力塘就高石。还失有交医通流各畅。齿交通傲也很律关键预。现茂在都绩是开旅车上求班，点你那赏儿连兼个停腰车的臭地方茅都没份得，麦我咋昨个买辫东西均？还冲有就甚是品牌，你孩旁边幼开个愧杂货郑铺，摄人家书肯定瓦都会养在我北们这喜儿而急不会文在杂纱货铺测买，希整个愧感觉统不一厕样。--浑-W烧OW胳O超市商业蚂还是班要有多功捞能性的，污才能谋吸引邻更多垮的顾愧客过汤来，宁很单谣一的牛商业阶不行作。这异个东杆西，挺当时走我们柜租这院个铺业子的昂时候薯，主券要是识考虑江对面怀有个读医院决，和谣我们业态悦比较卖相近。我幸们这璃边主抄要以弓小区劈燕形式巧，中独老年籍人居魔多。穿像现用在很付多新玩修的替，主馒要是疲年青幸人居咐住，鼻我们意也不抄得去苍。因痒为年师轻人绿他用挖药的蔬比例旁很低雪。现强在南拉面新兔修了饼很多因的商窑业中拾心，快我们足是肯垦定不研去的彩。--到-杏林顷药店商家凶对商岂业氛沿围关壤注点翅更集续中在临主题集明确旬、交孤通方着便、司业态涌丰富练和业态舞调整能互补。其释中业态蹦调整签互补是商掠家相陵对敏后感因栽素。商业鹿氛围伶体现汤点典型案例品牌、业态调整优品缓道：储安德袍鲁森征蛋糕够店升克级为涉更高倘端品用牌早绢安巴于黎，造更好怒匹配纽奉客户静需求义，客问单价淡、营惧业额窗、租辅金收庄益得搁到提共升。大拇室指：疗原皇骗后餐铃厅占穗据临竿街关骗键口叔岸，珍但承芳租能奖力有闻限，兼后调锅整为叨苹果之零售架店，隆租金允收益兄更高歉，业班态更死合理同。成熟期商业价值影响社区勒商业暗成熟妙期是非运营卸溢价沾的检细验期。用劈燕户的重复类消费特征略明显孩，用造户维储护拓胀展是脸增值啦服务斥最应矛关注脸的问啄题，叠也是央运营长溢价婆超越涌资产洽金融粘溢价期，构惜建竞阁争优疲势的姜关键县。另一猴方面超，受窄城市列发展惭的影滩响，无用户湖重复查消费傅成本截随消欲费距哲离的桐增加畜而增踏加，失为了拢满足啄用户就近留消费的潜滴在需勾求，允品牌露与业旗态在斜此阶韵段也岭会小虽幅度设调整边，调什整比副例控寻制在10扎%以内坝。运营邪良好朋的社滤区商争业循竹环模璃型一个鹿运营翁成熟拖的商序业表僵现在有效料人气嫂、客伞单价狮和替于代率赢保证，并慕不是社你交单租金蛋就让晋你进痰，必许须要寄达到缘瑞我的袭客单仙价和快替代雀率，组也不摔是说赖因为妄你品谦牌好腔就让聋你做学，而希是因父为我神们的瞎确需颈要这僚个品名牌。--也-陈总形象山品质灵好；商家稼经营脊收益酬好；项目在这悠个业当内有群一定专的品牌一定叫的知伤名度盈嘛；饼还有臂就是商家匹的满里意度重高；消费辛者的赢认同牌度高。--薯-蓝光岂闫总租金损要覆爹盖成长本，并步有可包观的再递增放趋势耕，还添有就辫是良崭好的祥品牌选并在持续贵提升。还咏有现组场管半理本充身是掩否专火业有序汪效率咽高，建旨立一失个标绒准化闪不容棵易。--距-优品忽道李消总凯德岔广场联最初油期一破楼就兴是三死四线框的品笛牌，绞后来禽进行见置换滔，品床牌不茧断升底级，部热风卸这些且品牌决都赶逝到上封面去梳了。福我需奇要不光断提升捉和调输整来末扩大荐我的雷影响醒力。--旧-蓝光央梁总成熟泰期且仁运营盛良好的商晨业，敞此时赴运营公商已进经拥沾有相隔对主宪动权酸，在艇调整纹商家司品牌帅和业爆态选沫择上替有更后大的蚊选择填性，霜并会吸附貌好品躬牌的商事家。运营轨良好层的社系区商上业已桐有一样定知名菌度，在些融资搜和吸天引用刮户方菠面都掩有一判定优水势。由于眼社区闯商业夹的开赤放性本，建浮立标准捞化的社叙区商震业管拾理体庭系是添目前籍社区戴商业柜运营万管理糊的难点怜和机睬会点。成熟线期运盯营良倚好物超业特寇征成熟期商业价值影响我最秤关心肾的还嗽是商业敌运营租管理耗能力。不判管铺低子的辽硬件吓再好定，周伴围人弓再多旋，商基业运选营能躁力不倘强，杂招商血不力食或者样是运夫营能饮力不偶行，暴那基籍本上油就是知白搭抽。现和在商息铺的殿售价能基本添上差驱距也教就1万左阳右（聪同地扭段相炮比较匠），城我既匙然投依资就材不怕烂多花随这点晓，但瓦我一现定会啊担心蝇后期热运营访。运营闸不成给功不猴是任获何一庙个小叔业主适能够周改变忧的。--先-唐忠鸽松一般锈好的剩开发伴商运慕营前组期（腐调整俗期）灰是3~脂5年，3~著5年之横后这冰个区润域市哄场基目本就亿成熟榨了，羊开发姿商和库运营嚼方已碑经把空租逃期和盼风险霸规避掉了匆，这敞样的充话大性部分编投资否客都导可以歉接受咸。除狠非是拥个体蛛的，含它可焦以自械己运朱作，馆比如顺说开援洗衣洒店的诊，他圈可以衡自己之经营销。--贪-白昌胞星商业灶房地善产的核心绢在于底运营，及蛛时有谷好的赚品牌服和商嘉家在慨，运科营团左队不水到位筐直接休影响沟租金双下滑剂。与吉住宅衬不一浊样，枪商业竖是通校过租编金的昨标准降来衡仁量物挽业的轿价值贯。--拣-林强只要之是升绍值空乓间很宝好，匠我可衡以一奏直容耽忍空爪置；垂商业膛地产者有没想有运谋营的凤问题怕，实传际上叼是天晃上和愈地下机的问其题。运营茫好可抗以使除商业牌地产闲溢价掀几倍，对恒估值铸产生模极大优的影脱响。--砍-王蔓投资素者对层运营修关注元度有经月验的贤投资赴者对扭开发镜商运营卷能力非常域关注红，运芦营除周了直响接影势响租夹金，悼还会若极大它提升扮资产纺溢价肤。成熟期商业价值影响商家歼对运攀营服索务状归况具正体关源注度域体现帮在安全滩隐患企、公望共环纵境维待护和硬件框设施上。暴其中堡安全趴隐患泳和硬肉件设暗施需山要定枝位期前置释考虑，公久共环姻境维容护需脖要建吩立标准竹化工作锐制度钢来管部理。成熟期商业价值影响成熟期商业运营案例-大拇指大拇片指运玩营溢池价4.社区商业与住宅价值双向关联5.社区商业不同阶段价值影响6.社区商业多方共赢分析7.基于定位导则指导下的设计导则1.本次调研设计及执行说明2.本次研究核心结论3.本次研究逻辑思路多方共赢格局投资馅客商家开发兆商终端绞用户投资喊回报愤率投资垒回收帖期风险垫承受满力产品情投资词偏好投资素理念重复备消费奔收益重复摆消费沃成本情感遇消费铜体验品牌索价值榆渗透成本禁控制租金收压力客单纷价提协高营业静收入嘱提升商业兽氛围诱影响注：证由于刺终端纵消费歉用户层调研流尚未退启动页，所肤以终哗端用贿户的弹重复裙消费湾收益顷和重筹复消烈费成教本主刷要从治商家百、投揭资客栽、开豆发商哲角度款进行框阐述委。招商捞业态销售怖自持资金悉回现资产困溢价资本聋融资品牌奋产品者线永续释放客户购买力不断增加客户重复购买收益客户重复消费成本到访时间花费区域选址交通四至交通接驳点地上车场容量地下车场容量人行入口车行入口购物时间花费垂直交通平面交通品类相关聚集购物精力成本交通死角控制免费休息座椅大众休闲娱乐业态品类相关互补知晓成本昭示性建筑品牌引入度导视系统导购系统推广活动匹配度建筑立面质感标志性不愉快感受成本车流动线干扰控制货流动线干扰控制员工动线控制垃圾存放空调位置、空调隐藏雨天防滑防晒购物费用成本价格杀手引入免费停车时间停车费用免费公交促销政策使用客户重复购买收益直接感知视觉主题景观打造街道主题特色夜晚灯光氛围营造艺术品陈列展示橱窗、店招设计感建筑风格、质感水景及绿植听觉广播语音提示背景音乐嗅觉室外、室内空气质量清新花香味觉便利品美食餐饮多样化、多层次触觉防晒、防雨、防滑设置室内空调无障碍、防撞设计消费功能收益公共区域感受功能分区合理、便捷转换消费导示清晰、设计感洗手间卫生好有品质感足够休息区且干净节点广场舒展、有质感空间转换有意趣整体运营感受业态组合搭配好品类组合够丰富品牌商家吸引力现场活动吸引力及品质品牌多、品类齐、选择多服务收益公共服务感受送货服务（充电、交款）便民服务咨询服务工作人员素质体现积分兑换服务免费饮用水支付感受客流保证、竞争充分专项促销不停步有专属VIP优惠价格杀手商家保证质量不断降低客户重复购买成本客户重复消费成本与客户重复购买收益的关系案例研究解读动线宇设计：结天合区联位条断件，惭通过前合理械优化氧车流奥、人脸流、虽物流抵的动狱线设纳计，痰一方转面促敏进客鞭户有因效到仍访，惰另一疮方面棵可实弓现人盖、车喘、物派分流鸟，将默干扰生降到滑最低殖。业态伍规划：符夸合客已群的阻多样嘱业态钥设计颈和丰傍富品确牌商慢家，贯提高爽客户泪停留赵时间拴，降颂低客眯户选生择成格本；箭业态征规划寇以餐收饮类雁为主汤、零只售业炒态为党辅，轻且零风售比差例得迎到严修格控虚制，动提高俗客户第重复栗消费猎率。硬件骆设计：员卧工通汪道、控空调拾设备座在前盯期设佩计中倒均有知考虑量，对保建筑迁外立真面和凤客户拾视觉灿效果热的影夸响较足小。业态偷规划：商别业涵假盖业驴态非镰常丰奸富，停完全补满足啄小区忧各层凳次客第户的豆不同车需求蚂。功能锻分区：住黄宅与稿商业钻通过决人工阳湖景越观分身离，摘动静尸分区领，社象区商藏业既薯满足急小区前居民亿的基格本需孩求，彻又不驼对小留区居益民造帖成干扑扰。动线敞设计：层居次分驱明的松景观泄街道桂与商幻玉业街务交叉雪设计冷，配喂合人锤工湖裕核心懒景观屈的打可造，抄增加搭客户筹的消续费停穷留时陡间。动线侧设计：利嘉用人响车分个流促仓进客悄户到奶访；旧通过磨水平&垂直棵动线薄、露炉台的子组合谢设计旨，增扣强内失部交创通便冶捷性厦，实乘现人聋流有乘效互业动。主题寸打造：主蜡题设掀计鲜姑明、碰风情亭街打杀造、锤别致恰景观判设计水，提夜升客乒户感垄知，丝式满足敞休闲萝需求稀。业态妄规划：根粱据区德域内艺客群伪特征捉规划巧多样隔业态量，提晚高餐泽饮、团儿童误类业索态比难重，赢增加糟目标开客群错停留瞒时间耳，降情低客存户选返择成凶本。硬件累设计：硬墙件设腔施材坛质较饺好，阁整体泄美观筐，人势性化幅处理避细致挨到位伟。大拇指广场万科城万科红目前满较成途功的垂社区勺商业锄项目旅如何糠降低啦客户虏重复摩消费移成本郑、增捎加客闭户重芝复购绵买收位益？案例研究解读业态规划：餐饮业态和休闲业态产生聚集效应，促使项目辐射范围扩大，吸引大量人流，促进客群的重复消费频率增加。

功能分区：进行充分的开放式氛围设计，使住宅、写字楼的客群在广场区域内形成有效结合和互动。

主题定位：步行街主题景观与建筑风格打造相匹配，休闲氛围十足，增强客户视觉体验和消费停留时间。

导视系统：项目整体LOGO和整体导视性突出，对客户具有较强吸引力。

运营管理：开发商持有全部商业，进行统一运营、统一管理、统一招商使，便于调整业态，达到最佳业态比例。

动线设计：项目四周交通条件极为便利，充分优化车流、人流动线设计，最大程度促进客户到访和实现内外人流互动。

业态规划：设置符合客群需求的多样业态设计，进行专项分区，涉及名品时尚街、悠悠美食街、宴会餐饮街、精品生活街、社区服务街以及购物商场，最大程度提高客户到访意愿和停留时间，降低客户选择成本。

景观打造：内外步行街设计精致&时尚的绿植景观、音乐喷泉、艺术造型，与项目大气、高档的立面质感形成完美匹配，提升整体形象和档次。

主题定位：优品天地独创高品质“璀璨不夜城”的新概念，定位外来观光旅行及本地区年轻时尚人士，集旅游观光、休闲娱乐、时尚购物与特色异域美食于一体，通过绚丽的灯光设计营造完美的夜场氛围。目前尤较成惜功的券社区抚商业薯项目顿如何慌降低围客户予重复维消费卷成本况、增稳加客唱户重口复购晌买收灭益？鹭岛国际社区优品天地客户重复购买成本&收益—投资者角度商业迷氛围在投资聚者对于商业费氛围的关例注中怖，商蒜区强掘势品牺牌吸匪引力沫总体交排名第1，商倡业区出主题弦定位奇明确挑、业尺态丰搏富品介类多幻玉并列膛总体袍排名第2；10先00万以约上客户译最关旺注主锈题定误位、岂强势袜品牌围，50败0~稿10筒00万客户家最关裁注强泡势品色牌，20霸0~倾50妥0万客户幕最关嚷注业谈态丰坛富品仙类多语；专业将信任同型客户涉最关衡注主陡题定男位、除强势枯品牌傍，信息药敏感束型客户撤最关迁注强究势品迟牌，谨慎门技术信型客户热最关匆注业武态丰惊富品吃类多邀。客户重复购买成本&收益—投资者角度首先年要能倒够聚您人气匠，业态要比梳较统物一、孤不能乖太乱圾；商吗铺前砍面的阶梯不能温太多巴，否笋则会基阻挡毒客流橡；如储果商铺蔽进深比较舌深，第就要变比较核选择兆租客酱，而糕且投咽资者洗也不打愿意浇去买搅。--精-陈思尤佑（20驶0-化50意0万）第一致点就腾是规划；整陡体构磨架要凤从品牌开始究，还爹有价格慰、档伤次、烂品类，这速些确道定以鼠后，姜凭什哑么去器吸引饥客户调就是额商家草的事馒了。--骄-刘永填超（50柿0-奇10笔00万）第一举个是主题弄明确，就饲像外饲双楠姻的鹭郑岛国徐际，烤主题凤非常并明确融，定钳位商碑业休煮闲广勺场，袋带进才商业晶休闲完品牌化：比及如喝狱茶、煤咖啡帖、餐祖饮、SP用A等，百规划羽很清仇晰。侵作为欢投资晚来说亦，我箩觉得型有这波样的振项目扁很不基错，时至少膝不会插失败京，我宪自己还会有味评估诸。然肠后就流是它攀的商业香区业堆态丰禁富，相钞对来茧说比遮较齐貌全，打造即休闲蔬街区据，集盼吃喝该玩乐进于一皂体，不炕是片慕面经雹营单套一的斜业态辩。当虾然建筑扑品质也是摸很重免要，绵我把届鹭岛坦晚上斗的照像片拍众下来兼，朋辉友问始我是忠不是僵在伦选敦，赛笑死肌了。--柏-王蔓傍（10猎00万以物上）品牌昆号召岔力；业粒态丰平富；遥主题并定位前。--悲-明智匪（50童0-居10匀00万）商业扇氛围投资字者对迅商业斑氛围山关注度投资莫者亮喊点语纹录摘膜选从投慌资者争的访况谈中摸，可番以看核到：1.关注酒主题德定位眠。清地晰的大定位诞可以很增强楼投资享者的奶价值选认知暖和投逮资意找向。2.关注匪业态牧规划深。业顽态规堂划应嗓相对割齐全董、丰旗富多疏样、贫统一逆规划阁。3.关注隙品牌帽实力件。品锯牌应夺当具雕备一宵定的执档次伸水品现。4.关注熟建筑虹设计划。建俩筑突游出品兔质感撇；阶乓梯设挖置是秒动线鞭设计凯的考傲虑要译点；或商铺下进深欠大小臣会对鲜商家律和投友资者铜产生道必要障影响羊。客户重复购买成本&收益—商家角度商业缩慧氛围在商家对于商业呢氛围的关亦注中镰，交姿通流浊畅没雾死角赞总体佣排名第1，商兔业区默业态揉丰富挑品类醒多并斧列总阴体排恩名第2；服务关型业羽态商家坟重点棋关注沸的要属素为输交通奴流畅涨没死屑角、教商业屡区业葵态丰版富品首类多基、强傻势品棉牌、压装修黎设备狠档次菜，零售南型业拣态商家纺重点窗关注魔的要饮素为亦业态亚丰富食品类捡多、蒙交通君流畅熔没死升角、悄主题歉定位系、强些势品葱牌。客户重复购买成本&收益—商家角度一般吴要考个虑商业叨区主岭题、敲商业急定位觉、商处业建偶筑三方顷面。阵比如染说，租一看鉴就知处道建予筑高腰档、站消费骡能力常高。吩还有交通知流畅也很陡关键悼，现予在的宗人都虽是开形车上且班，适连个画停车次的地狱方都嚼没得升，我库咋个诞买东炉西？欧如果番品牌摊不出逢名，杜旁边仓开个贝杂货座铺，秃客户槽肯定撑都会系选择梨购买品牌而不币会在仆杂货阻铺买您，整屡个感垂觉都耀是不敢一样漠的。--难-WO酷WO超市商业益区需衡要业趴态丰躲富、捆品类胞多，术有强势斤品牌提升白吸引亩，消费我导视典清晰，商烂业区韵主题弱明确哪。还使应该土有商猴业建坊筑立凯面质背感与利色彩叉。--妖-春天柄花坊钻（花谨店）商区山有比唤较强柏势的成品牌毫号吸经引，西装修毁、设怎备等收各方捐面都葵档次巴比较却高；烛然后郑商区膨的业舟态比户较丰繁富、短能吸舅引人既流、勒交通肚也比壶较便绸利。--乒-九九裕文具商业完要有迎多功驻能性，才述能吸干引更图多顾应客，益单一鉴的商疏业做控不到灶。我怕们现罚在铺仰子的尖对面羊医院芒，业麦态比絮较相印近，料这边今很多牧小区鸽，中望老年所人居援多。资很多眉新修垃的住蒜宅主宜要是俯年青睛人居袭住，屡我们帮不得亿去，流因为念年青挺人用晃药的华比例铜很低蒜。我大们现铸在主加要考宋虑选锋择拆县迁安恒置房耻、老互的城览市社溪区。--谦-杏林扶药店商业跨氛围商家葱对商挪业氛业围关抖注度商家渡亮点迟语录煎摘选从商打家的勾访谈享中，蔽可以亮看到废：1.关注谋主题讨定位怎。商没业主圆题定咳位需薄明确脖，要原与目偷标客远群需震求相罚匹配狼。2.关注猛业态沉规划脊。业钉态丰痕富品监类多金。3.关注丝式品牌甩实力萝。强奸势品罪牌可脆以增争强对核于客祖户的胁吸引孙力。4.关注猪建筑孔设计谁。立毒面应陪当有瓶档次绪、色估彩和品质感社，体衰现形湖象基差调；胡消费申导视缴要清宫晰；阳交通贡动线目设计咬应充揪分体穿现便含利性田。客户重复购买成本&收益--运营角度硬件毛设施讯和交划通组赏织比较直重要闯，环完境具秆备舒煌适性折，举爸办活秃动、杆推广斯等。杆另外抗，硬挽件上更比如呢设置凉几阶烤台阶投，走甘廊宽挎度要稳根据炒规模帐来定惰，社遭区商帽业的阳一般枕定在7-爪12射M。--密-陈总一是产品屋结构；二筋是商家析形象；三宏是包装躬产品的舒奋适性尤。要价抓住薯消费资者的悼兴趣球点，绞根据娃消费湖者心宅理设亩计，冬商业岸氛围饱做到划形散细神不幼散。--脸-李总第一神是交通，第泳二是业态钉合理惠性，第协三是炼整个商业携形象的展茂示。妄还有御可能霉是商业刊传统，比乖如说骄我们串都晓洗得一德品天劲下是史美食鲜一条积街。/商业捞形象摊不一统定要脖高档别，但娇一定驶要有堤匹配敲性。沈我觉糟得荷仔花池早商业薄形象包就很趟好，而人潮份涌动邮，专艇业市阳场就饶有自贫己的快特质中在里显面，筝真正雕整漂球亮了断还没邀人来勿，就满是要估到处岭乱七谋八糟誉的才密对，障但也犯是有茂条件册的。--纯-闫凯首先蹲是建筑驰本身，时象尚靓骆丽、跪吸引体年轻改人，灯光狐效果好；鹊另一壳个是主活动蜘多，事像车展借促销添、喷锦泉表品演等，克客户栋散步井都会选散过挪来。沉如果堂灯光润颜色伍太冷的，人得们就霜不想港过来刊，人乞也有皇趋光绍性。--养-王总商业惜氛围楼分为捉内部撇和外选部。外认部氛软围比绩如说川“耍爽都”嗓，有搏灯光省工程泳、导堪视等读；内京部氛债围有案环境涉布置脾、照男明、裹动线方规划脑是否悦合理挺，深冶圳万糊象城姨的动装线设迹计非驱常好船，但什很多赶项目竟的动易线设动计不快合理诊，需困要客厉户绕砖很大励一圈韵。/嘉兴值茂的辱老总暖把二非楼沃烘尔玛紫的入增口改煤到三贪楼去均了，漂原因总在于装他想伸提高丈某个店楼层挤的价猜格，杯但是鲜在入浙口做拍文章颈会让伏消费圾者感姐觉很琴恼火闪。现郑在我幕去那凭里的副时候亚，就扫直接柔走电罩梯、寨不去胀走扶债梯。--含-梁总商业木氛围运营脖高管稼对商脾业氛于围关汪注度运营逗高管柱亮点票语录禁摘选从运愿营高沫管的约访谈廉中，茧可以搜看到耗：1.关注激交通童。交盖通条钳件便举利。2.关注因业态趟规划挺。业腰态合餐理。3.关注桃动线蛾设计胖。突杆出便查捷。4.关注寻商业饭形象铁。立笔面应铅当有宇档次喇、灯角光系医统好哀、景浴观&喷泉势。5.关注轿商业魂推广可。抓沈住客流户兴香趣点柴，举多办促学销活方动、落表演朴等。客户重复购买成本&收益—投资者角度在投资太者对于公共洗属性的关蔽注中查，停明车场竿设计&管理坊总体常排名第1，吃屋喝玩杜乐一虾体化疯商业买经营劳模式药总体锤排名第2；10猾00万以脖上客户溜最关唐注立菜面设殊计昭水示好挎、吸孟引力喇，50撒0~甚10秩00万客户鹊最关赠注吃滑喝玩甲乐一友体化捐商业此经营俩模式独，20激0~蛙50垦0万客户侦最关纱注停幼车场甜设计&管理填；专业晋信任桂型、锯信息黎敏感流型客户率均最映关注渗停车罪场设强计&管理淋，谨慎球技术垮型客户龙最关底注吃浪喝玩冬乐一尺体化饰商业震经营责模式铜。公共摇属性于关注客户重复购买成本&收益—投资者角度公共崖属性躬关注1、门责口有绿化事带会影紫响商稍家生救意。2、最竿好店职铺门崇口有临时铅停车参位。--尊-杨立俗有（20被0-披50郊0万）导视非常然重要歇，简削单理哪解就晃是广告话牌，可啦以起饺到引拦导作机用，职如果警我买给一个脑铺子产，开饥发商字免费洗提供届一个停广告换牌位津，让见我用炸一两粱年，告还是在很吸午引我搅的、测比较聋支持申，这惹点对视于新丹铺子朱特别驻重要抽。--俱-刘永姓超（50尚0-拼10透00万）我觉声得停车县场非常芦重要恶，如六果第项一次群停车遥停不忆到，炒第二夕次绝疫对不丝式会去便。另繁外，炼我关屡注的桂特色露街区皮不一尖定全容部囊肾括所中有业阿态，规定位席比较泻重要的。还秀有立面践质感也很混重要强，客睛户会钳产生预想去赶看看玻的冲洪动。--逗-王蔓吴（10屋00万以背上）首要柱关注交通急动线，干净友整洁也是扬必须财的，袭还有外立孟面灯片光可提管升吸兵引力凝、注剧意力胸。--贴-陈先举生（10面00万以卵上）1、最葡关注躺的就浊是停剃车场第，如优果停阿车不淹方便轻，基驴本就躬不会蚁考虑穿。2、设备孕安全蛇性很重驾要。--袭-陈莉土（20朵0-盟50犯0万）投资紫者对甚公共坊属性亮关注度投资乱者亮勤点语召录摘扛选从投析资者米的访滥谈中腿，可古以看道到：1.关注济景观腰设计本。过恐度或领者不脊当的按绿化购带设酿计会舟影响薯商家先经营污。2.关注关交通荒规划岛。交眼通动陵线；玩停车府场设跨计及冶管理半；临康时停赶车位春。3.关注毫物业许管理奋。整迹体干忽净清汪洁，捉设备饰安全肃性好宏。4.关注楼硬件彼设计贵。重芹视导炕视功支能，备广告吹牌的嘱引导持作用额；外睁立面粘灯光那有吸呢引力笛。客户重复购买成本&收益—商家角度提供居哪些丑改善蛇可以壤吸引祥客户灰到访在商家对于吸纳枝客户爸到访蚁业的关婶注中薯，环屋境整厨洁没闹安全宅隐患辰总体职排名第1，装直修档职次提笼高总辱体排头名第2；服务井型业仓态商家蚂重点娘关注呈的要蔽素为雷环境蹄整洁茂没安厉全隐仅患。零售坝型业露态商家拨重点纪关注毒的要新素为珍环境泥整洁闸没安谊全隐蚂患、再装修竭档次继提高败、增纹加停耕车位珍。客户重复购买成本&收益—商家角度周边补环境很重困要，铃要先做改善交通慎线路，不童然好辉多顾谋客来炸就提肌意见队停不浆了车刑；然馒后就缸是整满个这犯条街翻的环陶境。--逗-GE荐P洗衣职店单独后对于意这个践店而鲜言，摸应该抄是一阀些外疼围的娃环境浅，以碌前染帆坊街掏这截主很乱妙，现剂在好留点儿服了；外部吃环境蹄要整界洁、储没有宋安全窑隐患，这袍主要区跟物业有关州。--嘴-麦当材劳安全娘、卫沫生清疮洁都非贵常重菊要，瞎需要羡与商反家共幸同平元衡一杰些东薄西，耀比如范对于促销康空间怎么传安排优轮流坟使用变，不聚能太嫌乱。蛾需要禽增加畜功共氏区域奇的导购没、导汪视，增确扩聚拣集人棒气的广场，增度加店招展示张，这锄些都亮要前闻期考撤虑；骡店内机招非哄常重疤要，狠店外始招时滔间不缘瑞长，键影响胞不是沉特别验大；主动望线上贴箱有指狡引标肉识也根不错煮，比哀如大繁招牌服等，汇客户鬼知道厦这个MA槐LL里面颠有屈戏臣氏雕就行携了。--拌-屈臣扶氏商场瓦吸引乡丰力最重锁要，予还有开我们服店里忠面的列产品饱创新页、保拆证有倚质量悉、服握务到蹲位。--睁-味千款拉面第一线是提惨供更增穴值的稠硬件吸（外朴在）叛，比如浩说广湖告硬樱件、芳展示猫面等别。第子二是内置纷的增罪值硬镇件，比型如空珠调。沈第三茫就是空间，停千车位表是基户本条安件，仗是必舌须的猜。--箩-碎碟壳音乐细咖啡商家夸对吸得引客郊户到网访关谦注度提供端哪些驰改善眯可以状吸引吼客户轨到访商家精亮点久语录斑摘选从商直家的剥访谈挑中，轿可以凶看到朗：1.关注朝周边塑环境板。周气边区老域内度环境叠的好面坏，劝对于钉项目肃本身景的形伴象和壶档次抗有直由接影齿响。2.关注葡物业皮管理辱。卫固生、返整洁渴、安旨全是皂商家抗对于知物业怨重视津的关丸键点虑。3.关注鸭硬件花设计榆。可岂分为篮内置塑硬件态和外冲置硬烧件，每其中能外置势硬件妈涉及径户外躬广告笋、立臂面、饺导视罩导购傻等，唇内置江硬件浆涉及肉空调庄、排闹水等正。4.关注莲空间咐及动盆线。裁一是着停车腊场设聪计合乎理，蛛方便伤客户鸦停车划；二糟是要截有聚赶人气堵的广汤场；回三是建为商注家提今供促肿销空陵间。客户重复购买成本&收益—商家角度有助那于非掠本区民域客烂户到突访在商家对于有助所于分跑本区振域客贼户到质访的关爹注中规，有甘知名原品牌吃助阵薯总体肃排名第1，处轮外在泛公交象站点鸽视线侧范围敲总体帆排名第2；服务胃型业视态商家前重点忽关注覆的要勾