房地产开发成本控制与建设项目成本管理精讲

xx成本管理与房地产开发成本控制2010年10月

讲师背景介绍：

高级工程师；一级建造师；原重庆xx地产发展有限公司总经济师；重庆市造价协会第二届理事会常务理事。

关键词：成本管理，成本控制。

房地产开发的成本控制内容

xx的成本管理

房地产开发的成本控制内容

xx的成本管理以项目为管理对象项目的完全直接成本间接成本分摊xx成本管理的范围

xx成本责任部门xx成本管理的职能职能部门成本管理职能战略发展部土地成本管理设计研发部1、设计费管理2、设计优化产品成本控制成本管理部1、目标成本测算和分摊、动态成本跟踪控制2、开发成本（包括建造直接成本和间接成本）管控3、材料设备采购及认价4、工程招标、合同、造价管理工程管理部1、在成本控制下进度、质量管理2、施工技术方案、设计变更、现场签证管控包括样本销售费用（包括体验区）管控计划财务部1、项目成本财务指标的管控2、分摊成本的管控3、总体资金计划的管控序号一级成本费项二级成本费项三级成本费项责任部门1开发成本土地成本土地价款、契税等发展部2前期费用设计费研发部报建费研发部、工程部三通一平费工程部3配套设施费用学校、幼儿园、会所等造价采购部4基础设施费用水、电、气配套工程部小区强弱电、总平工程造价采购部5主体建安成本建筑、安装、装饰工程造价采购部6园林景观工程费用硬景、软景、水电、小品等造价采购部7工程相关费用审计费计划财务部造价咨询费造价采购部监理费、定额外检测费工程部物业前期介入费、维修基金营销部8期间费用销售费用营销设施建造费造价采购部其他销售费用营销部9财务费用贷款利息等计划财务部10管理费用员工工资、福利等行政人力部

xx目标成本测算和分解为什么要进行目标成本管理利润=售价-成本准确预测编制目标成本的作用提前锁定投资合理确定销售价格预测投资效益特别在房屋预售阶段，准确测算成本，预售价格确定以后，控制好成本才能保证利润的实现。目标成本管理的阶段土地投资论证阶段目标成本(土地版)项目启动阶段目标成本(启动版)方案设计阶段目标成本(方案版)初步设计阶段目标成本(执行版)工程实施阶段目标成本(调整版)竣工阶段项目竣工成本土地投资论证阶段责任部门工作成果发展部项目定位提供周边配套提供土地信息地区总经理研发部造价采购部主持、确定项目预案目标成本测算通过满足拿地成本要求未通过审定存档项目鼠启动刚阶段项目女团队确定姿产品橡定位骑和销鞋售价熊格、民销售咬进度研发她部根据器规划午条件美和低市场酱定位依进行特预案析的调殿整或战重新细考虑奥方案赌（产劲品业严态、薪标准稳）造价嫁采购提部项目威目标稼成本锡测算计划券财务雹部根据丝式售价土、销脆售进稠度、离成本粒测算象、进尸行财旅务指皱标计耐算方案森设计专阶段研发晃部提供购方案高设计奏图提供纽奉方案害技术加指标提供央产品务建造消标准造价卡采购纳部目标宋成本织测算斜提出臣方案县优化很建议互动计划年财务椅部财务耽指标自计算初步砖设计误阶段工程质部提供稳现场跟布置李方案提供户施工柿用水蚂电以于及甲蜜方临遥设设芳置方禁案初步争施工纽奉方案得及土植石方汤平衡尤对比提供帅初步怕设计疼图提供须产品甲建造粥标准基础惰方案志对比造价看采购悲部目标碰成本堆分解进行球成本录敏感陈性分葱析编制波合约龙规划研发廉部计划捎财务听部财务菜指标鸦计算合约混规划杏的目援的：将各爪费项汗成本低分解犁成未报来可纷执行倒的合耐同随项兔目进附展，斯合约者规划净逐步浊变成塑真实艰的合贞同工程废实施先阶段工程奥部现场叼签证敏、技林术核节定的裙现场久控制亩、工喜程质赖量和匹进度皇的管冻控、退编制郑进度转计划提供壤施工素图设计才变更流的控韵制、棒专项侄工程斩的优究化造价岗采购厌部签证冲变更宿的费浇用审挎核、在专项目工程麻的成卧本分撑析、炉动态前成本泡的跟牛踪和索回顾闲、成悟本调荐整研发脖部计划俯财务浇部财务洞指标汽的动危态跟淡进资金丹计划字审核互动动态忆成本耽的组迎成动态网成本烘=已亭结算自合同碎成本刑+未彼结算乳合同孕成本+非悔合同建性成冻本+求待发贱生成续本动态捧成本待发赖生成合本待发骑生费匀用未签逐约合斥同估胞价已发变生成呀本非合璃同性毁成本合同蚕性成蔬本已结练算合甜同成情本未结厕算合像同成统本合同竹金额结算雁调整(含签奸证变坝更)合同务金额预估锄结算接调整(含预最估签薯证变秀更)工程贫竣工驱阶段工程敬部审核蓝工程倚竣工汤资料对合斯同相吓关条喊款进钓行评述估对供箩应商础进行则相关火履约帜评估设计揪总结造价园采购娱部与供斩应商昨进行来竣工铲结算劝（含吉材料录供应贫结算展）编制钥竣工艰成本财并与绢目标本（槐执行京版）僚比较研发陕部计划析财务岗部财务性决算核算板最终丑的财消务指丢标xx景观识装饰点工程罪成本嘱管理景观障工程馆成本活管理控制阶段职能部门职责方案设计阶段初步设计阶段设计研发部落实设计单位进行方案交底提供设计项目各项技术指标造价采购部景观工程专项成本测算工程实施阶段设计研发部管理设计变更控制景观效果营销部造价采购部景观专项成本动态管理工程竣工阶段工程部组织现场收方、审核竣工资料造价采购部审核竣工结算完善景观成本数据资料景观泉工程腊成本葵构成场地患整治符费苗木覆栽植您费苗木握保活漠养护遣管理罚费景观抛效果收调整继增加悼费苗木内价xx景观绿短化指瞧标参都考内容控制比例软景：硬景80～85:15～20灌木：草坪5～10:95～90景观单方造价…景观工额程成蹲本管味理措储施景观虫工程贴分不懂同设涨计阶蛛段成条本控铸制乔木酬或贵步重苗乐木部以分由贯甲供景观睛效果过过程捏控制介控制逗移栽击等造性成的月损失建立群苗木缺基地扶或自惧己的屯苗圃成积累令苗木史资源严格鹿管理砌现场胖收方齐结算xx控制景守观的只方法乔木警、灌帮木种曲在那脾里楼宇行道傅树道路灌木乔木公共获部分巡寿装饰毅工程患成本冈管理控制阶段职能部门职责方案设计阶段初步设计阶段设计研发部落实设计单位进行方案交底提供设计项目各项技术指标造价采购部装饰工程专项成本测算工程实施阶段设计研发部管理设计变更控制装饰效果营销部造价采购部装饰专项成本动态管理工程竣工阶段工程部组织现场收方审核竣工资料造价采购部审核竣工结算完善装饰成本数据资料公共贝装饰促工程型成本济管理絮措施装饰酷工程絮分不欧同设姿计阶掩段成落本控烧制主要边装饰报面层屋材料琴部分注由甲阅供装饰对工程亚效果姐过程夜控制何避免槐返工塑等造乏成损颜失严格炭管理周现场蔽收方遭结算材料伴设备味采购吧管理柿原则序号供应方式适用范围1甲方供应适用于单价高、通用性较强、使用量较大的材料设备，如商砼、钢筋、主要装饰材料、电梯、电线电缆等。2甲方限价、乙方采购适用于用量较大、但市场较成熟、品牌和价格差异不大的材料设备，如给排水管、外墙勾缝剂、外墙面砖粘贴剂等。3乙方自行采购适用于产品质量差异较小、价格差异不大的低质高耗量材料，如砂、石、砌筑用砖等。甲方怜供应悟材料文设备漏的目罗的集约纪方式槽规模蜓采购款有利冰于市墨场竞毕争降玻低材椒料设充备的拐造价辱和采兆购成转本可以腹有效照控制燃主要扭材料筒设备臂的质六量xx体验区桶样板均房成弓本管泻理样板合房的爱成本雷范围样板蹲房成减本包鸣括：样板陕房建政造费第、样届板房阀装饰亦工程蛾费、勿样板炒房家品具及志样板迹房小追品摆侧设影响慈样板形房成俩本的台主要推因素1）、秃样板腔房装傲饰风虚格定塑位2）、冷样板喇房装冬饰材飘料标产准3）、原样板岁房风蜓格影窜响样弟板房隙家具酱小品惕风格抹和造浸价控制弓样板扫房成牛本的笨措施1）、爪样板椅房装夸饰成涌本原茎则应西该控危制在屡目标冲成本露执行凝版的伏分解改测算洗控制肿范围肤内2）、吴确定蔬合适悼的样裕板房怖装饰改风格锅以控星制装素饰成价本和迎家具雄小品造成本3）、息控制拜主要船装饰酷材料凝标准雄，好己材料泼用在阻关键言部位4）、蜘耐用睁品回沟收和活周转丢使用xx体验区牢样板卧景观炸成本疲管理样板地区景驾观成齐本的慈范围样板产区景校观成并本包双括：样板尖景观宏乔木顶、灌供木、购草坪炼、小兵品、言水体货、便牌道、耕挡墙技、护邪栏等恐，同廊时还戏包括源配套爸的休维息用饭家具巷。影响料样板汉区景舒观成深本的触因素1）、朗样板梁区景皂观设旬计定盆位2）、葱样板奖区景昨观乔帐木、肥灌木顶、草屡坪的申比例盲不按星常规央比例曲，如们何达秃到效妥果和盖成本纵的统窃一3）、委样板窃区景造观树楚木定鸡位高昂名贵密树种屡多于条常规陈配置4）、浪样板袋区景伐观水射体不暑按常冈规设辰置，俗高于穿项目圆配置穴平均算标准5）、讽样板童区景仆观小新品不槽按常友规设腾置，响高于牵项目姨配置译平均软标准控制夕样板爬区景秆观成四本的却措施1）、灰样板泼区景泻观成戏本原腰则应来该控般制在施目标袜成本井执行扯版的热分解狠测算舟控制荡范围搬内2）、崖合理返搭配寒样板甲区景密观乔棕木、谈灌木材、草使坪的彻比例烈和效旁果，孙控制召名贵姑苗木目的数降量和袋效果3）、娃样板烛区景厕观突重破目俱标成袋本要乌有补欢救措旋施，律如控雅制项弄目总赠体景鉴观成续本，居样板赴区景毒观苗凶木移罪栽等房地降产开卸发的吓成本扫控制内容xx的成谨本管喝理房地伙产主非要成己本费纪项构救成成本分类成本费项成本内容直接成本（开发成本）土地费土地价款、拆迁安置补偿费、与土地有关的费用前期工程费勘测设计费、三通一平工程费、行政及政策性收费基础设施费满足项目使用功能的设施设备配套设施费按规划和有关要求设置的配套建筑建安工程费建筑工程、安装工程（含各项设备、智能化工程费）、户内精装修、环境景观工程工程相关费用监理费、各项咨询费、定额外专项检测费、工程测量费用、各项验收费用期间费用销售费用调研、推广广告费、售楼处、样板房、样板环境、交易相关手续费管理费用管理人员工资、行政支出、福利等费用财务费用资金成本项目辟制成责本管娘理组地织形产式营销卖部成本斗管理勇部工程爹管理皆部设计倦研发肥部计划观财务饺部公司惹总经茅理研发甩专员项目壶负责遗人项目衰研发森经理项目遇工程撑经理项目够成本活经理项目奔营销倚经理项目朋财务昆经理专业弃工程膛师成本售专员营销早顾问财务森专员房地折产开膛发的评投资撑控制竣工咳验收试贪运碑行采太购施筹工设储计勘办察可行限性研送究项目区建议暗书房地默产建折设投陕资阶涌段划芝分建犯设晶工卡程央项行目橡的缘瑞阶移段启动告阶段规划源阶段实施赛阶段收尾倾阶段房地小产投时资比羽例阶隙段划浓分建设塔安装垃完成投使菌入用投资可行掀性研泳究投资合发匙同包决立助策项10隔0%勘察钩设计施工宇采购竣工箱验收房地驱产开仙发的剧投资个控制衰要点投资添测算晶过程将的控泰制分告为：·投资窑论证搅阶段摆测算·设计键阶段孔测算执行鸭过程谢的控饮制主土要是为施工皮控制投资眨控制湖包括县投资屈测算就过程掀的控命制和太执行妈过程雷的控井制土地及投资切论证·根据严提供碗的土闷地信眯息，妻确定精拟取击得地塑块的轮项目这定位·结合笨市场救需求沿对不歇同业厚态使映用功哲能建滥筑面池积的维合理剂配置·结合桶周边拿环境麦、相纵邻项画目售很价、捏市场壁需求胸等情欧况论街证项目万投资闷可行粗性·参考奥类似注业态锣工程壤项目医历史酿经验毒数据愿编制帅投资迁估算投资匪论证漂阶段方案燥设计关（概芹念设旨计）初步植设计塘（扩扩初设句计）施工焦图设梯计工程骂设计毅阶段投资讽决策粪至初窃步设蛾计阶且段，雪通过高对设种计方料案的封比较微，本句阶段梯投资病控制盯的效矮果约为75渣%～80犬%，控扣制投稼资的绿阻力哈最小捉，控伴制投原资需顷要的柱成本华最低深化捧设计可至施饶工图习设计凶阶段肢，通落过对术建筑仓标准堂的比勿较，技本阶跌段投条资控不制的删效果约为15肉%～20禾%施工酬图设梳计结微束至复施工瘦阶段顿（实疯施阶预段）激，通胡过对慕施工惊方案耳的比国较，库本阶能段投禽资控张制效阴果约为5%以内，控种制投路资阻使力较铃大，念控制愧成本偶较高设计芒阶段离投资支控制模效果概念设计施工/安装使用控制飞的效忙果控制表的阻宏力控制雪的成筒本主要控制价值政区方案李设计积控制苦要点在容醒积率登指标农控制辫面积带，结精合市眨场需醉求对乡丰不同幻玉业态胖建筑渡面积旅的合嗓理配许置，建多戒少高姨层、取建多悔少多傅层、绩建多悦少商纲业、陪建多沙少别金墅、悟建多近少花照园洋也房；配置明那些有基础聋设施伞和配吃套设拜施，难获得汽最大耗销售甘额和铸高额哀利润孤。方案闸设计斯控制顽要点对业丘态和本户型步的多索方案愚设计致，通售过比袍较确饲定单每体平剑面和值户型晋；通采过对买建筑菠面积影、套别内面除积、穿公摊鬼面积妹的比蚁例测语算，昌确定循最合曲理户交型和隙户型站搭配宗从而查获得牛最大职得房瞒率和区销售价面积。对各翠方案证合理玻搭配残主要踏建筑唐和配含套设费施、湿车库置、景唯观绿晴化面绒积，亏景观致绿化找面积瘦、区前内配史套道您路管伐网等意，并感进行诸土地蹲成本弓、配扩置标苦准和惕建造封成本炉的造功价比团较，年对各播方案匠的建望设工去期、毯销售榜速度珠、销满售价尸格和聚资金赤成本福的比涌较，管编制投资吼估算。方案爱设计法控制腿要点初步急设计跳（扩尊初设让计）拍阶段盖控制正要点限额鸭设计确定怪限额隶设计悼控制浩指标限额党设计终是按牵照批写准的扭设计叹任务垮书及马投资普估算邻控制好初步窄设计帽，对卡设计句规模碧、设坑计标厌准、错工程储数量布和预忌算指椅标等率各方吹面的萌控制轧，凡柿是能舟进行编定量瓣综合督的设快计内鸟容，炎均要篇通过犯计算签确定论，要析充分纺考虑饿施工配的可秀能性宵和经府济性绪。初步智设计稼（扩修初设韵计）吃阶段膏控制碗要点根据阻地貌弃标高壳，比亦较总悔体平头面布祝置，渔以确普定建睬筑物阀和总眼平面驾标高施，合皂理确互定平境场土裳石方闻标高异，达船到平区基土认石方斯的挖酬填运拢最合烘理方碗案，闯减少保挡墙尘工程佩量，覆减少疫基础寻深度透增加蜘地下逮利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