房地产开发经营涉及的有关法律问题

房地产开发经营涉及的有关法律问题

房地产开发经营活动，涉及的社会面广、资金量大、产权关系复杂，为了维护房地产市场的正常秩序，保护房地产权利人的合法权益，调整和规范房地产开发经营活动法律、法规、规章很多。调整和规范房地产开发经营活动法律、法规、规章虽然数量很多，但主要可分为两大类：民事法律规范和行政法律规范。民事法律规范，调整是平等民事主体之间的权力、义务、责任关系的；行政法律规范，是调整民事主体与社会利益、公众利益、第三人之间利益关系的，与行政机关的管理形成行政法律关系。民事行为的效力，一方面取决于当事人的意思自治，另一方面是国家对行为的评价和认可，即是否违反了行政法律规范的强制性规定。如果违反了法律、行政法规强制性规定，民事行为就会无效。从事房地产开发经营活动房地产开发企业，是具有特殊身份的建设单位，因其开发生产的房屋不是为了自己生产、生活使用，而将其直接作为商品，向他人出售。因此，房地产开发企业从事房地产开发经营活动，不仅要遵守工程建设方面的法律、法规的规定，如《建筑法》《招投标法》《建设工程质量管理条例》《建设工程安全管理条例》等法律、法规的规定，同时还应当遵守有关房地产方面的法律、法规的规定，如《房地产法》、《房地产开发经营管理条例》、房地产转让、抵押、商品房销售等法律、法规的规定。行政机关组织企业学习法律、法规，重点是学习行政法律规范。但是，房地产经营活动不仅受行政性法律规范调整，同时也受民事法律规范的调整。因此，借此机会，除介绍一下房地产开发企业在生产经营应当重点学习了解什么行政法规范，如何学法外，还想给大家介绍一些房地产开发经营中涉及到的其他有关法律问题，如有哪些经营风险；如何防范经营风险；受到损害后如何主张权利等问题，供大家参考。一、房地产开发经营企业为什么学法？学什么法？如何学法？（一）为什么学法？企业在经营中涉及到的法律问题可以有三个方面：一是在经营中如何依法经营，避免因违法而承担法律责任；二是经营中受到不法侵害时如何依法维权；三是如何利用法律谋求企业的最大经济利益。

（二）学什么法？凡是与经营有关的法律、法规都应当学习。今天，主要介绍有关规范房地产开发经营活动的行政法律规范。1、法律●《城市房地产管理法》●《城市规划法》●《土地法》●《建筑法》●《招标投标法》●《安全法》2、行政法规●《城市房地产开发经营管理条例》●《土地管理法实施办法》●《城市房屋拆迁管理条例》●《城镇土地使用税暂行条例》●《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例●《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》●《国有土地增值税暂行条例》●《村镇规划建设管理条例》●《建设工程质量管理条例》●《建设工程勘察设计管理条例》●《建设工程安全管理条例》●《安全生产许可证条例》3、地方性法规●《城市规划管理条例》●《建筑市场管理条例》●《建设工程勘察设计管理条例》●《村镇规划建设管理条例》●《建设工程抗震管理条例》4、部门规章●《房地产开发企业资质管理规定》●《城市商品房预售管理办法》●《城市房地产转让管理规定》●《城市房地产抵押管理办法》●《城市房地产中介服务管理规定》●《城市房屋权属登记管理办法》●《商品房销售管理办法》●《城市新建住宅小区管理办法》●《房产测绘管理办法》●《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》●《房屋建筑工程质量保修办法》●《实施工程建设强制性标准监督规定》●《建设工程监理范围和规模标准规定》●《房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法》●《建筑工程施工许可管理办法》●《建筑工程施工发包与承包计价管理办法》

5、地方政府规章、各级政府及其部门制定的规范性文件以及立法解释、司法解释、行政解释等。（三）、现行房地产、工程建设方面的法律规范，调整的主要内容：1、房地产开发用地2、房地产开发3、房地产转让4、房地产抵押5、房屋租赁6、房地产中介服务7、房屋拆迁8、房地产权属登记9、房地产物业管理10、建筑市场管理11、建设工程勘察设计管理12、建设工程质量管理13、建筑安全生产管理14、建设工程监理管理15、建设工程造价管理16、建设工程标准化管理17、建设工程档案管理（四肺）、牙现行愁房地杆产、个工程千建设厕法律更规范甘规定幸了哪驼些主同要法备律制贞度？1、问国躲有土逮地有浸偿、昂有期恼限使淘用制里度。林《房瞧地产爱法3缘瑞条》●土剂地使委用权嘴出让曾；●土便地使损用权乖划拨检。2、医房地葡产开说发项缺目竣虹工验坐收制狭度。膛《房助地产寻法》26。《勤开发毅条例艰》17猎。3、恨房地蚂产开康发企过业从语业许鲁可制夸度。涝《房席地产努法》29良。4、启房地篇产开浪发企芳业到篇登记知机关谊所在险地房米地产结开发钳主管曾部门样备案表制度昼。《墙房地撞产法公》29辨—4最63泉；《开命发条疯例》8、肯9。5、盏房地班产价苗格评弟估制朱度。姻《房晶地产冷法》33钞。6、水房地挨产成择交价惰格申痕报制骑度。览《房最地产害法》34电。7、掩房地那产转莫让、羊抵押板权属镰登记物制度策。《想房地校产法吉》35；《露转让分规定殃》6。8、滋商品吼房预蚂售许们可制叛度茎。《房纷地产模法》44。《商盏品房的销售奖管理管办法归》6狂。9、搂商品且房预产售合公同备民案制艰度。《房鞭地产稳法》摔44。10罪、房颜地产窜价格厕评估该人员抹资格别认证弦制度燥。《房壳地产锋法》嚼58。11拜、土灰地使般用权谈和房小屋所碧有权龄登记外发证狭制度窑。《房奋地产祝法》刑59职。12底、房嗓地产资转让芦变更如登记赢制度牵。《房寄地产泡法》60。13腔、房拥地产担抵押柄登记鼻制度章。《周房地丹产法纵》61。14拐、房印地产搬开发吓项目张资本棵金制炉度南。《开巡寿发条柜例》详13。15咱、住烘宅小根区综隶合验择收制抬度。《开新发条洗例》去18饱。（愚已取姥消）16需、房挠地产乐开发耐项目瘦手册冤备案短制度哑。《开荐发条谦例》椅19。17亿、房喂地产订开发牌项目捞转让疮合同仇备案馅制度炒。《开灶发条砍例》纱21。18括、商缓品房丛质量指保修彼制度。《开举发条葱例》舱31告。19榆、城泛市房宜屋拆伯迁许观可制姿度。《拆吼迁条能例》械6。20甜、商枕品房伯测绘擦成果睁审核刻制度型。《销见售办盖法》珠34简。21炊、房盯地产夺抵押队合同筑登记殿制度墙。《抵岁押办荒法》同30躺—5躁17堵。22海、施工姿许可姨制度旨。《建爬筑法译》7版—4鹅69映。23锄、从配事建驰筑活宾动的之单位祝、个瘦人从与业许发可制岩度。《建狮筑法饱》1召2、幅14串—4眨70。24屑、建涉筑工青程的历承发谣包制将度。《建抖筑法啄》第暑三章完。4汁71恭。25徐、建日设工手程监从理制搏度。《建遣筑法乎》3载0—龙47天3。26桌、建陷筑安弹全生围产制听度。《建别筑法搜》36订—4词73跟。27罢、意拼外伤醒害保评险制夜度。《建踏筑法瘦》48柄—4五75扩。28妇、安能全事碍故报坦告制辟度。《建季筑法义》5东1—伞47愤5。29晴、质饶量体叫系认删证制面度。《建恼筑法跌》5懂3—艘47烂5。30范、建团筑工汪程竣粗工验乘收制枕度。《建背筑法搞》6手1—嘴47水6。31告、建巴筑工忠程质爹量保伪修制质度。《建皮筑法统》6识2—叛47个6。邮《质陡量条确例》都39揭-4衣90颈。32咬、工毛程质披量事欣故、顾质量围缺陷程检举锄、控愤告、栗投诉贿制度舒。《建溉筑法录》6渣3—旨47始6。33很、建破设工图程质贯量责拘任制截度。《质搜量条烟例》糕3—反48卷5。34显、施工侮图文疯件审链查制脱度。《质驳量条怜例》币11射—4咳86套。35森、办驼理建样设工薪程质汽量监殿督手汉续。《质眼量条河例》边13胡—4坦86。36挽、建亭设工觉程档凤案移谦交制战度。《质易量条步例》煌17跌—4坦87言。37睁、建剂设工辅程质核量监勇督管昆理制职度。《质展量条拍例》药43鱼—4渔90页。38产、建设久工程震造价沃管理涨制度候。39栏、建跑设规能划的境“一摧书两笑证”贷制度拖。（四责）、朗如何献学法庆？要学狠好法葱，首婆先应鸣了解瓣法律晶规范曲的特询点。1、阔规范职是人贴们行昂为的请准则气，可助分为石两大贞类：猎技术糖规范怎；社扶会规抽范。●技双术规丢范，辫是解轧决人羽与自熄然关演系的愚规则塔，包宪括：♦一尺般技胖术规舌范♦法固律技裙术规疑范—闭强制说性技视术规住范●社闷会规域范：♦社碗会规闸范不洽同于茫技术暑规范沾，它携是规席范公梯民、芝法人胶或者街其他机组织查相互祥交往誉的行纱为规胁则。♦道稠德规蹄范♦法粘律规高范—今具有卷强制盗力的拘社会聪规范2、旨法律括规范腾的内盛容：●立咏法目耍的、章依据裳、原洒则、扎行政口主体咱、适伏用范震围、疗倡导摘性意茧见、遵用语扩含义●鼓诞励倡筹导性坟条款传—常汁用鼓捞励、塑提倡就、推秧行、拉支持膨、扶脊持等装表述垦。●授标予权眉力，会授权分性条制款—斥允许瓦、可忠以作华什么怨。在祥文字亮上常僻用可摩、可才以、遍由、量享有附、有饥权表辰述。●设鸦定义认务，尊包括慕积极汁的义响务（悟应、刊必须宴）和下消极忌的义猎务（女不得黄、禁的止）●规栏定违讽反法促定义仍务的咳法律寻责任以。责任请法定。规捧定何你种违厘法行吓为须兽承担浑法律帖责任逝、须借承担选何种壶法律闻责任躬。违反欺行政讽法律后规范淘可能出会承晒担的蜜法律虑责任臭有：查行政扎法律扰责任劲；民瓦事法洋律责猎任；根刑事哭法律逼责任议。有输的违侄法行锦为可芝能只丝式承担辛一种逆法律静责任竹，有选的违补法行霉为可裳能会凡承担鼓多种烟法律场责任幕。现行称有关多房地若产法位律、茶行政枣法规叹赋予材了企杨业哪烧些权塔利：1、岗依法开取得火国有垦土地新使用墨权；冈《房彩地产扁法》7—忽46哑0。2、田依法泼取得尤的土舟地使倚用权塑，可戚以作贿价入讽股，渴合资社、合淹作开好发经幸营房婆地产梳；《轰房地傍产法园》27症—4行62局。3、吼房地祸产权招利人撒可以谷通过下买卖彻、赠充与或偿者其引他合珍法方忠式转哀让房膏地产随；《什房地照产法见》36鞠-4恶64蔽。4、碍依法桐取得来的房治屋所握有权氧连同耳盖房便屋占歉用范艘围内妖的土魄地使揪用权荣，可仰以设戴定抵称押权岔；《打房法灿》47长—4利65晨。5、奶以出仗让方阶式取幅得的带土地则使用祥权，邮可以之设定碍抵押苗权；啊《房絮法》47玻—4贱65。6、浪房屋数所有武权人挽可以难依法般将房担屋出静租给愉承租仇人使倍用，善并收挖取租拦金；战《房链法》52幕-4锋66。7、虑对符北合条使件的行商品好房可控以预贡售；偏《条乎例》23格—4凡82。8、迈商品暴房销叹售价脚格决典定权央；《舰条例炉》30—48雪4。9、削房地电产企江业可速以委举托中黎介机半构代棍理销肃售商酱品房受；《针条例均》29票—4货83。10拣、取挠得房久屋拆制迁许怀可证蝴后，飘可以垦实施郑拆迁悔；《毛拆迁落条例迟》6—扔49顿7。11赞、拆洋迁补脚偿安专置协驶议订冒立后扮，被处拆迁省人在背搬迁倦期限攀内拒课绝搬冲迁的温，拆杯迁人劈燕可以污依法廉向仲肿裁委灯员会咳申请虎仲裁暂，也泰可以质依法份向人挺民法慎院起惹诉。漂诉讼脾期间哗，拆桨迁人府可以巨依法虑申请介人民向法院馒先予拉执行迟。《杠拆迁概条例耍》15屋—4礼98。12淡、对棕拆迁商裁决传不服饱的，野可以凯自裁酸决书再送达概之日路起3嘱个月占内向枣人民璃法院奔起诉贸。《散拆迁犁条例回》16办-4完98养。13校、抵槽押权友可以棒随债疗权转赤让。程《抵扎押办追法》37呜—5禽18。14余、经夫抵押利权人次同意泄，抵断押房竞地产例可以仁转让攻或者敌出租西。《之抵押稍办法繁》37换—5表18。15皱、抵中押权奇的房澡地产净被列翁入拆亚迁范玻围的上，抵抢押双粥方可咬以重络新设大定抵您押房裹地产性，也扑可以啄依法恨清理柳债权根债务螺，解幕除抵悲押合旋同。提《抵药押办咏法》38途—5虚18较。16羞、在区符合问法定覆条件肯下，转抵押洽权人漏有权王要求茄处分病抵押按的房扯地产勾。《沫抵押伸办法桐》40够—5斥18续。17剧、处五分抵咬押房捏地产鸽时，啦当事猛人协胖商一饺致可方以通烧过拍将卖等俭合法曲方式批处分县，协棒议不笛成的即，抵遇押权堤人可扁以向今人民烫法院际提起买诉讼庙。《龟抵押敌办法浓》41套—5偶19。18城、处练分抵拍押房脱地产余时，助可以岔依法湿将土摸地上席新增俱的房附屋与津抵押接财产龟一同密处分拳。《龙抵押期办法味》44彼—5位19。现行抄房地苏产、衔工程驱建设葵方面倡的行苏政法暖律、创法规数设定糟了法玻律责希任的背主要植义务幅：1、示未取李得营瘦业执坛照不科得擅傲自从世事房庆地产衰开发菌业务程的；除《房崇法》64旁—4胞67忽。2、胞不得微违法密转让读土地管使用恳权；糠《房皮法》65顶、6污6—贼46摘7。3、埋不得姻违法海预售店商品卷房；厦《房项法》67帆—4惕67黄。4、统不得撇违法弯从事烛房地酿产中废介；合《房送法》68错—4烛67盛。5、提未取扛得施谷工许鸡可不糕得擅芽自开万工；辞《建丽法》64饭-4泽76卸。6、济建设睛单位照不得斑将工牵程发炮包给的不具画有资斧质单币位；勾《建过法》65醋—4处76。7、基建设枕单位刷违法看要求旨设计者、施住工企货业违仅反建谨筑工期程质船量、糟安全岸标准宵，降尘低工驾程质熊量的串；《柜建法悔》72徐—4还78。8、剃房地剂产开闪发企锣业未灶取得知资质德或超马资质斑经营喉的；亲《开算发条绍例》35核—4李84。9、者将未野验收纺或验宽收不增合格绣的房像屋交甚付使尖用的言；《睡开发紫条例留》36遣、3统7—棕48手4。10担、违枪法转茄让开故发项泻目的茄；《暴开发标条例仗》38龄—4棕84御。11部、建殊设单其位肢递解发音包的骗；《前质量魂条例四》55斤—4释92虫。12络、建练设单欧位迫腐使承廊包方己以低绢于成容本的耀价格贱竞标笑的；13勿、任隐意压拴缩合陶理工舰期的台；14虑、明晶示或去暗示污设计详单位抬或者沈施工益单位栏违反愉工程秧建设松强制思性标顽准，锐降低贡工程松质量博的；15稀、施跪工图择设计蛮文件共未经疼审查杏或审诱查不司合格钟，擅举自施跳工的单；16欺、建暑设项问目应健监理察为监唉理的然；17糕、未沃按规暂定办袍理质进量监英督手怎续的椒；18屠、明秤示或黄暗示英施工睬单位短使用乘不合予格建档筑材妈料、板建筑则构配歉件、俱设备舅的；19星、竣鲜工报鼻告未馋备案新的；蜜《质棵量条厘例》56摘—4柴92娱。20亲、对垄建设色工程另未组匙织竣害工验半收，加擅自府交付疑使用予的；21后、验稻收不条合格传，擅连自交牧付使挨用的迈；22丛、对佣不合引格的致建设轿工程蚂按合往格验趣收的炸；《韵质量灿条例督》58或—4车92.23验、未充移交谢建设套档案和的；福《质龄量条牢例》59咽—4匙93长。24她、未液取得宽房屋育拆迁继许可监证或宾以欺愧骗手储段取施得许珍可的旨；《尝拆迁细条例蜘》34拴、3弄5—莲50资0。25绘、拆静迁人孩未按增房屋屑拆迁宫许可白范围学拆迁叼的；26行、委染托不拳具有归资格蹈的单劲位实咏施拆羞迁的谅；27猴、擅初自延朗长拆救迁期饶限的针；《忆拆迁赚条例蜂》36浴—5衡01醉。28隐、一腿房二岔卖的红；《皮商销纸办法子》39勺—5偶07。29秃、未则按规巡寿定测疾绘或怨报送酱主管图部门且的；魂《商闸销办鸡法》41爬—5殊07孤。30旁、商傅品房泥销售佳中的振8种搅行为笋；《肺商销伍办法祝》42伪—5户07。31修、开对发企矛业未繁办理祝预售乒登记稿、未安取得身预售群许可起证预献售商折品房研的；趁《商课销办沾法》13沫—5毛10。32伤、抵驱押权示人擅凝自出派售、甩出租担、交胖换、妻曾钰核等方户式处哭分抵时押房田地产村的；扶《抵涝押办软法》49寺—5保20月。33低、违姓反安建全管阁理规诞定的艘；《惯安全就法》厌《建脏设工件程安筑全条流例》购等都绳有规芬定。二、谅关于模合同仰的有摆关问呢题合同餐问题艰本来图是民刚事法窗律调别整的包内容床，但蛋与行淋政管志理也槐有一温定的帅关系滥。企熊业违田反行域政法基律规畏范的悟规定瓣，有浩的要浆影响肾到合辟同的和效力免，有嫩些对奇合同春的效臣力无启影响遍。目骡前，熄不少附信访搭的投拐诉、唉上访你，都炉与合还同纠舞纷有贼关系斑，因凶此，研借此客机会矩，顺决便对滚合同池方面拒的几录个问膨题简期单予猎以介喊绍，辣供大锡家研痛究、枝参考宝。（一因）、恩有关层合同覆的几窜个概兄念秃。1、庭合同绝的成族立（扮确认激）5汽4页☻合同抵的成宗立是乖指当集事人朝之间线客观头上产碑生了卵合同威关系旨，就控合同漂的必反要条果款达质成了撇协议倡，回心答的忆是有陆没有杂合同渠的问仪题。础合同鼻的成廉立属扬于事搭实判蹈断问颗题，剧着眼瓦于合而同关熊系事凝实上样是否柿存在杂，只昆要当纪事人浑之间仆就合蝴同的哀内容食达成递了合徒意，伶就存布在合央同的清事实扰，至务于法受律会肉对该剥合同况作出芳何种肆评价染，与凝事实市上是沃否存恒在和信同无浴关系铸。☻合同赞的成压立是殖合同均法律傍关系蛙确立泻、合血同是翁否有舱效的泛前提阅，也疯是决曲定当缠事人师之间度不同列法律瓣责任民的依哄据。付合同牛不成愿立，派除非剖符合跨缔约存过失肢责任拦的要饶求（迟合同丈法4陆2条真规定汁的三部种情炼况）任，不造存在想责任停问题势。属队于缔粥约过朴失责塞任，威比合衣同无唤效的长责任蹄范围冈要窄低。☻合同须成立雷的要喊件：要有象双方鉴或多捎方当腾事人雕，单蚕方允穿诺之齐债，役如悬撒赏，工不是侧合同贞之债辱；具备福了合渐同的恭必要茶条款疤；必须慨通过迅要约锁和承底诺方戒式达肉成合守意；特殊驾合同独必须巨满足迷特殊俗要件毫，如太登记茧。2、婶合同画的有涨效●合晒同的堤有效谢是指柴业已颂成立隆的合航同因振符合沈有效霉要件针而具主有法仪律约腐束力尼，回加答的星是合扩同内扯容是望否符京合法季律规拼定、饶是否进受法金律保扩护的窃问题偷。合同丸有效译是对畅无效凉而言贝的。裙合同悟有效罢与合徒同生亏效时底两个棋不同东的概引念。服合同斥有效南了并六不一毕定生佛效。3、锹合同侵的生擦效●合嫌同的决生效盾是指夏有效庸的合割同在剥当事允人之类间产揪生了课履行愉力。璃履行澡，是垦指债伞务人扩按照狗债的废本旨义（即雅以满可足债插权为街目的酿）实聚行得垫给付译行为蹲。●债找务人劣履行降债务凳时，即除应解履行叹法律爸上已西确定姑或者堵当事新人约杀定的鹊义务智外，华还应劲履行蓬附随桥义务尾（法粘定义旱务）始，包挽括：梅注意姐义务抓、告亿知义砍务、惯照顾警义务约、说绞明义申务、竿保密早义务写、忠除实义估务、翠不作拘为义迟务（宣如饭享馆出移卖人蚁不再煤附近兰开设感同样筑的营猎业与恋受让默人竞恨争）巾等。●关于侧合同馅生效巴的时津间，石一般倦而言石，依笛法成质立的谱合同腰，自乏成立取时生腿效，威只有胆两种吼例外渗情况妥，一角是附斤条件晨或附纹期限皮的合链同，催自条臂件成渴就或喊期限数届至箱时生镇效；养二是筑法律稼、行普政法胖规规廊定应铁当经牧批准蝴、登途记手污续生翼效的欣，则纲自批淹准、昆登记登时生食效。《司灭法解轮释》胶25感页。（二盟）、合同套效力蛇的形筑态合同光按效纵力划昆分，揭可分肤为：1、岛有效月—①松已生暂效，歌②未阀生效2、扩无效爱。《间合同链法》转没有汁具体骄规定妹对合斑同有铜效、恳生效重的条茂件，约而是湿规定销了1疮2种毒合同吵无效伯的情嘱形。3、旅效力重待定--迅-①阴限制死行为陶能力售订立骗的合导同（4求7条蒸）；②框无权丸代理少人订岩立的尾合同（4添8条辣）；③侍无权荒处分串人订葵立的蹦处分染财产颠的合侦同(5滚1条宣)；④缎可撤停销的达合同(5中4条腾)。（三埋）、点无效璃合同界的原稍因（洁12碌类）1、答具有贪合同振法规务定的扩无效抖原因（合筋同法撒52克条、厅53钳条）①一县方以织欺诈混、胁辟迫的积手段卵订立拣的合族同，损害轧国家忠利益澡；●必丙须是损害阿国家住利益厨；●构嗽成欺钻诈行速为的积要件言：主观村方面歌有欺纳诈的勺故意户；客偶观方阵面实免施了忌欺诈敏行为绞；因饿果关循系，辱被欺瞒诈的前一方壳因欺画诈陷劲入了矛错误亿地认似识，预并基饱于错破误地回认识按与对充方订赚立了员合同宋，或仙受到合了损脊失，《确伴认》昏12剧3页。●商出品房插买卖崭中的翼欺诈李行为战：《司宅法解咸释》否。♦故馋意隐势瞒没扰有取适得商绢品房描预售瓶许可武证明项的事所实或谊者提厕供虚献假商旦品房贴预售慈许可垄证明虹；♦故略意隐舱瞒所舰售房极屋已毙经抵宫押的蒙事实掀；♦故东意隐柴瞒所须售房折屋已括经出吉卖给鼓第三硬人或唉者为凡拆迁眠补偿宰安置间房屋征的事稀实。②恶暖意串坦通，树损害桃国家骑、集填体或猪者第疏三人箱利益删；案负例《司舍法解亿释》搞13碎0。●远东银房地络产与刘针棉造进口急公司舒订立屈售楼叔合同惰，●之劲后，盟在未告去知针运棉公浓司的备情况县下，糠远东领又与率国际牛信托泥订立套抵押牺贷款债合同颠，且痒两单勒位为酷同一文法定弯代表吹人，●远东键贷款栗后贷球款未叔用于贺工程芒，贷将款到际期未沸还，争国际保信托梁要求苗处分叫抵押胜的房由地产湾。《司钢法解名释》鞠10今条规峰定：夜买受紧人以呜出卖敏人与视第三犯人恶迟意串亲通，插另行惩订立意商品册房买爽卖合谱同并垒将房兆屋交辣付使衡用，爽导致槐其无毒法取脑得房尼屋为茄由，挪请求云确认底出卖帅人与反第三苹人订掀立的临合同怜无效御的，庆应予同支持蹦。③以吼合法距形式别掩盖翠非法涝目的朗；如尸以联充营的绣名义凭，行套非金耐融企镜业法轨人之拖间的恰相互罚借贷墓之实否的合炮同。《确盗认》模10唐0页众）。④损端害社芳会公岁共利旱益；累（社暗会公蹄共利年益原仅则，馅与公买序良货俗原格则相烛同。揉法律劫上未抛有明汪确规袍定，天法官蚂有较晓大的堂自由驻裁量庄权。途理论抛界归匆纳为史10嫌种类普型：♦危义害国何家公舱序的昌行为厘，如嚷规避接契税窝的合的同，史房地瞧产转赌让双扭方约恢定不迅办理宇土地罪使用勒权转角让登浸记手浇续；♦危担害家堤庭关熄系的挤行为睛，如现代理盯母中捞介协饺议；♦违甜反性银道德闪的行输为，注如卖眉淫协浙议；♦射食幸行学为，腰如赌之博协欣议；♦违佩反人顷权和溜人格副尊严惊的行照为，戏如以旺债务亚人身院抵债烦的协摇议；♦限地制经俭济自俯由的唉行为笼，竞至业禁轨止条庄款，袭封锁蛇市场素协议毕；♦违票反公钓平竞枣争行耳为，臂如招着标中往的围育标行外为；♦违申反消龟费者冰保护属行为猎，如母无限州连锁槐推销亭、传垄销；♦违泪反劳脑动者坛保护疾行为浸，如君死亡过条款愿；♦暴醋利行粪为，悉如显邻示公屑平。《确吩认》因10只7页越。⑤违炎反法消律、缩慧行政草法规普的强交制性咱规定灯。⑥造成隔对方件人身头伤害侵的免属责条复款无轨效；53蹄条⑦因故闲意或牛者重崖大过喜失造霉成对故方财汉产损骗失的小免责聋条款佣无效随。⑧因重刘大误腾解订氏立的剪，因当薯事人适申请堂撤销练而造吵成合屋同无贺效；54晒条⑨在订鸟立合湿同是孤显示生公平安的，因当浆事人斧申请邮撤销坦而造巾成合栗同无转效；54系条⑩一方惊以欺膝诈、验胁迫安的手哥段或惯者乘电人之遮危，喷使对韵方在慈违背魂真实类意思锣的情功况下挪订立尿的合芒同，因当怀事人负申请谎撤销肥而造双成合电同无越效；54努条。⑾限制匙民事促行为伪能力昌人订祥立的号合同斗，法纠定代颤理人撑未追秩认的刚；47牛条⑿行为碌人没蚕有代趋理权吊、超单越代你理权凤或者放代理证权终黎止后就以被伴代理梦人名其义订踩立的馆合同膛，被线代理青人未提追认搭的。48点条三、廊房地功产开愤发经角营中妻应注惕意的泻若干钢问题。房地胞产开枝发中丸涉及异到的茄法律姻问题欠很多梢，但贪归结居起来办，不领外乎该两大拒类：馆一类今是因权行政增管理匙原因筐形成婚的行载政法粒律关膛系，忌另一斯类是亭与其柔它民授事主绝体因相经营膝形成伴的民丝式事法影律关期系。行政齐法律勺关系光，主殿要是出与土芽地部缘瑞门、唯规划飞部门米、房赖地产慕管理毯部门次、建腹设部筛门因抛行政摇管理佣所形旧成的来法律只关系逐。民事印法律房诚关系廊，常盐见的轮有与颠合作雹开发还人形铃成的狡民事驶法律森关系缸、与抽设计泥单位趣、施阻工承土包单饱位、耍工程烤监理属单位街、购划房人裹、房翼屋被撕拆迁拴人、具银行务、设特备材央料供革应商拉等形斑成民正事法而律关奔系。（一屋）、耳房地克产开赠发的哀各类竖合同浓的效眯力问岂题，雷防止责出现览无效寺合同（二扭）、讨房地宅产开气发各歇类合冻同的秃名称妻问题爱，不泡同的鲁合同冬适用好不同毯条款（三底）合嫌同效只力补雄正问投题，湖有些付可以芦补正膏，有湾些不贱能补尾正（四悦）、朽合同徒无效旋，不秃等于款无责阔任，阅应区菊别对费待（一光）、台房地晃产开够发合脸同的逝效力大问题谢，防库止出遇现无炉效合埋同1、诸按照兽《合攻同法仇》的凝规定叶，有禾12愤种情健况的揭合同矛，合慰同无春效。①一终方以缎欺诈胜、胁鼓迫的镇手段缠订立按的合洋同，损害完国家政利益曾；②恶掠意串佛通，洞损害屋国家惑、集疮体或俘者第帝三人茧利益手；③以合今法形姻式掩秘盖非弯法目剂的；④损泽害社娇会公洗共利揭益；纯（社如会公桐共利广益原南则，贫与公疮序良胸俗原芳则相材同）⑤违需反法来律、惠行政译法规浸的强碗制性午规定械。⑥造成访对方童人身胞伤害准的免罗责条慈款无狭效；53槽条⑦因故深意或俗者重集大过到失造烈成对角方财蜓产损切失的狮免责架条款吹无效阁。⑧因重月大误旗解订诵立的约，因当油事人响申请贼撤销山而造晒成合谢同无河效；54夹条⑨在订蚂立合环同是无显示赤公平刷的，因当密事人补申请姓撤销伯而造谅成合衔同无根效；54刑条⑩一方腾以欺火诈、检胁迫踢的手放段或谊者乘室人之笋危，袋使对外方在寻违背夕真实谁意思谜的情凶况下馒订立靠的合鉴同，因当渗事人垂申请侮撤销宅而造状成合滥同无摧效；54斜条⑾限制塑民事歇行为躲能力壁人订钻立的摸合同哄，法愉定代溜理人爸未追侨认的狗；47秀条⑿行为贺人没列有代始理权究、超裙越代抄理权甚或者榜代理请权终防止后烈以被疑代理从人名闯义订料立的伐合同往，被饥代理腊人未舰追认猎的。48恼条2、票何谓撞法律顿、行绕政法摸规规碌定的唉强制申性条矛款。对此追问题湾，理枝论界购人士敞不统虑一。①一羽种观乐点，强制半性规旷定是葵指义烛务性沟规范貌和禁沸止性课规范竹。又古可分乒为效力而规定和取缔柏规定。效力性规毒定是集指如蓄不认械定这姓种违况法行啄为无值效，丈就达逼不到仁立法控的目贩的，纳如法惑律禁强止买茧卖毒再品。嚼取缔涉性规董定，隔法律梁规定哀的目却的仅岗仅在勤于防淋止这祥种行肌为的季发生聋或者乳仅仅赵在于践禁止声这种贫行为胃方式巨的发堆生，大如买被卖经题济合姐同行杨为。把制片裁和敏合同老的效亿力分解开，迫更有躺利于柄经济概的流骄转和点交易博安全针。《确享认》喜11玩9页周。②另一块种观传点，药违反死法律俘、行养政法级规强搏制性宿规定锹，应玻理解陵为违蛋反法沸律、代行政奸法规坑中民粥事法守律规拨范中护的强啦制性惠规定口，换按句话鼠讲，只有甚法律著、行敌政法者规规解定，症违反搜了这伞种强走制性薯规范旗的后极果为锅无效红时，角才能禾认定澡这种浙违法余合同姑无效奸，如毛招标早法的蚕规定捎（招家法2元52确）。如懒果不恶涉及解民事脆法律还规范捎，即粮平等润民事义主体漫之间匆的关雷系，撑只是遭给当葱事人判规定稍了行闭政性杂法律焦义务切，违雷反了胜，只闸追究恋行政寒法律捏责任粗即可成，不圈应以汇违反死法律退、行雀政法叛规的游强制蓬性规堂定认因定合痛同无骡效。但是夸，可吉能被泽以损维害社垂会公跃共利悼益被痛认定殖合同筝无效圆。③从最激高院充的司认法解闹释看判，法饺律、兄行政罪法规昂的强刊制性崭规定亩包括余：☻违反形法律颗、行她政法默规对漠民事红主体融行政宇许可归资格原规定腰的。偏如《扬土地铁使用腥权合蠢同纠灶纷司冬法解捆释》北规定畅，合员作开凳发房欲地产就合同疾当事烫人双场方均想不具哨备房夹地产劳开发鸦经营治资质时的，核应当叼认定乱合同叨无效穴。《纱建筑疮工程肺施工着合同烦纠纷龙司法尘解释片》也柜规定误，承挂包人忠委屈终的建敏筑施沈工企踪蝶业资衡质或映者超因越资你质等祖级的隙合同拦，认畏定无标效。☻法陷律、宇行政温法规址明确移规定办，违胶反该单行政污法规眠的行铅为无吉效的纺。如招里标法少的规距定。☻违反碎法律分、行澡政法嫌规低的效力性规族定的软。效力性规分定，登是指罪如不并认定撒这种搭违法狸行为蜓无效柴，就驱达不骡到立辞法的无目的即。如悔《建嘱筑工扣程施蹲工合串同纠干纷司房诚法解疯释》但规定城，承都包人终非法腥转包尸、违更法分酱包建款设工刻程，粪合同丹无效错，没谢收违栗法所火得。☻法味律、我行政吸法规指民事傅主体朋实施炼某种和行为欠前应熔当经匀政府府或政湿府部祸门批优准、觉许可葱的。徒如《土民地使做用权慨合同辈纠纷够司法暂解释躺》规矮定，森土地谷使用携权人趣未经冰又批私准权轿的人挡民政既府批镇准，鼻以划材拨土醋地使共用权享作为暗投资米与他榨人订斯立的萍合作监开发拣房地伍产的葬，应而当认龙定合误同无币效。薄又如链《商谎品房外买卖农合同萌纠纷咸司法胁解释形》规酿定，张出卖喘人未背取得动商品陶房预容售许蔑可证刮，与侧买方鞠人订拉立的僻商品铃房预鹅售合已同，免应当沃认定轻无效尼。如果铜相对午人违欺反了珍法律逗、行助政法育规关崇于事摸后管惭理的仁规定暗，则柴不影杂响合宰同的摘效力丑。如晴《土缩慧地使申用权汤合同肢纠纷阴司法板解释坏》规钉定，烤土地础使用祸权人忙作为期转让伙方与廊受让衡方订尼立土恭地使垮用权秧转让筒合同谨后，珍当事惭人一菜方以独双方唱之间县未办你理土皇地使击用权般变更饥登记躬手续腐为由杠，请部求确择认合慌同无政效的劫，不柜予支轿持。锅因为影土地袜使用嘴权变跳更登师记手倘续是劝在当叼事人昨签订指土地辨使用什权转阅让合型同后萍应履探行的航义务糊，不覆应影因响签首订合西同行禾为的先效力严。☻违概反法谊律、通行政投法规玻关于铁登记单、备覆案规诱定的碧，是妨否对焰民事知行为杀发生肯效力珠。法律环将登凳记分屿为了乖两种础情况撤：一伪种是压规定州合同坟应当粘办理丑登记姨手续榜，且互规定望登记浴后才裂生效亮，如区《城蜻市房件地产核抵押感登记荒管理桑办法经》第犬三十淡一条惨规定劣：“馒房地确产抵荷押登繁记合要同自您抵押彼登记牺之日号起生偶效”吼。另一心种情峡况是惊，法埋律、呼行政滥法规靠规定涨合同巴应当比办理坚登记钥手续凳，但哪未规枝定登默记后妨生效起，如摧《城唐市房驴地产尸开发吊经营孩管理饮条例及》第印三十削三条莫规定税：“炭预售零商品船房的铺购买称人应宣当自姨商品长房交戴付使虚用之染日起宝90鸣日内漠，办也理土逃地使习用权些变更搭和房厚屋所休有权共登记海手续嫩”。这种允登记结不是觉合同痰生效鼠要件太，只召是决位定物猫权是业否发替生转傍移，援如果蜜不办殊理登汗记手奶续，职并不址影响应合同湖的有作效和往生效叛，只自是合香同的蛋标的鞭物的州所有采权或醒其他钓物权速不发臣生转惹移。《确日认》约38段0页。依照巩《最假高人啦民法葱院关孟于适划用〈商合同照法〉景若干搅问题耗的解皆释（眠一）席》第按九条致规定掠，一青审法精庭辩弟论终昼结前承，仍上未办挤理的胖，应垄认定现为合颤同未忙生效莲；但食未规巷定办剃理、蚁登记誓后生纺效的保，不犁影响亩合同流的效侦力。《确绍认》晴10攻6页较。有效军和生林效是勇两个扔不同间的概作念。（二律）、坡房地胜产开觉发各蒸类合总同的愧名称巷问题忘，不架同的属合同绢应适锤用不军同条勇款房地馅产开资发经喇营中粱的有询名合拨同常范见的犹有：1、土地昼使用参权出奸让合汇同，是爬指市麻、县标人民墙政府历土地磨管理独部门细作为皇出让株方将埋国有资土地祸使用稍权在备一定张年限而内让完与受炉让方该，受收让方号支付错土地不使用秀权出屈让金滩的协旅议。2、合作迁开发隆房地辛产合枯同，是碑指当愤事人拌订立编的以壶提供省土地舌使用奥权、做资金偿等作沫为共睬同投昨资、院共享涂利益夕、共谎担风雁险，薯合作梢开发斑房地像产为胖基本虫内容夜的协武议。3、土地拳使用塔权转漠让合外同，是稀指土患地使靠用权毁人作殖为转肤让方塘将出腐让土轧地使青用权娱转让苍与受其让方泰，受粪让方护支付押价款痰的协淡议。如果创合作楚开发逗房地伞产合薪同约眼定，没提供么土地照使用盟权的忧当事贿人不谷承担畏经营说风险痰，只泥收取棕固定回利益垂的，定应认需定为土地暂使用份权转袍让合卡同。4、借款迁合同晓，是指笨借款佳人向殿贷款辱人借选款，蓄到期它返还剖借款佛并支怠付利殃息的柱合同。如果煤合作怕开发悬房地盘产合雀同约音定，货提供驶资金蝴的当应事人舰不承阳担经转营风郊险，暗只收纹取固崇定数常额货叠币的生，应暑当认撤定为借款区合同。5、商品块房买叙卖合谦同，是士指房婆地产燃开发泼企业形将尚永未建尘成或蜡者已吨竣工捕的房谎屋向饲社会搬销售枯并转粘移房智屋所帜有权掘与买阳受人疗，买奥受人拳支付予价款赌的合认同。如果确合作太开发懒房地却产合韵同约虹定，撑提供府资金捐的当椒事人劫不承和担经厨营风叹险，浩只分贼配固档定数著量房招屋的枪，应熊认定始为房屋裹买卖抹合同。6、租赁脆合同，是绝指出容租人象将租帽赁物前交付去承租烧人使皆用、弦收益锅，承茫租人呀支付养租金麻的合况同。如果执合作储开发貌房地掩产合颈同约街定，腾提供饰资金渡的当虎事人录不承琴担经甚营风棍险，此只以辩租赁灶或者葵其他禁形式余使用狮房屋拥的，敌应认多定为房屋放租赁漠合同。7、建设怖工程赚合同，是堡指承淘包人繁进行竖工程附建设父，发贝包人青支付戴价款披的合慢同。宋包括仪勘查香、设抓计、锡施工浪合同键。8、但买卖求合同，是标指出模卖人绪转移晋标的旬所有族权与吃买受食人，炼买受搬人支矛付价鸡款的种合同乏。9、各委托扔合同，是匠指委览托人贞和委温托人奶约定见，由缘瑞受托碧人处批理委怀托人欲事务倦的合纺同。币如建砖设工罩程监谱理合青同，腾建设仓工程必项目栽管理爷合同劝。10叶、其览他无江名合推同，帐如抵依押贷臭款合杂同、源合同园履约众担保基合同浓、商棕品房怜回购男合同搂、商城品房精包销戒合同秀。（三家）、千关于固无效介合同村的补猾正问巩题为了临促进蚀经济染交易向，减侍少社燥会财过富的茧浪费枝，不研损害及第三借人的论合法参权益荷，对森于因束合同隆引起帅的纠聋纷，庭司法鉴解释励对有熊些无急效合衔同，奏规定姨了效跪力补甘正规惰则。1、捉因违千反法患律、旨行政萄法规或强制那性规样定，伪造成翠合同稿无效壳，属像于非效力性强孩制性拒规定疑的，体在诉央讼前与如果钩补办匙了相轿关手尚续，掀可不拣认定兔合同墙无效粥。2、闪效力闻补正闹规则抓，有鸭利也捞有弊增，关屯键看债主动厘权在牧谁手控里。钟可以酸补办戴，也梢可以涉故意覆不去适补办汗，让纸合同撒失效恋，如批商品顽房售怜出后梳房价蔽上涨逮，开语发商赖希望联合同拒无效般。但蜂会因片构成待故意排隐瞒俱导致睛合同扫无效粒或者赵被撤备销、地解除刺，而荡承担去购房视款一熔倍的梨赔偿糟。（四弦）、芽其他县有关洋问题1、半房地灰产转甚让，娇按照岩《城委市房哨地产艺管理右法》另第3伸6条绪的规损定，趴是指灭房地胆产权扮利人缺通过戒买卖蛋、赠姥与或夕者其他汪合法悔的方抬式将其愚房地腹产转厕移给羽他人床的行晋为。闭其他随合法沈方式结有哪纵些？按照艇《城腥市房荡地产澡转让梁管理众规定羊》第蜂3条罩的规掘定，葵其他直合法排方式赠包括：●将房雕地产夫作价狼入股背、与办他人删成立斗企业避法人拦，房护地产寻权属号发生足变更芬的；●一方罚提供丝式土地亿使用炕权，传另一豪方或马者多丸方提贺供资钱金，疯合资秤、合疮作开犬发经嚷营房叹地产烂房地培产权梢属发驾生变燃更的庄；●因企图业被豪收购辛、兼谁并、遍合并耽，或品以房割地产亚抵债思，房纤地产汁权属堆随之触转移案的；●法律阅、法规规定袜的其盯他情丑形。2、片出售锁、交董付使轿用的况区别①区别瓶二者虾的法俱律意锈义。葱认定追房屋痕是否代转移毁占有拳，不葱仅涉悉及到弄合同轿的履嗓行问颠题，吉而且恳还涉燥及到凑物权垃是否袖转移尺问题滩。物西权是体否转钢移涉赶及到僚风险筛转移日或者介说风税险应肥当有原谁承厅担的谁问题助。《司弹法解辨释》天第1劈燕1条吓，1蜓37糠页。户《合租同法峰》1醋42艳、1尼43琴、1蚂47踢、1想48刷、1匆49匆条。出售支是买克卖关屯系的呆成立该、生丈效，启所涉堤及的每是合膊同债败权、麦债务驳关系千。而弊交付胆涉及补的是傅物权骑变动霉。②交羞付。关于虎交付使，理米论界而有三斗种不懒同的泊观点剖：一是指自标状的物舌的占摸有转继移，右是标测的物州的实除际管混领力喘的转糕移；二是招指标氧的物野占有告和标硬的物喇的所遥有权淡的转爷移；三是械标的岂物所睬有权顾的转粒移。依据喉《合季同法拳》第台13泉3条吸的规贴定：桃“标既的物骂的所信有权碌自标德的物宿交付厚时起阵转移虑，但识法律横另有次规定脑或当盐事人趋另有绞约定膜的除线外”她。按钟照司袋法解业释，我国决对交昼付的绝规定施是第修一种吸观点统，即蜻标的须物的颗占有零转移通。有的杯学者左将交锐付与惧交付都使用林相区衬别。肢不动贺产交绑付，不仅射要求上当事扇人之嘴间具钉有物混权合泄意，客还要件求必个须公强示，橡即到夕有关糖部门吸登记骆。《绩合同拾法》铺第3期5条场规定助：“意出卖庆人应暂当履圈行向刷买受确人交顷付标持的物税或者熔交付爱提取午标的横物的其单证惊，并泽转移阿标的税物所椅有权决的义煌务”顾。交付妙使用熄只是杯一种怜在合羞同双午方转锁移对祖标的冠物的前事实赏上的爬管领蓝力的歉行为厘，交灵付使头用作总为一柳种事鸭实行诱为，老只有征完成待与否脾的问稻题，舟不存誉在是倾否有稀效的完问题朗。交逃付方轨完成虽了交喷付，冻如果锅交付喝不符洽合合治同的敏约定掀或法医律的梅规定确，交扬付方旱应承辣担违太约责衔任或孙其他泪责任在，不涉应认并为交骄付行普为不配存在掀。殷雹勇《溜商品箩房买馅卖中辰的法再律问睡题与停案例柳评析扇》2无18识页交付俯使用割只是始一种齿事实蓬上的报占有近，并椅不具你有物亩权转棒移的奏意义怪，既蛛不具李有房惜屋所糖有权。要费取得会房屋遣所有怀权，应当监办理齿所有套权变勺更登克记，删或者漆预售帝登记掀。商品妄房预炭售合倦同登随记，罪是物谢权法熊上的撤预告些登记娱。预饶告登胳记是签指当侦事人县所期酬待的与不动球产物羽权变垦动所炎需的修条件略尚未离成熟额时，边或者家权利样取得乌人只荐对未煎来取控得的伐物权敢享有屠请求手权时示，法炉律为坦了保县护其氏请求沟权而受设定眨的登斑记。淋预告睁登记识的本狱质是描限制粮现时已登记托的权闻利人加处分推其权揉利，燃保障厦请求搭权人灯实现固目的慈的。滔如商散品房猴预售盼的买再受人笋将预驰售合喘同进晃行登岩记，嘱即将俘请求矛权纳孕入预辰告登盟记，芹因预泻告登图记具卡有排季他力院，因错此预素售者准一方畜任何龙违背位预告田登记笑内容眉的处孔分行黄为，昏包括咱出售械、设漆定抵删押，捡均是理无效忍行为跟。《物舍权法芦》2晃32毯。预告仅登记树是对笔请求毒权的迟保全怎措施巷，经伶登记裳的请班求权丢，不室仅可础以对邀抗不百动产畏的所触有权昆人和躲其他疫物权棍人，老也可新对抗寒任何写第三废人，量即可颂以对涂抗任眨何第新三人忘取得父指定忌不动鸣产物镜权的脊行为畏。具雄体表快现为列保全隔效力落、顺荷位保夸证、争破产严保护咽效力枕。如果查预售浩合同棕不登获记，听虽然甘出卖闸人承毫担了往按照浊合同遵约定艺转让谨所有益权的钥义务唯，但次买受淹人所赠享有岛的只通是合万同上节的请梢求权凡（合河同债挑权）财，不材具有胡排他议效力咸，买喇受人奸无法趁阻止国出卖辈人将蒜于售伪房屋晴另售渠他人乔或者扮在该棒房屋卵上设努定抵大押，笔买受许人的芳利益推极宜挂受到买损害昆。债权俭没有乔对抗寇他人呜的效棵力，放因此耕，一岩个企孝业可止以成低为多个个债膀权人碰的债俩务人僚。而涨且，般各债宁权人瓜的权寸力地械位一泪律平筛等，丽谁也笋不享熔有优涉先受冒偿的切权利届，但蛾是如的果一怨个债竹权人夹要求圆该企将业为评其债煌权设负定抵梯押权仔，此茂时，较这个亡债权新人（追抵押合权人和）就广享有旱排除构他人雀而优由先受赌偿的婆权利熄。《合浮同法资》2巡寿86塔条对涌拖欠顺工程救款的昂建设乞项目遍，给围施工兼企业能设定巴了抵岁押权删，但沸如果遥预售海合同屿登记做备案鞋后，