北京市顺义新城产业定位与城市发展战略

顺义新城产业定位

与城市发展战略研究版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。：[2005]-GW01-12005.8.242今日汇报议程项目进程汇报基于现状提出问题跳出现状外的案例研究新城发展战略与策略功能分区与分期策略3本次研究的范围是：

顺义新城三组团108平方公里、规划人口90万顺义新城构成：①空港组团：包括空港工业区、空港物流园区、后沙峪镇以及天竺镇的一部分规模：34平方公里规划人口：28万人②中心组团：包括仁和镇、马坡镇以及牛栏山镇规模：62平方公里规划人口：52万人③河东新区：包括北小营镇和南彩镇规模：12平方公里规划人口：10万人资料来源：《北京城市总体规划2004-2020》1234我们的工作是为顺义新城制定以产业为核心的城市发展战略与策略，使之成为具有示范性作用的新城建设典范从到PLANNING规划师北京顺义——新城建设新的里程碑ShunyiNewTown:BestPracticeinChina52005/06/162005/07/16顺义区宏观经济背景研究区域（顺义）城市意向区域产业、土地及房地产市场现状区域内投资者及消费者访谈新城三组团目标人口和消费分布？新城的发展优势何在？顺义新城区产业存在的问题和可调整的方向？新城三组团发展的潜力如何？国内外新城发展模式研究相关产业带动区域发展案例研究相关产业的产业发展规律和产业发展环境研究顺义新城发展的核心驱动因素是什么？与通州和亦庄是否有不同？顺义新城的主导产业发展面临的区域竞争和国际环境如何？产业本身的发展规律何在？顺义的几大优势（机场、会展）对区域发展的带动作用体现在哪里新城发展核心驱动因素产业发展战略与策略新城发展目标体系价值定位与功能分区分期开发策略2005/08/102005/08/20通过国内外相关城市/地区的案例研究与分析，寻找产业发展规律、新城发展的核心驱动因素和规律制定以产业为核心的顺义新城的发展战略与策略，明确新城价值定位与功能分区，制定分期推进策略基础研究案例研究发展战略与策略本项目充分结合新城的建设目标和国际上类似地区的发展经验，从顺义新城三组团的现状诊断入手，制定整体可持续发展战略研究结论案例的适用性分析结合案例制定以产业为核心的城市发展战略与策略针对人口、产业、消费、土地利用四个方面对顺义新城的现状进行调研与研究，明确现实与理想之间的差距，寻找可能的发展方向6进行的研究国内外案例研究投资者与消费者访谈实地调研与踏勘围绕上述问题，工作小组在过去两个月的时间里进行了大量调查和研究调研内容：交通可达性城市意向产业分布和发展现状自然资源、重大设施建成区现状调研区域：天竺别墅区后沙峪镇中心区空港工业区空港物流园区林河工业区汽车基地马坡、牛栏山镇南彩镇北小营镇镇园区政府官员10位重点企业主管21位燕京啤酒汇源果汁现代汽车松下电子华大基因

……地产销售经理14位投资者深度访谈8位万科集团鲁能集团北大君仕集团……消费者深度访谈80位新城案例12个Letchworth（英国）筑波科学城(日本）哥伦比亚新城（美国）多摩新城（日本）沙田新市镇（香港）

……会展案例6个汽车城案例2个空港城案例3个汉诺威（德国）斯图加特（德国）底特律（美国）菲尔法克斯（美国）……新城现状研究人口结构研究消费者消费特征研究土地利用现状研究房地产市场研究产业发展研究主导产业产业链研究主导产业区域比较研究主导产业国际转移趋势重大机遇影响研究空港对周边区域影响会展对周边区域影响案例相关研究新城发展模式研究7今日汇报议程项目进程汇报基于现状提出问题跳出现状外的案例研究新城发展战略与策略功能分区与分期策略8良好的区位和资源条件、强大的产业基础使顺义具有了成功建设新城的天赋条件2004年北京市工业总产值排名前五位的区县2004年北京市工业总产值增长率排名前五位的区县2004年北京市人均可支配收入排名前六位的区县（单位：万元）顺义温榆河新国展空港工业区机场高速首都机场汽车基地潮白河9疏散中心城区的人口与功能、集聚新的产业是北京总规中定义的新城建设目标，也是我们研究的起点和依据新城规划目标：新城是承担疏解中心城人口和功能、集聚新的产业，带动区域发展的规模化城市地区。新城应建设成为相对独立、功能完善、环境优美、交通便捷、公共服务设施发达的健康新城。顺义新城规划人口规模为90万人（2020年），同时预留达到百万人口规模的发展空间。

——《北京市城市总体规划2004-2020》10对城市的研究我们界定为“人在一定的空间内进行生产和消费”，并从这四个方面对顺义的现状进行研究，寻找现实与理想之间的差距空间/土地Space/Land生活/消费Living/Consuming生产/产业Production/Industry产业：产业结构产业链产业区域比较优势产业就业土地：土地利用性质土地利用强度地价峰值可利用土地量人口：人口总量人口就业结构人口素质消费：消费力消费结构消费地点11以工业为主的第二产业是顺义区经济增长的主要来源，其中汽车制造业和电子信息制造业是绝对的支柱产业2004年顺义第二产业与第三产业之比为1：0.57。第二产业中工业拉动GDP增长11.3个百分点，第三产业拉动GDP增长7.8个百分点。资料来源：顺义统计信息网、世联计算2004年汽车制造业、电子信息设备制造业的产值占到顺义工业总产值的70%以上，是顺义工业的支柱产业12顺义的电子信息产业和汽车产业均处于各自产业链的低端加工制造环节，产品附加值低产业链利润90年代之前90年代之后汽车工业产业链电子信息产业链工艺研发芯片设计零部件制造电子通讯设备制造整机制造信息传输服务计算机服务业科技交流推广软件业2004年顺义电子信息产业、汽车制造业的工业增加值率都低于全国平均水平，说明这两个产业的大多数企业都从事低附加值的工作，产业链条比较短。2002年全球汽车零部件销售行业、汽车整车销售行业的投资现金回报率别为13%和10%，远高于汽车制造业的5%，说明制造行业的利润已经很低，下游产业成为了新的利润增长点。营销服务金融整车组装制造研发零部件资料来源：顺义统计信息网、中国统计局网站、新财富网站13顺义电子信息制造业、汽车制造业在环渤海经济圈中并无比较优势，天津滨海新区的建设进一步加强了这种趋势面积：2270平方公里人口：107万GDP：977亿元工业总产值：3030.8亿元外贸出口额：89亿美元主导产业：电子通讯制造、石油开采与加工、海洋化工、现代冶金、机械制造（含汽车）、生物制药、食品加工优势资源：储量丰富的石油、天然气资源；天津港；北方航空货运中心；全国领先的电子信息制造工业；1199平方公里可开发建设空地。面积：108平方公里人口：30万GDP：222.2亿元工业总产值：612.7亿元外贸出口额：22.5亿美元主导产业：电子通讯制造、汽车及零配件制造优势资源：年客流量3500万人次的首都机场；展览面积达20万平方米的新国际展览中心。顺义区两大支柱产业--汽车制造业、电子信息制造业在北京占有比较重要的地位，总产值分别占全市的1/3、1/5。但在环渤海地区没有明显优势，尤其电子信息制造业产值仅为天津滨海新区的1/6。天津滨海新区顺义新城资料来源：顺义统计信息网、天津滨海新区网站14以加工制造为主的产业结构决定了顺义的产业发展现状具有劳动力素质低、土地附加值低的特点低附加值加工制造业占主导吸纳就业人口数量不足劳动力素质低土地附加值低顺义区目前制造业从业人口2.94万人，制造业用地1.1万亩，亩均劳动力2.7人。如果将所有8.8万亩未建设用地都作为制造业用地也仅能带来26万人。目前顺义区本科以上学历人口比例仅为3%。中关村科技园区学士以上学历人数占33%，硕士以上占6.7%。2004年顺义汽车制造业亩产出537万元，电子信息制造业亩产出502万元；而上地信息产业基地亩产高达2433万元。资料来源：顺义统计信息网、中关村管委会网站15与第二产业相比，顺义的第三产业所占比重小，发展速度慢，以社会服务业为主、结构不合理顺义区第三产业结构不合理：以传统服务业为主；信息传输、计算机服务和软件业、金融保险业等生产服务业所占比重很小，且有下降趋势。资料来源：顺义统计信息网16顺义糕工业好对个浆别外公资企黑业依响赖性赶过强散，但艘同时志作为谷跨国钱公司告制造梦业输偷入地逮顺义冠又具锐有很涂大的冰可替芳代性20洁04年顺境义外涂资企麦业，泽完成介工业携总产帅值52四1.辅2亿元估，销加售收川入50亦5.秀48亿元掠，利斥润总屈额33破.6存4亿元乡丰，分活别占纸全区丙工业肠的85后.1著%、85啄.4锐%和87扇.2粥%。外尿资企仙业已匠经占煎据工腥业经贝济的掏主导法地位民。时间1915年左右1970年代1985年-2000年2000年以后产业转移主要内容输出工业制成品；进口初级原材料转移资源密集类产品劳动资本密集型产业以生产服务业为主的现代服务业输入地选择KPI原材料丰富，价格低劳动力、土地成本低廉；市场需求；政府政策丰富的科技、人才资源；良好工业基础；良好基础设施国际唇产业扶转移龙特征随着习国内猴经济艰发展陕，国盼际产调业转士移规葡模扩虏大，弹发展馅中国饺家尤韵其是木东南存亚国幅家的星激烈聚竞争圆，我乐国传阵统的手劳动董力资吼源优询势已筹不再崭显著狭，而蕉且东赠南亚哀国家症实行恳的更熊为开私放和西优惠滔的政嚷策是叙我国婶的政配策优线势也停逐步泉丧失晋。在国钟内，俭北京威及东陶部地帆区的坑劳动萍力成竭本和社土地巧成本戚大大袜高于提中西脉部地魄区，奴使原据有的存比较亏优势捎弱化资料锄来源对：顺德义统眠计信搁息网17机场啄扩建菊和新愁国展峰建设艘是顺届义新排城产算业发挑展的顽重大阶机遇童，更评是环循渤海五区域定内绝辩无仅盏有的滩优势殖资源首都国际机场扩建前（2002年）扩建后年客流量（万人次）27006000年货邮吞吐量（万吨）67320年起降架次（万次）24.250航站楼面积（万平方米）3570名称北京会展现状（2003年）新国展展馆面积24万平方米20万平方米收入18.3亿元20亿元带动GDP73.9亿元160-200亿元参观人数922.2万人次1000万人次从业人数1万2万首都难国际蜜机场鲁是国怒内航从线最甚丰富取、覆拼盖面薯最广币、航占班最唯密集嘴、运滩量最单大的鸣航空锤港。昨扩建蜓后将援跻身猪世界老十大国机场适之列刑，成区为东健北亚舟的航辛空枢房诚纽，资首都摊经济闯的发浆动机顷，更包会为命顺义隐新城纲的发父展和偶经济嫂增长势带来档巨大露推动东作用厦。北京脉已经爱是中适国的“会展戒之都”，“九五”期间访共举之办各蹄类展讲览会12役51个，箱占全指国展挑览会识的50深%。新医国展朽的落些成将俱是顺盾义新坑城发亭展现统代服驳务业显的重灭要契匹机。空港监和会户展是渴顺义丛新城腊所具紫有的抓核心禁优势涨资源18对城横市的流研究渔我们愁界定津为“纤人在差一定播的空上间内拣进行薄生产扮和消画费”保，并与从这皂四个剥方面裕对顺蒙义的服现状宇进行枝研究圈，寻夫找现画实与避理想黑之间味的差奥距空间/土地Space/Land生活/消费Living/Consuming生产/产业Production/Industry产业竭：产业讲结构产业饲链产业蜡区域踩比较右优势产业先就业土地边：土地伪利用唱性质土地炉利用吗强度地价海峰值可利爆用土碰地量人口丧：人口听总量人口掏就业诱结构人口惕素质消费方：消费悟力消费语结构消费绝地点19建成绑区中蚀居住葬用地方和工惧业用亭地的浇比例深过高铸，挤纳压了咳商业旦、医引疗、被教育鹊等公我共设叼施用扎地，膝影响润了城钳市职荒能的底发挥空港片区中心片区空港隙片区仁和附镇马坡牛栏监山

居住区工业区现状34.0％49.3％国标20-30％15-25％城市建设用地结构

图例居住区工业区公共服务区未建成区村庄县城区域名称建成区(ha)未建成区(ha)工业用地居住用地其他用地空港片区2614614382812仁和镇1712.3676.7156.91054.2马坡35.7131.646.181096.4牛栏山126.9200.883.0889.3总计2135.91470.1724.085851.9各组奖团用冒地性叨质分饼布各片稠区土土地利朝用现拴状20现状铅整体垂的开馒发强貌度偏画低造漠成了漆土地弄资源逝的浪获费，婚并影傻响到洗未来镇的发冶展空风间顺义例新城券现状某人口淡居住和密度砍约为14循8人/公顷建，按示此密存度计如算新弓城j仅能轮容纳50万人闻左右克的居第住人稀口国际舅机构翠研究伶成果国表明驻：可浅持续唇发展以的城着市密诉度梯仿度２悲５０善－４模９４踪蝶人／面公顷其，顺圈义新抵城目粥前的衰居住俊人口级密度圈远达民不到本这种地水平区域人/ha来源

新的城市高密度低层住宅——赫特福德郡256

城市推广计划

霍尔姆——曼切斯特的规划320

霍尔姆开发

低密度——阿伯克龙比2471944年伦敦大规划

中等密度——阿伯克龙比3361944年伦敦大规划

高密度——阿伯克龙比4941944年伦敦大规划

中心区可达到的城市密度370“地球之友”1970年代的冬青树街416

利维特.博恩斯坦协会1990年代的冬青树街376

利维特.博恩斯坦协会

可持续的城市密度275“地球之友”

可持续城市邻里社区（最大值）494URBED资料殊来源寸：《可持啦续的甘城市惕邻里偏社区〉顺义季新城仅商品劣住宅扰项目盘容积渔率分甜布21未来买发展批的可副利用略土地莫中的80％以竹上，钞位于毁距离或中心滋城区破较远眉的两桐个组写团：周中心彼组团农和河貌东新撇区规模*（公顷）所占比例（％）空港片区149421.1中心片区297152.4河东新区120026.4总计5665100*河东疲新区12掏00公顷留新城单规划泊用地包，均铁认为嚷是可增调用扬地空港片区中心片区各组珠团土肤地利颗用现麻状顺义做新城刷可利助用土刮地分柱布22对城市市的赠研究苹我们色界定俱为“赌人在斧一定运的空盏间内朽进行训生产姑和消看费”述，并湿从这册四个纺方面电对顺况义的袍现状姻进行锈研究购，寻呢找现慎实与挂理想蹄之间啦的差请距空间/土地Space/Land生活/消费Living/Consuming生产/产业Production/Industry产业倘：产业磨结构产业才链产业偷区域炕比较犁优势产业积就业土地担：土地挥利用候性质土地饲利用奥强度地价剃峰值可利霜用土脖地量人口帮：人口刷总量人口朗就业海结构人口能素质消费仓：消费啊力消费论结构消费娇地点23从整待体上五看顺营义新笔城现筛状人撞口与翅规划倍人口律之间遭存在55万巨械大缺捐口，纳且现宣状人吐口近烂一半羞从事索加工妇制造体业，固人口锋素质展低现状违人口佛与规岂划人税口的腿存在54趴.6万缺倡口近一慎半的腔常驻岁人口恢在从古事加印工制没造业炒，大框学以究上学看历者惕不足姿常驻皱人口涝的6％在业给人口侄行业惕分布津*在业潮人口驱受教群育水薄平6万人22万人7.崇4万人35赚.4万人90万人54愉.6万人现状缓和20接20年规嫂划人宰口数注：嘉*在金业人湿口是汤指15岁及15岁以杜上，辛从事令社会榜劳动匠并取虏得报斤酬或忍经营醒收入澡的人屠口资料悲来源傻：顺餐义统持计信国息网空港片片区中心闻片区河东传新区现状孕总计规划叉总计24空港婚片区险吸引决了部慕分高享素质发外来浊人口大，但矛从整鬼体上花看，蒜顺义肠的外扯来人您口以啄加工腹制造居业工焦人为敢主，粪外来罢人口扭素质夫较低空港伐片区烤的外滑来人命口的偷收入缺状况僵呈现汇沙漏僚形分银布，振中产巨阶级乱的量涛相对帅较少登；帖高素宇质的稳外来怀人群隔多数稳不在应区域母内就收业顺义锅外来闲人口庭年龄司构成曲以青地壮年店人口土为主丝式，文惯化素碧质也皮普遍沙较低画，狼受过端高等热教育婶的人大只占3%空港钓片区冒外来香人口宪的收版入分雀布空港肆片区越外来宇人口旋的教吨育程匆度分嚷布顺义宰区外巧来人恭口的钱年龄垄分布资料啦来源扯：顺铅义统铜计信愈息网理；世除联调攀研顺义厚区外酿来人滋口的乐教育梅程度蚀分布25尽管盯拥有震良好纪的资故源条姓件，婶但高梨水准煌的生汉活配牵套和拼公共宁服务虽的缺允乏已读经成削为阻拆止郊膨区化绞高素勤质人锋口大津规模像进入误的主萄要障篇碍京顺哑路不桐好，恒一般泼走京毛承高忍速，军教育随和交色通问俯题最刷吸引符业主府的是葡万科严的品圈牌和鞠安静达环境杆，蜜但是价商场纵少，巾配套随设施捉不齐摸全--弟-万科骑业主每天钳上班欧，走谈机场钳高速系或者馋京承拴费用肃太高胆，但涂京顺宅路太骨堵;市政险基础浅设施蛋比较桑差,购物弯（包反括日久常消仇费品敢）一静般在刚城里感，一劲周去渣城里仿的超主市一息次--侄-万科谦业主教育疏配套斑是最钢大的泰问题躬。周享边的口两所衔私立冶学校君力迈蜻和京煮华口箭碑差躺，孩勇子目船前在检北大框附小碗上学霉，那涉么小煎的孩肃子只闯能住桂校，率因此阔现在洲想搬纽奉走，齿很多涝邻居舱也因纠为同站样的怀原因张搬走钩了--仿-万科踢业主并私猴营企湖业主万科邪、裕桑翔社爬区较灵成熟法，与父市区阁比环痛境好栗，密础度低听；不炎利因若素是统交通烂问题桥和市构政配即套设火施如书学校比、医如院、劣超市程、大枕型文穴体设准施等燥，整萌体环晶境应虹该改串善基殊础设强施，虑水电革气通固信等片，政孩府应划该牵阿头做万好基躺础工莫作。--无-莫奈边花园怖销售晨人员顺义纯目前杀郊区奏化高抓素质便人口灯仅占繁全区延总人幻玉口的0.捎7%。而领这些编人基亡本都趟居住惠在万萌科城扛市花其园当幕中。骑顺义共良好告的资剖源条暗件是画吸引驰其进地入的些主要沈动因雷。万科厕城市姑花园说以来亏，再插无同撇类项巾目的预出现洞，万碑科城终市花耍园的秀房屋宽价格蔽近年贵来也妹一直廊在贬暮值。剑根据驳访谈腰结果科，交涨通不棉便、胶配套矿设施给匮乏贷是组籍织高枕素质爪人群伤大规脑模进拌入的庭主要族原因副。26高档呀住宅榴的开负发使困得空求港片鄙区成减为了典北京失最具强特色砌的外抬籍人马士聚证集区衫，国熟际化矿的生欢活氛便围逐皆步成香熟并烧开始权向外稠辐射这里有德国乡村城市的味道，如果有地铁就和德国很相似了。

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祸出历兵史的仓舞台街，至叮今它衫仍就礼吸纳到了底纲特律搭近1/削5的就盆业人放口，慈成为孟城市片经济买持续眉发展姑的基正石经过战了一蒙个世欺纪的副发展昆，时社至今唤日，爱汽车印制造盗仍旧算是底造特律勾最大欺的产莫业，累从业裳人数者达到16途.4万1随着新科技的不断涌现，汽车工业也在变革。底特律地区正演变为汽车业的“研发中心”，因此依旧保持着“世界汽车城”的称