开发模式小城镇案例汇总

国外新城发展的6种典型模式根据新城形成的核心驱动力和新城城市功能的不同，通常把新城分为以下六种：新城模式一田园新城：以国家立法为基础，政府主导下的新城开发公司进行规划建设的新城。如Stevenage（英国，伦敦），MiltonKeynes（英国，伦敦）Radburn（美国，纽约），Columbia（美国,马里兰州）边缘新城：伴随城市郊区化发展的加速，中心城功能逐渐外迁，而在大都市边缘逐渐形成的功能比较完善，且相对独立于大都市的新城镇。如Radburn（美国，纽约），Columbia（美国,马里兰州）新城模式二目前一页\总数一百三十二页\编于五点5/20/20231思源顾问国外新城发展的6种典型模式TOD新城：以捷运交通系统导向发展理念为指导的新城建设，其主要通过捷运系统与城市中心区快速连接来缩短交通时间，吸引中心城市的部分功能转移，达到分散城市中心区居住功能的目的。如千叶新城（日本，大阪），沙田新市镇（中国，香港）产业新城：以一种或多种产业为主导工业园或产业园的形式上建立起来的相对独立的新城镇，一般和都市距离稍远。如PortSUnlight（英国，利物浦），筑波科学城（日本，筑波）新城模式三新城模式四目前二页\总数一百三十二页\编于五点5/20/20232思源顾问国外新城发展的6种典型模式副中心：通过分担核心区部分城市功能来实现城市多中心结构的目标。副中心通常与城市中心区保持快捷便利的交通联系，从空间分布来看，一般与城市中心保持合理的距离。如拉德芳斯（法国，巴黎）新城模式五行政中心新城：随着一国首都以及相关政府机关的迁移，而建立起来的作为国家新政治中心的城市。这类新城一般与大都市保持相对较远的距离，选择环境优美的地方从“零”建起。如巴西的首都巴西利亚，澳大利亚首都堪培拉新城模式六目前三页\总数一百三十二页\编于五点5/20/20233思源顾问根据新城形成的核心驱动力和新城城市功能的不同，通常把新城开发模式分为以下六种目前四页\总数一百三十二页\编于五点5/20/20234思源顾问新城模式一——田园新城田园新城：在英国以霍华德“田园城市”思想为开端，开始兴起的新城模式。以国家立法为基础，政府主导下的新城开发公司进行规划建设的新城。政府部门的主导作用主要体现在城址的选定、提供资金以及处理与开发公司的关系等方面。如Stevenage（英国，伦敦），MiltonKeynes（英国，伦敦）Radburn（美国，纽约），Columbia（美国,马里兰州）田园城市是为健康、生活以及产业设计的城市，它的规模能足以提供丰富的社会生活，四周要有永久农业带围绕，在田园中生活，工作和学习。田园新城发展的目标：最大限度吸引私人企业鼓励制造业和其它工业从内城迁至田园城市区，提供足够就业岗位国家和私人企业共同开发住宅和交通加速科学管理，加强田园城市控制鼓励采用花园住宅典型产业新城：英国凯恩斯英国斯蒂文乃奇目前五页\总数一百三十二页\编于五点5/20/20235思源顾问新城模式二——边缘新城边缘新城：伴随城市郊区化发展的加速，中心城功能逐渐外迁，而在大都市边缘逐渐形成的功能比较完善，且相对独立于大都市的新城镇。如Radburn（美国，纽约），Columbia（美国,马里兰州）边缘新城城是随着城市功能外扩逐渐形成的。首先是城市居住功能郊区化，接着是城市产业功能和商业功能郊区化，最终边缘新城形成。边缘新城开发理念：居住-工作-购物-娱乐-学习一体化规划大规模的开放娱乐休闲空间随着人们需求变化而不断变化的多功能完备社区一生之城：住宅多样化，一个家庭从青年，中年到老年的各个阶段都无需从社区搬走典型产业新城：美国哥伦比亚美国里斯顿目前六页\总数一百三十二页\编于五点5/20/20236思源顾问新城模式三——TOD新城TOD新城：以捷运交通系统导向发展理念为指导的新城建设，其主要通过捷运系统与城市中心区快速连接来缩短交通时间，吸引中心城市的部分功能转移，达到分散城市中心区居住功能的目的。如千叶新城（日本，大阪），沙田新市镇（中国，香港）TOD新城市密度适当偏高的开发，位于交通站点周围适宜步行的距离内，市民可以在家、工作地、购物点、学校或服务机构之间的日常往来中的一次或是数次可以选择不开私家车。TOD新城开发成功借鉴之处：土地利用政策限制城市中心的发展，同时促进站点周边高密度、高强度发展通过限制私家车发展和鼓励捷运系统的使用，增强社会对公共捷运系统的依赖性政府和捷运系统运营商共赢得开发模式以捷运系统为中心的交通网络和节点整合来保证TOD站点的强大辐射力和吸引力开发时机应在经济发展初期：房地产开发先于捷运系统以保证客流量典型TOD新城：日本多摩美国奥润柯目前七页\总数一百三十二页\编于五点5/20/20237思源顾问新城模式四——产业新城产业新城：以一种或多种产业为主导工业园或产业园的形式上建立起来的相对独立的新城镇，一般和都市距离稍远。如PortSUnlight（英国，利物浦），筑波科学城（日本，筑波）产业新城是以产业带动整个区域的经济发展，产业新城开发成功借鉴之处：以市场为主导的政府和企业共同开发的模式多元化的产业可以减低区域经济系统的抗风险能力基础设施建设的完善是吸引人口和产业的关键因素便捷的交通系统为城市发展提供支撑典型产业新城：日本筑波美国加州尔湾目前八页\总数一百三十二页\编于五点5/20/20238思源顾问新城模式五——副中心新城副中心新城：通过分担核心区部分城市功能来实现城市多中心结构的目标。副中心通常与城市中心区保持快捷便利的交通联系，从空间分布来看，一般与城市中心保持合理的距离。如拉德芳斯（法国，巴黎）都市副中心为了分散中心城区的商业、商务、产业和居住功能，缓解市中心的交通等基础设施的压力副中心新城发展可借鉴成功之处：交通条件至上政府支持一个强势开发商的支持政府、专家和私人开发商多方合作开发模式多功能综合体典型产业新城：东京临海副中心——多中心城市结构巴黎拉德芳斯——多功能综合体目前九页\总数一百三十二页\编于五点5/20/20239思源顾问新城模式六——行政中心新城行政中心新城：随着一国首都以及相关政府机关的迁移，而建立起来的作为国家新政治中心的城市。这类新城一般与大都市保持相对较远的距离，选择环境优美的地方从“零”建起。如巴西的首都巴西利亚，澳大利亚首都堪培拉行政新城开发可借鉴成功之处：健全的城市功能是经济发展的前提和基础政府是经济发展的支柱跟随政府的服务也会日益发达专业人士是推动经济发展的动力源泉打造产业链，培育产业集群推进教育和培训计划，为经济发展提供后备军典型行政中心新城：澳大利亚堪培拉目前十页\总数一百三十二页\编于五点5/20/202310思源顾问6种新城模式对本案的可借鉴因素鼓励制造业和其它工业从内城迁至田园城市区，提供足够就业岗位国家和私人企业共同开发住宅和交通加速科学管理，加强田园城市控制鼓励采用花园住宅居住-工作-购物-娱乐-学习一体化规划大规模的开放娱乐休闲空间随着人们需求变化而不断变化的多功能完备社区以市场为主导的政府和企业共同开发的模式多元化的产业可以减低区域经济系统的抗风险能力基础设施建设的完善是吸引人口和产业的关键因素健全的城市功能是经济发展的前提和基础目前十一页\总数一百三十二页\编于五点5/20/202311思源顾问综合体的发展模式一：均衡发展模式均衡发展模式——写字楼、商场、酒店、公寓等各种功能均衡发展的模式 Complex=office+shopping+hotel+apartment+…北京华贸中心：构筑国际大都市生活的巨擘级建筑综合体(84万)5A智能写字楼(23万,27%)+国际商业区(17.8万,21%)+国际公寓(15万,18%)+五星级酒店(6万,7%)+体育中心(15万,18%)+商务楼(5万,6%)+展示中心(2.2万,3%)香港太古广场：香港最顶级的综合体物业(20.5万)甲级写字楼(8.8万,43%)+顶级购物中心(5.9万,29%)+五星级酒店(2.9万,14%)+顶级公寓(2.9万,14%)目前十二页\总数一百三十二页\编于五点5/20/202312思源顾问综合体的发展模式二：写字楼主导模式

写字楼主导模式——以写字楼为核心功能的发展模式Complex=office（主）+apartment（次）+shopping &hotel+…广州中信广场：广州最顶级的超高层写字楼(32万)超高层写字楼(20万,63%)+公寓(8万,25%)+购物商场(4万,12%)深圳信兴广场：深圳顶级写字楼(26.7万)超高层写字楼(15万,56%)+豪华服务公寓(9.5万,36%)+名店商场(2.2万,8%)目前十三页\总数一百三十二页\编于五点5/20/202313思源顾问综合体的发展模式三：商业主导模式

商业主导模式——以商业为核心功能的发展模式 Complex=hotel（主）+apartment（次）+office& shopping+…日本福冈博多运河城

(22万)大型购物娱乐场(10万,45%)+酒店(10万,45%)+办公楼(2万,10%)深圳华润中心（48万）大型购物中心万象城(18.8万,39%)+写字楼(4.2万,9%)+二期(25万,52%购物中心\五星级酒店\服务式公寓)目前十四页\总数一百三十二页\编于五点5/20/202314思源顾问综合体的发展模式四：酒店主导模式

酒店主导模式——以酒店为核心功能的发展模式 Complex=hotel（主）+apartment（次）+office& shopping+…上海商城：顶级国际化综合体(18.6万)五星级酒店(8.3万,45%)+豪华公寓(5.6万,30%)+写字楼(2.8万,15%)+商场(1.9万,10%)

目前十五页\总数一百三十二页\编于五点5/20/202315思源顾问农民就业以上海南汇区为例1983年1月1日一2005年6月30日期间，上海南汇区5镇产生失地农民47271人，占全区总数的52％失地农民中适龄劳动力为36883人，占78％，其现在就业率为62％，有38％的失地农民尚未真正就业

目前十六页\总数一百三十二页\编于五点5/20/202316思源顾问农民就业——出现大量富余劳动力的原因分析农民就业观念有偏差等：等待政府解决就业就业渠道不畅农民就业竞争力差南汇区47271名农民中，初中以下占79％，高中及中专以上占18％，大专以上不到3％挑：认为在二、三产业就业才算找到工作就业信息不充分南汇区现有的1000多户外资企业中，部门经理以上的管理人员80％以上是区外人才目前十七页\总数一百三十二页\编于五点5/20/202317思源顾问农民就业——中北镇安置富余劳动力的做法1、组织培训委托专业学校进行面试前培训，解决就业心理及就业选择的问题2、提供就业载体建起了花卉、钢材、木材、家具、农贸等5类8个市场，共有3000多个摊位就特殊工种展开上岗培训，例如电工、电气焊、冲压等入镇的工业园及侯台、中北斜、邢庄子等村工业园的企业，提供就业岗位4000多个全镇有3600亩的花卉种植区，有3500多户农民种花，可提供7000个就业岗位目前十八页\总数一百三十二页\编于五点5/20/202318思源顾问农民就业——中北镇安置富余劳动力的做法3、提供信息建立本镇待业农民档案，及时向用人单位推荐4、给与优惠政策本镇花卉、钢材、木材、家具及农贸等市场，优先给本镇农民安排摊位，并按有关规定减免费用定期开办劳务市场，企业用工现场招聘会凡在镇区内注册的企业，镇工业园及各村工业园入驻的企业，必须优先招收本镇农民就业对那些从事花卉种植、特种鱼虾养殖的农民，给予水、电等配套的扶持目前十九页\总数一百三十二页\编于五点5/20/202319思源顾问农民就业——总结城镇开发时，需要综合考虑适合农民就业的产业及市场政府需要在提供就业信息的同时，加强对农民的培训及政策的支持目前二十页\总数一百三十二页\编于五点5/20/202320思源顾问华侨城——旅游、居住和高科技信息家电业为主的综合社区华侨城占地4.8平方公里，城区以旅游、居住和高科技信息家电业为主要功能。旅游方面现已建成锦绣中华、民俗村、世界之窗、欢乐谷四大主题公园；20余年的房地产开发已使华侨城成为深圳市的高端住宅区；以康佳为代表的工业企业的兴起与成长，带动了城区内高新技术产业的发展目前二十一页\总数一百三十二页\编于五点5/20/202321思源顾问华侨城——开发背景：两大城市中心的边缘区华侨城位于深圳市南山区，南临深圳湾，生态景观资源丰富华侨城位于深圳市福田中心区和南山两大发展重心之间，是两大城市中心的边缘区华侨城南山区福田区深圳湾目前二十二页\总数一百三十二页\编于五点5/20/202322思源顾问华侨城——建立在主题公园基础上的新兴城镇1985年，国务院侨办提出华侨城建设的方针：“工业为主，五脏俱全，环境优美，具有特色”；并引导香港中旅投资5亿进行基础设施建设1989年投资建设锦绣中华，当年回收1.1亿元；1991年耗资2亿建设民俗文化村，2年收回投资；1994年世界之窗花费6.5亿，5年收回；1997年8亿打造欢乐谷，6年收回目前二十三页\总数一百三十二页\编于五点5/20/202323思源顾问华侨城——构建旅游表演产业链体系华侨城的旅游表演是在一个包括核心产业链、直接相关产业和配套服务产业等构成的庞大体系中华侨城的旅游表演构筑了与艺术圈、设计产业、演出设备制造和采购、高新技术产业、旅游业、版权产业等多种产业门类的关联性，因此，相关产业以及旅游演艺产业的整体发展是本地区的重要特征目前二十四页\总数一百三十二页\编于五点5/20/202324思源顾问华侨城——做大做强本地工业④引进国际大公司，康柏与四通合资的中国康柏电脑技术公司在3年内开通8条生产线，年产值7.5亿美元①通过租赁、破产、股权转让等形式，淘汰70%的效益不佳的小企业②利用香港第二产业向大陆转移的机会，大力发展电子制造集团③与内地大中型企业联合，发挥机制、资金、经销等优势目前二十五页\总数一百三十二页\编于五点5/20/202325思源顾问华侨城——发展三阶段世界之窗欢乐谷民族文化村深南大道威尼斯酒店华夏艺术中心汉唐大厦沃尔玛、铜锣湾商业中心波托菲诺天鹅堡波托菲诺阶段三：2002-2006，以旅游为主导的高端住宅开发阶段二：2000-2001，艺术表演、商业、办公、酒店等混合产品的全方位扩展阶段一：1991-1999，主题公园群目前二十六页\总数一百三十二页\编于五点5/20/202326思源顾问华侨城总结华侨城位于两大中心区的边缘，拥有良好的生态自然景观华侨城对原有工业采取做大做强的方针，重点培养高科技家电业集团在政府的主导下，华侨城紧抓自身独特资源，耗费巨资打造旅游表演的完整产业链目前二十七页\总数一百三十二页\编于五点5/20/202327思源顾问滨海新区未来的景象是什么？——参考浦东新区开发开放的历史经验目前二十八页\总数一百三十二页\编于五点5/20/202328思源顾问经过八年的发展，浦东由无人问津的“乡下”成为环境优美、经济发达的现代化新城市，以不足10％的面积取得20％多的GDP，成为上海经济增长的动力源。2000年浦东在上海的地位目前二十九页\总数一百三十二页\编于五点5/20/202329思源顾问产业结构发生根本性变化，第三产业激增，从1990年的20.1％提高到2000年到53.1％，产生大量的商务办公需求，促进了办公物业的大开发。2003年，浦东新区已竣工可供租售的商务办公楼宇105幢、可供招商面积431.9万平方米，巳租售和自用的面积312.1万平方米，平均租售自用率72.3%，投资总额394.9亿元。90％以上的楼宇坐落于浦东新区三个重点开发小区内，其中陆家嘴金融贸易区最为密集，为75幢，占总量的71.4%；外高桥保税区17幢，占16.2%；金桥出口加工区4幢，占3.8％。目前三十页\总数一百三十二页\编于五点5/20/202330思源顾问以汽车制造、电子电器、通讯器材、生物医药为主要内容的现代制造业与高新技术产业，和以金融贸易为主要内容的现代服务业,已成为浦东的支柱产业和主导产业。1990年1999年133.81亿3.07亿增长42倍金融保险行业产值的增加情况目前三十一页\总数一百三十二页\编于五点5/20/202331思源顾问浦东新区的产业布局与人口分布呈现高度相关性：发展核成为人口集聚的中心，并引导人口的再分布。同时表明，人口的增长和分布情况也反应产业发展情况。目前三十二页\总数一百三十二页\编于五点5/20/202332思源顾问经济的快速发展，产业的强劲带动，浦东新区人口增长迅猛，总人口数量和人口密度均超过上海市。据第五次人口普查数据表明，区际迁移导致的机械增长远远超过自然增长。1995一2000年的5年间，浦东新区共迁入人口63.2万人，其中市外迁入人口39.9万人，占了近三分之二，由上海市其他区县迁入23..3万人，占36.9%。目前三十三页\总数一百三十二页\编于五点5/20/202333思源顾问人口空间结构由单核扩散演变成多心辐射密度变迁：核心点扩散空间结构：由“单核”变“多心”目前三十四页\总数一百三十二页\编于五点5/20/202334思源顾问1990年上海、天津市区道路资源比较滨海新区目前具有的条件远优于浦东新区当年开发开放时，基础设施、对外开发度，市场成熟度都已翻天覆地的变化，滨海新区的未来发展前景应该更好。项目天津上海道路密度(km／km2)8.756.66人均道路长度(m／人)0.640.22人均道路面积(m2／人)6.182.38滨海新区高速成长对外开放的力度更大，增长更快目前三十五页\总数一百三十二页\编于五点5/20/202335思源顾问浦东新区开发背景——政策规划、产业主导浦东开发分为五个区段：①外高桥·高桥区段。规划面积为75平方公里,居住人口26万。建立出口加工区、保税区等,以期把它做成转口贸易、国际物流中心园区。②陆家嘴·花木区段。规划面积28平方公里,人口35万。充分利用其最接近上海中心地带———浦西外滩的优势,发展金融、商业、对外服务、房地产、信息咨询等现代服务行业。③北蔡·张江区段。规划面积为19平方公里,人口35万。目标是建成科技教育园区。④庆宁寺·金桥区段。面积21平方公里,人口34万。作为以造船、机械制造为主的传统的工业园区。⑤周家渡·六里区。面积34平方公里,人口40万。利用原有的钢铁、玻璃、建材等工业基础设施,做成工业园区、出口加工区。除上述五个区段外还打算再设立几个工业小区,并进行旧城区及工厂的搬迁和重新部署。1990年4月18日，国务院总理李鹏正式宣布：党中央、国务院同意加快浦东地区的开发、开放的提案目前三十六页\总数一百三十二页\编于五点5/20/202336思源顾问浦东新区城镇开发模式1——张桥镇基本情况张桥镇系浦东新区西部紧邻金桥出口加工区的一个乡镇，原镇域面积21.8平方公里，人口2.67万随着金桥出口加工区的开发建设，张桥镇部分土地被征用，4000多农业人口离开土地转为城镇居民，耕地面积减少770多公顷金桥出口加工区中的工业区70％左右的地块原系张桥镇的土地2000年，撤销金桥镇、张桥镇，设立新的金桥镇目前三十七页\总数一百三十二页\编于五点5/20/202337思源顾问浦东新区城镇开发模式1——张桥镇开发模式：依托核心企业自1996年上海通用汽车（SGM）落户金桥开发区以来，张桥镇制定了“面向通用、服从通用、服务通用、依托通用”的发展方针从最初的为工程建设提供公务用车，为建设者提供午餐供应服务，到如今发展多项汽车配套项目。先后成立了汽车配套城、张桥置业，汽车零部件配送中心、零部件维修、通汇加油站等一系列为通用汽车生产配套服务的项目。到目前为止，张桥全镇为SGM配套的项目已达12个，总投资3.75亿元同时，张桥镇还注意抓住SGM的品牌效应，打“通用牌”，不断加强招商引资引税力度，实现联动发展几年来，张桥镇围绕金桥SGM项目，初步形成了从汽车服务配套到产品配套的全方位、系列化的格局目前三十八页\总数一百三十二页\编于五点5/20/202338思源顾问浦东新区城镇开发模式2——张江镇基本情况张江镇原镇域面积19.12平方公里，人口2.5万左右，经济发展水平在浦东乡镇中处于中等水平张江高科技园初期建设规模是17平方公里；其中15平方公里是在张江镇镇域范围内；远期建设规模是25平方公里，届时整个张江镇均纳人了园区的建设范围内。目前，全镇农非比接近3：7。同时，全面实施了规模性土地流转和种养殖业的“双退”，农民逐渐向集镇集中、产业逐渐向园区集中的“双集中”框架已基本搭建。目前三十九页\总数一百三十二页\编于五点5/20/202339思源顾问浦东新区城镇开发模式2——张江镇开发模式：依托产业园，主动接受园区辐射张江镇政府提出了依托高科技园区，积极主动接受园区技术创新的辐射主导产业推进经济发展：生物医药产值占园区总产值的50%，微电子信息产业产值占25%，1999年两大主导产业总产值29.5亿元人民币。聚集效应和政策引导推动主导产业形成：国家上海生物医药科技产业基地，目前己引进16家中外生物医药企业，初步形成产业群体、研发机构和孵化小企业三个层次；上海浦东软件园，是国家规划的软件产业三大基地之一，将逐步建成我国信息工业的主要基地和西太平洋地区软件出口中心居住区软件园软件园生物医药科技产业基地目前四十页\总数一百三十二页\编于五点5/20/202340思源顾问浦东新区城镇开发模式３——川沙镇基本情况川沙镇处于浦东新区的东部，是浦东300多平方公里农村地区的政治、经济、文化中心。镇域总面积18.08平方公里，人口5.69万。1993年川沙撤县后，尽管浦东的政治、经济、文化中心西移，但川沙镇仍是管理农村地区的新区农工委、农村发展局的所在地在经济上近年来川沙镇的金融、商贸、房地产、餐饮与文化娱乐等服务业蓬勃发展目前四十一页\总数一百三十二页\编于五点5/20/202341思源顾问浦东新区城镇开发模式３——川沙镇开发模式：依托航空城，综合服务川沙镇坚持“三、二、一”产业发展方针，积极探索发展特色化、市场化、长效化商贸业的新路子。锚定川沙镇将建成新世纪的临空城，成为浦东重要辅中心的战略目标，以此规划和带动全镇商贸、饮食、服务业的大发展行业领域大拓展：除了商业贸易、饮食服务、加工制造业外，还增加了道路维修、房屋拆迁、房地产信息咨询、药品器材等行业，涵盖生产、流通、分配、消费各个领域目前四十二页\总数一百三十二页\编于五点5/20/202342思源顾问浦东新区城镇开发模式４——高桥镇基本情况高桥镇是位于浦东新区北部的一座具有800多年历史的古镇，是上海市老工业区之一，辖区内有外高桥电厂、上海炼油厂、高桥石化公司、华东石油销售公司等众多知名大型企业现在的高桥镇是1998年10月实行“撤二建一”，由原高桥镇和外高桥镇合并而成，总面积17,34平方公里，人口为5．17万人。镇域内建有外高桥港区和外高桥保税区高桥镇被列为浦东新区“1+3+9”发展计划三大重点镇之一和上海市“一城九镇”小城镇建设试点镇目前四十三页\总数一百三十二页\编于五点5/20/202343思源顾问高桥镇坚持发展特色产业，不断壮大区域化经济。近年来，借助地处港口的区域优势，坚持“一业特强，多业发展”的总体思路，做强以港口物流为主的第三产业。重点发展以仓储、房地产、商业服务为主要内容的第三产业，尤其是注重利用800年老镇的优势，发展特色旅游业和商业第二产业发展重点是在逐步向技术密集型企业转化的同时，发展规模经济；第一产业发展重点是建立多元立体化的绿色农业生产基地浦东新区城镇开发模式４——高桥镇开发模式：核心产业为主，多产业综合发展目前四十四页\总数一百三十二页\编于五点5/20/202344思源顾问浦东新区小城镇开发案例小结浦东新区小城镇开发总结政策导向为小城镇发展提供保障产业是新兴小城镇发展的基础小城镇开发要体现差异化区域协作是城镇经济发展的必然趋势

目前四十五页\总数一百三十二页\编于五点5/20/202345思源顾问滨海新区未来功能的前景展望

——天津的拉德芳斯目前四十六页\总数一百三十二页\编于五点5/20/202346思源顾问1958年，巴黎市政府决定在拉德芳斯区规划建设现代化的城市副中心；政府计划用30年的时间将拉德方斯区建设成为工作、居住、娱乐设施齐全的现代化商务中心。拉德芳斯区现已成为欧洲最具影响力的商务中心，被誉为“巴黎的曼哈顿”。规划用地750公顷，先期开发250公顷。法国拉德芳斯概况——巴黎的曼哈顿目前四十七页\总数一百三十二页\编于五点5/20/202347思源顾问根据社会经济发展状况，先后进行了三次规划，主要是不断提高商务办公面积，保证了拉德芳斯开发的成功。第一轮规划规划2个片区，商务办公区130公顷，公园区620公顷，包含27万平米办公楼和27万平米住宅。第二轮规划最彻底的贯彻了现代主义建筑大师柯布西耶的人车分流原则，将空间分为2层，1层车行，2层步行，创造了良好的办公环境，吸引了大量公司进入，为满足需要，规划办公面积增加到85万平米。第三轮规划放松商务办公楼高度和体量限制，吸引大型公司的进入，办公需求激增，规划商务办公面积增加到160万平米。目前四十八页\总数一百三十二页\编于五点5/20/202348思源顾问拉德芳斯50年发展历程——商务办公超常规发展过程1956年CBD第一轮规划办公面积27万平米1958年法国政府正式成立EPAD公共机构，代表国家和地方利益，负责开发750公顷的拉德芳斯新区。1964年CBD第二轮规划办公面积85万平米1966年~1972年第一代高层办公楼1970年地铁快线RER通车，从凯旋门到拉德芳斯只需5分钟1972年CBD规划办公面积160万平米1975年就业人数3万人1972年~1982年经济复苏，统一拉德芳斯规划增加35万平米办公面积，第二代办公楼1982年就业人数5万1986年CBD规划办公面积208万平米1981年~1989年大拱门建成，在此举行法国大革命200周年庆祝会1980年~1989年第三代高层办公楼1990年就业人数10万人1993年~1997年经济危机，办公楼面积总量维护持在250万平米1989年~1995年第四代高层办公楼1999年~2005年办公楼市场需求量空前上涨，供不应求。目前四十九页\总数一百三十二页\编于五点5/20/202349思源顾问写字楼从第一代发展到第四代，满足多样化的商务空间需求，每家进入拉德芳斯的公司都找到了符合其要求的办公空间。初期，考虑办公室采光要求，控制建筑物高度和间距；1970年代，注重建筑物外部形态、室内空间设计和设施配置的多样性，为不同性质、不同规模的公司度身定造不同类型的办公空间；既有IBM、摩托罗拉、日立、通用电气、菲亚特等190多家世界著名跨国公司的总部和区域总部；也有1000余家从事咨询、培训、市场调查等服务行业的中小型公司。目前五十页\总数一百三十二页\编于五点5/20/202350思源顾问大量的商务资源的集聚，为新城生长不断注入活力，催生了商务办公产品的不断升级换代，标志性建筑不断产生。50年底起步时建立了宏伟壮观的国家工业技术展览中心（CNIT）三角拱顶边长达218米，仅用3个支撑点，具有强烈的震撼力，使拉德芳斯闻名于世。随后，ESSO、SICEM等第一批公司在CNIT附近建设其办公总部。拉德芳斯最伟大工程——大拱门。新的标志物，与凯旋门遥相呼应，大大提升拉德芳斯的国际知名度。大拱门带来了商务办公楼建设的黄金时代，1983年－1992年，新增办公面积达134万平米。目前五十一页\总数一百三十二页\编于五点5/20/202351思源顾问商务办公面积的快速增加，带动就业人口的快速增加，产生各种派生需求，促进城市功能的完善。1965年~2001年各年度建成办公建筑面积汇总表新增134万平米拥有15000个居住单元，为4万多居民服务；商场面积20万平米，各种商店超过250个，有欧洲最大的购物中心——10万平米的“4tempsshoppingcenter”；地面露天雕塑博物馆有60多件艺术作品；目前五十二页\总数一百三十二页\编于五点5/20/202352思源顾问便捷的交通、完善的城市功能保证拉德芳斯成为CBDCNIT三位一体的交通系统，地下有地铁M1、RER-A线，；地面1～3层是车行快速干道、立交桥和停车场，地面3～5层的平台上建有人行道，人车分离的交通系统使车行、人行互不干扰，保证了交通的通畅。拉德芳斯区内有CNIT会议中心等数家大型会展中心，宾馆客房超过800间，基本满足企业会议展览需要，并举行过七国高峰会议等高等级的国际会议。拉德芳斯建设成为以商务办公功能为主，集居住、购物、会展、旅游等多种功能为一体的CBD。目前五十三页\总数一百三十二页\编于五点5/20/202353思源顾问BDA国际企业大道位于北京经济技术开发区，荣华南路环岛的西南侧，项目总占地：12万平方米总建筑面积约11万平方米，其中地上部分9万平方米，计划分为三期开发，其中一期面积3万平米左右；主力户型：1000-3000平米之间；容积率：0.7——0.8；绿化率：41%；北京BDA国际企业大道——概况目前五十四页\总数一百三十二页\编于五点5/20/202354思源顾问BDA国际企业大道规划理念——“双生态”以自然生态与产业生态相结合的“双生态”概念为核心的开发理念，创造硅谷般优美自然环境与产业信息高度集中的独栋式办公空间。BDA国际企业大道园林规划以水景、果岭为中心主题。整个景观设计的核心就是地形的运用，起伏的地形使建筑处于不同的高度上，更加彰显各个企业所处的核心位置，通过绵延起伏状似高尔夫球场的缓坡，描绘出景观空间柔和的肌理及线条目前五十五页\总数一百三十二页\编于五点5/20/202355思源顾问BDA国际企业大道成交客户行业统计排在前五位的是：建筑：19%；计算机及软件17%；医药化工13%；服装13%；房地产10%统计日期：2004-6-1至2006-12-31目前五十六页\总数一百三十二页\编于五点5/20/202356思源顾问BDA国际企业大道入住企业性质统计私营企业是购买此类产品的主力客户统计日期：2004-6-1至2006-12-31目前五十七页\总数一百三十二页\编于五点5/20/202357思源顾问BDA国际企业大道成交客户面积区间统计购买1000-1500平米的占到50%,1000-2000平米的占到75%左右统计日期：2004-6-1至2006-12-31目前五十八页\总数一百三十二页\编于五点5/20/202358思源顾问入住企业原办公地址统计南部区域东南区域占到80%以上。统计日期：2004-6-1至2006-12-31目前五十九页\总数一百三十二页\编于五点5/20/202359思源顾问BDA国际企业大道成交客户办公用途分析研发占到近三分之一，中小企业总部占四分之一，可见总部办公和研发是其主要功能，在此可以看出客户需求此类产品的特点。统计日期：2004-6-1至2006-12-31目前六十页\总数一百三十二页\编于五点5/20/202360思源顾问建筑形态、户型、景观和是购买独栋办公产品客户主要关注点。已成交客户情况分析——成交客户产品诉求点分析统计日期：2004-6-1至2006-12-31目前六十一页\总数一百三十二页\编于五点5/20/202361思源顾问BDA国际企业大道入住企业员工规模统计30—60人的中小企业占到67%，近三分之二，可见中小企业是购买此来产品的主力客群。统计日期：2004-6-1至2006-12-31目前六十二页\总数一百三十二页\编于五点5/20/202362思源顾问客户多为二次置业,主要是为了企业发展的需要。已成交客户情况分析——成交客户置业次数分析二次置业45.45%一次置业40.91%二次以上13,64%统计日期：2004-6-1至2006-12-31目前六十三页\总数一百三十二页\编于五点5/20/202363思源顾问BDA国际企业大道价格走势200420062005从均价６000元/平米稳步攀升到均价7000元/平米，增值效应明显。统计日期：2004-6-1至2006-12-31目前六十四页\总数一百三十二页\编于五点5/20/202364思源顾问成交客户付款方式统计一次性付款占到42%，说明购买此类产品的客户对价格不敏感。统计日期：2004-6-1至2006-12-31目前六十五页\总数一百三十二页\编于五点5/20/202365思源顾问BDA国际企业大道对本案的启示BDA国际企业大道案例启示…30-60人的中小私营企业是购买此类产品的主力客群，对价格不敏感，他们的购买面积大多集中在1000-2000平米购买企业的行业主要是：建筑，计算机及软件，医药化工，服装和房地产行业，多数是处于成长中的企业总部办公和研发是其主要功能建筑形态、户型、景观和是购买独客户主要关注点，也是产品增值点启示一启示二启示三启示四目前六十六页\总数一百三十二页\编于五点5/20/202366思源顾问BDA国际企业大道案例研究小结（1）一购买企业的行业主要是：建筑，计算机及软件，医药化工，服装和房地产行业二总部办公和研发是其主要功能三四30—60人的私营中小企业是购买此类产品的主力客户建筑形态、户型、景观和是购买独栋办公产品客户主要关注点五购买1000-1500平米的占到50%,1000-2000平米的占到75%左右目前六十七页\总数一百三十二页\编于五点5/20/202367思源顾问物流产业分析——案例：不来梅物流园区，带动了1000家以上的物流相关企业发展不来梅位于德国北部，靠港临空；不来梅物流园区的投入产出比为1：6，投资1.02亿欧元，而实现的效益为6.1亿欧元，成为德国物流园区建设的典范园区拥有高质量的贸易区一流的专业网络

1000家物流供应商114家住园企业

30个管理机构

6个科研院所目前六十八页\总数一百三十二页\编于五点5/20/202368思源顾问不来梅物流园在不断发展中催生配套服务业1989，Roland在园区内成立了一个新的联合收费运输中端——公铁联运中转站；1990，园区面积扩张到200公顷；1991，服务性企业“BrummiShower”卡车擦洗场成立；1994德国邮政局在园区开设了一个信件处理中心；1995铁路公司在园区内成立了一个货运中心；1998通过一项特设基础协议首次为飞行员项目提供能源和电子通讯服务。从园区成立到第一家服务性企业建立，经历了6年时间，其间园区面积扩张了近六倍，雇员达到1000名。园区经过十年的发展得到了公用事业、服务企业的支持。}目前六十九页\总数一百三十二页\编于五点5/20/202369思源顾问不来梅物流园区产业链构成KEP服务铁路集装箱运输,KLV业务

报关运输航运，港口业务物流供应商(3PL,4PL)

产业和贸易封装,包装中心,储藏库,冷藏库配套服务转运,集装箱运输物流相关的教育其他产业配套服务业目前七十页\总数一百三十二页\编于五点5/20/202370思源顾问基于对典型案例的研究，可以总结出物流产业的产业链中转配送仓储业非产业型环节科研院所拆车业货运物流培训业商务及生活配套服务业信息处理集装箱运输包装中心装卸业金融保险业产业型环节目前七十一页\总数一百三十二页\编于五点5/20/202371思源顾问会展产业分析——除直接关联的产业外，会展产业还会极大的带动周边商业配套的发展。案例：上海新国际博览中心周边的商业配套商务中心

主要提供办公服务如传真、复印、上网、打印、电话卡等及旅游订票服务。此外还可提供各类办公用品，快递、货运服务及设计、印制名片，展板制作，书报杂志零售等。博览中心便利店

供应饮料、食品及其他便利商品。盈欣花卉

现场供应各类花草。昆仑亿发科技公司

提供展览观众登记服务，展览信息及服务咨询，展览设计及制作服务，现场数码录象及设备租赁，会务活动组织配套服务等。

日富印务

提供现场广告设计，制作，印刷等服务。

资料来源：/c/short.htm目前七十二页\总数一百三十二页\编于五点5/20/202372思源顾问上海新国际博览中心——餐饮服务上海人家

商务自助餐，大众化快餐及馆内大型宴会服务。地点:W2,W3展馆2楼500个自助餐位,W5展馆2楼800个自助餐位；博览中心西餐厅

供应各类中西自助式套餐和饮料,同时承接各类大小型活动的餐饮服务.

地点:南入口大厅咖啡厅200个座位,南入口大厅二楼450个自助餐位；滨乐咖啡

美式自助咖啡店，提供各式各样精选咖啡和简餐，糕点。同时承接各类商务活动的订餐。

地点：E2展馆西侧上海陆家嘴世纪酒店

涉外3星级酒店,142间客房,150人中餐厅,商务中心,会议室,配有宽网络,卫星电视等配套设施。

地点:E2展馆东南侧

资料来源：/c/short.htm目前七十三页\总数一百三十二页\编于五点5/20/202373思源顾问上海新国际博览中心酒店、休闲与景点分布图上海新国际博览中心资料来源：/c/short.htm目前七十四页\总数一百三十二页\编于五点5/20/202374思源顾问上海浦东会展中心附近酒店经营状况“目前，在浦东新国际博览中心周围，已经云集了众多高星级酒店。东锦江索菲特大酒店、淳大万丽酒店……豪华酒店一幢接一幢，开车在10分钟内可以到达的酒店，就有11家，整个浦东达到星级标准的房间有1万多间。一位酒店客房销售负责人告诉记者：“只要一有展览会，酒店的客房就不担心没人住。会展期间，住宿率至少能提高10%15%，有时候能提高30%以上。”

资料来源：《会展经济成浦东现代服务业新增长点》

目前七十五页\总数一百三十二页\编于五点5/20/202375思源顾问案例——德国汉诺威展览中心DeutscheMesseAG是世界上最大的展览中心；室内建筑面积496000平方米，室外建筑面积58000平方米，共有27个展厅；资料来源：http://www.messe.de/25665?x=1目前七十六页\总数一百三十二页\编于五点5/20/202376思源顾问德国汉诺威展览中心——主要商业配套展览中心周边规划了很多旅馆、酒店、餐饮设施，以满足参展人员的平时生活需求；强大的配套设施，不但带动了大量的资金流，还提供了相当多的就业岗位，创造了惊人的社会效益；资料来源：http://www.messe.de/25665?x=1目前七十七页\总数一百三十二页\编于五点5/20/202377思源顾问德国汉诺威展览中心——其他商业配套Banks,cashdispensers（银行、货币提款机）Emergencyfacilities（工厂）Flowers（花店）Food&beverages（食品饮料供应站）Supermarkets（综合超市）Gifts&tobaccos（礼品店）Healthservices（健康服务）Laundry&drycleaning（干洗店）Logistics&Mailingservices（邮政服务）Officesuplies&services（办公服务设施）Patentprotection（专利保护中心）Photos（照片冲洗店）Prayerfacilities（祈祷机构）Shopping（购物中心）Staff（员工娱乐场）travel&traffic（交通运输中心）Lost&Foundoffice（物品认领、挂失中心）资料来源：http://www.messe.de/25665?x=1目前七十八页\总数一百三十二页\编于五点5/20/202378思源顾问基于对典型案例的研究，可以总结出会展产业的产业链网路展会制作传媒广告策划咨询产业型环节非产业型环节配套服务业印刷出版目前七十九页\总数一百三十二页\编于五点5/20/202379思源顾问航空产业分析——案例:德国汉堡空中客车总装厂空客近1/3的飞机由空客德国生产，该公司2001年总收入达到48.22亿欧元，在德国共有7个工厂，拥有员工1万人。汉堡的总装厂是其中最大的一个，员工人数达8千。五项工作：1.空客所有飞机的机身段制造2.空客所有飞机垂尾和水平尾翼的制造3.飞机内部装饰4.空客窄体机中央翼盒的制造5.A318、A319、A321三种窄体机的总装飞机总装流程图目前八十页\总数一百三十二页\编于五点5/20/202380思源顾问德国汉堡空中客车总装厂周边汇集了大量相关企业，除与飞机制造相关的制造型企业外，还包括科研机构、航空公司等汉堡是继美国西雅图、法国图卢兹之后的世界第三大民用飞机制造中心2002年德国企业500强中共有42家总部设在汉堡。美国以外世界最大的民用飞机维修中心－汉莎技术股份公司也座落在汉堡。动飞行有限公司：安全与救生设备（包括飞机设备，包括外挂释放器、气动系统、低温设备、航空货运设备）飞行力学/导航与控制研究部航空航天医学研究所德国航空体育俱乐部欧洲航空防务和航天公司200多家与航空航天业有关的中小企业供货商，汉堡的航空航天业产值在其工业总产值中占有较大的比重目前八十一页\总数一百三十二页\编于五点5/20/202381思源顾问航空产业分析——案例:客车总部图卢兹,是欧洲宇航中心，10%的市区人口从事航空相关产业空中客车在图卢兹有2条总装线人口约60万,市区人口40万,有4万从事航空产业相关职业,空客在此雇员有2万5千人.主导产业：航空，电子，化工和机械工业十九世纪五六十年代，欧洲传统工业面临衰退，法国根据该区域特点和地理位置，以图卢兹为基地重点发展航空工业，现在已经成为辐射欧洲许多城市的航空业“总装厂”设立在这里的空中客车公司总部，是空中客车的发展和崛起使这座城市成为法国和欧洲的航空工业重镇。目前八十二页\总数一百三十二页\编于五点5/20/202382思源顾问空中客车总部图卢兹汇集了500家以上相关企业，也包括大量与非制造型的研究机构和科研院校ATR——法国意大利合资——螺旋桨飞机制造商。Turbomeca——涡轮机生产商；Messier-Dowty——起落装置生产商EADSSocata——生产小飞机和结构MatraandAlcate——卫星通讯生产商微型涡轮发动机公司拉泰科埃尔航空工业公司国立高等航空航天学校国立高等航空制造工程师学校图卢兹航空试验中心航空与航天学院在这里落户还有500余家下线公司,涉及与航空业有关的各个领域:机械、电子、计算机、表面处理目前八十三页\总数一百三十二页\编于五点5/20/202383思源顾问航空产业分析——案例:庞巴迪宇航公司总部蒙特利尔，产业分为制造和研究两大类庞巴迪宇航公司：全球第三大飞机制造商，员工15000人普拉特·惠特尼：修理，设计和制造飞机发动机，员工6700人BellHelicopterCanada：生产民有直升机，员工1200人HoneywellCanada：航空电子设备的制造商，员工1000人CMCElectronics：加拿大最主要的航空电子制造商，员工650人Héroux-Devtek：起落装置制造商Messier-Dowty：起落装置制造商Thaïes：航空电子设备的制造商CAE，世界最大的飞机模拟器生产商，员工4000人250个中小型的制造商在此产业集群中大学研究和培训机构：肯考迪娅大学建立了ConcordiaInstituteforAerospaceDesignandInnovation(CIADI)，主要是为7个主要的航空公司服务，为公司输送大学毕业生和科学研究目前八十四页\总数一百三十二页\编于五点5/20/202384思源顾问基于对典型案例的研究，可以总结出航空产业的产业链信息总装试飞机械制造电气航空电子仪器仪表研发设计科研机构橡胶制品化工石油化工金属采选冶炼高分子材料航空材料材料加工零部件制造产业配套产业型环节非产业型环节培训试验配套服务业管理目前八十五页\总数一百三十二页\编于五点5/20/202385思源顾问航空产业链各产业环节，按照非产业型价值量高的原则进行层次划分航空科研、配套服务业试验、培训零部件制造材料加工低高产业型环节非产业型环节目前八十六页\总数一百三十二页\编于五点5/20/202386思源顾问海港产业界定港口直接产生了港口产业(海运、仓储、集运等)，引发了依存产业(造船、贸易、钢铁、石化、电力、加工工业等)、派生产业(有关港口的金融、通信、保险、修理、旅游、服务等)港口产业分类及特征目前八十七页\总数一百三十二页\编于五点5/20/202387思源顾问海港产业分析——案例“欧洲门户”鹿特丹港鹿特丹港是世界上最重要的货物处理港口之一，年吞吐量超过3亿吨.为了跟上全球贸易、国际运输和物流的发展趋势，鹿特丹港务管理局不断进行功能调整，包括改变港务管理的传统职能、扩大港口区域、允许设立船公司集装箱码头、促进发展腹地交通、促进物流专业人才的教育和培训、发展信息港、促进更为有效的海关服务、推销配送园区概念等。港口工业已成为鹿特丹港经济的重要组成部分，约有50％的增加值来自港口工业。目前八十八页\总数一百三十二页\编于五点5/20/202388思源顾问海港产业分析——案例：高效率的香港港口香港是国际著名的航运中心，港航业不仅每年为香港经济贡献数百亿港元的收益，且相关产业的产值占到本地生产总值的20％，解决就业人口超过60万人。香港港口素以效率高见称，设施全部由私营公司投资、拥有和经营，各营办商积极引进新的货物管理技术，增强处理效率。亚洲货柜物流中心（ATL）将分散的码头装卸、堆场、仓储、运输、包装等各环节的单一经营活动集中为“一条龙”经营，充分发挥整体竞争优势。ATL还围绕主业提供多种增值服务，中心不仅设有24小时自动服务的银行ATM机、车辆维修、仓储、写字楼、俱乐部、“7-11”便利店等设施和服务，还提供卡板包、纸板包、汽车拆/入柜处理、货物吊运操作、公证验货等多种增值服务。目前八十九页\总数一百三十二页\编于五点5/20/202389思源顾问海港产业分析——案例：日本最大的神户港口日本神户港产生的经济效益约占其城市经济增值的32％；港口经济是神户经济的重要特点。神户港以及钢铁、造船、食品、合成革制鞋、海运、仓储等与港口有关的产业是神户经济的重要方面。1998年神户市的国民生产总值中，第一、第二、第三产业所占的比例分别为0.2%、27.1%和72.7%。近年来，第三产业的发展尤为突出。西点和欧式家具因居住在神户的大量外国人的需求而得到促进和发展。受神户特有生活方式和文化影响，神户的服装、珍珠、制鞋、家具等时髦产业不断发展。目前九十页\总数一百三十二页\编于五点5/20/202390思源顾问基于对典型案例的研究，可以总结出海港产业的产业链码头运输钢铁产业产业型环节非产业型环节商务会展观光旅游加工制造业文化交流物流培训业金融保险业时尚产业货柜集装箱业农业渔业目前九十一页\总数一百三十二页\编于五点5/20/202391思源顾问商务会展、贸易旅游、时尚产业金融、保险、通信钢铁、农业渔业码头运输、船舶工业、货柜集装箱业低高非产业型环节产业型环节海港产业链各产业环节，按照非产业型价值量高的原则进行层次划分目前九十二页\总数一百三十二页\编于五点5/20/202392思源顾问产业新城案例1——日本筑波科学城20世纪60年代，日本开始从“贸易立国”转向“技术立国”，从强调应用研究，逐步转向注重基础研究的方向，从技术模仿转向技术创新，筑波科学城计划是其中一项重要的措施。政府主导的城市开发模式：中央政府资助建设研究教育设施和城市配套设施筑波科学城位于日本东京东北约60公里，成田国机场西北约40公里。总面积2.84万公顷，包括研究学园区和周边开发区两部分，现有人口20万，有国家级研究与教育学院所48个，是日本最大的科学研究中心。筑波目前九十三页\总数一百三十二页\编于五点5/20/202393思源顾问城市规划和发展思路：城市功能和产业技术城城市功能产业接纳东京密集的人口高新技术研究和生产制造通过建立新的高技术产业群来提高地方实业的技术水平，进而促进工业的发展，鼓励研究与开发活动来保证地区经济的持续发展，创造能吸引人才的良好的生活、工作环境。为了应付和减轻东京过度拥挤的环境，把那些没有必要在东京的国家级实验室、研究与教育机构迁入筑波科学城，以一个有序的方式减轻首都密集地区的人口过度集中的压力。为迎接科学技术革命时代的需要，实现高水平的研究和教育，把国家级实验室、研究与教育机构迁入筑波科学城，创造一个适宜实验性的研究和教育机构发展环境。高技术产业兴城筑波科学城目前九十四页\总数一百三十二页\编于五点5/20/202394思源顾问日本筑波科学城城市规划方案缺陷一：公共服务设施比例偏低功能分区用地面积/公顷占用面积比例总占用面积2696100科研教育区146554.3其中：国家科研院所145353.9私人研究机构120.4居住区66524.7其中：政府公房及公寓51319.0工程住房1525.7道路、公园、停车等用地44916.7公共服务设施1174.3其中：共建配套923.4商业服务250.9公共服务设施所占比例不足5%，明显偏低目前九十五页\总数一百三十二页\编于五点5/20/202395思源顾问日本筑波科学城开发缺陷二：政府主导下的发展模式和单一的产业定位没有形成有机的产业结构，导致投资高，收益低。目前依然以农业产出为主日本全国30％的国家研究机构及40％的研究人员都聚集在筑波，国家研究机构全部预算的50％左右投资在这里。缺乏有效的激励机制，科研人员不追求其成果的产业化和商业化，不太关心经济效益，研究成果很难转化为现实的生产力单一的高科技产业不能形成规模的产业集群，效益低下，不能为当地带来的有效的收益。筑波科技转化产业的产值并不高，现在全市的总产值农业占最大比重目前九十六页\总数一百三十二页\编于五点5/20/202396思源顾问日本筑波科学城的后期发展思考——通过城市后期增加对基础设施的建设投入，部分缓解了规划缺陷对城市功能造成的不良影响，但改造效果有限。启动了轨道交通，高速公里等交通网络建设。以科技为核心的包括文化，教育，国际交流，管理，交通，商业等复合功能得到开发，巩固筑波科学城作为地区中心城市和世界性科技基地的地位。完成了43个国家教育教育机构的转移和设施建设。城市发展目标过于偏重于科技研发，造成城市功能不完善，城市知名度低，影响了其吸纳人口减轻东京都压力的作用。1985年筑波世界博览会，主题“人类居住于科技”，投入大量资金进行会场建设，环境整治和基础设施建设，提高了城市知名度，但是仍不能完全弥补当初规划不足造成的城市功能不完善。推动基础设施建设期：1990年至今基础建设期：1963~1979城市整治期：1980~1989目前九十七页\总数一百三十二页\编于五点5/20/202397思源顾问日本筑波科学城城市发展成功之处和不足筑波大学成为联系各个科研机构的纽带，加强了科学城内阁研究机构的相互合作和有机联系健全的立法保障和大量优惠政策有力地保障和促进了科学城去的发展保护环境协调发展的规划理念，筑波科学城成为世人所公认的生态科学城筑波科学城案例小结政府管制主导的非市场化定位，很难具备客观合理性，不利于科学城的健康发展基础设施和配套设施的缺乏，对居住人口缺乏吸引力，没有达到缓解东京人口压力的目的科学城没有形成健康的园区文化成功之处不足目前九十八页\总数一百三十二页\编于五点5/20/202398思源顾问产业新城案例案例2——美国加州尔湾市尔湾是一个以开始就经过规划的城市企业为主体市场为主导的城市开发模式：尔湾公司承担了尔湾市的整个开发建设过程，公司和城市开发过程完全以市场为导向，政府的决策也是以市场为导向的尔湾位于加利福尼亚州以南50公里处，属于橘郡管辖范围，占地88平方公里，现有人口17.5万，是加州主要的经济城市尔湾目前九十九页\总数一百三十二页\编于五点5/20/202399思源顾问尔湾市城市开发两条主线——城市功能和产业住宅城市功能产业商业多产业和城市功能综合均衡发展的城市尔湾工业休闲包含产业配套的多产业综合发展体目前一百页\总数一百三十二页\编于五点5/20/2023100思源顾问尔湾市城市发展基本原则——政府决策以市场为基础，通过基础设施建设吸引工业和商业繁荣当地市场保持和加强尔湾的环境以防止社区衰退通过平衡公共安全服务和犯罪预防战略的的投入，保证一个安全的社区长期保持有吸引力的商业和销售税以鼓励经济繁荣在服务社会的过程中，确保政府做到灵活，以市场为基础和消费为导向，提高政府效率目前一百零一页\总数一百三十二页\编于五点5/20/2023101思源顾问优越的配套设施和服务吸引众多公司总部驻落尔湾同汽车道并肩的自行车专用道塔可钟（餐饮）美国总部福特汽车北美总部爱力根（药品）全球总部马自达，美国公司北美总部/研究部丰田材料处理美国总部起亚汽车，美国公司北美总部第一选择抵押贷款美国总部密地机械北美总部极可意涡流浴缸北美总部爱德华生命科学北美总部康阿戈拉食品零售北美总部Broadcom（电子）全球总部总部在尔湾的部分公司尔湾被誉为“加州的科技海岸”资料来源：http://www.ci.irvine.ca.us目前一百零二页\总数一百三十二页\编于五点5/20/2023102思源顾问尔湾市发展历程

——有产业区到综合服务区是城市功能升级的表现尔湾工业区：1971-1980尔湾农场：1959年之前大学社区：1960-1970尔湾商业综合体：1980-2000多元化产业综合服务体：2000年至今资料来源：http://www.ci.irvine.ca.us目前一百零三页\总数一百三十二页\编于五点5/20/2023103思源顾问多元化产业综合服务体结构吸收当地2/3居民就业多元化的产业结构对当地居民带来的好处有竞争力的工资水平：尔湾在整个西部城市，其居民收入水平处于上等足够多的就业机会：现有居民17.5万，就业岗位数16.8万，其中2/3的岗位是由当地居民消化，其余1/3的岗位吸引很多外来人口目前一百零四页\总数一百三十二页\编于五点5/20/2023104思源顾问多元化产业综合服务体系对于提升地方税收有很强的拉动作用尔湾市1988年到2005年公司所得税收状况，呈连年攀升趋势，就是在90年代末高科技产业泡沫破灭时，税收也依然增长。特别是在2000年引入了多产业综合服务体系后，公司所得税加速增长CorporationIncomeTax资料来源：http://www.ci.irvine.ca.us目前一百零五页\总数一百三十二页\编于五点5/20/2023105思源顾问产业新城案例：美国加州尔湾市城市发展成功之处成功之一完善的城市配套设施吸引投资，人口和产业，是城市可持续发展的关键。以市场为导向的政府和企业共同经营发展城市的机制，是一种双赢的结果；多元化产业综合服务体系，不仅解决了不同层次人口的就业问题，最关键的是抗风险能力得到加强，企业稳定的发展，政府也有良好的税收保证；成功之二成功之三目前一百零六页\总数一百三十二页\编于五点5/20/2023106思源顾问产业新城借鉴性案例回顾——日本筑波和美国尔湾尔湾筑波是一座政府主导开发的产业新城；筑波新城市日本新兴的科学研究中心；配套服务设施缺少是筑波规划的一大缺陷，虽然后期政府增加投入，但弥补效果有限；政府主导下产业单一的产业结构导致效益低下；尔湾采取的是企业为主体市场为主导的开发模式；尔湾通过优越的服务配套设施，吸引了大批高质量企业，繁荣了当地经济；尔湾在2000年后赠强了产业服务配套的建设，推出多元化产业综合服务体概念，不但增加了就业机会，而且提高当地政府的税收。筑波尔湾筑波目前一百零七页\总数一百三十二页\编于五点5/20/2023107思源顾问东京临海副中心城市结构——多功能综合体发展背景——在20世纪70年代，由于日本工业结构调整，在港口周边的工业用地被遗弃，这导致了土地的废弃和空置。因此，东京港务局提出可在这些地方引进诸如办公、住房和休闲等城市功能的设想；交通状况——东京临海副中心（又称作东京信息港）位于东京市中心6公里左右，距离Narita国际机场50公里，距离Haneda国内机场五公里。东京湾上的东京临海新中心是东京7个构想的副中心之一，用地规模为4.48平方公里的土地。6公里50公里主要包括4个区域：台场地区（商业为主）青海地区（信息产业为主）有明北地区（生活设施为主）有明南地区（文化、交流为主）目前一百零八页\总数一百三十二页\编于五点5/20/2023108思源顾问东京临海副中心的发展——商务聚集促使东京新的副中心形成，之后旅游、酒店和餐饮获得长足发展发展阶段东京攻略——电信港计划东京全球信息战——临海副中心实施阶段——酒店、餐馆率先获热内容1986年4月，东京市市长提出了在填海13号地发展东京电信港的计划；1986年8月，东京电信港建议委员会建议将发展区域扩大，最后建筑面积达到了340万平米，预计工作人口10万，旅游观光人口1０万。至此，电信港的发展性质发生了本质的变化，变成了一个新的商务中心；1986年11月，在东京颁布的第二个长期发展计划下，电信港被正式指定为东京副中心，并被命名为临海副中心；1988年3月，东京政府公布了第二个长期发展计划的最终框架。发展区域面积扩大到了448公顷，规划居住人口6万，观光人口为11万；由于经济的衰退和私人企业谨慎，本案的发展远远落后于计划；尽管政治背景的巨变和本案推进的延迟，但酒店和餐馆之类的休闲物业的发展非常成功；1994年，东京新市场推出了重振东京经济的计划。临海副中心本案被认为战略性发展区域，领导全球化经济的发展；目前一百零九页\总数一百三十二页\编于五点5/20/2023109思源顾问通过案例分析，我们得出对本案定位有借鉴意义的启示启示一：以市场为导向的政府和企业共同经营发展城市的机制，是一种双赢的结果通过筑波和尔湾，两种不同开发主导模式下的对比，可以看出以市场为导向的开发主导模式，能够更合理的进行规划，实现引进高质量产业，达到政府和企业共赢的目的。启示二：引入多元化的产业，并进行有机的结合，能够降低城市的开发风险，提高收益通过筑波和尔湾，一种采用单一的产业引入模式，一种采用多元化的产业引入模式，取得的效果截然不同。单一的产业模式，不但收益有限，而且存在一定风险，多元化的产业可以增加地方收入，同时很好的规避风险。启示三：完善的综合服务体系，不但能够直接创造收益，而且是吸引其他产业的条件筑波由于早期配套服务体系不足，造成缺乏对外来人口的吸引力，而美国尔湾由于完善的综合服务功能吸引众多大企业落户，同时其产业综合服务体也创造了很好的地方财政收入，因此完善的综合服务功能是产业新城必备的。启示四：便捷的交通条件和强势开发商是构建副中心的重要条件交通条件至上一个强势开发商的支持政府支持政府、专家和私人开发商多方合作开发模式多功能综合体目前一百一十页\总数一百三十二页\编于五点5/20/2023110思源顾问同核城市案例介绍——北京回龙观地区概况北京

中心城区回龙观同核城回龙观文化居住区位于北京市区北部，南距北京市中心区15公里，居住区的规划面积11.27平方公里，规划总建筑面积850万平方米，居住人口约23万人。

■回龙观地区是北京市政府规划的以经济适用房居住功能为主，分散市区人口，同时配备齐全的商业、教育、文化、娱乐设施，形成同核城市。目前一百一十一页\总数一百三十二页\编于五点5/20