第章住宅保障法律制度

第五章住宅保障法律制度-2第一节住宅保障法律制度概述第二节廉租住房制度第三节经济适用住房第四节公租房（政策性租赁房）第五节限价房第六节集体集资合作建房第一节住宅保障法律制度概述

一、住宅问题与住宅保障

住宅问题是个世界性的普遍问题。尽管由于不同国家具体情况和政策的差异，使住宅问题表现不同。房地产政策及回顾制度性政策

调控性政策

计划经济时期政府统包统建住房制度阶段住房制度改革阶段住房制度市场化阶段

政策分类住房政策要坚持市场化和住房保障化相结合的“双体系”。

首要任务是解决低收入家庭的住房问题，政府要大力推进保障性住房。健全住房保障机制，抑制房价高企。

二、住宅保障法及其功能

住宅保障法是为了保障人们的住宅权利、满足住宅需求、保持国家经济的发展和社会的稳定而制定的法律规范的总称。住宅保障制度的建立、发展和完善需要多种手段，如行政手段、经济手段、教育手段以及法律手段等。其中法律手段无疑处于最重要的地位，住宅保障法就是最佳的形式。1．保障和实现住宅权

住宅权是基本人权，住宅保障法的首要功能就是保障和实现住宅权。住宅保障法通过保障性住宅制度、商品住宅制度等实现对人们住宅权利的保障。2．维护社会和谐住宅法律制度是现代社会的一种“社会稳定器”。3．促进经济发展住宅保障法通过发展住宅产业促进经济的发展。住宅产业作为房地产业的重要组成部分，在一国经济发展中不可或缺，是促进经济发展的重要力量。1）通过住宅产业的发展扩大住宅的市场供应，可以极大地缓解住宅短缺的局面。2）极大地带动相关产业的发展。4．实现分配公平

社会保障是市场机制的必要补充，住宅权作为一项基本权，需要政府为低收入者承担住宅保障的职能和责任，通过政府调控来弥补市场这只“看不见的手”的缺陷，实现职工住宅由单位保障向社会保障的转化。

三、我国住宅保障法律的完善（一）住宅制度改革取得的成绩我国20多年的住宅改革成就斐然，主要表现在：基本建立起了市场化、多元化的住宅供应体系，取代了以前单一的、以国家和单位供应为主的共有住宅供给制度，住宅供应充足，中国基本告别了住宅短缺时代。

（二）我国住宅保障法律存在的问题

房价太高，大多数居民无力负担住宅；住宅不平等现象突出；投资结构不合理以及城市贫困人口住宅问题严峻等。1．我国有关住宅的立法很不完善。

2．政策目标不统一，更改频繁，甚至出现反复的情况。以住宅供应体系为例，2003年的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》将国发[1998]23号文提出的“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”改变为让“多数家庭购买或承租普通商品住房”3．政策导向出现偏差，没有区分住宅政策和房地产政策，过分强调了房地产对推动国民经济的作用，忽视了政府保障公民基本住宅条件的责任，住宅保障制度严重滞后。（三）我国住宅保障制度的完善制定一部完备的《住宅法》是构建我国较高水平住宅法律体系的关键和核心。我国已经具备制定一部较完备的《住宅法》的条件，这些条件包括：

1、社会主义市场经济理论的提出和实践，特别是科学发展观和建设和谐社会的理论，以及“十七大”提出的“住有所居”的住宅保障思想等，这些创新性理论的提出为我国《住宅法》的制定提供了理论指导。

2、自上世纪70年代末期实行改革开放政策以来，我国的经济取得了长期快速的发展，经济实力有了较大的提高。经济的发展，为我们解决住宅问题提供了充足的物质基础，使得我们有经济能力通过制定一部体现较高保障水平的《住宅法》来保障人们的住宅权利。3、多塔年来温，我知国对咬住宅纸制度疼进行接了大堆量的敲卓有疏成效辣的探湿索，排积累禽了丰塑富的虽经验摇，先冤后实痒施了安居开工程茅、廉英租住荡房制仔度、坚经济抛适用神住房在、公宇租房静制度等多逢种住啦宅保礼障制当度，初步课建立枪起了忙以商将品住啄宅为旋主体口的多恭层次速的住望宅保咸障体徐系。住峡宅保谅障实轰践的肢发展平为我臣国《住宅拿法》的制汉定提节供了发丰富来的实汗践素厦材和荡事实岂依据肤，其罢成功日或不铸足之淹处必宫将在督将要往制定送的《住宅非法》中得不到总岂结和赢修正句。4、很秘多国遭家已缎经制盆定了辱较为夜完善局的住苦宅法筹律，确特别胜是美兼国、睛英国受、日究本、刻新加娘坡、姜韩国详、香岁港等军国家害和地鞋区，徒他们滴都建涂立了漫适合袭其政益治经述济背傅景的喂住宅揭法律上制度济体系术。国外忠的住奖宅立霞法为姨我们贵提供淘了丰听富的腾立法美经验。我国尖将来鸟制定造的《住宅而法》应在尸以下下几个鼠方面司作出嫂规定杯：①住造宅法奴的立杠法目吨的应阔确定为保趁障全枕体社荣会成吊员的悄住宅棵权利脑，促禽进经控济的寒发展桥，实勒现社哗会的士和谐。此踏外，《住宅层法》还应驼就国蛙家的满住宅蛛保障亡责任加作出免规定捐。②在青价值芒取向书上，要考缴虑我维国国颜情，冰重点角考虑尊对中掀低收年人群肝体和拨其他起特殊护群体缸的住念宅权涨利的亡保障辣，满瓣足住弓有所悄居的窑需求，在恩制度婶设计用上可哪以其彩社会态保障盈性质酱为重乌心，荐其他岔制度安围绕示着住呀宅社觉会保奴障而向展开蜂。③在否立法敬步骤受方面昼，《住宅策法》是我趣国住铅宅法庸律体秆系的龟基本侄法，与对其刃他住帅宅法匙律具愚有指油导作吹用。第二飘节慰廉踢租住出房制肃度一、师廉租马住房锯的概舱念及研其特梨征廉租摊住房，是伸指政陷府和耗单位问履行古住宅垄社会段保障底职能调，向错城镇稼常住圣人口号的最低该收入序家庭提供滋的租室金相肾对低另廉的纲保障团性住脆宅。廉租犁住房否制度瞒是针荷对住局宅困蜻难的醋最低钢收入史家庭愿实施拾的一绘种社称会救语助，是纷我国境住宅捐保障乳体系姻的重混要组周成部间分，签是各秃级政打府社虚会职而责的锅重要虎内容匪。廉租滤住房王制度援的法律腥特征为：1．社会僻保障分性。廉亩租住水房制况度是刊住宅房诚保障枝的核娘心内曾容之斑一，奖是政坛府行车使社央会保广障职恐能的有具体纱体现祝，具蕉有社映会救环助特稳性。2．公益工性。廉孔租住逼房不闷但可猴以直时接使村城镇鞠最低盘收人危家庭摩获得斯生存钞空间蚁，有泡家可知归，阵而且疯还将列产生苍一系车列的戚社会讨效益奥和经俊济效纷益。3．补贴敢性。廉租疼住房捡的租践金必罢须低掘于市剖场价扇和成丛本价阅，需缴要政拍府拿饮出大盆量资笨金进垃行补里贴救供助。4．“中央娱领导坦、地作方实法施”的桥特点帖。中构国的来廉租踩住房卵制度竖尚处绸于起骄步阶勺段，令主要棉由国顾家进借行宏窝观上狭的指古导和辉制定偶规范或框架表，而已将制然定具寺体办捧法的孤任务吹和权冈力交尚给地域方政估府，致从而求使得琴廉租怒住房城制度日可以暴因地棒制宜稿地发扎展，宾并使圣各地纳能够舟相互俱借鉴希经验村。二、廉租祥住房女保障近对象需要宽具备笨的基骑本条街件（珠海）：（一眼）收人台困难，必认须是磨本地律城镇消最低延收入盐家庭藏。珠炉海为迷家庭查人均弄收入挠低于祸民政造部门记最新筒确定舅的所像在区粒城镇砖居民最低袍生活卧保障萝标准巾的15升0%；（二招）住宅帝困难，各关个城制市对哲住宅次困难姿的认擦定差殿异较球大。障珠海源市为墙无拥尝有自免有产挠权的肿住房虚记录坚或家胀庭人秒均住卖房建老设面白积少于10平方剥米；（三窗）家兴庭成蔬员均期具有本市盘城镇轻居民卡户口，并信在本哑市实际主居住；（四待）家魂庭成真员之乎间具堂有法母定的赡养牲、抚遣养或稿扶养避关系。三、避廉租饿住房乓保障色方式蜜和来块源（一清）保第障方躬式廉租然住房义制度四规定诞的向放低收闻入家扰庭提衣供廉滑租住荐房保蚂障的泳方式乖有三忆种，孩分别熟是：1．实物津配租。2．货币觉补贴。3．租金齿减免。（二炒）来童源1．政府宣出资啄新建。新诞建廉零租住卧房主酿要采栽取在镇“两立限”堪商品翼房、点经济亭适用恩住房猛中按忆照一冠定比隶例配倘建，厉不足养的可肝集中情建设嗽。住宅壁保障搜管理便部门飞按规肥定价届格回猛购配毙建的西廉租傲住房兼。用地骂实行卵划拨坛方式兔供应堪，免脏收各享项行设政事白业性灵收费；2．政府芝出资析收购。政步府出贫资收斜购主肉要是猴由政旅府出线资收附购市长场上妈的商涉品住较房、卫上市智的公限房和漫其他单住房镜，以拴此补安充廉姑租住幻玉房的圈不足粗。3．社会最捐赠幼。社会因捐赠筹是接筹受社至会各渗界向俗社会咽捐赠本的住述房，陪并作弓为廉栏租住曾房由快政府躺向社膛会供醋应，独满足须廉租甚住房强户的翼需求顽。现援在，拿随着劲社会唐财富夕的增匹长和朽人们等公益泊意识圆的提神高，届社会转捐赠曲的规滥模越挎来越指大。（三嚼）廉校租住膝房建访设中起的相屈关保丝式障制米度1．资金畏保障（1）年举度财花政预霉算安山排的廉租声住房碎保障斩资金。（2）提瞧取贷葱款风柱险准竖备金欲和管腿理费欠用后弓的住宅品公积掌金增骆值收活益余沉额。（3）土盆地出藏让净意收益竭中安挂排的疏廉租杀住房矿保障衡资金盼。土鲁地出吃让净烦收益幕用于凤廉租落住房说保障酬资金巧的比竹例，不得给低于10％。（4）政鸣府的廉租绣住房货租金粮收入。（5）社会璃捐赠及其程他方宇式筹徐集的源资金执。2．土地野保障（1）土地贺供应。廉资租住得房建隔设用抵地应臭当在熄土地茂供应垄计划暑中优趣先安杀排，聪并在叛申报芳年度钩用地件指标顿时单庄独列社出，旧采取勿划拨谁方式昏，保绣证供夸应。（2）用地液规划。廉懒租住沿房建卖设用附地的肤规划斗布局但应当您考虑场城市崭低收距人住抬宅困望难家档庭居贵住和埋就业技的便灶利。3．廉尚租住康房规划高设计谎要求。（1）廉毕租住君房建幕设应宰当坚持洽经济壤、适耗用原坚则，提无高规盟划设郑计水神平，伶满足涌基本傅使用笔功能归。（2）新罩建廉钞租住皱房应亮当采取热配套鸭建设知与相取对集洞中建雅设相结杂合的贝方式垃，主字要在头经济班适用唱住房仅、普烟通商搂品住厘宅项淡目中氧配套粒建设河。（3）新桃建廉吗租住勤房应今当将助单套您的建泛筑面躬积控波制在50平方师米以供内，并溉根据石城市须低收池入住泽宅困足难家和庭的床居住戏需要政，合裂理确扫定套楼型结浅构。（四码）审晓核分锡配的殖程序对申亮请租绸房补近贴和忽实物住配租貌的家麦庭实嘴行申请状、审陆核、筛公示译、登掠记、巡寿轮候制度叮。1．申丛请申请遇廉租顾住房饥保障扁并且偷符合源条件受的家召庭，质应当纯由户忧主向户属口所零在地凳街道崭办事退处或荒者镇上人民荐政府提出爹书面辩申请戴。2．审核夺与公姨示。（1）初审。街道坦办事果处或盼乡（幕镇）呼人民赤政府就申舌请人久的家源庭收鸡入、碰家庭蜜住宅浙状况驾是否到符合胆规定植条件肉，通喇过审核渡材料辰、入罗户调啄查、馆组织絮评议筑、公带示等方萌式，冠对申现请家巷庭的歉住宅猫、收部入、饿资产蛮等情痕况进泼行初浙审，富提出撒初审摔意见春，并逢将符锄合条落件的榆家庭私报住寺宅保咏障管钉理部菠门。（2）复审。区（系县）哲住宅勉保障藏管理追部门对申雕请家顺庭进罚行复瓦审，孝符合包条件朴的，水将申缝请家童庭的居情况业进行德公示兽，无据异议政的，消将符莲合条帖件的船申请花人的崇申请炒材料鉴转同暂级民这政部透门。（3）公示雅与登粉记。由住渠宅保拖障主请管部帜门予家以公陡示，对饶经公迁示无絮异议惩或者轿异议占不成弄立的肆，作为太廉租给住房涉保障退对象聪予以打登记，书刚面通呆知申柱请人独，并士向社眠会公撇开登哭记结凑果。3．签订堂补贴支协议稼或租粗赁合撒同。对轮候定到位的城脑市低枯收入招住宅姐困难余家庭冻，住牛宅保认障主动管部奶门或投者具缸体实晨施机影构应猪当按东照已希确定首的保美障方牧式，呈与其纹签订梦租赁稻住宅派补贴饭协议杆或者偏廉租逆住房艰租赁茧合同榆，予嫁以发捷放租领赁住漫宅补串贴或且者配膝租廉宏租住即房。第三锦节汗经餐济适旷用住避房制她度一、朵经济娃适用峡住房围的概疗念及绑其特庙征经济斩适用歪住房，是看指政霸府提睁供政凉策优挪惠，限定压套型府面积唉和销怨售价服格，蛮按照停合理竞标准夹建设拍，面仓向城美市中刷、低退收入链住宅影困难织家庭村供应，具易有保匪障性拆质的闹政策绸性住钩宅。记所以爬，经详济适肆用住怒房制捉度是逆解决遇城市悼中、盒低收对入家武庭住奖宅困婶难政早策体房诚系的序组成碗部分旁。经济灭适用昌住房滋是住膀宅社鸽会保丘障中兼保障万性住阶宅的后重要歉形式佩。经不济适蛾用住厌房具喝有政策肝性与电保障榴性两个预特征吴：建设诵用地实行庭划拨汁方式捧供应；减半木征收帖建设饶和经宜营中股的行调政事纺业性友收费；政府建负担河小区精外基骆础设惧施建粘设费共用；商无业银疲行可浩以为相建设膨单位搁以在亏建项辨目作隔抵押售提供飞开发骄贷款勤，个悄人贷姓款利员率执福行优斥惠贷唇款利朱率，住宅眉公积什金贷炕款优嗓先向晌购买辞经济结适用疑住房显的个倚人发按放。三、拢经济连适用逃住房煤的建些设（一扛）经管济适限用住过房规术划设蛾计要帆求1．经丈济适惑用住厅房要统筹片规划此、合小理布鸦局、梨配套遗建设，充形分考险虑城以市低染收入尤住宅未困难牌家庭丸对交便通等漫基础滥设施冰条件辨的要异求，洋合理架安排欠区位帖布局重。2．在肾商品抛住宅朱小区她中配套碧建设经济肯适用视住房叹的，社应当逼在项批目出衡让条位件中厨，明确爷配套补建设彻的经共济适州用住强房的凶建设录总面逃积、字单套炭建筑峰面积遮、套存数、塘套型怖比例希、建个设标稼准以璃及建寒成后傻移交基或者隙回购钞等事狂项，挖并以自合同碰方式肠约定。3．经窝济适顽用住释房单职套的符建筑部面积挤控制在60平方求米左有右。4．经驾济适房诚用住丙房的枯规划孙设计启和建跌设必券须按太照发俯展节阶能省暮地环涛保型洞住宅持的要袖求。采取命竞标废方式准优选赴规划浊设计金方案，做息到在救较小翅的套摔型内赞实现咽基本蚂的使德用功趴能。（二凡）经剪济适闷用住联房建引设管旨理1．经停济适无用住图房采属取集中啦建设和商猜品住忽宅项权目配建方式长筹集左；也基可采乱取在想市场脊上收购柳二手倚房的方虚式筹乌集。2．经专济适傍用住隶房集佩中建创设按照摆政府辣组织工协调乐、市致场运艰作的冻原则。1）采取矿项目俩法人液招标的方迷式，他选择进具有递相应宝资质罚和良岔好社钻会责老任的盖房地缘瑞产开误发企及业实摧施；2）由贡市、塘县人怎民政增府确鹿定的经济哨适用放住房洲管理耽实施看机构尿直接笋组织蒙建设。3．经稿济适侵用住葡房建设认单位宏对其众建设闹的经顶济适跨用住宪房工参程质剪量负钩最终匆责任，向捕买受遍人出悼具《住宅包质量赖保证讯书》和《住宅用使用墨说明卖书》，并患承担玻保修磁责任，确箩保工宪程质溜量和踢使用桌安全答。4．经枕济适惊用住足房的监理疲，应程当采取航招标祖方式，选完择具悬有相定应资罚质和上良好虹社会骂责任鹊的监之理公失司实粒施。5．经绿济适迁用住链房项榴目可采赠取招相标方化式选熄择物重业服袋务企诸业实裁施前好期物砌业服片务，也爹可以台在社接区居晴委会颂等机序构的境指导革下，恢由居民种自我受管理。（三霜）经哗济适级用住邻房的蝴价格经济版适用渣住房怒销售盲的基丽准价糊格由开发穗成本报、税孟金和躲利润三部麻分构抽成。一）局开发遮成本1.征地挪和拆射迁安松置补揭偿费。2.开发坚项目喇前期非工作岔发生仍的工程馆勘察渴、规向划及冶建筑脱设计承费和痕“七暮通一今平”修前饶期工昌程费。3.主体隶房屋建筑娇安装鞠工程材费，包浆括土拒建、饶水暖执电气疤安装斜及附非属工科程费坡。4.配套表费：在垃小区沿用地尿规划藏红线休以内霉，与床住房买同步江配套悉建设粮的住刺宅小耍区基础估设施刚建设元费，以饺及小瘦区规建划要部求的验不能昨有偿律转让叉的非营怎业性拦公共疲配套讲设施挺建设填费。5.管理特费：按1～4项之汽和的2%计算饶。6.贷款积利息：按微为住肾房建馆设筹辞措资株金所该发生龙的银屿行贷吹款利寒息计其算。7.行政塔事业伟性收斯费。二）踪蝶税金按照昼国家肆规定莫的税凤目和搬税率拖计算画。三）临利润按开届发成期本中1～4项之竿和的3%以下版计算主。第四神节筛公租枣房公租扰房：就是年由政慢府提绸供政骨策支触持，愿限定役套型秆面积晚，提钞供优乒惠租丽金价赠格，深面向矛本市汉就业矩的无彩房或难住房纱困难近家庭吊的出萍租房拍。公氧租房冲不仅津有厨镜房、为卫生俘间等夺生活圣配套稀，而换且经让过简饥单装双修，般可直城接入宋住。申请市程序肆（重倚庆）渗：申请—审核—轮候—摇号—选房—签约—入住。申请扒提供战材料：公斩共租兵赁住汪房申贺请表不，身匠份证盏，工玩作和神收入津证明腰，住当房情军况证嘉明，漂以及航其他完需提棕供材代料。退出搏管理：租义赁合虾同期爽满后剑，原漆则上妇退出背，符贝合条怠件续梨租的次，需达重新漂申请睡；承租5年后箭可选盯择购遇买，严但不茧得上加市交旦易。购买舌人需拴转让疗的，董由政敏府回丹购，价格朽为原漏销价侧加同舒期银喘行存淋款利搞息；承掀租人研、购申买人齐有不还良行基为和著违反激规定否的，梯解除暮合同捏，收也回公护租房晌，记故入个痛人信士用档累案，5年内龟不得白申请明公租稀房。申请恋公共河租赁扒房以赖家庭挽或单还身人精士为喂基本盖申请葡单位虾，每刑个申混请家男庭原宿则上以户教主作完为申趟请人协，其捧他家淋庭成咸员作纷为共狮同申志请人。译申请纽奉人只佛限申围请承送租一捆套公像共租欺赁房牺。首次兵租赁历合同撤期限物为5年。懒申请悦公共土租赁焦住房出的，郑包括血新就抢业的大中缓专、竿职校缓学生客，进室城务身工人论员，疤区县谋以上爽引进锹的专骨业人拥才，熟外地距来渝察工作破人员（含轨外籍融人士救）。并应眯符合逗下列店条件选：年满18周岁度；有稳院定工粒作和毁收入挤来源跨，具客有租揭金支宵付能弊力；无煎住房樱或家壁庭人朝均住跪房建库筑面教积低望于13平方蛇米的四本市景住房王困难覆家庭宗；符合承廉租窃住房年保障色条件渗，未代实行宏实物骨配租妄和领田取租击金补灿贴的描家庭。第五胞节洽“鹅限价林房”我国使限价漆房制壁度提仙出以拖来，踩并未改出台析具体辟的政刊策规职定。首各地梳在实使践限中价房铃建设晌过程驻中，待出台魔了一弯些地惧方性承的限查价房活管理同政策替，如《北京什市限锡价商凉品住乡丰房管圣理办划法（胶试行萍）》、广命州市茧限价虏商品之住宅肤销售末管理顿办法(试行)1．土务地出君让条静件限务制限价响房采酿用“双限夜双竟工”方牢式，址限户盛型、剪限房立价的照前提唇下，案竞地足价、袋竞房赶价的差方式替取得乏土地服使用芦权。限诸价房朵用地领以出租让方絮式供撇应，底政府