房地产投资经济房地产投资风险

房地产投资经济分析

第四章房地产投资风险分析第一节概述一、房地产投资风险的阶段性论证设计阶段的投资风险贷款额、贷款售价、市场需求、租金等仅是预测。可行性报告真实：预决策—决策—决策后筹措资金阶段的投资风险自有资金大，风险小贷款落实：避免烂尾楼项目建设阶段的投资风险承包商：按质、量完成；材料价格；房地产升值潜力；自然灾害等追求：期房与现房差价、项目经营利润、房地产升值潜力等。

项目试营运阶段的投资风险出租率达到预期？控制营运成本？其他项目干扰？应该做的工作：加大宣传、扩大知名度、减小成本、缩短试营运时间等。项目正常营运阶段的投资风险项目经营计划方案能否实现？项目设备新阶段的投资风险技术要求复杂、投资数额放大、时间较长等项目修复改造阶段的投资风险投资更高风险：投资费用是否少估？改造方向是否正确？是否会出现意外事故？项目拆除阶段的投资风险土地再开发：类似于第一阶段风险收入：残值收入+土地再利用收入结论房地产寿命周期的不同阶段，投资风险与报酬都不一样越接近地面阶段，风险越大在不同阶段投资，所需条件不同，投资方式不同，追求目标不同利润分布规律为：二、房地产投资风险的种类商业风险：房地产不能成功运转的可能性；正常运行把握性小，风险大；支出＞收入，风险大；反之，风险小。金融风险：资金市场利息的变化带来的房地产价值与支付利息的变化，与银行借款量成正比购买力风险（由于通货膨胀）：回收期越长，风险越大。变现风险：及时变现，降低销售价格；越专业化的房地，变现风险越大。自然灾害、意外事故风险三、房地产投资风险的评价（一）风险评价指标营业率评价法营业率=年营业总费用/年计划总收入太高：管理不善，风险大；太低：成本费用估计不全，风险大。营业率：如公寓楼30％－40％最合适，否则风险较大。偿债收益比评价法：还款能力指标偿债收益比=年营业净收入/年偿债要求越大，风险越小；住宅：≥1.2保本占用率评价法：保本占用率=年计划总支出/年计划总收入年计划总支出=年营业总费用+年偿债要求保本占用率↑，风险↑；占用率↓风险↓。住宅：85—90%“一、三”法则评价法：在投资风险为1的条件下，投资收益为3以上时，可以进行投资第二节房地产投资各类风险分析房地产投资商业风险分析房地产投资金融风险分析房地产投资购买力风险分析房地产投资变现风险分析房地产投资投资意外事故风险和自然灾害风险分析房地产投资主观风险分析房地产投资商业风险分析

1、房地产投资商业风险的影响因素房地产类型：地产＞房地产；高档旅店＞普通住宅房地产管理水平：水平高，支出低，收益高；房地产市场的变化：经济发展状况：房地产政策改变：政治环境及其它：房地产投资商业风险分析

2、规避房地产投资商业风险的对策进行房地产类型组合投资选择投资者善长项目大规模投资，占领市场经济增长期间投资选择短平快项目仔细考虑维持管理费用房地产投资金融风险分析

1、房地产投资金融风险的影响因素金融政策的调整：紧缩银根的影响银行贷款利率的变化：房地产价值的减低以及贷款利息的增加取消抵押品赎回权的威胁银行催还贷款的要求

房地产投资金融风险分析

2、房地产投资金融风险的对策研究国家金融政策在投资时，考虑利率变化的可能性：在签定合同时，可以选择固定利息率；在评价投资方案时，考虑利率的变化，作出防范；重视被拍卖的威胁：控制抵押贷款的数额；抵押合同的签署以及建立有限公司加强经济管理：提供房地产投资项目的盈利水平房地产投资购买力风险分析

1、通货膨胀与购买力风险之间的关系2、通货膨胀对购买力的影响重视通货膨胀对房地产投资的影响争取较低的所得税税率选择好的地段将通货膨胀转嫁给别人房地产投资变现风险分析

1、房地产投资变现风险的影响因素房地产的价值量：价值量大，不易变现房地产的建设程度：房地产的地段房地产的市场行情房地产的现金流量房地产投资变现风险分析

2、规避房地产投资变现风险的对策对各种投资进行组合：选择变现能力好的投资，进行组合选择易出售的房地产投资选好地段保证有足够的长时间持货的能力操纵现金流量高质量投资管理房地产投资意外风险分析

1、意外风险的影响因素地理位置房地产本身特性保险业发展水平抗灾救灾能力房地产管理水平

房地产投资意外风险分析

2、降低风险的对策加强管理、积极预防选择自然灾害小的地段积极投保

房地四产投蹦资主缸观风班险分怕析1、沿主观恰的影张响因久素知识挨因素能力另方面品德性因素房地虎产投坐资主莲观风坏险分稠析2、主抚观风险稳的防范怪与控制泥措施建立科滚学的用桶人体制加强信介息分析绳和反馈缺，设立立预警系季统建立桥防范通系统忠，进循行监渔督高透冰明度是的机肯制房地邪产投陵资风矮险的束控制通过驰明智秋的投妻资选胜择减抽少风拢险：泉选择吐风险乎小的衫项目进行规多种睡经营进行粒市场傅研究遗:地挺段、倦时间区、质藏量通过物阔业管理托控制风湖险：进挪行现金犁流的控移制；风险付转移泥：将愈风险咱转移堂给租泪户第三节枝传重统的风冒险调整擦方法回收期么调整法风险轨贴现逝率调膜整法等确题定性腰调整尾法回收扶期调裂整法投资回览收期=蜂投资总浅额/年狐净现金迎流量当年赶净现飘金流沈量不矿等时荡，加规总直矩至等滋于或插大于子投资膜总额括。风险杰调整劫：最都小可闭接受津的回橡收期轧来调椅整风回险基本丽观点灭：风变险较伸大的阴投资巷项目杏必须谨比风唇险较兽小的篇投资窝项目肢具有滴一个课较短糊的回馅收期县。缺点带：精茎确度辣不够议，调耗整数教量带图有主牧观性尸。回收枕期调白整法如：某一财仓库姑，购损置时赴首期柳付款亮为8梦0,帅00渣0美回元，肾其后台5年太内可状以确喘保每饱年创赚净收线益1翼0,肝00茂0美名元。省5年蒜后将悄仓库色售出业，预掉期售新价为材10键0,护00拼0美洒元。愤持有棍期中赔每年恩收益深由一估资信卡评估勒无可渡挑剔刘的租躲户确千保，哲该租壁户在肚租约毅上有凳5年羞签约霸期。搏5年虹后的目仓库影售价移，将棒取决间于该政租户丸是否闯重新哭续定余租约压--谅--便这是项一件女不确哥定性拥很大掩的事麻件。那假如效租户杰不续灾约，潜那么涛售价鸭将取丛决于怕投资箩者以泛同一来租金壳费率破寻找斗到一隆个同痛等租代户的惩能力耍。风险贴卷现率调狱整法计算边：贴现率惠i无风甜险贴闲现率光：仅叔代表滴货币筐的净揉时间脊价值直，如磁按中购长期面银行漫贷款显利率品，三引年期漂国库苏券收均益率眼等风险补间偿贴现半率：代锡表伴随丈风险和效投资者运对待风车险的态国度，如仓承受损偿失的能湖力，过战去的风抛险经历聪，个人然的心理搭偏好等标。投资者烫的风险恒态度与牙评估一嫁致时，床此方法课有效。确定一喝个恰当姨的风险锻补偿贴译现率是语困难的承。风险系刑数设：峰无风畏险贴携现率避为5宁%，造风险麻补偿园贴现免率为衬6%景，则裕风险酿调整叫贴现稀率为高11常%。例：怀Ex拖ce妄l时间越南长，风菊险系数伍越大。缺点范：对捎远期片风险颠贴现舍过重等确锤定性腾调整溜法基本朽思路储：决策瞒者认膜为：碌未来桥收益撞的估患计值10灵0%确菠定的某阀一特定稠数的收珠益（无寨风险）忌，即认稍为这两恩件事的去效用一联致。等确定吵性系数之=等价尊的无风乳险现金流流量/蛙预期风聋险性现鱼金流量等确绵定性蛮调整缴法例：某奖一项目抬，预期捏3年内疫每年可眼产生净如收益1沟0,0穗00美蜓元。第晚3年年盼末将资腔产出售水，预期咬销售净虫收入8增0,0歼00美绢元。这胸笔收入腹能否实融现，将笼依据于闻主要经考济条件怀是否剧徐烈变动逗。如果萍预期的刘变动没犯有实现贪，这笔寒收入将钻少得多衫。投资隔者对待瓶风险的脚态度可私以如表甚所示：姻Exc胃el预期冻收益支风险物越大翠，等锣确定巨性系蚁数越渡小。风险贴悬现率调扯整法与例等确定雷性调整磁法的关纲系例：框ex连ce屋li=写5.颜25谢%,锻N户PV为=8粉50治31k=败9.赌98皂%,底NP坡V=击85哪01易5风险湾补偿围贴现厅率=9.挡98%变-5.符25%低=4.呼73%缺点：矩等确定储性系数柳确定较妙困难；括不适合袜初步投眼资决策洲。第四梅节州现代浮风险长测量细术引言风险:绍实际结挠果与预液期结果哗之间发乌生变动修的可能才性、准确呼性,纲它是鸭一种惑可测闪量的砍、偏用离最膀可能模结果励的概率哑。剪这是渡一操气作性拒很强肥的含旬义。有人路认为吉：此退种风终险分料析方康法不愤适合向被应铃用于简房地够产行挑业中复。传统歌风险容调整题方法叛：依移靠主龄观直盗觉，遇直觉凭是其社基础氏。现代帜风险饥分析翼方法顾：需搂要一灯种语房诚言，挂用数气据表今示风吩险风险牲测量令——群概率掠大小风险与该不确定林性区别屠:决策情胡形分为盛三种：御确定性说、风险纺、不确具定性确定岁性：裳决策辽只有党一种楼结果炸；不确定净性：各铃种可能箭结果的拢数目是绍不可知越的；风险：只各种可疮能结果去发生的盘概率是参已知的优或可测持的风险测缺量——城概率大负小概率遵估计射：各光种潜降在结哥果的诉概率念，表忍示人料们对械各种呜事件反是否羽会发筒生的型信心把大小钉。评基估人姓员的年主观掏估计旨——讨过去宋的研翻究随经验虹、智抖慧。被不管案用何市种估缠计，窗给每莫种潜斩在结菜果一趟种概竖率，上就表距示我芽们对而此种迷事件宽是否滑会发罢生的庄信心慨大小纠。联合概碗率：例：某购暮物中起心的闯评估淘人员胜，根善据从榆好到巴坏的汁各种爬经济镇条件擦下的太百分役比租减金率面，分粪有竞就争对故象和撒无竞挥争对炒象两半种情梯况，攀进行鼻了年距净现大金流闲量的慕估测顿：是否有竟争对象？一般经营条件下的现金流量好中差无有＄250，000＄200，000＄150，000＄225，000＄175，000＄125，000评估贡人员昌给出注多种伸事件辣的主跃观概雅率：经济环境概率好

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