沈阳城市综合体

沈阳城市综合体项目研究新联康研展部2010年1月目录房地产市场表现在售综合体项目分析未来竞争形势分析城市综合体概况房地产市场表现近期市场供求价格水平分析收入与房价对比需求结构房地产发展房地产投资沈阳近年市场供需两旺，整体供应量和成交量大幅上涨，从2005年以来年平均涨幅分别达到32%和16%。相对来说供应量的增长更高于成交量的增长速度，整体市场供大于求的情况逐年加剧。08年受宏观环境影响，市场供应量有小幅回落，但成交水平与07年保持一致，市场波动不明显。2009年沈阳商品房的上市量为1149.17万平方米，成交量1402.62万平方米，供求比为1:1.22，市场供小于求，对比2008年同期，供应量为1503.41万平方米，成交量1320.1万平方米，供求比1：0.87，供求缺口扩大。09年沈阳的市场相对呈谨慎态度，但成交明显高于去年，市场健康发展。房地产市场表现近期市场供求受08年经济危机影响，09年市场相对谨慎，发展势头良好。沈阳02-04年的价格平稳增长，从04年开始有所上涨，但上涨幅度不大,商品房价格年平均增长率为4%，09年商品房价格突破4000元/平方米的大关。价格水平分析受城市资源及发展速度所限，同比全国其他城市房产价格，沈阳价格相对偏低，有一定的增长空间。房地产市场表现沈阳08年房价年均增长率为5.8%，2008年沈阳城镇居民人均可支配收入17295元，比上年增长18.4%.收入的增长率远高于房价的增长速度，居民具备购买能力。上海02年之后人均收入增长率均低于房价的增长率,深圳从03年开始房价的增长率就开始超过人均收入的增长率,居民购买力明显不足.收入与房价对比从01年至今沈阳房价增长比较平缓，增长幅度不大,居民具备较强的购买力。房地产市场表现需求结构市场以刚性需求的中小面积去化为主，3000-5000元价格段居多。价格方面集中在3000-5000元为去化主力价格段，随着高端市场供应增加，6000元以上成交比重也有明显增长。

60-90平方米产品为市场需求主力，大面积180平以上产品需求有小幅增长。

房地产市场表现价格平稳提高成交量快速增长量价快速增长阶段价格剧烈上涨阶段,成交量萎缩阶段量价快速增长阶段价涨量升，震荡期价稳量跌市场调整房地产发展不同于一线城市，沈阳的价格平稳，而且成交量迅速提升，08年各一线城市成交量大量下降，但沈阳依然稳步上升，没有出现量价下跌的现象。09年成交均价更是突破了4000元关口。房地产市场发展时间较晚，居民较强的购买力及刚性需求支撑市场平稳发展，受宏观影响较小，目前处于稳定发展期。房地产市场表现2008年沈阳固定资产投资3008亿元，比2007年增长27.4％。2008年沈阳房地产投资总额1010.9亿元，比2007年增长38.4％。其中住宅投资729.49亿元，同比增长30.5％。固定资产投资额中，房地产投资额仍点有较大份额，占固定资产投资额的33.6％。城市经济健康发展，开发环境良好，众多投资落户沈阳，房地产占据较大比重.房地产市场表现房地产投资小结：整体发展势头良好，市场健康稳步增长，居民具备较强的购买力，刚性需求旺盛。房地产投资不断增加。城市综合体概况城市综合体的定义沈阳城市综合体分布沈阳城市综合体特点城市综合体的定义城市综合体的概念城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，也被称为“城中之城”。是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。

城市综合体的分类

城市CBD中心的城市综合体交通枢纽型城市综合体城郊结合部城市综合体城市综合体九个特征高可达性高密度、集约性整体统一性功能复合性土地使用均衡性空间的连续性内外部关系的完整性强大的对外辐射性升值价值写字间酒店住宅商业展览……

城市综合体项目列表序号项目名称所属区域类型开发商建筑（万平方米）容积率物业形态投资总额（亿元）竣工时间现状1沈阳天地皇姑枢纽型瑞安地产10010公寓高档住宅商业写字楼902012年建设中2东北世贸中心沈河中心型新恒基339商业写字间星级酒店54-建设中3国际金融中心沈河中心型恒基兆业5313购物中心、写字楼超五星酒店、商住公寓802012年建设中4华府天地沈河中心型上置、华锐19011购物中心酒店公寓写字楼会议会展中心1502008年一期投入使用，二期待建5新华国际沈河中心型香港新华集团259购物中心酒店写字楼252010年建设中6恒隆广场沈河中心型恒隆地产807商业办公公寓酒店展览1002011年建设中7裕景项目沈河中心型菲律宾裕景地产12012公寓写字间酒店百货高端住宅802012年待施工8领先国际和平中心型沈阳新拓置业3010公寓住宅商业写字间152010年基本完工9华润中心和平中心型华润置地617.6住宅写字间酒店商业购物中心452011年建设中10嘉里中心和平中心型嘉里集团20012星级酒店会展办公楼服务式公寓高端住宅802011年建设中11佳兆业项目和平中心型深圳佳兆业2110住宅公寓写字楼商业242013年拆迁中12茂业中心和平中心型深圳茂业集团38.7715办公楼公寓住宅楼商业202010年建设中13世纪华丰和平中心型华丰建设409.5高档住宅大型商业5A智能化办公楼五星标准酒店式公寓252011年建设中14世茂五里河和平中心型香港世茂集团16610公寓住宅百货酒店写字楼1502011年建设中15新夏宫和平中心型华新地产319.3写字楼公寓商业高端住宅302011年建设中16皇朝万鑫大厦和平中心型中一集团25-商业酒店公寓写字楼272009年使用中17泛华广场浑南城郊型泛华地产466.1商业酒店公寓写字楼住宅252011年建设中18亿丰广场浑南城郊型上海亿丰集团855.3商业酒店公寓写字楼住宅352012年建设中19保利达广场浑南城郊型香港保利达1005.8购物中心、商务会务中心、公寓、住宅、写字楼、五星级酒店702011年建设中21龙之梦大东中心型上海长峰4809办公楼、酒店、购物中心、专业商场、会展中心等2602012年建设中22万达新天地和平中心型万达集团34.74.5公寓写字楼专业店百货502009年使用中23协和广场和平中心型日本新建株式会社3010公寓产权酒店百货352010年建设中24万达广场铁西枢纽型万达集团904.5住宅公寓商业酒店462010年建设中25华强广场和平中心型华强集团19.338.6电子商场写字楼住宅222011年建设中26诚大数码广场和平中心型筑成房地产368.5商业公寓住宅202010年建设中27沈阳新天地东陵枢纽型沈阳新天地有限公司405.5酒店、办公、商业、住宅402011年建设中沈阳城市综合体分布泛华广场亿丰广场世茂。五里河保利达广场世纪华丰华润中心皇朝万鑫茂业中心佳兆业项目嘉里中心领先国际裕景项目恒隆广场新华国际华府天地国际金融中心东北世贸中心沈阳天地龙之梦协和广场万达新天地万达广场华强广场目前沈阳的城市综合体主要分布在金廊沿线及各主次级商圈周围，多数集中在市中心区域。太原街中街北站CBD泛铁百商圈沈阳新天地诚大数码南塔商圈三好街商圈新夏宫金廊在售综合体项目分析653412789北青年大街青年浇大街著沿线篮特别栗是南薄端目农前在惕开发骄项目诞尚未叮完全毁进行东销售雨，只撑有②领先卵国际休⑥世考贸五奔里河口⑦皇递朝万美鑫①迹沈阳内天地价四个巡寿项目疮在售巴。6，世渣茂五雄里河7，皇旦朝万粒鑫项目开盘总建产品面积范围主力面积销售价格主力总价销售情况领先国际08.2.30高层公寓46-95住宅100-300公寓46-95住宅150-170公寓10000-14000（带装修2000）住宅8700-13000公寓50-100住宅150-250约80%世贸五里河08.9.160高层100-260200—2608000-10000160-260约85%皇朝万鑫08.12.25高层35-60050-98-15813000-30000（精装4000）65-150-300约90%沈阳天地09.980高层110-1701109000-10000（精装修）100-110约80%区域金市场第目前壮在售椒项目拜不多宵，但涨未来栗竞争卸将十伞分激娘烈。3，领约先国拿际9.新世售界花期园2期沈阳白天地基本袜信息开发商：沈阳华汇房地产有限公司景观设计WAA（加拿大）建筑规划巴马丹集团物业服务第一太平戴维斯规模：占地11万平方米，总建80万平方米，一期总建29万产品类型：高层开发期数：分三期社区配套：商业开盘日期：09年9月.交房日期：10年年底一期情况：四栋楼，两栋板式高层，两栋公建（公寓，写字间）底层商场，戴德梁行招商，封闭园区销售面积110-170平方米的2房3房,共四个户型110，150，155，170销售价格9000-10000（装修2000）销售情况住宅推出两栋，目前销售率为80%，商业部分未启动。一期北金墓廊唯烫一高续端项躺目，滨靠近馋地铁剧二号捆线岐棕山路血站，商地段驴优势纺明显返。售建筑录立面现代煌风格淘立面仁，预腊计40层，2个单停元，2梯4户。沈阳醋天地现场狱表现90柄0多万繁装修薪的售秋楼处会，内肤部地东面手邻工大锁理石争，沙块发2万一枝个体绑现其器高端炼定位开。沈阳聚天地世茂脱五里岂河规模为：16目0万总亏建规划怒：12栋34轻-5颈8层超借高层食，3栋60层高盖档公管寓，1栋50层酒嘉店——希尔股顿，2栋69层写劳字楼衰，1栋7层世垂茂百围货，饲总建6万左际右产品狮：住宅亦在售3栋，10尖0-养25章0平方迹米，汽商业10已-1母00矮0平方统米价格跨：均价80庭00销售星：85成%目前6号楼助排号搜中，愤已排23倡0个号荐，房强源20金0套，旱百货狭预计椅在1月中仿旬开顿业。客户匆：全市糖性客体户，用主要椒为各双行业助领导虽者，叛看好妈地段叨，中尘年偏倾多，然自住根为主通，部当分客权户购啄买10怜0平方肃米户笋型投季资。品牌叹，地救段，居产品从定位刻打造24小时裹高端渠城市贴生活迟主场项目逆概况高品桃质的练园区泳及建利筑设习计近60%的绿化率，景观园林，活动中心，会所两梯两户，独立佣人房独立电梯。精装大堂，高举架人车分流，超大2层地下车库户型方正，双主卧，大面宽优质偷产品阳的塑搜造提灭升项侦目高男端水尸准世茂鲜五里呆河销售税去化该项凤目自08年9月开伶盘销山售，属已推嫌部分很的去盛化率愁达85秘%。开盘恨销售23滩0套09年1-江6月销枝售12和0套左胖右，律销售剖面积2万多分平09年3月拿需出6层以械下房稳源促乖销，60凶00元/平方恭米，尚促进卷一定衰成交腊。目前97平方赞米产洲品已羞经售歌完，不部分衡购买哪客户课用来著投资壳。大面登积户筑型中23呆5平方妙米，25挽7平方肃米的息户型涛去化粱较快愉，这泊两个省户型揭主卧肆均可退达到6.愚3米的轧面宽再。此外煌，在谦户型针设计断上，赶配有湿独立琴佣人爬房，却体现钥高端扔水准毙。1#楼58层，赚平层喊面积菊分布凤为16皮7，97，17绢9，17竞9，97，21课42#楼34层，毫平层起面积村分布名为27桑0，23歉5，23舰5，27舅03#楼52层，贤平层半面积补分布感为23才3，21陡6，17旗8，25乔7主力粘去化23饺5平以饿上房梢源，衣小面亭积产便品存衫在投揉资需美求。25闹7世茂亮五里过河皇朝光万鑫规模祖：25万总乘建规划秤：1-壁10层为谎裙房研，商少业及谢酒店洗配套11层以暮上为中三栋峰塔楼把。分漂别是1栋48层皇怀朝万堪鑫酒雁店，1栋37层精正装公矛寓，1栋37层写足字间产品懂：公寓臣在售35良-6脚00平方税米，激主力煤为50和10俗0平方手米左室右。仿写字趣间98嘴-1长30随0平方气米。价格全：公寓13售00威0-败30宰00欧0元/平方设米，塔其中楚装修难标准盯在40西00元左谨右。轿写字棕间均后价13撒00朗0-摩15贤00老0左右芒，租唐金17北00卸-2温00档0元/平方驰米/年。销售宝：08年底贺开始胳对外确销售汪。目守前已闷入住扮。整蹈体销剃售约90之%。客户火：全市错性客撤户，鼓私营净业主鹅等富治有人倚群。胞追求六豪华榨档次愉，对握具体摧细节粗关注骑较少净。从名残称到泽外形件，塑谱造豪毕华气伐势。项目鼠概况富有完高贵按感的百建筑运用延理石研石材丑，金吴色装妨饰，车尖顶付，装拜饰线挨等建唉筑材圣料，妇打造谅项目圈高贵遍感皇朝拐万鑫豪华煌的建靠材配绪备大理铲石装伍饰，渐地板陕拼花臣，高遵级壁樱纸，申世界绝顶级滚品牌国装修候建材皇朝浙万鑫超级跪配套凯及新渐型智盖能化合系统璃的运顺用大规坡模豪脑华配累套及司智能弯化系担统运旷用营霸造项涂目高政端氛惕围50尚00平入澡户大很堂30伙00平会马展中亩心10郊00竖0平健尺身中览心20睁78平室台内空链中花扒园堆垛钟式立吗体停羽车场多部霞高速邀电梯皇朝补万鑫高端慕销售帜推广励模式预约额式营兄销及何现场衣细节粥把控堂强化伴高端微印象售楼亏处装蜓修售楼售处会凉谈区沙盘水杯皇朝烘万鑫销售里去化北侧俯小面学积居暖多50平方暴米左芒右，13塞00译0元起窃价，拿去化等相对还较慢从11层至29层主要涌是38平，50平，75平，11倘0平和15慨0平几参种中仇小户仰型从29层往桑上是杆中大泉户型坦，最芝大户粱型60匀0平酒店碌及写果字间产已于09年底损投入借使用能。南向陶户型15悬60死0元起序家，映主要正为98平1房，10圈2平，15摇8平方替米2房。胸其中10膀2平产纺品起携家18题00何0，已份经售哥罄，15武8平方优米产群品剩角余5-赔6套，渡而98平方主米产蜓品去贸化相线对较彩慢EEELMFF-料1AA户型ADEFGML格局1室1厅1卫1室1厅1卫1室1卫1储1室1厅1卫3室2厅2卫1储2室2厅2卫1储2室2厅2卫1储面积约50约58约40约80约158约154约98GLG南向绵及观智景房挥去化摩速度吩最快皇朝犁万鑫总建渣规模：主布要是25万方炸大规归模项弯目，腾世茂俭项目番达到16尊0万的宏总建产品泼类型：全少部超会高层点产品面积固区间：集订中在10到0-体15兵0平以哥上的效高端淡产品销售断均价：10俭00卵0元左语右主力任总价：15趴0万元舅以上去化误情况：整秘体销具售率辈普遍叛在80跃%以上旬，月复均去住化在50套左准右。客户趴情况：全馅市性吉客户斥，多把为私肿营业虑主等或富有旨人群垂。追溜求豪烂华档兰次，甘及稀贸缺地幸段，不购买嘉多做裙为长病期持烈有物删业，买部分迅小面氏积产霉品有霸少量嚼投资牛客户略。未来摆竞争指形势幻玉分析项目签介绍未来唇供应们分析业态议对比项目纽奉现状新夏鹊宫世纪背华丰茂业蛛中心龙之普梦华润浓中心裕景设中心大多苦数项殊目均历以开出工建梢设，们施工雹进度桐快，究但并受不急仅于推米广及趟销售婶，开虚发商叶资金俘实力咽可见冰一般谦。开发筋商：枣香港捡恒基朱兆业辱集团项目必情况蒜：89层办痕公楼1栋，毅高达42柴7米；6.跟5万平唉方米38层高疏达15消3米服猎务式怜公寓7.要5万平次方米40层高友达16垫0米的吧套房登酒店挤。竣工奸时间炸：20醒12年项目快介绍沈阳逆国际邮金融艳中心国际金融谈中心项目朗介绍沈阳膊裕景今中心沈阳喘裕景女中心开发室商：山菲律贞宾裕具景地锁产集翻团项目敬情况立：占昂地8.箱4万平值，总耍建筑旺面积12拒0万平森方米曲，规工划五台星级嫁酒店粉、五A级写构字间限、国踢际商受业中廊心等寒。其丧中最灶高建锤筑规萌划为90层、上近40类0米。竣工携时间趁：20攻12年项目辱介绍沈阳幸市府悠恒隆坦广场沈阳逐市府达恒隆楼广场开发或商：烤香港疏恒隆煌地产窑集团项目宣情况户：世咱界级涨购物德中心介、办泰公楼驴群、去六星锹级酒裕店及搅服务段式公轨寓、迎两栋乐超过30臂0米的金双塔绢楼。竣工寒时间盈：20胜11年沈阳毯嘉里尝中心沈阳岛嘉拨里中均心开发咏商：捕香港晋嘉里页集团项目吐情况卫：规甚划建氧设20步0米以改上的骗多栋夏高层企建筑跪、业缝态包离括酒依店、能会展恰、办疯公楼陆、服研务式饭公寓头、豪恨华购史物中让心。熟一期嗓为香窃格里罪拉洒肿店，辟目前轨已经宾动工惭。竣工诸时间横：20凭11年项目触介绍项目甲介绍沈阳纠茂业漆中心沈阳讨茂避业中版心开发博商：亡深圳灾茂业项目累情况槽：项尸目为碌商业如、办卖公、猎酒店从、居哭住综峰合体持。地胖块以鸽东为拖用地蚀界限立，西阳为青测年大产街，部南为仇五里福河巷规，北剃为文滥萃路轮，拟印建66层办电公酒忽店及44层住俩宅，总五层表商业类，三疤层地肠下室辜，负陕一层津为商坟业。竣工扯时间符：20夫10年项目澡介绍沈阳器华润庭中心沈阳牧华摸润中沃心开发惕商：恐华润跳置地项目好情况狱：包示括近20万平白米购饶物中骄心万欲象城究、8万平厉方米嫂国际5A级写水字楼侄华润兴大厦滨，二压期为秆高档跑住宅喂，超队五星步级酒某店，馅国际5A级写帜字楼锅。笑目前甲万象慈城已辽封顶两，悦肚府销裂售中移心已备开放水。竣工于时间持：20荒12年项目达介绍沈阳封亚太练龙之候梦沈阳卷龙旗之梦开发祥商：畏上海含长峰飞集团项目杨情况霉：规啦划大剂型购受物中织心、伯大型左国际杰会展起中心唇、万把国美箩食中照心、燥万国尾名品刑中心娱。5栋51层超絮高层低、2栋45层14白8米公亡寓、37栋37层12游0米住糕宅。竣工储时间更：20恋12年未来益供应棕分析项目名称所属区域类型建筑（万平方米）沈阳天地皇姑枢纽型100东北世贸中心沈河中心型33国际金融中心沈河中心型53华府天地沈河中心型190新华国际沈河中心型25恒隆广场沈河中心型80裕景项目沈河中心型120领先国际和平中心型30华润中心和平中心型61嘉里中心和平中心型200佳兆业项目和平中心型21茂业中心和平中心型38.77世纪华丰和平中心型40世茂五里河和平中心型166新夏宫和平中心型31皇朝万鑫大厦和平中心型25泛华广场浑南城郊型46亿丰广场浑南城郊型85保利达广场浑南城郊型100龙之梦大东中心型480万达新天地和平中心型34.7协和广场和平中心型30万达广场铁西枢纽型90华强广场和平中心型19.33诚大数码广场和平中心型36沈阳新天地东陵枢纽型40合计2174.8供应岗区域扯：未来夫供应亚集中装在沈题河及住和平猫区，迹即金渡廊沿埋线。供应蜂类型章：未来简供应右以中理心型村城市海综合羞体为点主。供应殊体量诵：未来鸡供应乘单个眯项目谁体量核在百籍万平姐以上同的项乡丰目居奥多，归总供江应将仔达到21悬74万平倍方米森。未来袍综合锦体项嫌目多诱集中抖在沈箩阳市炼中心志区域烟且多离为中跌心型导综合能体，锄体量例巨大艰，开好发周员期接脆近，腹未来品竞争驴将十简分激午烈。项目名称住宅公寓办公楼\写字间星级酒店商场沈阳天地★★★

★东北世贸中心

★★★国际金融中心

★★★★华府天地

★★★★新华国际

★★★恒隆广场

★★★★裕景项目★★★★★领先国际★★★

★华润中心★

★★★嘉里中心★★★

佳兆业项目★★★

★茂业中心★★★

★世纪华丰★★★

★世茂五里河★★★★★新夏宫★★★

★皇朝万鑫大厦

★★★