济宁房地产市场报告!原本

济宁房地产市场研究报告1城市背景研究2济宁房地产市场分析3典型个案分析目录Contents2城市背景研究3济宁位于山东省的西南部是山东重要的对外开放城市、工业中心城市和四个大区域中心城市之一，现辖曲阜、兖州、邹城、微山、梁山等12个县、市、区面积11000平方公里，总人口831.31万，北依泰山，南邻淮河，东靠沂蒙，西傍黄河。辖区东部是山区，中西部是平原、洼地和湖泊，河流纵横交错，京杭大运河贯穿南北，交通便捷。京九、京沪、新石铁路交叉穿越，京福、日东高速和四条国道、八条省级干线公路纵横境内，是连接华东、华北两大区域的重要交通枢纽。济宁概述4济宁位于鲁南经济带核心位置，十大济宁都市圈的主导城市，位于济南都市圈、鲁南城市带与淮海经济带交汇处其经济联系方向因与其交通优势涵盖各方向，成线状发展趋势。高铁建成后与北京、上海等发达地区有着快速便捷的交通联系，拥有无可比拟的区域发展优势。大济宁都市圈确定为2+1型的都市经济圈，即以济宁为核心，以枣庄、菏泽为区域中心，形成一个呈圈层结构布局的都市经济圈隶属于鲁南经济带。济宁区位研究5城市发展主导方向为：以向东发展为主，适度发展南部、北部、西部。空间结构与功能布局：中心城区形成“一湖双城六片三心三轴”构成的“H型”城市空间结构。城市规划6一湖双城六片三心三轴1）一湖：指南外环以南的北湖及其周边的湿地保护区，该区域以保护为主，主要是搞好生态环境保护和修复适当发展旅游度假等设施2）双城西城：西城以老城片区为核心，以济北新区、滨河新区、滨湖新区为主体构成。东城：东城由以高新区、接庄新区构成。73）六片老城片区：重点发展旅游、文化、教育等产业。滨河新区：以打造“一河两岸”城市滨水新景观带为出发点，发展旅游观光、居住、物流等功能滨湖新区：以滨湖新区为基础，在南环路两侧、日荷铁路-小北湖之间拓展城市用地。济北新区：以现有的济北新区为基础，向北拓展，发展生活居住、物流。高新区：建设高新技术产业基地，承担市级商业、文化、娱乐等职能。接庄新区：以接庄镇和任城开发区为基础，以发展装备制造业和环保新能源产业为重点4）三心滨湖新区市级中心：主要承担主要金融、商务办公、旅游服务、文化产业功能。老城副中心：主要承担大型商业零售、文化娱乐、医疗、旅游服务等综合服务功能。东城副中心：主要承担商务办公、商贸物流、科技研发、信息咨询生产服务功能。5）三轴主轴（横轴）：以红星路与太白路两条城市主干道为依托，贯通东西，成为组织中心城区各功能区的中枢。次轴一（纵轴）：以古槐路和共青团路形成的文化发展轴贯穿西城，是串联济北城市中心、老城区中心、滨湖城市中心区、小北湖的发展轴。次轴二（纵轴）：高新区发展轴线贯穿东城，联系杨家河湿地、东城中心区、新接庄城市中心区、济东湿地。8市中区、任城区、高新区、北湖度假区四大板块架构明晰，任城区政府北上，济宁市政府南下的政策导向明确了下一步开发重点将锁定北湖旅游度假区和济北片区。此外，济宁将在突破中心城市的基础上，加快推进“济兖邹曲嘉”相向融合发展，加快“都市圈”的崛起。小结9济宁房地产市场分析10区域分析济宁房地产的发展主要以老城区中心，想四周扩展，但因土地资源稀缺，项目以综合体为主，住宅以高层为主，老城区楼盘较少，均价在7000-8500元/平米，兴唐国翠城和新世纪花园这两个两个楼盘，分别因稀缺地段和产品特色（科技住宅），均价突破10000元/㎡。老城区周边的楼盘以多层小高层为主，价格主要集中在5000-7000元/㎡之间，且是济宁的主力价格区间。11成交分析数据来源：济宁住宅与房地产信息网从2010-2012年济宁住宅成交走势图可以看出，2011年住宅月成交量徘徊在1000套左右，均价接近4500元/㎡（成交数据中包含经济适用房）。12典型个案分析13项目区位图项目效果图项目概况新世纪花园位于吴泰闸路88号，紧邻新世纪广场。由山东永胜房地产开发公司开发。共三栋30层塔楼建筑，其中1栋用于酒店、写字楼，另外两栋作为住宅，产品以大户型为主。新世纪花园14物业类别住宅、写字楼、酒店建筑类别塔楼小高层高层物业地址济宁市吴泰闸路88号售楼地址济宁市吴泰闸路88号占地面积15000平方米建筑面积13500平方米总户数总户数400户车位比约500个左右容积率5.69绿化率30%开发商山东永胜房地产开发有限公司物业公司济宁市永胜物业管理有限公司物业费2.00元/平方米·月装修标准毛坯户型130-380㎡的大平层销售动态及价格在售户型130-380㎡的大平层，均价约12000元/㎡，毛坯交付，预计2012年底或2013年初交付交通状况公交：9、21、33、22、12、35、101路（新世纪广场站）配套项目配套：中国银行、新世纪广场、仙营绿地、善利园生活购物广场、五星级酒店．写字楼、公园绿化、娱乐健身设施、超市等项目优势/特色周边商业、教育、医疗、休闲等配套设施齐全，多条公交线路，出行便利。户型大平层设计，面积较大，无论是单价还是总价都明显高过周边其他楼盘。项目基本信息联系电话：0537-234388815项目仓区位薯图项目封效果村图项目迷概况蓝天掀豪庭袜由济范宁市鬼蓝天手置业朋有限身公司船开发效，拟括建于兰共青遍团路柴以东春，济仗宁第昂一干尖休所培以北孕，河贵西街定以西原，吴犬泰闸腐路以炉南。踪蝶项目萄总投砖资39蛛28悔6万元工，占虏地面形积50刻26爆0平米笔，总蝴建筑菊面积闹为16脑51拣34平方毁米，志包括敢商业社写字黑楼1栋、忧住宅论楼5栋。左其中削住宅旁楼规勇划总般户数10捆48户。蓝天缩慧豪庭16项目篮基本梦信息物业类别住宅、商业综合体建筑类别板楼高层超高层物业地址市中区吴泰闸路与共青团路交汇处售楼地址济宁市新体育馆东临占地面积50260平方米建筑面积200000平方米总户数总户数1048户车位比车位1243个容积率4.0绿化率35%开发商济宁蓝天置业开发有限公司物业公司待定物业费待定装修标准毛坯户型90-220㎡的两室、三室、四室，全部为平层销售动态及价格项目预计2012年9月开盘，预计开盘价格8000-9000元/㎡交通状况公交：3路，20路（新体育馆站)配套银行：工行富华园支行，农行常青支行超市：赛玛特济宁体育馆店医院：乘坐3路公交车可到市中医院学校：济宁第十三中学小区内部有休闲公园，健身器材等娱乐设施项目优势/特色项目配套大面积商业配套联系振电话添：05秃37道-6税77肤22述2217万佳阔广场项目首概况万佳眯广场雄建设仿项目你位于岔济宁览市市检中区文，兴刷隆桥衡北街辈与太准白楼涌路交蚁汇处炼，周局边交控通便揉捷。剩本项堪目建历设规贼划用吉地20责56域7m险2，总得建筑吓面积10潮51卧66寒m2，其凝中住奸宅楼间建筑暴面积35符28聪1.承55决m2，住福宅公穗寓综书合楼24惨04余3.卖56叹m2，地勾面商漆业21真87残0m芒2，地绝下建始筑面落积23赞97恶0m某2。两揪栋住掀宅楼跨及一镇栋商君业楼项目换区位搅图项目奔效果瞎图万佳鸭广场18物业类别住宅、公寓、写字楼建筑类别塔楼高层物业地址市中区太白中路8号任城区政府西临售楼地址太白中路8号任城区政府西临占地面积20567平方米建筑面积105166平方米总户数总户数308户车位比待定容积率3.95绿化率33.60%开发商山东万佳置业有限公司物业公司待定物业费1.20元/平方米·月装修标准毛坯,简装修户型公寓35-61㎡一室一厅；住宅98—150㎡销售动态及价格目前在售住宅户型102-150㎡，均价7600元/㎡，一次性付款99折，按揭无优惠，现房销售。交通状况公交：1、2、8、19路（任城区政府站）配套项目紧靠任城区政府；商业有运河城、贵和、银座、世纪联华等大型超市、九龙家电广场、苏宁电器、文化广场、秀水街；医院：附属医院、人民医院；银行工商银行、建设银行、农业银行、中国银行等各大银行；学校：济宁市实验小学；济宁学院附属中学。内部设有公园小广场、商业等。项目优势/特色项目地处济宁市中心最繁华地带，具有绝对的地段优势。周边商业、教育、医疗等配套设施齐全，多条公交线路，出行便利。现房销售项目结基本脊信息联系吸电话熊：05滋37场-2敢24层17辆7719项目厌区位阳图项目奴效果境图项目治概况森泰葬御城虹二期旋首府伙，坐苹落于样济宁染市星捉东路扰与火枕炬路覆交汇元处东戏南侧座，北百邻市鄙十二看中学惹，东羽接森雨泰御嫁城一威期，姿总建脑筑面满积21万平另米，辽东侧朱是七债栋纯才住宅丛楼，栽其中1号楼3号楼体和8号楼散是高先层建犯筑，2号楼5号楼6号楼连和7号楼老是多旧层建虾筑，征名为【森泰粪御城·首府】；西晶侧是截包括并三栋霉二十森五层笼高层转建筑敌在内植的大亡型商纱业综抄合体爆，名赚为【森泰拒御城·首座】。目场前森翁泰御帜城首签座已星与沃蠢尔玛雷超市仁、春崇天百昨货、凯权金反城洗龟浴、涛金逸旬影城王等顶等级服崭务商想达成很入驻歇协议国。森皂泰御死城·首府宣力求翁打造迹成济肯宁唯挖一中耐式府樱邸。森泰附御城·首府20物业类别住宅、综合社区建筑类别板塔结合小高层高层物业地址任城区红星东路与火炬路交汇东南处售楼地址济宁市市中区红星东路与火炬路交汇处向东200米左右占地面积70000平方米建筑面积210000平方米总户数总户数814户车位比1:1容积率3.00绿化率38%开发商济宁森泰房地产开发有限公司物业公司济宁森泰物业服务有限公司物业费1.20元/平方米·月装修标准毛坯户型89-230平米销售动态及价格项目预计5月开盘推出5、6、8号楼，户型面积89-191平㎡，为2室2厅、3室2厅和4室2厅，复式面积200-300㎡，均价约8000元/㎡，认筹1万元便可享受开盘当天所有优惠的政策。交通状况公交：201路、33路3、6路（银都花园站）配套购物：沃尔玛、春天百货；教育：明珠双语幼儿园、冠亚国际学校、明珠小学、十二中、育才中学；娱乐：金逸影城，实现全国同步放映；餐饮：济宁唯一正宗的生猛海鲜酒楼深圳好世界等。首府专属幼儿园，顶级豪华会所，公园，健身娱乐等设施。项目优势/特色森泰房地产公司曾在济南开发森泰御城·首府、森泰·壹世界高端项目，树立了其高端品牌的形象，同时也积累了一定的客户基础。采用如彩色楼宇智能可视对讲系统、数字视频监控系统等智能化化系统和太阳能光伏发电系统以保持低碳、节能。紧邻森泰御城·首府，商业、教育、医疗的配套设施完善。项目由基本慌信息联系状电话辫：05奋37待-2直38郊77钉7721鲁商·南池材公馆项目忘区位升图项目言鸟瞰匙图项目豆概况鲁商·南池毛公馆鹅项目杏位于蜻济宁贵城市率南部昌王母贸阁片扎区，廉距太务白路租核心西商圈3－5分钟醉路程涉，地壁理位螺置优趁越，植交通夹便捷作，将录成为使连接宰北湖来新城忍区的六枢纽川。项合目东遥临济秧宁城询市级末核心召景观——痒50攀0亩南爬池公牲园，盘西依崇公务教员小躺区和资商业义步行宏街，庆北侧旷为济新宁一框中分膜校（箱初中估部）劈燕和规领划小行学。鉴项目高总占某地面呜积26奖4亩，侧总建顶筑面椒积达42万㎡删，14栋瞰没景高匆层和16栋花园园洋隐房。小日区规也划开心发产掏品类摇型有永高端冤住宅咳区、身社区占配套约商业煤、星响级酒嫂店、歪私属握会所昨及幼咳儿园瓦等，号将形蛇成一潜个功骆能完文善引约领济条宁市荡场的忘大型惜高档撞居住曲社区馒。22物业类别住宅、公寓建筑类别塔楼高层物业地址市中区龙行路与王母阁路交叉口路向南100米售楼地址济宁市市中区南池公园西邻占地面积176000平方米建筑面积420000平方米总户数总户数2000户车位比2390个容积率2.19绿化率43%开发商济宁鲁商置业有限公司物业公司鲁商物业物业费1.20元/平方米·月装修标准毛坯户型主力户型面积90-170㎡销售动态及价格项目3月17日加推4#高层住宅楼，在售均价6700元/㎡，面积约89-120㎡的。在售多层均价约7500元/㎡。预计5月加推7号楼和3号楼西单元，其中7号楼为18层的小高层，3号楼为23层的高层，户型120-140㎡，价格待定。交通状况公交：6路、8路、25路（王母阁公园，小南门）配套周边配套：500亩南池公园，西依公务员小区和商业步行街，北侧为济宁一中分校(初中部)和规划小学项目配套：豪华私属会所、情景式商业街区，六班标准幼儿园项目优势/特色紧邻500亩南池公园；景观由香港贝尔高林设计，绿化率达43%项目兆基本宋信息联系润电话务：05摊37造-6胃77爷67罩77迷/9布9923项目劈燕概况江苏枝大厦万位于申济宁陡市太连白东亏路商绢圈核吼心地盒段，番地块车周边裁商业些、生取活、飘教育严氛围性均十谈分浓糟郁。当项目极东侧篇为海批尔大启厦、吨协和姐医院再、第蜡十六汪中学宝；北炉侧有臭未来够的万腰达广播场、庭老银蒙座商榴城、值太东由大市启场、颤大润拌发等五，西寨侧则叹紧邻田济宁遵职业卫高中满，距刑离运脉河城忆仅5分钟强车程荷，天广一城养所在愧位置篮即将槽成为帽济宁蛇新一牢代的矮购物串中心检。江苏革大厦24物业类别写字楼、商业、公寓建筑类别塔楼高层物业地址济宁市太白东路45号（海尔大厦西邻）售楼地址济宁市太白东路45号（海尔大厦西邻）占地面积10000平方米建筑面积42905平方米总户数总户数476户车位比约208个容积率4.3绿化率不详开发商济宁天一置业有限公司物业公司待定物业费待定装修标准毛坯，公共部分精装修。户型44-48㎡、50㎡、90平米。销售动态及价格项目与2012年7月6号开盘，均价在1000元/㎡，最高价在12000元/㎡。现在晋升余7套房源，面积都在44-50㎡。交通状况公交：1路、5路、12路、18路、19路、25路、37路、203路。配套项目周边配套：济宁银行、建设银行、工商银行.紧邻银座，万达广场，靠近济宁医院，协和医院，项目优势/特色项目位于太白东路商业圈，周边商业氛围浓厚，生活配套设施齐全，属于太白楼路第一座百米高综合商务楼。项目帝基本脸信息联系债电话婚：05牺37精-2村60额22惧2225杨柳类国际项目似概况杨柳疏国际唯新城薯位于膛济宁伞市东叉北部倚，光遮府河梨以东榆，杨困家河县以南赶，32迈7国道煌以北鸟，东植外环歌以西痒，占议地面榜积17忆6.季7公顷啦，是语鲁西催南最孙大的充房地浆产开纪发片须区，咱规划苍建筑丛面积15疯5.凶35万平约方米拦，其束中多妄层住成宅面膀积74拘.1沫8万平栏方米雕，高低层住递宅面换积62语.2桶6万平婶方米岭，低法层住衫宅面食积69碍00平方呼米，狸公建声面积18描.2愈2万平雷方米狠，容改积率1.节32，绿侧地率53州.6胀%。本胀项目疏按照苹人文筝与自烛然谐团调共斥存、件生产举与生救活综豆合开零发、迁物质肿需求运与精及神需得求相帽结合国、交傅通便暑捷的堵总体率要求隶进行台规划科设计贝，突从出以宴“流拆水、熔绿网挽、都恒市、叫家园丝式”为乒设计拴的核欣心思总想，芦为居洁民创烫造一烧个既轧有现阅代都届市文牙明生于活气央息，厉又能棉享受连大自降然田甜园风料光的悬生活讯环境缝。规盛划范乒围内民的至公尊高保层是均鲁西隐南规悔模最范大的本、第含一个方连片匪开发欧的高言层建朽筑楼沟群，轨是组互群结诸构大欺城市菠的有砌利标冈志。36层的拦第一浪高楼出，是辆矗立刑于我闹市东狼城区魔的又却一地毅标性河建筑脚，是魂我市乐城建纽奉史上王的一负个里限程碑誉，将秘成为抱我市难的又统一张搂城市育名片请。独。26物业类别写字楼、普通住宅建筑类别板塔结合、多层、高层、超高层物业地址济宁市高新区327国道北、光府河东、东外环路西售楼地址济宁市高新区327国道北、光府河东、东外环路西占地面积176.7万㎡建筑面积155.35万㎡总户数总户数3000多户，当期2000多户。车位比地下停车场容积率1.32绿化率53.6开发商山东火炬房地产开发集团公司物业公司济宁长虹物业管理有限公司物业费1元/㎡/月装修标准毛坯，简装户型90-117㎡、117-140㎡、145㎡以上销售动态及价格杨柳国际新城目前在售L区18号楼19号楼，最低价4800元/㎡，最高价5200元/㎡，均价5000元/㎡。购买一次性付款96折、50%付款98折。交通状况乘坐12、22、25、26、35、106路公交车至富丽华大酒店下车即可

配套项目周边配套：高尔夫练习场、杨柳国际雕塑公园、酒店银行、休闲娱乐场所等。医院、小学、幼儿园、初中、银行、超市等。

项目优势/特色项目位于东部高新区，未来发展潜力大，升值空间高，目前价格体系相对较低。项目课基本应信息联系酸电话翻：05鹿37返-6片99包66臭6627万丽殖富德项目追概况万丽星富德跪广场昌，5E级商针务中抹心，EO兰D国际完企业哭公园泳。地锯处济心宁高鸭新区石杨桥汗三角雁绿地拥中心辟，紧欺邻洸债府河袍，位兆于金象宇路唯与吴健泰闸渔路交蜡汇处殊，济碍宁高鞠新区CB灯D核心连位置磨上。较万丽锣富德首广场扬特邀漫罗昂述建筑哑设计路咨询洒有限友公司守设计筋，与乱创新丛大厦理、济齿宁银康行三它栋塔帐楼共宅同构房诚成了孔杨桥私公园接科技顶金融防商务丹区。探万污丽富圈德广帝