重庆城市综合体项目营销策划及销售执行方案市场进度控制

【xx街区】2011年6月营销提案解读市场及项目项目定位具体推广节奏营销主题及生活理念倡导阶段营销主题倡导产品核心卖点提炼详细产品建议书营销代理费用报价、计费方式及付款方式组织架构及人员配置及简历目标考核建议销售管控模式销售保障措施xx业绩服务承诺xx街区CONTENTS目录在命题作文之前的准备工作解读二郎准备工作之一二郎—一个被边缘化的城市中心这里离杨家坪很近，离解放碑不远但在重庆人心里，这里却很远……解读二郎这里有重庆最大的汽摩专业市场，这里是重庆成规模的大型居住区，这里有重庆的海外创业园……但这里却没有城市的灵魂……解读二郎这里只有居住区和专业市场解读二郎这里没有城市的繁华而xx地块，则是在这个没有繁华的城市中心从xx的专业眼光来看，xx地块很OK因为：地段位置好：区域中心，大量住宅小区环绕，消费人口众多交通条件好：多条城市快速路穿行与此景观条件好：毗邻大型市政公园但是：这一切做住宅很OK，但是做商业却有一些缺憾缺乏基本认知：二郎片区的人不缺消费力，但他们总到别的地方消费缺乏商业氛围：这里有很多专业市场和卖场，但却没有商圈解读二郎但我们看到的只是现在……解读二郎将来，一个全新的二郎，一个时尚的二郎将因为xx街区而全新呈现!解读二郎准备工作之二解读市场xx认为区域商业市场情况解读市场本案居然之家同天依云郡协信天骄城金科绿韵康城金科云湖天都金科西城大院巴国城朵力尚美国际中交丽景（潜在）阿特豪斯（潜在）西城尚景（潜在）项目以东区域商业分布相对集中项目以西区域商业欠缺项目周边3公里范围内无大型商业中心，均以住宅项目配套型商业为主，整体分布较为零散。绿云石都占地面积400亩，门面1000余个。石材市场聚集了台湾地区的焦阳公司，东南公司，西班牙罗尼玛矿业公司、庆潮亚洲有限公司等世界知名企业均在绿云石都租用了商铺。巴国城红狮公园规划用地220.5亩，山坡绿化用地109.5亩，打造一座有浓郁巴国文化特点，以明清建筑为主的山水园林式高级商务休闲渡假会所——都市巴国城。

金科机电城光华五金机电城经营面积15万方。目前已有约500户机电商家入驻该区域，机电市场已初具规模。未来两年内，该区域仅机电产品销售商家就将突破3000户。金科机电城总面积6万方，分为A、B两个区域，入驻商家230多家。隆鑫钢材市场钢材市场占地200亩，标准门面630间，入驻商户500余户，总经营面积70000平方米，其中市场门面面积达4万平方米；写字间房屋近0.4万平方米；加工类厂房5100平方米；各类货场近2万平方米。

金科口福街江湖菜特色餐饮街，80多个铺面，主力铺面在100－300平方米。正在招商中，预计09年底开业。区域专业市场分布名称体量主营业态租售价格物管费备注朵力尚美国际1.68万㎡社区超市、茶楼租40-60元/㎡·月2.5元/㎡·月已供应二郎商业步行街8万㎡家居租65元/㎡·月12元/㎡·月（含水电）已供应巴国城10万㎡餐饮，休闲娱乐租（1F）60--80元/㎡·月，（2~3F）40--60元/㎡·月3元/㎡·月已供应金科西城大院2万㎡餐饮，副食，银行网点租80-100元/㎡·月2.5元/㎡·月已供应金科绿韵康城3万㎡餐饮，副食，银行网点租80-100元/㎡·月2.5元/㎡·月已供应同天依云郡1.08万㎡餐饮，娱乐租110元/㎡·月/已供应协信天骄城0.2万㎡餐饮、娱乐售2.5万元/㎡租（30-60㎡）120-150元/㎡·月、（70-150㎡）70-100元/㎡·月/已供应金科云湖天都4万㎡餐饮租50-70元/㎡·月2.8元/㎡·月已供应其他配套商业约5万㎡///已供应西城尚景1.5万㎡社区超市、餐饮2.3万元/㎡/已供应中交丽景2万㎡社区超市//潜在东海阿特豪斯0.4万㎡///潜在合计约39万㎡项目周边3公里范围内，目前已供应社区配套型商业约36万㎡。潜在供应社区配套型商业约2万㎡。区域社区配套型商业总体供应分析商业总经营面积1.68万㎡主营业态社区超市、茶楼租金水平40-60元/㎡·月物管费2.5元/㎡·月朵力尚美国际商业总经营面积8万㎡主营业态家居租金水平65元/㎡·月物管费12元/㎡·月（含水电）二郎商业步行街（居然之家）商业总经营面积10万㎡主营业态餐饮，休闲娱乐租金水平一F：60--80元/㎡·月2~3F：40--60元/㎡·月物管费3元/㎡·月巴国城商业总经营面积约2万多㎡主营业态餐饮，副食，银行网点租金水平80-100元/㎡·月物管费2.5元/㎡·月xx城大罩院商业总经营面积约3万多㎡主营业态餐饮，副食，银行网点租金水平80-100元/㎡·月物管费2.5元/㎡·月金科命绿韵渐康城商业总经营面积1.08万㎡主营业态餐饮，娱乐租金水平110元/㎡·月同天湖依云趟郡（宜观云利邸）商业总经营面积0.2万㎡主营业态尚未成型销售价格2.5万元/㎡租金水平（30-60㎡）120-150元/㎡·月（70-150㎡）70-100元/㎡·月协信吴天骄苹城商业总经营面积约4万㎡主营业态餐饮租金水平50-70元/㎡·月物管费2.8元/㎡·月金科闸云湖心天都死（口仰福街促）1、区评域商岸业形粥态主缓要以亭社区葱商业挠为主提，综陶合型解集中变商业骑为区民域空伤白2、社报区商巧业业绑态主副要集黎中在徒餐饮繁和社膏区服串务类肉，商永业业递态比眼较单沈一3、整终体租目金水音平中摧偏上猫，说莫明区快域整春体消见费能畅力较山高解读驻市场区域欲商务核市场骗情况解读肠市场本案留学生创业园渝高智博中心渝高城市日记项目课周边3公里肯范围醋内商虎务市拔场极练其欠船缺，单写字喝楼物仿业稀笋少，犁高品薪质写严字楼宾尚未疼出现永。商务总建筑面积11.7万㎡写字楼租金35-40元/㎡月商务公寓租金15-18元/㎡月清水公寓租金5-8元/㎡月渝高黄智博谅中心商务总建筑面积3.4万㎡商务公寓售价7200-11000元/㎡商务公寓租金18-30元/㎡月物管费1.6元/㎡·月渝高割城市由日记商务总建筑面积21万㎡物管费1.2元/㎡·月重庆肚留学猪生创庭业园1、区液域内丝式缺乏嫂高端凤写字该楼，膜这既染说明寒市场米存在演空白繁点，射同时留也说骂明这甜一区槽域尚歪未形王成商差务氛薪围2、区颂域内领商务强办公图条件等较差参，渝狭高和饼留学样生创颂业园浙更多守提供兼的是任硬件芒，但绝是在丙软件蹲配置零上普征遍较渔差解读衡市场本案杰怡迪酒店（原宜必思）华逸森林酒店项目秋周边3公里粗范围内内无雷大型锈星级宰酒店荡，经轻济型乓酒店那约2~掩3家。酒店升与商抽务通葛常成右正比嫁，由茅于区项域商炼务市灶场疲卷软，裁导致俩酒店伐较少洁。区域层酒店驳市场软情况层数6F客房数量151间收费标准标间188元/天杰怡邮迪酒估店楼层3F客房数量34间收费标准钟点房价格60元/天特价房价格148元/天豪华单间价格258元/天数码单间278元/天豪华标间价格278元/天好评化商务间308元/天物管费2.5元/㎡华逸读森林玩酒店1、区确域内味无挂合牌星蒙级酒锻店，追存在盒市场宏空白2、区疏域内母经济使型酒请店的毁数量悬也较闭少，幅这与股区域饥内商傍务氛皱围未辫形成级有较盛大关好系解读落市场公寓禽消费蛛者问柱卷调千查分岂析重点竟对九雄龙坡姓、沙箩坪坝亲、大咳渡口烤等主剧城区墨域抽忠样40驶0名消袜费者，首美轮筛侵选出2年内削具有赴购房任需求奖的消蕉费者谢共计21爱0名，鲁占比53赔%。在2年内停具有勒购房悄需求气的21揉0名消才费者阴中，净有65名消费祥者对吗本项逃目具现有购损房意爆向，占比31厌%公寓晶消费析者问丹卷调腥查分妻析65名消润费者姻中，央购买疼本项破目以纯酒投资购为目丙的的自共40名，少占62跑%；其次纯办晒公及勺投资时兼办扑公的至共18名，怠占27逐%；无船纯居除住需畅求对本灿项目或公寓相的客形观价格有预期糖在80史00友-1事00卡00元/㎡的姐消费纽奉者共35名，萍占54灯%公寓锅消费仇者问截卷调维查分争析本项饱目目查标客忽户年很龄段里集中俭在30震-5膊0岁；以xx区居业民为主腿；私营铜业主姜（个川体商脚人）占绝规大比牧例；屯家庭嫂月收灿入普袖遍达牺到80女00元以挑上。公寓撞消费青者问润卷调打查分杆析解读xx街区准备竿工作关之三现在盖开始各进入汪正题优势1、地石段位踩置佳卡，处聪于区屈域核瓜心2、周酱边居东住小各区环育绕，芹消费声人群凝相对宫稳定3、毗吹邻市捡政公格园，掌环境奸较好4、交罪通条唱件较荷好劣势1、商妈业氛独围未滨形成2、目划前周售边环等境欠玻佳，贵尚待罢改进3、周捕边道线路多哄为城逃市主跨干道恶，对怒未来陆人流桐聚集品会有梯一定皆的影汁响机会1、区环域内蛛缺乏腥集中专的商晒业中己心2、区浴域内幼商业鸣业态待单一3、区脚域内捎商业借的整核体档冤次偏烤低4、纯店商业熟项目府暂时妙未受兵到政久策的辟影响威胁1、区践域商慎业消屠费外钟流严踢重2、区处域客嗽户对卸区域免商业红的认烂识尚兽未形途成3、区电域内我同质尝商业扬体量周较大地块SW旷OT分析项目融周边xx观点桐：依照欣本地熊块的院现状饺来看返，做优住宅责的条圈件是灭很充辛足的刚，但巴是作孝为纯撕商业则项目威则还盟存在藏一些吩不足翼的地慰方，丢最大海的问族题是依整个刺区域绿未形寺成商格业氛柔围，泥这是擦整个市地块吉面临隙最大吧的挑云战与剩机遇饥，而怖要解俘决这援个问匆题，xx认为瓶只能莫通过恋具有谷前瞻愉性的艳项目多定位症来解矩决，寺根据痒市场巷现状醒与潜族在需杀求，尖准确狭的定骄位项困目，滥使之称能符临合市尘场的申发展背与需拆求。解读xx街区解读悔市场战及项已目项目倾定位具体宏推广晴节奏营销巷主题旱及生馒活理宏念倡智导阶段馒营销张主题穗倡导产品旧核心辉卖点授提炼详细衡产品北建议蹄书营销服代理屯费用寄报价坟、计闷费方阳式及榜付款防方式组织透架构宫及人模员配揭置及毕简历目标更考核耳建议销售斜管控胃模式销售仁保障窑措施xx业绩服务党承诺xx街区CO肾NT竖EN今TS目借录项目元产品兴整体跌定位蓝建议项目信整体忘定位困建议定位痕限制长性条扬件用地免性质充：纯袄商业容积敬率：4.弟9在这猎两条抓限制鉴条件勇下，片我们唐可自丈然排掌除一翅些可米能的斥定位圆方向毁，根陈据这虽个条罪件，第我们缺只能礼在下裕面的毫这些欢定位劝方向意中进虑行选睡择。1、酒险店+写字常楼+商业冰裙楼2、酒抄店+写字弊楼+商务寻（酒挎店）后公寓+商业寄裙楼3、写膜字楼+商务蔽（酒废店）占公寓+商业活裙楼4、写羊字楼+商业眼裙楼5、商筛务（石酒店固）公菊寓+商业走裙楼根据部地块内的限最制条纹件，猾目前蜡能做跃出的剑定位饶组合临就是执以上驼五种先类型牛，那浑么究势竟哪省一种窗更适泪合，竟则需捎要进孔一步露分析酒店+写字库楼+商业匠裙楼从我瓜们市毅调的卧情况湿来看辩，目茶前该姓区域刃缺乏想酒店吼，特料别是等星级色酒店望，应转该说受从市孩场的蒙角度速，做直酒店住是有汤市场愤的。滥但是露从这手一组凯合来榆看，岔最大干的问径题就灰是可塔售物摇业将减不会亮太多御，而喂且目鼻标客朽户群捐的选擦择面污也相便对比钢较狭升窄，刮另外患还有搭一个巧问题礼就是奥如果段选择次自建解星级福酒店臣，则项会面湿临投谱资大丘，回耕收周情期长楚的问督题，狱我们分认为押在xx现阶固段，甩这样崖的组罢合并客不适著宜酒店+写字久楼+商务春（酒赚店）孟公寓+商业歼裙楼这一匙组合量基本牵上涵护盖了源商业窄物业针的所临有形猎态，双另外病从纯眨商业是项目辟的角条度考雅虑，还将来骄要面纳对的氏客户俩更多决是以救投资毅为主勉，因浅此需减要着竿重考讲虑产呈品的乒投资己属性碗，在石这一尤组合阳中，瓦公寓费由于喷其户雹型小疮，总假价低拌，一丑直以鸭来都使是各巷投资款者比素较追故捧的拼产品啄，未厕来可查形成饰快销养的产鸟品相修对较圈多，便从资貌金安随全的疗角度看，xx建议仅可考见虑选叙择这塔一产炭品组幻玉合。这一削组合缝中的咽酒店泊，建伏议在沈大地烟块中薯暂不率考虑驰，可准在后锤期开狐发小侮地块悄时考樱虑修关建酒跃店。写字句楼+商务欺（酒傻店）拐公寓+商业锡裙楼这一姿组合箩最大廉的优轿势就寄是在磁于未帽来各串组合削部分巾均可境完全怜销售缸，不完存在料沉淀巴资产朝，对帅公司虹的资蔬金占筝用不叉会太峡大，掌而且倘在宏很观调俘控的晴大背阵景下殃，纯夫商业湾公寓的的销在售必携将受哪到市创场的您强烈唱关注上，特脸别是继商业具物业货不限糊购、漏不限充贷、禁无房错产税阀的特站点，坊更将误受到垫投资材市场鬼的强拴烈关市注，xx建议规将这福一组简合作很为首狡选。写字躬楼+商业宇裙楼这一熄组合歼的产捐品线底比较烧单一绘，而宜且目元前重碰庆市侍场上另写字错楼的位价格吃其实饺与同渣地段雕的住存宅相墓比，眠差别块并不镜大，霸但是太购买镰的人却群却魔要窄他很多柱，因锻此xx建议妨这种挨组合宝不宜左考虑商务肃（酒紫店）肚公寓+商业姨裙楼单就亲这种旗组合林的产氧品而绕言，挣都属妻于快望销品骄，能拳迅速集的回抱收资获金，托但是谢这一艳组合羽最大执的问必题是继未来哗整个旗项目兆的形毒象、屠档次房诚可能熔很难碗提高恰，而礼且对筹后期嘉企业呼品牌惧的建裁立也完不会施有太倘大的粮帮助雾，因煌此xx建议堪这一寄组合帜也不隶宜考章虑产品治组合阵中各懂产品辽的比坡例关注系建磨议在前融面的贵分析揪中，xx认为广写字随楼+商务学（酒咽店）礼公寓+商业糟裙楼马这一善组合慌是最轰适合勿本项荣目所狐采用渔，因乘此在款比例施关系秧上的仗建议恋，仅专就对列这一挪种提叔出的海建议项目送营销渣整体絮定位营销神目标新天沙泽国际漠广场在12个月内基本清盘,力争SOHO楼套内均价达到8800元，写字楼套内均价达到9800元，商铺的建面均价达到22000元，为xx公司创造良好的项目收益。树立xx中央街区二郎区域领导者项目地位，让西重庆首座时尚综合体项目形象深入人心。推广项目品牌的同时嫁接企业品牌，推动xx地产借助项目影响力成为重庆市主城内开发城市项目的知名地产企业，在房地产开发企业中初具品牌力。价值提升的过程改变穗产品慨功能减特征鹿，变阅使用衔价值静为投辰资价枯值，蓝从根液本上渐解决座区域呼辐射铸力不推强的嫁瓶颈研。（宪投资静市场米看重肝的是若物业丽的保拾值和箭升值来潜力售，在欣投资雕产品巷选择慢上没币有太烈强的恒区域损界限泄，且圈更注程重区孔域的射后续啊爆发酬力。易这些先正是讯本项脚目的躬优势化）项目女营销肥属性僚定位投资者：本项目主要目标客群职业蝴特征土：各众企事委业单期位中疫高层缠管理摸人士渴、私尸企高支管、庸公务膊员、险医生筐、律输师、妈中小许业主谱、自刷由职辨业者乓等主要谱特征畅：拥喂有一侮定资旁金实跨力或玩有一渴定闲驰散资鼻金，遗有增笋值保纠值等密需求蒙。看装好房义地产杆市场倦无明恳显地日域偏现好，挤主要示看好红物业亡所在策区域毒未来殖规划烦、发沃展空类间、晒政策筑导向气以及铜物业裳本身改投资嚼价值雀、升形值空灭间等滚等。区域苹来源匹：主轰要来僵自于习本区被域及用相邻违的南卫坪、份高新若区等冲，部潜分来请自于兰主城赤其它可各区潜（江欺北、之解放旬碑）峰，少顶量来鞋自于绸周边高区县误及其屋它城劲市。项目萌目标烂客群危定位自用者：本项目次要目标客群主要煤特征加：看秘好二胜郎未界来发蚀展前锐景，泻在二志郎具谊有居绢住、和办公猛等需膨求；敬或对桃二郎地具有海一定饲区域磨情节床。对蚂品质父要求恰较高嚷或有妖一定蓬置办膨固定佩资产聪的需得求，轨具有衬一定命资金拳实力确。职业顷特征谷：中铅小型表企业堂业主临、私练企老遭板、芹各企售事业辩单位居中高餐层管光理人乌士、叨公务预员、浇医生默、律韵师、遍自由问职业偶者等区域后来源说：本使区域鄙，以论及来废自于举在二秘郎工构作生抛活的箩其它书各区誓、周渡边区钟县、宽以及偿外地沟人士慎。项目倚目标结客群泽定位两者兼有：本项目次要目标客群主要斧特征迟：短惜期内裳在二瞎郎工老作、梢生活削或办贿公，席看好更二郎杠未来忽发展顾前景驱，考刻虑购世买住箱房或昂置办霸固定灿资产惩，满粱足短得期居献住或劫办公腐或以文及未酷来增供值需罩要，愉具有酱一定泛资金珍实力临。职业展特征免：中护小型敢企业资业主避、私边企老暗板、暗高管厉、各饭企事疾业单开位中纽奉高层冷管理恰人士起、公兽务员刑、医热生、肢律师穴、自蜜由职晃业者围等区域乘来源藏：主沸要来悦自于英在二叮郎工柏作生炼活的五其它喇各区殿、周运边区瓜县、脆以及啄外地果人士伍，少艇量来壮自于联本区饶域。项目淹目标先客群裤定位目标信客群芝竞争芒策略市场为导向定价策略项目良整体事的价敏格定南位xx建议尤以市播场为芹参照叠和导半向，虹以确唉保项愚目现案金流驻安全掘为目乎标，痛在宏缸观调繁控的钞市场咸环境饱下，龙确保赚快速阅销售慰为定浆价原任则虽然功本项奖目的崭投资呆价值骨较高衔，且必投资浮的障殖碍也她较小艺，但追是考脾虑到摩整体北市场竹的相焰对低卡迷，责在这剪样的买环境错下，寇不宜拨在价宝格上症去做榴区域只的领浑导者绕，这瓦不仅屋会使鼻销售编速度荡放缓碌，甚迷至可嚼能给败整个钱项目托带来惹一定卸的政城策风长险，拔因此xx建议惨在价讲格策栏略的谊制定布上应杨以安梦全为掏主，辈确保荐项目匆快销猫为原碍则。项目俩整体燥价格贪定位清水均价备注SOHO一期8500套内价格SOHO二期8800套内价格SOHO三期9100套内价格写字楼9800套内价格商业广场商铺一楼30000建面价格商业广场商铺二楼21000建面价格商业广场商铺三楼13000建面价格项目号预计虎价格戚体系植表革单叙位：仗元/㎡SO挠HO公寓勒价格木演变说明听：SO沉HO楼的测销售搅周期茂按照6个月政来计补算，介每两震个月孙推出搭一栋。单位幸：元/平米11年9月10月11月12月12年1月2月3月写字弓楼价伸格演阻变说明歪：写惊字楼袭的销致售周趴期按脾照4个月包来计祝算，祸分两血批次将推出笼，每还两个巷月推只出一蠢批。单位涉：元/平米12年4月5月6月7月8月9月商铺拨价格叮演变说明线：商摸铺的枯价格锻按照码三层秧实现情建面夸均价22攀65碧0元/平米柜，销促售周叮期按顽照3个月烫来计绝算，校分两投批次篇推出弦，每45天推荡出一拳批。单位锄：元/平米12年7月8月9月解读肺市场回及项役目项目绞定位具体鸡推广铃节奏营销雪主题梨及生筒活理启念倡逐导阶段绪营销射主题铸倡导产品蛙核心蜡卖点仙提炼详细戚产品蝴建议霜书营销货代理巩费用形报价劝、计部费方冻式及粮付款漠方式组织塞架构谁及人赠员配盏置及软简历目标处考核躺建议销售片管控妄模式销售邪保障梳措施xx业绩服务返承诺xx街区CO蜂NT盲EN匪TS目流录营销胆排期蛙：项设目总炮体销说售进敏度控教制图售前少准备贤期推售排期推售产品推广执行渠道执行案场筹备第一火阶段灵：9-腹11月项目厦亮相杯、蓄俱客、10月10日一怒批次尖开盘第三响阶段痰：12年2月26日三批镰次加愉推9月第二贫阶段毛：12月11日/1锐2月25日二批生次加洁推10月11月12月12年1月2月3月4月5月案场烟软性肺管理激：8月底沈团队烛定岗敌及培更训，9月初抱外展威，9月8底正仁式进茂场，缴配合孟外卖应场和付临时往接待气中心案场睬硬件掩配置舰：9月底势：精安装修和样板葬示范炕区域环盛大适开放形象怪诉求困期项目浩价值按全面砌呈现样板疼展示,形象编提升开盘抓热销厌期二期SO慕HO公寓楼加推三期迫热销勒期精装SO躺HO服务罢公寓启动快并持的续执棉行准备SO长HO商务编公寓三期SO烘HO认购潮期商务鞭加力精装斤写字叮楼认盯购期精装页写字棒楼写字鸦楼推艇售期推售排期推售产品推广执行渠道执行第四摊阶段见：6-芹11月写字畏楼亮兔相、添蓄客惜、6月一捏批次讯开盘6月第五遵阶段吐：12月-1窜3年5月商铺傍亮相塔、蓄荒客、12月一蜜批次傍开盘7月9月10月项目乞价值誉全面哄呈现完美破收官,品牌继建立一批皂次商枝铺推能售二批忙次加枝推商栏铺精装爱写字晶楼持续笔执行商业烤广场则街铺商业靠落地营销本排期感：项颈目总歼体销耳售进捧度控苹制图理由枪：商务半公寓堵靠近屡公园连，同钟时其滤价值哥相对召服务蓬式公毕寓稍筒高，赚后期袍推出厨利于赛涨价局。精装SOHO服务式公寓二期SOHO商务公寓一期：精装SOHO服务式公寓，分两次推出(10月/11月)二期：SOHO商务公寓，分两次推出(12月/12年1月)推盘顺序推盘勇策略三期：SOHO商务公寓，分两次推出(12年2月/12年3月)三期SOHO商务公寓四期精装写字楼五期商业街铺理由牵：在辈前期道推售SO蹦HO楼的技时候矿，可僵以不歼断增纷强市胖场对围项目酒的预暑期，惑高配即置的码写字车楼紧熔随SO雄HO推出驳，而沈商业泻街铺滤的销杰售则粥建议页待街辰铺成间形后俯再销往售。精装SOHO服务式公寓二期SOHO商务公寓四期：精装写字楼，分两次推出(12年4月/12年6月)五期：商业广场街铺，分两次推出(12年7月/12年9月)推盘顺序推盘界策略三期SOHO商务公寓四期精装写字楼五期商业街铺营销豆排期桃：项耐目开宪盘前骨关键蹄营销扮节点阶控制依图10月10日9月25日9月11日8月前期准备巡展、外卖场开放接待中心开放项目正式亮相项目第一次开盘正式开盘VIP全城发放准备蒜期蓄客北期应变策略应对家打击沿捂盘布惜售吧的政违策，锹在分暮别取歌得精引装SO望HO式服孕务公吩寓和SO共HO商务粪公寓龙的预促售证料之前荐，考之虑分汉别将献部分增物业冲进行芝银行枝抵押代，在仆两栋食楼各伴自加淋推前脾进行职解押零。在10月10日项逗目第斜一次剪开盘纱前，名经过趟甄别思如有抄效客沸户能啦达到80秘0~臂10委00组，糟可考此虑将典精装原酒店馒式服桃务公牌寓整左体开捧出，筑不再栽分期闹推出贩，其涉所面答世的轰价格牲相应鸟进行心调升笼。（明此策箭略主冷要考绒虑规瞎避未记来宏忘观调商控的员不确肆定因揉素）由于允二郎楚区域巧商务急楼市钓场的汇不确工定因罩素，死在前院期客视户积缎累上宪着重壁甄别滑精装毁公寓悟客户胁，如岩精装外公寓器客户冒积累角不够冰理想皆，考誓虑原殃定的矩精装硬公寓志取消港，在挑后期咬推出疤。(在此怒期间xx将再捐次针辟对区坚域商牌务楼央市场确进行让摸底揪调研,增强镜操作峡安全蜡性)推盘姻策略1、拜隔访九辱龙园泰区政遭府机赚关科软级以灯上政福府官欲员（悔载体旺：项祸目价旱值白椒皮书刚）2、跟颂踪九泄龙园掉区重造点企童事业岁单位籍中高匠级管羊理干仪部（浪载体计：项录目价面值白准皮书害）3、项织目现置场接储待中叶心、临外卖寸点（拔杨家罩坪、恋观音界桥、裤南坪怎）、蹲巡展浇点（古九龙音园区槐、西贡部奥毒特莱陆斯、谁解放周碑等翼，必隐要时归可考盗虑周欺边区温县巡者展）4、发笼展大棍客户VI叉P（9月项浙目亮兼相蓄单客同奖时，斥以发阁放VI进P商务练铂金遍卡的怠形式希同期峡开始聪积累咏商务崖公寓扮大客淘户，奋为后旦期商桃务公贡寓开算盘打酿下基集础）5、SP活动寸积累纷、房州交会光展示孙积累寻等6、其酿它通泼过媒携体而物来的柜所有奏自然冰来访猴、来昼电客萌户。1、接卵待来锹访客塌户同悄时即猾发放VI牙P卡，男进行次第一术道甄天别。2、开洁盘前怀一周故左右甩，以对收取旱诚意抢金或令凭银毁行存碰款金起额的论形式继进行VI农P卡升茶级，表进行杰非诚车意客墓户甄劲别，祝剩下泪为项钓目准纯业主懒。渠道方案客户甄别蓄客锄方案蓄客兄方案团购策略1、首先薪放开捧是整运层认列购客夕户，唇然后稳再针急对半么层客框户，药最后棚才对陪散户漏放开柔销售2、根祥据各室个认宏购期周的不丝式同，弯设计缩慧不同排的折插扣优械惠，区原则猪上是燃整层平购买疾的折霞扣最所高，轧半层哪其次肯，散沸户折壤扣最盗低3、为所保证恭客户袜整层字认购称的热耀情，车可有钞针对贼性的排设计针销售怠措施刺及认潮定条恋件4、另餐外还燥应针鞠对周触边的勇特定鉴群体帜，制刷定特零别的饿团购好政策5、团博购应系与渠橡道一善起启经动，够应将伴团购执作为晋一期挥销售爽的重趟要销码售工锡具前述震蓄客的步骤喂为理摊想状捧态下雕的进股程，喇市场则难免背发生隐特殊病情况豆，以探下一馋系列索指标躺都可摆能在奋一定折范围腹内发心生变错化，播还会向相互幻玉影响扶。我称们会每1周对潜蓄客斩情况煎进行语汇总脂，归经类分喷析，锻在大匙目标还不变叛的前铁提下铃，逐悲步修器正后欠期蓄呆客计匆划。怀在监乓控、昆修正改中成愈功完绢成蓄煤客。来访阿量来访欢成功茶率储客迈量认购狐成功惭率特殊服情况绘监控对蓄客情秆况进射行监千控，蓄客期富每日更来访挂量应弄不少胁于计披划批镜数，倘如果浇少于居计划铜批数监，加获大推至广力巴度来访币成功粉率是周对蓄客结根果影被响最洽敏感写的指话标，乡丰为使缸来访波成功淋率达晚到既失定目种标，是随时沾注意螺对客尘户的欲心理浊分析污和对禾销售昼人员秀的培部训开盘苗成功扎率保者守估香计在70伯%，价捉格体于系、妹优惠乘措施倘、以储及前吐期一此系列乡丰工作私是保巷证开宿盘成枯功率逆达70些%的基填础对蓄客情送况进语行监阿控，蓄客期矿每月矮储客迫量应端不少夕于计争划批饰数，蝇如果招少于吹计划宣批数泻，加糕大推士广力耀度蓄客信息监控蓄客些方案以填笛写来额访客传户登甜记表率的方械式收赤集客额户信毒息，讯汇总轻分析捉，为驾我们葱的媒体须监控峡、价也格修给正和泡销售野控制寻求与依据抛。蓄客/销售含情况爷日报更表蓄客/销售云情况颤周报招表蓄客/销售态情况正月报摆表根据撕每个鼓周期坡的蓄敬客/销售好情况蒜编制根相应班的数抱据分蔬析表并根狂据每训个周监期实疏际情耕况制害定执剥行案贼调整射计划险，于烧后期肯提交缠。来访客户信息监控蓄客惧方案解读舟市场拌及项碎目项目逢定位具体插推广叫节奏营销响主题贵及生冒活理杨念倡怎导阶段清营销榆主题省倡导产品转核心兽卖点睬提炼详细道产品路建议屑书营销也代理贯费用迟报价棵、计搜费方游式及滋付款拿方式组织析架构灰及人照员配按置及躺简历目标沃考核汤建议销售源管控攀模式销售来保障弓措施xx业绩服务夺承诺xx街区CO猴NT妇EN灯TS目辽录二郎打之于夺重庆岔，并想不是计一个怨完整峰的组村团二郎秘之于苏重庆膛人，守并不类代表环城市这里降过去喘没有御商圈旺，将炉来也失很难暂有，射那么检在这幸样的劝环境透下，xx中央宅街区姐该如吓何定温位自执己？现在拾有必庙要再行审视辫下项盟目的绪产品首：公寓+写字慈楼+少量卸商业侦铺面xx中央婚街区让其实复并不用是一刺个传杂统意因义上克的城衫市综芽合体灰，并押不是森一个SH察OP抽IN泽GM歪AL陶L。xx中央许街区目是什导么？就产欣品本跟身而蛮言，排本项秤目的升商务向属性毅要大宣于商叠业属吸性，涝而实助际上恭通过积我们洗对整详个区盖域市趋场的始调查猾和了追解，崖区域唐市场骗对商蛮务产袜品的灭现实亭需求池量和屈潜在涉需求世量是棋非常枯巨大额的。纽奉而区另域市币场全芽时商不务的奶缺失涂，实怜际上叔为本宫项目屠提供紫了一臣个非乌常理鼠想的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