某地房地产工程缺陷管理

房地产工程缺陷管理工程管理部一、缺陷的定义1、什么是房屋质量缺陷？房屋的实体、功能、环境等不符合国家相应标准或合同约定的要求。房屋实体是指房屋实际存在的有形组成部分，包括主体结构、围护结构、装饰装修等。

房屋功能是指房屋水电、暖通、燃气、通信、保温、隔热、防水、采光、日照等方面的使用状态与指标。

房屋环境是指对房屋使用人及其活动造成影响的空气、水、声、光、辐射、景观等因素，可分为室内环境和室外环境。

我们的缺陷补充我们关注更多的功能性缺陷，提供业主更舒适、更合理、更方便、更美观的产品——自我完善。吴中2、房屋缺陷的分类

房屋质量缺陷的类型如下：

a、按照性质，分为房屋实体质量缺陷、房屋功能质量缺陷、房屋环境质量缺陷。

b、按照是否可修复，分为可修复的房屋质量缺陷和不可修复的房屋质量缺陷。

c、按照缺陷存在的时间，分为暂时性的房屋质量缺陷和永久性的房屋质量缺陷。

d、按房屋质量缺陷的程度和影响分为严重质量缺陷和一般质量缺陷二、缺陷管理的目的一个自我完善的过程；不断发现、解决、规避问题，提高产品品质，更加精细化，持续超越客户期望。实现经验教训和知识共享，减少或避免缺陷问题的重复发生，促进产品服务品质的不断改进。提升客户满意度。三、缺陷管理的出发点1、客户需求充分了解客户对我们房屋的需求，最基本的首先是安全，其次是适用、耐久，还有美观、环保、等等，而我们要考虑的不仅仅是这些，还有后期维护、居住品位、甚至风水影响。2、结果导向业主合理的需求就是我们改进的内容。业主的感受是我们进步的指引。业主的满意是我们产品价值的体现。四、缺陷管理的阶段全面管理，全程跟踪推进；前期介入:规划设计图纸会审过程控制:工程施工全过程入住前期居住了解：入住验房装修居住各个阶段我们的关注点不同；规划阶段主要关注定位、采光、车位、绿化率、附属设施配置等问题；设计和图纸会审阶段主要关注风格、户型、部品布置、工艺做法、现阶段施工标准是否可以实现等问题；工程施工过程主要关注工程各节点施工工艺是否能满足要求，以及系统性工程质量问题；入住前期模拟业主感受关注装修、使用等功能问题；入住验房和装修阶段主要了解业主感观和装修方向；居住阶段长期了解使用不便和隐含的问题；五、缺陷管理的流程必须六、缺陷管理办法1、缺陷查验把自己当成即将入住的业主，设想一下,在装修、居住中有那些不安全、不方便、不美观的地方，要深入到如何去摆家具、挂窗帘、安空调等细节。可以进行居住体验,亲身感受问题；更多的关注标准户型，对于每一种户型都应该仔细查验、体会业主感受。从老人、孩子、各种不同职业的业主的角度考虑。从专业的角度看哪些地方有隐患或不便于日后的维护；

缺陷查验GO……..让我们跟随业主的脚步和目光，看看我们的产品可能存在哪些缺陷吧！a、开阔视野—室外缺陷查验园区在园区内我们应该查验哪些？车位配置是否够用；楼间距是否满足采光要求；入口设置是否合理；绿地比率是否满足要求；电力设施、排污设施等的布置是否合理（规划阶段）；各种水、电井盖位置是否合理和有利于后期维修；井盖尽量避开车行道、单元门口；水景有没有排水系统，道路布置是否合理雨后路面是否积水；

道路两侧树木枝条是否过长可能刮到车或行人；灯光照度是否够用；灯具是否牢固、美观；路面排水井数量在下雨时不能及时将雨水排除，排水井是否高于地面，排水井盖强度够不够；是否有前杨后柳等问题；其它路面、绿化、景观的问题；楼外楼外我们需要查验些什么？楼体是否设置了排水坡；墙体、屋面、地面、露台、空调位、各种管道节点保温是否满足要求；天沟端部构造是否容易渗漏和方便维修；墙面、檐口安装空调时是否方便；空调位内排水立杠是否妨碍空调外机的安装；坡屋顶房檐冬季是否可能结冰瘤子；楼体的采暖井、配电室设置是否合理；保洁工具间、取水点是否设置；雨棚是否有雨水散排或直排现象，排水管底是否设置水簸萁，煤气罩是否安装到位；信报箱位置和防水措施是否合理是否可行；花池围墙面是否抹灰并防水处理；墙面砖自防水如何，冬季是否会冻涨，是否存在返碱情况，勾缝是否密实；外墙保温及涂料细部施工是否光滑平整。

墙体伸缩缝处设置是否美观，有无裂缝；

雨棚设置是否合理，屋面如果结构复杂，易产生渗漏；楼内的公共设施楼内的公共设施我们需要查验些什么？外楼梯台阶踏脚板厚度能否保证强度；缓步台/楼梯踏步能否积水；洋房台阶有无下沉、开裂；楼梯间通风、照明设施是否完善；读卡器设置是否合理；楼梯间踏步、缓步台地砖镶贴是否美观；楼梯与上层梁底间高度够不；楼梯栏杆强度够不够，侧面间距是否过大,有无容易攀爬处；楼梯间内各种管道是否封闭或设置管道井处理；楼梯间墙是否有渗漏隐患点：砖缝分隔条密缝不严；地灯打胶不严及胶体老化；楼梯踏步根部打胶不严及胶体老化；对讲机位打胶不严及胶体老化；理石踏步板底侧封堵不严等；室外可视主机位置是否准确，室外可视主机及读卡器有无遮雨设备；上屋面天井井道设置是否合理；防火门设置是否合理；首层小院首层小院我们需要查验些什么？回填土有无垃圾、是否平整，高度够不；雨水井内是否抹灰，布置是否合理；围墙是否返碱、不平；围墙灯是否设置，管线留置是否合理；读卡器设置是否合理；院门是否容易攀爬，有无返锈、脱落现象；入户门前是否设雨棚及灯；b、登堂入室—室内缺陷查验进户门进户门我们需要查验些什么？进户门的开启方式是否影响上下楼梯，大小是否满足搬运家具；门槛高度是否满足装修要求；门牌是否固定牢固，有无锈蚀，是否挂错；进户门本身质量是否有缺陷？（安全、划伤、变形、锈蚀等）进户门开启是否能达到要求开启角度；

客厅客厅我们需要查验些什么？有无天棚、墙面不平、色差，口角不归方，影响室内装修及观感等问题；空调孔内倾，冷凝水易倒灌，北风雨时，雨水也容易倒戗进室内；露台门是否有台阶，能满足防水要求；室内是否有未拆除干净的周转材料；卧室、起居室、茶室卧室、起居室我们需要查验些什么？一层茶室室外楼梯部分，底部是否做了保温处理；空调机与窗帘悬挂是否冲突；空调预留孔的位置是否合理；应保证采光、通风良好；家具布置是否与各种面板冲突；茶室有无因地下回填土下沉导致地面空鼓；厨房厨房我们需要查验些什么？墙面抹灰与窗铰链间距离是否能方便贴砖及开启窗户；烟机位置与烟道间距离是否合理，有无障碍；煤气管线设施的位置是否合理；地漏及排水管位置是否合理；冷热水管接口有无间距过小、不水平、不垂直或进墙面过深无法贴砖等问题；各种部件是否交叉冲突卫生间卫生间我们需要查验些什么？洗衣间如采用玻璃砖采光，四周应保温；洗衣机位置是否可放的下常规洗衣机；管线标注是否准确、规范；座便孔与墙面间距是否合理；阁楼、地下室等的卫生间给排水、排风等设施是否齐全。冷热水管接口有无间距过小、不水平、不垂直或进墙面过深无法贴砖等问题；有无墙面、顶棚不平整、不垂直度等影响装修的质量问题；地漏及排水管位置是否合理；塑钢门窗塑钢门窗我们需要查验些什么？门连窗部分有无可通风的开启窗扇；有无冬季可能结露的北、西角窗，有无玻璃不好擦洗的固定扇；露台门的宽度是否满足使用要求；能否开启到90度，或易碰撞墙体；露台门、窗的开关是否方便和防盗。给排枯水、到采暖给排际水、窑采暖打我们秃需要胃查验顾些什会么？穿墙茶管封娇堵严兆不，饭卫生责间、蛾厨房络地漏彼有没食有留爹镶瓷溜砖的旧份卫叶生间动排风锣口前榜有无雁障碍龄；预留锤给水尝管接吊口是歉否整辞洁，宅散热丑器成才品保拔护如帜何；有无爬给水其管线拾暗设辣给业寺主装涉修造海成麻耽烦；叨采暖湿管道管预留撕槽是摘否完切整，蜂采暖午管道热是否寄出墙荷太远窄或高斤出地偿面，采暖易管径芳够不采暖熄管道苹及给结排水运管位辟置是闯否方令便装谣修，滨坐便服排水坦管位种置是共否正背确；坐热网松箱门莫的设异置是毒否方柱便管通理；空调款预留妄孔是师否过所低，芽煤气绣套管策的位膨置是杂否正住确；有无静可以作悬挂烧热水屋器的旨位置鉴，强寨度是场否许睬可。吊顶吧时是佣否能趣在窗斯沿上腐口包箩住下赛水管你（排土水管谢过低果）；强弱钓电强弱震电我妇们需迈要查江验些醒什么父？各屋州内的舒灯孔繁的位凶置、吨数量贸是否史方便逆业主奴装修以和使进用；室内捏开关首插座沟、电提话、迫电视刚面板至的位脸置、测数量猛是否急方便革业主杜装修缝和使幼用，雹对讲秀的位厨置是麦否合努理；室内腿的电件线容浙量是铲否能将满足鄙使用跨，电垃表是筝否接富错；强电铅与弱寺电面唇板之刻间安禾全距栗离是歉否符覆合规新范要斯求；有线伍电视崖分户晨箱设里置是魂否利远于业偏主装梦修和广安装父调试涨。露台揉灯位棒有无碰防水族、渗击水隐拨患；露台距和阳绕台露台错和阳笼台我严们需免要查拣验些颜什么籍？铁艺诊栏杆煎是否惑易攀舞爬，弃固定脉是否抚牢固奏，扶干手高祝度是搞否合抬理；露台秋门下鲜台阶侦高度洁是否仆不够第，露戴台四臣周的哑防水犹高度冠是否帐会对款业主省装修箭造成专不便听，露倍台坡花度是外否能救保证盐排水嚷顺畅吸；顶层花越层嘉露台届处空殖调管扮线走揉向是瓜否合己理；墙面繁保温帝板和热墙砖而是否薄落地阶（易废造成颤返硷南和霉叶变）脉，阳茧台内乏是否辈有雨耍水管四，是丸否有纳转角早窗；露台诉处墙镰体的努保温墨性能逢是否柔可行逼；露台起地漏臣的大贪小和匪标高奏是否裁方便兄排水畏和装悟修；露台脆灯位裙位置开是否农合理币；阁楼阁楼浴我们万需要曲查验壤些什坦么？阁楼渐外侧聚露台蹄是否拾方便竿上人砍和清反扫斜面妙威卢晴克斯富窗位熊置是宇否方悼便开现启和望安装澡纱窗奋。阁楼调外烟伞道高渡度是皇否会称向室谅内返烘味；浩风天疯是否搬易进头雨雪猾；采暖挎系统玩是否色阁楼枝方便睡安装渴暖气凡；阁境楼是躁否考义虑了诞给排衔水、卸排风膝等使赖用功凳能；阁楼非分户相隔墙挪底部矿砌筑蛇应用赵实心泪砖，次否则钳易渗尽漏；顶层惩灯位吹、开慢关、图插座债安装盗是否鱼合理婚；搭建小楼板洞是否废便利绑（埋巴件、婆承重税梁等德）地下版室地下覆室我羽们需亿要查撑验些规什么雾？是否号充分跃考虑掠了防抄水要向求和故等级配（返抱水、手渗漏肝、潮止湿等礼）按销蠢售承璃诺清秋理回拘填后麻是否网会露房诚出地歪梁，径水、绩电管徐线等井；居住绞性地漏下室局是否浙设置物了卫娃生间啦，通眨风及始采光呀设置敢是否茄合理灵；楼梯瞎口位坝置是滑否合晕理，谷搭设披楼梯肃净高悼能否柜满足链；窗口肺高度杨是否翻能满余足防产雨水镇迸溅订和安肆全要更求；排水你管线舞是否安单独引设置详，有梳无防季返水鞋的考捐虑；车库车库介我们流需要纪查验贝些什邮么？门前登转弯画半径诸够不天够，跳有无拥了望纷设施粘；单体浴车库委宽度乘、净哪高能旷否满菊足使衡用要厉求；门前焰坡道殖排水元坡度膜够不萍够，泄门前烧雨蓖声子排危水是志否通樱畅；要求慕车库民门开自启灵泼活，滨停电题后也尘能开温关；车库秤内给袖排水浊、采植暖、拘消防话设施存是否魂齐备叙；地下便车库侍是否欢考虑甘了防额水防零潮；如果掌不采胜暖，箩给水敬、采笛暖、孤消防葵设施举的保左温考供虑；车库雹内是怨否有馅易渗毛漏的旅雨、雪排水想管；2、缺亩陷反她馈查验适的记愚录要沈详细树，查尺验的冲问题发要准咬确，截按照训前述拆的分诞类进忙行整锣理、呢汇总挡。反馈依要及贩时、乎全面旗，明迹确造组成的吊后果拐或影嗽响。反馈燃要提驱出建榜议处淡理意蔑见和雅想要貌达到丈的目炒的。3、性软价分扶析在成偶本给束出整链改费些用后势根据座可以颗达到锁的效罪果确挖定是墙否整道改。利润淹和客乖户满斥意度固的关宵系客户棒满意波度是纹长远典利益损的保震证。很大奏的代蜓价换泰来很酱少的慈性能挠改善德是否碑得不喝偿失筛；缺陷谋整改乌后会克不会胡带来汪其它斩的问氧题？4、缺劣陷整欺改确定陵方案眨（主蹄要由分各项巩目工捉程组沈提出辟和实冈施，劫重大绣问题滋应由闭各相白关部蜘门一捡起开顶会确修定，充必要谋时寻筋求总令工会写帮助熟）桃安排粉实施隶（成酸品保改护做妙到位攻、过迷程控股制）衰结果澡验收功（保芒证效吃果）前期聋图纸途会审马记录悄和设炊计变盛更；及时旱、有茅效、例彻底刃、全殊面，稍不留坑后患润；不断钳积累亡、改绪进整虹改方肆案；5、系塔统规纷避我们椅所要吵得到塑的结邻果；要在象设计毒前甚婆至规末划前置让设茂计、艇采购们等相垮关部编门明鸭确客肉户的棉需要抵、我毫们的斧要求含；要边形成辫指引锤、标