某地产策划公司取地和策略业务经验分享

**—取地和进入策略研究顾问业务经验分享2006-1-15取地和进入策略研究必须关注的问题Issue>在进行取地和进入决策时开发商最关注以下问题在企业战略和开发目标的指导下是否要进入意向地区？意向地区房地产市场和土地市场的现状和未来发展趋势是怎样的？现时意向地块的评估价值是多少？影响现时土地价值的关键因素有哪些？意向地块的发展前景如何？哪些地块价值大、对区域发展最为关键？哪些地块必须在近期拿？哪些可以远期拿？如何确定取地规模从而使得效益最优？企业进入市场的时间节奏是怎样的？合理的取地成本是多少？**对取地和进入策略研究的理解及观点Opinion>在企业区域战略下解析意向地区进不进入该地区？探讨企业在意向地区开发目标的实现度进入策略意向地区在其背景区域中的角色和定位意向地区城市及产业发展给房地产带来的机遇与风险意向地区房地产市场研判发展策略土地储备策略竞争对手情况市场总量、消化情况客户群与产品情况意向地区土地市场状况意向地区外部环境的变化带给房地产业的机遇与风险土地储备原则意向地块评估意向地区房地产市场现状及发展前景意向地区能否实现企业的开发目标如何进入意向地区？横向观察：周边其他城市的房地产发展其他发展商的在意向地区的表现及动态进入策略研究思路战略层面策略层面执行层面地价分析与建议取地策略研究思路确定可能的取地范围区域宗地划分单项宗地土地价值判断土地价值影响因素权重确定综合判断土地价值取地规模取地范围确定土地价值影响因素弹性分析**取地和进入策略研究成功案例简介Case>**成功案例项目名称时间城市项目规模委托客户服务内容廊坊固安工业园区项目取地和进入策略研究2004廊坊30平方公里廊坊市开发区三浦威特园区建设发展有限公司土地价值评估与地块划分、取地策略（取地规模、范围及次序）、项目整体定位与发展战略、区域开发模式与运作、启动区发展定位及发展建议中山房地产市场研究2005中山2600亩中远房地产开发有限公司中山房地产前景、房地产市场与土地市场研判、发展策略和土地储备策略万科佛山城市地图项目2005佛山--佛山市万科置业有限公司通过地图系列进行信息分析、结合企业自身战略进行分析产品线布局和土地储备中山房地产市场研究项目规模：三个地块合共2600亩工作成果：城市在区域中的角色房地产机遇与风险比较中山与珠三角其它城市的房地产发展房地产市场研判土地市场状况发展策略土地储备策略万科佛山城市地图项目

项目规模：整个城市及各区工作成果：规划、产业发展和土地储备为房地产业带来的影响、发展空间各组团的产品类型、价格区间各组团配套优劣排序确定各片区的最适宜客户类型经典案例：廊坊固安工业园区项目取地和进入策略研究可能取地范围反映在“廊坊市固安新城（2003-2020）”可能的取地面积高达30平方公里左右，反映在“廊坊市固安新城总体规划（2003-2020）”上，即为西起西玉、柏村，东至纪庄为保证最终取地范围的准确，可能的取地范围向东扩展1公里左右；可能取地范围区间土地价值判断方法：网格分析法网格图的基本分析单元大小由可能取地范围面积及合理的网格地块数量决定；考虑到可能的取地范围面积为30平方公里，确定网格地块面积范围为1公里至2平方公里由于地块的不规则性，严格的方格网划分会产生大量边角及跨越道路的用地，不利于整体分析，故实际划分时作相应调整地块划分考虑地块相对方正，能反映地块的实际资源现状网格划分网格划分原则根据以上原则，**把区域土地进行网格划分，并进行编号123456789101112131415161718192021222324252627282930影响土地价值的七大核心因素基于“固安县土地基准地价”、“北京市土地基准地价”及固安的现实情况，**总结出影响宗地土地价值的七大因素根据“固安县土地基准地价”与本区域的总体规划，本区域的土地均为一级用地，毛地价基本相同，所以成本影响因素忽略，不做土地价值影响考虑因素1、商服繁华程度2、道路交通状况3、基础配套设施状况4、环境条件5、产业影响因素6、城市规划7、宗地现状及内部资源七大核心因素权重值及考虑因素根据特尔菲法（通过专家对影响因素权重作出统计估算）计算，参考固安县及周边区域基准地价修正体系各因素权重，确定七大核心因素对地块价值影响的权重比；按照土地价值大小，地块分为四个等级：很好、好、一般、差，分别用20、15、10及5代表。1、商服繁华程度（权重25%、弹性权重15%、弹性权重5%）考虑商服中心（农贸市场、酒店、银行、商业街）对地块的辐射影响程度。2、道路交通状况（权重20%、弹性权重20%、弹性权重20%）考虑地块临街道路的状况（如临街道路的性质、宽度、长度、年车流量）、对外交通便利度（距长途汽车站、机场距离），分析各地块的对内和对外交通的通达便利程度。3、基础配套设施状况（权重10%、弹性权重5%、弹性权重1%）考虑目前地块的城市基础设施投入情况（供水、供电情况）、地块距公用服务设施（市民活动中心、公园、体育场馆）的距离。4、环境条件（权重5%、弹性权重5%、弹性权重5%）考虑地块周边环境质量优劣度（噪音、大气污染、与污染源的临近程度）。5、产业影响因素（权重10%、弹性权重10%、弹性权重10%）考虑园区的成熟度、相关产业的配套、集聚状况及未来发展趋势。6、城市规划（权重15%、弹性权重30%、弹性权重44%）考虑周边区域及城市对地块的影响。7、宗地现状及内部资源（权重15%、弹性权重15%、弹性权重15%）考虑宗地面积、宗地形状、临街状况、地上建筑物现状、土地开发程度、土地使用限制及自然条件（地形、地势条件、景观资源）等其他因素的影响商服繁华程度对土地价值的影响分

析商服繁华程度分析主要考虑的是老城区的辐射影响力老城区对本区域的商服繁华影响程度由圆心向圆周逐渐下降1123456789101112131415161718192021222324252627282930老城区由以上分析，在商服影响因素下的地块价值如下表所示注释很好：20好：15分一般：10分差：5分道路交通影响分析交通网络对土地价值有较大影响，但是不同的交通路线对土地价值有不同程度的影响：106国到、京九铁路、廊涿公路、廊涿高速及京开高速对土地价值的影响的权重分别约为35%、15%、20%、25%、5%：测算出单条交通线路对土地价值的影响值，根据权重累计出每个网格的土地价值。2123456789101112131415161718192021222324252627282930廊涿公路106国道京九铁路京开高速廊涿高速由以晴上分导析，碰在交驳通影停响因吵素下倡的土帆地价吃值如显下表溪所示注释很好说：2奔0，件好离：1冻5分一般善：1闹0分阀，周差惊：5词分基础疮配套匹设施眨影响形下的纺土地积价值吐分析基础罩配套倘对土读地价胃值的能影响郑主要忙体现伟在老情城区盗的城富市配纺套对侍工业匀区的闯辐射挠影响基础宗配套仁设施英以老资城区瞧为中剑心，蹄土地煮价值毅由圆悄心向回圆外丝式围逐荐渐降域低3123456789101112131415161718192021222324252627282930老城区由以拼上分锦析，袜在基滑础配模套设甚施影蒸响因浸素下傻的土逐地价肯值如罩下图驾所示注释很好顽：2浴0，酬好：村15酬分一般附：1灰0分书，栽差：彩5分123456789101112131415161718192021222324252627282930廊涿壮公路10府6国恒道京九解铁路京开品高速廊涿显高速环境炮影响侄下的第土地告价值枯分析环境冤对土宜地价升值的鞭影响锁分析陕主要枝体现寒在永再定河这及现晋有工骂厂及矮车道绘对环利境的管正面俩或负顷面影急响永定桨河对崖土地进价值迎的影令响主销要体早现在戴其景捆观带悼对沿窝线土哲地价艘值的修提升区域携地块单内的非工厂侄及车傲道对窗环境巴影响烘主要链体现缩慧在污范染与洞噪音剃等方导面的搬负面帅影响4水泥侦厂环境茅影响俘下土阅地价占值判芝断的衡分析绕方法环境叠对土挥地价脊值的嫂影响铜分为总正面厌与负斗面影忧响之请分，宝故环芽境影迈响因答子的流权重梢有正秘有负赚，但内是它笑们的腰绝对申值之强和为10楚0%京开皇高速趟、10甘6国道意、水榴泥厂丹、京警九铁否路、漫廊涿词高速舒、廊大涿公散路及隐永定差河对质土地压价值误影响侍权重径分别默为-5卖%、-1懂0%、-1状5%、-5磁%、-5忽%、-5逮%、55驴%测算衰出每砖一环肃境影芬响因念子对若土地聚价值著的影尝响值薄，根食据权谱重累糊计出束每个浩网格龄的土篇地价巷值由以砌上分导析，陕环境熔影响呆下的婆土地补价值档评分遥为下榨图所雀示注释很好社：2摧0，惨好致：1介5分一般躁：1霜0分枯，钉差：让5分123456789101112131415161718192021222324252627282930产业拴影响刮因素化下的坛土地歼价值肺分析产业善积聚紫对土茅地价刃值具揭有提您升作夸用；杀依据蚊产业船集聚厕程度透与规键模的竿差异棋，不暴同的期产业扮对土碰地价努值影律响存表在着透差异纺织饼工业刘园与匪汽车珍零配往件工煤业园救对土榜地价俩值的界影响滩权重圈分别傍为4锡5%形与5员5%本项址目的蛛工业毯用地蓝主要舱分布庸在地支块北屈部与收南部帝，以鄙此两索块土聋地为模放射俩中心缎，随珠箭头论方向宫，土缴地价愈值逐边渐降贷低测算饥出每妙一产踩业园唉对土畏地价萝值的助影响称值，仗根据萍权重坝累计回出每历个网屠格的应土地茄价值5纺织丢工业警园工业怒园区由以挥上分章析，螺产业求评分蚕如下闲图所茫示注释很好蚕：2归0好：任15闪分一般蛾：1夸0分差：哲5分大北饺京规真划、各固安迁县规皂划及掠廊坊毫规划忍对本眯区域功土地相价值庆存在践着影壳响大北低京规族划、洞固安密县规龙划及炎廊坊停规划旋对本舌区域丛土地趋价值景的影文响权偏重分搭别为富35拢%、粮15陆%及垄50拜%城市茶规划例影响敲分析6本区客域土袭地价治值大北蚕京的筐规划顷影响靠力权重跳35兰%固安乏县的袄规划春影响隙力权重晋50贯%大廊娘坊的围规划努影响轿力权重玩15津%大北古京基煮础建井设规掠划下简的固园安“新锻七环葛”眯公路博系统窄跨越碰北京旱市现穗有的饭行政雕边界踏，天悼津市芦、河肚北廊咏坊及衬保定壶地区浩通过高新七姿环联应系在东一起胞。本区编域位龟于京烧津发田展走顷廊上根的“侄第二凝首都结国际凡机场租”附杨近廊坊固安北京规划新七环涿密高速永清规划的首都第二机场固安夏位于灾北京盘市区袜发展渣战略路规划确的传目统中积轴上炉，在片规划冲中的贱七环声内。6北京胜城市稠化方娃向为璃东南弟向，偏直指爬廊坊涌、天痕津；咸固安汇仅在存城市漆化方杆向附载近固安写没有负在北税京城利市空秧间新峰格局弟的两竹带上大北忆京规余划对腾固安知的影咬响分蛙析固安廊坊天津大廊阻坊规刺划大廊绒坊的或规划饱范围逼为三揪大主钉团，纱即固翁安、铁廊坊浆与永左清。固安币目前数的发榴展起要点是生规划做中的斩三大蚊主团捞最低争的；廊坊潜的部哪分产淘业可肝以放棉在固匹安发兰展资料丙来源父：访垒谈固安酿县规昂划固安那新城静规划段基于众老城颜区，拖发展通的核报心主芳团为赠汽车瘦工业狐园、巩纺织枪工业稳园区毫及新迷城核弯心区新城兼规划朋核心规区作阶为未月来的粉城市咐中心伞区，扰土地场价值解最高老城钻区规划鸡核心搁区纺织揉工业伙园工业运园区三大挥规划饿对本父区域鸽土地亏价值竖判断汗方法分别缎判断雁北京聪、廊忌坊及便固安淘三大称规划伯对本技区域圈的土宅地价陵值影膝响根据辣三大凤规划兆对区著域土丸地价让值的房诚影响肌权重杜，累垦计各瞎个网涛格的梯土地顾价值123456789101112131415161718192021222324252627282930规划核心区老城区纺织工业园工业园区来自廊坊的影响力固安发展方向来自北京的影响力由以释上分亮析，叨规划研因素烫对土迅地价抬值的夜评分思如下扰图所冈示注释很好渔：2架0，催好拿：1蔬5分一般辩：1改0分嚷，乳差：录5分宗地创现状牢及内父部资垂源分纸析本项皆目地锅貌特梦征为娘永定锁河冲南积平卡原，膨整个恢地块垃地势谣平坦奋，自翠西北扒向东量南有掌微小拥的缓竭坡地块远内除贴道路旨及少对量的掩已建穗设用革地外辣，其劝余基双本上侮是村吧庄和薪大片垄农业泽用地78、地块内道路7、已建房屋6、林地5、果林4、永定河3、京九铁路2、106国道1、自然村庄①③④⑥⑤⑦②⑦⑧由以辅上分手析，舰土地屡内部贿资源唯评分员如下周图所说示注释很好沙：2迁0好：格15剪分一般雅：1裙0分差：关5分基于叠以上亲分析银，*忆*对甲按照巩划分厚的宗猛地，跟参照矿影响袜因素钞的不枣同权揉重进译行分姿析根据耽特尔甜菲法订确定迹的权总重，质进行姜土地炮现状何分析笨；按照谋权重或值的栗变化救，进问行两等次弹挡性分或析；按照胶特尔蜘菲法混现状苍分析断及弹苍性分约析的档结果栋，分宅别绘趴制三飞张取可地红道线图根据奴绘制顾出的寒红线深图，好确定拣核心惧价值询区与填取地展范围分析裹方法特尔摧菲法担现状捉分析侧(1摧)注释很好省：2鹿0好：巨15治分一般桂：1伶0分差：纽奉5分特尔羡菲法娘现状对分析蠢(2陷)注释很好蔽：2团0好：蹄15场分一般夸：1疏0分差：刻5分根据绩土地境价值需判断叠（取花整分圈数）私，*约*绘剖出价时值最撑大区醒域的煤红线我图根据递评分冠标准胀，*真*确尖定取犯整分然数在茶15森以上窄的地疫块构悠成的富区域得价值位最大红线杰所围识合成扇的区艘域为液土地缠价值滥最大掌的区旱域为了岁保证腿取地局研究础范围浩的准碍确度韵，可赢将取段地范迈围下导限值术调至凭土地康价值搁评分垮数为漠12搞.5蚕，即弊取整断数1舍3以挂上取地超范围柄东起和东相益村、妥柏村训，西蛙至东本礼村生、杨令家庄匹，北塘起西帆玉，避南至鉴扰耳俘营，茧吕家浑营；已取地乘范围疾如红培线所巧围合高的区沟域根据牺现状怠描述叙图的权比例扇尺，稍**匆计算每出每感块宗于地的限面积淡兰计色表渡示获挺取的括宗地简规模万，灰谨色表赛示价皆值较肌低的窃宗地标色涨为淡催兰色饥的宗佳地面乎积和进为2片2.教37句平方戚公里根据碎现实连运做华，取崖地规裂模为筹20鲁.8亚0~在22查.8捧0平堂方公靠里本项要目的赠研究铁对象泡的规队模即津为淡薯兰色麻标志柄的地拣块所缺构成尼的区痰域弹性腰分析预一（屠1）注释很好西：2顶0好：握15穴分一般匀：1齐0分差：农5分弹性热分析惑一（掉2）注释很好高：2皂0好：驾15闯分一般加：1介0分差：碌5分根据慕土地性价值央判断锻（取宿整分桶数）卫，*液*绘雹出价测值最号大区梨域的递红线饲图根据尚评分戒标准逝，*牧*确闸定取岛整分仅数在15以上穷的地命块构窝成的莲区域萄价值远最大红线亲所围守合成夺的区委域为惩土地越价值的最大净的区肯域为了现保证斜取地僵研究救范围允的准卖确度构，可插将取设地范啄围下扶限值龄调至挠土地悟价值怪评分茫数为榴12趴.5性，即廊取整畅数1群3以区上取地泡范围西起酒西玉链、柏抽村，凝东至牛纪庄取地申范围亩如红伞线所皇围合丝式的区俊域根据荒现状氧描述锯图的脸比例泄尺，寸**厅计算满出每取块宗饲地的竟面积淡兰扰色表暑示获束取的翁宗地祥规模沙，灰煮色表圈示价俗值较勇低的缺宗地标色俘为淡肝兰色科的宗迷地面符积和鱼为2须6.斑34收平方洗公里根据阻现实竭运做宜，取混地规影模为司24忆.3仪4~煌26手.3剪4平滋方公哭里本项监目的布研究村对象漏的规惨模即班为淡们兰色挨标志包的地豆块所术构成枯的区体域弹性站分析辱二（酱1）注释很好嘉：2奏0好：列15嘉分一般线：1附0分差：嘉5分弹性壳分析彩二（僻2）注释很好稻：2内0好：凶15兆分一般期：1芒0分差：惠5分根据戏土地软价值厌判断躬（取膀整分奴数）扇，*虏*绘往出价导值最熟大区盖域的都红线塌图根据尚评分膏标准划，*俭*确族定取怎整分朽数在15以上误的地夹块构姐成的败区域傻价值怖最大红线轨所围功合成啊的区梅域为多土地洗价值望最大堪的区游域为了纹保证敬取地戒研究武范围陈的准按确度社，可泻将取可地范番围下课限值梨调至蜂土地戚价值业评分乳数为稠12妈.5室，即太取整院数1贴3以炒上通过猾比较征特尔德菲法困现状蝴分析吉及弹脏性分切析结劫果，闹**纪得出棕区域高价值狂核心仙区弹性最分析睁一弹性正分析逆二在特驻菲尔归法基臣础上谅做的哗两次仙弹性桑分析湾，即善对特瞧尔菲俭法分烛析结抵果再每做两询次验你证，卷确定剩在任货何可苗能情土况下野的本妄区域董绝对猫核心变价值粥区。只**杆依此誉取三妥次分蚁析结配果的锤交集柿。特尔狭菲法俘分析区域抛核心筐价值究区区域筋土地怒核心柔价值秃区为每红线跌围合艰成的速区域暴；核心餐价值伞区的舞面积与大约烘为8季.3虹4~妇9.骡34确平方劫公里板。**灵建议秘取地刺范围弹性鸣分析轧二弹性采分析续一特尔讯菲法腾分析在特啊菲尔注法基皂础上忽做的裕两次查弹性讽分析馒，即麦对特烦尔菲辫法分炼析结守果再