某公司商业房地产发展战略

某公司商业房地产发展战略研究汇报2003-02-18目录商业房地产发展环境概述进军商业房地产的意义商业房地产的战略目标商业房地产行业定位商业房地产的核心竞争力商业房地产发展模式5/18/20232商业房地产发展环境概述经济环境政策影响行业整体发展趋势地区行业发展状况商业房地产发展的社会环境商业房地产发展状况详细分析内容见商业房地产外部环境分析报告5/18/20233全国宏观经济增长状况1997~2001年全国GDP增长状况（单位：亿元）国内经济的持续增长，对增加国民的可支配收入和提高国民的市场购买能力和消费能力提供了基础，为商业繁荣和商业房地产的发展提供了有利条件。国内生产总值持续稳定的增长为房地产和相关行业提供了更好的发展空间，同时房地产及相关行业的发展又对拉动内需起到了很大的促进作用。过去五年宏观调控的主要手段是积极的财政政策和稳健的货币政策未来五年货币政策既要防止通货紧缩，又要防止通货膨胀，预计利率也将在一段时间维持较低的水平。国家通过转移支付等手段调整了不同地区的可支配收入，扩大社会有效需求。为实现国民经济持续稳定增长，政府将继续采取积极的财政政策，保持必要的投资拉动力度。对房地产的经营发展比较有利。5/18/20234上海GDP增长状况分析1998~2001年上海GDP增长状况（单位：亿元）上海GDP近几年以保持两位数的速度增长，加快了上海市退二进三的发展速度，对上海市的经济和商业的繁荣起到了极大的推动作用同时上海市发展的多中心化和住宅郊区化又促进了上海商圈的数量的增加和规模的扩大，为上海商业房地产业的发展提供了很好的发展机遇。上海市近几年规模较大的世博会、特奥会、F1赛事等一大批有影响力的大型综合性盛会又必将加速上海经济和商业的进一步快速发展，同时也为商业房地产开发提供了更多的发展机会。5/18/20235新土地政策将对土地供应总量、价格、房地产业竞争态势以及跨区域经营都带来重大变化供应总量国家将通过土地规划控制供应总量土地结构和性质，政府完成一级开发，减少生地供应。土地利用计划要公开透明价格总体价格比协议转让的价格高，长期走势趋向市场合理价格各地的价格水平不一区域经营打破了地区、行业垄断，大大加快了区域竞争的进程。对地主的威胁比较大介入外地经营的范围和速度加快竞争态势重新洗牌，淘汰一批地主，加大了行业竞争的激烈程度，对核心能力提出更高的要求。规模和品牌对企业的生存发展更加重要。国家土地政策:从2002年7月1日起，各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。6未来房地产市场突出的几个变化将表现在土地价格短期内的增长、利润率的下降和房地产企业数量的减少短时期内土地价格的增长伴随土地出让政策的改变不可避免，部分地区可能出现增速过快的局面，中长期内，土地价格将会对短期的增速进行修正，但土地资源的短缺决定，价格不会低于现有水平开发成本的增加、供需结构性矛盾、市场竞争的加剧和成本构成的逐渐透明可能导致利润的整体下滑，市场优胜劣汰的竞争法则决定房地产市场中将走向成熟，行业整体利润将逐渐趋于稳定合理土地价格和出让方式市场化导致房地产行业和市场进入门槛提高，一批规模小、资质差的企业将被逐渐淘汰，行业内企业的整体质量将得到提高5/18/20237有实力的房地产开发商将是新政策的最大受益者提供更多的机会促进规模化专业化缩短开发时间控制经营风险行业和地区垄断被打破，开发商可以在全国1400多个地区选择合适开发地区和项目，选择面大大宽于以前自己凭关系找地的开发模式目前政府主要供应熟地，大大减少了开发商自行进行一级开发的时间和风险由于土地成本透明，开发商可以选择自己的优势项目开发，便于控制风险只有规模化、专业化才能有更多的开发能力和获得更多的开发资金、获取新的开发项目，有利于形成全国性的大开发公司5/18/20238土地政策将使现有房地产开发商将重新洗牌，改变目前竞争态势外商、外地、外行的竞争成本降低，更多的外资竞争者进入房地产开发市场，竞争将更加激烈，价格战将不可避免，房价将更趋向市场化。新开发商增多竞争方式改变土地价格因素排除在价值链外，对企业的核心竞争力提出更高的要求，促进房地产行业规模化，专业化，以降低成本，控制风险重新洗牌没有实力的地方开发商将被市场淘汰，房地产行业的兼并重组将维持一段时间。2001年深圳市土地使用权出让建筑面积在20万以上的大地块均落入万科、泰华地产、振业集团、百仕达地产等品牌公司囊中。某经营商业房地产——受土地政策的影响1、由于国家土地供应总量将受到严格的限制，未来获取大面积优质土地的难度将非常大2、土地出让方式的转变将促使企业从土地资源优势型（地主型）向能力优势型企业转变，能力优势的形成与公司决策和经营市场化速度相关3、土地价格比协议转让价格总体水平上升，长期价格趋向合理区间，总体价格水平将高于现在水平，这对某84平方公里土地增值提供机会4、房地产开发行业竞争趋向激烈化，实力决定开发机会，资本运作、技术创新、专业人才、投资策划等方面都对房地产商提出了更高的要求5/18/20239土地市场供应者土地多头供应的局面将得到更本性好转国家成为土地的唯一供应商。土地统一供应将成为一种趋势。需求者国民待遇。对内和对外的开放，外资和民营的需求将大幅上升尤其是开发服务领域，政府审批公开、公正、公平市场化配置土地资源，维护国家土地政策的稳定性减少行政审批和政府划拨中介服务国外评估机构的进入带来了先进的管理理念、成熟的评估技术、服务手段和实践经验市场化价格将合理回归目标：形成平等、公开、竞争有序、统一规范的土地市场秩序加入WTO对中国土地市场的影响主要是规范政府的审批行为和公开、透明，规范10我国加入WTO在给房地产业带来三大机会的同时，也带来了四大威胁1、外商的加大投资将使对写字楼、工业用房和高档住宅的需求增长。2、入世带动的经济发展和部分建筑用进口原材料关税的降低将使住宅的有效需求增大，并使住宅的消费层次更加分明。3、国外金融机构的介入将促进我国房地产金融业发展。三大机会1、入世带来的政策透明性和中国目前房地产业的相对高利润必将吸引国外大型房地产集团进入，国内规模小、资金量低、管理技术水平差的企业将受到冲击。2、外资房地产开发商将首先进入高档外销公寓及写字楼市场，凭借其先进的物业管理模式、营销网络和更加专业化、人性化的服务理念，对国内房地产开发商的业务将形成威胁。3、国内房地产开发商的政府背景优势和天然的地区优势将逐渐淡化。4、房地产企业正面临新一轮“洗牌”，相当数量的房地产企业将被市场淘汰。四大威胁5/18/202311加入WTO后，中国将在过渡期内，逐渐取消进入房地产相关行业的市场壁垒资料来源：WTO协议2000200120022003

20042006年允许建筑设计、工程服务、城市规划服务允许设立独资企业准许外商进入中国的房地产及服务行业，高档公寓写字楼外商不许独资收费和合同为基础的房地产服务仅限于合资企业形式，允许外方拥有多数股权建筑设计服务（CPC8671）及工程服务，集中工程服务、城市规划服务，仅限于合资形式，外资可以拥有多数股权建筑及相关工程服务（CPC511，512，513，514，515，516，517，518），外商可以独资2005外商可以独资在中国建设、改造和经营饭店和餐馆设施2006市场开放度5/18/202312房地产开发业的产业特性可以总结为：周期性、关联性、地域性、政策性周期性我国的房地产周期有三方面的特殊性：第一是房地产周期的频率，大约是7到8年为一个周期；第二个就是我国房地产的周期中，衰退期和低谷期比较短，而增长期和繁荣期时间比较长，这显示出市场需求持续旺盛这样的特点，它明显不同于房地产总量过剩的国家和地区；第三，从销售增长和投资增长的关系来分析，销售增长直接影响到投资的增长。因此房地产公司应更为理性的把握项目投资、开发和销售的时机，避免盲目发展。关联性房地产与国民经济的许多行业如钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料、家电等产业都有着密切的产业关联性。随着国际一体化的发展，我国国民经济与全球经济的相关度越来越高。而新的国际贸易保护主义的抬头，如美国对我国钢铁业实施反倾销制裁，使房地产相关行业的发展不稳定性增加，同时入关后，这些行业将面临跨国公司的强大竞争压力。因此，房地产公司需要密切关注相关行业的发展状况给房地产行业带来的影响地域性房地产地域性很强，各地房地产市场发育程度、政策措施、居民收入和消费偏好等千差万别。北京地区由于对奥运概念和入世概念的过度挖掘，使市场面临较大的压力。房地产行业的地域性特征使得房地产公司在进行地域扩张时，必须针对各地具体情况进行逐一分析，谨慎投资。政策敏感性房地产在国民经济中具有一定的先导性，受国家宏观经济政策的影响非常大。虽然我国国民经济的发展势头良好，预计今后几年仍会保持7%的增长速度，但国际形势的不稳定也有可能给我国经济带来较为严重的影响。同时，房地产开发中的大量短期行为，对生态环境造成极大的破坏，大量商品房空置，以及开发失控，无序发展，导致土地资源的大量浪费和国有资产的大量流失等情况都有可能导致国家相关政策的变化。房地产开发业5/18/202313周期性：我国房地产历经起步（1979-1991）、过热（1991-1993）和调整（1993-1997）后，1998年房地产业步入复苏阶段从各阶段的波动幅度可以看出，房地产市场的成熟度日益加强，市场逐渐趋于理性发展。1999年以来虽然进入复苏期，但发展进入2001年后有所调整。这实际上有利于整个行业的持续稳定发展。房地产投资的增幅近年一直高于固定资产投资增幅，说明房地产对固定资产投资有较强的拉动作用，在国家“加大投资，拉动内需”的政策不变前提下，房地产投资还会有所增加。过热期复苏期调整期1987-2001年固定资产投资与房地产投资增长率统计分析与宏观经济周期波动的趋势基本一致；波幅大于后者衰退期较短而增长期、繁荣期较长发展领先于宏观经济增长而衰退迟于宏观经济，体现了先导经济的特点。

5/18/202314全国房地产行业增长情况分析

单位:亿元全国房地产行业销售额增长状况:1997-2000年全国房地产每年销售额增长分别是33.05%、2.54%、49.21%，从增长趋势分析房地产业目前有较好的发展势头,市场对房地产的需求仍处于一个上升通道,从销售额分析:已经占到全国GDP的5%左右,成为国民经济的支柱产业，某公司进入这样的支柱产业中运营，有必要适时地根据国内经济的发展状况，动态调整公司在商业房地产业的投资策略。通过1999年的调整，2000年又出现了较快增长的势头，从经济周期分析，房地产业还有3—5年的增长期。5/18/202315我国房地产企业数量多，但普遍规模小，竞争能力弱，行业整合是必然趋势企业的区域分布具有较高的集中性。全国一半以上的房地产开发商分布在广东、上海、北京、江苏、浙江等东部地区的12个省市中，西部地区不仅开发商数量少，而且企业规模也不大。在房地产市场面临整合和规模化经营的发展时期,某公司要参与到房地产市场上进行竞争,要定位好进行商业房地产、相关的复合房地产经营的发展方向和规模，只有这样才能在产业整合和大规模淘汰时处于有利的竞争地位。5/18/202316全国房地产行业集中度全国房地产行业集中度发展趋势预测：50000多家2000多家2002年2008年据专家分析：我国未来5-10年，90%的房地产企业将消亡，目前全国的房地产公司有50000多家，平均每个公司的资产不足2000万元，具有一级资质的不足1.44%,平均开发量不到10000平方米,经营规模小、成本高、效益差、无充足的资本支持。预计5年后会剩下2000家左右，形成100个左右经营收入在100亿元以上的跨地区经营的大企业。由此分析,目前房地产行业的集中度并不高，行业未来发展将会有一个大规模行业整合和淘汰的过程。5/18/202317从发展走向成熟，中国房地产业未来发展将形成以下五大趋势行业竞争日益激烈。房地产开发商向规模化、品牌化的方向发展。地区性品牌由于在资金实力、开发经验等方面处于整体劣势，生存空间收到严重挤压。房地产供给将向多元化发展，住宅供应体系将包含商品住宅、经济适用房、低租金公寓等面向不同消费层次的房地产产品，商业房地产将会稳定增长。商品住宅价格将呈现稳中回落的趋势。商业房地产的租、售价格将稳中有升。二级市场的不断发展将对房地产业的发展起着越来越大的作用。房地产金融业将更加完善，对推动房地产和商业房地产的发展起积极推动作用。规模化品牌化供给多元化价格趋势住宅二级市场房地产金融业5/18/202318规模化的产业联合，增强行业竞争先进的物业管理模式营销网络专业化、人性化的服务理念雄厚的资金实力外资公司优势是否渐增是本土企业重新塑造核心竞争力否走联合之路扩大融资渠道更新经营理念政府背景优势天然的地区优势本土公司优势是否仍旧明显面对外资企业的竞争，本土房地产企业应该重新塑造核心竞争力以迎接挑战5/18/202319房地却产企恶业规项模的瘦变化猾必然宅引起穷其经潮营模理式的见变化随着拾行业挺竞争原日益晕激烈成，规巡寿模与菌联合贪才能沫重新舍构建撑企业么的核泰心竞劫争力单独锯的项钞目公歼司无爸法从堂品牌砖资源经、资栏金实兼力、担专业巴人员钞等方宾面和顽大的屋地产执集团扣竞争醋，要昼凭借很合纵佣联横坛的优回势，佛凝聚决分散搏资源状，提屑炼集就团终忽极势厚能，辫并以燥联合如营销明推广只模式唱抗衡爷强敌坏，才织不会很在大鉴浪淘淋沙中谅被淘键汰企业策规模炮变化数量顾众多凶、规蒸模小览、效困益差践的小牧企业集中框度高图的大舒规模男企业经营寺模式卵变更单一芦注重论功能尤开发与商济业、劝旅游置、体印育等婶行业晨结合重新召塑造俊核心坑竞争弱力5/龙12诵/2刮02践320房地语产行模业分揭析结唱论1.能我湾国房像地产元业正事处于切成长膝期向个成熟横期过播度的贴阶段交。2.许房轨地产馒业的献产业咽特性级为：辞周期赔性、盛关联义性、担政策吼性、伯地域疮性3.汗我首国房雕地产员企业螺数量伪多，丽普遍剧规模绵小而补竞争胀能力破弱，烘行业金集中块度低4.是商许业房多地产辽的投名资额氏近年使来快狐速增底长5.唯中气国居铲民住竹宅市挽场容诸量巨读大，叨发展姿前景嘉看好跨。购慌买方您分析昼表明依，个总人消醒费逐刘渐成崇为市阁场需探求的瓣主体友，购竖房目姨的是沫为了研改善讯住房杏条件6.麻中像国房云地产谣企业投未来董发展湖方向担是规达模化脏、品咐牌化7.性现公阶段辽我国祸房地舅产行循业普感遍负仰债较绝高，篇行业以整体来风险另较大递；部乐分地得区商每品住疮宅房启供给茎出现芳结构谱性过背剩，冤商品老房空翠置率堵开始河加大5/忽12蛛/2死02晨321上海拉房地送产正摸成为尾上海迅的支阳柱产粒业房地幕产投先资房地碗产消娃费GD素P拉稍动20丽02秆年90季年代壳初1.群4％7％不足物一百收万平秋方米18锹00秆万平菜方米不足来10炒亿70肾0亿上海怜房地通产增亦加值完占G退DP岔的比史重已坐由1春99饮1年婚的1雪.4奔％上漏升至击20伶01鬼年的购6.纳4％压，1慢0年如间增虫加了被5个沈百分眉点，罗预计刻20磨02晕年底况将达疑7％由，增怎速明劝显高穗于同浊期G匠DP标增速孕，上苦海房纯地产吓业已角成为原全市抄经济贱增长磁的重甚要加钻速器5/甩12件/2悄02春322我国奏商业闹房地耽产开适发面设积增寒长状西况19惯97名~2弟00纸0年傲我国杜商业哗房地宗产开予发面地积增带长率顺分别正为32氧.5腾5%备、1猾3.担41障%、剃38武.0饭3%单位贫：万捉平方霜米商业撕房地求产的灭开发只面积浪的大辛幅度塑增长盏，体卸现了尊商业宏房地股产的柜增长稿潜力搜，随够着商酱业和皂零售润业的团快速粗发展怀，在折未来泥几年京将会敬吸引嘉大量孟的资下金参姓与到盐商业助房地驱产项润目的虚开发简。机速遇和隙挑战盲并存劈燕，某钟公司万应抓保住机至遇迎盐接挑踢战，轮实现蛾公司曾的快熊速发春展。5/慢12脾/2针02垫323房地畜产业私供给啊分析梁表明防：办抄公楼醒的投交资额僚总体包上无福明显帅增长谷，比在例呈精下降季趋势妻；商些业用劳房的端投资泄额近疑年来校保持追20高%左桌右的捏增长球速度住宅找供给府的内欧部结痰构有职所变群化，绘其中往高档掌住宅庆比例委近年谢来有背所下帝降，委安居葵工程巴比例拥逐渐炼上升腾。办公傍楼市株场供薄给的邪地区灾差异勾加大絮，办室公楼细的供季需主辽要集扁中在舅北京巾、上工海和崭广州干这些察经济赛发达寇城市信。商业锹用房你的供装求矛助盾开胜始表团现。坦由于据近年萝来消包费疲开软困松扰着竹我国圈国民鹿经济绸的发踏展，标在部敞分地孝区商堤业用茄房出皆现了焰供大杂于求删的局宅面。资料种来源够：《脖中国本统计饼年鉴糕》5/惨12呆/2姥02祝324顾客产消费辆习惯允的变腹化对粥商业妨形态趟的影射响分粘析购物业中心宅的服捡务形逆态会语越来碌越多厌元化踪蝶，包倚含吃慈、喝盒、玩稼、乐蛙等综上合需回求。教它不价仅要嚼满足闸人们翁物质银需要廉，而训且还姜要满圣足人肤们日速趋丰忙富的讽文化秃需要译，它准不仅善要满扰足人雹们的贯生理行需要踪蝶，而胸且还涂要满造足人辞们的掠精神醋需要算，因效此其禽功能叼将从阻购物陆中心汽演化替到生携活中昏心再金演化问到精号神乐乌园。把文唱化做愁成特蜓色从物陕质演宴化到铃精神发展妹连锁信超市商和购井物中窜心要禾强调亚科技梦和文懂化含角量，扭尤其款是具堤有地食方特辣色的症文化臭含量品。每猫一个熔城市淋的购勿物中支心应联具有混自己皆的独霉特性庭，有严了独肉特性缓才不六容易术被替象代，咸才能饿保持敲强劲氏的市型场竞颂争力即。精神薪乐园生活往中心购物季中心连锁光超市顾客骆一站朱式购地物和吃集购枪物、滤休闲租、娱列乐为否一体矛的消尼费习学惯的炉变化捷为连腿锁超财市和垂购物蝴中心造的发武展提村供了贴市场宝机会基本业需求吃喝巴玩乐生活匪精神输乐园5/圈12令/2证02川325我国驰零售挂商业鞭市场颤特点早：规配模大符、发执展迅猪速，谢潜力付大19盗93慕年，钥我国音社会滤消费办品零召售总晋额为恳1.矮2万纺亿元突人民境币，挺到2援00钥0年宣，这踏一指逝标增唱长为买3.域4万龟亿元久，7压年间导增长鼓了2甚.2剥万亿薯元，铜年均捧增长兴率达市20虏.8狭7％第，扣雁除物抓价上袖涨因转素，班年均级增长漆率为膜10浇.5取8％梦。20披01忍年，踪蝶由于竖国家滩采取耻以扩武大内净需为雄主拉愧动经介济增糠长的劫方针链，国逃内消牌费品于市场告商品赏销售刻保持剃了较虏快增杆长速挥度。捧全年激社会醒消费珠品零朝售总届额3些75架95血.2削亿元盏，比呼上年携增长稠10流.1做％。按照原这种闷发展态速度句，在麻未来边三年喂中，芽我国坚社会并消费鼻品零感售总通额还柱将有孕1万疮亿元书以上请的增廊量。皂如此躁广阔杏的市庭场，哗为我蜓国零委售商取业提指供了抹巨大扫的发闹展空清间。在发援达国孝家中染，商脱业对光国民舍经济捧增长科的贡独献率利一般洽为1滴5％默左右凑，而鞠我国充目前沟仅为鸟8.窑3％盒，说泉明我庆国商据业的院发展肥潜力套巨大年均海增长跌率1些0.竿58怪％我国炭社会棚消费麻品零舒售总披额趋站势单位碗：万能亿元跨人民戒币5/艺12摄/2侄02流326住宅劲郊区女化的李变化楼趋势惊对商私业形蜓态的闹影响城市沫的过肃度及示无序帖发展贩，会誉产生况一系宅列的红社会冬问题束，即摔所谓护的“彼城市宪病”浴。交经通拥粮挤、育住房障紧张闪、社出会秩慌序和杏治安姻状况目不良肺、城撞市环刑境污赖染严输重、姿环境猫质量克快速斩下降渴等。在此羽背景厕下，弦以富大裕人英群为届主体死的部梢分城为市居钉民选辟择到村城市棒的近堵郊乃梨至远掀郊居躺住，缩慧从而能出现箱住宅物郊区年化和煤城市葛“空鸦心化患”的煌现象猪。伴忙随郊峡居化蔑浪潮糟，大盲型的蚕郊区押购物藏中心益(S林HO意PP穷IN乏GM词AL衡L）胡和一亿些办血公楼乏宇也庭随之岂出现容，居谣住、偷工作行、购挥物、肾娱乐欠等实垫现一羞定程津度的倍就地差平衡泪。中胞国的振大都枪市目榜前的港发展折趋势罗已经够在向手郊区脏发展欠,这念就为蔽城乡可结合多部的挣超级堤市场陆和购请物中金心的荷发展姜提供疼了市阵场机腊会.某公赢司要研发展趴商业没房地贤产可描以通姜过研大究郊份区的稳商业纳环境爪,选爱择有跨发展仿潜力敲的地沙段进输行系膜统开迟发，那以满距足周吊围商停圈居颠民的咏购物趣、娱擦乐、颈生活图、工核作和掩休闲记的需赴要。5/河12撕/2狮02例327设计遮技术脚系统材料搬技术倘系统建筑图技术阶系统大力脚推广燥轻质素、保捎温、黎防震辆、耐悬久的傍建筑雨材料体。研丝式发和碌采用芽标准够化部赏件，展实行月建筑丘材料蹦质量躁认证鲜，禁父用“翼三无枣”建滚材。么产品艇逐渐风实现朗定型礼化、售配套割化和嫩系列椒化。丙以硅女砌块否取代表实心绣粘土秃砖，姿采用等内浇云外砌漫（挂龄）结夹构体捏系、钉钢筋期混凝航土异辅型极智框架及体系唇和底远部为排大开蠢间、却上部谁为少增纵墙蜂的钢浸筋混乔凝土豆剪力浑墙体况系。不断盈改进步现行钞传统领施工丙作业兵方法添，引坑进和正采用哗国外宪先进嘱的节散能、因安全疲、利返于环幸境的呈建筑堤工程锤技术偶。发嘉展预皇拌、胶泵送艰混凝灵土技罩术，肯采用如胶合构板或记全网肝柜胶变合板圣模板遥，推茅行新爬型脚窃手架探。强后制执码行健咸全的识模数有标准榴，将卵电脑龄网络脖技术摘应用反于项烤目管少理、归模板娃计算暂与配畜件、旋工材摆与机君械的援管理依。坚持勿以人缺为本节的现甚代设抢计理排念，蛮在规籍划布番局、致功能袋结构然、公辈共设均施、却环境采绿化汉、采捕光通顽风、翼室（捉内）逆外交砌通等耕方面澡把人雹的需威要、意人的辉方便取、人寒的舒涌适放居在第唯一位凝，将颈现代右科技菠成果过在经恨济可协行范碗围内扮，尽袭可能帜地融煤于房误地产辈开发钟之中燃。构造语技术扰系统乳—发妖展商乳业房云地产5/片12索/2傅02满328目疏录商业河房地敞产发舟展环挂境概达述进军厘商业携房地呜产的球意义商业套房地拨产的觉战略刃目标商业华房地累产行传业定发位商业纯房地倒产的挖核心惧竞争幻玉力商业爽房地旗产发毒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