天津某花园竞品住宅及策略推广

*******竞品分析及策略推广序幕………...角色的描述美震房地产开发有限公司成立于1995年，私营企业，注册资金2800万人民币，至今成功开发了美福园一、二期，美震综合楼，等项目。今年投资2000万人民币，重点发展裕阳花园小区。主角………项目名：裕阳花园发展商：天津市美震房地产发展有限公司位置：地处东站后广场新广路中段，位于天津市内环线以内，天津东站后广场东侧。建筑形式：七层建筑建筑面积：13000平方米价格：均价2800元/平方米(暂定)美震裕阳花园的项目概况新兴的房地产开发商，前期开发主要项目为美福园等，属天津市中档房产开发商的品牌在天津市消费群体中尚未建立美震一期二期的业主年龄层相对老化周边项目的状况基本相同，在此区域内没有品牌实力强大的开发商投资，同时由于现有地段项目多属于中档，消费者对于开发商的关注程度还未上升到影响购房的阶段但是可以看出的是，在裕阳花园的小区配套，开发理念（均好性）上，项目的开发趋向为中高档房地产，在眼前的推广中，开发商品牌的属性变得越来越重要了美震裕阳花园目前的状况消费者目前对发展商角色看法首次置业收集信息、看房阶段有现房未入住中档不重视二次以上置业买房、投资阶段楼花期入住后中高档重视随着经验、档次、对楼市熟悉程度及购买迫切感等消费者目前对发展商角色看法核心：价格、环境楼宇建筑特点、发展商物业管理等消费者购楼时考虑因素我们在这一点核心上具备优势！！我们需要什么？跳出地产做地产美震需要建立自己的开发商品牌裕阳花园作为美震现在的主要项目，其地产定位应对美震的母品牌产生支持并有所贡献概念营销在2001年天津房地产营销中趋势越来越明显“如果允许自由选择的话，同一类人会聚居到同一个地方”，一位建筑大师这样描述居住同质化现象，我们需要创造一个新的生活圈品牌一但形成，那么就会形成相应的购买效应，使许多消费者的购买行为变成一种追求时尚，追求个人消费行为被社会认同的心理，这是我们最理想的状态。竞品描述“家，靠航在城市中心。”

————中海万春花园美震裕阳花园的主要竞争对手之一中海万春花园项目概况项目名：万春花园发展商：中海地产天津万春房地产开发有限公司位置：位于天津站后广场，内环线主干道新开路和华龙道交接处规模：占地6200平方米建筑形式：高层建筑建筑面积：130000平方米会所：2000平米绿化：绿化率为43%，2500平方米的开放式绿色景观广告语：“在城市中寻觅一个家”项目定位：“以本色而为，为明天而作”格调：“空间与自然的完美结合”价格：均价3280元/平方米美震裕阳花园的主要竞争对手之二“城市中心区，都市中行走的前景”—————汇和家园项目名：汇和家园发展商：天津市汇和置业投资发展有限公司位置：地处东站后广场新广路中段，位于天津市内环线以内规模：占地13000平方米建筑形式：高层建筑建筑面积：300000平方米会所：800平方米绿化：绿化率为40%广告语：“汇和家园，城市中心区行走的前景。感受它，发现都市生活的至纯之美。”价格：均价3270元/平方米汇和家园项目概况通过对竞品楼盘及消费者的分析和对比，我们得出以下的结论：1、美震裕阳花园需要区别于其它房地产的目标消费者定位，加强竞争力2、美震裕阳花园的价格价格于同类中有优势，但问题是期房对现房。消费者是否可以对我们信任（开发商品牌的基础）3、美震裕阳花园竞品的优势来源于，对自身品牌的建立和概念营销的应用。4、我们的社区条件和配套占有较大的优势，在硬件和区位上我们并不吃亏5、这两个主要竞争楼盘的主述求概念都是和区位有关的、比较“实”的主广告语，都是强调城市的中心区，这种还处于推销状态的方案和定位，是我们在这一区位上做概念营销的领头羊提供了机会关于裕阳花园的定位建立在裕阳花园的长期强项上

我们关于小区均好性的带来的利益点，每一个人性化的利益点述求都需要有概念的支撑

目的是使得裕阳花园:更具竞争性 形象具有独特性更具亲和力概念营销能够对母品牌有所提升关于美震的定位现实感觉口号行动/需求传播沟通活动计划,方案&美震定位我们不是：一家只盖房子的公司企业导向冷冰冰形象传统技术落后内向、本土化我们是：一家致力于创造现代生活方式的公司客户导向亲和/人性形象先进技术领先外向、国际化关于美震的定位我们是创造时尚生活社区，改变生活品质的大师，我们的项目使业主得到最人性化的关怀，我们创造的不是房子，而是生活方式所以：关于裕阳花园的广告定位买房就是买生活方式支持点：通过我们提倡的新生活方式，来营造一种新的优雅的文化氛围真正的时尚绝不是前卫，而是有内涵的优雅如何你将定端位表守现出悠来并葛成为鞠可执责行的旧策略着？买房鞠就是蚁买生福活方争式，悬这是器一句效需要袭实际与利益刘点来垃支撑破的概粘念表现晒：“这较里有朴个理比想家哲”概念孩的延亏展+实际圣的利枣益点源：音骂乐家咱（背绢景音治乐）刻、画乳家（众诗话炒一般食的小下区内古景）吼、运剩动家详（运猪动会座所）……通过岩实际笋利益覆点和蒸主广佳告语游的契吧合，养推广厘生活遭方式出的改装变主要测消费晌群体崭，针汤对中舟生代脑的新肌兴力跃量，茎年龄赚在（28疫-4钉5岁）郊之间我的屑文化棒底蕴总不高择，但私是受绕社会流消费铃发展细趋势隆的影洁响，汇小资妨情结污较重我追搬求优浪雅的臂生活牺方式折，虽车然我矮现在碍只是渔一个为私营曾业主其，但备是我卖向往举能有处时尚冷的生谊活并策希望赖小区析的邻缓居们活都是向有品代位的腹人我提坝倡理树性的欢消费爹方式默，通询常我望不认坏为是闹高价忍位等杜于高匹品质我对枕于前牌途和感自己炮充满币信心我的谈家庭屠结构鬼相对甩简单旧，三漆口之泡家的留负担斧并不贵重，四对家乳庭非雨常看常重，崇当我烤疲惫弓的时早候，辱能有舒一个尸舒适少优雅澡居住递环境劈燕是件案很惬抄意的仁事，筛同时霸，我锤的家歼庭向隆往更着合理塘而且结更现游代的盘生活确方式美震抱裕阳烂花园坊预设目标将消费浅群描劣述切入遭点：突出秆时尚鲁文化菌生活磨方式--所谓浊时尚描，就吵是领凡先一背步体钉验生烧活的匪品质我不恼是做卫音乐仰的人关，可佛是我声有欣菜赏音挤乐的钥情调证和品凡位我不脾是成胸天健阀美的鼻人，励可是钢我有贫健康求生活倾的需么要我的战家不浓会看款起来朱象个志暴发江户……理性裕利益炸点：1、扛地理纪位置（内棉环线皱以里贤，交恐通顺竭畅，梦距离捐市中母心繁躁华地判带近可，购馋物娱夏乐，暗方便奔）2、遵项目减环境（小千区环微绕式获小溪票、竹总林、猾中心握花园相等等弓）3、枝项目咱功能（卫捡星电闪视、左宽带侵网接软口、泛可视怜性对馆讲、眉小区叹背景至音乐服）4、驰实用余房间爸设计（敞启厅4姐M以挎上，昨7层炸带电银梯等水）5、勒……利益蛙点很桐多,士但是皇在项涂目推止广的寨前期钱，我蕉们并颤不建楼议提饲出理妇性利屈益点盆过早感性飘利益皱点1、闭卓越臭的生刑活方昌式，肃理想帐的环堪境氛公围，御改变榜人的流一生稻。2、抢提倡默好品照质慌=街好报钟偿；涂品质介均好剃保证厌，物笨超所拉值。熄.我是馆谁？叉我在沫哪里限？我召要到浙那里验去？我是絮裕阳丸花园靠小区我具紫有独搂特的宝人格砌魅力贡，而务我的江魅力她来自垫于我亲对事挥物的谜独到周见解棚和对症文化累的长烧久积像淀我所秤走的为每一洒步都财是扎挠扎实蜻实的便。我硬站的疤很稳覆很直离，走荐在我郑身边被的人着，可么能会删看得粗更加瘦清楚冬。以时位尚、狐文化可改变获生活啄品质岔，一汤直是垒我追素求的传播称的任顾务与棵策略促使糠消费云者在舱脑海灯里建萝造一良个属关于他贸们的庆理想旁居住家地我们平知道钟你是药个追殃求时速尚优犯雅的向人，骂这里骡的人组文环田境和铁地理刻位置巩都是叼出类蛛拔萃阿的从概劣念上锣扩大各消费阵者对拜于裕每阳花刊园的上信任炒感。传播授策