安徽淮北惠丽路某项目产品定位报告

淮北处于房地产刚刚起步的城市，对于住房的要求并不是很高，客户需求只不过是上述条件中的若干项，并非全部，过多的卖点并不能支撑更高的价格，区域卖点是每个项目的主要卖点之一，但在区域环境相差不多的情况下，真正可以吸引更多客户的青睐主要还是自身的卖点，如何去打造本项目自身的卖点，打造到什么程度，将是本项目关键点。

PART前言PARTONE项目理解地理位置地块现状SWOT矩阵分析项目理解/地理位置

项目位于**路，针对韩国商贸城；西侧为规划建设的洲际商城；南侧、东侧均为住宅；项目离淮北最好的中学局中步行只需6分钟；项目周边配套设施齐全，学校、菜场、医院、车站均只需步行，交通便捷。项目理解/地块数据总占地为5320.76平方米，原为淮北市制药厂，现为金门宾馆和平安保险公司。项目周边均为老式住宅，但“柳暗花明”项目开工在即占地面积5320.76平方米地下面积2层，4400平方米建筑面积33800平方米商业1-4层，7400平方米容积率5.5住宅5-28层，22000平方米项目理解/SWOT矩阵分析SWOT分析优势Strength劣势Weak位于淮北主城区中心位置；紧靠孟山路商业街及大型商业；周边配套齐全，紧邻局中；发展商实力雄厚且拥有政府背景；地块规模过小，不易打造大规模的景观周边均为老式住宅，缺乏景观支撑机会Opportunity淮北市场火爆，住房需求大量释放；规划中的商业中心，区域竞争较小，新建楼盘甚少；客户属于购房初级阶段，容易引导。威胁Threaten项目入市时机难以控制，会有一定的阻碍；明年初将会有新的一批房源推出入市；淮北市场将会在明年供应高峰，不乏大量的二手房源。突破传统住宅项目定位空间，以品质来自然分流客源利用差异化产品在市场的关注度，将产品进行创新升级，突破传统居住空间布局，从而利用高品质的社区来淘汰竞争项目从细节上做到处处体现项目品质整合各级公司资源，多盘联动，强势出击紧邻局中，打造学区概念多盘联动，整合各个公司的优势资源设立“淮海公社”，吸引淮北市民PARTTWO从建筑外在开始建筑布局建筑风格景观建议建筑布局在保证小区大门足够宽的前提下，尽量加宽商业临街面；保证商业和住宅相对独立；住宅靠南面建造，分为2个单独的入口；如果排布允许，可建两栋独立的建筑商业屋顶设计成屋顶花园；商业为1-4层，5层架空，住宅为6-28层，地下2层位车库商业住宅商业住宅住宅注重建筑屋面的设计，考虑设计飘板，透过飘顶处理，增加高层整体建筑美感，并设计相应的屋顶花园及空中花园；通过空中花园的营造实现社区整体的立体绿化概念，提升景观附加值同时结合立面造型设计遮阳构架以美化社区的第五立面。建筑立面优化建议建议立面采用现代新简约元素集合表达现代住宅建筑的基本构成元素（观景阳台、凸窗、落地窗、入户花园、露台、构架、墙体及屋面等），风格简捷明快，加以局部线条的点缀，体现高尚住宅社区高贵典雅的特色。底层架空及入户花园住宅底层（5F）架空5-6米，设计成空中花园，令室内外空间相连接，使空间向外延伸，增加空间感和层次感。室内空间和室外空间的转换不在那么生硬，而是有了良好的过度,形成架空层的灰空间。同时可放置一些室外运动器具，供住户锻炼；或作为楼宇的公共花卉培植区和休闲、交流场所，实际上承担了部分泛会所的功能。

篮球建议大堂增加层高至4.5米，以提高项目品质。建议交房时大堂已装修，并在大堂内设置业主及访客休憩区，配备沙发、茶几，书报橱，并摆放若干绿色植物；并配有物业人员值班。入户大堂与电梯厅建议小区实施完善的人车分流，即车行直接入地，地面上不设停车位。每单元配备两部电梯梯，可选东芝、日立等有一定品牌度、性价比较高的合资产品。在保证业主够用的前提下，也应控制好成本，建议最大装载人数以8人（630kg/75）为宜,最大不超过13人（1000kg/75），并安装超载报警装置。轿厢内精美内饰，安装大幅玻璃。

两台电梯均直接通往地下车库。完善的人车分流、电梯配置标准外墙>一至二层高级天然花岗岩，主立面墙面防水真石漆电梯>2部高速电梯入地下层高>3.0米层高，窗>双层中空玻璃门>感应式智能入户门卡太阳能热水系统>24小时供应热水网络>接驳宽频网络智能化>电视定点监控，门禁管理，住户一键报警，固定设备监控系统景观设计风格1、采用现代景观园林设计，以清新、通透、雅致为设计原则2、聘请知名景观公司（泛亚易道等）3、开放式绿化，购买成年珍贵树木(香樟、桂花等)，增设马赛克贴面园林小景。特色小品多种小品形式，配合主题园林景观，或现代，或古典，或童真，或浪漫，提升社区品质，渲染社区情趣……艺术路灯道路指示牌环保分类垃圾箱休憩观雨亭（配置双人座椅）石质桌椅浪漫秋千健身器材（阴面绿化带中）异域风情小品夜景营造通过夜晚的灯光营造温馨高贵的居家氛围PARTTHREE从建筑内部开始产品定位户型定位软件建议定位原则打造主城区三马路标杆项目差异化竞争提高土地利用率增加附加值快速去化高品质公寓淮海展示厅定位产品商务酒店住宅商业泛会所定位细节保证舒适性的前提下尽量控制面积，从而控制总价，降低购房门槛，达到快速去化的目的增加产品的附加值，提高项目的性价比，达到快速去化的目的差异化产品，吸引客户的感官，达到快速去化的目的注重细节，提高整体品质，形成良好的口碑，达到快速去化的目的户型设计要求板式建筑，二梯三户或二梯四户设计；主力面积控制在80-90平方米之间，部分面积为110-120平方米错落式阳台设计大面积阳台或空中花园设计户型二房三房面积80-90㎡110-120㎡套数9696总面积8352㎡11040㎡户型市参考户型麻参考户型悠参考作为坛淮北剂最具甘实力虾的集喝团公境司，呢急需部在房猾地产铅业扩踩大自珍身的只品牌稼，在辛最短楚的时渣间内违做到辰淮北发房地萌产业请的龙嚼头老突大。隔品牌竟的宣障传和饲推广证是必阴不可博少，篮但我醋们还懂需要专做的产就是蜓品牌荣的展示，在挥第一孩时间意内向界市场落展示言我们释的成姜果、妖我们饭的品桐质、丘我们润的服落务。蹈。。名。。昼。，舰最终爆成为江品牌理.因此仅，我旱们需挣要一暂个展窗示我天们的莫品牌遣的地矮点，淮海颂公社也就淋此出鹊现。我们利可以藏展示灯我们溜企业射的发眯展史趋；我绒们可宿以展析示我拖们的朝在售竟楼盘牙（综傅合售麦楼处蒜）；仗我们封也可此以展温示我惑们的铲建材埋，我露们的笛服务较。。恨。。崭。。怒;商业色定位建议阵商业惊的1-钢2层作部为淮雅海集板团自飞持产宽品--由“淮海胃公社幕”，锡作为赤售楼晒处及逗会所赔的同子时作毙为展凭示中陶心和线交流辅中心万；3-指4层可叛对外裕进行娇招商扇，考严虑到阀上层型住宅舟，不侨易做齐餐饮猎娱乐剩业，哲因此稿以经始济型样酒店搜为宜哀。淮海公社集中很净水滤系统将自镜来立嫂统一圾净化蚂处理通，进起入每控户太阳花能集赛中热云水系剂统楼顶茫集中滨安装粮太阳熊能集铁热系洗统，热水春到户举，分牺户计幸量集中倚供暖泡系统采用宅环保毁燃气妈锅炉缎集中也供暖凯，预汽留分倘户计值量表六大背系统洁导入场生活中水干处理吓系统污水静、厨蛋房用杨水与汽淋浴文水分晕开收集集，经系墨统消初毒处瓦理用庄于绿吧化灌犹溉及罩水系烈补充糊用水安全摊消防卸系统消火敌栓+喷淋外系统博实现牢消防哭系统妙的安杏全保辨障下水湾管道陶系统采用哈内螺恳旋消接声下逼水管挣道系烤统保障枯下水鼻道的怕使用六大条系统瓶导入建生活家居甚智能刮控制腹系统全能丑遥控远程厕遥控安防怖遥控信息飞服务塑造流豪华育公寓运用左时代键领先欢技术全外辟墙保侄温系羡统断桥策隔热锄惰性山气体坑双层缸中空抱玻璃窃窗保温防水但防潮抗裂保护商墙体垒结构防风渠、抗酿冲击删力隔音美观耐用安全密闭保温隔音信息置管理隔子系宫统停车做场管誉理系逝统紧急司广播窝和背妹景音脾乐三表挪远程宿计量座系统新型碎建材威应用物业盼管理拣服务聘请柴有涉滑外高捏档社企区物桌业管盲理经阻验的问物管拘公司脚担纲守物管渠顾问，如志百特凶物业害等保安爆－2志4小届时双哨重监建控保裂安找清炒洁－缠有偿居入户摄打扫偏卫生就医傻—代宽为请众医或而陪同扒就医免叫醒慨—电凡话预旅约出租扇车－绿代叫易代包损旅游卡－代狠办国盯内外珠旅游报刊仇－代哗订国求内外拼报刊等、杂土志扁商油务－口代打色资料足，翻泛译，庄发送屿传真萝，E灶-m薄ai馋l餐饮域－代志订酒堆宴、漂快餐夺购物粉－代咬购食跟品，摔鲜花返，礼箭品，痰日用老品等洗衣劫－代浙办洗叉衣、它擦鞋霸等睬绿中化－敬代办待室内左绿化教师纹－代头请家油庭教满师齐家尘政－子代请盏钟点双工保管由－临粘时保困管小弄件物爪品狭照姜片－设代办糊照片够冲印支付汉－代妇办各更类费映用支猎付遮搬然家－策待办伟搬家溜业务PA母RTHO惊UR从营草销开踪蝶始营销欣策略推广步策略销售友策略品牌悬增值——建立孕项目绝品牌孙，使绿后期蝴开发挑增值价格殖跳空——创造环价格烦空间菜，使浇项目棵卖出想高价快速预消化——保证昨快速干销售途，使数资金吓迅速总回笼全程眼策划准需要拉解决被的根争本问榆题解决遥方法卖点统追加——形成盲产品独的独浑特卖炕点以剪区隔居竞争惨对手体验巩营销——独特祸的营析销措厌施来肉拉升码产品刷外在牢形象客户安拦截——以针摩对性如的推赢广措考施来梦阻击她对手衣反攻从客还户定开位思客考客户高需求卖点叫提炼地段睬（区导域）价格交通舒适菠（抖房型峡、面礼积、坐朝向……葵)环境纱（区倒域及贤自身根）配套杜（区麻域及阀自身剃）品质档次升值氛围身份……我们衡目前亏所拥者有的我们绒目前火所缺抬乏的我们们目前迈可以砌营造绸的共有咬性相互庙性特有决性地段爆（区事域）交通配套茫（区自域）品牌环境黑（区妙域）氛围舒适拔（蚁房型凝、面炕积、颤朝向……软)配套都（敲泛会封所）品质丸（掩外立享面、蓝景观处、细黄节……）附加断值(错落李阳台爪、空磁中花宫园….）品牌厚（鸟实力外、理盆念、两保障……）营销闹策略献—体抗验式胜营销感官石的体闪验-甩--死-从售互楼处抖到样涂板房柄，从雀看房泻通道爹到工膨地现牙场，究处处犬体现断项目策品质筑性，啦使客涝户在玩感官榨上形按成足日够的岗冲击在。过程企的体弱验-源--怎-从客岂户进炸场到啦入座气，从依项目虏的介趴绍到树谈判跌，从煌参观仙样板酸房到毁离开友，都邀有标残准的胃作业绕流程帖和说隆辞，挠使客弦户在积过程进中体齐验我热们的貌专业音。服务茧的体华验-监--椒-从停郊车到铃迎宾琴、从稳听觉挨到嗅吗觉、挣从销侄售到监保安皆，让樱客户庭时时咐刻刻叨体验考到贵哑宾的香待遇乌。强化余发展厕商品晴牌，货展现策其公瞒众形虚象，酬从而受实现金宣传牛品牌好及项陡目的距效果松。环保疾宣传渡活动都市絮生态替节能漏示范建区户型持创新苹示范俗区政府茶公益夫活动涌成果撤展借力泉政府切的公哭信力赌与媒点体影肉响力营销味策略志—联蚊合政胶府，坑公共缺营销预热么期蓄客宰期开盘衰热销斜期持销姨期尾盘坟期预热桨期蓄客赌期开盘紫热销抗期持销浇期尾盘边期旺市膀：营黄销活杀动阶累段性巾集中淡市麦：营长销活揭动作迁为重叨要的打营销免手段桑贯穿耗全程营销劈燕策略辩—热棋点营悄销成交昏信息励放大,蓄客本到蓄啦势动作您目的夸：利用粘客户违“跟汁风心闹理”含以及烤好奇活、攀拾比心鸦理，佩通过常信息玻放大母炒作专，促努使项劝目上兽门量什增加寄，从攻而促阴使成拆交量规增加汉，同辉时扩脆大楼时盘热研销印六象客户税拦截激十八冲般兵渴器展示幼性硬仅件展示勺性软率件传播虏性硬松件传播呢性软熄件销售司现场拔、样捧品、宵模型凤、精袜神保虏垒文字任材料初、图惜像材培料、挨人物邮形象启、装疫饰礼品王、户叼外广冲告、计工地嗽与通拴道包渴装纸质定媒体滑、电设视、猎电台浩、网扩络、凡新媒圣体传播倚性事孕件推广问活动援、新作闻事泄件营销表策略扰—客勾户拦绣截拦截类型拦截手段广告拦截户外广告拦截——竞争对手的售楼处及项目地附近同阶段报广拦截——在竞争对手同类产品的开盘报广说辞拦截针对竞争对手的销售说辞编写我们的说辞拦截活动拦截就竞争对手的营销节点针对目标客户举行公关活动进行拦截促销拦截在对与竞争对手对比中无明显优势的产品进行促销营销陪策略嫩—拦蝇截措松施PA垫RTFI好VE从推定广开狼始营销谁策略推广答策略销售他策略六战疤定淮狗北一、贿师出立有名二、员登台歪拜将三、舱巧借涉东风四、斜蓄势隐待发五、睛牛刀免小试六、燃诱敌康深入以客校户拦裹截为矮根本玻，启到动6大战晶役占谱领市慌场项目纪前期赛销售修计划狮及推占广配淋合时杏间节侦点安完排（20边10嘴/1肯—2搅01提1/惜5）1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月20征11年20眉10年10脱-1符0-踏18开盘地基倚完成售楼渡处完放成师出受有名登台店拜将巧借统东风蓄势薪待发牛刀铸小试诱敌锣深入09剖.1采0-肆10蜓.3销售熟预热10误-5盲-1修8进场开盘蒜准备售楼霉处贷款短银行销售沸资料看房困班车样板骂房销售疤人员销售枝道具媒体倘推广策划串方案开盘优价格10月18日开享盘推广捏策略少：调整恼市场醒风向费，唤万醒消蹲费理貌性需圾求，铜为项厌目正喘面出求场做准斗备，定高调多出场循，关录系营逐销，疼客户线满意百为目铸标。胜将淮海宅公社筒和成熔品社衣区的长项目船开发阿理念声融入腥，形挤象性射广告为心主推广夫目标辰：建立色产品陕品牌短知名罩度（挨品牌闭名+品牌嚷印象亏及内害涵）翅，完成对床消费股者的脊价值婆引导吐及品透牌认警同。师出沃有名辫深麦化“细前营覆销”20住09年10月——责20率10年3月媒体以通路慕：报纸归、高朗炮、森看板表现押建议恳：虚实妻结合猪，塑涌造产抖品整躲体的励独一残无二俩性，喜象征湾性推出项管目的匪基本舍资料惧，重汗点在岔于概币念的颠包装标。SP活动旷：主题疾：淮怒海公权社说帆明会师出胀有名赶深兔化“盐前营危销”20味09年10月——捕20强10年3月工作言内容谎：物料烂准备醉及销夫售体旨验中似心的谣包装销售椅道具款：概念践楼书芽册（荐淮海坚公社祝）模型丛、CF其它出折页教、单低片等媒体池通路夜：报纸善、户怀外登台赚拜将减案前春准备20之10年3月——累20跑10年5月推广气策略罚：针对脆性的晓拦截阁目标比竞争问对手按，以肠具有罚极强缴体验纪感的售饺楼中诵心开跃张为小标志汽，结京合SP活动帅，带贤来公社涨生活释的实斥际感候受SP活动畅：1、营销插体验夸中心迈开幕登台恼拜将池案前背准备20供10年3月——袭20倒10年5月推广富策略妙：高低玻空配目合，熟软、假硬结飞合，肿引起边全市芳关注忽理性宗诉求勤，点、朽线、首面全柱面出泽击，筛潜引落导，擦行成荷对公冶社生减活的认亚同并冷确立别成品均社区凤价值猛观念遭，感吉性出庙击，察唤起欢认同，惕针对谅性的捐拦截伟目标故竞争凯对手取，行旋成等层待的鞠局面早。巧借暑东风男强嫁化“茶前营豆销”20绪10年5月——将20初10年7月锁定碎客群千：竞争四性战赠略，粘低调丽攻势讽。积累材一定卷数量滔的高禾质量尖客户侍。媒体摸通路追：报纸奶、杂圣志、耀网络SP活动浩：淮海投公社LO维GO设计户方案洪征集巧借阁东风逢强训化“辜前营梯销”20腊10年5月——孩20妻10年7月蓄势愿待发奸展开绍“实恩质营膊销”推广抓策略丹：活动生开锣瓣，采美用高利调战椒略，典树立码品牌净知名棵度，抵最大程度旋地张烧扬产肝品个滤性，喂达到均迅速晃积累吴客户集的目耀的，通过屋放号袄锁定创目标返客户狮。媒体陈通路裕：报纸炉、户屈外、执网络畜、电驻视SP活动元：淮海倾公社LO孔GO设计衰方案荣征集20倦10年7月——治20独10年9月推广减策略溪：﹡宣传瘦引爆闭，采毙用持冰续性浙战略唯，巩郑固项奔目品证牌知腿名度，毕最大况程度肥地建走立产界品品朋牌地拆位，塔销售抛火爆测：﹡采用辫差异匙化战掠略，对集中掉力量哈重点幕攻击坡意向因客户掏，达到迅怀速去枯化产墙品的中目的错。媒体讨通路惑：报纸卫、网芝络、担电视SP活动辈：开盘