房地产项目住宅楼市场定位报告

xxxx地块产品定位思考2010年1月前言本次报告,我们基于地块现有的指标以及地块的特性，对项目的产品定位作方向性的建议，具体细节将在以后的实质性服务中逐步体现。定位研究思路产品定位项目定性产品规划项目定性项目定位的大方向区域优势企业优势决定项目要定位于高端路线顶级豪宅？高档住宅？决定本项目究竟适合打造什么产品？豪宅对于地块的要求——绝版、唯一■区域绝版

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■环境绝版■资源绝版地块条件并不具备打造顶尖豪宅的血统我们的最佳切入点在哪儿？慈溪住宅市场的特征总结发展阶段：较为初级，仅仅停留在卖产品阶段楼盘品质：与价格脱节，尤其体现在建筑立面和社区环境的营造中社区服务：普遍不到位，物业管理仅局限在保安和清洁的阶段产品特征：附加值较少，个别高档楼盘虽有超前配套（如：东方明珠城的地暖系统），但是实用性不高，噱头为主。主力户型：面积普遍较大，单套面积140-200平方米，总价较高户型结构：户型结构较差，具备高档住宅的面积，但没有高档住宅的感受慈溪人对住宅需求特征总结对套型面积的需求较大，三房两厅两卫居多。但在高单价的压力下，套型面积有缩小的趋势。比较注重房屋室内空间、面积,特别是客厅的奢华，喜欢显赫摆阔。喜欢复式产品。经过较长时间的被动适应过程，愿意接受高层建筑产品。企业主和高级公务员喜欢别墅。注重楼盘的形象，好面子。但对产品的品质和人性化设计理解不深刻。我们的机会随着慈溪城市与大上海迅速接轨，快速发展的慈溪对住宅的要求也是全方位的提高，我们站在城市发展的角度为项目的发展谋求更高的起点：全方位提升慈溪住宅品质，做慈溪住宅的全能冠军我们对项目新的理解我们的项目可能不是顶尖豪宅，但是我们的项目一定是引领慈溪住宅全新理念的顶尖品牌我们卖什么？我们不是卖房子我们卖的是有文化、有品质、有内涵的生活方式这是什么样的生活方式？奢适怎么理解奢适？“奢于内、适于外”从生活的理念来看：怎么理解奢适？“奢于外、适于内”从项目的产品来看：什么侦是奢公适品徐住宅猴产品姻？奢侈仰的空蛛间感适度可的面向积适度德的总拐价奢侈剑的配像套适度敲的户烧型奢侈浊的环倒境奢适刊就是虏适度谱的奢物华，膏而非繁物欲傍横流衣的享驾受，僚它追递求的鲜是豪买宅的哑精神磨内涵受，而回非外窃在的贷表现躲，而弄在消蜓费成酬本上梯也得缘瑞到适净度的叹控制箩，有森利于际项目馅开拓滴客户稠群体略。奢适产品悔规划1.园6的容蚁积率颗能做早什么匀？■男小高偶层＋捷高层■战别墅锁＋高颤层■皱多层燥洋房国＋高鸭层■却纯高适层产品盟设想方案赔一规惑划图旺：小喂高层+高层经济技术指标总建筑面积73290平方米高层建筑面积34803平方米小高层面积33808平方米商业面积2879平方米公建面积1800平方米容积率1.6建筑占地面积8316平方米建筑密度18%方案漂一规哨划图陕：小泊高层+高层方案坚一规密划图蒙：小爹高层+高层方案弓一规亡划图肌：小纪高层+高层方案铅一：着小高拦层+高层小高乱层＋要高层■斑可以旦营造泰出宽歪敞的事社区倾空间么和尺击度■紫可以剧打造量大开办间、鞭短进构深的层好户忠型■投绝佳狐空间席和户辞型将活会大殃大提纤高小拢高层均弓价，招从而误为项床目带支来大捐幅收革益■派成本拜较高优势劣势方案衬二规说划图剖：别广墅+高层经济技术指标总建筑面积73290平方米高层建筑面积44370平方米别墅面积25180平方米商业面积2570平方米公建面积1800平方米容积率1.6建筑占地面积11230平方米建筑密度26%方案裂二规护划图秘：别赶墅+高层方案甲二规厚划图惕：别趴墅+高层方案洒二规技划图鄙：别分墅+高层方案挪二：代别墅+高层别墅打＋高丈层■繁别墅局产品孕可以透拔高遗社区叛整体障形象■敲别墅绸产品卸可以雷拉高唱项目瓶的利碑润■谱别墅倘较损扇容积羡率，制将会弯降低剪高层雹的品质今，增鄙加高壳层的吉销售翅压力■长别墅旱产品贞对于须周边灭环境怨要求键较高煤，本项泄目周丢边过置多的烘工厂锡，影诞响别作墅品质优势劣势方案窝三规爷划图娱：多献层洋贱房+高层经济技术指标总建筑面积73290平方米高层建筑面积46190平方米多层洋房面积23360平方米商业面积2570平方米公建面积1800平方米容积率1.6建筑占地面积11230平方米建筑密度26%方案款三规臂划图搁：多塔层洋价房+高层方案柏三规咐划图跨：多延层洋涂房+高层方案督三规独划图共：多放层洋励房+高层方案叨三：载多层广洋房+高层洋房跪＋高先层■逗多层诸洋房约是目磨前最迟受欢节迎的户产品■尾多层饰洋房不和高霸层的岂组合肥能够姐形成城良好的尿层次粘感■谨洋房胁不是单很损广容积料率，习能够攻打造峡品质相造对较债好的扁高层猜，减迟少销择售压搜力■举洋房乔和高呜层的傍组合树很难得形成乡丰良好忆的空间错感，牢也很核难打田造良互好的咸景观优势劣势方案留四规垮划图增：纯怨高层经济技术指标总建筑面积73290平方米高层建筑面积67687平方米商业面积3803公建面积1800平方米容积率1.6建筑占地面积7392平方米建筑密度16%方案辆四规跨划图窃：纯坝高层尼产品方案桂四规英划图蜻：纯炮高层咐产品方案阀四规练划图航：纯丑高层吵产品方案灯四：探纯高撕层产貌品纯高踢层■父纯高岁层可蔽以形港成绝槽佳的坛空间围感，锅利于景半观的洗打造■堆利于拳形象株的打爷造■龄产品亭接受削程度闸较其登它产预品较戒低，绞建设奇成本夸较高木。优势劣势各方井案经骄济效钩应对晨比分坏析方案销售均价（元/平方米）总成本（不包含土地成本及相关税费）总销售收入总利润小高层搭配高层小高层10000，高层90003.94亿元8.29亿元4.35亿元别墅搭配高层别墅13000，高层80004.02亿元8.54亿元4.51亿元洋房搭配高层洋房11000，高层80003.92亿元7.98亿元4.06亿元纯高层高层95004.06亿元8.39亿元4.33亿元各个过方案晨比较①②④①④③②③③①①④②②④③低中高项目阶形象产品作品质产品信接受篇度项目卧利润①词小高货层＋膛高层②质别墅药＋高坝层③哑洋房长＋高炒层④叨纯高苍层产品用定位创建次项目宣产品盈价值敬体系价值思体系晓理念捧：跨陪界价值吴体系鲜理念CR捧OS蠢SO鞭VE咬R跨界嘴，就旬是跨逐领域采的一固种资渗源整散合，伶通过爪各自捆优势刻资源钱的整趟合发河挥最点大的勿价值腹效应耳，并既且在修价值劫效应葱基础袋上成温就品刘牌。价值郊体系煤理念角：跨旦界成功壮案例CR煎OS赚SO虎VE察R住宅递该如诵何跨聚界？与文搏化跨碍界与酒虑店跨绸界与空大间跨住界与健矿康跨犯界与科赏技跨宪界与文共化的座跨界与文塞化的朵跨界茂：现案代与慌古朴俭文化挽结合诱的建替筑与文池化的伐跨界纲：艺缸术园菠林式描绿化与酒范店的菠跨界与酒鱼店的周跨界栋：酒刑店式疫连廊广大堂幢与塌幢通耍过室善内空盯调连赏廊连尽接，廊使其勾分而脱不离阅。连廊胆与大威堂、奏组团摆庭院百互为济呼应蜡，构途成华路堂大悉院国牌际领婶先生胀活。与酒灯店的羽跨界佩：酒不店式桨连廊灾大堂首层6米挑潜空精语装阳犬光大壳堂，竿方便液住户忽与外涌界之嗓间的瞧交流悬挂许精美茅的艺泉术油眠画，语墙地无全石老材铺甲装，尸艺术踢天花尤吊顶哀，足龙以与遥五星蝴级酒减店相啄媲美型。与酒肺店的拖跨界蝇：酒叛店式针连廊霉大堂与酒槐店的勤跨界耽：引千进酒姓店式茄管理与空茅间的赛跨界与空音间的研跨界妻：创度新亮鲁化地臭下车够库将阳尺光和思绿化陆引入论地下尽车库臂，结际合园工林构拜筑“微阳光旧车库才”，性增加楚车库捞自然止采光咳、通汪风。与空阅间的测跨界惕：大斑面宽饺，短妹进深滚设计与空哲间的炸跨界狮：错文越空悼间，课增加怕别墅诞感受与空虫间的止跨界诉：前味庭后镇院设扮计，薄加强狼与外读界交庆流与空骄间的拢跨界梅：局僚部退押台，圆形成浆有天母有地未的别办墅空职间与健誉康的约跨界与健敌康的耗跨界脏：高狱档健自康的聋会所与健椅康的促跨界暮：高鬼尚运公动设吵施与科库技的脊跨界与科蛮技的正跨界梨：智久能化矛安防茫系统九大逃智能蓄化安件防系背统出入排口及浸周界仇防范兽系统闭路拥电视纪监控怒系统可视症对讲柔与门讽禁系冠统电子气巡更求系统家庭例安全晨防范辫系背景絮音乐替系统停车竖场管雷理系旗统物业寒管理舟系统燃气脑报警秧系统与科本技的宁跨界惨：整蚊体现灰代化车厨房将xx整体现忍代化赶厨具放引进炕厨房广，增鉴加户齿型附缎加值夕。与科株技的及跨界圾：壁贵挂采昆暖系语统随心隆所欲鞠控制屿室温完全催自由场掌握逮采暖赢时间设备佳运行寸经济腔可靠舒适月供应马生活鱼热水灵活紫选择心散热赠设备保护推管道将和用功水设馅备，永过滤括出碱芦垢满盘足家队庭生缎活使燥用的熊软水爸。与科胁技的翅跨界蓝：软今水系直统与科盖技的桶跨界酒：同跃层排企水95％以恐上的挥卫生误间仍帅在使脑用传笑统的席排水隔系统茎－陈隔堂层排踪蝶水鹿主罩要的萝问题斤：1.空间泡布局堡上的丽局限石性：撕受到促楼板坐预留赢孔的逼限制雨，卫创生器今具无乔法像津摆设荣家具舞一样辩随意竖。2.建筑烟整体顾功能含上的烂局限衣性：涉受到保传统访管道岛敷设永方式罩的限垄制，粗卫生尸间的渗位置诊必须炒上下肆一致酒。3.检修谨不便凡：如我果发京生损侄坏需肝要到妨楼下崖用户据家中翼进行繁管路把检修刻，十职分不型便。4.房屋垫产权赶的不皆清晰唯：管节路系浇