年武汉某“富人区”概念楼盘营销策划构想

****富人区

——****营销策划构想**顾问-**企划2007年4月大环境——城市背景仙桃正成为江汉平原迅速崛起的轻工业名星城市，政策机遇、位置优势、体制创新以及仙桃人骨子里的经商传统，使仙桃站到了“中部崛起”的潮头，城市实力和社会财富迅速增长，是处在上升期的投资宝地。距汉口1小时车程，距武汉经济技术开发区40分钟，武汉崛起及武汉城市圈建设辐射得天独厚到位外来工业投资100个亿，过亿项目40个，过5000万项目73个，产业结构健全，“轻工名城、外向经济”战略既定，城市实力级数增长GDP总量及增长速度雄踞江汉四市之首，工业化程度、城市化进展领跑江汉平原素有经商传统，“湖北温州”体制优势明显，个私经济占到整个GDP的50%，民心向富，财富新贵不断涌现外来资金疯狂涌入，投资洼地马太效应，各大地产商抢滩着陆大环境——需求&购买力人均GDP接近1300美元，社会的消费结构正向享受型升级，人们改善住房条件的需求迅速增强以目前市区常住人口40万计，每人30平米居住面积，住房需求总量为1200万平方米，现有开发容量远未饱和以十一五规划市区常住人口60万计，近5-10年内住房需求总量将达到1800万平方米，市场空间巨大社会消费总额以年均13%的速度增长，住宿餐饮消费总额以年均23%的速度增长，城市消费旺盛06年纳税百万以上的企业64家，06年新增私营企业237家，新的财富群体日益涌现，高端住宅消费市场凸现。仙桃经济的繁荣、仙桃人收入的增长、仙桃新财富群体的不断涌现，对住房的需求日益迫切，对居住条件的要求不断提高，正是各路开发商大显身、各展所长的时候大环境——同类项目&竞争对手项目名称建筑特点起价均价最高价核心卖点楼盘概念与本项目关系进展程度优势综述不足分析德政金园6层花园洋房，中心休闲广场，户型偏大214823002468人气、地段、升值潜力富贵人家的堡垒/投资兴业的沃土比照竞争开启了仙桃高端住宅的先河现房销售依靠一、二期的成功，项目聚集了足够的人气，积累了口碑；地段、区位配套上的优势明显整个德政园社区虽有人气但档次不足，一、二期的建筑和住户明显于三期不匹配，园林也很简单，三期整体建筑以及布局给人以呆板的感觉，宣传推广一般明珠豪廷围合园林、8层电梯花园洋房、户型偏大210022502568电梯洋房健康住宅上流名邸健康生活比照竞争在产品质量和配套方面丰富了高端住宅的内涵一期尾房二期建设阶段高速出口第一盘，位置不错，产品质量和社区整体感觉上要优于德政金园，电梯洋房的概念具有唯一性规模有限，周边配套欠佳，户型和社区档次只能算中高档，宣传推广一般鼎城占地近400亩，总体量10万方，估计为高层，户型应照顾所有消费层待核实待核实待核实2万平方米水景园林荣贵之巅，格调之城同区位威胁，应引起高度重视打桩阶段地段优于本项目，可对本项目进行客流拦截入市时间将晚于本项目较高的密度，居住舒适性上将无法与本项目相比****别墅、花园洋房、户型全待定待定待定水岸、别墅、江南园林待定---------地面部分动工阶段近水，风景好，密度低，宜居住别墅户型具有唯一性地段偏，周边配套极不成熟，仙桃目前的高端住宅市场还处在初级阶段，没有标准，没有问鼎之作，也没有太多的参照，正是本项目以高姿态入市的大好时机大环境——机遇仙桃需要一个大盘，来诠释真正的高端居住仙桃需要一个大盘，来树立真正的豪宅标准仙桃需要一个大盘，来体现财富与文明仅仅开发一个楼盘是不够的，我们要融入这个城市，建构这个城市的理想，而对财富的追求和体现，将是我们切入这个城市的最好支撑点！项目分析-地块市区的主要项目中，****所处地段离市中心和主干道都属于最远距离;在仙桃市政府“向南发展”的城市规划中，****偏处西北一隅项目分析-户型独栋别墅在本地尚属首家，具有唯一性，是项目最大的特色体现，但只占整体销售的一小部分联排别墅在本地亦属于首个成规模、成气候的，具有较强的竞争力，但也只占项目整体不到1/4的份额多层及高层系列产品体量巨大，是项目的盈利希望所在，但将面临市区大量类似住宅的残酷竞争项目别墅和连排的产品具有很强的代表性和唯一性，但主要盈利仍需通过多层、高层等产品的销售来体现项目分析-环境靠汉排河、临汉江等自然条件优越低密度大社区，具有相当水准的自然水系园林是楼盘的重要亮点周边配套欠缺，社区自有商业配套形成人气尚需假以时日项目具有优越的自然环境和社区园林环境，但位置较偏、配套不全的先天不足也很明显

项目分析-总结（SWOT）优势（S）别墅系列产品在目前的市场上具有唯一性临汉江、靠汉排河，自然条件优越机遇（O）仙桃楼市在向高端产品发展，但目前已有的高端项目只在初级阶段结合特殊产品，如果在环境、配套以及物业上做出高标准，将形成仙桃乃至江汉平原第一个富人聚居区，将具有相当的品牌凝聚力仙桃楼市市场营销观念仍处在初级阶段，引入好的策划和销售队伍大有可为劣势（W）地理位置偏周边配套不成熟威胁（T）区域内同样走高段路线的鼎城的直接威胁仙桃人对别墅系列高价产品的接受程度和购买力具有更好位置和配套的市区楼盘对多层及高层系列产品的包围项目存在明显的亮点也存在明显的不足，我们要避开与市区盘在地段、价格上的低层面竞争，以产品力和营销力作为项目销售的重要支撑，对市场进行有力的培育和引导，不同凡响但众望所归。项目营销难点？别墅、连排产品如何突破生活方式和价格上的障碍!？多层、高层产品如何突破地理位置偏、配套不全的障碍！——来一次富裕人群的族群归属！—来一次居住观念的区块突显！项目定位富人更在乎环境富人不在乎距离富人只买贵的富人购买佐证品质和品位“富人区”“富人区”概念的打造别墅、联排的引领**建筑品质的保障上流生活系列营销事件的支持上流居住标准的提出园林、样板房等的实景佐证富人区“富人区”对项目的拉伸“富人区”富翁、富豪中产阶级别墅、连排多层、高层我是富人，当仁不让面子、排场！富人都买，肯定不赖向往、自我认同！“富人区”概念下的赢利模式分析别墅多层树立“富人区”概念树立楼盘建筑标准树立楼盘价格标准树立人群榜样实现巨额利润实现社区人气实现大盘规模抬高地价，实现后续开发高额利润“富人区”概念下的推盘步骤“富人区”概念推出吸引关注别墅推出支撑概念概念建立促进多层销售多层销售带动楼盘人气人气旺盛促进别墅销售整体销售促进概念形成概念形成为二、三期销售打下基础“富人区”概念下的推盘步骤别墅、联排多层、高层“富人区”“富人区”概念下的价格策略

原则一、“贵”

——富人才买得起二、“贵得不离谱”

——当地富人能接受三、“贵得实惠”

——比市区豪宅便宜一点“富人区”概念下的价格策略

综述别墅——高举高打，唯我独尊，创“天价”盘，树“富人区”概念联排——谨慎入市，直切大户型市场，以“新”制胜，树立新居住标准多层——依仗“富人区”名片，与市区高档盘价格“肉搏”，迅速销售三种产品,三个维度,互为策应!从意识、产品和价格三方面立体进攻！强势切入仙桃高品质住宅市场！“富人区”概念下的价格策略

别墅

——当地唯一，价格没有参考

——总套数不多

——是“富人区”概念的有力支撑

——主攻顶级富豪阶层我们认为其价格应该坚挺！可以卖到单价2800元/坪，总价110万左右！甚至可以根据高水准物业及定制精装等手段追求一个更高的价格水平！“富人皱区”滴概念御下的涝价格逝策略联排——在本宣地领提先——在本倦地具栽社区被环境抢优势——需消袭化套茧数多——富豪付不屑请，一闪般富俱裕又网买不景起我们涝建议能其售丢价应六以市告区大傍户型稀豪宅为参脸照，搞稍高满于其裙售价矩，控蜘制在均价27叶00元/坪，谁总价50万左扫右！“富人下区”河概念够下的伐价格于策略多层——市场碍竞争责激烈——总体号量大——地段庭和周屋边配双套劣茶势明辩显——但楼棵盘整炮体水某平高苹于当笋地一仙般住械宅我们添建议鞋应以能市区瓜高档吉楼盘袭为参奋照，蜡稍低张于其售岩价，耽控制连在均价21维00元/坪左慕右！以促右进其销傍售！备注腿：我违们建脏议在侮其户恨型设条计上旷根据倦“富站人区吐”的概孝念打虹造具东有竞左争力昌的卖仍点！蓬比如寒入户禾花园忌、更大幸的客秒厅开棕间，农更大筋的卫孟生间袖等！“富人避区”洪谋攻——案名**直**＊——皇帝延，唯溉我独史尊，蛛帝王价气质＊——风景块、景典观，嫂处处稿是风尽景＊——上善睡若水输，绝狗佳的幕水景乏居住咏，香港括有浅变水湾箭，仙搭桃有脸**挂**“富人进区”嚷谋攻——案名**盐**＊——汉水紫、江胖汉平愿原＊——上层嚷人士衫，上粮流生夺活汉水量之上饿，江普汉平筑原之卸上，＊＊——大家杀族，剥显赫堪人生闪，可嘉以继湖承的靠传世升名宅“富人娃区”役谋攻——宣传迈口号**订**足富混人区汉江备在仙续桃就传这么汽一片近宁静柴水面珠，独特笋的区盛位、镰稀缺俊自然俘资源乒的独粪家占粉有听风朱戏水遗，闲山庭信圆步，熔独有案的族砖群，独有射的生做活，俗独有林的姿哭态“富人孟区”联谋攻——卖点蓝渲染有天趟有地拒王炮者之高居——低密识度——江汉脱平原建独有日的豪敲宅社授区上风懂上水烤大若贵之级栖——汉水觉的上匆游——城北影空气材最不种受污型染的鼓地方唯我买独尊肚贵胄斤之城——地产廉巨擘扫浙江桃**俩集团行实力慕开发——判30万平屑方大临社区——围合妇式水周景园租林——遥36愿0度社忽区专凡有配射套“富人鲜区”交谋攻——营销翅策动仙桃田小姐——房模却选拔跑大赛仙桃拣首富汪买楼互王武汉膏购房分团踩舞盘，杆武汉煤媒体你报道**悉建筑汗展提出椅高端帽居住10大标恩准富人沾看过胸来看来食值得训买省城倘都认过可大开过发商卵、有挡实力这样银才不况跌身悬份！**盐名车迫展、品奢侈嫌品节迫、艺伙术节样板羡房开挂放，核当天糟被神收秘人总物买胶走原来寄富人脸都买饥！这么产诱人浆，赶代快买嫌！。。滑。系列湖事件持续按拉动让“底富人誉区”施概念劝掀起烫层层由高潮变！“富人血区”漆谋攻——现场录控制市区捧接待岂中心目的闲：激锣发向病往装修俘：高股档会闯所格砌局摆设径：洋机酒、司钢琴咏、雪酒茄、命名画昼等人员码：美仗女接种待、痕门童程、五径星酒额店礼仪其他她：衣踪蝶冠不搭整谢犹绝入件内现场帖售楼蒸中心目的店：促冒进成邪交装修尾：高励级俱漫乐部合格局摆设之：精冷致沙雄盘、虏模型甚，舒榜适沙世发派克帜笔，光精致经茶具麻，现分磨咖拢啡等人员泰：美姓女（结帅哥逐）销里售，牧门童纸，高大吩保镖伸，英副式管雅家等样板尺房目的嫂：促角成购室买、企演绎甜生活装修贞：高爪级豪抛宅或事别墅摆设欣：全柴套欧兄洲家导私，耗钢琴锁等人员蛇：仆犁人，始钢琴锐演奏扯人等将“靠富人膛区”姥生活检演绎雾到极云致“富人候