房地产企业全成本管理讲座

房地产企业全成本管理

二00八年十月康灿环顾一下我们的行业与环境康灿房地产企业面临着什么？

新政----土地金融预售自有资金开发

行业门槛提高了形势----消费者观望加剧行业内强强联合国际热钱涌入二元经济理论（朗咸平）机遇风险并存冰火两重天生存OR发展康灿房地产企业政策客户资本市场法律资源舆论媒体外部因素康灿

房地产新政与地产宏观大势资源竞争资本竞争管理竞争向管理要效益管理规范化法制日趋健全消费者日趋成熟企业规模发展康灿行业竞争激烈宏观经济调控企业利润趋薄管理精细化管理出效益“成本控制从一毛钱开始”康灿再看看我们的运营。。。总而言之:房地产企业的竞争由资源竞争转化为管理的竞争，进而成为成本管理的竞争康灿资本土地项目资本增值能力项目开发能力房地产开发资本运转流程康灿房地产企业的核心竞争力：企业运营能力各专业的管理能力专业间的集成能力具体项目操作能力企业综合管理能力成本管理能力聚焦体现康灿责任成本管理聚焦：房地产项目全成本管理核心体系康灿房地产项目全成本土地成本

建造成本

管理成本成本管理成本分解财务成本康灿房地产开发项目成本结构在变化----土地成本建造成本财务成本管理成本发展计划、开发速度对成本的影响（对市场的把握）康灿立项施工规划设计招标竣工结算签约销售及物业管理盈利总目标房地产成本作业过程与成本形成土地成本（政府费用设计费招标费用建安费用）销售费用管理费用成本是一系列经营活动的叠加康灿房地产企业成本控制链投资策划方案设计初步设计施工图设计项目策划概念设计投资估算表成本测算1成本测算2目标成本合同清单项目发展营销策划产品设计供应商选择施工管理变更签证项目结算招标管理项目销售目标成本的实施管理采购招标项目管理设计管理销售管理施工结算财务决算全成本管理工作项目盈利目标康灿企业的成本策略观企业的定位决定了企业的成本策略

品牌盈利项目定位持续发展

成熟房地产公司的成本策略观1、要产品，而非作品（新、特、奇建筑，如鸟巢、水立方、中央电视台新址、东方明珠电视塔等）2、成熟产品的复制（即标准化进程）专业支持体系产品研发系统采购管理系统成本研究系统基础数据信息康灿引伸的二个话题品牌的内涵？项目定位—成本型OR产品型？康灿非标准答案品牌：品质（质量等）、品味（风格、布局、配套等）、品行（售后、物业管理等）产品型：赢利主要依靠产品品质，特点是房价差异性大、产品差异性大，对项目档次定位、开发节奏的把握要求较高。典型城市：一线城市，如北京、上海、深圳、广州、杭州等我司典型项目：天津中惠熙元广场项目成本型：赢利主要靠对建安成本的控制，特点是房价差异性较小、产品差异性小，对项目的建安成本控制要求较高。典型城市：二、三线城市，如东莞、长沙、武汉等我司典型项目：阳江沁林山庄项目康灿房地产项目成本测算链接康灿序号成本项目可售面积单位成本（元/M2）产品1产品2产品3

规划面积多层高层商业

可售面积

1土地款及大配套费

2开发前期准备费

3建安工程费

4主市政基础设施费

5公用配套设施费

6配套设施费

7财务费用

8销售费用

9管理费用10不可预见费

11营业税

房地产成本测算总表（范例）康灿如何传实现兔房地汽产企范业的全成扛本管胃理？目标绢成本责任送成本动态恰成本后评浮估和瓣反馈康扬灿目标成本管理康先灿目标成本的定义目标英成本孟是公最司基棒于市严场状屑况，赴并结弄合公午司的内经营笋计划戒，根昆据预疤期售昂价和阅目标竖利润毅进行墨预先垦确定不的，馅经过赴努力壶所要陈实现牌的成踢本指芦标。康模灿目标成本的测算房地毙产成萝本测升算表水.x侄ls销售成本项目定位产品标准盈利康梁灿偏差成本信息月报分析动态成本信息反馈

设立目标成本（审批及修订）目标成本的动态管理PD挑CA05著-1芬动态邻成本刘报表抽（科宗目）忆.x割ls月度源成本匠例会阴（运殿营公紫司）舍.d缺oc项目偿动态丑成本轨进度叨表（迈统一肺节超伤分析父格式受）1嚼.x逮ls月度两成本光例会顽（成蚁本部嫂）.浮do初c图表钉.x滋ls康梨灿目标袭成本舍管理炎中经默常遇神到的烈问题1、挖目标锣成本独合理挖吗？2、杏动态裁成本芽信息淋为什奴么失绸真？A、告目标清估计饭不足B、尽目标四刚性枝不足C、植目标侨与实宣际脱鹊节A、堤信息刺归集纪不及懒时B、核信息扑反馈袖失控康翻灿责任成本管理康蹲灿建立忌合理门的目折标成绳本将目题标成汪本分精解成抖责任则成本将成汗本控老制落域实到绞各业评务操过作环古节中量化扛评估访体系成本迎考核假与绩部效管瓜理责任用成本登管理岁的总炼体思绝路康足灿管什么？责任成本管理管多深？谁来管？怎么管？责任靠成本较管理康贤灿方式外一：输根据者成本派科目充，将最目标值成本闷分解盯成《木目标万成本予控制两责任逼书》泳，对暗各项扒目费卧用的跌责任底部门纹及其尚主要抬职责御的说桑明，寇包括旧控制殿内容平、控居制要乌点和翻手段飞，形抽成成预本控仙制的饭指引方式散二：织根据版合同慢分类厕，将浪目标敲成本误分解揉成《耽合同圣控制畅清单年》，施将合湿同签水订、本履行锅的责阶任落等实到臭合同梦责任呼部门错，以抬各部师门成央本责从任的把完成蛋来保巨证目厦标成素本的液完成责任鸡成本妇的分镇解方隐式康控灿方式赞二：糊合同视分类营销距、设爸计、貌工程津标准糖版合统同体干系.盖xl有s方式撇一：达成本昼科目建安汽成本叛相关压部门局分工乱.x昂ls康真灿1立项环节成本控制要点2规划设计环节成本控制要点3招投标环节成本控制要点4施工环节成本控制要点5材料及设备采购环节成本控制要点6销售环节成本控制要点应用指南7工程预决算环节成本控制要点8期间费用的成本控制要点9物业管理成本控制要点链充接责任会成本筝控制澡要点逗指南康乡丰灿责任扬成本膨的落滩实责任级主体责任揪内容责任室控制警要点责任格履行接评价责任桥状（尼书）责任话成本陡的分沟配最陈终落远实到劝了项窄目开雪发计临划以祸及各部膛门工志作计须划中船！！思！（废加入寻时间花、质胶量、助价值脊、责急任人症等要台素）成本司部资使料\岗成本标办法愈(审默批后张修改普版)秆.d伐oc康蹲灿1、脆设计疾管理捞的责午任成俱本仅窄仅是吴设计盒费吗磁？2、侨招投钱标管挨理的郊责任支成本脖如何芬切分陵？设计嚷阶段忘责任借成本宰管理招投认标责刺任成狼本管昼理责任历成本拼管理特中经久常遇门到的杀问题康谜灿3、丙责任副分配乡丰合理匠吗？4、恐这些菜问题医是责晴任成妹本管秩理的欣错？A、抗无边撇界责愚任：念如（姓样板记房成瘦本责贯任、饮甲供中材成柔本责骨任等裳）B、键各阶险段图苏纸的聪成本逐责任C、悼合同预招标尝与与泪履约封跟踪椅管理A、荡产品祝品质江下降亚了C、辈财务行数据凉失真酷了B、灵质量压问题弟出现序了责任刊成本逆管理防中经理常遇御到的泄问题康愉灿让我部们来讲讨论顷一下竞。。拐。采购令招标撑阶段弱的成田本控每制要虎求康伶灿采购招标阶段成本控制要点及延伸设计京管理采招牢管理工程毁管理成本栋管理履约跟踪变更签证材设控制变更管理材设选型限额设计合同管理集中采购招投标康王灿招标采购的关键环节招标肠的意袄义：优选疑供应遗商，剂货比肉三家翠控制砍成本招标顿的主泳要阶尤段：招标反准备愁阶段盈、发保标阶部段、羞投标晴阶段述、评弄定标缘瑞阶段伸、授标诞与签隆约阶厦段、扔后续旬工作招标韵管理劣的几洒个关填键环骨节：供应肿商管斯理招标毁文件塞与合际同文贸件：枪招标译范围滤及界掉面、芒工程秆量清浮单、柜技术彼措施及质趁量标仅准材料悔设备纲管理招标所流程铅管理康蒸灿“清拒单招漏标”退控制泊成本火的优幕势工程携量清乓单招距标，行计价纷方式效简洁庭，一裕目了尚然，肥便于盐分析抱招标碰商务牌标，候容易特比较静投标复单位聋的报饱价优害劣，扬有利稳于选渠到报炸价合英理的重承建绵单位透，有糕利于变工程略顺利塑实施昂；工程起量清饭单报贺价，范能够斑比较汪准确轧地反彩映市上场的野价格永水平哗，有徐利于姨房地跪产企圆业依绵照市轧场规乞律控枯制工手程成帖本；工程音量清绣单范运围涉袍及的个施工窗措施保，可竞以在阿合同至中有季效约关定，蕉有利获于规铁范现痰场签守证；设计剑变更倘套用颠工程知量清荐单单杆价，肥有利常于提恒供设睛计变崭更签只证效坑率，沃便于滑动态贡掌握董实际贪工程古成本间情况弦，使笑动态假控制扑工程性成本妈成为肚可能挑；工程滤量清例单不喜作调闸整，由结算康时只聚算设侦计变雷更引纵起的困工程脂量增趣减，害有利蝴于提仇高结孝算效童率。康裳灿坚持伙工程丈招标乘低价脏中标辛的原钻则工程招招标蔽低价娇中标俩的原聚则没厘有错糖，低室价中晌标的跳原则疲要坚听持。出现拐争论渡的问代题不认在低匠价中钓标原团则本渔身，讽而在娃技术霸原则亡上。在统真一的螺技术石、质判量标命准和决商务逗条件姓下，厦坚持五低价举中标吉才是宪有意幕义的痛。康树灿工程代招标纠后是昂否还临需要翼砍价工程垒招标谨，低价士中标怨，不惠再砍纤价。工程鼓招标疯，定标依后继领续砍个价，担低中矿求低。需要给不断烫地谈含判比苗价、册砍价堆才能福控制院工程财成本库，只绪能说额明我羊们对社会铜工程披成本螺资源把握膊度还白是不爽够。几个抚提醒众：A、潮我们鄙有没披有精庙力去忠侃价隶？有姜没有贱考虑社到对茶营销拜、对勿发展钓计划引的影辉响？B、淡我们想有没脏有能此力去绒侃价攻？C、拦高高洋举起净的大旦刀，靠我们进到底询砍到所了谁屠？地产朝名言：向刷施工择单位李或供书应商党砍价乞，谁约要是阿砍到就了他鼻们的正利润眼，那技谁有疏本事饿，砍表下来悟的往袄往是们楼盘妄的品率质。康朴灿“低事价中夺标，隆不再禾砍价配”的轧优缺厌点优点准：有利销于施身工单生位或票材料匹供应若商或虾其它们技术亿支持疯单位亏一开散始就东报实笔价，腊有利造于我烟们得挖到相帜对准寺确的还工程渔成本物信息巩；有利德于提览高工残程招洽标的滔透明租度，涝有利框于增栽强施脚工单藏位或酒材料椅供应砖商或活其它乔技术削支持津单位傍的信伤心，吉有利钟于在屿业界积树立厌威信谦；有利悦于简皇化我卸们的盟内部办管理惜；工程价招标爸简洁阶明了农，有真利于土现场秆的工野程管招理醒；缺点前：发现龟因技盐术标绘准缺畅陷或伐商务极缺陷冠导致横报价怀不合慨理，现不利断于纠搞正础；合同尸中某乘些条捏款（惠如付衔款条少件）抛可以找作为砍合同姓谈判蚕的交得换条间件，必会影槐响“社低价花中标详”的声具体嗽操作续。康乐灿开标摔后继说续杀裂价的优缺仓点优点捷：招标久文件费中的尺技术块标准维缺陷痰或商迁务缺乒陷，傻可以波在后斤续工蛮作中的弥补天；发现瞧价格猫不合序理，过可以仔在后默续工贸作中疲完善趴；在某仙一个喉项目没的某元些分娃部工杜程上施可能借可以清砍到杀一个尸低价椅；缺点固：承建性单位贝或材半料供目应商膝或其鸽它技政术支突持单淹位很括难一罚开始狠就报坡出实多价；工程捆招标晌的透叛明度打无法迹保证肚；工程天招标换内部溪管理肺链比纯较长稍，不门确定睛的因膏素多挤，定哑标的穗时间塌比较口长，果这对富于大负规模配开发猫是很预不利廊的吃；工程到招标隐过程歇复杂梢，或瓜在一埋些合贩同细族节上石纠缠学不清刑。康花灿采招洪阶段必成本谦控制偶的难男点工程悬成本遣控制腊体系门中最摇关键亮的和希最难肚的工腹作应络该是挨对社周会资万源的董把握魔。在我红们目辩前不拔规范颜的建革筑市葬场中虎从事金房地倘产工锁程管泡理，患工程霞成本摇也好蜂，工蛾程质府量也右好，嘉最重尽要和痕最核营心的余是对坑社会绳资源配的把所握与乱配置藏。对工挡程社盆会资婆源把欠握不火清楚梨，源头束上都合有问污题，谈佳流程轰管理享，谈裹质量批控制露，谈冠成本温控制胆，都他可能帝是事诸倍功卫半的负事情住。坐在奇办公以室研纤究定秒额是寄控制铲不了俊成本众的。社会斯工程钱资源某的考嘴察、筋选用透、评蜡估与信管理刚。讨课论。。炕。康料灿一谈傍设计谜变更面对魂现实拥：无文法解侵决房巡寿地产闹项目蛇的“梢三边际工程死”性真质，毁就无剥法避烛免设别计变占更。玩但我笋们没度有必犯要谈质“虎产”色如变。经验剧之谈圾：我枕们只贴担心垫以下裕几种苹设计昆变更宾，重币点控气制。第一厌种：脉倒退系的设坚计变欢更。锋现场替已经段施工弟了，只因变坚更滞摆后出挨现重慕复施艘工的彼浪费势。第二鸭种：穿设计锅变更士涉及裙的内队容，烤其计各价方摘式在献合同但中没财有约讯定（富如：飞主材杜变了悦、施杜工工阻艺变帅了等熄），玻只能天以独加家协使商议亿价方按式确层定价腔格，今成本竹管理败“货炒比三榨家”扔的竞犁争优戏势丧宪失，麻必然炊带来博成本名的增减加。第三录种：鲁设计槐错误益、设辱计缺汇陷、铁营销滚变化蛋等。康挎灿二谈签现场熔签证控制侵现场斩签证括的原丧则：持避免盛签证卵，减播少签驳证，内规范镜签证纤。影响助现场丹签证他的原驾因：第一阔种：贿合同灾出现旧漏洞第二腔种：泉设计旧变更目前逗房地贞产工喉程合槐同普骆遍存段在的赛问题柿：A、认工程铁范围咳划分何不清拖楚、击不具咱体，齿为施剧工单宰位提粪供变鄙更索辅赔机骄会，达导致键工程仍签证碎难以耀控制氧。B、身工程抖清单看说明豆不够卖详细尤，容音易引扯起签搬证。C、食付款缴条件妥与形沿象进速度或湖节点惑工期烧或完烤成工粒程量陪的关狭系描摇述的戴不清娱不楚哭，为迫施工掌单位重提供尖了索傻赔的芽空间凝。D、弃甲供与材的羡管理炉及结趁算要啦求没霞有规鹅范，岔容易克引起触索赔糠风险荒。康把灿三谈简选材研用料第一扰步：营销赏策划国部门滤提出右项目则的竞朝争对医手楼志盘或每楼盘撞所在诵地同插档次治楼盘巩。分