房地产开发项目风险管理

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风险及风险管理房地产开发中的风险及风险管理房地产开发中的风险管理一、房地产开发中的风险1.3投资决策阶段的风险1.4土地获取阶段的风险1.5项目建设阶段的风险1.6租售管理阶段的风险1.4投资决策阶段的风险1.4.1投资决策阶段的任务投资决策阶段是房地产开发过程中一个最重要的环节。本阶段的任务是通过对国家、地区和地方的政治、经济和社会发展趋势的研究，综合考虑市场的供应、需求等经济环境，制定自己的房地产开发策略，以确定房地产开发经营的区域、类型和时机。即决定在何地、何时、开发何种房地产。

1.4.2开发区域与风险

开发区域风险可能来源于开发区域的政治环境、政策环境、社会环境和经济环境风险。1.4.2.1政治环境风险政治环境风险主要是指在一个国家和地区发生战争、工潮和社会动荡等社会性的政治事件，以及当地政府的不确定性而给房地产开发经营带来的可能经济损失。（1）战争。战争一旦爆发，不但对房地产业的打击是沉重的，对战争爆发地区的经济发展也将产生毁灭性的打击。房地产经营者的楼房可能毁于一旦，房地产的商品价格也会急剧下降，几乎没有人会进行房地产投资和交易，整个房地产的市场活动都会处于停滞状态。如1990年8月，伊拉克入侵科威特。

1.4.2开发区域与风险（2）工潮。工人罢工形成的工潮会直接或间接地给房地产市场带来损失，比如工人罢工会直接导致建筑工期的延长和成本增加，因而使房地产商品开发者遭受利润损失。工人罢工是一种严重的社会涣散剂，会使人们对社会产生悲观，对生产和经济活动丧失信心，由此会间接导致人们对房地产市场的冷淡，造成房地产市场活动的萧条，给从事房地产商品生产和经营的投资者带来损失。

1.4.2开发区域与风险（3）社会动荡。在一个动荡的社会环境里，人们对经济前景的预测是很不确定的，对房地产这样的固定商品投资会保持在非常有限的程度。这种有限性将会极大地减少房地产市场的交易活动，从而减少了房地产商品生产者和经营者获得利润的机会。如1992年11月，香港新任总督制定了所谓的“政改方案”，使港人对香港的前途产生迷茫，房地产业受到严重影响：写字楼空置率上升，楼宇无法如期出售或租赁出去，资金回收期延长，贷款利息增多。香港股市大幅度跌落，其中房地产股损失最为严重，在损失的近2000亿港元的币值中，地产股占了l／4。这个例子充分说明了社会动荡给房地产市场带来的严重风险。

1.4.2开发区域与风险（4）政府。来源于政府的风险因素可能有：政局稳定程度，如朝野争斗、政府内派系斗争；决策的民主性、管理透明度、行政效率；官员的事业心、知识水平、素质、廉政程度。

1.4.2.2政策环境风险政策环境风险是指由于政策的潜在变化可能给房地产开发经营者带来的各种形式的经济损失。（1）产业政策。国家产业政策的变化不仅影响房地产商品需求结构的变化，而且决定着房地产业的兴衰。国家强调大力发展第三产业，直接促进了城市商业和服务业楼宇市场的繁荣；将住宅产业作为促进经济发展的新的经济增长点，为房地产的兴旺发展奠定了基础。因此，研究拟投资国家和区域的产业发展政策对房地产的投资决策有重要意义。

1.4.2.2政策环境风险（2）土地政策。土地是房地产开发的基础，土地管理政策的变化必然对房地产业产生影响。土地政策风险来源于土地产权制度的变更、不确定，不同的土地取得方式（公开拍卖、招标和协议方式）、土地调控制度，以及不同的土地政策执行力度。如在土地相对过剩的情况下，政府可能采取高地价，或对价格较低的地块行使优先购买权，以控制土地出让数量和市场土地存量，这时会给房地产开发商带来增加成本的风险。又如在我国，集体土地使用权是不允许出让的，如需出让，必须先由国家征为国有土地，然后才能出让。但有些地方政府或开发商却不顾国家法律规定，纵容或私自与集体土地所有者签订土地使用合同，在仅支付土地安置补偿费后，便进行房地产开发。这种土地对房地产开发商和购得房地产的房地产经营者都会面临巨大的风险——土地被政府无偿收回，或补交巨额地价款和罚金。

1.4.2.2政策环境风险（3）住房政策。住房作为人们生活的基本必需品，是政府为保持社会稳定需关注的一个方面，而国家不同的住房政策使开发商面临着不同的风险。如果政府大力推行福利政策，大量建设公房或安居工程用房，且对安居工程用房建设标准、销售对象不加以有效限制，这样会使开发商建设的完全市场商品房受到市场需求短缺的压力，因销售不畅蒙受经济损失。同时，政府关于已售公房上市的规定，房地产交易管理规定也影响房地产市场的活跃程度，投资决策时也应注意分析。

1.4.2.2政策环境风险（4）税收政策。税收政策和土地调控政策是市场经济条件下政府调节房地产市场的两个有力工具，税收手段的应用更是直接、速成。1993年土地增值税出台，对房地产开发经营者的利润曾产生重大影响。近几年，国家大力清理房地产开发中的不合理收费，减轻了新开发项目的开发成本，但却使收费取消前已投入开发的房地产项目面临较大的成本风险。

1.4.2.2政策环境风险（5）金融政策。国家金融政策的调整可使房地产商品的开发者和经营者赚取额外利润或遭受额外损失。国家连续几次降息刺激了房地产市场的繁荣，令开发者喜笑颜开，但却使降息前贷款开发房地产项目的开发商喜中有忧：相对较高的开发成本如何才能消化?!

1.4.2.2政策环境风险（6）城市规划。城市规划的变动对已经建成的、正在建设中的以及将要建设的房地产商品的价值都会产生影响，使开发商和经营者面临风险。城市规划对房地产的影响主要通过规划指标如规划用途、容积率、建筑覆盖率、建筑限高和道路交通的变化以及行政隶属的变更来引起。

在进行房地产开发时，还应考虑到特殊区域的房地产开发风险，如行滞洪区、文物古迹保护范围、自然风景保护区。这些地区虽暂时没有具体规划限制，或侥幸能获得主管部门的批准，但不排除今后制定严格规划限制条件，并坚决执行的可能。盲目在这些区域开发，存在着遭受巨额经济损失的风险。如湖南张家界国家自然保护区；又如武汉长江外滩花园，投资1.6亿元人民币，2002年春季被全部炸毁拆除。北京市开发地块交通流量论证。

1.4.2.2政策环境风险（7）环保政策。近几年来，人们环保意识逐渐加强，新的环保政策不断制定，旧的环保政策不断强化，这都对房地产的开发投资产生了巨大的影响。如城市噪音防治规定的执行，已经使原来广泛采用的预制打入桩施工工艺从城市基础施工中淡出，从而引起开发成本的变化；而噪音控制的严格要求，限制了现场施工时间（早6：30以前，晚10：00以后不准施工），延长了建设工期，这既增加了建设成本，又增加了项目能否按期交付使用的风险。

1.4.2.3社会环境风险（1）社会安定。良好的社会治安状况是人们安家置业、投资经营、购物消费的前提条件。某一地区流氓滋事、刑事案件犯罪率居高不下，盗窃案件频发，生命财产安全得不到保障，这会严重打击该地区居民消费信心，房地产商品会极度贬值，房地产投资者会面临极大风险。

1.4.2.3社会环境风险（2）风俗习惯。不同地区的风俗习惯、文化传统、宗教信仰、风土人情、价值观念、风水概念等不仅影响开发成本，而且制约着房地产需求。如有的教每年宗教节日长达1个多月，在此期间教民都不工作，政府处于半瘫痪状态。再如不同地区对房地产提出不同要求，盲目照搬国外经验，强调著名设计院设计、沿海地区流行，可能冒不适合当地需要、消费者不认可的风险。

1.4.2.3

社会环境风险（3）公众参与和素养。随着社会文明的发展，人们的参与意识逐渐增强，公众对开发项目的态度将通过这样或那样的行动表达出来。由此可能延缓，甚至取消项目的开发。如北京王府井某广场的建设，因市民的广泛关注促使政府下令停工，后经各方努力，做了大量说服解释工作，项目才得以重新开工建设。

1.分4.凶2.祸4经济殃环境看风险（1）经政济形段势。蕉区域好经济铲形势总是影父响开棉发风垫险的肥决定狱性因别素。艳经济板发展捡，则贸房地萝产市笔场繁屑荣；治经济羽停滞辰，则稿房地细产市典场萧截条。症反映材区域款经济痰形势参的因肾素有拆：经锐济增闸长率柄、通录货膨恐胀率秘、财滚政收浙支平宅衡、图货币桶供给等政策榴等。诞曾作赖为激救励德额国年啦轻人脱勇于虾创业馆的榜蚂样，级一度派在德疫国最窜负盛遗誉的微房地等产巨马子于昼尔根嘱·施件奈德貌就是谋因为端错误寺判断白国家孕经济干发展博形势绩，而广导致龄陷入佛万劫值不复挠的境重地。背扛景假知给识施奈原德出消身于都一个苍普通采家庭细，中赤学毕赶业后旱，曾哥做过辟泥瓦予匠。念在大少学主倒修建村筑业疲，后掏又获迅得企呜业管赚理博绢士学纽奉位。湿实践俘经验会和专榆业知失识的掩结合领，成展为其票从事态房地吐产业锦的基射础；惊而富叶有的肤妻子摆，又滨为他年提供者了起快步的疼资金再。初窄步的畜成功旷，使夺其才体能引榨起了魂银行奋界的置关注摘，因事此得着到数脖额可赤观的蚕贷款过。当催时，蚀适逢慕战后违德国笨经济旱的迅岂速增壤长期品，社绕会财改富的丧快速顷增加援和资易金的专相对异充裕佳，必很然会坑扩大窗对房诱地产临的需宿求。强在这干一时皂期，潮施奈闲德的么事业肾发展众顺利怀，积搅累起皂巨额锁财富侧，并细建立怜了良届好的重信誉员，成浮为银救行和值社会饶公认嚼的德必国房勇地产拣业之语王。导致玩施奈倾德最强终失棍败的沟原因发，是即他对帐德国海经济犹走势么的错碌误判条断。疫19与90寒年两蚀德统励一以诱后，污施奈功德认恩为德荡国经滑济会孕以更向快的够速度贷发展鹅，遂锯动用魂数十罗亿马决克在柜德国睬14悄个城僵市的捎黄金为地段粮以高愿价购膨入大细量房雹地产辩，改丧建成鸣商业报中心穗、写活字楼旅或高煎级公移寓，交准备肺出售累或出舟租。夕但德剥国统扩一后肺，为喝了重赴建东博部，该出现烟大量职财政熄赤字粉，只妻得采跪取经蜜济紧关缩政递策。近在此付形势旨下，真已经摆过度斯膨胀赌的房叙地产脉业首亩先受坚到了瞒严重料打击工。处鞋于顶血峰的香施奈橡德突滤然发膊现，狠投资寺巨款浓兴建宵的房茶地产苹已无烟人问居津，耻巨额站银行浸贷款辅必须甜偿还打，在摘建项诊目也津还需株要大乒量资廉金继押续投置入，良而他血的公剃司已耐没有下足够控的支穗付能哈力。摸陷入蜘困境仍的施针奈德迈并未曲依照眉一般狱惯例压申请叛破产共保护受，而稳是指碑使手俯下人恢伪造呈文件真，继禾续骗海取银拿行的叠大量喷贷款上，以敌偿还狸旧贷猴款的侄本金压和利瞧息。披但由篇于全经球性句经济厦衰退馅的影悦响，歪德国锻的房提地产渐业处厅于不故断下脑滑的堤状态端，他醋的债限务也客越滚覆越多声。最隶后，晓施奈杯德选携择了凳逃跑权这条午路，资并于胜19押94交年4金月6吐日离防开德伙国前撤，给粪德意目志银傻行董遣事长敬写了浪告别坦信，嫁至此晌，二枯战后行德国医最大通的经绣济丑郑闻才童为世划人知绵晓。谨19凯95包年5坚月，裕施奈唤德在躬美国奥被捕话，后茧被引顽渡回羞德国纲。1驼99钱6年蹈1月执，他转因欺浮诈罪皮而被拾起诉替，将冶在狱限中度利过晚拜年。1.姐4.碧2.授4经济理环境爱风险（2）区旋域发眼展。考虑盼开发符区域顷风险超，还权应注卸意近税邻地获区发眨展风览险和体类似真地区扯发展蹄风险晋。近邻歇地区乞发展费风险须是指建近邻辞地区描社会类、经猫济和马各类叨设施制的变马化，侍给本丝式地区迹投资挽者带辣来的短风险炉。如任近邻合地区幼开通宏交通简干线晶、增循设商龟业服各务中狮心、迅建设粒新公宰园、距增添俯生活颗服务让设施狐等等岩，该涉地区推的房括地产辱价格能便会约上升坟；而消当近巧邻地那区商施业服催务中茶心迁沟移别桐处、嫩生活距服务遥设施作减少倾时，息该地刊区房沸地产贤价格抖将会腔下降奇。类似拉地区抓发展津风险棒是指框类似陪地区御发展但经济灶的繁滴荣与昏发展博，一提方面劈燕有可触能形辉成区界域经渴济规祝模协忧同发仇展，绝优势房诚互补鸭，共弊同繁幕荣的撒景象跑；另难一方想面，利也有伤可能理分散抓购买珠力，泪使项凡目竞计争力晋下降躲。例破如，挨现在灶香港盆是国否际金项融中街心之秀一，体这使勺得香膝港的里写字颤楼租胳金保腊持在骑较高跑水平歉。然蓬而有偏专家脱预测天，新框加坡肃有成授为国克际金们融中险心的泄迹象钞。倘植若果居真如乱此，涨在香救港开砍发写疗字楼静便前帜景不哪妙。1.企4.烧2.辰4经济沸环境馋风险（3）市凝场供艘求。猜市场妖的供辟给与凭需求竖都具趁有动叙态性警和不禁确定智性，宝由此男导致贿了市童场中陡经营西者收抛入的岗不确造定性赢。由切于房邮地产豪商品湖消费飘的区某域性浮特点棒，其滚价格挎受供雀求影挺响的授幅度拿更大回，因倘此房压地产心开发将经营扁者承恋担的估市场方供求点风险价远比马一般坦市场院情况忆下要币大。按发辟生的闸形式钢和影腾响的及方式瓣，房杠地产役的市蓄场供妙求风碎险又沃可以义分为教供给寨风险前和需里求风桨险。拾一方铃面，耗当房头地产贴市场贵出现雄供给克过剩罢时，堡房地仁产商前品经镇营者办会因济大量迫的商卧品在涌市场屿中没晌有顾录客而暮蒙受端损失贩，从信而发锦生供翅给风六险。蓝另一挂方面立，需原求量界的变平化也论给房昼地产悉开发帽经营摔者带及来风闪险。葵一般狐来讲治，市花场需枝求分态潜在锅需求惧和有座效需欧求两判种。爬潜在站需求址是一逆种无剧经济好购买恩力的哨欲念简需求旋。有季效需杀求是符具有挪经济丹购买签能力碗的现鞠实需浙求，洲即既添有客夹观上俘的需疲要，送又有美经济划上的全购买恢能力葵。因对礼市场跨供求的形势短判读兆失误渠，洛控克菲漆勒大稿厦交泽易就绵曾使扶日本皂三菱谎地所木遭受昌巨额明损失负。三菱贼地所晶的悲蓬哀19芝90跪年，皆美国锹洛克晒菲勒露财团循因金侨融危袋机，搭公开崭出售腹位于牺纽约拣市黄阿金地觉段的巾洛克镰菲勒铃大厦葱群中情的1孟2幢具大厦趴(共贫计1吴4幢练，统典称为卡洛克扯菲勒丈大厦蜜)，员当时全物业愤的总乡丰价值新约为攀17唐亿美池元。椅日本刷三菱劣地所替先出姻资购书入5附1％亩的股睬份，垂取得豆了控疫股权灿。一煮般来袜说，雀许多养企业翼都以室取得易控股载权为耐满足尿，而剑三菱骑地所超为炫旁耀实指力及蚂赚取闷更多阅的利广润，肾再次居增资耀，拿披出总忘计1速4亿愿美元抵，在熄物业丢股份罚中占跃到8膨0％罚，并悄且没趴有收信回经达营权俩，仍慎由洛荣克菲灶勒财债团经拐营。扫当时座日本下正处棚于泡话沫经墓济的遇顶峰辱，国假内房扭地产杀市场献也正期在高画潮期录，价竭格不术断攀投升，询三菱房诚地所辨就是夏在这首种盲况目乐民观的兆情绪翠支配奔下完惑成了粘这笔结交易世。但铸是，预就在红进行阅这笔桃交易灰时，滩美国归房地国产市廉场已霞呈现祸出萎担缩迹量象，爽以后份则进犁入持绘续下渣滑阶更段。概由于她经济卧不景洞气，司大厦欲的经通营亏吧损十暮分严药重，喉19燃85宰年大务厦每尺平方包英尺死的月期租金些为5腐5美现元，枣但到双90另年代罢中期揪，月镇租金青已降点到3棋0美脆元；芹当时殿市值幸20纤美元圆的股构票，谊已跌染到5鹊美元要一股海。如华三菱滥立即他出售与，则瓜损失抛巨大率；继鸭续维木持，漆将不抚断加满重亏遭损。就在钥于三塞菱地竖所在薄承受挣市场执变化猜所带罪来的弱经营券损失玻的同录时，捆还要远承受松汇率参损失颠。那敌些年穷美元放对日尺元的快汇率斗一直火呈下烛降趋洞势，爽已由题交易探时的国1美尚元兑怕16丈0日老元，党降至岛后来永的的碍1美液元兑碎80舒多日向元，斯贬值拼将近枪一半咳。而桌当时靠三菱稿是在疲国内菠发行受日元托债券区筹集锣的资防金，编仅从房诚资金抵汇兑摧这一刷项来搂看，寻账面担损失氏率已元近5衬0％荒。另缺外，幻玉19拖85写年洛概克菲孤勒大挽厦已腾被洛蚀克菲铁勒财笛团抵全押，辣获得望贷款攀13氏亿美宴元，慰到2灾00赞0年步将是郑大厦刷抵押萄权转扁换期渣。到挣时如氏听由薯债权柱人折净价收青回大扒厦，团则三些菱投煌资的拐大部速分将度化为梳乌有荒；如糟偿还掀抵押里款，袭则还传需付篮出大堆笔资葱金，虫投资浪总额归将远猎远超挠出大找厦的运价值效。在爹目前给情况比下脱凝手，总净损需失额计将在坛10炊亿美主元左殖右，服如加印上汇象兑损平失，故几乎毙可以姜说是呜全军笼覆没产。在蹦这种周进退搞两难绪的情邻况下猴，三喝菱地拖所只桐好申航请破膏产保劣护。1.高4.臂2.殖4经济围环境驾风险（4蓄）通软货膨平胀。践正常侦的经面济环听境都驰存在坑通货塞膨胀灿，只径不过希每年刘膨胀哈幅度尘不同鹊而已浪。如仙果膨各胀率置下降厉（这夏主要遵发生芦在经蜘济活棋动不搅十分供活跃长，或乡丰是银积行利辨率提祥高时本），汇会抑验制对附房地愈产商业品的榨需求聪，房艺地产阁价格牧下跌翠，给霜房地珍产开展发经协营者蚀就会刮产生豪损失溉；当县膨胀雁率增屠大时它，会盐刺激革对房域地产映的需渣求，闭这对稠房地展产开闸发经晒营者议是有彼利。砌但当姻通货款膨胀亡率大秃幅度膊上升仓时，去会引晌起各灿种建漆筑材顷料价汁格上呈升，叛以及涝劳动理力和尖管理陕费用序的上垄升，损因此麻会大赵大增庙加房挑地产台的开窗发成症本，梅而当语房地股产商择品价良格增被长幅墨度小哨于通酸货膨桂胀率驴（通剪常如勒此）律，或泛开发狮房屋杯已预供售时逐，会浪对开杨发商覆产生体一定名的风蛮险。1.弃4.驼3锄开发梅物业预类型啦与风愿险房地首产开击发存乓在着内风险锈，但惩并非迎任何袍类型打开发禁项目欲的风胜险都缸是相嚷同的冈。各宇类开品发项肥目具堤有不克同的供功能询、用联途及撤技术警经济锦特性馅，因泡而具挨有不愿同的研风险1.淘4.也4眼开发雷时机叫与风搅险由于灵经济六发展梨的周芦期性侧，房虫地产脾产品罪的供伶求关锦系随他时间真而变丧化。踢而房则地产殖的不代可移除动性冲和地仁区性衡，使碗一个钉地区神空余办的房味地产交并不失能弥辆补另陕一地技区的隆短缺内，这国导致惠房地假产开格发收垦益随伪开发番时机浓不同啄而异哈。图3—3为香顿港中猪环、权上环余住宅爪价格残变动堂情况鉴，图3—4为马言来西娃亚科武伦坡柳写字铲楼物胜业收很益变郊化情辽况[4阻]。从众中可桐以看答出，患房地碑产市造场的俗价格仓和收东益水涂平变粘动的冬幅度原是相微当大锤的，汽这种爱短时亿间内绝大幅青度的枕变化忌，从炸一个弃侧面崭说明缓了开友发时久机与旦风险象的关第系。我因此漏，选概择合掉理的卵开发擦时机金，保弄证项折目开讲发完户毕有厌良好云的市缺场需死求，港显得桨非常隶重要乎。1.壁4.蹄4士开发需时机呼与风博险同时落，开英发项寺目在谅年内索的推踪蝶出时字机也按同开跌发风汉险密毯切相叨关，戏如一俱般住枪宅项见目最居好在漏年底旷推出钓，以胳适应殊国人练喜欢纸年终西集中环消费然的习代惯；坊购物扬中心硬宜在崇购物从旺季救到来耽之前项交工角，游您乐项佛目应辟在冬孟春季返竣工舰等。他当然捡，不茅同类软型的邀开发都项目膀对时昆间的告敏感刃程度夏有所殊差别忙。例滔如，锈工业恨货仓迎的时厌间性饥就不芹如购娱物中现心明鸟显，仆后者盾较前仆者有塑比较绿明显雪的淡难季和构旺季慢之分贩。1.如5土地筐获取雁阶段惩的风备险1.晶5.陵1土地劈燕获取器阶段劈燕的任换务①研六究地锯块的火特性休，分捷析地把块的项最佳脆利用挡方式亭；②进睡行市惭场分稍析和较预测忌，估貌算开灯发成慨本，秩初定怀租金惧和售洞价水趟平，弹评价器开发斧项目博获利麻能力按；③获扬取土举地使骄用权皮；④制恰定规吵划设响计方释案，宅并征运得有荐关部尖门许蚂可；⑤拆经迁、祖安置捐、补寺偿，寇落实膜建设巴条件悉；⑥安霜排短庄期和决长期瞧资金刃，以府满足专征地晋及开艇发建己设需致要。在土口地获宫取阶果段，脉房地句产开依发者等承担兵的主千要风约险有覆：土地落风险仍、市柜场风寒险、壶征地剖安置耽风险坑、筹朽资风屠险。1.姿5.豪2土地宝风险土地腹风险站主要珍来自辰土地订自然禽属性菌、社孔会属辱性及皱规划钳部门禽对土许地使堪用性察质和鞠规划勾设计诊指标奏认可寄的不额确定苹性。对开俭发商疮而言络，土惑地的添自然饮属性角风险阴来源擦于地乘块的善工程俩地质纵条件当、水置文地甲质条银件及肥地下龙埋藏验物等廉的不巨确定葬性。工程临地质盖、水竭文地驱质条犯件应枝注意最地基阵承载弯力、表软弱邮土层怨、地喂质断黎裂带丘、不霉良地角质结活构（委滑坡茎、泥院石流究等）阶、地惧下水晃埋深璃、水未质污风染的相不确趣定性浊；地下轨埋藏期物应亏注意棒防空油洞、世通信馒、供执电、束给水篮、排吸水、崖燃气酬等地梦下管张线、深文物知古迹卵、坟洋墓、脉废弃丈矿井姓等的盐不确务定性赌。如河中房流集团响某市楚分公罗司在混住宅课小区陆开发腔中，发未对南地下馆埋藏鸣物进膏行详永细调造查，示基础眨开挖扶时，圾无知贝的壮鄙工挖睬断军响用通刃讯电症缆又聚不及铜时汇首报，绩其后唱几天驰恶劣溪的雨膨夹雪士天气性，使草得军伸用通鉴讯中材断3天，秃加上谁其后吊迁移园军用烛电缆泄，造誉成开各发商砍几十正万元唱经济狐损失茫和近挨三个刑月的镰工期摆延误圣。1.刚5.裙2土地绘风险土地住的社逃会属巩性是哥指地窗块的浓区位怒条件报及配遥套设楚施状旗况等段。海海外房征地产聚界认蜘为：款房地谎产开误发成糊功的丑要素淋是Lo堤ca伐ti零on角,练L佩oc庭at饭io聪n纹,较Lo栽ca批ti器on，这岂突出品强调真了地洗块的流区位北条件魔对开春发成季败的煮重要胃作用腾。配酷套设抽施状催况不左仅影疑响项笔目投款资额丸的多狭少，颗而且匪制约充着项晕目建址成以警后能决否正爆常启春用，卷故开雄发商疼应格洽外关幻玉注。规划芽部门平对土照地使鄙用性语质和逆规划点设计见指标梦的认勺可的渴不确桂定性杀来源颤于城墙市规道划设砍计的费滞后摩性和孔规划筝管理圾的透谋明度蓄低。誓如果撤开发滚商先恳获得滚一块坝土地万，然弄后再搅向有衔关部野门提秆交规弄划设凳计方廉案，油以求滨批准烛，这垒样他货就承隶担了鹅使用析性质勺不被齿批准王的风希险。潜若要订继续叶开发蒙只有汁修改抽项目弓用途靠以符顿合规舰划部晶门要页求，骂或者与是放脂弃这锅项地指产的怀开发穿，这航都会疮给他润带来结损失伟。有杀时，泰开发所商为挎减少半不被秩规划腿部门顶认可锤的风播险，见将购则买地梢块决蒙策推唤到规风划部论门正戴式明尾确地棒块规让划设奖计指归标之佳后。辈但此寸时，腰开发售商可锅能要享承担深土地环价格段大幅蜡度上械升的恢风险漫，因捡为规摊划设澡计条馅件明胃确的别土地洞要升遵值很思多。1.缩慧5.挠3征地溜拆迁邻风险购买睁土地搜使用命权仅龄是获悼取土愈地过拌程中雀的一信个环谢节，血之后衰，便漏是大丈量的释征地盛，拆奋迁、毛安置护和补搭偿工兆作。嫂征地债拆迁幕涉及期许多连法律娇和社榨会问碧题，派一方金面，宗我国塞现行字拆迁康安置梅法规美规定霜太笼奔统，管各地鼠情况图千差单万别弦，法睁规可什操作朗性比主较差董；另司一方胀面，慰地块扁上原名房产逗所有摆者基伟于社音会的句、心狠理的板、经油济的辈原因膛，可耐能不渗愿意猎出售惕、或岔搬出朴原有庄房屋忠，千械方百启计阻蛾挠者喘有之挪、软访磨硬伟抗者盗有之哲、威药胁恐毕吓者蛛有之吸、借沸机刁雹难提馅出大晃大高置于原觉房地寸产实微际价尊值的套卖价哗或及捆其苛珍刻的嘱回迁瞎安置纲条件截者有粪之。涝特别敲是当历欲开言发土别地上初的旧棉建筑沿所有箱权分钓属若呼干个精所有罩者时妥。此臂时，集开发斗商将跟面临蠢艰难则的选周择是索，要各么接临受高楚昂的辅卖价净或苛杆刻的丸不公更平条妇件，姐承受宾远超躬过预钩期的碰额外吉投资夸；要俱么无毒限期筛拖延眨时间挨，丧症失宝洪贵的痰开发崖时机址，同真时支值出大塞量资且金利纷息，骑面对括不能击按期婚交付结项目性的违昼约和数信誉架风险底；要脱么放全弃开裹发项系目，何前功敬尽弃扩，前票期投酷入的但巨额绝资金板付之模东流个；要洋么采熔取法遵律诉糠讼，州卷入烤无休店止的取耗神老费资纠的法漠庭争充议。1.驻5.追4届筹资码风险房地驼产开躺发所蹄需巨锣额资圣金的籍筹集央和融伶通是道开发辛商最务为关奔切和匙颇费奏心机恐的问迅题，柿筹资兰手段阳合理某，可芽以减铺少筹五资成谱本，掏降低无筹资兼风险困；筹狐资措裂施不坦当，月轻者稀造成捎筹资多成本校大幅夏度上想升，拣开发很建设丧资金由拮据想，流愿动资特金周谈转困堡难，准开发霞项目堪干干按停停蒙，难乓以为遵继，沿项目爹质量漆工期互均无阳保证乎；重些者导湾致巨雾额亏仇损，箱开发凤项目洪失败存，企佣业面翼临破唤产。筹资摩的风扬险发故生在育资金茫筹集笼过程宾中。涛由于动各种蜡筹资亮方式锹所用财手段林、工艳具和基所面赚临的妙环境委不同睁，因纵而各棵种筹弄资方共式也馆具有虚不同可的风魂险。1.栽5.嚼4陡筹罪资风匪险自有末资金棒：自有泊资金四运用载方便张，不伤受任阵何限猜制，芒且资肤金成改本低刻廉、往来源愿安全率及有弃保障巧。但挂房地葱产投贞资者秀一般唯不可培能，护也不水愿意校全部脉依赖根自有牲资金留，自裕有资麦金通沸常数捞量有她限，贝常用眉于支萍付地僚价款短和前纳期开脾办费间用。银行伏贷款：银行颈借款嗽具有米财务界杠杆明效应慈，也唤具有明抵税物功能沙，弹扑性较语大。任但借颜款数辜量有殊限和岂限制妙较多兔、风爪险较批高，诊有可筐能冲存击企谢业财疾务收信支安底排等忍不足弊之处凳。银纪行贷爱款受河国家筐政治兔、经技济形关势变办化和宜有关史金融喉政策谣变动睛的影皱响较币大，胳房地国产开央发项状目有亩可能母因此撤而被云终止移、推面迟或司调整乌。而逢且，做贷款盲利率进随国丹家政拼策变刺动而蓄浮动模。因宿此，舌银行备贷款乳具有熟利率吨变动嘴、汇稻率变泳动和荒信用漏风险俘。1.岛5.锯4皆筹贺资风势险发行抽企业祖债券债券欣筹资虎资金棵使用捕期限斗长、胡方便晚，支隙出固压定，砌企业谢所有仇权、灰控制膊权不莫被稀忆释，欢债券械利息猴可进睡入成盒本，叙可少委纳所近得税沈而成但为企斑业筹杨集开衫发资友金的蚕有效办途径形。企业烧发行闭债券拾受许既多限耍制：卡国有岂投资援主体上投资悲设立狂的有健限责将任公膀司，均才有课资格纷发行裕企业弦债券风。股蜻份有阅限公护司的牙净资膜产不辫低于燥人民握币3烂00宇0万伐元，储有限非责任折公司罗的净黄资产恒不低薯于人筝民币偷60恰00雪万元降，累驳计债舱券发伪行总拐额不位超过臭公司伴净资境产的求40文％。升要求除企业丈最近镇三年性平均倘可分趴配利另润足货以支里付公傅司债饿券一荒年的条利息尿等。捕债券逆利息西的固或定，犬使企常业蒙狱受银扭行贷投款利撇率可法能下搭调产冤生的脸风险先；债谷券发饭行手蜘续复越杂，纸耗费请时间典长，猎筹资场成本贤高，刺可能衰使债伪券利柳息率铁高于通企业名资金愈收益王率，菠由于印财务有杠杆哲作用形，降到低企首业自若有资棉金收月益率乞；开魂发企销业盈易利波扭动较镜大，窃有时蛇可能推不能稼按期衰偿付坏本息晶，这小增加瞧了企接业债世务风轮险，斑降低造了企医业财材务信跨誉。发行您股票可获呆得使用出方便衬、来天源稳爹定可宁靠的脊永久史资金雹，并步在资翻金周萝转困肆难时面不必且增加棕负担祥。而提银行动贷款扁和债淘券不博论企坑业是倦否盈贯利或贸是否压短缺元现金挤，到能期均词要支寸付利锡息或蜓本金盼，如划果企兰业没锅有现四金，稻则需讲举借雕新债缓偿付衔旧债罚。但是葱，通重常股呈份公夹司经卫营状煌况都煮比较精好，窜优先货股的咏股息抵和普当通股饲的红悔利比约债券暂利息编和存组款利烘息都现要高肌，并亲需在剖税后画利润桐中支萝付，爬这意疲味着崖开发朵商多董支付限了筹佛资成符本，竞增加光了税江收负写担。汪而且折，股蜜票的膜发行甩和上锁市手鱼续复返杂，摆影响益因素子多，决企业列须定曲期公萍布经枣营状氧况、餐财务党报表喊、重驼大事戒项，京这也译给企压业经约营带晋来一意定的蜂不确能定性子。同双时由圆于股渠票的曲特点终，在版股票盯发行限数量渴、发鞋行价担格、湾发行猛时机息、股洒利分贝配政恋策不减当仍颗存在必一定调风险语。租赁街筹资铜风险租赁病按其姐性质葱可分引为经盛营租理赁和铺融资起租赁戏两种贱。经接营租收赁仅禽解决役承租描人短谁期资混金需裁求，反不属欢于借牺贷关督系范快畴。融资塔租赁轨是由婶出租漏人按唇照承刚租人被的要她求融软资购械买设土备，壶并在树合同联规定贼的长炒时期霞内提助供给场承租掀人使虾用的帐信用双业务数。这约种租鸡赁租拳期较垫长，公一般亏接近监资产旬经济爹使用川年限停的7歉0％逃左右集，我漏国规超定不编低于裹经济免使用洗寿命托的一柜半，奔甚至让可以付是全愿部物概理使蕉用年服限。纱且在路租赁弯期任业何一楚方不鹿得任判意中须止合扭同，先租赁转期结犯束承善租人鞋既可茧以退计回设谁备，意也可合以采忌用续昌租或湖留购祖方式糕处理总。融资虹租赁相可以蚊使企采业不吵必经贵过购膊置资锻产的援资金茶准备评阶段厨而快施速形庆成生竿产经桶营能雷力，劲有利辈于及垫时引尸进设态备，讨加速坚技术猛改造俘；租沃金可垃按期若计入猾成本颤，租剩入设哲备可李计提导折旧搬，承震租人港可享们受税舒收减普免的猴收益漫；租染金在蔬租期艘内分丹期支五付，幼可降轧低不清能偿梯付风屿险。脾但融眉资租百赁筹虎资成罗本较浙高，婆大致讲高于贿设备致价款趟的3相0％咳左右走；需忧承担激资产疼陈旧清过时见带来扮的风懂险；秩而且宇固定法的租起金支怀出和款设备巷价款你的分形期偿秃还对史企业君现金容流量惭安排域有较幻玉高要须求。引进拒外资凉风险引进耻外资纹筹资帜风险楚来源恢于投敲资资诵金逾词期不握到位抚、外估商通杰过不巨法手第段谋目取自早身利龙益、称外商沙套取屑国内颜资金再转移梢国外戒。1.羊6项目盘建设扮阶段董的风闸险1.何6.宣1建设段阶段义的任巴务建设魄阶段谜是进肾行单沿体与掉群体放建筑桶物的与建造拍。本奇阶段环的具鸡体任增务包泳括：(1蜓)进叙行开污发项遇目设个计。(2执)采撞用合删适的圈招标线模式终，招晶标选邀择承龟包商爬。(3拉)拟兄定合锋同条钳款，蛙签订被承包撕合同炮。(4即)在观施工他过程挡中，般采取浸各种燃措施配，确载保开撕发项补目工镰期、睬成本耗和质得量目压标的连实现聚。1.辈6.算2招标发模式寨与风犁险公开终招标可在竹较大陷范围抵内，种从众青多的迁投标拜者选谊定承瓦包企鱼业，率这有荒助于醒承包芽企业贫开展驾竞争抽，改禁善经湿营管包理，创从而携降低弄工程拼造价奖、提斯高工所程质眠量。设但公诵开招幼标对梁招标索者而词言，惑招标化工作桨量大剩，费之用支勉出多弟，耗谈费时站间长剧，且迹对中腔标者齐可能闻不了月解，岩如中尾标者百可能当是一笼个素益质较即差的战企业照，这邀增加恰了今握后双躲方协虾调困罚难。邀请粥招标可有沫效地疾缩短毯招标说时间洽，减筝少招引标工祖作量愿，节奴省费尘用开颜支。昨但这夺种模遮式限洒制了动竞争撇范围芬，失咱去了慨获得尤更低蛙报价祝、更盈佳承谦包商虫的机牲会。协商冠议标可以龙大大茫地节扛省招旦标费腿用，董减少沃招标敞时间芽。但食因该挨方式递缺乏挺竞争喊，开见发商济可能楚不得伞不接补受较稼高的灰报价岁，且汁容易量出现晒贿赂蹲行为贷，使笼开发傍商蒙谈受损勿失。1.漆6.掏3承包档方式脆与风唤险建设闻全过沉程承蚊包便于连充分性利用奖承包饲商雄哭厚的饶技术罗经济统力量薄及丰痛富的楚组织尘管理铁经验牢，以杀降低扣工程庄造价半，缩树短建热设工笨期。联且开芦发商汪不实景际参营加设场计、拿施工爷，他期也不廉承担英设计得施工起中的险风险转。承洁包商唯要对澡设计身和施从工负悦责，端并承蜂担其悔中的因全部攀风险具。但怪如果执承包脏商工狸作不稀负责森任或买工作砖不力灯，开杜发商轿可能嫁会付周出昂康贵的享代价孙，得膏到低浊劣的询完工手项目旋。因储此，辱开发殃商要扣冒承阳包商洒选择认不当割的风非险。阶段亲承包可以尊发挥古各专榨业承司包单紫位的某专业交特长取，但毙同时冰也增充加了正开发贯企业睛进行泥组织机、协肤调和陪控制查的难宅度。堵①包工咬包料，可声以充垒分利滚用承胶包商俘的材列料供真应渠克道，驻便于山建筑专材料葡余缺狂调剂眉，节棚约材厦料费喜用。舍但也抛隐藏倚有承闹包商右使用爱劣质首材料才，损爸害工以程质贪量的愤风险逐。②包工贡部分肢包料，可岸以在割建材韵市场辫混乱墙时确保保建陕筑材之料质培量，奖但同允时易前导致描材料丈调剂烘困难胜，增监加了奇材料冬供应朋不及里时耽巴误施企工、枪承包俗商索券赔的寺风险进。③包工均不包蓬料，造帐成材浪料供置应同糊施工菠生产充相脱神节，良影响怠施工签单位碑按建族设程讨序组堤织施落工，炸不利穿于发赞挥他捎们的彩积极鸣性和梳主动茫性，醉且极惨易造昨成承羽包商余索赔秧。1.泰6.问4承包罗合同民风险合同换风险俩有两界类，袭一类涉是由肝于合摇同条纯款不香完善胡，叙掘述不风严密面，有滚漏洞惠，或冷部分冻条款蓄与法畅规相笋抵触宁，存搞有“碌陷阱品”，跑在执肌行中碑可能翅给合壮同中狐某一劝方造雕成损替失的喉可能贼，即眠合同种不完冷善风仍险。莲第二南类是帽由于零合同涨条款奶规定善而引犁起的泰风险波在合跪同双醋方间笨的不括同分际配，涌即纯悠合同爱风险躁。本滤节主响要针单对后谷一类存风险半就施饲工承唱包合灿同予宵以分诊析。施工某合同派按计归价方鸟式的湾不同半，可扮划分严为三斜大类恰型，鹊即固乞定总遗价合丧同、症单价扔合同向和成脱本加狱酬金点合同容，下盆面分徐别介扑绍各而种合翁同的州风险党特性阻。1.没6.辣4承包护合同仍风险固定桃总价妈合同对开醒发商煎而言估，施龄工过场程中岗管理叔较为序简便夺，消岁除了托建造董成本霞增加歇的风羡险。弦对承舅包商吓而言耀，如期果图乒纸和演技术鸟说明见书相依当详齿细，设市场舱上材尼料设茄备价略格、顶人工速工资许稳定节，建愈设条园件明皆确，穿能据昂此比扭较准滴确的丛确定扇造价周，也存是可党以接拌受的闲。但忽是，样如果障设计损图纸舒和说盟明书少不够践详细护，未俩知因搂素比队较多盒，或肌市场喘材料挠设备遗价格论、工最资极链不稳滴定，产承包肃商必蚊须承疼担相娃应的折风险粥。为避抄免此拒风险胳，承优包商奖通常橡会加石大投遍标报斧价中谱的不趴可预吐见费坚，用膜来消番除不磁确定圾因素略带来馅的风生险，更因而漆提高过了开拆发项倍目报闻价，棍这对拿开发晓商又食是不药利的槐。针无对这坟种情忘况可挤行的抗办法匪是在敲固定替总价陷合同佛中，廊增加货一些蛋必要括的调诊价条样款，俘开发蛮商分供担建态设期擦的部胀分风呼险，系从而史降低纱承包津商的翻不可合预见拼费用里，使盟总承卸包价秤下降老。固定尝总价腐合同日的调行价条剥款大旬致可胸归纳缠为两屋种形吉式，胞一是怪开发滑商同对意对识合同议签字杰日与宋实际馅施工烟安装雁时的挎材料脚、设砖备、若人工侵等价傅格的啄差异责全部猾予以肃补偿滋。二鉴是规番定材勒料、晚设备糖和人徒工价塌格差读异在望一定饭幅度闸内，报由承咐包商土承担夫；超温过一艘定幅粮度的纯风险匹由双短方分坏担或睡完全比有开戒发商埋承担湾，以众便于味让承弊包商顿有效船地降爽低承剥包报突价。1.应6.嚼4承包撒合同部风险固定折单价践合同①估寇量计傅价合栋同，首先桌开发我商委题托设灵计单乒位和厉专业什估算节师，愁提出脊工程朝量估至算表腔，列薄出分兴部分啦项工据程量办；然界后，语承包颤商以删此为专基础们填报伞单价情，计忙算出痒总报艘价，掏开发旺商以黄总价碌和单痕价为裹依据尤，确姻定中办标者凯，并净签订办合同把；最触后工个程竣薪工按桑实际胶完成罗的工悬程数忆量和描合同劳单价欠结算肿工程央价款拉。这材种合概同双过方承泪担的矮风险妨均较汉小，她但如灶遇某仪一分狂项工白程量什大幅延度增年减，脆可能检影响目工程罚成本喜，使径某一义方蒙刑受风秒险。动在实腔践中尤，常璃规定丈工程场量极凉限变咳动幅浙度，铃某分喇项工著程量膀变幅影超过蚀极限宿幅度扣时，萍允许鸽适当错调整沾该分举项工抵程单诱价。②纯评单价蔽合同熔，开发瓶商仅堤开列狠分部敞分项孟工程帜名称西和计禾量单家位，加由承址包商损逐项辩填报瘦单价盒，经刚双方计磋商蚂后签卸订单腹价合递同，兼工程北竣工薄后，贷按合旋同单板价和挤实际脖完成宽的工脚程量飘结算充工程权造价铃。此芦时，光因为倒工程捡量多颈少直卵接影尊响成完本高特低，电双方卖均可踩能要夺承担咱工程姻量不历确定寇而引查起的铁成本僻高或籍低的营风险恨。1.牙6.斩4承包航合同仇风险成本灶加酬需金合等同成本庸加酬嘱金合喊同是埋按开穗发项挨目实端际发杠生的贯成本剪（包络括人披工费汽、材籍料费医、施冤工机混械使浸用费革、其旗他直匹接费生和施伙工管末理费吃以及姐各项弓独立帅费，每但不尿包括暴承包咬商的素总管快理费屯和应舱交所坊得税盲），拣加上欣商定县的酬密金（哑总管共理费假和利轿润）逆，来引确定腾承包渗工程转的总垂造价营。此恰种合铺同主烧要用量于开痕工前降对工给程状统况不鹊十分餐清楚夸，开惠发商目与承颈包商壤相互毅信任乘的情革况，斩如边或设计厉、边菠施工饮的紧秧急工手程和枣抢险除救急满的开踏发项州目。1.扫6.眉4承包晓合同产风险①成益本加暮固定格百分久比酬郊金。开近发商棕对承战包商非花费踏的人担工、辣材料摇、机竞械使俊用费肾、其浑他直熊接费侨用和图施工周管理滤费等亲实际势直接慎成本旅全部浮据实雀补偿显。同苹时，接按照恐实际宽直接地成本许的固火定百边分比节作为愈酬金包付给倘承包卷商。凝这种伐合同咬，承崭包商办所得察酬金胆与工从程直泡接成搞本成册正比哲，开被发商不面临避承包辟商故阅意提筛高直氧接成央本，瓣恶意习浪费免，故粗意增饮加酬减金收茫入的巷较大歼风险皆。②成楼本加按固定哗额酬吵金。开发虫商承吃担实潜际直梳接成醒本，娱酬金惧是双撑方事对先商怪定的晕一笔疑固定侮金额芦，这疑种合腥同虽可不会匠使承设包商耗故意兽浪费句，提历高直值接成胞本，形但承乡丰包商树也没谢有降由低成买本的息动力效和压验力。③成本葱加浮核动酬拘金。作笛法是御承发滥包双扎方事馅先商宽定目台标成伪本，少由实姓际成捕本高胀低确很定承虚包商地酬金秩的数躁额。奶如果氧开发耻项目劣完工葛后，票实际防成本野恰好保为目某标成甚本，溪承包距商所伍得为丸成本末加某末一数胳额的多酬金渡；如企果实颗际成肺本低监于目喇标成坊本，叨承包扰商所好得除集实际自成本巴加那驰一定们数额警的酬浩金外不，还拳可根熔据成圾本降堂低额拣的一更定比找率额被外获低得一幸笔酬肠金；勇当实拘际成政本高石于目鞋标成散本时就，开宅发商报根据糖成本态增加柔额的秧一定瞧比率盆，从球酬金灿中扣兔除一梯部分倚，作血为对忠承包手商的视惩罚菌。④限额石成本订加浮除动酬耀金。采渡用这篇种合池同，译首先某，要凉确定摄限额怠成本顷、报熔价成捏本和紧最低涨成本里。当息实际胆成本劣低于劲最低别成本蜻时，毯承包疗商花菌费的第成本译和应闷得酬畏金均前可得那到支归付，骨并可初分享着低于伐最低病成本场的成黄本节粗约额侮；如窜果实坟际成箩本在欲最低纠成本辩和报放价成熟本之虎间，形承包迷商仅第能得都到成伯本和麻酬金碑；如柔果实犹际成览本在于报价后成本全与限坡额成败本之岔间，荡只有亩全部蒜成本侮可以罢支付侮，酬筝金不卷再考锅虑；泳实际晨成本锤超过院限额逝成本章，超煌过部拢分成地本不拖予支祥付。1.开6.赢5自然索条件传风险自然贴条件潜风险香是指过工程掏项目象所在泄地区稍客观帖存在裁的恶捐劣自川然条桨件，陆工程己实施证期间址可能罗碰到魔的恶芝劣气丙候等怖因素勉可能谢给开新发商映构成宣的威蹈胁。自然标条件萍随不狱同地践域而锦异。蓄如寒微带地皇区严漏冬不稻能施坏工，汤或施芝工时碗会增允加大偶量冬赢季施豪工措消施成蛮本；思酷暑淘地带浙施工词作业细时间屑短，椒并增们加额烟外成雾本。婆地震全多发托带、腥洪水帝、海尖啸、呆海潮惯、火朵山影啊响区恼潜伏陈着威驶胁项堂目的笑严重筹自然茅灾害敬。恶劣游气候京是指丛偶尔测发生释的超龄出正石常规键律的萄气候闹变化鞋，如遭暴雨护、台昆风、洽、暴牌雪，挥一旦魂发生喂，会闻给工屋程实得施带震来不柱便，民导致盒工期盯延长捏、成宵本增光加。1.甜6.去6工期陶拖延声风险房地震产开饿发建坛设阶妥段每压个环碍节的更时间织损失棒，都途会使倚工期奥拖延麦。而卷工期淋延长肉，一拼方面第房地僵产市颠场状页况可然能会魔发生赠比较匆大的雁变化扣，错骡过最受佳租成售时挎机，照如已就提前兵售出边，应予承担惯逾期欲交付惑的违破约损腹失、扑信誉腰损失桌；另影一方欺面，怜工期身延长娘会增惹加投测入资涂金利出息支怎出，抱增加朽管理浆费。豆同时危，当枣开发液施工忧采用勿成本瓶加百忙分比断酬金鞭合同聪时，沈施工堆工期放的延偶长还膜会因例直接申成本甘的增竭加大卷大增叉加开拖发总依成本塘。1.丧6.胆6工期贴拖延壁风险影响良建设鞋阶段躲工期肢的因始素很撤多，富如人昌为因醉素、祥技术怀因素泄、材永料和全设备调因素酷、机汗具因否素、唐地基长因素脸、资子金因伸素、屡气候境因素翅、环遇境因如素。牲其中必，人疯的因夺素是猫最主感要的抄干扰对因素基。国旧内外逝专家臭分析文了上老述干浊扰因表素，状认为籍常见味的有斤以下愚几种锄情况[2缎6]。（1源）错老误估弓计了再项目桥的特盾点及赚项目诱的实壶施条肯件。遇包括欺低估挥了项套目实地现在朗技术丈上的讨困难尾，没亡有考赔虑到铸某些避设计虫和施通工问旨题的氏解决匠必须卡进行他科研轧和试燥验，醋而这鼻既需屈要资糠金，占也需许要时镰间；顷低估躁了多铅个单备位参厨加项颤目建薪设将不产生僻工作虽协调馆的困武难；占对环底境因妈素了昏解不甩够，轨如交雹通运胡输、治供水标供电暂等条盼件事贴先没系搞清锄；对番建材庭设备伞供应页条件速、市筐场价召格的飘变化子趋向孙预测怜不准异，劳回动力晨季节吊性短兄缺，浮建筑奔材料惹季节籍性紧顾张；惯遇到举了复其杂的肆地质巡寿条件竟或地晋下文腹物、巡寿古迹成；福因急噪声忙、固屿体废胞物等晴污染垄引起吐与工皇地左僵邻右拴舍的灯纠纷那，因描环境察污染您而被惜有关返部门供罚款死、停权工整啄顿或亩被媒走体曝丙光。1.芝6.牺6工期军拖延味风险（2抵）项鸣目参菌加者税工作忍失误肌。包互括：暮设计书者拖岗延设物计进渔度，评未能司在规锣定时抄间内贡提供固或修注订图割纸；斧承包虎商项鸟目管研理水衰平低庸，施洲工方壶法不锡符合显要求聋，机江械设练备落广后，沈人力蚁材料返设备返等资槐源供施应不爹足；弱或质权量控汇制不吩好，帝导致闯返工膊、加仔固、蚂处理蛮；劳若动纠直纷引究起工减人消薯极怠低工、杠