房地产投资案例

房地产投资分析案例主要内容1.房地产置业投资经济评价指标和分析方法；2.房地产开发投资经济评价指标和分析方法。学习目标1.理解经济评价指标的优劣；2.掌握房地产投资财务分析的方法。房地产开发投资的财务分析

房地产开发投资经济评价指标及其计算方法；案例。

一、房地产开发投资的投资额、成本和收益的构成1.房地产开发投资与成本的构成经营方式投资成本开发销售型开发建设过程中的资金投入开发建设过程中的成本支出开发出租型开发经营过程中的资金投入含开发建设成本和出租成本开发自营型开发经营过程中的资金投入含开发建设成本和经营成本房地产开发项目总投资土地费用前期工程费用基础设施建设费用建筑安装工程费用公共配套设施建设费用开发间接费用开发费用开发期税费其他费用不可预见费用等开发建设投资经营资金固定资产及其他资产开发产品成本开发经营成本2.房地产开发投资收益的构成自营收入＝营业额－营业成本－自营中的商业经营风险回报租售收入（经营收入）＝销售收入＋出租收入＋自营收入其中，销售收入＝销售房屋面积×房屋销售单价（含土地、商品房和配套设施）出租收入＝出租房屋建筑面积×房屋租金单价（含土地和商品房）两个关键因素：有效经营面积和价格的制定。开发出售型：销售净收入＝销售收入－项目总开发成本－租售税金开发出租型：出租净收入＝出租收入－运营成本－经营税金－项目总开发成本开发自营型：经营净收入＝商业经营收入－商业经营成本和利润－项目总开发成本提示：总开发价值＝项目总销售收入－销售税费；销售净收入＝总开发价值－项目总开发成本。3.房地产开发投资中的税金（1）经营税金：两税一附加包括：营业税（5％）、城市维护建设税和教育费附加（营业税的10％）。（4）企业所得税：33％

（5）土地增值税针对房地产转让中发生的土地增值所征收的一种税。（2）印花税和交易服务费（3）城镇土地使用税：占用国有土地而交纳的一种税房产税：拥有房地产而交纳的一种财产税土地增值税的计算四级超额累进税率A.增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。B.增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。C.增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。D.增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。扣除项目A.取得土地使用权所支付的金额；B.开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本；C.开发土地和新建房及配套设施的费用；D.旧房及建筑物的评估价格。评估价格须经当地税务机关确认。E.与转让房地产有关的税金（营业税、城市维护建设税、印花税、教育费附加）F.对从事房地产开发的纳税人可按本条A、B项规定计算的金额之和，加计２０％的扣除。速算法A.增值额未超过扣除项目金额５０％的，土地增值税税额＝增值额×３０％B.增值额超过扣除项目金额５０％，未超过１００％的，土地增值税税额＝增值额×４０％－扣除项目金额×５％C.增值额超过扣除项目金额１００％，未超过２００％的土地增值税税额＝增值额×５０％－扣除项目金额×１５％D.增值额超过扣除项目金额２００％的，土地增值税税额＝增值额×６０％－扣除项目金额×35％公式中的５％，１５％，３５％为速算扣除系数。【例】某单位出售房地产收入为300万元，扣除项目金额为150万元，试求应缴纳的土地增值税额。（4）应纳税额＝150×50%×30%＋（150－150×50%）×40%＝52.5万元【解】（1）土地增值额＝300－150＝150万元（2）增值额与扣除项目之比为：150万元/150万元=100%（3）税率分别为30%和40%应纳土地增值税＝150×40%－150×5%＝52.5万元速算法：提示：从2006年1月1日起，建筑面积超过140平米的商品房，按照0.5％的预征率征收。二、房地产开发投资经济评价指标体系经济评价指标盈利能力指标清偿能力指标资金平衡能力借款偿还期利息备付率资产负债率速动比率成本利润率投资利润率静态投资回收期动态投资回收期净现值（FNPV）内部收益率（FIRR）资本金利润率偿债备付率经济评价指标的计算成本利润率＝开发利润÷总开发成本＝（项目总开发价值－总开发成本）/总开发成本

土地费用前期工程费用基础设施建设费用建筑安装工程费用公共配套设施建设费用开发间接费用开发费用开发期税费其他费用不可预见费用等提示：开发经营期的税前利润率。投资利润率＝正常年份的年利润总额或年平均利润总额÷项目总投资FNPV项目按照行业的基准收益率（最低要求收益率）或设定的目标收益率ic，将项目计算期内各年的净现金流折算到开发活动起始点的现值之和。①FNPV大于或等于0，说明获利能力达到或超过基准（目标）收益率的要求，该方案可以接受。②贴现率获取的困难。③绝对指标，没有反映出单位回报。FIRR与i的反向关系FNPViFNPV2已知项目的现金流出和流入量，设定计算期（寿命期）、i1或i2，则FNPV＝？（练习教材示例）FNPV1i2i1FIRRFIRR项目在整个计算期内，各年净现金流量累计等于零时的折现率。FIRR的试算内插法示意图NPViNPV2NPV1i2i1FIRRFIRR－i1i2－i1NPV1练习：见教材FIRR的特点①说明项目所能支付的最高贷款利率。②无需设定贴现率。可以独立评判方案优劣。③对非常规项目（现金流正负号）的多解问题。①动态投资回收期等于或大于基准回收期，则方案可以接受。②对贴现率的依赖。③强调回收资本的速度，忽视了投入资本的盈利能力、回收后的盈利情况。④适用于开发出租或自营型投资的评价。Pb＝（累计净现金流现值开始出现正值的期数－1）＋（上期累计净现金流现值的绝对值÷当期净现金流现值）动态投资回收期：投资起始点至累计净现值等于或大于零时的年份。练习：见教材利息备付率＝偿还期内各年用于支付利息的税息前利润÷当期应付利息费用对于房地产项目而言，该指标应大于2，否则保障程度不足。偿债备付率

＝偿还期内各年用于还本付息的资金÷与当期应还本付息金额

对于房地产项目而言，该指标应大于1.2，否则需要通过短期借款来偿还到期债务。三、示计算蔑期和单贴现防率的洲选取从购买土地使用权开始到项目竣工验收的时间周期开发出售模式的计算期＝开发期＋销售期从正式销售（含预售）开始到销售完毕的时间周期准备期+建造期

从购买土地使用权开始到项目竣工验收的时间周期开发出租或自营模式的计算期＝开发期＋经营期预计出租或自营的时间周期，比较土地使用权剩余年限和建筑物经济使用寿命中的较短者准备期+建造期

为精度计，取10~20年贴现策率的榨选取盾方法折现率＝无风险报酬率＋投资风险补偿＋管理负担补偿＋缺乏流动性补偿－投资带来的优惠（融资便利和避税等）方法一：累加法提示：运用资本资产定价模型方法确定风险报酬

假设投资市场平均收益率为20%，国家债券的收益率为10%，房地产投资相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4，则R=10%+0.4*（20%-10%）=14%。利用镇与拟联投资绣项目赴具有浇类似惯收益董特征遍的可芽比事削例房邪地产瓜价格罚、净俩收益戏等资狱料，努选用叉相应北的报瓶酬资午本化绕公式晓，反笛求出惠报酬滩率的坛方法肿。方法肿二：颂市场堪提取瞒法提示来：仍应师着眼隶于投掉资者练对该聋类房割地产剖的预巴期或隆期望冶报酬份率。A.调查并、搜辈集估覆价对肆象所颜在地粱区各阀类投眨资的川收益联率和佩风险抹程度营资料粪。方法腿三：投资顺报酬漏率排威序插完入法B.将资惕料进娘行整逐理：灰排序始、制分成图必表。四、诊计算薯示例例1娇：开竞发出岭售型成；例2岸：开殊发出刷租型乌。【例是1】某房蠢地产谢开发酒商以疾50悼00炼万元杆的价结格购擦得一辨总面雕积为贡40诞00葬平米但的土思地5贵0年己的使寨用权控，相竹关信骑息如姨下：建筑励容积宋率为效5.叶5，逗建筑撞覆盖场率为挽60论%；楼高腿14肾层：邻1至且4层重建筑蜂面积校相等筛，5仰至1睛4层企为塔棋楼（搭均为弱标准冠层）控；建造墙成本阅为3令50允0元蓄/平咸米，扮专业怎人员（建砖筑师胖、结暮构／亲造价维／机居电／赴监理拖工程琴师等听）费用娃为建覆造成混本预浑算的横8%兰，行肚政性控收费爱等其荐他费列用为亦46恨0万冬元，气管理斯费为朵土地终成本奇、建柴造成续本、龟专业义人员盒费用矛和其廊他费肌用之响和的絮3.砖5%妨，市挥场推松广费籍、销抚售代练理费梅和销森售税筐费分因别为狮销售难收入栽的0微.5般%、京3.梯0%孤和6商.5脑%，拳预计盒建成第后售避价为颈12间00膨0元开/平建米。项目无开发糖周期败为3困年，层建设质期为伙2年创，地锡价于抚开始称一次袍性投怠入，畏建造扶成本柄、专绞业人妻员费柴用、寇其他读费用视和管屯理费验在建均设期火内均关匀投篮入；未年贷魂款利哲率为醒12团%，更按季央度计举息，洗融资姓费用忘为贷蚁款利隐息的逆10词%。问：损项目隶总建谷筑面刺积、确标准终层每点层建梅筑面叮积和民开发贼商可眉获得赴的成悄本利壳润率哪是多新少？评价愿方法剑一：泊静态融盈利温能力浩指标爆的计械算1.连项剑目总胸开发妄价值（1请）项半目建篮筑面料积：40致00吸×5知.5饶＝2经20虚00蓝（平怎米）（2甲）标待准层询每层甲建筑袍面积含：（2配20扮00退－4惧00烂0×饼60零％×或4）河/1仰0＝夕12时40爸（平果米）（3取）项成目总寄销售殿收入今：22哭00颠0×帮12棚00侧0＝俊26璃40蚊0（脱万元凤）（4捕）销略售税吗费：26徒40格0×门6.快5％必＝1宰71概6（甲万元迁）（5烤）项雅目总缎开发粪价值丑：26楼40耍0－傍17免16扒＝2蹄46述84诱（万呆元）2.吃项栋目总铲开发冠成本（1传）土董地成筑本：进50裳00钟万元（2柴）建专造成甩本：35兼00驳×2却20懂00例＝7摆70铁0（洁万元涌）（3坦）专轻业人闷员费称用：77挑00将×8悟％＝厕61础6（蜻万元讽）（4搅）其抖他费别用：统4铜60隶万元（5及）管匹理费衬：（5事00呢0＋蚂77振00魄＋6恭16办＋4瓶60伐）×抱3.沈5％罩＝4想82耕.1施6（判万元肿）（6唇）财箭务费虽用：达36灰19群.8葬6万乘元土地庆费用画利息＝5鹿00貌0×括［（躺1＋甲12拨％/截4）3×胶4－1咏］＝鸡21老28貌.8消0（亭万元箩）建造登/专滤业人零员/存其他蕉/管踏理等惹费用帜利息＝（梦77根00容＋6副16比＋4香60忘＋4企82扭.1角6）匹×［植（1念＋1邀2％融/4寻）2/朗2×妙4－1梦］＝1拣16兼1.冈98势（万酱元）融资播费用＝（霸21辰28愈.8亲0＋遇11也61龟.9雷8）间×1辨0％毯＝3辩29章.0我8（态万元歌）（7睡）市炉场推阁广及夹销售欣代理培费：26东40喇0×蒙（0朋.5扩％＋岛3.显5％材）＝失92识4（究万元霜）（8派）项遇目总贿开发宾成本＝5迅00截0＋梅77度00绪＋6腰16奇＋4龄60盟＋4储82年.1侧6＋3于61自9.此86堵＋9顷24援＝1群88伴02裂.0暗2（贯万元伶）3.爪开允发商班利润汁：24杆68朝4－性18自80碗2.熔02侮＝5付88落1.注98幻玉（万通元）4.炒成拜本利胞润率粘：58迈81辈.9落8÷脊18港80宪2.惯02提×1遍00茧％＝异31钞.2耐8％提示哈：（1）开发乐出售译中包胃括有查预售纯的情仪况，陵时间递较短赴，一盛般不宣考虑霜时间宅因素涉。但访评价档比较读粗略桨。（2耗）成缎本支荷出和倚经营更收入脉的时切间分读布没升有弹钳性，扩计算粗过程新主要胳依靠加“最家好的服估计饮”这圆种单鉴一的桂情况孕，没泪有体役现其缩慧中隐英含的娃不确颤定性烫因素肚。评价塔方法剩二：偷现金页流法假定及土地赠成本由和建筐造成溪本支洽出时瓣间如歼下表使所示隆；同弟时，击专业收人员善费用甩与建干造成孕本同婚期发寻生，军其他跌费用闸在2库00兆4年兆和2拒00武6年极末季管发生锯，管振理费国均匀泥发生冶，融弦资费玻用发卵生在姨20概04状年和盒20新05殿年首拣季，万销售扮费用冈从2杂00欧4年蹄第三踢季度跃开始树发生企。2004年2005年2006年总计1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度土地成本50％16%16%18%100%建造成本5%8%12%15%15%18%15%12%100%【解易】用现蓄金流律法进拐行项灭目评湖估的失过程服如下丑表所欣示（单严位：蒜万元喊）2004年2005年2006年总计1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度土地成本25008008009005000建造成本38561692411551155138611559247700专业费用30.849.373.992.492.4110.992.473.9616其他费用100360460管理费40.240.240.240.240.240.240.240.240.240.240.240.2482.2利息76.2103.7132.0167.2185.9212.6250.1296.3343.8400.2450.8506.33125.1融资费用120.2192.3312.5销售费用10202060809090120204230924开发成本总计2736.6943.9982.21227.4854.2978.11368.21673.91721.42057.31942.42134.218619.8（1滚）总诸开发忍成本枯：1雪86陪19递.8屯万元忘；（2就）项棍目总醋销售剧收入刺：2袋64递00饥万元蜜；（3就）销碑售税倘费：世17藏16复万元盯；（4授）总靠开发井价值腐：2桥46崖84界2万榜元；（5瓦）开灵发商葡利润米：2安46期84去－1城86轮19遮.8讯＝6艘06骄4.浸2万辽元；（6森）开节发商采成本稠利润鱼率：60险64凯.2赛÷纳18留61子9.晕8触×1醒00烦％＝穴32副.5丙7％提示拥：现金剪流法务使得超资金桂流出洪和流除入的梁时间救分布而与开亦发建蛋设过射程中实众际发岗生的相租售轰收入幕和开笼发费维用更昌加接嘉近，映结果大相对统精确投。从上肥表的大计算此中，辱可以凡得到起如下阅结论庄：工程疲造价食累计持曲线建设期20％40％60％80％100％累计成本投入20％40％60％80％100％提示斑：（1说）在瘦建设坝期中银点，学建设岂费用帮仅投艘入4供0％击；（2带）工贯程初谱期，会建设冰成本版增长滥缓慢宏，合装同工纯期的乱60领％时焰增长争达到唉峰值绑。小结茄：现疮金流乔量评绵估法芝适用饥的开筝发项疫目1.居住小区综合开发项目。这类项目一般滚动开发，销售与动工交替进行，现金流收支情况相当复杂，必须按照实际数量和发生的时间予以考虑，不需要再进行任何的假设。2.商业区开发项目。目前，这类项目规模大、形式多样、功能复杂、开发周期长，也需要分阶段开发，现金流收支情况也很复杂。3.工业开发项目。尤其是开发区工业项目的开发，出租与施工交替进行，租售混合进行，现金流收支数量和时间差异较大，需要进行详细评估。4.其他开发项目，如新区开发和旧城改造项目。提示：现金流评估法对数量精度的依赖性较高，即现金流发生的数量和时间不能肯定时，就需要做某种假定，使得评估结果的准确性降低。【练社习】某房着地产穷开发妙商在钥一个黑中等买城市洁以4泥25武万元黑的价喇格购释得一炼写字贫楼用竟地5帝0年搁的使壶用权慕。该违地块铜允许绞建筑袄面积置为4升50亲0平酬米，谎有效筹面积间系数委为0惊.8龟5。开发鹿商通射过市的场研采究，妙了解畜到当撇地该额地区兵中档馅写字种楼的醋年租甩金收手入为煤45匀0元田/平锈米，钩银行纳同意租提供荣的贷叠款利麻率为荡15充％的嗽基础拳利率谦上浮秩2个贝百分石点，逆按季国度计喝息，娇融资供费用仍为贷吓款利离息的孤10铸％。开发王商的酷造价件工程描师估息算的恩中档闻写字袍楼的偿建造捧成本扑为1坛00触0元斤/平临米，且专业单人员犯费用宁为建编造成赶本的单12银.5匹％，兆行政篇性收季费等朗其他墓费用套为6符0万俊元，蕉管理箩费为畜土地鼻成本斜、建共造成绝本、口专业肝人员菊费用才和其披他费肌用之淘和的惠3.灶0％沟，市钢场推渐广及居出租章代理路费为穿年租倾金收弄入的西20急％，宽当前求房地摊产的锁长期朽投资僵收益耕率为伯9.膛5%刻。项目帝开发话周期舰为1膀8个荒月，毙建设梦期为锐12层个月坚。试对泼该项蒸目进素行初誓步评封估。评价丢方法筐：静浙态盈从利能辽力指议标的阿计算【解愁】1.项目铸总开夺发价斯值（1嫌）可皮出租好建筑替面积碧：45辱00×0.警85＝38雹25平米西；（2枝）每徒年净存租金浮收入爬：38暴25×45育0＝17尺2.驰12膜5万；（3壶）总变开发骆价值炮：17银2.遇12咬5×（P/麻A，9.砍5％，48轧.5）＝17已89冤.6险3万。2.帽项西目总叶开发灰成本（1陵）土铲地成俗本：债42逢5万闪元（2孔）建符造成挎本：45杰00催×1危00匹0＝团45窗0（姜万元虽）（3伞）专双业人立员费搁用：45袍0×叹12泪.5劲％＝都56悄.2孩5（岁万元客）（4疯）行政变性如走电贴上、用践电权毙等其炊他费既用：60万（5刘）管锯理费货：（4屑25禾＋4那50鼓＋5凡6.劈燕25芹＋6悄0）妥×3稀.0乞％＝蝴29芝.7亭4（夫万元罩）（6芽）财议务费寨用：矛18隶9.岗53典万元土地燃费用馆利息＝4骑25萍×［袍（1自＋1路7％狗/4垄）1.袍5×洞4－1冻］＝峡12储0.牢56病（万溉元）建造银/专留业人卷员/亡其他死/管普理等喂费用驳利息＝（胡4盲50旺＋5拍6.业25嘴＋6约0充＋2系9.绝74骗）×诞［（库1＋鬼17巾％/焦4）0.赢5×民4－1遵］＝5准1.它74酿（万淋元）融资累费用＝（陈12习0.送56镜＋5设1.与74税）×矮10许％＝弯17谱.2丧3（版万元逐）（7电）市航场推振广及盈出租胞代理敌费：17倦2.黄12嫩5×搏20耗％＝树34斯.4斯3（军万元绣）（8迟）项任目总缎开发鼓成本＝4手25按＋4傅50荐＋5田6.谅25无＋6墙0＋卫29堡.7赌4＋1撤89盲.5还3＋采34千.4抱3＝处12抛41怎.3装5（嫩万元台）3.迫开携发商但利润隶：17托89济.6娱3－扛12劈燕41烂.3神5＝李54业8.疑28肾（万迅元）4.籍成爱本利赌润率神：54准8.耐28持÷碍1净24只1.肿35慰×钩10危0％划＝4滚4.医17股％提示咸：开发旨出租手型投永资是陷一种罢长期缸投资雷，计德算总猫价值陆和总芽成本辉就需裤要考中虑经辨营时类限因林素，堂且在饮此种泪情况蚊下计载算成彻本利晌润率绍的意航义不骑大，忙通常哗需要为计算哭动态嗓盈利舰能力孔指标裹。房地桶产置辰业投铃资的易财务忆分析房地文产置庸业投追资经凡济评虏价指拳标及其搜计算澡方法；案例旅。一、抚房地这产置窑业投谊资的尽投资把额、妨成本漏和收鼠益的芹构成1.仪房右地产许置业尾投资提与成刷本的亩构成2.此房染地产肝置业律投资翼收益佣的构娱成税收榴的减誉少租金俘或经歌营收沙入物业疲增值权益遮（股类权）音增加经营方式投资成本出租型购买房地产时的资金投入含购买成本和出租成本经营型购买房地产时的资金投入含购买成本和经营成本二、兴房地帖产置滔业投僚资经于济评方价指盾标体乖系经济足评价危指标盈利贩能力荡指标清偿辫能力叹指标资金校平衡披能力借款蚊偿还沙期偿债千备付呀率资产溉负债蛮率流动笨比率速动含比率投资崇报酬哥率现金寨报酬意率静态玻投资西回收劈燕期动态差投资灵回收桃期净现视值内部挤收益筒率经济厕评价园指标尝的计鞭算（税后现金流＋权益增加）投资报酬率＝每年所获得的净收益÷投资者初始投入的权益资本不考虑增值时考虑增值时(税后现金流＋权益增加＋物业增值)现金报酬率＝每年所获得的现金报酬÷投资者初始投入的权益资本（净经营收入－还本付息额）税前税后（净经营收入－还本付息额－所得税）三、熄计算急期和病贴现读率的庆选取开业准备活动所占用的时间计算期＝经营准备期＋经营期从获取物业所有权或使用权开始到出租经营或自营活动正式开始截止贴现似率的读选取啊方法傲参见师前面每的说优明。四、归计算侄示例定性枝示例检；计算躲示例婚。【例失1】某年爱轻人因为照挎顾父睡母，于于2要00急4年笨在北坟京宣伞武区雹白纸四坊西世街恬菌心家凉园二舒期购威买了膊一套锈小户财型约微60及平米政。该歼年轻砌人考辱虑的俩因素援有：一是楚地段雀好，菌离父石母近段；二是火旁边回有一豪小公伯园，玩步行才可至挎陶然访亭；三是打房屋椅格局陪好，冶中间夺无隔盈断，煎通透怖。年轻硬人头锐天看略房就迫交了糟定金龟，第阅二天晕签了柳购房串合同投：挑琴朝向墙时加达了1陈万元纪，挑葛楼层酬时又木加1隔万元类，总斤价4扇8万沈元。廉在父品母的岛帮助睁下，菌一次剧性付斥清了送房款阵。到了阴交房巴日期染时，型开发唉商通乔知，滤因为违装修每，必者须推鞠迟交究房。第二遍个月着，年探轻人铅再去缴看房跪，看昆到的匆景象馅是：浩地板牵翘了杂，原单因是才地下走管道字裂了飘。又是琴一个痕月没幅有消谎息，偶就上飞该小店区网螺站，杂看看隶其他货业主支的反冰应，靠结果童让他氏心惊晨：一瓣期的驶业主葡有很砍多抱筋怨，宿如没桌有拿党到房冷产证平，电状路、踩水路面坏了狮。怎么决办？年轻访人与丸父母贫一合装计，摇决定雷退房虏，就扑委托当北京昼汉卓牧律师假事务箱所，赔宣武吼法院踪蝶于2往00姻5年尤3月烤31束日判爬决北浴京天满工房嫂地产到开发昼公司剪退还景全部度房款锋，并板支付晚14丹40赚6元刃违约抱金以叼及已厨交付置的印诱花税蜂24骆0元断。结果端是判亏决没葵有得匆到执涛行，旨相反袭：开发钩商已饱经在帝进行超三期捎的开量发，忙原来钞的房哥屋也伙已经清出售罪给其撇他人妙，该站家庭夺的钱拌仍没司有到风手。年轻令人于紧20根05贷年5著月申秤请强姨制执舅行，翅开发密商请帮求和润解，味约定昌于当顶年1箩2月隙20艺日之紫前还轨清所接有款夕项。熔但至万当年弊9月糖份仅沉获得贝自己君垫付富的案筝件受姜理费耀99推33顷元。提示名：（1铃）购房瞎中存丸在问椅题，仗如冲汉动型剂购房材，没晚有广哭泛地壳调查责产品车及其修生产斯者。（2叫）注汁意我钟国目疤前房箩产消巨费环喇境。【例朋2】暗19惜97年，区中国叫石化老集团铲武汉涂石化种厂为每解决胆职工拼住房恳问题监，向榆开发往商定锅向开狭发徐锯东石煎化小脊区，道然后温在厂凑内根棉据资钓历等沸级，素排定歼选房挑次序末和2助～3依万元鞋不等溉的优倍惠，涂按时斑价1逮20薯0元蔑⁄平辉米出惹售给庙职工序。其梅中，翻10硬号楼丸房间供稍大丘、结慕构稍鹅好而强成为球争抢捞的楼动盘。将但从吴发现偿房屋崖倾斜因到最定后胜勿诉官访司，彻围绕可10停号楼婶的纠里纷不斜断。1.见发现休问题在建字设的赵过程拿中，掘已选吵择1贷0号销楼的取职工采发现以楼房尾明显遣倾斜弓，单廊位房榴管科狮和工屿程处不的答响复是水：没脊有超忧过国叮家标乱准。所于是库，一斗些分随数靠伐后的棵职工恢由于怀部分个退房扔而住蚕进了采10革号楼排。2.袍竣夫工验旧收19矩99撇年4渡月，瞒整个橡小区殊交付彻使用欣时，露开发匠商、保承建农商、券石化耕厂和讲质监炉单位贴联合思出具秤《单侵位工蚀程竣擦工验仔收证奶明书热》，欧总体锅意见莲是1沿0号泉楼合溉格，租但需笑要继右续加母强沉俩降观弃测。3.咬石久化厂敌与开通发商贺的官讽司开发少商以设未按紧合同额支付哥进度窝款为闯由，淹将石薄化厂减告上乳法院拢；石疫化厂丛被迫拐于2温00习1年顽4月衔分九扶次付摘清全乳部进导度款苦，但群就3月00石万元湿的利息族和供乔电增洁容款畜等没鬼有达御成一玩致。监开发侧商请绘求法雀院判病石化钉厂支匠付利应息等蚁费用辆56绞1万励元；肥石化悬厂提塑出反娃诉，迷认为践10街号楼渠在交剖付使艰用时莲明显局倾斜宅，且青经半郊年观柏测，哄外墙长体和彩地基博发生案的倾寒斜率锯已超侧过国月家规婶定的么允许淋范围夺。20丛01蹦年1批1月俩30也日，抹市中册级法来院和孔冶金罢部武皆汉勘稀察研遗究院闷建筑渠工程出司法火技术灵鉴定以中心辣检测浅，认甩为“匙10霞号楼的存在让倾斜凳；综符合评疤定其务倾斜宅变形肉值超蜂出《建疗筑地逮基基隆础设华计规铃范》角（G坟BJ感7—刃89论）第烘5、陶2、念4条耐规定晒要求寇…1渡0号炮楼虽该存在更倾斜僻，但浴未达脑到危貌房标店准…归应对献房屋世倾斜赌作相孤应处蒙理”。石众化厂记由此替提出皮退房题，并酿要求菊开发似商为唉住户院提供嘉质量形合格职、等清值的牧商品别房，呈但被其法院枪驳回霞。4.杆业习主与缠开发质商的巴诉讼10忙号楼猛业主求将开凡发商辟诉至宵法院重，提兴出双午倍返宋还购迎房款马并赔贵偿装里修损府失等亩请求温。受理眉的武兰昌区芹杨园善法庭喝遂作朽了第屈二次干鉴定者，内慰容是麦“1羞0号简楼由糊于倾搞斜超驼出规蒸范要浆求，帽需要彻进行敞纠偏叶处理拒…”拐，法挥庭认行为司页法鉴辛定结然论未告称“评确属线不合比格”贷，房批屋质系量导些致的攻倾斜报、裂耕痕、俘漏水助等，愈未严斥重影秋响正肤常居许住使评用。毕因此捡，法贞庭判电决，婶按照编购房凡款的盼3％微计，辟每户乳获得准约4翻00光0元多的赔功偿，能驳回欺其他称诉讼狐请求祸。5.贸开锻发商宜的上昌诉和团居民雾的反飘上诉开发摸商不视服，向提出柜上诉愿，并踏对房或屋进跳行纠贺偏。在房衫屋四勾周开突挖期垦间，备居民哪发现封该楼绞基础熔建筑糕部分染与原切设计酒图纸嚷不符马，存毅在隐敬患，荷就向往中院横提供致相关般影像病证据肃，中规院由是此裁龙定，技撤销业杨园异法庭你判决剂，发芬回武烫昌区需法院腔重审之。6.妥武惯昌区漂法院渡的判哪决居民罩提出未房屋摆地基梅的证般据，干要求别退房践，并序按同有地段窄、同席类型译房屋评价值饮进行抛退赔燥、赔落偿。省建血筑工扇程质孕量监踢督检霞验测舍试中搬心接音受居破民委稀托，腐拟对弃10掌号楼情基础遥承台缎框架翼质量包、房至屋现钢有倾支斜度飘及受首损情队况进朋行鉴销定，遮但开鸦发商殃未提仙交房签屋设外计图待纸、羡基础棋设计节图纸见，鉴阿定未银做出婶，法硬院遂台于2他00踩5年局底作钳出判值决，驱参照屈所在霜地砖呈混结计构二累手房辈市价驰，按扰29邪00计元⁄起平米衣计，挖结合昏楼层订差价追，要锻求开滋发商惹一次躺性分熟别赔御付1等0号掘楼2肢6户所居民票的退静房款蒙和损载失赔蛋偿3敬0万字元，拿住户反退出咽居住隙房屋普。7.凯结果20敞06番年9稠月，吓市中直院终掩审，兰维持付一审墨判决则。由投此，壶10土号楼健业主责借款纯近1搁8万并、为讲期4株年的狮维权菜之路屋告一由段落粒，获驾得了售近8浩00豆万元异的赔危偿，君可惜害同地础段、党同类般型房圾屋价友值已孙经又背上涨撇了一坟大截租！提示砌：从房产心消费挡环境突到房天地产堡诉讼赖环境肃，无卡不令煤人心谁酸。[资妹料]柴用毛柴竹替短代钢幻玉筋盖厘楼房杭州永市余强杭区蓬人和辅家园赖的业寒主发极现了倚一件裂荒唐虾事：肉墙体冷过梁春的钢眨筋原厉来是膏两片拉毛竹证。这演个消岔息很型快传勾遍了喉整个泼小区境，业思主在钱深表宝震惊仗之余度，纷晋纷对触自己剧正在穴装修拣的房惭屋进鹿行仔讯细检收查，倍结果督令人紧震惊掀。12为幢2本单元泼80件2室今的业抽主敲荒开卫澡生间券和厨睁房的名地板季后发骆现，喉原本伯用水勒泥砂译浆填雨平的遗地板萌下全绿是建耳筑垃矿圾，团而水棒泥地呀面用灰手就垃可以廉抠开笋。陆墙续地新，其沟他业馒主也奔发现提了类瞎似的索问题刊。更为兆奇怪驳的是宝，杭仍州市萌余杭坛区建位筑工罚程质幼量监券督站食表示掘，该能小区容房屋惩已通扶过综秀合验滑收，戚五个袖鲜红周印章弱盖在轰了验印收结感论为轧“合事格”小、“符完整昼”、续“符挨合要装求”粱的栏摔目里拍。最令膛人奇止怪的要是，芳该质角监站本的处逆理意模见是该：要昂求人盒和房条地产姑开发脏公司婶对1嗓0幢绪1单丽元1放40纹1室剪住户途的卫哄生间乎过梁将中使桶用毛纲竹片递替代围钢筋肉进行适整改险。【例取3】宋女盯士1艳99案9年寨大学爹毕业紫后，务进入相苏州关一家予大型库台资谷IT剪企业爆做公窝关和贤市场完，税份后工牧资3阔00泄0元膜月，仇每月村租房铲支出猛70县0～马80台0元快/平聋米。购房害经历知：第一收套房穷：鉴偷于租衰房不亏如购集房，效20赵00炊年首煌付2姜万元呢，住决进了短一套跨84斧平米议的房讲屋，竖每月抛供款魄14驼00化元。第二绿套房吼：2扩00谊3年设，在廊与先需生登许记结侵婚时便，因置为材单料未误带齐召，只锄得到驼处闲牵逛，劣在路居上看交见一腰楼盘冲广告损，经阔过5旗分钟宁的协袍商，裂两人荒决定掩购房市，并远支付心了定摆金。第三蚊套房蜜：同纵年，趟宋女帜士在谈成都叫出差管，坐滴出租寻车在茎府南潜河上奋绕了贞一圈洞，就连购买塔了房呀屋。20得03湾年宋嫂女士轧跳槽告去北疤京、槐20石04竭年又贱去上五海发脸展，匹上海咱房价来正在恼一路拌飙升袖。夫扑妇俩没变卖冤了苏芒州的冰第一巧套房问屋，筒在上航海莘恨庄地迷铁站胡附近斤购买老了第康四套含房子清：两沈室一冶厅、教70千多平果米，仍均价础95辟00掉多元匀/平射米。夫妇皱俩向愿来是哀一身朗名牌职，2盏00桑3年撒9月返起刷往卡消杀费。20帐03碰～2魄00惑4年今间，贺房租演加上珍两个呜人的计收入虑，每悦月还趁贷8威00象0多柱元，眉生活测开始殃变得宁紧张去。忽然悠在2双00僚3年欲底，准公公腾被发梁现身糠患癌符症并岭于不内久后较离世煮，此胸事前交后花妹费了并20祖多万装元，为其中者夫妇涛俩花揭了近汁8万同元。俩人府的生瓦活开该始变委得狼扯狈：切早点仿两三吓元、港午饭蜻10惩元、执晚上拉20谷元，焦上下净班坐甲地铁贴，周持末就成休息焦。整个档一个摄房奴掘！提示剖：购从房决肤策轻遍率，华生活扶支出测无计夹划，茅理财准低能雷，家鹅庭财幅产结盯构单扁一。【例扬4】为了宫改善缘瑞住房首条件伯，武类汉市职45慌岁的膀黄女搏士和夫丈夫哪于2找00洗1年野初在我后湖删竹叶迟苑小淋区购刻买了浴12与0平保米的帮新房享，三医室两临厅，怨于2出00喷2年材春节它入住尿；可权只住公了一架个月夺，一渐家三法口便已在汉付口车仪站街寺租房蒙，一枝住5唐年。为什相么呢烈？房屋所本身耐没有粱大的榜问题臭。主要净目的推是为词了孩熟子上幸学、乒两口投子上体班方躬便。嫌黄及辅其丈凳夫在咱香港宁路上沫班，极孩子榜于2计00攀2年粘在三孕阳路乐中学早上初幼中。绸当时自进出面后湖骨的公白交车奔只有德62淹1路讯，从城竹叶勺苑至胶东西只湖，促两边挨都不续搭边炕。开始粱以为识过一定段时本间，谅该区挤段的呈交通屈会有堵所改月善，劣谁知城5年块过去测，仍冰旧没否有变旨化。扩结果灿是，脸12维0平爽米的抵新房羊，只维能看园，不隆能住浊！据知谋，位文于汉觉口东沟北部六的后冰湖地勺区，标已建严成十店几个泡新建源小区牲，容垄纳1迎0万衡居民锯，目稻前仅堵有两茧路公请交开女进这注些小国区。币居民刚普遍蛮反映摇上下助班、委购物舰、孩舱子上盗学均薄不方田便。提示族：对课房屋滴价值腊理解掌不够匪，购跨房目换标不场清。欺开发奋商的敞社会宣责任厕感和地取方政话府的宋为民腿意识戒淡薄仁。【例侍3】某投乳资者叮花费娘30挎万元警购买裳了一僚套1市20壳平米眼住宅网，一贱次性姨付款哈，预缎计3车年后概可以狂40毯万元荐的价缝格出洁售（乎假定袭空置储，不苏考虑势租金游收益杨及物盏业管型理费节支出酷）。其他泽资料氏如下哪：售房泛时的病交易绣手续渣费为钥售价辛的1胳.5馋%，刺营业夜税为说售价本的5分%，凳城市咏建设兽维护恒税为政营业彻税的将1%赌，印律花税惯为售截价的仆0.凯5%握，契泥税为废售价仅的1庆.5繁%。困城市荣土地怀使用葬税每躲年每愧平米医0.喷5元辜。评抖估、光交易蛮、登件记等浩费用安约2使00犯0元弯，所掘得税耍税率纽奉为2娱0%椅。试分剑析此锦项投呜资？【解盈】1.购买浴价格园：3滤0万穴元；2.勤手登续费例：4宗0万记×1坡.5荷%=火60勾00倘元45汽00×0.信85＝38殃25平米谜；3.倦有滚关税薪费：（1遣）营替业税判＝4葬0万弄×5牌%=秘2万紧；（2吓）城阴市维颤护建倍设税洒＝2阿万×傅1%章＝2统00惯元；（3争）印稍花税叠＝4耕0万往×0双.5倡%＝倡20篮0元届；（4风）契虎税＝邮40含万×貌1.周5%漏＝6倦00纺0元秘；（5喷）土下地使吹用税备＝0阁.5箩×1左20怠×3久=1晴80拨0元洲；（6邀）评弯估、乘交易贷、登禁记费槐=2闹00美0元杜。4.凶税吴前利表润：备63乞80并0元典；5.语所透得税＝（售馅价-俗购买介价-舅利息坊-经茶营费城用-爬直接需税费疗）×2壶0%＝1纯27涨60享元；6.修税治后利孤润=奴63验80凑0-灾12姿76旁0=仁51破04猛0元夏。提示1.尝计绩算出灵的回河报率五可以缩慧与银脆行存渠款利产率相剩比较牙，同孕时注喇意工铸具的幼风险饼。2.注意墓实例振中涉鞋及的尘交易业费用乓。（1称）营烫业税键及其烘附加谁（城茧市维抽护建援设税版、教陆育费止附加串、堤膜防工欺程修浅建维掩护管朗理费灶、平泳抑副沈食品饮价格桃基金染、教增育发薄展费酱）计叉5.乓8％徐。（2龄）契洪税。（3傻）房泪地产辱交易驳土地男收益妇金：岭按照或不同缓土地抓等级雁收取在；（4肯）二稠手房支交易捉所得惰税：唤出售刮房产是收入铸扣除夫房产青原值堂和有炭关税果费后吴得到组净收跃入，秀按2缴0%响的税序率计腔。此谎项税拦于1哀99造4年当制定觉，但村长期选未予林征收误。（5批）交训易手柜续费再：武旁汉市勇按照团建筑府面积饲为基巩数征洪收，肾如新布建商幕品住胃房为熔3元察/平倘米，诵二手荷房为乖5元纸/平祝米。（6滔）产给权登脆记费梁：武投汉市盈按照核每套博征收剃，如阴80夕元。3.愁注换意交纵易费埋用的婆承担翻人。【例杆4】某家注庭4砍口人岩，包暑括1敌老人因。存芒款1蛇2万华元，策家庭该月收拘入60坦00勤元，地日常篇开销妥30锻00呢元，捏无其毅他负燃债。悬现有梁几种广价格贷、户暗型、面积葡的住薪房供脸选择搅：户型二室二厅三室二厅三室二厅四室二厅面积平米80100120140价格元/平米3500350030003000标准成品房成品房毛坯房毛坯房其他纠条件李如下悄：（1句）抵旦押贷名款方宜式：首付膊3成编，贷愈款7咸成1盘5年乎，每翠万元革月还爹款额维为8纹3.书09樱元；首付示2成衡，贷伶款8例成2藏0年杆，每颜万元镜月还欠款额渐为6箱6.介22飘元。（2索）预你计办锈理购形房各盈类手每续费草和税雹费共表计1男万元倾。（3梯）室侮内装嫌修每岗平米挣约5萝00歉元，监家居角装饰方每平劝米约弯20丈0元拴。试给历出置偶业建贞议。【解刃】以仔其中况之二降为例宾，说蹦明其程过程访：1.购买而价格赌：3止50监0元束/平寇米×纪10段0平尝米＝境35折万元首；2.班首付龙：3良5万倡×2花0%损＝7榜万元拣；3.湾抵押娱贷款另总额忌：3津5万电－7款万＝坛28框万；4.珠每月仰还本产付息闲额：辈28猛×6则6.鱼22煌＝1曾85已4.看16迅元，本息氏总额炊：1鸟85辞4.翼16金×2共0×殖12批＝4岁44善99受8元鼻；5.典家居少装饰召：2拳00沫×1愈00汉＝2根万元茧；6.疫各种是手续腹费、丽税费波：1昌万元秧。提示（1厘）该竟家庭桃支付台首付绒、有慈关手璃续费哲、水熄费、柳家居道装饰坏费，夏共计校10姑万元稼，余缠2万梦作为较家庭牙备用冰金。每月愉还款悄18沙54些元，注再扣喊除3臭00宋0元石的日均常开乎销，位余1汤00萝0元约，基部本可搞行。（2世）注绳意购讨房中绸资金巧的准亲备和辈分配踩以及佩持有震成本汁。【例治5】某小柜型写桶字楼朴的购印买价批格为倒50危万元慨，其冻中投蜓资者赠的权竖益资犯金为骄20顶万元龙，另货外3改0万汪元为驶年利哪率7岩.5延％、峡期限禽30四年、民按年票等额愉还款摩的抵顺押贷调款。建筑谁物的助价值嫂为4徐0万后元，富按照怪有关娇规定细，可钻以在技25寸年内理直线否折旧列。预计喝该写塘字楼捏的年帅毛租赖金收殖入为忍10舰万元本，空比置和题收租忙损失供为毛辟租金办收入垃的1绕0％类，包攻括房阳产税胃、保叙险费危、维贯修费邪、管丛理费惜、设托备使敌用费星和大拒修基平金在缓内的焰年运咸营费后用为填毛租互金收编入的裤30老％。击写字坐楼的扰年增行值率讨为2当％。试计管算该岛写字娱楼投船资项晴目的且投资贴回报巴率。【解捞】（1柴）年代毛租加金收倡入：带10讨万；（2连）空机置和芬收租漂损失共：1适万；（3吧）年画运营缺费用仪：3南万；（4虑）净黎经营窃收入葡：1红0－浇1－昆3＝臭6万皆；（5界）年秆还本影付息镜：或30就×7艳.5未％/趟（1晚－（绕1＋沾7.绒5％务）-3睡0）＝号2.厨54朗万；（6义）净霸现金椒流：距3.食46冲万；（7跌）现丘金回翠报率尺：3窃.4申56宵/2乖0＝搭17娃.3小％；（8全）还茄本收贯益：坝2.撇54慨－3浙0×僵7.乐5％耕＝0左.2练9万动；（9勉）扣棚除折烛旧前矿的应筹税收加入：局3.惜46证＋0况.2手9＝牲3.沾75袜万；（1淘0）烈折旧蜂：4勒0/蜂25胁＝1套.6补万；（1乳1）订应税差收入团：3救.7杰5－势1.柏6＝泛2.泉15衡万；（1歌2）蛾所得怜税（俩33林％）古：2帆.1快5×愁33昼％＝态0.甚70挽95趁万；（1仰3）魄税后粱净现挎金流乒：3半.4掘6－路0.羊70格95坚＝2畜.7似50扩5万像；（1桃4）灭税后冰现金振回报纳率：言2.撇75装05某/2聪0＝厦13校.8沉％；（1仅5）关投资壮者权厌益增亩加值描：还省本收碑益＝续0.垒29哀万；（1耗6）抗投资妄回报押率：夏（2县.7固50龙5＋行0.昏29酸）/贡20醒＝1泰5.月2％递；（1弊7）脚写字巴楼市跳场价锣值增展值额嗽：5栗0×用2％宰＝1谱万；（1叫8）祸考虑苍增值撑后的券投资绞回报颠率：末（2碑.7绸50福5＋持0.灶29柏＋1普）/果20恭＝2亮0.铺2％物；（1鲁9）颈偿债句备付滋率（桐DC雹R）乐：（怎净经删营收顽入）腿6/种2.瞒54岸＝2济.3故6。序号项目数额备注1年毛租金收入1000002空置和收租损失（10％）100003年运营费用（30％）300004净经营收入600005年还本付息254006净现金流346007现金回报率17.3％34600÷2000008还本收益290025400－300000×7.5％9扣除折旧前的应税收入3750034600＋290010折旧1600011应税收入2150037500－1600012所得税（33％）709521500×33％13税后净现金流2750534600－709514税后现金回报率13.8％27505÷20000015投资者权益增加值290016投资回报率15.2％30405÷20000017物业市场价值增值100002％×50000018考虑增值的投资回报率20.2％40405÷20000019偿债备付率（DCR）2.3660000÷25400【例窃6】某投巨资者馒以1展万元赚/平快米的秧价格甘购买逝了一堪栋建牢筑面卫积为系27怀00拖0平震米的摩写字峡楼用僻于出歼租经魂营。在购封买的耍过程掠中，市投资团者支厉付了留相当匆于购君买价巡寿格4呼%的删契税富、0劈燕.5乘%的夹手续错费、言0.堡5%联的律顷师费烟用和洞0.排3%准的其程他费惕用。其中遥，相饱当于掩楼价宿30级%的赔购买愿投资调和各强种税隶费均询由投碍资者滑的资脑本金棕支付颈，相纯当于积楼价竟70姜%的车投资拆来自羊期限里为1映5年夜、固爬定利弹率7牵.5盐%、亲按年旦等额裹还款董的商机业抵具押贷旱款。假定扭在出宝租经遗营期段内，虽月租旧金水垒平始早终保蜓持1识60江元/植平米乏，前厘三年篇的出纱租率娱分别呆为6叔5%浩、7银5%偏、8弦5%半，从忆第四划年开枕始出钥租率辰达到坏95避%且奥此水约平一孩直维糖持下蓄去。主运营谣成本枯为毛辨租金骡收入忧的2悠8%型。如终果购混买投含资发溪生在扛第1诸年年院初，六每年疼的净栽经营慈收入泉和抵翼押贷副款还赴本付刺息支旋出均可发生辟在年唇末，驴整个制出租耽经营段期为咱48半年，远投资阔者全厦投资季和资跃本金孟的目寸标收瞧益率谊分别纲为1输0%毒和1秆4%捏。试计宾算该乡丰投资牧项目细全部先投资车和资宅本金宴的财瓣务净验现值丝式和财衔务内榨部收杀益率监，并匪判断面其可脊行性旧。【解纪】（1蚂）楼雾宇购屠买总洽价：27念00驴0×怜10桶00岗0＝扰27去00摩0万仁元（2劲）购卸买中逢的税怨费：27凉00梦0×口（4扭％＋穿0.研5％征＋0盾.5抢％＋铜0.郑3％摊）＝从14撤31婶万元（3犬）投利入的勺资本涛金：27刷00框0×倚30厦％＋劈燕14院31糟万＝晕95眠31陡万元（4灯）抵颈押贷柜款金途额：27各00调0×胃70畜％＝裹18病90坚0万警元（5开）抵庙押贷草款年总还本肠付息认额A＝肢P×况i/惑[1激－(泪1+饲i)-n]＝1持89洪00厘×7高.5丝式％/宰[1神－（想1＋宰7.临5％匠）－1建5]＝2给14展1.磨13寨万元（6惩）现芒金流棍量表年份01234～1516～48可出租面积（m2）2700027000270002700027000出租率65％75％85％95％95％月租金收入（元/m2）160160160160160年毛租金收入（万元，以下同）3369.63888.04406.44924.84924.8年运营成本943.51088.61233.81378.91378.9年净经营收入2426.12799.43172.63545.93545.9全部投资－28431.0资本金投入－9531.0还本付息额－2141.1－2141.1－2141.1－2141.1全部投资净现金流－28431.02426.12799.43172.63545.93545.9资本金净现金流－9531.0285.0658.21031.51404.73545.9还本收益723.6777.9836.2723.6×（1＋7.5％）t-10.0（7皇）全遭部投熟资财晨务内析部收换益率意和财骡务净未现值因为虹ic＝1支0％赚，则充有FN胡PV去＝－饺28鸭43倘1.效0＋降24诞26袭.1脾÷（畜1＋茶10膏％）丢＋2俱79们9.傅4÷节（1潮＋1俭0％舍）2＋{31绑72粪.6叠＋3镰54益5.栗9/炊10麻%×遍[1舍－1