北京某项目市场及定位报告

xxxxxx村项目市场研究及定位报告xx经纪2011.12.14目录一、项目本体二、市场环境三、客户分析四、项目定位一、地块本体地块位置本案位于xx区xx镇;距南四环行车距离约1.5公里；距南五环环行车距离约3公里；距xx行车距离约8公里；距CBD行车距离约13公里；距xx车距离约15公里；距金融街行车距离约18公里。本案位于xx区xx镇北部，临近南四环，距离约1.5公里。三环四环二环二环三环四环京开高速五环xx金融街CBDxx本案xx桥xxx路18公里15公里13公里8公里A1A2B回迁房用地教育xx河三号路南侧：xx河西侧xxx路东侧：xx地区三号路（规划）东侧：庑殿路地块四至及道路交通地块周边道路通达性好，可快速到达各环路。地块四至：地块东至xx地区三号路（规划路），南至xx河，西至xxx路，北至通久路（规划路）。

道路交通：地块东侧庑殿路，可与xxx路快速连接；地块西侧为xxx路（中轴路），可快速连接各环路，到达目的地。公共交通环境公共交通：公交车825可快速链接4号线（公益西桥站）和xx线（xx站）；公交车729始发站，成和园小区xxx

xxx

前门

北京站大北窑朝阳公园东坝连通CBD与东郊。地块周边公共交通较为封闭，仅有两路公交车，与两翼地铁站距离较远。地铁交通：距4号线公益西桥站公交8站；行车距离6.5公里，直线距离5公里；距xx线xx站公交6站；行车距离3公里，直线距离2.5公里。三环四环二环二环三环四环京开高速五环xxx路本案xx站公益西桥站4号线xx线地块内部及周边环境地块内部基本平整；地块西侧xxx路（双向六车道、京台高速起点）、南侧成和园小区，东侧北空小区。地块内部：基本平整；地块周边：西侧xxx路（双向六车道、京台高速起点：南五环-廊坊-福建）；在地块和xxx路的中间，有一道凉凤灌渠（作用是解决南四环防汛隐患）；东侧为回迁房用地、北空小区；南侧为成和园小区。A1A2B回迁房用地教育xx河三号路地块南侧xx河A2地块北侧高压线塔地块西侧xxx路凉凤灌渠污水处理厂地块东侧规划路北空小区吉百利北空小区地块东侧回迁房成和园小区地块本体风险点提示A1A2B回迁房用地教育xx河三号路地块南侧xx河A2北侧高压线塔污水处理厂南侧xx河：目前不能成为景观资源，亟需治理；北侧高压线塔：距B地块较远，距A2地块较近，离A2较近的区域，不适合排布价值较高的产品；东北方向污水处理厂：距地块约1公里，中间有北空小区间隔，实际距离较远，对地块直接影响很小。可能对客户造成一定心理抗性，可以在后期销售时做一些引导。项目东、南、东北部有三处影响项目品质的风险点，需在后续规划中规避。地块周边景观地块东侧和南侧紧邻大型旺兴郊野公园，景观资源较丰富，环境绿色宜居。地块距旺兴郊野公园约1公里，分为南区和北区，总占地面积达90.8公顷，位于xx镇绿化隔离带内，是一座集文教、休闲娱乐于一体的生活气息浓郁、独具地方特色的综合公园；xx碧海公园位于旺兴郊野公园（南区）的南侧，园内有小型儿童游乐场，里面有充气城堡、电瓶车、钓鱼、碰碰车等，是一个休闲和儿童游乐的公园。旺兴郊野公园（南区）旺兴郊野公园（北区）xx碧海公园宣颐公园本案宣颐公园旺兴郊野公园xx碧海公园400米1公里1.2公里800米地块周边配套教育配套一公里范围内：仅有一个慧英双语幼儿园。三公里范围内：幼儿园：xxx幼儿园等5所幼儿园；小学：东高地第一小学等11所小学；中学：北京市航天中学等4所中学。地块周边教育配套较多，基本为乡镇级中小学，档次不高。地欣幼儿园石榴庄小学星光双语幼儿园肖村小学北京市第七十一中小红门小学、幼儿园南顶中学实验小学分校xxx一小xxx幼儿园杏泽学校xx中学xx三小小太阳幼儿园xx一小东高地外国语中学东高地一小、一中航天中学东高地二小东高地三中东高地四小光明小学和义中学xx镇一小本案一公里范围内慧英双语幼儿园三公里范围内xx区xx区行政区域划分地块周边配套商业、医疗配套一公里范围内：目前无商业、医疗配套；三公里范围内：商业：周边超市众多，大型商业以万源广场为主，商业面积近4万㎡，涵盖大型超市、餐饮、娱乐等业态；医疗：北京航天总医院（三级综合医院），xx医院（一级甲等中心卫生院），xx医院（区级综合二级医院），xxx医院（一级甲等医院）。万源广场航天总医院地块周边三公里范围内配套完善。xx区xx区物美超市京客隆超市华润万家xxx医院物美超市永辉超市xx医院首航超市航天总医院万源广场天客隆xx医院xxx超市物美超市三公里范围内本案一公里范围内行政区域划分地块经济指标地块编号用地性质用地规模（㎡）地上建筑规模(平方米)容积率控高（米）JGH-11R2居住用地559941399852.560JGH-08R51中学用818JGH-09R53托幼用地657552600.89合计—

77043156824——B地块经济指标地块用地性质占地面积（㎡）建筑面积（㎡）容积率A1地块住宅469001173002.5商业7000210003A2地块住宅508001270002.5合计—104700265300—※B地块南侧xx河规划河道宽40米，北侧代征绿地宽约23米。地块规模中等，容积率偏高，可打造经济型品质社区。A1、A2地块经济指标xx河xxx路A1地块A2地块B地块JGH-11规划路回迁房用地绿隔用地庑殿路中学幼儿园本体小结地块周边公园环绕，有一定景观资源，适于打造经济型品质社区；但项目本体有三处影响项目品质的风险点，需在后续规划中规避；周边教育配套欠缺，后续规划中应充分考虑教育配套的补充。二、市场环境区域发展（发展规划、交通规划、产业规划）宏观市场（宏观经济、宏观政策）区域市场（整体市场、竞争市场）将北京打造成世界城市2005年2010年2015年2020年2050年中关村、CBD、金融街的逐渐成熟CBD东扩、“南城计划”、首都国际第二机场等带动北京全面发展近期远期远景区域发展|发展规划伴随着北京发展重心的南移、第二机场的建设，未来南城将步入高速发展的快车道城市定位：北京将发展定位瞄准“世界城市”，中心城区不断升级完善，南城是城市未来打造重点；城市布局：北京目前已形成多点带动的城市布局，未来将形成“两轴两带多中心”的城市格局；内容来源于《北京城市总体规划2004－2020》《北京市2010年政府工作报告》发展定位：xx区和北京经济技术开发区是首都战略发展的新空间和推进新型城市化的主要着力区；经济支撑：北京市在2010-2012三年内，将对城南地区投资超过500亿元，加上带动的社会投资，总投资将达到2900亿元；产业落位：南城属于首都产业发展空间格局“两城两带、六高四新”中的重要“一带”和“一高”；新城建设：十二五”时期，北京市将加快城市南部地区振兴和崛起，重点建设发展xx-xx等新城。资料来源：《北京市促进城市南部地区加快发展行动计划》；《北京市xx区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；区域发展|发展规划一系列规划利好在南城的落位，为南城未来发展提供了重要保障，项目迎来重要机遇本案xx新城：xx新城将进一步发挥承接首都人口转移、功能疏解的重要作用，xx新城规划人口规模为70万～90万人，同时预留达到百万人口规模的空间；xx新城：xx新城将进一步提升产业中心功能，沿地铁xx线加快布局发展生产性服务业，

2020年xx新城总人口控制在60万人；新航程：新航城将通过基础设施建设带动高端临空产业集聚，提升城市国际水平和辐射带动能力，加快城乡一体化发展；南中轴：保护性开发，打造以生态涵养和历史文化为特色的功能轴线。区域发展|布局规划项目处于南中轴与两新城的交叉中心，承接各处发展利好，区位优势突出本案xxxx新航城南中轴L5号线（规划中）xx线xxx快速路通久路五环路四环路南公路环交通状况：L5号线：豆各庄——马家湾——xx站——xx——xx——万源路——东高地——xx机场——xx（正在规划中）xxx快速路：项目总投资超过50亿元，接近50公里，现已经开通。项目周边路网密布，与周边联接性强，出行便捷区域发展|交通规划本案重点侨发展得高端帐、高米效、真高辐坛射产占业，航引导说产业艘集约定、集羽聚、寨循环巾发展红，重狸点发纽奉展十饺大产曲业，将六大内产业秤园区耗；四大绳主导伐产业电子旁信息避产业生物应医药吹产业装备喜制造庭产业汽车供制造扔产业三大吊新兴寇产业新能奶源和筹新材勿料产央业航空竿航天摧产业文化蒙创意旷产业三大选支撑晚产业生产蛮性服勺务业科技线创新绘服务苍业都市妨产业则产业资料有来源白：xx区国低民经桑济和聋社会寇发展辞第十尝二个便五年角规划吹纲要区域诵发展|产业瓶规划xx以高棉新产闻业为帖主导萝，产陕业辐喷射力播强，证布局悔合理孝，未畜来发宿展前灿景看垃好本案北部指都市貌产业颈区——重点霞建设xx新城瞒综合宏功能峡区、霞京南翼物流革基地痛、北垃京经喘济技前术开贤发区饱周边舌商务萍中心州区东部尘现代荷制造时业区——重点辟建设哪北京粉采育区经济是开发偶区、大安定丈精细找化工孔基地愧和北标京经圾济技吵术开扁发区拆产业疼配套丑区中部瘦文化抹创意罢产业粒区——重点钳建设元新媒斤体产细业基消地，留发展衣影视选编播片制作管、数亭字动先漫设脊计等佛为特沾色的土新媒别体产勤业西部瞎综合私产业贝区——重点办建设哀中关灰村科贵技园央区xx生物学医药百基地锤、榆爸垡国段家级累农产宰品加概工业吹示范柱基地雾、榆默垡万香亩生筐态旅筝游区雁、永免定河酱生态也旅游资区区域灿发展|产业嫂规划项目截位于部北部横都市流产业蜜区内流，未屠来潜克在就呼业人游口巨签大，寇为项牢目带张来了集大量皂潜在搅客群本案123快速狡路的证通车推、未莫来轻继轨L5的规孕划，带使项鹊目的凉通达插性和束辐射饺性大唱为增宾强；4“南贯城计仅划”锋的出垫台，骑带来唯了大霜量投蜻资，瞧项目境迎来来发展园的重冰要机漂遇；xx的产快业布倚局，xx的发敲展，剃给项沸目发咱展带尸来大抗量的串潜在脸客户摧需求斜；首都腾第二衰机场倘的建杜设，大南部冷空港坝经济穴的发甲展，押对项颤目发贱展提络供较眼大利剃好。区域失发展|小结区域惰发展跃（发揪展规御划、锻交通却规划商、产膛业规掏划）宏观薯市场冠（宏黎观经哀济、掘宏观承政策恋）区域详市场亿（整天体市兔场、倘竞争污市场梳）全市熟固定最资产予投资除水平2至10月处赵于增开长趋势势，漂经济竹前景卫乐观宏观身市场|宏观闪经济当前丛严峻书的住刊宅市沉场现违状下糟，住姨宅投迅资依累然呈酬惯性箩增长交趋势览，10月同辰比上社涨31弦%1-拐10月住棒宅完销成投腹资15继37虾.6椒1亿元击，10月止画完成昌住宅忘投资文同比景上52狼.9娱%；10月住婶宅投炼资完巨成17奇3亿元秧，环搬比下睛降18桌%，同芳比增棍长31层%。宏观谷市场|宏观拦经济目前吸住宅滴市场滩开发暑量同研比下匹降47语%，竣匹工量护同比生下降57陡%，近影期开团发速恒度放林缓20旱11年10月竣普工量15惭8万㎡似，环燃比下顺降44绒%，同杆比下翁降47仗%；竣工捆量10筹8万㎡妹，环冰比上多涨92订%，同巴比下便降57两%。宏观幅市场|宏观怜经济新国桌八条昌出台坊：20阵11年1月26日国柳务院执办公亲厅发还布“睬关于涉进一恒步做辨好房蚊地产喉市场嫩调控迟工作床有关桌问题也的通偏知”片简羡称“录新国获八条管”。叔通过食限购细、限缩慧贷等蛇要求疗对如营火如开荼的弄房地烂产市担场进母行调尽控。北京嫁限购抱政策砖：对于五已经叼拥有妈两套诊及以哈上住够房的嫁本市何户籍糖居民旋家庭拦，拥咱有一迟套及深以上矮住房僻的非刑本市未户籍驴居民随家庭本，及决无法腿提供啦有效堪暂住羡证及沙连续5年以抗上在范本市冻缴纳掠社会基保险艳及个僵人所叶得税弃纳税宁证明炼的非絮本市旬户籍宜家庭扩，暂蜘停在调本市迁购房床。日期城市二套房首付不低于60%贷款利率不低于基准利率1.1倍停放三套

房贷停放三套

公积金贷限购调整税收

优惠政策房产税试点土地增值税

清算稽查增加土地

住房供给惩罚违规房企落实地方政府责任2月15日北京√√√√√√√√√√√宏观斯市场|宏观趴政策新国咐八条设出台铜，北鹿京成回为有捏史以各来最任为严注格的牵限购宣城市坚定酿：国务斤院：温总央理承者诺将祥继续工致力概于稳图定房钟价：激“稳宜定房算价和首提供沟住房淘保障胶是各万级政搜府的雄重要席责任处，住肿房问倍题既鹿是经座济问涨题，昂更是煌影响趣社会币稳定械的重炒要民喷生问胜题。遗”北京填市委古：今年庸下半萄年，首京城吸房地烛产市汤场的挺宏观聋调控卫政策对，不狂会有摇丝毫朗松动此；坚决粉：住建晴部：下半凳年楼晴市调色控重野点是惨稳定木政策桌和减黎少预特期，丝式“商枪品住筛宅的曲价格殃必须吹下来草。”严格状：银监泉会：严格荷执行哲国家侵宏观姐调典控政远策，近坚决证遏制陶投资盗、投隐机需于求，卧在控责制风划险前薪提下绕支持脚保障讯性住务房。新政孩持续涝：加大社对保怜障性嚷住房扣建设——进一遍步分县流购怖房人按群清理重闲置贸土地倍等——保障舱供给银监个会“焰三个狭办法潮一个站指引张”——收紧结开发捡商资惕金链住建玻部对俯预售纽奉收入转监管母的办秋法——收紧非开发跪商资弟金链“房级产税忧”试技点即廊将试肿行；国务狂院令帮监测刊房价债涨势宏观印市场|宏观谢政策北京慈调控疏政策捎执行鲁力度瞎大、益调控犁面宽极、执筒行性装强华远筐集团滋任志洞强：“大谱家还赏是要妖适度顺的降嗓一些悦，让透经济厦平稳描过渡府到明铃年。嘴”房地岭产市票场在伞国十书条的巧调控过作用产之下淋，会欣放慢盒投资型的增纪速。想增加类市场摔的供么给、动加大些供给暂的同这时，矿让价御格平饿稳和店下降阿，不盆会出某现暴爸跌的撤现象缸。SO奔HO中国第潘石欠屹：“未游来一她年住凑房的幕价格兰或有30扩%左右裙的下拉跌空郊间。腊”保利游地产艳：行业待调控受已经侍成为迹“常蠢态”仇，北期京市坑场放昌量将泡不断砌增大况，公牲司将种加大柏二、炭三线租城市苏投资绑。金地厉集团哗：供应羽量将倘继续饮增大答，市肾场价并格将可进一纠步下既滑，俩将通霉过更叮具灵涉活性根的定能价策臂略来荐加快饥公司普销售订现金秘流的烤回收踏。降价姥风起宴，市济场决磨定生痕死，丙业内滩人士输对北锹京市卷场持修保守夹态度宏观衰市场|宏观权政策20工11年11月份悄，珠疑江拉颈维小罢镇、维华业划东方拾玫瑰土等项盯目价长格降辞幅超洲过15壮%，接棒着蔓汪延到连朝阳形、xx等地椒，部稿分项感目降粮幅接饿近20衔%—纵—搜房执网；20弄11年第贞四季误度，蛮作为肤国内傅地产岁市场乌龙头偷企业州的xx地产则则果孟断出快招，翻大幅赤优惠起销售伙策略恢，xx集团纤总裁楚郁亮叮在东且莞举字办的僻某大成型媒装体交载流会颈上表垄示，先“我躲们现盗在是押冬天述模式——搜狐殖焦点伞；面临得资金奖困境耻的房特企绝乌非仅授有绿女城一遮家。灯今年挥下半香年以暂来，六房企委销售叉业绩置大幅届下滑矩，为器回笼测资金哨抢占萌先机刘，开键发商或降价劈燕促销括价格祖战火溜愈烧阵愈旺旱。继匹龙湖伸、中继海、畜绿地森在上蜂海大客幅降顺价之醋后，xx也在挤上海州酝酿删旗下衫楼盘崖全线胆降价——搜房熄网宏观皮市场|宏观孕政策限购男令对土北京那房市垫影响支深远波，众队多房膝产大舍鳄启箱动过选冬模翁式国家苍领导振人言唉论胡锦伶涛：加快炕保障僚性住叼房建泽设贡，坚登持房币地产哗调控茧不动悲摇——新华殃网温家种宝：房地桐产调房诚控成兴果还祸需巩晓固，边房地烛产市卵场调丘控决监不能缴有丝扁毫动陶摇——人民慎网王岐田山：当前立全球桂经济申形势覆依然称严峻仪，确沿保经旨济复泪苏是掘压倒巾一切辨的任圈务，伍不平民衡的车复苏标比平笋衡的匹衰退揪要好——中华革网；李克骂强：明年可继续互实行蕉抑制充房价怨过快熊上涨求政策英，同土时，涉在保秘障性蚀住房棉的质藏量、堪公平闷分配糕上加肃强监复管——一财甜网未来振一年好内，完房地钳产调销控政妥策不巧会发馋生大脚的变绳动，瓣北京秤严格稻的房匠地产禽调控纠政策奶将会跪持续拒一段诉时间惑；未来塑短时属间内统经济监会比鞠较平捡稳，挠房地预产大敌环境老比较糕良好喘，不帜会出悲现大腹幅变蛾动；宏观两市场|宏观辛政策明年倡房产坚形势酸依然棋严峻软，未铺来房纪地产未前景步充满猴期待出台殃：11月25日，丙北京忆市住去房和弱城乡讽建设宣委员押会与妻市地后方税诵务局潮共同拒出台搁该市导享受词优惠考政策表普通戒商品考住房堵的新着标准飘。标准鞋：在价引格方绒面，性不再历按成规交总谊价，糠而是跳按成浆交单技价认谈定，代不同赌区域这的标挂准由冈全市乖住房荒平均河交易铲价格浊结合厚区位坝调整屋系数河确定学；调咳整系犹数除扔了考挺虑环怎线因锻素，克还考赌虑了森南城掀、北良城区勇分。结果妻：在新瘦的标殖准下疗，购乱房者凭将可那享受1.袋5%或1%的契照税优劈燕惠，家售房钞者可嘴免征锦营业彻税。碑根据激链家肥地产殿市场蠢研究抛部的惯测算箱，不爱同区炊域内叉，购谊售双愚方契炊税和旧营业完税的毛减免初幅度湾在7万余渴元至12万余陵元不里等。税率意下调赖对“刚驱需”窜人群孔影响禁较大戏，将行大大潮增加晕他们碍的购袍房筹监码，待最大遭程度摇支持俯普通呀居民导家庭皮自住弹型购再房需旦求；税率教下调忌不会及影响侍价格婆调控伏的执蜓行，佩仅提童高了缩慧普通咐居民克的支套付能蚕力，破鼓舞株了首辟次购哗房者随。宏观封市场|宏观什政策出台市普通丧住宅击契税吩新规伙，购皱房者穷负担唐进一屋步降绩低出台痕：央行涛决定拿，12月5日起谱，下佩调存正款准筛备金抹率0.准5个百课分点睬，此万次调哨整后床，我缺国大宽型金延融机逗构存僵款准向备金辽率为21久%，中智小型银金融我机构么存款室准备泳金率技为17孝.5汪%。宏观他市场|宏观岗政策银行梅存款狸准备按金的艇下调壤，不胆会影缴响楼亏市深仪度调揭整的裙大局碑，对兔楼市放房价衡影响强不大业内爬人士堡观点炊：“芹这不颤是政信策拐罚点只帜是在皱稳健忙中间艰偏宽骨松点言而已捡，方狂向上亚没有季影响鼓，只双是微累调。”曹远弄征——中国敞银行贯首酷席经家济学落家存款询准备占金率抹未来习还会鸡下调贵，但延是否凶加息坦不能臂确定秩。“仿这是屠个货省币政私策的些拐点姨，仅腐会起绝到平乔复市轮场恐主慌情兆绪的陡作用刃。”鲁政青委——兴业洋银行驾资深壶经济洲学家生、市垦场总产监下调冶存款涛准备酬金率辩，对优于购延房人能的消扒费心否理影说响并折不会请很大愈，不苗会导劳致房境价的鸣反弹——xx观点234国家自高层讲对新碍政态喜度坚浙决，缴短时驳间内所北京芳调控胞力度剖不会仔减弱是；5北京浇作为去最严五调控刺城市哥，调和控效匪果逐谱渐显嘉现，榨投资执型需秃求逐速步被掠挤出百；税率铺的下额调鼓坡舞了贤以自架主为响主的笋首次素置业至者，催未来举刚需孕将进舅一步壮释放驱；业内肢人士舒对行沿业持塌保守掩态度灿，各傍大地杜产大恼鳄启哭动过谅冬模段式。1当前碌严峻兽住宅溪市场宫现状赵下，励住宅巨投资搁放缓毅，但深同比睁依然浙呈惯妖性增纺长趋孩势；宏观侨市场|小结区域坦发展愉（发河展规引划、白交通范规划珍、产幼业规礼划）宏观劝市场纲（宏冬观经蛙济、降宏观股政策争）区域丢市场险（整仿体市弟场、示竞争鹊市场庆）全市让住宅隔土地堵市场它供应伐成增穴长趋给势，11年供欧应受弃调控捡政策葬首次那下降健，交悄易市饰场低槽迷，芝开发户商拿型地情受绪不窑高受调棋控政义策影悉响，战今年1-虽11月份蜜北京旦市住勺宅土挨场供则求冷呢淡，桃政府尺出让苍土地秀速度幕放缓攀，开贞发商阵拿地捆态度负谨慎仓。区域泥市场|整体亭市场|土地振市场近年xx住宅扛土地术成交悦规划带面积杂逐年蜘增加皆，09年达摩到高腔峰，11年供脱求大恢幅下刷降政府闲加大甜对城栋南的霸开发歼力度咳及交妻通状捷况的撤极大壤改善涌，促片进了祖南城周价值掉的大配幅度研提升童。其讯土地善成交病建面源也是哭逐年棒上升辆，11年受况政策旋影响昼，热分度有块所下峡降。区域港市场|整体按市场|土地杨市场全市袍住宅漫土地层成交艳中，xx所占易比重怨整体菠趋势推在增教加，09年达柱到顶飘峰，冈占全继市近1/初4区域部市场|整体蚁市场|土地惜市场xx区域闹楼面演价已失突破惑八千敲元大血关，糖拿地庸价格僻逐步抗提高释，区哨域价听值逐摆渐被跳认可xx区06年之因前楼匪面积谱整体络水平见还停搬留在感千元考水平屠，09年随寺着房鸽地产袄行业中的急安速发请展，攀已经专突破润六千扰元大监关，老近3年来亏在七切千元劲上下馅徘徊楼，20徐10年已响突破掉八千晶元大准关。区域自市场|整体飞市场|土地赔市场截止初目前xx成交执住宅晃用地10块，详容积溉率普叶遍在2.贸2以上粥，其胞中一轧些被伟实力条雄厚贱的开泳发商须斩获序号宗地名称宗地位置土地面积(平方米)规划建筑面积(平方米)容积率交易方式规划用途成交价(万元)受让单位楼面价（元/㎡）1xx区生物医药基地东配套7号地0505-052、0505-055地块住宅混合公建、托幼用地项目国有建设用地使用权出让挂牌公告xx村镇774581315752.6挂牌住宅混合公建、托幼用地100000明发集团北京房地产开发有限公司76002xx区xx镇大庄三角地居住项目xx2挂牌二类居住用地7600北京众美房地产开发有限公司62613xx区xx镇镇区改造土地一级开发项目（二期）xx镇87147998412.5挂牌二类居住及商业金融用地53700北京兴海创业投资管理有限公司53794xx区xx组团四期A-24地块居住用地项目xx86169811232.3挂牌居住用地47600北京新唐兴业地产有限公司58685xx区生物医药基地东配套10号地二类居住用地、托幼用地项目xx镇、xx村镇81964867222.3挂牌居住、R53托幼用地62600中国水电建设集团房地产有限公司72186xx区xx组团二期B-12-2地块二类居住用地项目xx镇76307926661.5挂牌居住用地55600首都机场地产集团有限公司60007xx区xx3号地C-11、C-14地块公建混合住宅、二类居住用地项目xx镇945201732152.6挂牌公建混合住宅、居住用地170500北京xx企业有限公司和北京金第房地产开发有限责任公司联合体98438经济技术开发区路东区D1C1、D1F1地块C2商业金融及F2公建混合住宅用地项目经济技术开发区路东区D1C1、D1F1地块92923.1204843.72.2挂牌商业金融及混合住宅用地45100北京经开工大投资管理有限公司22029经济技术开发区路东区D2C1、D2F1地块C2商业金融及F1住宅混合公建用地项目经济技术开发区路东区D2C1、D2F1地块74701164261.72.2挂牌商业金融及住宅混合用地47000天通泰投资集团有限公司286110xx区xx镇绿隔地区建设旧村改造二期1号地B地块二类居住用地、中学用地、托幼用地项目xx镇1315951568242.0挂牌居住、中学、托幼用地153000xx控股股份有限公司和北京正华致远房地产投资有限公司联合体9756合计818589.11203210.4挂牌7427006173区域掏市场|整体彻市场|土地坡市场近年括来xx地区穗土地寇间断胡供应谦，楼前面价化已逼纺近万模元水惠平，初大大炊超出xx平均政水平区域吗市场|整体及市场|土地幕市场xx片区于在11年xx成交终住宅宅性质冰地块航中成肺交建湿面排监在第咏二位唯，楼出面价粥处在包首位

xx、xx村片xx开发区片xx片xx片xx片片区成交建筑面积（平米）平均楼面价（元/㎡）xx、xx村组团3231026989xx片区3300399802xx开发片区3691052495xx片区998415379xx片区811235868截止20朱11年11月28日xx区成参交地届块分缝布区域诊市场|整体搜市场|土地摧市场20和11年xx将有90万平遍米的弱土地际正在漏交易巨，后计续土妹地持笛续供田应2011年xx正在交易住宅性质地块信息（潜在供应）用地名称土地位置规划建筑面积(㎡)容积率用地类型xx区庞各庄镇镇区改造3号地PGZ02-16、19、25、27地块二类居住用地、托幼用地、商业金融用地项目xx区庞各庄镇2307471.7二类居住用地、托幼用地、商业金融用地xx区采育镇区四号地01-0001A、01-0001B地块住宅混合公建用地、二类居住用地项目（回迁安置房）北京市xx区采育镇2506002.2F1住宅混合公建用地、R2二类居住用地xx区xx3号地C-17、C-24、C-25地块二类居住用地、托幼用地项目xx区xx镇1127371.7二类居住用地、托幼用地经济技术开发区河西区X86R1地块二类居住用地建设用地使用权出让公告北京经济技术开发区河西区X86R1地块144563.82.5住宅经济技术开发区河西区X83R1地块二类居住用地建设用地使用权出让公告北京经济技术开发区河西区X83R1地块162973.12.0居住合计901620.9区域屠市场|整体少市场|土地料市场xx及附奏近xx、xx等地宰后期且将有爬总计抹建面91万平框米的绝土地驾上市雪，后格续竞滔争环匠境较隶激烈区域闷市场|整体稼市场|土地竭市场本案xx乡地块xx寺地块京开地块天通泰投地块xx3地块X86R1地块X83R1地块11年已成交地块xx地块11年正在交易地块地块名称规划建面（㎡）容积率受让单位状态xx镇绿隔地区建设旧村改造二期1号地1568242.0已成交xx3号地C-11、C-14地块公建混合住宅、二类居住用地项目1732152.6已成交xx区xx寺住宅项目用地87632.2已成交xx乡xxx村居住项目1480972.3已成交xx区xx3号地C-17、C-24、C-25地块1127371.7正交易经济技术开发区河西区X86R1地块144563.82.5——正交易经济技术开发区河西区X83R1地块162973.12.0——正交易合计907172.9本案xx地块直线译距离2.喇6公里本案谎距离xx地块缺直线电距离哗约2.刊6公里特；本案束距离四环较近洽，约2公里箭，xx地块堡距离五环较近晓，约1.怪5公里施；xx地块梨距离xx线xx站约30扁0米比站本案条距离xx站约4.腾5公里罢占优达势；本案瓣距离xx尝x快速我路较球近，泳比xx地块脂具优娘势。xx站四环五环距离坏四环2公里距离尘五环1.神5公里本案砌距离群四环葛和xx节x快速友路相快比xx地块危具优貌势，格但距盒离xx线xx地块翠优势格明显蔽；区域篇市场/典型选个案/xx卵xx地块区域面市场/典型慢个案/xx链xx地块地块位置土地面积（㎡）规划建筑面积（㎡）住宅面积商业面积拿地人xxxx东站西侧945201732159.6万㎡7.7万㎡北京xx与金第联合体xx她xx地块尝暂定仍为：xx琥珀响系列，在忠明年苹下半鸟年入务市，能其楼妇面价技约98低43元/平米震，xx内部眠对其胆预期遣产品谷将至住少要淹在2.期5万元/平米动。xx北京拐公司岛副总届肖劲截表示扬，琥肆珀系稼列为拿大户凑型，参会按泼照合结理成忠本和翠合理吩利润努定价世；xx琥珀尖是xx主打坡的高端额产品，对圆提升xx楼市浮将起政促进鬼作用掘。xx琥珀勿在上警海有果过别礼墅项虎目经读历。xx产品症系成森熟，门将大摔幅缩羽短前吉期可鹊研时锦间；xx水xx地块屋未来忘将是犬本案耐的直纤接竞迹争对盟手，就需重吵点关嫩注对兽手进耍展情舞况区域锄市场|整体贷市场|土地耗市场1全市土地市场供求较少，政府放地速度减缓，开发商拿地谨慎；2xx区土地成交全市所占比重越来越高，区域价值被逐渐认可，11年土地成交受政策影响，供应成交减少；3xx区域楼面价已逼近万元大关，未来拿地成本较高，后续竞争较激烈。小结1-善11月商行品住蓝宅新各增供户应面稠积共甩计95耻5.盲5万㎡戴，成绕交面例积74散1万㎡摩；11月成狮交60卧.7柄9万㎡病，环谅比下孙降5.黄8%，同东比下刷降31战.2逃4%；20迎11年商师品住抱宅自3月开密始受照政策折影响韵成交灯价格肢大幅速下降叙，11月平须均成穷交价档格19猫61攀5元/㎡，咸同比蜻下降10桐%。近期迟持续邮受政搬策影姜响，忍成交神量价土齐跌鹿，成质交量哥同比姨下降31抽%，成获交均风价同扑比下雨降10鸭%区域叶市场|整体益市场|住宅婚市场11月xx区商寻品住园宅成卧交91叫6套，叠成交熄量占价全市野总量18皱%，成踪蝶交价15雪86用8元/㎡，同类狸区域野相比歪，xx区“店价低盾量大跌”xx区域雪商品椅住宅秋新增秩供应10险.9脉6万㎡，成磨交11剃.3怜3万㎡，共计91恳6套，西占全渣市总闷量的18柴.0冻9%。区域震市场|整体绵市场|住宅紫市场11月xx商品令住宅郑市场后成交党均价架环比悄下降17乒.6杆2芒%，去冠化量提环比节上涨10仪%xx区域凉商品暮住宅11月新才增供压应10码.9暑6万㎡慈，挣成交11泼.3蛇3万㎡税，成加交91胳6套，份环比签上涨10划%，同备比上滴涨8%成交坏均价15灶86认8元/㎡，环骗比下拾降15热.7才%，同尚比下杏降17僚.6沾2%。区域慎市场|整体野市场|住宅照市场北京急市商苏品住僻宅存欠量14控89漏.2稀7万㎡建，共泪计12丝式34感64套；xx区商况品住照宅存脆量28换0.惩97万㎡,共计20柔73努8套，赞占全鼻市市蚁场存张量15码%.xx商品许住宅当存量俯达到28该0万㎡僵以上拐，占按北京沸市15角%区域例市场|整体拒市场|住宅暮市场1xx区商品住宅相比同类区域成交量较好；2近期持续受政策影响，成交量价均呈现下降趋势；3区域商品住宅存量所占比例较大，

未来竞争激烈。小结区域加市场|整体抛市场|住宅断市场五环纹路北京劣城区德贤连路xx路城市签中轴洽线四环却路xx开发参区板硬块xx线核心祥竞夫争板地块京福亲路六环援路xx线xx板块区域烘市场|整体振市场|竞争棉市场|板块纱划分板块抓划分材原则斥：选取魔本案激所在奶南中另轴板蚀块为感核心剪，辅费以分续流本碍案客严户的xx和xx板块苹。本案协周边幕在售总项目塑较少捡，仅夺最近言开盘井的富缝力盛讲悦居绍对本台案构习成直俗接竞间争威眠胁区域日市场|整体符市场|竞争届市场|核心肢板块富力灯盛悦且居明悦伍湾绿城吐阳光怖公馆东亚连五环筋国中信红新城远洋颈天著悦廷易居秩国际锦上意国际译区幸福墙湾华润售公元挑九里兴创则屹墅旭辉芬御府国际免港红木延林首邑组溪谷项目分类项目名称开盘时间占地

（万㎡）总建面积（万㎡）容积率绿化率新盘富力盛悦居2011年9月8住宅16商业办公42.430%老盘明悦湾2009年12月6.25101.630%绿城·阳光公馆2009年3月--10--

40%未开盘东亚五环国待定14.4224.982.430%旭辉液御府东亚拐五环晃国际富力相盛悦旷居绿城·阳光饱公馆周边剧竞争太项目型以小煮高层敏普宅锅及商刘住高倚层产想品为恋主小高9层高层18层小高肺层12层多层8层高层18层叠拼4层高层19层区域吼市场|整体弹市场|竞争伞市场|核心善板块项目名称

建筑形式

建筑层数

富力盛悦居多层、小高层4F、9-18F东亚五环国际商住、高层12-19F明悦湾多层小高层6F、9-16F绿城·阳光公馆小高层、多层6-8F、10F在售姻项目如风格怎较为膝单一碰，多埋为现丛代风耽格明悦唯湾富力猜盛悦蚊居效留果图东亚示五环流国际区域呆市场|整体煌市场|竞争观市场|核心童板块项目名称建筑风格立面材质园林景观富力盛悦居法式

一二层石材、公寓玻璃幕墙法兰西园林明悦湾现代简约涂料为主、色彩鲜明无特色景观绿城·阳光公馆--一二层贴砖，涂料颜色体现层次感飘浮式园林东亚五环国（商住）现代玻璃幕墙材质--在售易项目鼓以经疮济型苏产品剪为市际场主筋流，坝户型席以80首-9晕0㎡二爸居，90建-1己40㎡三甜居为号主区域杂市场|整体保市场|竞争妇市场|核心肃板块项目名称一居面积（㎡）所占比例两居面积（㎡）所占比例三居面积（㎡）所占比例四居面积（㎡）所占比例其他户型面积（㎡）所占比例主力户型（㎡）富力盛悦居----70-9010%90-16052%18018%200-300叠拼20%90-160明悦湾----80-9055%120-14045%--------80-140绿城·阳光公馆44-6010%80-9070%120-13020%--------80-90东亚五环国（商住）40------120----------120周边崇项目夺去化携速度骨两极梦分化犯，老纲项目稍销售盯缓慢活，新报盘项请目月工去化呜约40套，区域趣内以80寸-1狮00㎡二表居、鞠三居池较为腹畅销区域唯市场|整体敏市场|竞争底市场|核心谦板块项目分类项目名称

首次开盘时间

总推售量

（㎡）

总去化率

畅销户型

新政后月去化套数

（2011年3-11月）

老盘明悦湾2009年12月2.222%80-90二居--绿城·阳光公馆2009年3月

8.8175%80-100二居2套新盘富力盛悦居（普宅）2011年9月2.115%90二居

100三居40套在售佣项目致普宅眉成交藏均价16购00慕0—园19轻00怎0元/㎡，老晃项目素成交址价同矩比上坐涨约35塘%区域讯市场|整体真市场|竞争竿市场|核心宏板块项目名称2009年成交均价（元/㎡）2010年成交均价（元/㎡）新政后成交均价（元/㎡）富力盛悦居（普宅）--

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21520（精装3000元）明悦湾1176216440（因保障房问题停止销售）绿城·阳光公馆107461400019000区域降市场|整体巡寿市场|竞争锤市场|核心弹板块10快0%75丧%78股%25慈%产品分类项目名称市场存量（万㎡）剩余套数存量占比商住东亚五环国24.981924100%富力盛悦居536675%普宅富力盛悦居7355明悦湾7.847878%绿城·阳光公馆339025%共计47.783510--市场棋存量47花.7惧8万㎡趁，结档合目选前市练场形富势，钱去化妨压力樱较大分类内容项目位置xx南四环肖村桥南小红门路与东马路交汇处建筑类型板楼塔楼多层小高层建筑面积20万平方米容积率2.4绿化率30%开发企业北京富源盛达房地产开发有限公司外立面风格现代简约总户数普宅共540套，公寓366套装修标准精装修车位车位充足，120元/位/月成交均价21500元/㎡物业公司北京恒富物业服务有限公司竞争页市场/典型厘个案/富力屡盛悦宗居基本炎信息富力拥盛悦勾居户研型面针积配般比比睡较均菠衡，拿大户寄型所德占比穷例较恼高，90㎡以隐下户额型仅宵占10仍%左右千；富力铸产品留线比陷较丰元富，哭不仅理包括典平层鹅，还缴包括禽一定肆体量施的复丹式，名三居黄室以英上户功型所鼠占比寺例最幸高；竞争探市场/典型碎个案/富力壁盛悦长居户型秩配比16夜1㎡舒赏适三车居88㎡紧死凑二别居98㎡实鞠用三董居户型池方正稳，布看局阔揉绰，淋舒适鸣有余饮；双卧雕室朝夫南，件采光后观景惯效果但佳；3㎡大坟储物踩室，擦增加挂收纳节功能弱。南北所通透稻，空口间尺循度阔会绰；居室射配有意飘窗遭，赠膜送面蚕积；明厨溜明卫宾，整旁洁大哭方。户型威方正屯，大城餐厅扎与客喉厅联富动；入门避玄关写，赠淘送储诸物衣银柜；双卧鼓室朝疲南，饱采光波，景材观较次佳。竞争症市场/典型拥个案/富力哨盛悦钢居产品押信息赠送赠送赠送销售劝较好品户型销售平较好润户型赠送竞争号市场/典型突个案/富力沈盛悦好居普宅户型普宅户型面积（㎡）已批售套数已售套数剩余套数当期销售率两室两厅88136548239.7%两室两厅1163492526.4%两室两厅12251173433.3%三室两厅96-98154886657.1%三室两厅161341332.9%三室两厅18334034--首层复5%首层复式219-3301551033.3%销售晃信息已批嗽售普冠宅中努销售子较好粮户型丹为88㎡两润居，96、98㎡三宽居项目报开盘催以来咐均价21妇00贸0元/㎡左偶右，11月份裳较10月份匪价格索略有盆涨幅石；项目仗月均晒去化誓量比训较稳仆定，犁月均镰去化霉量约10牢00停0平方补米左冷右。竞争张市场/典型喇个案/富力躲盛悦戒居销售盛信息竞争便市场/典型白个案/富力彼盛悦兼居置业膜目的电：自碧住占95以%，自侍主兼滥投资恋的客宵户仅册占5%，纯吼投资飞客户蚂几乎勿没有帆；客群穿以地谜缘型窃客户观为主武，xx、xx两区梢域客浩户占75详%，朝俩阳次兴之，基其它离区域泊占18雹%；客户之分析数据责来源猜：xx市场雨监测富力桥盛悦啄居|小结项目视产品博线丰脑富，灰不仅拳包括格平层乔，还荐包括挡一定烈体量联的复肯式，80换-1寺20㎡三福居室犁所占葛比重为较大娱，产匠品涵槐盖客针群范伏围较秧广；产品凯户型纲较为蛙方正臭，具翠有飘配窗，贩有部挠分赠扩送面既积，建是产侦品设弓计的肢主要泥特点之之一夸；从市旅场角最度看夫，80育-1杠00㎡中左小户粘型，婶比较幅受客陶户认夏可，讨占所昆售产挑品面加积比绵重的闲七成五以上心；客户均置业衣目的芒以自凶主为纽奉主；xx区域箩的客装户占馅客户犬来源景的五诸成，没地缘饥性客袜户为轧主；中小刻户型蠢的产杜品比动较受衡市场议青睐狐，建挪议项务目以困中小烤产品列为主葵，且净给予励客户种一定巩的实珠际利膀益，倾以刺连激客商户的帐购买最欲望基本帮信息分类内容项目位置xxxx南中轴路（xx镇南小街路口东南角）建筑类型板楼小高层建筑面积100000㎡容积率1.60

绿化率30%开发企业北京xx房地产开发有限公司

装修标准毛坯主力户型90平米左右两居预售报价23000元/㎡成交均价19045元/㎡（2010年4月停止销售前成交价格）物业公司北京xxxx物业管理有限公司竞争压市场/典型窝个案/明悦演湾规划返信息项目光总规伪划建矩面10万平丘方米胃，保障宏房项裁目因沟质量透问题角拆除街重建扬，该让项目革的商悔品房葱网签断早在10年7月份武已被污停，疏目前爷销售嚼停止。楼座已售套数已售面积开盘时间1645726.542009年12月2534742.493464116.414686170.112010年1月5日5131184.312010年1月11日竞争叙市场/典型截个案/明悦替湾1、2、3号楼傅第一阳次开份盘4号第硬二次街开盘5号第何三次赠开盘6、7、8号楼嗽预计12年年看初开巾盘保障广房纯板仆，大逝面宽宜，南用北通遵透；全面亏设计留，户俊户有露采光粱；动静摔分离伐，布守局合右理。户型恢特点逝：竞争悟市场/典型箩个案/明悦呀湾纯板洲，南值北通艘透；主卧果独立闪卫生喜间、份衣帽障间设丘计；格局押百变罩，次讨卧亦哨可为泪书房煮或多航功能曲室。户型穗特点妄：89泉-9表1㎡二属居13旁0㎡三缸居产品倘信息销售辉较好愁户型销售岂情况20每09年12开始罪销售铸，由坐于保疑障房报质量棋问题稿，被岗政府业停止让网签腐，只击销售讯了5个月镇，月袭均去切化43浇87昨.9吓72平方津米，根月均49套，帮销售傲情况粗一般剂；去年5个月铁的销椅售期扎里，中销售例价格学随大追势一洒直上冷扬。竞争哥市场/典型盆个案/明悦耐湾销售宫细分竞争隆市场/典型装个案/明悦嗽湾批准销售套数(套)批准销售面积(㎡)户型户型面积(㎡)已售套数剩余套数当期销售率35231716.09两室两厅89-912447169%明悦泼湾主爪要供给应90平米牢左右捕的两慈居，坟在有问限销摔售期欠内，登销售郑率达盖到69笨%，销鼻售情妥况较口好。剩余灶供应目前塞已停殃售，6、7、8号楼减预计12年年投初开弃盘；后期锦剩47吉8套房岛源，约4万㎡乡丰建面单，以90㎡二眼居户移型为纵主。竞争例市场/典型株个案/明悦筑湾6、7、8号楼仪预计12年年绣初开撒盘保障鹅房楼座剩余套数1#售罄2#11套3#20套4#56套5#21套6#370套7#8#客户碌分析客户继主要因来自切于xx、xx侄x、xx但x、xx地缘醋性客例户为丧主，伴占80吉%；客户住购房伶动机锅以首炼次自地住为梨主，毕居住追兼投酿资为斑辅；客户铁置业核次数偶以首罪次置词业为配主；客户顺的年稠龄构托成以25嗓—3责5岁青诞年为场主，色两口渗之家押居多概；客户王关注射点主微要是坏价格朴，其麻次是沿交通微，再戴次是夹配套铅。竞争绳市场/典型注个案/明悦除湾竞争家市场/典型做个案/明悦预湾/小结地段玻：位处甲北京填南中潮轴线疤上，冲城市乳主干那道——南四呆环至屿南五确环之盯间、阅南中然轴路贝环绕廉周边惭，与锅正在桑修建间的快庄速轨挪道交撇通——规划敞地铁8号线谷延长层线（兄美术顶馆后猾街站是）近心在咫祸尺，馅便捷散出行户型固：户型系以90㎡的致两居耻为主班，迎订合年梳轻人骨需求价格骑：20霸10年在蔽有限悲的销身售周补期内睁随着舅大势质，销血售价输格是范一直务在上嫌涨客群声：以25薯-3要5多岁xx、xx赤x、xx园、xx地缘分性客舟户为币主，革自住吃为主基本搬信息分类内容项目位置xxxx镇政府南1.5公里建筑类型塔楼高层建筑面积249778㎡容积率2.40

绿化率30%开发企业xxxx地产

装修标准毛坯待售户型40-120平方米预售报价14990元/平米产权50年总户数1924户竞争幻玉市场/典型学个案/东亚届五环然国际规划讨信息项目娘总规污划建削面约25万平粉方米镰：项目显由独堡立办撑公楼夫组成忍，集糊金融恶办公尝，科减技研撤发、翻创意个产业喷、商瞒业、由餐饮悼、娱蠢乐于烂一体援的现论代化危多功菊能商牙业办贵公综钉合区逃；底层敞商业胳街联敢通，营采用推大跨顾度的驶玻璃蕉顶蓬锯，形厕成全悄天候丹的购稻物街妈环境键；建筑增风格侦为现肺代建织筑风浑格；6、7、8号楼却预计氧年底端销售饺，共60悦0余套40喜—1雹20㎡房泉源。6、7、8#第一害次开坏盘1.蕉5万㎡视商业竞争他市场/典型伐个案/东亚言五环摆国际分类内容项目位置xx南四环与南五环之间，xx区xx镇西广德庄建筑类型小高层板楼建筑面积16.4万平方米容积率2.0绿化率30%开发企业北京xxxx房地产开发有限责任公司装修标准毛坯总户数1319户车位地上96、地下580外立面风格现代简约成交价格11000元/㎡代理公司北京xx兴业房地产经纪有限公司物业公司北京xxxx物业管理有限公司竞争规市场/典型夸个案/润枫栏锦尚基本街信息两居吩及三负居为南本项羞目主印流价义值产斑品，验此类滩产品踢规划爱多集瞒中在画地块判中部腹；两室它产品以共计77劣6套，尾所占蔬比例硬将近寻六成皆；户型招配比竞争轨市场/典型纷个案/润枫龟锦尚销售术状况促：20游10年4月3日第糖四次龙开盘艇均价16谅80排0元/平米公，开问盘当它天销寨售率悔达60优%，即10惧4套；30日内努：完杂成剩婆余房叔源的冻全部慈销售爱。价格型调整惊：销售杂完成80纷%：价耻格上猾调2%；销浮售完素成90伶%：价丑格上障调1%织.目前妄状况尼：目前蝴项目件已售郊罄，孕二手宝房均来价约17背00孝0元/平。竞争尤市场/典型均个案/润枫趴锦尚销售煎信息润枫豆锦尚细价格珠走势采（元/㎡）居住区域xx区域47%、xx其它区域17%、朝阳16%、海淀7%、东城2%、西城1%、宣武2%、崇文3%、通州2%工作区域xx26%、xx区域27%、朝阳17%、xx7%、海淀6%、东城2%、西城3%、宣武5%、崇文7%、通州3%、客户认知网络56%（搜房26%、焦点15%、新浪13%、项目网站2%）、路过13%、朋友介绍9%、户外8%、新京3%、北晚2%、北青1%、精品购物1%、短信3%、广播3%、其它1%年龄结构25岁以下7%、26-30岁21%、31-36岁23%、36-40岁25%、