年武汉某住宅楼盘市场报告

**·**假日项目

市场分析及定位项目认识项目地处三片交汇地带，楼盘开发的密集区域。东接声势迅猛的光谷片区南与南湖新城雄楚片紧密联系西北与卓刀泉片楼盘紧紧相邻街道口商圈南湖新城片东湖南湖光谷商圈及光谷片珞喻路雄楚大道雄楚大道卓刀泉片本项目南湖新城雄楚片外部景观优势较为明显。北眺东湖，南望南湖，湖景丰富而独特，成为该片区楼盘的一大卖点，也成为片区楼盘维持高价位的强有力的支撑。片区内楼盘供给产品及建筑形态较为单一。产品集中为小高层、高层普通住宅，其他物业形态比较缺乏。该片区南邻南湖，西连街道口，东至光谷商业中心，处于街道口商圈和光谷商圈的包围之中，地理位置优越。区域内楼盘开发较早，规模大多一般，目前多处于尾盘状态，仅余名都花园、领秀城等项目“独撑门面”。卓刀泉片有利的地段、良好的外部景观以及充足的客户来源是支撑该片区高房价的主要因素。随着片区道路交通的逐渐完善，其房地产行业也将得到较大发展。该片区紧邻东湖和街道口商圈，被桂子山、伏虎山及众多高校包围，景观优势突出，外部配套相对齐全。区域发展环境较为薄弱，楼盘开发较少、规模小，缺乏大盘和名盘、名企的品牌带动，整体竞争力较弱。与相邻的南湖新城雄楚片相比，该片区楼盘产品较为丰富，小户型公寓和普通住宅共存，房价也较高。光谷片随着区域城市建设的加快及富士康等大批企业的进驻，该片区的房价一度大幅度上涨，再次印证了该片区房地产发展之迅猛。

区域房地产市场开发呈多样化发展，多层、小高层、高层等各种建筑形态一应俱全；花园洋房、酒店式公寓、精装小户型等各种物业形态也孕育而生。中国“光谷”高新技术产业的快速良性发展，为片区房地产行业持续走强提供了十分强大的支撑。世界500强企业的陆续加盟，直接促动需求剧增，房价跳涨，光谷也一跃成为2007武汉最为风光的近郊板块。目前，该片区内聚集了万科集团、长城建设、东盛地产、利嘉置业和广州恒大集团等众多实力雄厚的开发商。众多大规模、高品质的楼盘也齐齐亮相。三片紧紧相邻，光谷片为主心，卓刀泉片、南湖新城雄楚片借助光谷东风，价格一路狂升。以光谷为核心的辐射区域，已一跃成为武汉近郊房地产最耀眼的明星。但与此同时，随着板块的快速发展，在区域内也掀起了一股区域性的颠峰之争。近30个楼盘扎堆开发，大盘与名盘密集。外来巨鳄与本土名企云集。目前已有万科、恒大、**、南益、诚投、长城等名企，但依然有众多的地产企业仍在蓄势加入。分析结论：客户充足，水涨船高是三片楼盘的共享机遇，而颠峰地位将只是少数者的荣誉。在板块客户充足的条件下，已高昂掀起一股另类竞争，它不再只是低层次的客户之争，它已上升到大盘、名盘伺机而动的巅峰之争。本项目位处三片交汇核心区域，周边楼盘密集，对手如林，项目遭遇着周边楼盘与相邻板块的重重包围与时刻潜伏的市场危机！回避竞争，默默前行，基本不太可能！项目思考面对复杂的市场竞争，我们如何才能有效突围？首先，我们看清敌人，将其加以区分：谁才是我们最强劲的敌人？竞争片区之一：卓刀泉片楼盘。以本土化、小规模、小体量、零星开发为主缺乏名企、名盘促动产品定位灵活，充分差异尾盘开发阶段，后续供应少竞争力研判：邻华师、近街道口、邻光谷商圈、依伏虎山，凭借相对优越的地段、景观和配套等先天优势取胜，项目自身核心竞争力并不突出。竞争片区之二：南湖新城雄楚片楼盘双湖水景、双重商圈，临近交通主干线，配套完善，出行便利中小规模楼盘数量多，大盘、名盘较少产品供应常规为主，中小紧凑居家户型少量补充大多较早开发，接近尾声，相对成熟，存在后续开发的项目少竞争力研判：仅名都花园、领秀城等大盘处于开发中期，能够对周边楼盘造成一定威胁。强弩之末，缺乏后劲。竞争片区之三：光谷片楼盘土地资源丰富、楼盘分布广阔，但开发多不成熟。单一外部绿景支撑，大部分项目品质塑造不够突出。产品结构与建筑形态较为丰富，常规户型为主，中小户型作补充。海量供应之势仍将持续，后期产品仍将十分丰富。竞争力研判：凭借光谷的良好发展势头，获得飞跃性发展，但大部分楼盘品质塑造不够突出，陷入低层次客户的平庸状态之中，整体的竞争威胁不足。竞争此片区心综合闷分析渔：从对谅竞争殿楼盘狗与竞激争板猾块的满发展挨来看巨，它饮们大渐多数愚凭借吗机遇矮而上渡，享受迟着光灿谷片示区迅治猛发碑展、青水涨伍船高眯的良笼好机盼遇，却并没织有十雾分强曾大的芽楼盘桥内力除作支歌撑，曲是房叔地产隐行业仆典型重的“吼爆发第户”。从楼智盘后距续供吴给情掀况来荷看，大部龙分楼哗盘销对售接婆近尾楼声，偶对后谎来项嚷目造莲成的节竞争触威胁桑较小算。仅有旨一小导部分香楼盘李，既有役出色让的品对牌、筛突出付的地暖段，绳又有架可供录延续芹开发晚的巨矿大规丘模，恩同时波通过炎后天旁的建脂筑、肢景观惰与配勉套建丈设，实现但了较薯好的丑突破盛。从本孤项目贯的品笨牌、貌规模奔与地止段等故特点遵与三饶片楼隐盘的针竞争誉对比腾发现予：复杂委的竞蔽争环漆境之罢中，馆我们针也并唱非草千木皆其兵。我们唱的竞虹争对稻手将墓主要较是：规模陵较大览、有凳延续岛开发击，品洽牌突设出、超品质粉出众据，地尽段显涉要、常地位共突出穷，为露数并剃不多乖的一掠小部运分楼俯盘。如名眉都花忽园、痕领秀押城、笋光谷眼中心帝花园劲、光斜谷世垒界城集等后蹦续开冲发项赚目的昼直接驳竞争粒和以农及少蛙量的束潜在招市场盼竞争岸。挑战叶劲敌巨，我们银是否诊具备雪足够处的资愚本？总用地面积211798㎡地上总建筑面积561200㎡住宅建筑面积530702㎡商业建筑面积21160㎡容积率2.79总户数5264户地块幻玉分析俱：地理觉位置己：项目逮位于闲洪山帆区虎格泉街圈以北程，用峰地东仔邻空脆军干争休所真，西布临华井师一迫附中立初中喂部，茄北临密空军轮干部链住宅菌区与舱东湖男高新驻区管鸣委会疾大楼泼相望仅。项目杆东距汪鲁巷从商业泽中心特仅1旋00但0米悲左右远，1息站路别距离铲，处河于规夫划中紫的地惑铁鲁雄巷站稀与卓衣刀泉数之间悬；项目惭地块添先天榨优势并突出纷：近鲁糖广，真出则讽繁华。避喧搂扰，交入则趋宁静。坐落柔两大筛商圈验间，佛配套笔完善器，生锣活方血便。邻近演城市帆主干旨道，秧道路酒通达景，交竿通便补利。位踞缸成熟键教育蚕和生丹活圈业，资曾源丰渔富，探客群芬充足娱。合适柱的项姜目规床模，穴纯粹呜的居伪住环聚境，僚奠定围项目艺高品骂质。过硬足的企喇业品蔬牌，趋增加刚项目诵竞争峰的有改力资贸本。与三毛片区腔楼盘携相比液本项浓目品氧牌、经规模豆并不宗逊色蒙，而项埋目地贤段在井三片圾内却友是首慰屈一置指！既可暴近距危离直称抵光赏谷商只圈又可贴享受靠双重划商圈初、双暗重湖丢景照涛应还能聪充分驰退避班主干世交通煎与繁乖华商覆圈喧霞扰此外害，我软们还份面临薪着难甜得的曾市场拒机会桑：市场洋供给图的空技白突滨出。绝大害多数敲的楼感盘延缎续着剖传统脆开发逼与小始幅度盈、小验体量饱创新怀的老瘦路，曾为后阵来者死预留侧了足塘够的立突破失口，初市场交空白背十分士突出搂。光谷挑效应煎，客砖户充词足。紧邻桶光谷哈广场蛙，可分充分妇享受朝光谷关发展任带来产的充写足客随户。初步推判断完：挑战匙劲敌运，项寸目资太本初斜具！产品农初定环，有灭效突喊围，中快速荡上位我们尘的核品心竞益争力户在哪么里？首先汽，不得炼不承普认，首屈港一指姑的地兽段优天势，悼就是维地块西先天馒已经纸赋予康的不托可复抵制的舍核心茫竞争牲力。其次阀，出杨色的炎景观斑、建划筑规冻划，损使本屿项目彼拥有贩十分乡丰突出剖的楼渡盘气低质，发大大旷提升线了楼海盘的兄综合福竞争挽力。尤其屋是在桥建筑仇充分吵利用唉中式贡风格副异化感、创左新、单突出偿品位裂的基埋础上占，以畅十分敏稀有章的超逝长坡书地落窝差水雄系，习贯穿雪社区岭，将费项目故住宅肠品质侮迅速过拔高医到极催致，信为三莫片区破众多旋楼盘叶所不锦能及缘瑞。蜿蜒虹灵动远的超旅长水合系，远是项孙目核纪心竞乔争力膀体现腹之二律。其三除、差家异的萄产品见定位夕与创顽新设稀计，再以面电积精胳简、猎功能绝加强茄的高恋品质缴、宜欲居、针创新竭小户宏为主粉力。53叔.7璃%的买户型白位于骡90兄㎡以虾内，蜓且相隐当一贵部分督宜居偷小户匀同时嚼配有勿双卫耗和入踏户花扭园。33竟.5匀%的戒户型挑位于90体~1闸20厅㎡之间箩，入袭户花系园、蛮双卫披、双戒厨同午时具性备。80春%以挨上户斤型拥融有入捷户花秀园、聋室内卧花园镰和空哀中花垃园等吨与户妙型相俯匹配岛的设斯计，困使高志层住步宅均仰拥有塞超高冲的洋婚房品闲质。适应绩房价唤变化咱和市困场需榆求的伍差异滤和创候新的拿产品庙设计，颠覆哥三片淋区楼逢盘小稍幅度极、小渡体量常户型丝式创新浇和供嚷应的踢拘谨干局面词，是项掀目核派心竞营争力锄体现脚之三册。综合吗分析责，我斤们的仔核心沫竞争萝力是百：成熟而地段住，坡速地水荷系，宜家爽高层偶洋房尺社区它将乌完全跨使项缠目从童三片筝区楼出盘中破，脱缸颖而爬出。项目雷最终锤将以桨两类板产品墨引领伤市场声，以小映户公虏寓作孤为补盆充——其一别、紧慎凑型技临水锤高层旋洋房纸：品阅质确临保、帖总价道控制廊；其二积、舒茄适型萝滨水主空中亲别墅诊：高员档品逗质、列高端握品位睛。项目裕定位三片迫交汇膝地带勺，看猾似八察面玲复珑，健它将偏为项收目寻礼找客府户带萍来什尼么样斗的机糠遇？目标客户定位可以牵充分鸭巩固投南湖持新城朱雄楚某片置痕业客戒户有效惨分流呀光谷晚片区芒内新督生购积房客漠户拦截屠中心技城区劲到光稳谷购碧房的轰二次婶置业啊客户伪和投胳资型捧客户闹。我们掠的客赢户主太要来顷自哪含里？通过酬上面重分析愉，发狡现我劳们的语客户纱群体凶将：以街涌道口恰、卓算刀泉氏及光跪谷片浴区内亦的教即育、蹲医疗风单位可、I屡T行蚁业精遇英以喘及新镇兴产抢业的斯白领章人群片为主；以来个自中言心城区区的论新生祖代白波领、夏二次盾置业岭者及耻投资猪、养千老人厌群为繁辅。他们讲有些荒什么廊样的闹消费吴特点睁？本项女目丰续富的脱产品从构成消，将本吸引咳不同充目的病的置俘业客胞户，膀其消焦费需周求也趋将与韵置业妻的目斗的紧坚密联敞系，山而且倡适度孙差异签。第一窜类：暂长期童自住慨型客拜户，插占据扮客户烫主导乎地位秤。中青辱年、达行业敏精锐握是该地类主似力客耕群的婚主体晴特征测。他帮们以爽解决细长期异居家渗为第减一要栏务，我同时国也带造有一肚定的抖投资泽动机猾。他们腹收入叮水平读较高愿，但扇经济祝积累勉却不睁一定童十分忌强大罩，对菊房价删水平默也相飞对较尿高，脏对总关价的艳承受泼能力负却相威对有黄限。在总驶价合兔适、键功能叮与品嘉质确折保的押情况灶下，止他们加愿意爷为一结定的疤高单出价买烫单。他们谱需求澡的面吧积不盾大，配但必拿须确肉保主贤要功量能的建齐全冬和一肾定的恩舒适碌度；作为届人文刻素养呼最高磨的一炸类人拿群，菊他们坝拥有役学院络派理振想主其义的怀人性箩精髓捕，追脉求实揪用与集完美回的最欺佳契冷合。对居寄住的纽奉品质贤十分永关注柜，要弹求有面良好拒的居段住环胞境和墨较为偶突出也的景洁观资伙源；第二围类：轧投资颈型客千户不断若上升丘的房样价，刻日益俊见涨猎的楼俘市行适情，迈保值奇增值拍的置兰业目针的，世对项围目升肯值潜用力的拆关注意摆在长他们纳眼里垃总是崖摆在钞第一喂位。该类汉客户躁具备李一定窑的经预济实辛力，从有一偶定的怖资金附积累颜，但施在住淋房投莲资上险也较葬为谨辉慎。关注拿项目李升值京潜力古和发浙展潜通质，笨需要析有充观足的盟租赁苹与住猴房需纯求作迅支撑舟。周边供高校旬密集质、商勇业、不商务净发展算迅速苹，新先生的献购房善群体答十分哗充足弱。在品住宅牲房价电快速杀提升鸭而人且们购唱买力削提升膝缓慢阻的情呈况下张，中村小户物型将雀成为习各类直经济盾积累挥有限希的高拿收入害客户势关注辫的焦什点，府这也末短线造投资方这的鼠关注羽重点曲。周边跪有大径量的优学生趟及年土轻白举领租徒户，钩租赁例客户哪十分过充足薯，也坑将有弯效带呢动长肌线投仁资者技介入概。第三遗类：碌过渡枝及养翠老型距居家种客户以年并轻的腐过渡漫型居盲家人怀群为着主，蚊收入熟水平嚼相对旦较高斤，但疾大多熟经济夕积累写十分冰有限危，承暂受的苍总房小价和膝首付暖款较物低。由于纱工作盏繁忙俘，他棕们更蕉偏好码地段妈的便钢捷与粪繁华街，对机其早汁期居宝住的享生活杂圈较辜为忠航实。作为任现代候青年沉，他欢们拥势有时例代赋井予的柿时尚惩气质距与经虏济头典脑，酱他们产注重锅居住素的品劳位与容格调矿，也短比较惜看重谎住宅夜的升附值空践间。而稀歼缺的捞社区夸小户套型，榴无疑阅将能肢很好继的满记足他槽们的鹿需求饿。项目纠应以扛什么榨样的阀品质牙入市披？项目品质定位鉴于蒸本项捞目整槽体规析划、酸产品我设计取已经顺初步仪确定红，项权目品躲质初掏步定逐型，汤在此漆，我脏司仅匆针对灯项目糟的品量质定箱位的贩准确舍性加某以论奴证。对地标块自痛身的垮各地乌产因防素评煤估如槐下：影响因子单身公寓普通住宅中档住宅高档住宅本项目地块对交通便利的要求高高一般很高好对噪音及环境干扰的适应性强较强弱弱好对大气环境的要求低不高高很高好对小区配套要求高一般高高较好对周边自然及人文景观要求低一般一般高较好对地段升值潜力的要求低一般高高较好对小区地块物业管理的要求低不高较高高可达到对建筑、装修质量要求低不高较高高可达到对休闲空间、绿化率要求无一般高高好结合态以上段对项护目地共块各选因素国的分斩析可夜知，迟本地忌块基橡本具柴备所康有中风高档文住宅缠所必绞须的夕地产晒因素俱，因纵此，将本孟项目运定位岭于中承高档芽住宅虑小区霸比较北贴合哗项目腊实际徒。项目价格定位项目项应以核什么蚊样的士价格麻对外端推出贵？价格约定位由于污本项秤目位暂处三僚片交恳汇地任带，嗽同时肤受到辅卓刀蜻泉片蝇、南矿湖新款城雄获楚片抄和光悦谷片统三个某片区吼楼盘邀的影止响，驱因此丈，在废项目洞定价夫时可食供参窝考的隐楼盘垄数量众多、木分布摄广。此处砍我司遣结合轰项目幼特点泄，首卡选项涨目周居边楼道盘及算相邻撤片区敲的典术型楼付盘作忧为定昌价参赏考，脱如名绝都花课园、望领秀翠城、龙翡翠滨城、金绿汀症雅境平、新珍凯·伞山泉柄居、辩光谷缴世界伙城·般尚都枣、巴霸黎豪你庭、状谓语臂城及都光谷躁·坐悦标城辉等，艰可供铺参考摩定价询的楼椒盘数扬量较廉多，预因此唱采取陶竞争你楼盘话可比疤因素黑量化拴法定盗价。越具体工定价抖过程帐如下的：因素权重名都花园领秀城翡翠城项目地块位置0.531.531.54242价格0.510.52110.542配套0.441.641.641.641.6物业管理0.341.241.230.941.2建筑质量0.341.241.241.241.2建筑形态0.330.951.541.230.9交通0.441.641.641.641.6城市规划0.330.930.930.930.9楼盘规模0.240.830.610.240.8朝向0.441.641.631.252景观0.351.530.930.941.2环境0.341.230.920.641.2发展商信誉0.25130.630.651付款方式0.130.330.340.430.3户型设计0.320.641.241.241.2销售情况0.140.440.440.440.4广告0.230.620.420.440.8停车位数量0.130.330.330.330.3评分

17.7

17.7

16.1

20.6因素权重绿汀雅境新凯·山泉居光谷世界城·尚都巴黎豪庭位置0.531.552.552.542价格0.510.552.54252.5配套0.431.2525231.2物业管理0.351.541.241.251.5建筑质量0.341.241.241.251.5建筑形态0.330.941.241.230.9交通0.441.631.25231.2城市规划0.330.930.941.241.2楼盘规模0.230.620.45130.6朝向0.431.241.631.252景观0.341.251.530.930.9环境0.341.251.530.941.2发展商信誉0.240.840.840.851付款方式0.130.330.330.350.5户型设计0.341.241.241.241.2销售情况0.140.440.450.540.4广告0.210.230.65140.8停车位数量0.130.330.330.330.3评分

16.7

21.3

21.4

20.9因素权重光谷·坐标城谓语城位置0.52121价格0.52110.5配套0.420.820.8物业管理0.341.251.5建筑质量0.341.241.2建筑形态0.341.230.9交通0.420.820.8城市规划0.341.241.2楼盘规模0.240.830.6朝向0.45252景观0.341.230.9环境0.341.241.2发展商信誉0.25140.8付款方式0.130.330.3户型设计0.341.241.2销售情况0.140.440.4广告0.230.640.8停车位数量0.130.330.3评分

17.4

16.4原始数据计算栏序号楼盘名称楼盘得分（X）楼价（Y）X*XY*YX*Y1名都花园17.74700313.2922090000831902领秀城17.74900313.2924010000867303翡翠城16.14600259.2121160000740604绿汀雅境16.7