东莞市某区域地块市场调研报告

****沿街地块

市场调研报告一、东莞社会经济发展宏观分析东莞全市社会经济状况分析地块周边社会经济状况分析东莞全市社会经济状况“CCTV中国十大魅力城市”“CCTV中国十大活力城市”2004年10月12号2004年11月4日城市地位

占广东比例户籍人口2.06%生产总值7.05%2003年，东莞市生产总值超过900亿，比上年增长19.5%。经济的快速增长是目前东莞房产市场增长的最有力支撑。东莞市用占广东全省2％的户籍人口，创造了7%的生产总值，经济水平大大高于广东的平均水平。目前，东莞市总体经济实力在广东位列第四。2004年上半年，全市完成生产总值567.01亿元，比上年同期增长19.9%。2004年东莞经济总量突破1000亿元大关。预计未来两年，东莞经济仍将保持强劲的增长势头。经济总量快速增加，2004年突破千亿大关东莞市产业结构以第二产业为主，比例超过50％。目前第二产业的主要构成包括电子通信制造业、电器机械设备制造业、纺织业、塑料制品业等。东莞市第三产业得到快速发展，所占比例达到43％，比2000年增加了4个百分点随着CEPA的进一步推进，将吸引更多的港商进入珠江三角洲（尤其是东莞），届时将大大促进该地区第二、三产业的蓬勃发展。产业结构第二产业为主，第三产业比例上升东莞商业一直保持快速增长，三年来，社会消费品零售总额翻了一番。其中2003年，东莞市社会消费品零售总额超过338亿元，增长率达到14.7％2004年上半年全市社会消费品零售总额继续保持高速增长，达到164.30亿元，比上年同期增长14.7%社会消费品总额三年翻一番东莞城镇居民的可支配收入保持稳定增长，2003年达到18471元，比上年增加9%。2004年上半年城镇居民人均可支配收入11658元，增长16.1%2003年城镇居民的人均消费性支出增长缓慢，为只比上年增长1.6%。但到了2004年上半年，城镇居民人均消费支出9656元，增长52.4%。其中，餐饮、住房、汽车等消费支出大幅度上涨2004年上半年居民消费大幅增加，消费潜力仍需进一步挖掘从1996年开始，东莞暂住人口开始超过户籍人口，到2003年，暂住人口已经是户籍人口的2.8倍。2000年－2002年间暂住人口的大量增加，促进了东莞社会消费品零售总额的快速上涨，但是随着人口结构趋向稳定，东莞社会消费品零售总额将会进入一个平稳期人口结构趋向稳定，商业总量发展将进入平稳期地块所在区域社会经济状况分析东城区简介1、穗深经济走廊的黄金地段，区内区外交通网络完善，连接广深、莞深高速公路，靠京九、广九铁路；莞龙、莞长、莞樟及市区多条城市道路。2、东城区拥有市区内最好的自然资源：黄旗山、虎英湖、高尔夫球会，成为东莞市区目前居住环境最好的区域。3、目前成为东莞豪宅区域的代言，云集了东莞市80%的顶级豪宅和近一半的中档楼盘，其辐射力可达整个莞城及所属各镇。南城区简介1、南城区原为篁村，现规划为东莞市未来的新城市中心区，将是东莞未来重点建设的区域。2、南城的市政配套完善，经济基础雄厚；诺基亚、雀巢等许多跨国企业都落户在南城，但是南城目前的住宅项目比较分散，表现出来就是居住氛围尚在培育阶段。3、南城区的楼盘以中高档为主，主要吸引周边的本地居民和分布在莞城各处的企业白领和政府公务员。东城区和南城区在东莞的地位

生产总值户籍人口暂住人口企业数东城区307050590262143532365南城区27498843086568852054合计5820381021122712384491东莞市94796541589611433645349126比例6.1%6.4%6.3%9.1％东莞市共分为33个镇区，经济和人口均分散在各个镇区，东城区和西城区在各个镇区中处于平均地位城市变迁：向南和向东是东莞城市发展的主导方向本地块本地块处于东城和南城的交界处，将更多的受到中心区的辐射，未来机会增加地块位于东城和南城交界处，属于东莞市中央商务区东南部分，处于中心城区的辐射范围。地块与中心区的关系：一可以借势二要形成差异化中央商务区地块地位区域周边工业园区南城科技园区东城南片区科技园区东城北片区科技园区总用地面积207公顷，以电子、食品等产业为主总用地172.2公顷,新建高科技制造业和接纳从旧城内置换出并升级换代的零散产业为主东城南片区南部工业组团，总用地91.1公顷，结合技术研发中心，升级现有产业为主周边工业区拥有较多企业，市场增长空间较大本地块小结东莞经济快速增长，为房地产市场的稳步增长提供了有力支撑。人口增长速度趋缓，人口结构趋向稳定，商业总量的发展将进入一个平稳期。商业发展面临升级。城镇居民收入支出比逐年下降，消费潜力有待进一步挖掘。城市重心向南城区和东城区发展，本地块处于两区的交界处、中央商务区的东北角，市场开发一要中心区提升自己；二要走差异化道路。地块周边区域有三个工业区，为房地产业的进一步发展提供了较强的产业支撑。二、房地产市场调研报告东莞房产市场基本状况东莞市区写字楼市场分析东莞市区小户型住宅市场分析东莞市区二手房租赁市场分析东莞市区酒店长包房市场分析东莞市区核心商圈步行街调研分析东莞市地产市场分析总量狮分析双：2槽00涨4年籍东莞椒房地芽产投幸资保蹈持快料速增速长20呢00露－2牌00忽3年，雅东莞掌房地刘产经撞过了桑一轮估快速算增长言，三鸟年投爽资总瓶额增香加了4倍20局04年房音地产涂投资臂总额油依据跃保持泰高速呢增长赢，今年1—艘9月份被全市烈完成保房地隶产开闯发投寻资额病累计社已达63亿元唇，比眠去年苍同期融的38亿元充增长亿了68％20医04年第案三季涉度投办资额节为26朽.7亿元亿，与帅第二忙季度25蕉.6亿基旨本持仇平供应净分析仇：房纵地产胸后续核市场残供应眉充足

2003年2004年1－9月施工面积689.5623竣工面积257.397比例2.76.4

20膀03年，胆东莞削市房响地产之施工辛面积叠和竣则工面露积之册比为2.剩7，处皇于合鬼理的蜜范围迟。但戴是到确了20科03伏年1截－9月，汉比例已超过墙了6.缴4。显酱示短俗期供误应减井少,后续耳供应眨增加宏观办调控吴导致20陡04年第属三季绪度批摧准预舞售面补积53牵.6万平乔方，狼比第缝一、皱第二敏季度需分别竞下降25％和69％。综合醋来看莲，东恋莞房秋地产浆市场存后期致供应庙量将防大幅渠增加互，未瞧来几物年进弦入一工个消车化阶签段

批准预售面积2004年第一季度72.12004年第二季度140.32004年第三季度53.6单位撑、：绑万平勉方米单位殿、：阔万平电方米

住宅办公楼商业用房施工面积530.129.699.2竣工面积2221.6626.3比例2.417.83.8

总量住宅办公楼商业用房销售面积658.9530.129.699.2空置面积119.691.61.6626.3总和778.5621.731.26125.5空置率15％15%5%21%20侍03损年东庭莞全留市各影类物肆业空帅置率蚕均较尽高，引住宅休达到垃15抚％，雕商业润用房轰超过俘20海％，淘办公驶楼空长置率繁较小题，但婆是施挎工竣很工面架积之小比达土到1掘7.卖8，埋写字妈楼市宪场未球来两我年放余量较执多。20抵03但年东兄莞全屯市各译类物高业施俩工竣僚工面返积比20眨03勇年东羊莞全替市各境类物荡业空钟置率饲分析

2004年上半年2004年第三季度差值自筹资金32.8%37.4%4.6%贷款19.8%8.1%-11.7%定金和预付款38.0%38.0%0.0%信托资金2.4%11.9%9.5%其他7.0%4.7%-2.3%资金崖来源张：宏象观调歼控、者银根捕缩紧社，导也致房食地产艺贷款使比例只下降纳一半谢以上男，目解前所固占比恼例不离到1魄0％衔。自堵筹资芹金比寒例上怪升，脊达到展了3悄7.绑4%10叔月份剖，央乐行利列率的纤调高洗，进伞一步哥加大族了房录地产袖市场维的资馋金压羞力小菜结20报04年，哑东莞削全市马房地希产市睬场依技旧保柴持快锣速增拒长，状但是斥相比20非03年，爷增速签已经移趋缓20银03年，嫌东莞虏全市音房地觉产市舞场空困置率擦为15％，产其中听商业赵用房米空置民率为21％，厅高于饱普通观水平虾；20拾04呢年1桑－9月份茫，施己工面跃积上插升，泳竣工床面积解下降绣，施压工面备积和勾竣工惑面积公之比躺超过6.顿4；数饭据显概示，诵东莞缺房地饰产未捐来两胳年供窜应量橡较为妥充足宏观炸调控被、银田根缩时紧，宇导致作房地焦产贷惨款比宿例下节降一痛半以模上，浸目前蚕所占肉比例劫不到10％。煌自筹齐资金室比例撕上升扩，达锋到了37尝.4鸣%。10月份乌，央驰行利顾率的白调高保，进辈一步来加大拍了房昨地产放市场愧的资绝金压为力写字筹楼市跨场分肝析调研脊目的通过酒对东选莞市侄区部守分在员售、竖已使荐用的法写字形楼的箭调研准，分争析出喉目前徐东莞脖市区虑写字感楼市查场的叨现状允，以坡期对乞项目恋的市耐场定洪位提舒供较摩为准霉确的坟依据舅。调研海样本本次摊调研耍选取瓦的样监本来谜自东愁城区剑和中韵心区饱，共偏调研抓了1飘3重个样坚本，铁其中东城孟区在售坊：地孩王广知场、树国泰芬中心桂、恒虽丰大乱厦、酸君豪拒商业坊中心使用啄：新粪华大半厦、阳泰丰承大厦中心昨区在售喷：龙秆翔国昂际商瓜会中澡心、直鸿福担广场适、第饶一国裹际、氧华凯劣广场星鹏语商务羽大厦使用尤：华寸凯大搏厦、轨金盈洽大厦东莞森市区妙写字察楼市慢场分真析市场齿规模据不约完全网统计通，目繁前东咬莞市散区在用蔑、在石建、库待建饺的写慕字楼通总面稼积在10插0-伪13垂0万色平米目前场市场疗在售惨项目高的供协应量努在20用-3声0万短平米市场吩需求隔来自资哪里搞？市场飞需求1、茧投资昼性需梨求作为含东莞踪蝶目前巧最具妄成长愈性的猜物业哪类型仆，写害字楼睁的投银资潜往力巨劲大，碧受到册众多享投资劲客的脑追捧砖。2、羡新增堤自用主型需壳求随着林东莞假经济剩的不庄断壮呈大，狮本地壤越来搂越多错的公晒司兴担起，漆同时宾越来竖越多脆的外地公作司进宁入东某莞，符选择膨在东愁莞设妹立分微公司悲或办们事处稍。3、礼改善伪型需若求东莞循有大妖量的址公司糕依旧英在多接年以于前的煮办公鸦楼或平是在惠公寓慨里办券公，位随着业公司桃的成加长，攻迫切栋需要睁改善娘现有猛的办戒公环树境以兄适合食公司睡的发懂展与厉形象痰。东莞捉写字影楼市规场有潮很大脉的需紧求潜汪力从长漠期来录看，页东莞占写字著楼存宏在较侵大市耽场销售贪状况（万货平米闻）东莞薪写字孩楼市搜场需晋求增顾长迅嫩速，议市场甚步入马快速秩发展努阶段空置榆面积20畅03叠年的快统计甲数据制显示朴：当年践的写遥字楼挡空置排面积拘为0.错63万平粉米当年秘的写勇字楼飞销售隔面积郊是7.卷01万平村米空置景面积另与销析售面哭积的少比例企是0.决09绢：1较低欢的空江置面溜积，烂表明偿东莞浅写字便楼市践场需接求状观况良间好东莞翻写字泳楼分通布格横局东城希区：该区托域是遵东莞忧商业劳较为此集中搬的地龙方，猾沃尔否玛、期百佳糠购物虹广场顷、东竿城步认行街伏等，踪蝶在建损的还桃有世添博广离场和剖待建巴的世乖纪广描场，轻吸引竟了大直量的滑人群弟，从币而在手这一题区域旱聚集版了极胜高的洞人气者。随着陷商业烘氛围扯的形墙成，酱提升虑了这乘一区援域的狐商务龄氛围荒，逐侦渐形麻成了扇一个掉较为象集中祸的商柴务中丹心，毕早期姑的恒勤丰大晴厦，讽到现六在的阀君豪岗商业守中心丝式、地本王广主场等乞。商业鸟聚集共带动绝商务着圈的石形成中心构区：中心铺区是杏东莞北政府朝着力管打造唱的一厉个城禾市中灶心，还在东包莞未令来的吉发展殃中，击中心呢区将僚成为有城市声的行狱政中秋心、活文化贤中心赛、商老务中持心，票即C甲BD雹，是战东莞达未来膏的城息市重望心和闯重要悬节点爷。已谅开始鸣使用拿的有棍华凯迹大厦驱、金薪盈大票厦，搞周边济在建戴的有乓第一犬国际兽、鸿帆福广击场、穿国际斥商会角大厦蜂、华匠凯广悦场等矩写字丸楼，覆未来抢这一筋区域半将成舟为写削字楼命较为判集中固的区农域。城市舞未来郑中心密节点辰推动躁商务建圈的披形成区域须分布酱—东城请区东纵大道东城大道东城西路东城中路君豪商业中心地王广场国泰中心恒丰大厦沃尔玛百佳购物广场泰丰大厦新华大厦在售使用商场区域山分布列—中心挣区在售使用

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心

区四环路鸿福路三环路第一国际华凯大厦金盈大厦星鹏商务大厦龙翔国际商会中心鸿福广场华凯广场项目地块市政府东莞大道东莞袖写字鸭楼分摆布特御征东莞淹写字边楼分踪蝶布较概为分风散没有辛形成乐高度悬集中郊的商都务办必公中私心东莞困核心俊商务异中心鸽将在换哪里爹形成净？东莞平城市般重心搭南移中心堵区将温成为恒东莞铲城市泡的中早心节条点区域鱼功能甜定位东城雪区中心抖区高档蠢住宅偏区+区域叛商业辽中心行政晕文化犁中心+核心聋商务垮区中心逐区是爽未来着的行渐政、调文化唱中心辽和未来涨核心沫商务弓区+办公组团东城越区定忌位于绑高档死住宅萌区，佩在此船基础隔上，捏会形蛙成区灾域商冠业中追心和趣办公浆组团写字软楼具返体项趟目调卖研基本右资料斥（一得）物业名称总面积（平方米）标准层面积（平方米）单位面积（平方米）实用率层高（米）龙翔国际商会大厦3.15万160089-160072.2%3.5君豪商业中心3万1300、3800主96-146、155-49168.2%3.9鸿福广场1.2万150048、主68-71、97-284（套内）70%3.5恒丰大厦2万120045、133-163、22267.4%3.6-3.9华凯广场5.2万200099-138、主150-163、20070.4%3.9地王广场2.8万1200主115-117、121、14572.5%3.9国泰中心2.7万170039-59、76-114、150-27770.3%3.9星鹏商务大厦1.2495、54491、115、131、18070%3.5基本敏资料存（二闷）物业名称均价（元/平米）租金（元/平米/月）管理费（元/平米/月）销售率/出租率龙翔国际商会大厦4500-460038320-30%君豪商业中心410040-603.585%以上鸿福广场390060%以上恒丰大厦3300352.575%以上华凯广场3900395%以上金盈大厦36-422.595%以上（出租）星鹏商务大厦345030-352.540%（自然去化）新华大厦35295%以上（出租）第一国际4100100%地王广场430070-80%基本茶资料侍（三抛）物业名称会所车位电梯卫生间龙翔国际商会大厦会议中心、商务中心3.8米层高地下车库4部三菱冷气电梯公共地王广场地下车库5部（通力）公共恒丰大厦无3部（迅达）公共金盈大厦无9500平米3部高速群控电梯公共鸿福广场运动场所、超市、餐厅等4部OTIS高速电梯公共华凯广场会议厅、咖啡茶座等550个6部公共在售苍项目城价格贫分析从上拨图可转以看替出，努东城脏区在躺售项节目均育价高揪出中锹心区状65听元/使平米疾。但尊是剔虑除掉情档次戴较低家，价皆格相斗对也气很低胳的楼杀盘后缓，东嘴城区控的均廊价高国出中柳心区宪18付0元犯/平糊米。区域物业名称价格（元/平米）均价（元/平米）剔除较低档次后均价（元/平米）东城区地王广场430040504300国泰中心4500君豪商业中心4100恒丰大厦3300中心区龙翔国际商会中心450039854120鸿福广场3900第一国际4175华凯广场3900星鹏商务大厦3450主要希项目类去化袄分析整体徒销售境市场临良好禽，主耀要在尿售项辩目去故化率先在70浆%以上国际共商会沃大厦石由于饱定价合过高分，影貌响其颗去化惧速度辽，星倡鹏商堪务大约厦因见采用后自然忆去化银，去芝化速湖度相捉对较润慢。物业名称销售率备注龙翔国际商会大厦20%定价过高，影响去化速度君豪商业中心85%鸿福广场60%以上恒丰大厦75%华凯广场100%地王广场70-80%当天内部认购80多套星鹏商务大厦40%采用自然去化，一周销售1套左右国泰中心95%第一国际100%物业名称出租率君豪商业中心50%恒丰大厦70%新华大厦只剩一套泰丰大厦只剩两套金盈大厦只剩两套国泰中心90%华凯大厦95%以上南城大厦60%部分凭项目积出租截率分帖析写字君楼出于租市忆场中孙高档胆写字呀楼出别租情否况目箱前较耕好，看出租众率在85已%以上高；低死档写碍字楼物（如宾南城扬大厦嫌）租盆金仅需为20绣元/平方蛙米/月，祥但空柳置率识依然扣较高绕，楼赢宇除蜂形象旦乏善驳可陈着，没颗有停棉车位剩也是肌个致裙命弱宅点，唯部分灭公司话从该稼写字香楼迁青出。羞由此风可看肉出，希老城焰区滋在生的晨服务块型小绢公司蚂数量省不足担，这遇也印湿证了采东莞浓前几历年第符三产扔业发端展滞君后。均豪拖商业骆中心坏目前魔尚处母于销赤售期测，出会租率刚还处喜在上牵升期羡。租金贞分析区域物业名称租金（元/平米/月）平均租金（元/平米/月）东城区新华大厦3537.5泰丰大厦30恒丰大厦35君豪商业中心40-60中心区金盈大厦36-4238.6华凯大厦40-50龙翔国际商会中心38星鹏商务大厦30-35部分扛物业慰租金岛状况（黄如色为例在售住项目来）东莞题写字腹楼租念金主牢要集阅中在30处-5嫂0元负/平米/月。中心傻区的谁平均修租金楼要高贯出东悲城区1元吨/平米/月。面积孕分析—标准宽层面昏积物业名称总面积（平方米）标准层面积（平方米）龙翔国际商会大厦3.15万1600君豪商业中心3万13003800鸿福广场1.2万1500恒丰大厦2万1200华凯广场5.2万2000地王广场2.8万1200国泰中心2.7万1700以上宁为部域分在差售项情目的禁总面知积和朱标准哄层面都积。总面掀积一虑般在1-壁3万平原米。标准贸层面躬积一唯般在10砍00缝-2盆00杜0平米匠。龙翔垫国际洽商会剖大厦巷标准朵层平访面图标准芦层面范积16挤00平方罗米，本可自灾由分震割。单位孩面积89铸、1麻15钻、1继61阁、2反04犯、2劝40矿、3劈燕00平米摊。华凯怪广场换标准不层平浙面图标准传层面甘积20适00平米舟。单位柔面积10热0、于10相2、含13脚9、胀15岸2、抚16锡3平米惨。地王掘广场滑标准丑层平慈面图标准奔层面比积12脚00平米哨。单位屈面积11速5、盟11止7、飞12剖1、侮14具5、洗16坛2平米帅。鸿福粘广场羡标准激层平桥面图标准镰层面祝积15继00平米和。单位抓面积68撇、9梦7、链10胆1、态10蚁7、太13绘8、糕20带0、排22客0、裁30座8、叨40圆5平米蒸。面积压分析—单位傻面积（统旬计样仇本：龙缴翔国节际商纠会大两厦、应君豪忙商业轿中心酸、鸿捞福广洒场、逼华凯订广场菜、地柏王广魔场、国泰跪中心沸、恒汤丰大牙厦）各面练积区岩间比伪例差蠢距并按不是货特别济大，10陡0-婚14窝9平米凉所占购比例绸最大中，占糖到32纲.1请%。总体尊来看俗，单杏位面注积集厦中在10碧0-粘20许0平米饲之间扛，占示到了60源.4暗%。购买得客户环分析投资朋所占脆比重菠较大割，超表过一盲半的罢是投呢资客望户。自用纸型客胁户多蔑为外虽来的匹中小踏型贸印易公追司及汗其他好一些乖类型四公司非。入住薄客户艇分析华凯滩大厦圆是东厦莞最横为高讲档的润写字缘瑞楼之依一，吗具有谈一定胁的代执表性辨。在这农里选微取中卧心区乎的华健凯大搞厦进榨行入禽住客年户分灶析。华凯位大厦娱入住避公司（一俗——袍七层勺）华凯深大厦础入住逃公司（八破——刮十五植层）咨询映服务典行业祥占到34盖%，比桑例最偿大。建筑挨装饰假、投平资贸刮易公露司总应比例冶占到33现%。以上飞几类芒公司捐多为劣小公赴司，慌对写疯字楼届的面本积要求纲不是趣很高培，一殿般在10赞0-就20粘0平米阻。东莞趴本地贪公司启占到54音%。外地慈公司垫占37扑%。国外指公司陡占9%。☆目前孤东莞共写字躺楼市霞场供宰应量速较大巨，不浩完全难统计惹在2沈0-佩30猛万平利米。屠从宏巾观角夏度来他看，航项目扒开发借写字励楼可饼能会吉面临侍一定和的竞姥争风丛险。☆市胖场整丧体均溉价在短40抱00干元/俘平米杏左右答，相抄对公飘寓产涂品没吃有价殊格优涌势，把利润干空间俘不是功很大葡。☆整可体去日化情毒况较朝好，何但销饱售速饲度有微放缓侵趋势险。☆中猛高档盘写字固楼出嘉租市度场较段为良断好，蚂低档内写字没楼具钥有一舱定的峡空置黑率。☆购稳买客胆户以朵投资灵客为储主，闪占到惩50葡%以蔬上。☆市甚场上劳写字俗楼的谁主力冈单位岩面积拿在1融00就-2扬00狮平米秀左右知。写字费楼市荒场总压体特业征**秀**叛周边骄区域菜写字锋楼市焰场基本与状况**梳**烂周边业尚没元有专踪蝶门的堵写字断楼办倒公，这处于既东城盟南片宅区的各各类白公司诞目前插主要冈在*勿**砌*及暖其周吴边的声社区枝或街别铺内乘办公警。周许边工汁业区对的企欺业在榴厂区翻办公浅，办议公条皆件较款差，立面临掏升级微。因费此，芒该区海域存耐在一宜定量协的写鸽字楼变潜在沸市场写字萝楼客炊户类研型(1住)自用杨客户各类触咨询从服务醉公司优、广屈告工阔作室这和网启络代捎理公情司，绘目前些**窄**傲商铺那和住勉宅内瞧存在收相当封体量休的此娃类公错司装饰渡设计拿公司么，装驾饰设椒计公既司是节目前裳写字凯楼市回场的望一个爷重要点可群衰，华刃凯大迫厦有15启-2恒0%的客约群来感自于真此类旷公司百。此型外，才在泰龄和商柳业街匹上，献初步震统计死有10家左旨右的仍装饰次公司贸易腐业务个公司灾，目傍前有攀相当尼量的获贸易识公司霉分布惑在*陷**吵*的坊各个违居民盗楼内糖和商亏铺内**识**肠周边铜有少莲量的凉教育诞培训科中心乒，也告可以截成为掌写字静楼的双潜在厚客户周边禽镇区腔企业涂，企励业的睡发展梨壮大算，一搞方面赚要求宏企业嫁重视鹅自己朱的企乎业形拖象，喊提高迅办公盼的档贺次；裙另一园方面示，企性业发拒展到酬一定葱程度寄，会漫要求鸡将管割理中节心、呈营销休中心课与生容产中贷心分熟离开刊来，稍进入避高档尖写字菠楼办弊公与海舌关大吐厦相滋关各死类货娘代、皮船代太、报鸡关公老司等晶：海润关大减厦即女将搬祸入中鸟心区俱，将易会带损入一角大批禽依附撕海关翻业务龄而生屯存的袄报关卫、火题待、牵船代炼公司率等，纱此类垮公司慢总量陡庞大（2）投凶资客星户港台网客户合：在鹿东莞严工作颜有大忧量的载港台页客户青，收惰入水仆平高闲，目多前他糠们是冻第一同国际卫等写测字楼季投资协主力阶客群渔之一本地伴客户戴：东泄莞本冲地居榴民的调总体岁收入交较高斜，手陪中有怜大量洒存款治，对掀中小衔面积宣的写劝字楼零有一聋定的我投资料需求枣。这驴批人之年纪畅主要是在30备-4储0岁之倡间（3）*超*公切司及怜其附掌属公涉司**改公司摧作为飞东莞侄四大羞地产捎商之梢一，栽企业碧的发肃展需婚要良始好的深办公疑形象殿，在骗适合睡的情辣况下砖，可裙以提喝升自监己的图办公烟层次重点物客群沸分析诉－椒贸易迈公司抽样较：服鸟装工瘦作室位置贪：*听**显*步项行街业务捕类型把：贸记易老板努：台盗湾人铺位快面积脊：两晓间铺单位共80多个膛平方驶左右租金大：每输个铺啊位每们月租交金18转00元，蒜平均盐每月咽每平掘方租森金为45元左茧右，姥与中鄙心区昌的写哲字楼匀租金宁价格通持平为什鲜么在傍**悟**峰开公揪司？（1）主欧要业母务伙蛮伴居卸住在旅**旁**材及周挖边（2）附廉近没贵有写扶字楼骂，不削得不侵租在龄商铺昆内（3）小材区内芝环境与好，福比较丹安全评析如果馋周边吴有标盼准的鉴办公拍场所吴，会余考虑男搬入重点泄客群晌分析损－装叠饰设神计公牲司引钓入位置：泰愉和商炮业街业务哀类型秧：装谊修设用计数量冻：10家左躁右铺位便面积录：多牲数公丢司总麻营业品面积敏在15显0－20之间游，底赢铺面追积在10沿0－15牧0平方塔之间教，夹蛛层面呼积为虎底铺咱面积馒的一碧半左广右。租金夺：底砖铺月箭租金孝在70阅00娇-1俩00蔽00元之蚂间，摇每平糖方每气月均正价70荣-8丈0元左馅右，惨考虑悼到夹具层面扣积，牺每平窑方每堪月租渐金在50－60元之禾间。池要远械远大判于中秤心区弃写字颂楼的刮租金拦。在街摸铺开驻公司挂的优科势（1）交席通方谁便（2）业裁务直无接来醋自于贯周边枣社区劣势（1）临村街较龄为繁柳杂，译会影肯响到兴设计踪蝶师的题工作（2）租则金高鼻于写论字楼私，成贼本上辈升评析华凯咏大厦表有较虹大比联例的昆客户五来自凯于装墙修设躬计公波司，轧**朗周边镜的装字修设混计公扎司也凡会成举为未医来写粥字楼四的重膛要客忠户重点店客群影分析箱－各匙类货嫩代、语船代分、报昼关及佣相关豆贸易呜类公解司的讽引入东莞泄是一鞭个外荣向型律经济煮为主宵的城梦市，持出口伞贸易乓发达港；外盐向型洁经济渐的发蛛展，所催生缴出大志量的询货代指、船朽代、土报关填公司典及贸社易公抵司。蒜随着办东莞厌海关夺大厦盏的即掩将搬营迁到窄新城衡区，且大量郑的货栗代、吃船代蚂公司因、报童关和棵相关樱贸易急公司帅也会菌将公拴司办基公地惜点搬台到海威关大紫厦周为边地漂区。炕本地邪块与乐海关违大厦带相距喘不足衰一公劲里，冈将会翅成为肉这部跨分公碰司一塔个重衔要的凝接受夜点。目前蜂东城务南片德区写球字楼哪市场并尚处册于启悬动状巾态，栗未来薯随着楼中心第区的票逐渐搭建成餐，中广心区烦核心幕商务武圈将符逐渐骑成规花模，虏将对双老城喉区公甲司产倒生一舰定吸鬼纳作默用。恒东城交南片毫区也悔将成贫为一文个区朴域商秀务办护公组弯团**垮**狭及其捡周边刑社区手存在狱一定违数量温的小虽公司浇及外据地驻艘东莞福办事段机构辨，其邮中相渗当部贴分的腿的公古司所乐承受多的已握经超既过了尤在写吸字楼睡办公碌的成况本，间可见辈该区含域写保字楼龄市场哈潜力货巨大牌。第一兴国际罩的写受字楼挣会对五未来柄客户扮产生离一定暂的竞组争分龄流，默但是皇由于肿交通绳干道埋的隔云绝，竞这一兔竞争袭性大文大削家弱。周边树工业伤园区首存在距大量救的工滥厂，朝工厂讽产业会的升刮级及输规模伸逐渐睁壮大顺，有侦可能子将营挥销、贡开发氏等部妈门迁剩入中慎高档失写字元楼。依由此焰也将盯成为将本项修目重紧要的金潜在溉客户韵。写字陕楼区系域市牲场特私征小户言型市掌场分怜析调研办目的小户默型产闷品是苏目前穿市场绕需求门的一怨大热温点，耕通过绪对项给目周吓边在毫售小攻户型锣项目闻的调宴研，泻了解它此类扰产品肌的一姑些特桥征，淋希望汪能对贡项目汗同类纹产品们的定葱位提秘供依兴据。调研雁样本公寓撒：金裙地格扒林小夜城、毅**济新天拿地、刃精英货名都使、鸿钥福广豆场酒店命式公滋寓：陆城市鸡假日要、第开一国毙际产权堪式酒康店；饮鸿福倒广场问题杰1：址小户晚型的年界定敢范围友？问题棍2：欺为何扭兴起站小户拴型热施？问题白3：械谁来烫购买万小户墓型？问题掠4：汇小户检型的果前景堡如何悉？小户使型产颗品小户亿型面监积界定单范围小户型一房

二房

三房销售面积在60平米以下销售面积在80平米以下销售面积在100平米以下市场倦需求绳热点构变化小面积（80-110平米）中大户型（130平米以上）别墅中大户型小户型（30-100平米）90年代初2001、2002年目前小户易型受俯欢迎袖原因1、橡随着梦东莞衫城市毒的不悠断发旧展，蜜吸引医了越却来越罢多的锁年轻轮白领义，购移买总磁价较团低的柔小户积型产迅品成亭为他尼们的荷首选虑。2、例总价外较低斤的小疼户型戴比较赢符合逐城市线的低词收入卫人群仍购买衔能力因。3、职投资旅客也报非常升青睐害这种御市场瞒前景曲看好句的小影户型们产品欲。谁在家宠爱挤小户筛型总价低享受独立空间换房了，适合用来出租周边笛小户鼓型项蚂目分铁布科技滩大道东莞扭大道莞太路精英名都三环路鸿福路四环路五环路中心区鸿福广场第一国际城市假日**新天地金地格林小城项目地块公寓告：**超新天扯地、立精英捉名都白、鸿臂福广袄场、愚格林楼小城酒店枪式公淹寓：第一迈国际递、城乓市假提日产权跃式酒镜店：鸿福协广场基本片资料物业名称总面积（平米）户型面积（平米）均价（元/平米）销售率目标客户金地格林小城26万小面积70-9093-190三房、四房3100小面积户型基本售完25-35岁的白领阶层、公务员、个体户精英名都568套一房45、二房67、三房88-98280060-70%白领阶层、年轻夫妻、打工一族**新天地18万30-133320080%以上白领阶层鸿福广场（新城市公寓）462套31-783600/400090%以上白领阶层、投资客城市假日（酒店式公寓）2.3万54-933500-3800基本售完投资客第一国际（酒店式公寓）680套60-1054070售完投资客鸿福广场（产权式酒店）豪华40套普通230套豪华40-43普通32-38豪华50万普通40万10-20%投资客户型哨配比姨分析房型面积（平米）套数比例单身公寓31-3525624.8%一房45-6124223.5%二房67-6936235.1%三房89-9817016.6%合计1030100%（统转计样墙本：蜜鸿福茂广场虹、精罪英名具都）统计原的样柜本是嚼纯小守户型顽公寓阳产品训。从上冰图看德出，简小户件型的洪公寓匪面积喂一般逢在30丙-1旅00平米搏。二房值在所耀有小缠房型栗产品滴中比请例最习大，谨占到35间.1拳%，其得面积脆适中悬，易赖为市明场接轧受。精英靠名都槽户型供图一房赠一厅惯：建短筑面屯积4根5.脏52遮平米套内夫面积船35负.5壮2平座米两房育两厅射：建旗筑面苦积6糕7.历21委平米套内睛面积也53含.0妖8平辱米三房急两厅终：建巴筑面同积8浊8.授92臭平米建筑仰面积圾70剧.2眼2平符米建筑罪面积顷98冲.0山4平穿米套内塞面积脸76殃.5捧9平舒米实用臣率：朴78云%一房一厅两房两厅三房两厅88.92平米三房两厅98.04平米价格刊分析酒店鬼式公拘寓价陷格相拨比纯目公寓洞价格静没有障明显猫优势缘瑞。产权经式酒质店单向价是墙另两字种产助品单绕价的3倍左政右。去化星分析去化海速度瞎：酒店劣式公窝寓>公寓>产权昆式酒躬店去化事特征筹：酒店棍式公天寓相着对公个寓产尚品来渗说，盲价格剑并不辱高，售但是添酒店侍式公娱寓的饰品质自却要扣高出女公寓屋产品历，酒并店式叔的服总务适睁合自墓己来凶使用迷同时莲也更松能吸滋引一听些高优端人肤群来防入住碌，投窄资的容潜力柄更大毒一些纸。产权浑式酒牙店由泄于一欧次性捡投入哑较高罚，存肿在一饰定的狭投资注风险哨，所壶以对弱投资民客来菊说选挑择投载资此胜物业难时会吹比较裹谨慎袖。客户唉分析贩--稳-小匪户型倒住宅自住颗客户年龄屯：以总青年宿人为闷主，互年龄泽在25怎-3后5岁之呢间职业监：企万业中颗基层薯管理聋人员个、贸士易业型务人带员、辨技术棕人员遵和个污体工吊商业混者等文化语程度帐：大形专以跑上文车化水都平来源祖：东归城区追、南绝城区罗、周壁边工前业园以区和冷周边伶镇区籍贯际：主俊要客使户是麻外省考市在魔东莞争连续睁工作还三年祥以上础的抵工哈作人真员（60尚-8篮0%）、瓣部分幸本地签年轻泳人投资晃客本地宿私营某业主疏、个甘体工娇商业担主和松企业朗中高胞层管吩理人掉员客户啄分析定--已-酒矩店式木服务与公寓投资毅客户东莞贞市经渣济发既达，舒居民相储蓄愤丰富沉，有例很强郊的投怎资能梢力。残目前淡第一录国际员和城汤市假庆日酒宅店式排公寓盖主要傅购买屋者即检为投犯资客觉。使用嫂客户（1）酒会店长咬包房缺客群日企乞的日踢籍员那工、池在东唯莞长趴期工抽作的肉欧美望人士芹和港纹台人峡士，凯以及争长期冬到东尼莞出渐差的索各地粗商务捷人士（2）租变赁市悦场高而端客过户居住讽在新燃世界挑花园谈、*贵**判*周轮边等象高档直楼盘冒的高览收入角租户（3）周吧边工孔业园野区企惕业高之管居住体在厂揉区公路寓内羡，通鉴过完希善的具物业彩服务贤可以铸吸引裤过来（4〕小区说内办睛公的刊公司就和新增愚小型丸公司失等业务垦类型章：以除贸易\事务厌型起矛步的视小型趋公司时、装竿饰设姓计公尼司等鸿福叙广场产权搭式酒虾店基本歼介绍悬：普通找客房意套内喜面积怕32袍.8铲-3授8.心1平驾米，嗓总价动40宏万，融豪华谨客房种套内涨面积堤40总.5宝6-鼓43顿.3进2平统米，内总价贿50戒万。一次好性付腊款。业主借购买异后租奋给酒然店公家司经县营管健理，追租期吴20去年，眉20忘年后轻另行谈协商合签定驰租赁植协议独。市场信反映碍：总2宰70依套，责推出属后半隶个多载月，面去化蛛30语-4亩0套帮左右氧，销言售率尖在1电0-焦20烧%，南销售壮情况型比较返好。鸿福做广场产权朋式酒叹店固定租金收益保障租赁期内酒店公司向业主支付租金，每间普通客房每年固定租金2万元，豪华客房2.5万元。浮动租金收益保障前5年，酒店公司保证向普通客房业主每年1.2万元浮动租金，豪华客房1.5万租金，并每年将经营毛利润的70%作为浮动租金回馈业主。每间客房浮动租金=客房经营年毛利润总额*70%*分配系数普通客房分配系数=12000/（普通客房总数*12000+豪华客房总数*15000）豪华客房分配系数=15000/（普通客房总数*12000+豪华客房总数*15000）免费入住权及只有置换权业主可以享受每年12天的免费入住权。消费享受贵宾折扣优惠酒店公司为业主赠送贵宾卡，业主凭贵宾卡在新城市酒店客房每年超过12天免费入住权的消费以及新城市酒店其他场所的消费均享受贵宾折扣优惠。回购保证业主可以自行转让所购新城市酒店客房产权，如果找不到买家，开发商可以保证按下列条款回购：（1）购买须一年以上（2）回购价格=原始购房价（含装修款）*（1+0.02*购买年限）-历年租金总额（参辩考鸿杠福广陷场楼疮书资装料）鸿福境广场产权东式酒壮店酒店普通客房年收益测算开房率80%70%60%备注营业收入950408346071280330元/天*360*开房率固定租金200002000020000固定运营成本/费用（含折旧）25200252002520070元/天*360天可变成本/费用/税金86407560648030元/天*360天*开房率毛利润412003040019600浮动租金288402128013720毛利润*70%业主收益488404128033720固定租金+浮动租金业主投资回报率（%）12.2110.328.43投资总额400000（参喉考鸿眠福广科场楼厌书资帝料）小户邮型市疤场总戒结小户感型产畅品是柱目前换市场哥需求而的一利大热疤点，廉实际浸需求年和投菌资需适求都睡很大避。小户滤型住鞭宅产露品受玩到投刃资客淘的喜汽欢，洲同时园也受昂到城性市年副轻人监的青突睐。渣酒店赏式服免务公驶寓的禁主要届购买用者是孝年轻屈人。小户排型产捕品的停面积占一般舱在30怜-1繁00平米状，主脚力面眉积在60冒-8悔0平米主。从目列前的候市场犹状况跌来看慈，小秘户型茶产品播有着纺较大父的发快展潜住力。东莞泥市区荐二手填房租肥赁市泪场分念析研究刺目标通过面研究牧东莞依市区勤租赁住市场舍的发第展状料况，奖挖掘恼租赁栋市场兄中的猫空白吼点和浓增长读点，老分析妖小户骑型市本场和告酒店拾式公残寓的矿可能夕性。研究丸方法抽样挖调查睁：样退本数74增4个，查样本颂来自渠于东促莞广红信地环产、捎冠中随地产词、美问怡居更物业慰、卓慢业地御产、召美联顿地产湿、未忘来地盼产、傍同一层物业芒等7个二骡手房英中介典型喊社区厘分析卡：*艺**签*、葱新世辰界花纯园和势**盛新天碍地重点感消费谱者调闯查：杨周边广工业绩园区东知名仙企业欺人事拦部研究永设计研究驶指标东莞谁市区识二手碍房交弱易概旱况东莞纽奉市区赴二手颗租赁什房供贪应的执区域赢分布率结构东莞眼市区伴二手铁租赁昏房供怀应的刃房型铃比例突分析东莞驰市区节二手执租赁蛾房供升应的杏面积跳比例圣分析东莞伶市区惧二手嫌租赁福房供秆应的造租金软单价疾分析东莞养市区吨二手闷租赁籍房供卸应的蚁月租港金总博价分颠析东莞细市区宽各类牛房型挂租赁竹速度和分析东莞商市区妄典型芝社区计的租撑赁状侍况分浩析东莞汁市周陶边工反业园六区中请高层抵管理绩人员恢居住翼状况返分析二手河市场叫基本姑格局20床04蛇年1胶0月，砌东莞舍二手蹄房交画易量尺以东蚕城区挥最多绒，占格到了充近一尊半；涌其次兽是南签城区于，比阿例在19％；陕交易果比例挖最低勾的是鼠莞城迈，只嘱有5%东城凭区域辅占市诊区住阁宅租谦赁供肢应的约一半沫左右欧。本飘地块付处于原租赁夜市场仍的热键点区占域。样本孝数：愤74爸4区域引供应指分布东莞请市区咬租赁哑市场规供应考主力冬户型华为二嫌、三位房，幕占到语了总阔供应壁量的70％左芝右跃式稍和复近式房啦型占今了相靠当比绝例，印达到5.蚕5%别墅珠放量招占租勿赁市她场总体套数职比的1%左右.房型猎比例在东夫莞的护三个堡市区览内，邮莞城脑三房谊的供尘应比鄙例最走大，机达到57％小户翻型的廉供应定主要哭集中毙在南毯城，惕南城跌一房糖的比涉例达吉到市拴区一正房总忙供给皆量的64％大户性型的蓬供应顾主要勾集中掩在东受城，竹五房鲁、复夹式、嚷跃式该和别帜墅的锡套数改之和蜡占到假市区宴大户可型总信套数株的67％东莞颈市区糖租赁高房面嫁积比陪较面积东城南城莞城东莞70m2以下7.14%31.49%10.49%15.7%70－109m229.46%43.83%32.72%34.8%110－149m237.50%20.85%45.06%33.8%150m2以上25.89%3.83%11.73%15.7%东莞蜓市区在二手释租赁点房的托面积钢均值纳约为11环3米，反面积煌分布脏呈“阻中间钻大，烟两边究小”肢的正困态分位布租赁肃房面属积区肌域比惭较东城>莞城>南城东城搁区二丑手租适赁房枯的均孤值为13寇0米，抄大大枝高于苍平均箩值，豆显示类该区鞭房型探普遍烟较大枝。南城蓝区二罢手租谨赁房迁的均荣值为90米，邀小户冰型在护该区剑域较行为流飞行莞城促区面妥积情胃况与气市区视总体羡情况济相类殿似东城类区与伟南城剃区租忠赁房翠面积牌分布对呈现匪的差晋异，虽显示叠两个渐区域背近两深年房忙产走番势的驻区别桥。东城病区以裹大户时型为串主，窄显示肿该区冈小户炸型市香场的赏缺失贤，未杠来有刷可能广导致械青年闷群体扇的外个流。面积垫比较房型东莞东城南城莞城单身公寓34343236一房一厅47444945一房二厅585955

二房一厅82986980二房二厅91938398三房一厅1021199795三房二厅121129110117四房一厅135122116四房二厅152153137161五房二厅198203158165五房三厅235235

160跃式153171106130复式196201174207别墅314335201300各房洪型平肿均面鹿积装修砍类型东莞丝式市区煌租赁李结构格档次侮较高票，高急档装债修房棕比例障达到1/乌3;毛中牺高档朱装修怕比例练之和只为67％；窜毛坯粘房的刑比例永目前逗较少寇，只油有4％租金电分析猴－租零金单中价东莞穿市区绵住宅早租赁宿均价的每月死每平释方约捡为23元，拨其中骄东城坊区均拒价最缴高，忘达到26元，霸最低谜为莞指城区钥，只苏有18元东莞奇市区榜住宅砍租赁替单价赞主要给集中耍在11宁－2有0元和21箱－3顾0元两置个价精位。东莞来市区隔存在爹一定吼的高史端租奥赁市值场，址租赁允均价头在30元以垦上的棵比例奥达到17俗.9储%低价驼位租门赁市梨场供吊应不远足，10元以赛内的酿租金法均价尿，只仍有6％东莞枝市区羽高档捞装修订出租厚的单庙价约饶为每铁平方30元，摊其中谜东城样区高开档装廊修房嫩出租这的单敞价为32元；膀南城望区次茶之，刘约为28元；爸莞城投区最顷低，阔约为25元东莞照市区趟中档模装修隆的出侄租单压价为踢每平剃方21元，言其中坚东城尊区的珠出租流单价疗为23元，法南城散区西出租捏单价盘为22元，间莞城桑区出钟租单抽价为18元东莞切市区按普通邻装修州的出付租单悲价为过每平会方16元，搜其中寒东城塘区的酸出租烫单价捕为16元，腰南城猜区导出租裳单价失为18元，椒莞城泡区出轧租单识价为13元物业贴类型齿与租层金单西价基命本成温正比西，随辽着户咳型面浮积的煌增大畏，租刷金单做价也幸呈上侧升趋裳势（秋受装璃修标恋准的吐影响枕，户闭型越史大，慈对装绩修的收投入吉越多朗）在小鹿户型经中，劲一房数的租旨金单景价远掠高于挨二、彼三房督，能略够享每有更病多的虚租金紫受益租金婚分析戚－租姐金总枯价均值诊：月相租金准27浮57斜元/包每套东莞蓬每套兔租赁迟房月嗽租金休均价粒超过27水00元租赁钢房市玻场供扒给量枪主要馆集中匪在10败00谁－1抹99品9元之喉间的远价位高端吼市场庙有相凳当的严供应虑量，愚月租局金在40运00元以墙上的才占17炎.4鸽%低价沾位市扶场供孕应量疤较小蚊，10惹00元房赛租以坛下的箩只占8.令3%高端寸租赁怜市场错储备轧充足兰，缺味乏进筒一步吨增长堵的空幕间低端锣租赁障市场齿的供碰应量惜相对形不足月租金东莞东城南城莞城1000元以下8.3%7.5%3.3%17.9%1000－1999元39.5%24.2%61.8%36.5%2000－2999元21.0%21.1%17.8%25.6%3000－3999元13.8%15.5%11.6%13.5%4000元以上17.4%31.7%5.4%6.4%均值2757365019762120东城营区租康赁市盾场存会在一隔个庞袋大的若高端广市场版，月吹租金昆均价煌达到36兼50元，疏月租雪金在40献00元以庄上的个高档搂住宅卸占该毁区总上供应鸟量的31融.7笋%。该防区租盒赁住患宅供堡应的妥两大帜特点撤：大储面积末和精爽装修弟，造窜成租哭金总南价的盟上升南城恢区月辛租金吼均价慨最低璃，一便个重巩要的佳原因仰是该杯区的倒的全后新装网修小刃户型就放量学较多满。有震较高葱的租宰金单蓬价，镰因此10虾00元以尿下的祖比例结较少莞城赴区作用为东妻莞的胳老城禽区，棵住房软结构运相对宰稳定胜，租重金也谜呈现极出一塌种常凤态东城颈、南横城、枪莞城粮租赁依市场倍之比燃较

东城南城莞城供应规模

市区总供给量的近一半市区总供给量的1/3市区总供给量的1/5主力房型/面积三房和大户型三房和小户型二、三房，面积适中房型供应特点大户型占了市区供给量的近2/3小户型供给占了市区供应量的2/3供应结构较为稳定装修标准高档装修占有很大份额（50％左右）以中装和普装为主（分别为33％和40％）以中装和普装为主（分别为42％和33％）租金单价均价26元/平方均价22元/平方均价18元/平方租金总价月租金3650/套月租金4000元以上住宅供应充足月租金1976/套以月租为1000－2000元之间租赁房供应为主月租金2120元/套以月租为1000－3000元之间的租赁房供应为主租赁告去化资速度疑分析单身晌公寓>二房物一厅>一房蛙一厅>其他开房型单身钩公寓宪目前乳供应贸量较腾少，改因此换在租淡赁市伍场上亩相当絮走俏吗，各覆中介溜门店落推出最的单混身公翼寓在鼻一个胖月内蛮基本形上能符够完铃全去然化。二房丹一厅卸供应剧量较猜多，炎但是显适合碧多种吵租赁性组合附，例友如小捏家庭绩租赁灾、朋企友合赖租、见个人疏独租读等，玻因此畏在二带三房疲中保须持良捡好去短化速刘度一房桐一厅螺作为半目前巩租赁厘市场部小户粮型的酱主力餐房型腹，供叹应量多不大例，虽削然相揭对单夸身公睁寓，拿租金裙总价碧较高澡，适台应人锦群相堪对狭民载，代但是风去化刷速度帽尚可嫌。二、傻三房感作为影租赁福市场舌的主欣力房叔型，货供应雨量已菜经超骡过需岗求量酸，目奇前空喜置率柱已经夜上升港，去止化速贿度也管相应散降低裹。去