房地产的基本知识必看

房地产的基本知识一、土地的概念土地是地球表面陆地部分，包括海洋滩涂和内陆水域。二、土地的特性1、自然特性2、经济特性第一节土地的概念及其特性

三、土地用途包括哪些种类？土地分为农用地、建设用地和未利用地。农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。 三产业的划分第一产业是指农、林、牧、渔业。

第二产业是指采矿业，制造业，电力、燃气及水的生产和供应业，建筑业。

第三产业是指除第一、二产业以外的其他行业。第三产业包括：交通运输、仓储和邮政业，信息传输、计算机服务和软件业，批发和零售业，住宿和餐饮业，金融业，房地产业，租赁和商务服务业，科学研究、技术服务和地质勘查业，水利、环境和公共设施管理业，居民服务和其他服务业，教育，卫生、社会保障和社会福利业，文化、体育和娱乐业，公共管理和社会组织，国际组织

四、什么是土地使用权出让？

土地使用权出让，是指市人民政府以拍卖、招标、协议、挂牌的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。

5、各类用途的土地使用权出让最高年限是多少？

土地使用权出让最高年限按下列用途确定：(一)居住用地七十年；(二)工业用地五十年；(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；(四)商业、旅游、娱乐用地四十年；(五)综合或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。

六、土地使用权的出让方式有哪些？

土地使用权出让包括招标、拍卖、协议、挂牌四种方式拍卖出让土地使用权：是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。招标出让土地使用权：是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。协议出让土地使用权：是指由土地管理部门代表市政府与土地使用者以土地的公告市场价格为基准，经过协商确定土地价格，并将土地使用权让与土地使用者的行为。土地的挂牌交易：即在一定期限内将土地交易条件在土地交易机构进行公告，并接受交易申请的行为。土地使用权公开挂牌交易的，应公告最低交易价和其他交易条件。公告期限不少于30日。七、什么是行政划拨用地？土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。第二节城市土地经济及房地产经济

一、城市土地经济1、含义：城市土地是指建城区和城市规划区范围内的土地，这两类土地是城市土地管理的主要对象。2、城市土地的特性:1）城市土地的位置具有相当的重要性2）城市土地对交通运输和城市基础设施状况具有很大的依赖性3）与农业用地相比，土地面积对城市土地的制约性相对较小4）城市土地在使用方向上具有固定性5）城市土地具有价值的扩散性和区域整体性的特征二、城市房地产经济

1、房地产的概念：房地产是指土地、建筑物及其他地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益，房地产又称不动产、物业。

包含：（1）土地（2）建筑物（3）房地产物权房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联系，又有区别。房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业；建筑业属于第二产业。2、房地产开发和经营房地产开发是对城镇进行土地和房屋的建设开发。从广义上讲，房地产开发是以城镇土地资源为对象，按照预定目的，进行改造加工，对地上进行房屋设施的建筑安装活动，以及为此而进行的规划、设计、经营管理活动的全过程。狭义的房地产开发是按照预定的目的而进行的改造土地和建造房屋设施的经营管理活动过程。房地产经营也有广义和狭义之分，广义上讲，它是房地产企业对经营目标进行科学决策，并使确定的目标得到实现的全部管理活动的总和，它包括房地产的投资、开发、出售、出租、维修、服务等全部综合管理职能活动。狭义上讲，房地产经营主要是指有关房地产产品供销的管理活动，其中尤其着重于销售活动。上述房地产开发与房地产经营两个概念一般都是从狭义的角度解释。3、房地产开发具有多种形式：根据划分标准的不同，房地产开发具有多种形式。1）、根据房地产开发内容的不同，可以分为以上三种形式：a、综合开发。是指从规划设计、征地拆迁、土地开发、房屋建设、竣工验收，直到建城商品房进行销售、交付使用的整个过程。这是开发公司科学地组织开发建设、经营管理、服务的一项系统工程。b、土地开发。是指只办理征地拆迁和劳动力安置，搞好水通、电通、路通及土地平整的“三通一平“的全过程。它与综合开发的区别在于，土地开发不包括房屋建设的过程，一般是土地开发以后，按照当时的市场价格，通过拍卖、招标的方式，把已开发的土地转让给有关单位进行房屋建设，并按规定收取土地开发费。c、房屋开发。是在土地开发的基础上，获得土地使用权后，按照城市规划的要求，组织房屋设计、施工建设、竣工验收、出售、租赁等经营的全过程。2）、根据房地产开发承担方式的不同，又可分为以下三种形式：（1）独自开发。即房地产开发公司自己负责从本项工程的可行性研究、征地拆迁直到房屋建成经营的全过程。（2）委托开发。即房地产开发公司接受用户或投资单位的委托，根据已划定的征地红线，进行规划设计，拆迁安置，组织施工，直到建成后交付委托单位。开发公司按规定收取开发管理费或承包费。（3）分包开发。即房地产开发公司接受某项开发工程后，根据公司自身的能力和工程项目的性质、工程量的大小，将该工程分包给有关专业工程公司3）、根据房地产开发阶段的不同，可分为以下三种形式：（1）前期开发。即指开发区破土动工以前的一切准备工作。包括开发区的可行性研究，选定开发区的地点，向政府申请建设用地，征用土地，拆迁安置，规划设计，制定建设方案，施工现场的“三通一平”等工作。（2）中期开发。即指对房地产的经营管理过程。一般包括房屋建设，竣工验收，房屋出售，租赁，经营目标，经营决策，经营方式，方法及综合开发公司自身的专业管理和综合管理等内容。（3）后期开发。即指房屋的售后服务。包括房屋出售或租赁以后，对各种建筑物、构筑物和设备安装工作的保修、维修、使用等房屋的维护管理工作。后期开发对解决用户的后顾之忧尤为重要2、房地产的特征：自然特征和经济特征

自然特征经济特征1、生产周期长2、使用的耐久性2、资金密集性3、资源的有限性3、相互影响性4、物业的差异性4、易受政策限制性1、位置的固定性5、房地产的增值性3、房地产的类型：按用途分：

1、居住房地产2、商业房地产3、办公房地产4、工业房地产

按收益划分：

5、营利性房地产6、非营利性房地产按市场交易划分：7、出售的房地产8、出租的房地产9、抵押、典当的房地产10、自用的房地产第三节房地产价格

一、房地产价格是土地价格和建筑物及其附着物价格的统一，是土地价值和房屋价值的货币表现形式。二、房地产价格的特征1、房地产价格的两重性：既有房屋建筑价格又有土地价格。2、房地产个别性:容易受交易者个别因素的影响

3、房地产价格的高额性。4、房地产价格的权益性:所有权、使用权或其他权益。

5、房地产价格的趋升性。第四节房地产价格的影响因素

一、一般因素社会因素经济因素行政因素人口因素国际因素1、政治安定情况1、经济发展情况1、土地制度1、人口密度国际经济状况2、社会治安情况2、储蓄和投资水平2、住房制度2、人口素质国际政治因素3、房地产投机3、财政收支与金融状况3、城市发展战略、城市规划、土地利用规划3、家庭人口4、城市化进程4、居民收入和消费水平4、房地产价格政策5、物价变动5、税收6、利率水平6、行政隶属变更7、其他相关政策二、区域因素住宅区区域因素商业区区域因素工业区区域因素1、基础设施1、城市商服中心影响2、基础设施2、市内交通条件3、市内交通条件3、公用配套4、对外交通条件港口、车站、机场4、环境条件3、对外交通条件港口、车站、机场5、区域城市规划限制5、城市商业服务中心影响6、区域规划限制4、区域城市规划限制1、基础设施2、市内交通条件第五三节三房三地产三价格三构成一、三土地三价格三的构三成1、土三地出三让金2、土三地开三发费3、市三政配三套费二、三房屋三价格三的构三成1、房三屋建三筑成三本2、流三通费三用3、税三金4、利三润三、三房地三产价三格的三构成1、土三地费三用2、前三期工三程费3、房三屋开三发费4、管三理费5、销三售费三用：（1）代三理费（2）广三告费6、财三务费三用7、其三他费三用：（1）设三计费（2）监三理费三：a.建设三方b.承建三方c.监理三方8、不三可预三见费9、税三金10、利三润第六三节三建三筑名三词解三释1、土地三使用三权:使用三国有三土地三所使三用的三权利,主要三指建三筑内三容,使用三年限.2、房产三证:是房三屋竣三工验三收后,由房三管部三门合三法拥三有房三产的三最主三要证三明材三料.3、宗地三图：宗地三图包三括土三地使三用合三同书三附图三及房三地产三登记三附图三。它三反映三一宗三地的三基本三情况三。包三括：三宗地三权属三界线三、界三址点三位置三、宗三地内三建筑三物位三置与三性质三，与三相邻三宗地三的关三系等4、红线三图：是规三划局三确定三的项三目建三筑总三平面三图，三或城三市规三范管三理部三门正三式确三定的三项目三建筑三的总三用地三面积三的示三意图三，其三中红三线是三用来三表示三建筑三物的三边界三外沿三界限三，即三实际三可使三用土三地的三边界三图。5、三通三一平:水,电,路(通).场地三平整.6、五通三一平三：通水三、通三电、三路(通)、通三气、三通讯三，场三地平三整7、七通三一平三：通水三、通三电、三路(通)、通三气、三通讯三、通三邮、三排污三畅通三，场三地平三整8、九通三一平三：通水三、通三电、三路(通)、通三气、三通讯三、通三邮、三通热三、通三暖、三排污三畅通三，场三地平三整9、容积三率:总建三筑面三积与三土地三总面三积之三比.10、占地三面积:小区三所占三的所三有土三地面三积,包括三走廊,花园,基地三线以三内.11、基地三面积:建筑三物整三体在三地面三的正三投影三面积.一、三基本三术语12、建筑三面积:整个三建筑三每一三层加三起来三的面三积总三和.13、实用三率(得房三率）:是套三内建三筑面三积和三住宅三面积三之比三，大三于使三用率三。即三实用三率＝三套内三建筑三面积三＋分三摊的三共有三共用三建筑三面积.14、绿化三率:是指三规划三建设三用地三范围三内的三绿地三面积三与规三划建三设用三地面三积之三比.15、绿地三率：描述三的是三居住三区用三地范三围内三各类三绿地三的总三和与三居住三区用三地的三比率三（%）。三地率三所指三的“居住三区用三地范三围内三各类三绿地”主要三包括三公共三绿地三、宅三旁绿三地等三。其三中，三公共三绿地三，又三包括三居住三区公园、小三游园三、组三团绿三地及三其他三的一三些块三状、三带状三化公三共绿三地。16、建筑三密度三，即三建筑三覆盖三率：是指三在一三定用三地范三围内三所有三建筑三物的三基底三面积三与基三地面三积之三比，三通俗三说，三就是三在一三土地三上除三了建三筑物三外，三还有三多少三的空三间能三够留三出来三做绿三化，三造园三林，三进行三各种三生活三设施三的配三套。17、结构三转换三层：建筑三物某三楼层三的上三部与三下部三因平三面使三用功三能不三同，三该楼三层上三部与三下部三采用三不同三结构三类型三，并三通过三该楼三层进三行结三构转三换，三则该三楼层三称为三结构三转换三层18、建筑三高度三：是指三自建三筑物三散水三外缘三处的三室外三地坪三至建三筑物三最高三部分三的垂三直高三度。19、层高:本层三地面三至上三一层三地面三的高三度,标准三层高三为2.三8米.20、净高:本层三楼地三面与三本层三顶的三高度.净高+楼板三厚度=层高.21、承重三墙:是指三在砌三体结三构中三支撑三着上三部楼三层重三量的三墙体三，在三工程三图上三为黑三色墙三体，三打掉三会破三坏整三个建三筑结三构；三承重三墙是三经过三科学三计算三的，三如果三在承三重墙三上打三孔装三修，三就会三影响三建筑三结构三稳定三性，三改变三了建三筑结三构的三体系三。是三非常三危险三的事三情，三非专三业设三计人三员最三好不三要改三变承三重墙三。22、非承三重墙:指不三支撑三着上三部楼三层重三量的三墙体,只起三到把三一个三房间三和另三一个三房间三隔开三的作三用,在工三程图三上为三中空三墙体,对建三筑结三构没三什么三大的三影响.23、户型:指几三房几三厅几三卫几三阳台.24、预置三板:指预三先按三照尺三寸统三一制三作的三楼板,到时三候再三直接三铺上三去,这样三可以三使施工速三度加三快,造价三低,但整三体抗三震性三和抗三渗性三较差,厨,卫一三定不三能用.25、现浇三板:指在三施工三现场三直接三用水三泥浇三铸的三楼板.26、期房三（楼三花）三：是指三房地三产开三发商三从取三得商三品房三预售三许可三证开三始至三取得三房地三产权三证大三产证三为止三，所三出售三商品三房称三为期三房。三消费三者在三购买三期房三时应三签商三品房三预售三合同三。期三房在三港澳三地区三称做三为买“楼花”，这三是当三前房三地产三开发三商普三遍采三用的三一种三房屋三销售三方式三。购三买期三房也三就是三购房三者购三买尚三处于三建造三之中三的房三地产三项目三。27、现房三：是指三通过三竣工三验收三，可三以交三付使三用，三并取三得房三地产三权证三的房三屋。三开发三商完三成房三屋全三部建三筑工三程、三配套三工程三，使三房屋三具备三正常三使用三功能三，还三要通三过建三筑工三程质三量验三收、三规划三竣工三验收三、环三卫环三保验三收、三消防三验收三，取三得新三建住三宅交三付使三用许三可证三，才三能到三房地三产管三理部三门进三行房三地产三初始三登记三。购三买现三房签三订的三是房三屋买三卖合三同，三购房三人可三以立三即办三理产三权登三记手三续，三取得三产权三证。28、尾房三：又称三尾楼三，不三能等三同于三烂尾三房和三一般三空置三房，三是指三项目三销售三八九三成以三后剩三余或三长时三间没三有销三售出三去的三房屋三。专三家认三为，三当商三品住三宅的三销售三量达三到80三%以后三，开三发商三已经三获利三，因三此一三般就三进入三项目三的清三盘销三售阶三段，三此时三所销三售的三房产三，一三般称三为尾三房29、毛坯三房（三清水三房）三：毛坯三房又三称为三“初三装修三房”三，这三样的三房子三大多三屋内三只有三门框三没有三门，三墙面三地面三仅做三基础三处理三而未三做表三面处三理。三而屋三外全三部外三饰面三，包三括阳三台、三雨罩三的外三饰面三应按三设计三文件三完成三装修三工程三。30、精装三修房三：是指三房屋三交钥三匙前三，装三修一三次到三位；三所有三功能三空间三的固三定面三全部三铺装三或粉三刷完三成，三厨房三和卫三生间三的基三本设三备全三部安三装完三成，三简称三全装三修住三宅。三”通三常我三们称三之为三“精三装修三”。31、玄关三：指住三宅室三内与三室外三之间三的一三个过三渡空三间，三也就三是进三入室三内换三鞋、三脱衣三或从三室内三去室三外整三貌的三缓冲三空间三，也三有人三把它三叫做三斗室三、过三厅、三门厅三。玄关有以三下三三方面三的作三用：1.视觉三屏障三作用三；2.较强三的使三用功三能3.保温三作用32、凸窗三：指位三置与三主墙三体有三一定三的横三向距三离，三而不三是传三统的三安装三在墙三体中三间的三窗户三。通三常也三称为三阳光三窗、三飘窗三。由三于凸三窗在三立面三上只三是窗三户范三围往三室外三飘出三，依三照现三在建三筑面三积计三算的三规定三，采三用飘三窗来三增大三室内三空间三不会三计入三建筑三面积三。33、开间三：住宅三设计三中，三即住三宅的三宽度三是指三一间三房屋三内一三面墙三的定三位轴三线到三另一三面墙三的定三位轴三线之三间的三实际三距离三，故三又称三开间三。34、进深三：指建三筑物三纵深三各间三的长三度。三即位三于同三一直三线上三相邻三两柱三中心三线间三的水三平距三离。三在建三筑学三上是三指一三间独三立的三房屋三或一三幢居三住建三筑从三前墙三皮到三后墙三壁之三间的三实际三长度三。二、三房地三产建三筑形三态:1、低层：低层三房屋三是指三高度三低于三或等三于10米的三建筑三物，三一般三是1-三3层建三筑物三，如平房三、别三墅等三。低三层房三屋一三般建三筑结三构简三单，三施工三期短三，建三造成三本低三廉，三给人以三亲切三安宁三、有三天有三地的三感觉三，它三的舒三适度三、方三便度三和空三间尺三度优三于高层。三人们三特别三喜欢三以此三为住三宅。三但是三，低三层房三屋占三地多三，土三地利三用率三低，三特别是三在寸三土寸三金的三城市三难以三广泛三开发三。2、多层：多三层房三屋指三高于10米、三低于三或等三于24米的三建筑三物。三多层三房屋三一般三为4–7层，一般三采用三砖混三结构三，少三数采三用钢三筋混三凝土三结构三。多三层房三屋一三般规三格(房型)整齐三，通风采三光状三况好三，空三间紧三凑而三不闭三塞。三与高三层相三比，三多层三房屋三公用三面积三少，三得房三率相应提三高，三这是三很多三人喜三欢多三层房三屋的三主要三原因三。3、小高三层：人三们一三般把8层至12、13层的三建筑三称为三“小三高层三”。三小高三层住三宅一三般采三用钢筋混三凝土三结构三，带三电梯三。小三高层三有多三层亲三切安三宁、三房型三好、三得房三率高三的特三点，三又有三普通高三层结三构强三度高三、耐三用年三限高三、景三观系三数高三，污三染程三度低三等优三点，三很受三购房三人欢三迎。同三时，三小高三层对三土地三的利三用率三提高三，土三地成三本相三对下三降，三很受三房地三产开三发商三的青三睐。所三以，三近年三来中三心城三区小三高层三如雨三后春三笋，三越来三越多三。4、跃层：跃层三式住三宅是三近年三来推三广的三一种三新颖三住宅三建筑三形式三。其三特点三是：三有上下三两层三楼面三、卧三室、三起居三室、三客厅三、卫三生间三、厨三房及三其他三辅助三用房三，上三下层之三点是三每户三都有三较大三的采三光面三；通三风较三好，三户内三居住三面积三和辅三助面三积较三大，布局三紧凑三，功三能明三确；三相互三干扰三较小三。在三高层三建筑三中，三由于三每两三层才三设电三梯平处三，户三内楼三梯要三占去三一定三的使三用面三积，三同时三由于三二层三只有三一个三出口三，发三生火灾三时，三人员三不易三疏散三，消三防人三员也三不易三迅速三进入三。5、复式：复三式住三宅是三受跃三层式三住宅三设计三构思三启发三，是三一种三经济三型住三宅。三每户三占有上三下两三层，三实际三是在三层高三较高三的一三层楼三中增三建一三个夹三层，三两层三合计三的层三高要大三大低三于跃三层式三住宅三。复三式住三宅的三下层三供起三居、三炊事三、进三餐、三洗浴三用，三上层供三休息三、睡三眠和三贮藏三用，三户内三设多三处入三墙式三壁柜三和楼三梯，三位于三中间三的楼三板也是三上层三的地三板。三复式三住宅三的经三济性三体现三在：①平三面利三用系三数高三，通三过夹三层，三可使三住宅三的使三用面三积提三高50三—7三0%。②户三内的三隔层三为木三结构三，将三隔断三、家三具、三装饰三融为三一体三，又三降低三了综三合造三价。③上三部夹三层采三用推三拉窗三及墙三身多三面窗三户，三通风三采光三良好三，与三一般三层高三和面三积相三同的三住宅三相比三，土三地利三用率三可提三高40三%。因三此，三复式三住宅三同时三具备三了省三地、三省料三、省三钱的三特点三。复三式住三宅也三特别三适合三于三三代、三四代三同堂三的大三家庭三居住三，既三满足三了隔三代人三的相三对独三立性三，又三达到三了相三互照三应的三目的三。6、高层:超过三一定三高度三和层三数的三多层三建筑三。19三72年国三际高三层建三筑会三议将高层三建筑三分为4类：三第一三类为9～16层（三最高50米）三，第三二类三为17～25层（三最高75米)，第三三类三为26～40层（三最高10三0米）三，第三四类三为40层以上(高于10三0米）7、超高三层:30层以三上的三建筑三称为三超高三层.高层三住宅和多层三住宅的优三缺点三：1）一般三来说三多层三住宅三的容三积率三较低三，环三境较三好，三建筑三形式三多为三条状三，所以基三本上三是户三户朝三南，三建造三成本三低，三一般三售价三不高三，且三得房三率较三高。2）高层三住宅三一般三地段三较好三，由三于地三段好三，地三价较三高，三为降三低楼三板地三价只能提三高建三筑容三积率三，往三高空三发展三。高三层基三础较三复杂三，结三构要三求高三，十分坚三固，三但成三本也三高。三高层三配有三电梯三，人三们进三出较三为便三利。三高层三建筑的中三上楼三层，三视野三开阔三，通三风采三光极三佳。三但下三部楼三层较三为压三抑，三采光较差三。3）高层三一般三为一三层多三户的三点状三形式三，有三部分三户室三朝西三、北三向。三由于三增加了电三梯、三电梯三厅和三设备三层等三公用三面积三，所三以高三层较三多层三来说三得房三率较低，三但建三造质三量远三远好三于多三层建三筑，三抗震三系数三也高三。由三于公三用面三积的增加三，电三梯等三设备三的使三用，三使高三层的三物业三管理三费也三高于三多层三。8、板楼三和塔三楼（三也叫三点式三楼）：板三式结三构一三般户三型通三透，三例如三多层三住宅、三高层三板楼三；三塔楼三（点三式楼三）是三围绕三一个三中心三点，三在一三层内三分布多户三独立三住房三的户三型。板楼四大三优点：1）南北三通透三，便三于采三光通三风。三板式三住宅三多是三正南三北方三向，三进深三在15米左三右，三南北通三透，三便于三采光三与通三风，三而且三户型三方正三，平三面布三局合三理，三各功三能空三间尺三度适宜三。通三常而三言，三由于三板楼三的面三宽充三裕，三因而三户型三设计三更容三易出三精品三。2）板楼三均好三性强三。眼三下一三梯两三户的三小板三楼非三常受三宠，三正是三因为三整栋三板楼三中各三套户型三的优三劣差三距很三小，三均有三若干三套朝三北的三户型三难于三处理三。板三楼由三于住三户不多，三居家三生活三也比三较清三静。3）管理三成本三不高三。通三常而三言，三板楼三的管三理成三本普三遍较三塔楼三低廉三，多三层板三式住三宅可以三不设三电梯三，不三设变三频供三水系三统，三包括三外墙三粉刷三在内三的日三常维三护费三用当三然要比三塔楼三便宜三得多三。4）住户三使用三率很三高。三板楼三户型三的使三用率三通常三高达90三%以上三，而三塔楼三户型三的使三用率通常三仅为75三-8三0%，因三为塔三楼内三的电三梯井三、候三梯厅三、变三配电三机房三等都三将作三为公共面三积摊三到每三个业三主的三头上三。同三样是三购买三建筑三面积10三0平方三米的三住房三，板三楼户型的三使用三面积三往往三高出三塔楼三住户三约10平方三米。板楼三的两项三缺点1）建筑三密度三低，三房价三高三。板三楼社三区多三属低三层低三密度三，容三积率三较低三，尽管居三住舒三适很三强，三但房三价会三高，三特别三是在三城区三内寸三土寸三金的三地段三，主流产三品仍三旧是三塔楼三，为三数不三多的三板楼三非工三薪阶三层能三消费三得起三。2）户型三格局三不宜三改造三板三楼特三别是三砖混三结构三的板三楼，三户内三多数三墙体三起重作用三，不三可以三变化三，这三一点三不如三塔楼三的可三改造三性强三。塔楼三的四大三优势：1）节约三土地三资源三，房三价较三低。三由于三塔楼三社区三的建三筑密三度较三高，三因而三可以节约三宝贵三的土三地资三源，三有效三降低三每平三方米三的房三价，三让更三多的三人安三居。2）空间三结构三灵活三，宜三于改三造三。塔三楼多三采用三大框三架结三构，三除少三数承三重梁之外三，户三内分三隔墙三基本三都可三以拆三改，三某些三塔楼三甚至三可以三将整三层楼三面打通，三灵活三分割三户型三。3）结构三强度三高，三抗震三性好三。三高耸三的塔三楼由三于采三用了三框架三结构三，现三场浇筑楼三板，三因而三其结三构强三度比三板楼三高，三抗震三性与三安全三性很三好。4）居高三望远三，视三野开三阔三塔楼三住户三可尽三览都三市美三景，三相信三低层三板楼三的住房是三无法三领略三这一三份心三旷神三怡的三感受三的。塔楼三的两项三缺点：1）均三好性三差，三居住三密度三高塔楼三每层三的住三户多三为6户以三上，三甚至三高达12户，三数百三户人三家挤三在一三栋大三塔楼三里，三居住三环境三当然三不如三板楼三优越三。而三且，三塔楼三每层三都有三部分三住户三的采三光、三通风三、景三观等三条件三比较三落后三，且三不可三改变三。2）使三用率三不高三，存三在灰三色空三间塔楼三户型三的使三用率三普遍三低于三板楼10个百三分点三左右三，而三且户三型内三部的三厨房、三餐厅三与洗三手间三往往三不可三直接三采光三、通三风，三这样三的地三方被三称为三“灰三色空三间”三。9、双拼三别墅:它是三联排三别墅三与独三栋别三墅之三间的三中间三产品三，由三两个三单元三的别三墅拼三联组成的三单栋三别墅三。特三征：1）与联三排、三独栋三对比三而言三，除三了有三天、三有地三、有三独立三的院三落外三，最关键三是降三低了三社区三密度三，增三加了三住宅三采光三面，三使其三拥有三了更三宽阔三的室外空三间。2）是低三层小三楼加三上私三家花三园，三这种三相对三独立三的双三拼别三墅，三在保三证拥有私三家花三园的三基础三上，三既要三加强三户外三空间三的交三流，三使私三家小三环境三融合社区三大环三境，三也改三变了Ci三ty三h三ou三se和To三wn三ho三us三e兵营三式排三列的三呆板三面孔。3.双拼三别墅三基本三是三三面采三光，三外侧三的居三室通三常会三有两三个以三上的三采光面三，一三般来三说，三窗户三较多三，通三风不三会差三，重三要的三是采三光和三观景三。10、独栋三别墅:单楼三独栋三的别三墅即三是独三栋别三墅，三这种三别墅三上有三独立三空间三，下三有私三家花三园领地三，是三私密三性很三强的三独立三式住三宅，三表现三为上三下前三后左三右都三属于三独立三空间，三一般三房屋三周围三都有三面积三不等三的绿三地、三院落三。这三一类三型是三别墅三历史三最悠久三的一三种，三也是三别墅三建筑三的终三极形三式。三其三主要三特点三表现三为私三密性强，三市场三价格三较高三，定三位多三为高三端品三质，三一般三有很三好的三环境三配套三。11、联排三别墅:又称TO三WN三HO三US三E，有三天有三地，三每户三独门三独院三，设三有1至2个车三位，三还有地下三室。三它是三由几三幢单三户别三墅并三联组三成的三联排三或住三宅，三一排三二至三四层联结三在一三起，三每几三个单三元共三用外三墙，三有统三一的三平面三设计三和独三立的三门户。三建筑三面积三一般三是每三户25三0平方三米以上。特征：1）比三较注三重项三目选三址，三尽量三余地三、余三绿、三余水三，交三通比三较方三便。2）价三位较三低，三为中三产阶三级中三上层三人士三及新三贵阶三层度三身定三造。3）户三型设三计丰三富而三前卫三，有三特色三。在欧三洲原三始意三义上三的To三wn三ho三us三e是指三在城三区联三排而三建的三市民三城区三住宅，三这种三住宅三均是三沿街三的，三由于三沿街三面的三限制三，所三以都三在基三地上表现三为大三进深三小面三宽，三层数三一般三在3层至5层，三而立三面式三样则三体现为新三旧混三杂，三各式三各样三。To三wn三ho三us三e现在三在很三多国三家和三地区三已非三常普及三，由三于离三城很三近、三方便三上班三及工三作、三价格三合理三、环三境优三美，成为三城市三发展三过程三中不三可逾三越的三阶段——三—住宅三郊区三化的三一种三代表形三态。三、房地三产结三构材三质:1、砖木三结构：房三屋的三一种三建筑三结构.主要三承重三构件三是由三砖和三木两三种材三料制成三的．三由于三力学三工程三与工三程强三度的三限制三，一三般砖三木结三构是三平层(1三-3层)。2、砖混三结构：砖三混结三构一三般指三把砖三砌体三用作三内外三承重三墙或三隔墙三，楼三盖、屋盖三、梁三、柱三（也三可是三砖柱三）是三钢筋三混凝三土作三用在三墙柱三上的三荷载三，主要是三由梁三板传三来的三屋盖三、楼三盖上三的活三、恒三荷载三，它三通过三墙柱三基础三传到地基三。作三用在三纵墙三上的三水平三荷载三（如三风荷三）一三部分三直接三由纵三墙传三给横墙，三另一三部分三则通三过屋三盖和三楼盖三传给三横墙三，再三由横三墙传三至基三础，三最后传给三地基三，承三重墙三的厚三度及三长度三是根三据强三度和三稳定三性的三要求三，通三过计算来三确定三的。3、框架三结构:框架三结构三住宅三是指三以钢三筋混三凝土三浇捣三成承三重梁三柱，三再用三预制的三加气三混凝三土、三膨胀三珍珠三岩、三浮石三、蛭三石、三陶烂三等轻三质板三材隔三墙分户装三配成三而的三住宅三。适三合大三规模三工业三化施三工，三效率三较高三，工三程质三量较好。三框三架结三构由三梁柱三构成三，构三件截三面较三小，三因此三框架三结构三的承三载力和刚三度都三较低三，它三的受三力特三点类三似于三竖向三悬臂三剪切三梁，三楼层三越高三，水平位三移越三慢，三高层三框架三在纵三横两三个方三向都三承受三很大三的水三平力三，这三时，现浇三楼面三也作三为梁三共同三工作三的，三装配三整体三式楼三面的三作用三则不三考虑三，框架结三构的三墙体三是填三充墙三，起三围护三和分三隔作三用，三框架三结构三的特三点是三能为建筑三提供三灵活三的使三用空三间，三但抗三震性三能差三。4、钢结三构：钢三结构三是建三筑物三的主三要承三重构三件由三钢材三构成三的结三构。三具有三自重轻三、强三度高三、延三性好三、施三工快三、抗三震性三好的三特点三。钢三结构三多用三于超高层三建筑三，造三价较三高。5、剪力三墙结三构：是三用钢三筋混三凝土三墙板三来代三替框三架结三构中三的梁三柱，三剪力三墙结构三住宅三能承三担各三类荷三载引三起的三内力三，并三能有三效控三制结三构的三水平三力，这种三用钢三筋混三凝土三墙板三来承三受竖三向和三水平三力的三结构三称为三剪力三墙结三构。6、框架三剪力三墙结三构:框架三剪力三墙结三构也三称框三剪结三构，三这种三结构三是在三框架结构三中布三置一三定数三量的三剪力三墙，三构成三灵活三自由三的使三用空三间，三满足三不同建筑三功能三的要三求，三同样三又有三足够三的剪三力墙三，有三相当三大的三刚度三，框三剪结构的三受力三特点三，是三由框三架和三剪力三墙结三构两三种不三同的三抗侧三力结三构组三成的新的三受力三形式三，所三以它三的框三架不三同于三纯框三架结三构中三的框三架，三剪力三墙在框剪三结构三中也三不同三于剪三力墙三结构三中的三剪力三墙。四、三如何三辨别三承重三墙墙体三是否三是承三重墙三，关三键看三墙体三本身三是否三承重三。建筑三施工三图中三的粗三实线三部分三和圈三梁结三构中三非承三重梁三下的三墙体三都是三承重三墙。三现场三察验三墙体三上无三预制三圈梁三的肯三定是三承重三墙。三非承三重墙三体一三般在三图纸三上以三细实三线或三虚线三标注三，为三轻质三、简三易的三材料三制成三的墙三体，三非承三重墙三一般三较薄三，仅三做隔三断墙三体用三。一般三地讲三，砖三混结三构的三房屋三所有三墙体三都是三承重三墙；三框架三结构三的房三屋内三部的三墙体三一般三都不三是承三重墙三。当三然具三体到三房屋三结构三本身三，判三断墙三是否三是承三重墙三，应三仔细三研究三原建三筑图三纸并三到现三场实三际勘三察后三才能三确定三。个人三装修三时可三以结三合以三下几三点简三单地三区分三承重三墙和三非承三重墙三：1、从三房屋三结构三上区三分：三一三般地三讲，三砖混三结构三的房三屋所三有墙三体都三是承三重墙三；框三架结三构的三房屋三内部三的墙三体一三般都三不是三承重三墙。2、从三房屋三档次三上：三一般三的中三低档三的住三宅楼三、别三墅都三是砖三混结三构的三。高三档的三都是三框架三结构三的多三。3、从三墙砖三的材三质上三区分三：一三般标三准砖三的墙三是承三重墙三，加三气砖三的是三非承三重墙三。4、从三墙的三厚度三分：15三0m三m厚的三隔墙三是非三承重三墙，三如卫三生间三，厨三房出三现较三多。5、根三据梁三与墙三的结三合处三区分三：一三般墙三与梁三间紧三密结三合的三是承三重墙三；采三用的三斜排三砖的三方法三的是三非承三重墙三。五、三各类三建筑三对应三的容三积率所谓三容积三率，三是指三一个三小区三的总三建筑三面积三与用三地面三积的三比率三。对三于发三展商三来说三，容三积率三决定三地价三成本三在房三屋中三占的三比例三，而三对于三住户三来说三，容三积率三直接三涉及三到居三住的三舒适三度。三绿地三率也三是如三此。三绿地三率较三高，三容积三率较三低，三建筑三密度三一般三也就三较低三，发三展商三可用三于回三收资三金的三面积三就越三少，三而住三户就三越舒三服。三这两三个比三率决三定了三这个三项目三是从三人的三居住三需求三角度三，还三是从三纯粹三赚钱三的角三度来三设计三一个三社区三。一三个良三好的三居住三小区三，高三层住三宅容三积率三应不三超过5，多三层住三宅应三不超三过3，绿三地率三应不三低于30三%。但三由于三受土三地成三本的三限制三，并三不是三所有三项目三都能三做得三到。各类三建筑三分别三对应三的容三积率三数值三。1．容三积率三低于0.三3，这三是非三常高三档的三独栋三别墅三项目三。2．容三积率0.三3－0.三5，一三般独三栋别三墅项三目，三环境三还可三以，三但感三觉有三点密三了。三如果三穿插三部分三双拼三别墅三、联三排别三墅，三就可三以解三决这三个问三题了三。3．容三积率0.三5－0.三8，一三般的三双拼三、联三排别三墅，三如果三组合3~三4层，三局部5层的三楼中三楼，三这个三项目三的品三位就三相当三高了三。4．容三积率0.三8－1.三2，全三部是三多层三的话三，那三么环三境绝三对可三以堪三称一三流。三如果三其中三夹杂三低层三甚至三联排三别墅三，那三么环三境相三比而三言只三能算三是一三般了三。项三目管三理5．容三积率1.三2－1.三5，正三常的三多层三项目三，环三境一三般。三如果三是多三层与三小高三层的三组合三，环三境会三是一三大卖三点。6．容三积率1.三5－2.三0，正三常的三多层+小高三层项三目。7．容三积率2.三0－2.三5，正三常的三小高三层项三目。8．容三积率2.三5－3.三0，小三高层+二类三高层三项目三（18层以三内）三。此三时如三果做三全小三高层三，环三境会三很差三。9．容三积率3.三0－6.三0，高三层项三目（三楼高10三0米以三内）三。10．容三积率6.三0以上三，摩三天大三楼项三目六、三何为三五证三二书:1、三土地三使用三许可三证2、三建设三用地三规划三许可三证3、三建设三工程三规划三许可三证4、三建筑三工程三施工三许可三证5、三商品三房销三售（三预售三）许三可证6、三住宅三使用三说明三书7、三住宅三质量三保证三书→→→→→→→七、三何谓三物业三管理:物业三管理是物三业管三理企三业接三受房三屋产三权人三或业三主委三员会三的委三托，三依照物业三管理三合同三或协三议，三对已三投入三使用三的各三类房三屋建三筑和三附属三配套三设施及场三地进三行管三理，三同时三对房三屋区三域周三围的三环境三、清三洁卫三生、三安全三保卫、三公共三绿地三、道三路养三护统三一实三施专三业化三管理三，并三向住三用人三提供三多方面的三综合三性服三务。三物业三管理三是集三管理三、经三营、三服务三为一三体的三有偿三劳动，三它按三照社三会化三、专三业化三原则三进行三管理三。八、三何谓三智能三化管三理:管理三建筑三物的三软件三体设三施,称之三为智三能化.智能三化应三用系三统包三括四三个子三系统三：物三业管三理、三公共三安防三、家三居智三能、三信三息服三务，三每个三子系三统又三包含三很多三分系三统，三所有三分系三统通三过小三区局三域网三连成三一个三整体三。物业三管理三系统三有5个分三系统三，内三容涉三及给三排水三、交三配电三、区三域照三明、三电梯三、供三暖、三电子三地图三、三三表出三户、三电子三公告三、广三播及三背景三音乐三、一三卡通三、住三户服三务中三心及三小区三管理三中心三等。九、三住宅三基础三配置:1、水:一次三供水,即自三来水三公司三的统三一正三常供三水二次三供水,即除三正常三供水三渠道三外,另设三一独三立蓄三水装三置,以供三使用2、排水:排水三管路,包括三厨房,厕所三的排三水管三道及三统一三的排三水装三置3、通风三管:多设三在厨三房或三厕所4、燃气：一三般由三室外三通向三厨房三和卫三生间5、消防：安三装在三楼梯三消防三通道6、电信三设施:电话三、电三视、三网络7、供电:2三20三V和38三0V第七三节三房三地产三销售三常用三知识一、三销售三常识1、什三么是三房地三产一级三市场：房地三产一三级市三场又三称土三地一三级市三场，三是土三地使三用权三出让三的市三场，三即国家通三过其三指定三的政三府部三门将三城镇三国有三土地三或将三农村三集体三土地三征用三为国有土三地后三出让三给使三用者三的市三场，三出让三的土三地，三可以三是生三地，三也可三以是经过三开发三达到三“七三通一三平”三的熟三地。三房地三产一三级市三场是三由国三家垄三断的市场三。2、什三么是三房地三产二级三市场：房地三产二三级市三场，三是土三地使三用者三经过三开发三建设三，将三新建三成的三房地三产进行出三售和三出租三的市三场。三即一三般指三商品三房首三次进三入流三通领三域进三行交三易而形成三的市三场。三房地三产二三级市三场也三包括三土地三二级三市场三，即三土地三使用三者将达到三规定三可以三转让三的土三地，三进入三流通三领域三进行三交易三的市三场。3、什三么是三房地三产三级三市场：房地三产三三级市三场，三是购三买房三地产三的单三位和三个人三，再三次将三房地三产转三卖或转租三的市三场。三也就三是房三地产三再次三进入三流通三领域三进行三交易三而形三成的三市场。三房地三产三三级市三场也三包括三房屋三的交三换、三抵押三、典三当等三流通三形式三。4、什三么是商品三房：商品三房是三指在三市场三经济三条件三下，三通过三出让三方式三取得三土地三使用三权后三开发建设三的房三屋，三均按三市场三价出三售。三商品三房根三据其三销售三对象三的不三同，三可以分为三外销三商品三房和三内销三商品三房两三种。三内销三商品三房是三指房三地产三开发三企业通过三实行三土地三使用三权出三让形三式，三经过三政府三计划三主管三部门三审批三，建三成后用于三在境三内范三围（三目前三不包三括香三港特三别行三政区三、澳三门和三台湾三）出三售的住宅三、商三业用三房以三及其三他建三筑物三。外三销商三品房三是指三房开三发企三业按三政府外资三工作三主管三部门三的规三定，三通过三实行三土地三批租三形式三，报三政府三计划三主管部门三列入三正式三项目三计划三，建三成后三用于三向境三内、三外出三售的三住宅三、商三业用房及三其他三建筑三物。5、什三么是福利三房：福利三商品三房是三指政三府按三住房三制度三改革三方案三免除三房地三产地三价、三按房三屋的成本三造价三售给三企业三或符三合条三件的三职工三，带三有福三利性三质的三房屋三。6、什三么是微利三房亦称三微利三商品三房，三指由三各级三政府三房产三管理三部门三组织三建设三和管三理，三以低于市三场价三格和三租金三、高三于福三利房三价格三和租三金，三用于三解决三部分三企业三职工住房三困难三和社三会住三房特三困户三的房三屋。7、什三么是集资三房集资三房属三经济三适用三住房三范围三，是三政策三性住三房，三是企三事业三单位三为了三解决内部三职工三的住三房问三题，三企事三业单三位以三拥有三的划三拨土三地建三设、三按成三本价出售三给内三部职三工的三房屋三，不三能在三市场三上自三由流三通。8、什三么是经济三适用三房经济三适用三住房三是指三已经三列入三国家三计划三，由三城市三政府三组织三房地三产开三发企三业或三者集三资建三房单三位建三造，三以微三利价三向城三镇中三低收三入家三庭出三售的三住房三。三它是三具有三社会三保障三性质三的商三品住三宅。三具有三经济三性和三适用三性的三特点三。经三济性三是指三住宅三价格三相对三于市三场价三格而三言，三是适三中的三、能三够适三应中三低收三入家三庭的三承受三能力三。适三用性三是指三在住三房设三计、三单套三面积三设定三及其三建筑三标准三上强三调住三房的三实用三效果三。经三济适三用住三房的三价格三按建三设成三本确三定。9、什三么是廉租三房廉租三房是三指政三府以三租金三补贴三或实三物配三租的三方式三，向三符合三城镇三居民三最低三生活三保障三标准三且住三房困三难的三家庭三提供社会三保障性质三的住三房。三廉租三房的三分配三形式三以租三金补三贴为三主，三实物三配租三和租三金减三免为三辅。三我国三的廉三租房三只租三不售三，出三租给三城镇三居民三中最三低收三入者三。10、承三建商三：是三指从三事住三宅建三设的三企业三，承三建商三是负三责施三工建三筑的三，它三是受三开发三商委三托、三依照三开发三商的三要求三进行三施工三建设三的。11、监三理公三司：三监理三是一三种高三智能三的技三术服三务活三动，三是“三旨在三实现三项目三投资三目的三的微三观监三督管三理活三动”三。根三据有三关法三律法三规和三合同三的要三求，三认真三监督三，遵三守基三建程三序；三精益三求精三，完三善使三用功三能；三严格三把关三，保三证工三程质三量，三提高三施工三工艺三，加三快进三度，三降低三施工三成本三，使三业主三和承三包商三都取三得最三大效三益。12、房三地产三代理三：《房地三产经三纪执三业规三则》指出三，房三地产三代理三，是三指以三委托三人的三名义三，在三委托三协议三约定三的范三围内三，为三促成三委托三人与三第三三人进三行房三地产三交易三而提三供专三业服三务，三并向三委托三人收三取佣三金的三行为三。二、三公用三建筑三面积三按以三下规三则分三摊：1、分三摊原三则：1）房屋三公用三建筑三面积三分摊三以幢三为单三位。三公用三建筑三面积三分摊三仅限三于本三幢内三的公三用建筑三面积三。与三幢房三屋不三相连三的公三用建三筑（三如变三电房三、水三泵房三、门三卫房