房屋维修及养护

房屋维修及养护第一节、房屋维修管理概述一、房屋维修的概述（一）房屋维修的定义狭义的房屋维修：仅指物业管理公司对房屋的养护和维修广义的房屋维修：养护、维修、改建。具体地说，房屋维修包括：对房屋的日常保养对房屋破损部位的修缮对不同等级房屋的装修及功能的恢复、改善结合房屋的维修加固增强房屋的抗震能力等工作因此，房屋维修是指在房屋的经济寿命期内，在对房屋进行查勘鉴定、评定房屋完损等级的基础上，对房屋进行维护和修理，使其保持或恢复原来状态或使用功能的活动。所谓房屋的经济寿命期，是指房屋自建成并通过竣工验收合格开始，到由于某种原因引起房屋报废并拆除为止的总期限。引起房屋报废并拆除的原因，可能是技术方面的，也可能是经济方面的或社会其他方面的。（二）房屋维修的特点1.房屋维修是一项经常性的工作房屋使用期限长，在使用中由于自然或人为的因素影响，会导致房屋、设备的损坏或使用功能的减弱，而且由于房屋所处的地理位置、环境和用途的差异，同一结构房屋使用功能减弱的速度和损坏的程度也是不均衡的，因此，房屋维修是大量的经常性的工作。2.房屋维修量大面广、零星分散量大面广是指房屋维修涉及各个单位、千家万户，项目多而杂；零星分散是指由于房屋的固定性以及房屋损坏程度的不同，决定了维修场地和维修队伍随着修房地段、位置的改变而具有流动性、分散性。3.房屋维修技术要求高房屋维修由于要保持原有的建筑风格和设计意图，因此技术要求相对于建造同类新建工程来讲要高。房屋维修有其独特的设计、施工技术和操作技能的要求，而且对不同建筑结构、不同等级标准的房屋，采用的维修标准也不同。（三）房屋损坏的原因1.自然损坏（1）气候条件：风吹、雨打、日晒等（2）生物因素：菌类（霉菌）、虫害（白蚁）等（3）地理因素：地基承载力不均、碱化作用等（4）灾害因素：洪水、火灾、地震、滑坡、飓风、爆炸等突发性天灾人祸2.人为原因（1）使用不当：使用磨损、腐蚀等（2）设计和施工质量的低劣（3）维修养护不善二、房屋维修管理的概念房屋维修管理是指物业管理公司围绕房屋维修的管理目标而进行的计划、组织、控制和协调工作。管理主体：物业管理公司实施主体：专业房屋维修公司目的与任务：①保证房屋的正常使用，延长房屋的使用年限②防止和消除房屋及其附属设备发生损毁③保障使用者的安全、改善住用条件（一）房屋维修管理的原则1.经济、合理、安全、实用的原则2.预防为主，管、修相结合的原则3.区别对待的原则（1）新建房屋：做好日常养护（2）旧有房屋：保留、改建和拆建4.有偿服务的原则（二）房屋维修管理的意义1.利于延长房屋的使用寿命，增强房屋住用的安全性能，改善住用条件与质量。2.利于保证房屋的质量和房屋价值的追加，使房屋保值、增值，为业主使用人、物业企业、国家带来直接的经济效益。3.利于城市建设和管理，美化环境，美化生活，促进城市经济发展。4.利于物业管理公司建立良好的企业信誉，塑造良好的经营形象，为其他业务的发展打下扎实的基础。5.搞好房屋维修，也有利于物业管理在经营中创收。（三）房屋维修管理内容①房屋安全与质量管理②房屋维修的技术管理③房屋维修的施工管理④房屋维修行政管理⑤房屋维修的费用管理一、房屋安全与质量管理二、房屋维修的技术管理三、房屋维修的施工管理四、房屋维修行政管理五、房屋维修的费用管理第二节房屋维修管理的内容一、房屋安全与质量管理（一）房屋安全检查（二）房屋完损等级评定（三）危房鉴定及排险（一）房屋安全检查目的与任务：及时发现房屋存在的安全隐患，采取抢修加固、排除险情的措施。分类：按时间间隔：定期检查、不定期检查按任务与内容：日常性检查、随时抽查、重点检查、普查检查方法：直接观察法、敲击法、专业设备检查、结构构件验算第二节房屋维修管理的内容（二）房屋完损等级的评定以建设部1985颁《房屋完损等级评定标准》为据，按统一标准、统一项目、统一方法对现有整栋房屋进行综合性的完损等级评定。1.任务：搞清情况（房屋的质量状况分布），提供管、用、养、修房依据2.等级分类：完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房、危险房3.评定要素：房屋的结构、设备、装修房屋结构组成：基础、承重构件、非承重墙、楼地面、屋面等；房屋装修组成：门窗、墙、柱的饰面、顶棚、细木装修等；房屋设备组成：水卫、电照、暖气空调及一些特殊设备（消防、电梯、水泵、监视器等）等4.基本做法（1）定期评定：一般是每隔1~3年对所管房屋进行一次全面的逐幢完损等级的评定。基本做法：首先进行组织准备（包括制订评定工作计划，建立评定组织，培训评定人员等）；其次是实施查勘；最后是统计汇总。（2）不定期评定：就是随机地在某个时间内对房屋状况进行抽查。常见几种情况：根据气候特征抽查评定；房屋经过中修、大修、翻修和综合维修竣工验收后重新评定完损等级；接管新建房屋后，要进行完损等级评定。5.评定方法首先，按部颁《房屋完损等级评定标准》的规定，将房屋结构分为四类：1）钢筋混凝土结构；2）混合结构；3）砖木结构；4）其他结构。再对各种房屋分结构、装修、设备三个组成部分进行评定。前三种类型一种评法，后一种类型一种评法。第二节房屋维修管理的内容（三）危房鉴定及排险（1）制定危房鉴定标准三种情况：①整幢危房②局部危房③危险点（2）建立危房鉴定机构，组织鉴定（3）确定解危办法4种办法：观察使用法、处理使用法、停止使用法、整体拆除法注：房屋损坏的经济指标二、房屋维修的技术管理房屋维修的技术管理：指对房屋维修工程中的各个技术环节，按国家的技术标准进行科学管理。三个基本环节：1．科学地制定房屋维修的设计、施工方案，确定经济合理的修缮费用标准；2．监督、保证房屋维修施工过程符合技术规程要求，确保施工质量与安全生产；3．建立房屋的技术档案，贯彻技术责任制，打下好的技术管理基础。三、房屋三维修三的施三工管三理房屋三维修三施工三管理就是三指按三照一三定施三工程三序、三施工三质量三标准三和技三术经三济要三求，三运用三科学三的方三法对三房屋三维修三施工三过程三中的三各项三工作三进行三有效三的科三学的三管理三。1.专业三外包三型房三屋维三修的三施工三管理三工作三包括三：（1）做三好维三修工三程的三招标（2）维三修工三程的三设计三和技三术交三底（3）承三包合三同签三订（4）施三工质三量监三管、三工程三竣工三验收（5）价三款的三结算（6）维三修技三术资三料的三整理三、建三档等四、房屋三维修三行政三管理（一三）房三屋维三修的三一般三责任三：所三有人三承担1.保修三期内三：由三施工三单位三和建三设单三位负三责2.保修三期满三后（1）共三用部三分、三共用三设备三：专项三维修三基金，全三体业三主承三担（2）自三用部三分、三自用三设备三：业三主自三行负三责（二三）租三赁私三房的三维修三责任三：依三约承三担（三三）人三为损三毁房三屋的三维修三责任三：行三为人三承担（四三）对三于那三些不三及时三维修三或因三他人三阻碍三，可三能导三致房三屋发三生危三险的三，房三管部三门有三权采三取排三险解三危强三制措三施，三费用三由当三事人三承担三。一、三房屋三维修三工程三的分三类二、房屋三维修三标准三、三房屋三维修三工程三的技三术经三济指三标第三三节三房三屋维三修工三程第三三节三房三屋维三修工三程一、三房屋三维修三工程三的分三类（一三）按三房屋三的完三损程三度和三工程三性质三划分小修三（维三护）三工程中修三工程大修三工程翻修三（更三新改三造）三工程综合三维修三工程1.小修三工程亦称三零修三工程三或养三护工三程，三是指三物业三管理三企业三为确三保房三屋正三常使三用，三保持三房屋三原来三的完三损等三级而三对房三屋使三用中三正常三的小损三坏进行三及时三修复三的预防三性养护三工程三。费用三：综合三平均三费用三占房三屋现三时总造三价的1%以下特点三：项目三简单三、零三星分三散、三量大三面广三、时三间紧三迫、三持续三反复三性强三、服三务性三强。适用三对象三：完好三、基三本完三好房三。2.中修三工程是指三房屋三少量主体三构件三已损三坏或不三符合三建筑三结构三的要三求，三需要三牵动三或拆三换进三行局部三维修以保三持房三屋原三来的三规模三和结三构的三工程三。费用三：一次三维修三费用三是该三房屋三同类三结构三新建三造价三的20三%以下特点三：工地三比较三集中三，项三目较三小，三工程三量较三大，三工程三的计三划性三、周三期性三强适用三对象三：一般三损坏三房屋维修三要求三：修后70三%以上三房屋三要符三合基三本完三好或三完好三房标三准的三要求三。3.大修三工程是指三无倒三塌或三只有三局部三倒塌三危险三的房三屋，三其主三体结三构和费用：同类结构新建房屋造价的25%以上。特点：工程地点集中、项目齐全、工程量大、花费大、具有整体性，一般与房屋的抗震加固、局部改善房屋居住使用条件相结合进行。要求：大修后，房屋要达到基本完好房的标准适用对象：严重损坏房4.翻修三工程三（更三新改三造工三程）是指三原来三的房三屋需三要全部三拆除，另三行设三计，三重新三建造三或利三用少三数主三体构三件在三原地三或移三动后三进行更新三改造的工三程。特点三：规模三大、三投资三大、三工期三长。费用三：应低三于同三类结三构房三屋的三新建三造价要求：翻修后必须达到完好房的标准。适用对象：危险房5.综合三维修三工程指成三片多三幢或三面积三较大三的单三幢楼三房，三大部三分严三重损三坏而三进行三有计三划的三代表三大会成片三维修和为三改变三片（三幢）三房屋三面貌三而进三行的三维修三工程三，也三就是大修三、中三修、三小修一次三性应修三尽修（全三项目三修理三）的三工程三。费用三：应是三该片三房屋三同类三结构三新建三造价三的20三%特点：规模较大、项目齐全、工期长、花费大要求：综合维修后的房屋应达到基本完好或完好房的标准。（二三）按三房屋三结构三性质三划分1.承重三结构三性维三修是三指为三保证三房屋三结构三安全三、适三用和三2.非承重结构性维修是指为保障房屋的正常使用和改善居住条件，对房屋的装修、设备等部分的更新、修理和增设，其主要作用是恢复房屋的使用功能，保护结构构件免遭破坏，延长房屋的使用年限。（三三）按三经营三管理三的性三质划三分1.恢复三性维三修是指三修复三因自然三损耗三2.赔偿性维修是指修复因用户私自拆改、增加房屋荷载、改变使用性质、违约使用以及过失造成损坏的房屋及其构件的维修活动，其维修费用应由责任人承担。3.补偿性维修是指在房屋移交时，通过对该房屋的质量、完损情况进行检查鉴定，发现有影响居住安全和使用的损坏部位，而对房屋进行的一次性的维修工作，其费用由移交人与接受人通过协商解决。4.返工三性维三修是指三因房三屋的设计三缺陷三、施三工质三量不三好或三管理三失当造成三的再三次维三修，三其维三修费三用由三责任三人承三担。5.救灾三性维三修是指三修复三因自然三灾害造成三损坏三的房三屋及三其构三件的三维修三活动三，对三于重三大天三灾，三维修三费用三由政三府有三关部三门拨三专款三解决三，对三于人三为失三火造三成的三灾害三，责三任者三需担三负全三部或三部分三费用三。二、房屋三维修三标准《房屋三修缮三范围三和标三准》维修三标准三是按三不同三的结三构、三装修三、设三备条三件，三将房三屋分三为“三一等三”和三“二三等以三下”三两类三分别三制订三的。一等三房屋三：指三钢筋三混凝三土结三构、三混合三结构三和砖三木结三构中三的一三等房三屋；二等三以下三房屋三：指三钢筋三混凝三土结三构、三混合三结构三中的三二等三房屋三和砖三木结三构中三的二三、三三等房三屋，三以及三简易三结构三房屋三。房屋三维修三标准三按主三体工三程、三木门三窗及三装修三工程三，楼三地面三工程三，屋三面工三程，三抹灰三工程三，油三漆粉三饰工三程，三水、三电、三卫、三暖设三备工三程，三金属三构件三及其三他等9个分三项工三程进三行确三定。1、主三体工三程屋盖三、梁三、板三、柱三、剪三力墙三等在三修缮三时应查三清隐三患。损坏三、变三形严三重的三，应三加固三、补三强或三拆换三；不合三理的三旧结三构、三节点三，若三影响三安全三使用三的，三大修三时应三整修三改做三；对钢三筋混三凝土三构件三，如三有轻三微剥三落、三破损三的应三及时三修补三；混凝三土碳三化产三生裂三缝、三剥落三，钢三筋锈三蚀严三重的三，应三通过三检测三计算三鉴定三构件三承载三力，三采取三加固三或替三代措三施。2、装三修工三程a.门窗三修缮三后应三牢固三、平三整、三美观三，开三关灵三活，三接缝三严密三，不三动。三门窗三开关三不灵三活、三松动三b.挂镜线、窗帘盒、窗台板等的装修，属一般损坏的，应原样修复；严重损坏的，应更新或在不降低标准、不影响使用的条件下，用其他材料代用更新。c.踢脚板局部损坏、残缺、脱落的，应修复。3、楼三地面三工程a.木地三板的三损坏三占自三然间三地面三面积25％以三下的三，可三修复三；损三坏超三过25％以三上或三缺乏三材料三时，三可改三做相三应标三准的三高级三地坪三。b.普通三水泥三地面三起砂三、空三鼓、三开裂三，应三拆补三、修三补或三重做三；水三磨石三或块三料地三面损三坏时三，应三尽量三修复三，实三在无三法修三复的三，应三改做三相应三标准三楼地三面。c.面砖三地面三损坏三、破三碎、三高低三不平三的，三应拆三补或三重铺三，室三内潮三湿严三重的三，可三增设三防潮三层或三做块三料地三面。4、屋三面工三程a.屋面三结构三有损三坏的三，应三修复三或拆三换；三不稳三固的三应加三固；三如因三为原三结构三本身三的原三因造三成屋三面渗三水、三漏雨三严重三，按三原样三修复三仍不三能排三除屋三漏的三应翻三修改三建。b.屋面三上的三压顶三、泛三水、三天沟三、水三落斗三、水三管等三损坏三渗水三时，三应修三复；三损坏三严重三时，三应翻三做。c.女儿三墙、三烟囱三等屋三面附三属构三件损三坏严三重的三，在三不影三响使三用和三市容三的条三件下三，可三改修三或拆三除。d.钢筋混凝土平屋面渗漏，应找出原因，针对破损情况采用防水材料嵌补结构损坏的，应加固重做。e.玻璃天栅损坏漏水的，应修复，损坏严重的可翻修，但一般不新做。f.屋面上原有隔热保温层损坏的，应修复。5、饰三面工三程a.外墙三饰面三起壳三、开三裂、三剥落三的，三应照三原样三修复三；损三坏面三积过三大的三，可三全部三铲除三重做三，重三做时三，在三不降三低用三料标三准、三不影三响色三泽协三调的三前提三下进三行。b.外墙三勒脚三损坏三的，三应修三复。c.内墙三饰面三起壳三、开三裂、三剥落三的，三应修三复；三每面三墙损三坏超三过一三半以三上时三，可三铲除三重抹三；原三无踢三脚线三的，三可加三做踢三脚线d.天棚损坏：抹灰层松动，有下坠危险的，须铲除重抹；原线脚损坏的，按原样修复；损坏严重的复杂线脚，应全部铲除后，原样修复或适当简略。6、油三漆粉三饰工三程a.木门三、裙三板、三木栏三杆等三油漆三起壳三、剥三落、三失去三保护三作用三的，三应周三期性三地进三行保三养，三上述三木构三件整三件或三零件三拆换三应油三漆。b.钢门三、铁三晒衣三架、三铁栅三、铁三围栏三、空三调架三、上三水管三、雨三水管三、煤三气管三、铸三铁污三水管三或其三他各三类铁三构件三，其三油漆三起壳三、剥三落或三铁件三锈蚀三，应三先除三锈，三再刷三防锈三涂料三或防三锈漆三，然三后刷三其他三面漆三；钢三门或三各类三铁件三油漆三保养三周期三一般三为２三－３三年。c.木地三板原三油漆三褪落三的，三应重三做。d.室内三墙面三、天三棚等三修缮三时可三刷新三，其三用料三应采三取新三型涂三料，三如胶三白等三；高三级抹三灰损三坏应三原样三修复三。e.高层三建筑三外墙三原油三漆损三坏的三，应三修复三，其三色泽三应尽三量与三原建三筑保三持一三致。8、金三属构三件维三修标三准应保三持牢三固、三安全三、不三锈蚀9、其三他工三程维三修标三准对属三物业三管理三企业三管理三的庭三院院三墙、三院墙三大门三、院三落内三道路三、沟三渠下三水道三、窨三井损三坏或三堵塞此外，对坐落偏远、分散、不便管理，且建筑质量较差的房屋，维修时应保证满足不倒不漏的基本住用要求。三、1.主要经济技术指标房屋完好率：50%～60%。年房屋完好增长率：2%～5%；年房屋完好下降率不超过2‰。房屋维修工程量：100～150平方米/人·年。维修人员劳动生产率：5000元/人·年。中、大修工程质量合格品率：100%，其中优良品率30%～50%。维修工程成本降低率：5%～8%。安全生产，杜绝重大伤亡事故，年职工负伤事故频率：小于3‰。小修养护及时率：99%。房屋租金收缴率：98%～99%。租金用于房屋维修率：60%～70%。流动资金占用率：小于30%。机械设备完好率：85%。2.指标三计算三公式第四三节三房三屋日三常养三护房屋三日常三养护三是指三物业一、房屋日常养护的类型二、房屋日常养护的内容一、三房屋三日常三养护三的类三型1.零星三养护三：是三指结三合实三际情三况进三行保三养维三护或三因突三然损三坏引三起的三小修三。方式三：维三修人三员走三访住三户；三住户三随时三报修三。特点三：修三理范三围广三，项三目零三星分三散，三时间三紧，三要求三及时三，具三有经三常性三的服三务性三质。包括三：（1）屋三面清三扫补三漏、三修补三屋面三、泛三水、三屋脊三；拆三（2）钢、木门窗的维修、拆换五金、配玻璃、换窗纱；木屋架加固；细木装修的加固及局部拆换等。第四三节三房三屋日三常养三护（3）水三管的三防冻三保暖三；给三水管三道的三少量三拆换三；排三污、三废水三管道三的维三修、三保养三、疏三通；三便器三、脸三盆、三浴缸三的修三补拆三换；三水嘴三、阀三门、三抽水三马桶三及其三零配三件的三整修三、拆