房地产物业公司内部控制与风险管理

房地产物业公司内部控制与风险管理讲座2010-04-041讲座安排讲座报告人：中国社会科学院时杰博士讲座内容：房地产物业公司内部控制与风险管理，以案例分析贯穿讲座始终讲座方式：演示与讨论相结合讲座要求：准备铅笔和纸2内容提纲内控的性质、范围、架构和逻辑内控的内容、手段和体系

内控建设的步骤和程序

内控检查和评价体系的建设步骤

内控手册31.背景安然事件引发对内部控制的高度关注

萨班斯奥克斯利法案提出明确要求证监会、国资委、人民银行、财政部三令五申附录：内部控制与风险管理的历史沿革.ppt4随着社会经济的发展，内部控制实践经历了不同的阶段1905～1936199719881949～19582005大小早期内控的范围和影响1.内部牵制阶段：保护现金和资产安全及账簿记录的准确性3.内部控制框架阶段：融入了控制环境及控制程序4.一体化控制阶段：形成COSO框架，增加了遵从性目标内控活动可以追溯到人类社会发展早期，例如古罗马采取的“双人记帐制度”和我国西周时的周礼审计制度趋势：全面风险管理提出内部牵制概念，AICPA接受AICPA颁布《审计准则公告第55号》提出内部控制结构AICPA发布了《审计准则公告第78号》，全面接受COSO报告的内容2.内部控制阶段：增加了管理控制以提高经营效率AICPA首次提出内部控制的定义每个阶段并不意味着对前一阶段的否定,而是在其基础上的提升52.内部控制性质内控：风险防范体系作用：查错防弊资产、资金安全会计报表和统计报表的真实、完整体系：各项相关制度的统一体

63.内部控制范围采购生产销售会计核算融资投资研发人力资源公共关系营销推广行政成本费用物流体系资金流体系其他体系74.和现有的管理制度的基本关系战略规划风险防范目标达成内控是贯穿了主线和逻辑的风险防范体系，并以一定的形式体现出来。原有风险防范相关的各类制度

内部控制

梳理整合补充修正贯穿主线和逻辑辅之一定形式8内部控制——整体框架（COSO1）控制活动控制环境监控风险评估“为识别、分析、管理与公司各种活动相关的风险而建立的机制，包括业务部门与职能部门各方面。”沟通信息与控制环境风险评估控制活动信息与沟通监控风险管理是内部控制的组成部分9COSO的基本框架COSO的4大目标COSO的8个要素COSO的4种组织形式3维COSO：内部环境目标设定事项识别风险评估风险反应控制活动信息与沟通监督战略目标实现活动效率效果报告真实准确守法合规公司整体层分支机构层业务单位层附属公司层5.内部控制的基本架构10监督目标设定事项识别风险评估风险反应信息沟通内部环境内控风险管理8要素之间的相互关系：控制活动6.内部控制的基本逻辑116.内部控制的基本逻辑内控环境目标设定事项识别风险评估风险反映控制活动监督信息与交流显性内控隐性内控知其然与知其所以然12内容提纲内控的性质、范围、架构和逻辑内控的内容、手段和体系

内控建设的步骤和程序

内控检查和评价体系的建设步骤

内控手册131.内部控制涉及的内容在环境分析、目标分析和风险评估的思路下，规范同物流、资金流直接相关的各项业务流程查错防弊、资金安全、资产安全、信息准确完整的基本目的采购流程销售流程生产成本流程费用管理流程资产管理流程投资流程融资流程会计核算流程141.内部控制涉及的内容公司关键流程1.销售管理流程；2.采购管理流程；3.库存管理流程；4.资产管理流程；5.基建管理流程；6.成本控制流程；7.费用支出流程；8.投资管理流程；9.融资管理流程；10.期货管理流程；11.合同管理流程。15总经理办公与财务部物业日常管理部文化经营部工程维修部写字楼经理住宅小区经理商业楼经理工厂区经理人事行政财务公共关系保安清洁园林车辆工程技术维修保养会所游泳池网球场1.内部控制涉及的内容根据下面的组织结构图，指出哪些是物业公司关键流程？16授权标准牵制能做什么，不能做什么？如何来做？做的过程中如何衔接？财务管理完善为核心：保证资产安全、资金安全和会计信息完整可靠，保证经营的效率和效果。2.内部控制实现的手段17授权---能做什么？不能做什么？一般公司授权示意图项目名称业务员销售经理总经理定价

新产品定价

●价格浮动

1元以内●

1元---2元

●

2元以上

●赊销

是否给予赊销

●赊销额度确定

●

批准超限额赊销

●退货

1万元以下●

2万元以下

●

2万元以上

●18典型物熔业管理义服务成聪本费用1人员费用3绿化养护费用4清洁费用5秩序维护费用6共用部位共用设施及公众责任保险费用8管理费分摊9固定资产折旧10经业主同意的其他费用2共用部位及共用设施日常运行和维护费7办公费用19采购盘管理敌—比怀价管灰理对于悔生产由消耗萝性物猛资，斯物资左采购蜡部门吗应该贷于每康月2雁5日度提出抄价格来建议鼓，并在经援营公永司调肿度会订上讨宜论，四由经番营经铸理在投月末渣再提留交总婆经理扰办公堆会研届究决狂定，经总经秤理批准陷后下达鱼最高控茎制价表罪，印发极给有关票副总经缠理和供导应、财镰务、审计等叉部门跳，由吊采购闹部门遣执行潮。辅助材窑料的最按高控制搭价格权斗限，由衰分管经谦营的副俱总经理密审批；设备、央机电、弃备品备淡件、低歇值易耗阿品，5仰000迫以下的晴由部门些长制订竞最高限价，5容000摩—30贱000头，主管禾副总，回300粒00以浇上的总唉经理。授权-丢--能睛做什么洁？不能回做什么快？20标准宽--舅-如斧何来拾做?21内部牵昆制：通秘过部门膝和岗位壮合理分济工，对垃不相容谈职务进司行分离章，以便芒对业务坡的处理嚷形成一湿种牵制瓦关系。授权进傍行某项烛业务的识职务与孝执行该垂项业务劫的职务根分离；执行某蕉项业务新的职务老与记录棕该项业杜务的职纪务分离坏；执行某返项业务鞋的职务拴与审核骨该项业既务的职惠务分离洁；保管某已项财产默的职务渔与记录捡该项财陕产情况蛛的职务景分离。牵制给--封-做争的过诱程中灶如何攻来衔傲接?牵制蝇是否美引发研成本始？22现金收停支的授僚权和执骗行现金攀收支的收职务应渔当分离执行现甘金业务纪和记录秤现金业脚务的职秃务应当跃分离现金保废管与稽馆核职务居应当分户离登记须现金宾日记朴帐与鹿登记搭现金魂总帐鸡的职乡丰务分擦离出纳浊人员气不得邮兼任熊档案候保管棵、收批支和概债权铲债务清帐目甲登记掀工作定期稠轮岗刚制度牵制-旨--做云的过程栋中如何郊来衔接飞?233.内部控遣制基本嚷体系流程逢运作符规范颂（授凭权、格标准剖、牵轨制）流程酷规范先执行伞的检恶查和左评价24内容提绵纲内控楼的性戒质、林范围立、架遥构和历逻辑内控蜜的内届容、屡手段诸和体自系内控阿建设卵的步第骤和道程序内控拾检查全和评恳价体龙系的婶建设悔步骤内控手莫册251.对企纯业的撞内外柿部环箭境和巾设定擦的经级营目朗标进付行分架析，颤对企旱业的缠风险州进行评估，皇确定可铸能出现徒重大风抛险关键导流程。处于什寒么样的绝环境？建立了帮什么样虚的目标？有什么调重大风震险？这些寺风险笨处于哪些扯关键言流程吗？物业销分公宋司经绍营模宾式有哪彩些关鹅键流冠程？集团公晚司公司残经营模竖式有哪些革关键流荣程？思考：区分擦关键认流程帝和非迷关键骆流程概的目杜的，缠是确碰定内领控体和系构窝建的壶重点262。对各付个业演务流丈程进削行分券析（想环境-目标--风险）碗，确定内流程中变可能出现风绞险的针关键芳环节奔。示例：根据物短业公司满收入来挽源分析群风险关寄键环节环境弊：市场竞浪争程度距如何？臂是否要墓采取新蠢的营销咬手段？营。物业管舱理企业省是否应付该低价岛促销？目标些：收入铅任务强顺利虚实现收入翼有效卵控制信用风卷险尽可旱能避免收入夺信息拦准确每、完攻整在赶企业淹内部狂传递风险：收入不彼及时坏账收入股信息共存在苹偏差关键环警节：收费片制定喇和调翁整环木节信用戏管理蜜环节收费雪信息助的收悄集、榴传递票环节27物业浙综合毯服务泽费物业企拘业相关势收费

物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。28

2004年前普通住宅免征营业税；2007年村民安置房、经济适用房小区免征营业税。税收

在收到物业费同时应按发票金额全额计提交纳营业税.税率5%。计提的营业税款按权责发生制原则进行分摊。物业拥企业烫相关中收费物业灶综合唱服务勿费29各类专虎项资金房屋共用部位及共用设施日常维修房改房维修资金房屋保修费电梯专项资金智能化设施专项资金首届业委会筹备资金上述灶费用汉均作拴为负毁债处帆理，遣不交揭营业稠税。物业兔企业烈相关在收费30利用虎物业具共用步部位辰、共化用设这施设乏备进刊行经伪营活愉动收叨益物业企辅业相关简收费停车费经营用付房出租广告钉牌设景置费其他免场地出租收升入按规定筋上述收分入在扣惠除合理湿成本后廊应全额郑补维修县资金。物业公蜜司应将总上述款碰项专项挠存储、帆专款专有用。31地下车驾位管理辰费物业企顽业相关钟收费收费标准30元/月/只全部计入物业公司收入，处理办法参照综合服务费，应按规定交纳营业税款。32各类程奖励骗、补忌贴收摆入上述哪款项扮收到僻时计晒入营乞业外泽收入映，不疫交营窄业税含。物业丹企业祖相关毯收费物业管咱理基金镜利息收入各项笼创建活动散奖金慰问金政府恼部门专项悟补贴收入收酒入海来稻源主管呈部门创优奖胜金33第1患步和逗第2贪步的递总结企业环弟境分析企业且目标亭分析企业兵重大井风险分析确定关键流赖程流程煎环境泊分析流程目烂标分析流程关掌键风险分析确定关键环营节企业层费次：找关盛键流睁程流程层纲次：找关吉键环呆节环境养与目飞标分孕析风险分撇析确定炉关键省流程确定阻各流救程关邻键环筋节343。对企业雪流程运虹作的现您行实际禾情况进搂行全面事排查和访摸底企业运有哪缓些业画务类办型？每项园业务巴类型升中包什括那胜些流驱程？流程贯今穿哪些步部门（锋岗位）丹？流程霉运作销的授归权体穴系是伐怎么朴样的颤？每个通部门趣（岗彻位）搂在流鬼程中诸的作霞用和支定位朴是什霉么？蝇在流跑程中设的运漠作标租准如摄何？每个疑部门些（岗侮位）挺在流以程中恐是如监何衔昼接的础？流程迫中的宣业务上信息篇是如流何收许集、捞传递施的？竭（单贫证的曲联数袭、内冤容、付栏目龙、签侦名、馒传递办法敞；报表宋的联数溉、内容粪、栏目记、签名揭、编制载依据、倒编织人捡、传递醋办法）荣。35形成流循程运作宴的文字刺描述和奇流程图文字描盈述:环节1冤:环节返2:……伤……葡.流程图环节1环节2环节3环节4部门1部门肤2部门3活动网1活动判2活动敢3活动耕4活动5活动6364。评价现助行流程感运作中男的关键算风险环蜓节的控犬制点是唇否健全篮、合理用、有效秀。是否场每一您个关法键环趟节的亡风险嫌点都楚有相变应的蕉控制驶点。控制判点的井控制脸手段炉是否疫符合绘企业慌实际矛情况翻，是前否对躲关键扩风险无点有具针对叮性、是否瓜有操喇作的艇可行刃性。是否可盏以达到巾控制效急果。1。健稿全否？2。夕合理开否？3。有涌效否？古船垄食品背流程恭关键杀点控峡制的蹄健全优、合理理、牵有效仅性评父价375。对流贵程的减运作刻方式缓和风边险点瞒的设挺置和驶控制虫方式藏进行摘优化拘。思考：螺如何利址用财务做手段对很物业公汪司业务豪流程进团行优化趁？386。形成流坦程运作邪规范。主体洪内容眯：流程授翁权体系流程各趴环节工作蓝标准部门蓄（岗熊位）丸牵制单证叶和报两表内爷容以傅及传爬递方衔式39内容晋提纲内控堂的性熔质、临范围哲、架趣构和母逻辑内控炒的内泳容、涌手段飘和体仁系内控建枣设的步稠骤和程汤序内控检零查和评镰价体系俭的建设文步骤内控烤手册401.内厚控检查评虽价的内蚂容和类捐别内容坐：流程关蓄键控制偶点执行阵的有效砍性类别听：外部肉检查吴和内长部自隶检整体佩检查割和部推分检垮查412.内冷控检查通评价福的方旨法观察询问问卷调肌查讨论文件检纳查穿行测遗试（W购ALK鸡—TH直ROU涉GH穿TES沈T)分析性辞复核423.质内控誓整体检查扭评价规的步观骤（1）托根据企越业环境庙和经营饭目标，丈根据流叶程的重丘要性程桌度设定狂流程考拴评权重重要性絮程度的僚判断标笨准：对企钓业目窝标实怖现的还影响毙程度是否赏容易劫滋生法舞弊焦和错慰误复杂程茂度以前出怜错的频胀率和程尝度涉及到纵的资产对和损益谷的金额仪大小流程的竖变动情仆况本次检厉查评价遣的侧重43（2柏）为园每个买流程摄的关督键控制点设员置考评剖权重权重旱设置畏时应邀该考历虑的护因素陆：对流洁程目胖标实阔现的活影响象程度是否容康易滋生大舞弊和淋错误复杂程擦度以前摇出错识的频荣率和侧程度控制凉点变视动情葬况本次检晚查评价留的侧重44（3）士按照流市程，检索查每个茧控制点条的执行征情况，违为每个怒控制点其打分。（4）甜得出每彻个流程飞的评价遭分，并培通过加伞权平均踢，计算劣出内控兰总得分矩。古船收赴入流程雪检查评违价应该障设计哪何些控制小点？45（5）敌撰写内袭控检查董评价报肚告，提另出整改洽建议。检查评壶价目的检查评醉价范围检查蒸评价钩过程促描述检查评骡价中发角现的问宇题检查评链价的总抱体结论基于检日查评价住的整改躬建议。46内容提豪纲内控展的性敲质、穿范围贪、架欲构和户逻辑内控的堪内容、壤手段和武体系内控建蚂设的步缓骤和程溉序内控检讯查和评灭价体系置的建设薪步骤内控手闲册47内控手册的办架构一.前鲜言总体说寇明：手饼册制订史的目的骡、意义赔、原则灭、内容谊架构，屿内控制远订的理迅论基础呀。二.总歌则企业的学内部控年制环境泛分析企业躬目标愈概述弄：战捎略目昆标、鸽经营桂活动狭的效膝率和零效果阅、合卵法合