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中海地产XX项目定位汇报材料

模板参考XX公司二零一四年X月X日第2

页主要内容市场环境第二部分项目概况第一部分项目发展战略第三部分市场定位第四部分开发建议第五部分第3

页主要内容项目概况第一部分土地概况城市/片区概况第4页土地：基础指标指标备注用地面积XXX㎡用地性质容积率楼面地价可售面积XXXX㎡住宅可售面积XXXX㎡商业可售面积XXXX㎡建筑限高150米建筑密度裙楼≤X%，塔楼≤X%绿地率≥X%户型比例限制配套用房面积≥X㎡停车位要求共计X个住宅：X个（配比）商业：X个（配比）教育配套须设置幼儿园或其他要求地块整体图土地：地块交通、配套、不利因素按地块所属片区划分，说明区位及配套特点，评估区位价值。地块配套交通现状及规划情况，考虑步行，出行因素，评估便利性。第5页区位及配套示意图交通示意图项目地块佛山里水镇金沙洲大桥佛山一环环城高速广佛高速金沙洲码头广州白云区金沙洲6号线浔峰岗站项目地块中海金沙湾佛山一环里水出口，距离项目约10分钟车程地铁浔峰岗站，距离项目约20分钟步行距离金沙洲大桥，距离本项目约15分钟车程水上巴士1-3公里：公园：xx公园学校：XX中学医院：XX医院交通：地铁X线3公里以外：公园：xx公园学校：XX中学医院：XX医院交通：地铁X线土地：地块交通、配套、不利因素定量解释定量考察地块交通、配套、不利因素等各项指标第6页参数指标数量距离/时间备注交通区位地铁X条距离X公里，步行X分钟公交X条距离X公里，步行X分钟路网X车道，共X条忙时/经常拥堵配套医院X所距离X公里，步行/开车X时间学校X所距离X公里，步行/开车X时间超市X间距离X公里，步行/开车X时间公园X所距离X公里，步行/开车X时间其他不利高压线X条距离X米加油站X所距离X公里回迁房体量X㎡，X户距离X公里其他土地：地块大四至第7页土地大四至文字说明以地块位置为中心，探寻地块片区邻里结构，快速判断地块属性。根据城市地标性建筑、区位，测量地块与目标物之间的距离或车程。地块大四至资源及优劣势初步评估10KM20KM西安路高新园区24KM22KM本案“你是谁不重要，你周围是谁才重要。”示意图土地：地块小四至第8页西北面现状：村屋西南面现状：山体东面/东南面现状：江景南面现状：村屋及超高层土地小四至文字说明：各方向四至详细描述，后期规划以及实地踩地后评价示意图土地：地块分析小结第9页地块四至评价：例如东临珠江，具有较佳江景资源，但昭示性较弱地块优势整合：例如需合理利用江景资源，但尚不具备打造高端豪宅的条件地块劣势规避：例如紧邻村屋组团建议设计符合需求的点式高层，加快去化片区交通发展（公共交通、路网设计）成熟度项目周边配套设施情况片区所处城市圈地位：例如金沙洲是广佛同城桥头堡片区规划发展潜力：例如广州客户对金沙洲整体印象较佳，相关规划落实迅速区域价值交通配套地块条件地块初判：整体形象、配套定位等，头脑风暴形成初步设想eg：不具备打造高端豪宅的条件，适宜打造为针对刚需及首改的快销型产品示意分析小结第10页城市/片区：新城市/新片区着重填写，可分页阐述一级指标二级指标所在城市/片区数据可比竞争城市/片区数据城市/片区信息城市/片区简介城市介绍/建设特色/发展方向/城市化率及增速城市辖区划分及面积辖区实力介绍/辖区特色/重点发展经济指标GDP绝对值/人均值/省内（城市圈）占比/增速人口常住、户籍、市区/省内（城市圈）占比/增速固定资产投资绝对值/省内（城市圈）占比/增速产业定位产业结构各产业投入、产出产值/占比/增速产业人口对应产业的人口/占比（整体产业、整体人口）上下游产业链主要产业业态/产值/增速城市资源硬资源自然/产业/交通评级软资源历史/人文/政治评级第11页城市/片区：数据图示城市辖区图/所属片区图城市/片区资源分布图城市/片区产业结构图城市/片区产业迁移地图城市/片区人口密度图城市/片区拆迁改造进度及分布通过地图标注，数据图分析等形式进行展示说明，以下为举例：…….第12

页市场环境第二部分主要内容项目概况第一部分项目发展战略第三部分市场定位第四部分开发建议第五部分第13

页主要内容政策概况土地市场住宅市场

竞争环境

市场小结市场环境第二部分现行房地产宏观政策盘点后期调控政策预判根据上年度房地产市场供求价关系，预计XX年度调控将以…..第14页政策时间政策简称具体内容对当前销售影响目前应对调控政策办法2011年X月X日最严限购令主城区限购通过说辞劝导用家人或朋友姓名买房第15

页XX市/XX片区历年土地市场供/求/地价/房价情况数据来源：XX土地市场：全市/片区注释：说明该城市/该片区土地市场供求变化情况，解释土地价格与商品住宅价格变化关系，并给出价格上的结论及预测。柱形图/线图所属区域项目名称容积率面积（万m2）成交面积（万m2）剩余货量（万m2）项目所在片区御金沙35.713.222.5保利西海岸72.857.514.3深业江悦湾26.56.918.4竞争片区恒大御景半岛100.689.38.7金名都772156恒大御景湾239.712.4广物山海名门235.211.1总计143.4项目所在XX片区/竞争XX片区

土地存量情况第16

页XX市历年商品住宅市场供/求/价情况数据来源：XX市住房与城乡建设管理局住宅市场：全市注释：说明商品住宅市场供求比变化情况，解释同比供/求/价增速变化，并依据市场新增供求情况给出下一年度住宅市场整体情况预测。示意图第17页2007年2008年1-7月2006年城市总体市场分析：XX市月度供销价住宅市场：全市第18页城市总体市场分析：XX市月度库存与存销比2007年2008年1-7月2006年说明：存销比=期末库存/当期成交住宅市场：全市第19页片区市场：X年-X年，XX片区共成交新建商品住宅面积X万平方米，年均成交X万平方米，市场整体供需基本持平；新建商品住宅成交均价稳步上涨。典型楼盘：X年-X年，排名前三的楼盘共成交新建商品住宅面积X万平方米，年均成交X万平方米，占整体片区的X%；新建商品住宅成交均价X元/㎡。住宅市场：项目片区示意图示意图第20

页住宅市场：竞争/分流片区竞争市场：X年-X年，XX片区共成交新建商品住宅面积X万平方米，年均成交X万平方米，市场整体供需基本持平；新建商品住宅X元/㎡。该片区在全市X区内成交排名居于X位。区域评价：

1.

XX片区市场现期供求价情况及评价2.对比项目片区，该片区产业、交通、配套、未来规划等优劣势

3.预期未来竞争形势：XX片区货量增量/存量，去化速度预估示意图第21页住宅市场：育全市/片区/竞争片胆区成交心分析成交

产品分析片区面积段/房型房型/物业类型供应面积①成交面积②去化率①/②成交均价成交占比对应总价对应首付对应月供全市eg：96㎡/三房

合计

项目片区

合计

竞争/分流片区合计注释黎：除档以上气指标嘱外，纹可通苗过以尖下指兄标研海究市已场情麻况：片区二梯手房市弹场活跃亦度（中押介地铺百数量，异租房市窑场供求结比），诵整体人应均居住罚面积，术人均房削产持有暗量，片估区拆迁拆需求及案拆迁规石划等。第22页板块市踩场分析御：XX市XX板块娱不团同产熟品/不同俗总价锋段沈销售购情况住宅份市场堂：片区成交霜图分析第23页片区市场分亲析：XX市月度绩库存与既存销比20饥07年200淹8年1-7月200身6年说明：滨存销比=期末库绳存/当期成芦交住宅裹市场：片成区存泼量分衫析第24页竞争诞环境本项相目所杜在片均区处XX，周团边竞掩品共功计X个，任经分广析直晴接竞尾品X个，兽整体搂成交冒价格XX，竞争队环境较役为复杂技。恒大御景半岛，尾盘星汇金沙一期，售罄恒大御景湾，在售保利西海岸，在售深业江悦湾，在售御金沙，在售金名都，在售山海名门，在售项目地块中海金沙湾，售罄示意图第25页片区项目占地面积（万/㎡）计容面积（万/㎡）销售时长（月）累计去化套数（套）月均去化（套/月）2013年主推产品全年销售均价直接竞品山海名门423229614885-115方二至三房16700（精装）金名都1710018207611588-110两至三房174㎡望江四房16000（精装）间接竞品保利西海岸269036561915675-80㎡两房85-96㎡三房160-170四房18000（毛坯）20000（精装）御金沙30403011854084㎡两房97-119㎡三房138㎡至四房16400（精装）竞争环刮境：周贼边在售贯项目整体室成交叉价格配：XX片区均央价约XX元/㎡左右主推及借去化：主推产品扛以80-叮96㎡左贴右的慈两至滋三房宵刚需沫产品沾为主去化船预估桑：大部弹分在售项撑目预计在X-乎X年内基本去因化完毕竞品畜分类断依据卫：按去蛇化速促度，诊品牌收影响恰力，掘市场劫认可刃度等指标区角分直接肺竞品和间竹接竞品常。XX项目罩基本晨情况第26页竞争革环境端：在塔售典径型竞扩品【基本墨情况】，可增芳页项目位置佛山里水金沙洲里广路浔峰公园物业类别高层、写字楼、商业占地面积4万㎡总建筑面积23万㎡容积率5.5总套数1066车位数综合比例1:1（大部分服务于写字楼与购物中心，住宅车位相对较少）主力户型面积85㎡两房，90-115㎡三房装修情况精装修（口径2000元/㎡）数据腥来源性：网舍易房寸地产给数据摔交易蹄中心偶、佛岭山南嘱海房称管局20掘13年10月入纽奉市，棋规划券为综善合体轰，后催期有7万㎡广爹百购物协中心配锈套及写浆字楼供鸽应，升孟值潜力孤较大受地铁6号线12月底通斜车及综驰合体规麻划利好框影响，炉入市累慎计成交萄超过530套，成交榴均价零约为16聚70侨0元/㎡住宅剩黎余货量北较少，沫预计201线4年住葛宅产组品能倡够实驾现大谊部分础去化第27页竞争环怜境：在译售典型往竞品【热销户逮型】，可增师页户型格局套数套数占比面积面积占比89-91三房两厅一卫91685.9%8244086.0%84三房两厅一卫12011.3%1008010.5%112-115三房两厅两卫302.8%33903.5%合计10669591090㎡户巨型之患一双阳台内、飘窗述等赠送狠较多建面较段小，空搬间紧凑堆实用生活区姑域区分暗明显空间便通透90㎡户型魔之二赠送藏入户录花园仁，尊草贵感境强全飘窗透设计空间暂紧凑典实用生活区备域区分屠明显90㎡户型型之三全飘窗远设计空间紧悉凑实用纯南楼向设着计示意图畅销奏产品【X芦X项目热销授户型】第28页月份成交套数成交面积成交金额均价来电数量来访数量成交户型前三来访渠道前三10月870.676673199738875397二手房广告短信9月720.585894291729905397二手房广告短信8月400.343667206524909753二手房广告短信7月550.4142072323905389135二手房广告短信6月320.262520297219539096二手房广告短信5月1140.787492457496

二手房广告短信4月160.131173205433845389二手房广告短信3月270.2346223873216895396二手房广告短信2月00073100978953二手房广告短信1月30.02712435156895390二手房广告短信合计4463.431734107

20843901

竞争环辨境：在字售典型箩竞品【成交情缺况】，可增页【X盏X项目20川13年度略成交情况】房型户型面积供应套数产品配比销售套数销售占比一室60-70446%114%两室70-807210%5016%80-90486%52%通透/舒适两室90-100527%62%100-11011215%4013%三室110-12010814%5518%120-1308111%3211%130-14010314%6220%140以上12817%4314%合计748100%304100%分月成悼交排名端情况分户型观成交情者况第29页竞争环挂境：在六售典型枯竞品【新增供溜应】，可增卧页【XX项目新增供应厅情况】项目名称已销售面积（万㎡）已销售套数未售面积（万㎡）未售套数春田3.483047.19444中冶蓝城3.013455.35637诺维溪谷2.142864.92480领秀滨城3.043796.71792合计11.67131424.172353预计201粪4年尚垄未销黑售库查存面耳积为XX万平方米，XXX余套，量未来绘市场下竞争挽压力贫较大色。分面狭积段贸未来币产品那供应买情况面积段供应套数供应占比销售套数销售占比存量套数存量占比60㎡以下2437%15812%854%60-70㎡1283%504%783%70-80㎡35710%1199%23810%80-90㎡102228%39430%62827%90-100㎡72520%21616%50922%100-110㎡2397%675%1727%110-120㎡3008%1229%1788%120-130㎡2437%494%1948%130-140㎡1995%836%1165%140㎡以上2116%564%1557%合计3667100%1314100%2353100%第30页数据查初询针对海唐量需要早搜寻的乳市场数跃据，建霉议多渠饥道搜寻丑：克尔党瑞数辜据系洲统当地城境市国土如局、房融产局数悲据实地调研数士据业内资源获坚取的数折据克尔丧瑞数避据库贝：ht之tp城市头房产稍局官右网城市粮、片姑区、摄竞品棵数据全市凝历史狮数据直接竞沿品针对车性调研直接哨竞品关岛键数蠢据调田研市场小桃结第31页项目现状小结预期判断政策现期政策土地全市/片区/竞争片区市场全市/片区/竞争片区竞争竞争环境分析第32页市场环境分析第二部分主要内纵容项目概况第一部分项目发展战略第三部分市场定位第四部分开发建议第五部分第33页主要内顶容项目发蹲展策略项目发展战略第三部分项目发肤展策略第34页公司

发展战略指标具体策略方向1.经营目标强化品牌，扩大发展规模，保证XX前三甲地位2.利润回报整体X%成本利润率回报3.整体打法抢占刚需及首改市场，打造快消产品加快开发节奏，把握市场机会，实现快速去化展示为先，客储先行第35页市场环境分析第二部分主要铲内容项目概况第一部分项目发展战略第三部分市场定位第四部分开发建议第五部分第36页主要前内容客户定草位住宅美定位商业铲定位车位定位市场定位第四部分财务分摘析整体形芝象定位建筑规税划定位客户兽定位末：第麻一轮彩调研氏（购谷买动扩机）根据墨客户绳购买湖动机飘问卷绳，根胀据项循目所哑在市演场环赶境，啦广撒适网进枕行调煤研，桃针对哭潜在钱客户拒群进双行甄口别。第37页示意图通过动菜机调研呆问卷，破确定目辆标客户凭购买动希机、初枝步确定惹客户来源客户脾定位蛇：第始二轮纵调研其（前絮期认乞知调文研）第38页调研方黑法：前期促规划抢设计买阶段滴，产最品未雁成型蚊，调锻研主稳要目虽的在网于研肝究了筝解客浸户，登从而祥达到萌引导导客户证满足饺其需伙求的接需要元。针按对购切买动黑机调旱研所椒甄别卷的客健户，中进行堂更深叼层次借的定怖性调芬研、闯定量林调研尚，以充保证矮所分项析客家户样欲本量般的有膊效性补。定性调残研定量问调研方式适用深度访谈1.高端客户不便向群体阐述信息详情；2.或新进城市项目的客户调研焦点小组座谈深入了解客户需求，习惯及成因的项目，侧重前期规划定位头脑风暴项目先天不足或从未出现的情况，急需突破创新，侧重定位于营销策略1按照预期特征寻找人流量大，辐射各城区的街区2租借测定场所，给被试提供安静舒适的测试环境3街头和实验房间进行2次客户甄别，测试完赠送礼品客户且定位凶：客嗽户调伴研根据咸前两钱轮客茂户调绩研结下果，污结合漂市场臣：①度寻找纳契合XX项目购蠢买诉求馋的客户样本。第39页客户掉定位影：客谋户调过研②颂寻找注契合XX项目购涛买诉求垄的客户叹样本，艳确定样怖本基本遭特征。第40页客户浪定位劲：客链户调吉研③客唇户置业垃需求分贡析第41页示意ⅠⅡⅢ核心客户：A群体构成：私企生意人、外企中高层、企事业单位职工价值取向：受价格驱赶，对价格比较敏感。重点客户：B群体构成：小型企业主、白领、村民等。价值取向：出于自住及投资的双重考虑，家庭拥有一套以上住房。偶得客户：C群体构成：其他街镇区域客户，广佛中心区中高端客户。价值取向：有魄力逆市投资，重视区域价值和发展潜力本项目客户构成占比客户来源核心客户重点客户偶的客户占比及市场可挖掘量60%，10000-15000组左右25%，8000组左右10%，3000组左右依据竞品成交客户分析统计局片区人口数据第三方提供（克尔瑞，中指）竞品成交客户分析统计局片区人口数据第三方提供（克尔瑞，中指）竞品成交客户分析统计局片区人口数据第三方提供（克尔瑞，中指）客户悉定位姑：客户定位苍及描丧述示意颂图住宅酷定位辩：回裹顾市手场，打供求恋畅销拘户型捆面积第43页回顾蝇片区真市场酿分析结合客州户定位物结果数据睁来源洞：市侨场调解研、克尔肃瑞项目

在售/已售项目户型

保利西海岸75、85、8896121、128

163-174

深业江悦湾79-8291-96140168-170

188

恒大御景湾90/93

山海名门8590112-115

金名都77-8087-94100117-119

172

御金沙758490-95125140165

173

户型面积

708090100110120130140150160170180及以上

市场坐供应役及成纪交主梨流：XX㎡以剖下户李型，满吵足家庭成员橡功能胖要求主要竞扯争对手孙主推及伪畅销户丘型：面积段谈集中在XX-到XX㎡三房差异化在产品的茄市场接浮受度：考虑稀市场脉空白炊点产付品接陶受度住宅定酒位：市法场畅销盯户型PK，可正增页第44页XX竞争祸项目90平小织三房南向三已开间面积控禽制更合洒理完胜我司户拳型96平南厕向三开述间90-甜100平三房户型腾分析根据却定位贝需求调设计壮户型革，与妙竞品胡畅销滥产品服直接PK：VS住宅定刻位：楼恳型定位第45页参考项目楼型设置参考项目每层户数户型区间（㎡）总楼层实用率恒大御景湾4户86-9333/5278%广物山海名门5户/4户88-1153276%-78%深业江悦湾6户/2户70-952686%金名都6户/2户75-1724578%保利西海岸6户/4户45-250高层38-4082%御金沙4户/3户80-1373378%项目周触边产品：楼型定努位，黑实用桃率参虑考……腔.客户饰调研液结果瞒分析……实用率旷数据来墙源于楼旋盘测绘芳面积报魔告住宅定匆位：装着修成本可比区域及项目精装修成本（元/㎡）

广州

誉城800/三期1200誉品800/三期1200佛山锦城

800寰宇天下

1200锦苑

800长沙国际社区

一、二期：800

三、四期：750厦门寰宇天下

800锦城

750第46页选择精栽装原因筝：历史喂经验，肢市场验傻证…..标准违选择径：建议本项斯目精才装修聪标准为XX元/㎡配置织要求耻：……片区项目装修成本（元/㎡）佛山山海名门约850恒大御景湾约700金名都约650广州保利西海岸（装修标准因产品不同而差异，仅选择同类型产品进行比较）约1200御金沙约1000竞争誉对手氏精装跃修成大本（除元/㎡）住宅舒定位纳：户型幼配比嫩建议第47页户型秀配比户型定位户型面积（㎡)房型套数占比配比套数面积占比配比面积产品建议（㎡)刚需三房85三房两厅一卫37.50%84631.35%719102T4户精装舒适三房105三房两厅两卫41.67%94043.03%987002T4户精装紧凑四房125四房两厅两卫20.83%47025.61%587502T4户精装合计100.00%2256100.00%2293602T4户精装注：以上仅为住宅建筑面积统计（商业面积按20000㎡计）。户型配贞比建议住宅辣定位：主力翠户型市稳场验证第48页根据户协型配比始，比对如市场及坏经营要患求，验漆证户型斑定位合苗理性户型面积科目主要竞争项目本案项目1项目2项目3项目4大卖价格

（按开盘X亿设定）集团总部要求售价实际市场售价15%回报售价主力户型，竞争关系大

注：1.价格单位：单价/月供（元），总价/首付（万）；2.首付/月供：按地区实际情况备注于此（eg：首付三成，公积金贷款）；3.优势/劣势：定性简要描述eg：<55平单价

总价

首付

月供

主要优势

主要缺点

eg：60-66平单价

总价

首付

月供

主要优势

主要缺点

eg:70-75平单价

总价

首付

月供

主要优势

主要缺点

商业定触位：商麦业价值裳分析（如丙项目迁商业某体量告大，泄需单足独按北前述装逻辑借定位每）第49页西侧来商业再：为本项普目自身躁商业内街，商镇业价值致大打折稍扣如果闲铺排忆货量护大，非将降柜低本项目去穷化速度普及盈利玩水平建议贞控制慌规模于在XX㎡以内鞋，以一丈层铺为晚主东侧商决业沿江规筛划小区裁路，但段道路右芬侧被桥遮挡，岩影响商锈业展示勺，极大喜降低了茅商业价歼值东侧道告路短时贝期内仅叹服务于渡本小区哭居民，扇商业价寇值较低从快涨速销拿售的嫩角度件考虑愈，建遍议项浙目街戏铺均携为一贿层东侧受X桥遮挡傍，道诱路退韵距不闸足商业娃定位：竞卫争/可参型考商削业分没析第50页项目商铺主力面积（㎡）产品特点售价租金出租率业态规模（万元/㎡）（元/㎡*月）御景半岛93间20-90大型社区，入住率高2.5-3.580-20070%饮食\美容护理\甜品\银行\超市\二手物业保利西海岸（星海）35间20-80临街昭示性好，一期入住率较高4.8-5.5100-20030%送水/超市/二手物业保利西海岸约30间60-180/只租不售150-300-大客户洽谈，尚无出租（瀚海）（内部预计）金名都约35间50-200临主干道、大型社区隔壁规划购物中心只租不售100-25035%华润万家、麦当劳、OK便利店、福隆酒窖等市场夹竞争攀商业罢情况航参考商业烤定位：项目用商业配富比及价榜格建议第51页位置套数面积（㎡）面宽进深层数层高其他特点均价建议业态（万元/㎡）西侧独立商业1520-90X面宽X进深1+2单层2.9有烟道隔油池，可做大型餐饮X万/㎡餐饮/零食店西侧裙楼底商2020-80临街昭示性较好筑网少，使用率高X万/㎡

超市/中介东侧裙楼底商约30

50-200属东侧内接铺X万/㎡社区商业总计不利仪因素散：对虽售价牵及规榜划设嘴计的躁影响痒，XX膏X建议平均淡销售价格xx仇x元/㎡，按览照X年X月推显售铺满排，钟计划X个月去厌化完毕午。规划商业睛配比宴情况车位相定位倡：项阵目车绘位配腹比及价格叛建议项目彼总户视数：XX户；车位规删划数量俭：X个（其移中住宅X个，东商业X个）准；住宅/车位实拔际配比晶：1：X；商业/车位实阿际配比术：1：X建议平并均售价已：X万/个，按照X年X月推售乳铺排，种计划X个月去册化完毕。第52页项目车位数车位比装修情况成交均价成交情况去化率去化周期A项目8211:0.29X万/个售罄100%X个月B项目21691:0.64X万/个售罄100%X个月C项目21381:1.11X万/个余货354个83%X个月合计51281:0.63X万/个余货354个93%竞争/中海XX项目车淹位配比及长去化参螺考财务分宇析第53页依据可特研阶段估整体、扎项目拿翠地后整拼体、首徒批次整浮体三个课维度进役行测算针对首件批次推补售情况欣，再细悲分为集津团总部抽要求、奋实际市小场售价济、15无%汇报售蛋价三种恨情形，怠以对应伐不同的房诚售价要躁求并根妇据营陈销去劲化速疫度要筒求，沈增加窜不同贤情形推下的悠“销梁售速壁度预贱计”电，确尾定不衰同物飘业类创型首藏批次刊开票政，一察年内示销售滚等数泰据整体形功象定位第54页XX乱XX宇X垦·找XX胃X·拜XX眨X·巧XX宽XX估X整体形姜象定位兔阐释：福说明客袄户群，叶主打资舟源，项挽目档次关定位目标孝市场景观或县其他资买源公园梨景观披资源图产品趟设计联方向主打刚首需中海标岔准建筑灵规划西、配伪套定青位、钢园林示定位问题：刺研究客款户针对扣此类配让套真正刘需要什竿么？客户调研客户需要什么竞争调研竞争对手有什么成本调研花费多少，客户是否买单通过称问卷低问题显设计，针视对潜忧在客早户样晕本量较进行扔第一唐次甄孔别，渡确定讽客户困基本纷需求利用前障期客户秀调研的培访谈环拉节，将果规划及坝配套事石宜给予扇客户组昏进行深意度访谈实地调研怠直接柜竞品规窗划及尤配套裤，拦截魄到访荐客户玻进行眉第一顶时间班的感羞知访巡寿问实地体初验直接蝴竞品项觉目配套侨是否实雨用，对限客户购盯买是否孝有加分通过业内板关系剖了解跨直接糕竞品引入配璃套花费孕，给予新本项同目成敢本借律鉴，谈为后塔期增防加配迟套提锁供定信量数孝据。调研客旁户为此沾配套愿成意支付放的费用机，以帮赌助确定栏项目均饱价第56页直接润竞品话项目建筑昨风格A项目（８F小高斩层）材质：基座真扎石漆＋统干挂石材；３Ｆ以胀上高级面砖建筑风武格点评蔑：截取了烂欧式风灭格的某粱些元素散，强调掘对称感礼，整体乞建筑线闹条简洁馒、外观粥宏伟。铃外立面港以温润宝而醇的注浅黄色鞋为主要刺色调。品质赏感好辅，但游成本倘较高草，面武砖易贡脱落派。简欧建筑净风格B项目（多层谋＼小膀高层搬）材质：裹涂料品质看低，待西班复牙风附格在炕大连德比较悦普遍茫，更督适合匠临海纹项目漫。且浊目前桃已出撑现外筛墙涂执料脱滩落现示象。剃影响证项目且价值徐感。西班牙建筑风格建筑规羡划定位第57页本项目壳建筑培风格鲜定位将为XX风格原因解税析：风格：建筑洲风格高端扔大气日，外唇立面李经得些起时丑间的甘推敲施工壤：难度相对较铸小，诸洽多元素胡均可进舌行简化市场调伟研结果换：针对背项目正前期练的客叉户调吧研结甩果，炊确定困潜在昌客户功对里宵面方鱼案的椒选择恶。参考俘项目脏：【XX项目】建面：60万平容积山率：2.0建筑益规划堤定位配套定妄位：调容研分析X项目配套对销售带动评估客户调研竞品调研成本调研A项目华润社区超市影响大客户认为商超对于次偏远地区生活必备，实地调研每天约XX组客户关注项目引入超市事件引入商超成本X年免租等B项目X市实验小学项目畅销最重要因素主力客户年龄30岁左右，准备要小孩比例X%实地调研每天约XX组客户关注项目学区事件引入学校成本X建安费/X引入费本项目建议示意翁分析超图配套定遮位：配斜套建议配套仪整体荐建议洪：根据配批套定位友数据结抱果，本刊项目周谦边生活麻氛围较麦弱，建议海利用碰社区殊用房适（不狂计容奔）打抗造社要区文躺化中长心，族引入孤商超玩和学秒校，罗提升歼项目助价值刃，拔孩高项拒目档么次，建议面固积为XXX测X㎡，功河能配套绪主要以序服务业肯主的生浑活服务辟、运动灾休闲为疏主第59页羽毛球惜、攀岩煮约50挠0㎡瑜伽狂室、以舞蹈燃室约80㎡学校男女更办衣室约60㎡美式闲桌球楼室约80㎡棋牌狠室约60㎡法式园林时风格第60页市场环境分析第二部分主要内回容项目概况第一部分项目发展战略第三部分市场定位第四部分开发建议第五部分第61页主要内惕容分期招开发次定位卖场湿建议展示建积议销售周融期计划开发建议第五部分C策略占地：10.5万平建面：15万平B策略占地：4.56万平建面：7.29万平占地：5万平建面：9.25万平A策略占地：5.7万平建面：10万平地块C地块B地块A分期开巧发定位分期贞开发禁定位分期杆开发幼定位分期开远发定位斥：整合马产品线并为分期射做参考户型定位户型面积（㎡)房型套数占比配比套数面积占比配比面积产品建议（㎡)刚需三房85三房两厅一卫37.50%84631.35%719102T4户精装舒适三房105三房两厅两卫41.67%94043.03%987002T4户精装紧凑四房125四房两厅两卫20.83%47025.61%587502T4户精装合计100.00%2256100.00%2293602T4户精装注：以上仅为住宅建筑面积统计（商业面积按20000㎡计）。明星包装和标杆现金牛利润主力，平衡量价问题培养和转化瘦狗尽快消化产品差异化土地价值高低高低考虑客户需求整体推售策略首批次：良莠搭配，启动市场30%明星+45%现金牛+100%瘦狗二批次：主推问题类，实现转化25%明星+35%现金牛+80%问题三批次：明星产品博取市场关注45%明星+20%现金牛+20%问题分期土开发绩定位分期地块户型产品类型建筑面积精装修比例预计价格预计货量预计推售时间预计去化速度一期A地块80-9533F高层现金牛产品X万㎡住宅100%精装修；XX万/