投资性房地产评估实务与案例

《投资性房地产评估实务与案例分析》2014-10仔细瞧瞧左边这个图现在问您四个问题准备好了吗？BADC请把方块A中的白色区域分成大小和形状一样的两个部分。很容易。是不是？BADCQ1中国资产评估协会CHINAAppraisalSocietyBADCQ1答案就是这样简单！中国资产评估协会CHINAAppraisalSocietyBADC请把方块B中的白色区域分成大小和形状一样的三部分。也不太难！Q2中国资产评估协会CHINAAppraisalSocietyBADCQ2答案就是这样中国资产评估协会CHINAAppraisalSocietyBADCQ3请把方块C中的白色区域分成大小和形状一样的四个部分。很难？的确如此。中国资产评估协会CHINAAppraisalSocietyBADCQ3答案如绿线所示。中国资产评估协会CHINAAppraisalSocietyBADC准备好！最后一个问题来了！中国资产评估协会CHINAAppraisalSocietyBADCQ4请把方块D中的白色区域分成大小和形状一样的七个部分。答出这个问题的最快世界纪录是七秒钟！中国资产评估协会CHINAAppraisalSocietyBADCQ4答案就在这里！这个问题真的那么难吗？中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety目录投资性房地产评估的规范要求评估实务与案例分析投资性房地产及其评估的一般概念中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety投资性房地产投资性房地产评估公允价值投资性房地产及其评估评估的一般概念中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety-问题的提出为什么要研究投资性房地产问题?中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety-会计核算的要求中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety投资性房地产在生产经营中发挥作用的方式不同资产属性及特点不同适应会计准则新变化的需要进一步规范执业行为、保护各方当事人合法权益的需要适应市场和提高执业水平的需要问题的提出-投资性房地产投资性房地产与一般的房地产有何不同?中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety-投资性房地产《企业会计准则第3号──投资性房地产》第二条和第三条规定，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。第四条规定，下列各项不属于投资性房地产：自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。作为存货的房地产。投资性房地产——会计角度《国际会计准则40号》（IAS40）投资性房地产，指为赚取租金或为资本增值，或两者兼有而（由业主或融资租赁的承租人）持有的房地产（土地或建筑物，或建筑物的一部分，或两者兼有）。中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety-投资性房地产《国际评估准则2011》（IVS233）投资性房地产是指以获取租金收入、资本增值（或二者兼有）为目的的土地、房屋建筑物及房地产，但不包括用于商品或劳务的生产和供应，或者出于行政目的而使用的房地产，以及在日常业务中出售的房地产（saleintheordinarycourseofbusiness）。《投资性房地产评估指导意见（试行）》本指导意见所称投资性房地产，是指《企业会计准则第3号──投资性房地产》及其应用指南所称的投资性房地产，即企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产——评估角度中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety-投资三性房三地产如何三确定三是否三投资三性房三地产?中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety-投资三性房三地产4种不三属于三投资三性房三地产三的情三况(I三AS三40三)：持有三的为三在正三常经三营过三程中三销售三或为三销售三而处三于建三造或三开发三过程三中的三房地三产（三参见《国际三会计三准则三第2号-存货》，例三如，三为了三在不三久的三将来三处置三或为三开发三和零三售而三专门三取得三的房三地产三）；为第三三方三在建三或在三开发三的房三地产三；自用三房地三产，三包括三（除三其它三资产三外）三持有三的将三来用三于自三用的三房地三产，三持有三的为三将来三开发三并随三后作三为自三用的三房地三产，三雇员三占用三的房三地产三（无三论雇三员是三否按三市场三价支三付租三金）三以及三待处三置的三自用三房地三产；基于三融资三租约三而出三租给三另一三实体三的房三地产三。中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety-投资三性房三地产5种属三于投三资性三房地三产的三情况(I三AS三40三)：为长三期资三本增三值而三持有三的土三地，三不包三括在三正常三经营三过程三中为三短期三销售三而持三有的三土地三；尚未三确定三未来三用途三的土三地（三如果企业尚未三确定三将其三持有三的土三地用三于自三用还三是用三于在三正常三经营三过程三中的三短期三销售三，则三持有三的土三地应三视为三用于三资本三增值三）；报告三企业三拥有三（或三报告三企业三在融三资租三赁下三持有三）并三在一三项或三多项三经营三租赁三下租三出的三建筑三物；准备三在一三项或三多项三经营三租赁三下租三出的三空闲三建筑三物；正在三建设三开发三并且三建成三后拟三作为三投资三性房三地产三的在三建工三程。中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety-投资三性房三地产投资三性房三地产《以财三务报三告为三目的三的评三估指三南（三试行三）》第二三十一三条规三定，三注册三资产三评估三师应三当知三晓，三在执三行会三计准三则规三定的三投资三性房三地产三评估三业务三时，三对应三的评三估对三象包三括已三出租三的土三地使三用权三、持三有并三准备三增值三后转三让的三土地三使用三权、三已出三租的三建筑三物。赚取三租金三或资三本增三值，三或两三者兼三有而三持有三的房三地产三；应当三能够三单独三计量三和出三售；在建三投资三性房三地产三。中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety-问题三的提三出投资三性房三地产三评估三与一般三房地三产的三评估三有何三不同三？中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety-投资三性房三地产三评估投资三性房三地产三评估投资三性房三地产三评估三，是三指按三照《以财三务报三告为三目的三的评三估指三南（三试行三）》要求三，对三符合三会计三准则三规定三条件三的投三资性三房地三产在三评估三基准三日的三公允三价值三进行三分析三、估三算，三并发三表专三业意三见的三行为三和过三程。中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety-公允三价值如何三理解三公允三价值三？中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety-公允三价值公允三价值国际三会计三准则三理事三会（IA三SB）（《国三际财三务报三告准三则第13号——公允三价值三计量三》）国际三会计三准则三委员三会（IA三SC）（IA三S三39、IA三S三40）美国三财务三会计三准则三委员三会（FA三SB）国际三评估三准则三委员三会（IV三SC）《企三业会三计准三则》《以三财务三报告三为目三的的三评估三指南三》中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety-公允三价值公允三价值熟悉三市场三情况三的买三卖双三方在三公平三交易三的条三件下三和自三愿的三情况三下所三确定三的价三格，三或无三关联三的双三方在三公平三交易三的条三件下三一项三资产三可以三被买三卖或三者一三项负三债可三以被三清偿三的成三交价三格。新会三计准三则的三公允三价值三应具三备的三三个三条件三：（1）信三息公三开，三双方三对于三交易三对象三所了三解的三信息三是对三称的三；（2）双三方自三愿，三若没三有相三反的三证据三表明三所进三行的三交易三是不三公正三的或三处于三非自三愿的三，市三场交三易价三格即三为资三产或三负债三的公三允价三值。（3）对三资产三或负三债进三行公三平交三易。公允三价值三既可三以是三基于三事实三性交三易的三真实三市价三，也三可以三是基三于假三设性三交易三的虚三拟价三格。公允三价值三的本质三（公三允性三、主三观反三映于三客观三的结三果）三。中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety-公允三价值公允三价值《投三资性三房地三产评三估指三导意三见（三试行三）》三规定“会计三准则三下的三投资三性房三地产三的公三允价三值一三般等三同于三资产三评估三准则三下的三市场三价值”。公允三价值三属于三会计三计量三属性三，与现值三、可三变现三净值三、重三置成三本等属三于可三比系三列，三与评三估准三则中三的价三值类三型不三属一三个范三畴；公允三价值三与市三场价三值公允三价值三的基三本特三点——“四三性”三（公三平性三、估三计性三、开三放性三、动三态性三）。中国资产评估协会CHINAAppraisalSocietyWe三lc三om三e三Ba三ck《投资三性房三地产三评估三指导三意见》国际三相关三规范投资三性房三地产三评估的规三范要三求中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety-指导三思想明确三定位突出三重点三，强三调专三业充分三衔接借鉴三国际三，兼三顾国三情中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety共六三章33条，三包括三：引言——制定三目的三和依三据；三相关三定义三；适三用范三围。基本三要求评估三原则三；从事三投资三性房三地产三评估三应当三具备三基本三知识三、经三验和三专业三胜任三能力三；执行三评估三业务三的可三行性三；了解三相关三会计三准则三的要三求并三与会三计师三进行三充分三的沟三通；评估三基准三日；价值三类型三；现场三勘察三的要三求。-主要三内容中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety评估三对象——评估三对象三的明三确；三评估三对象三的主三要特三征；三评估三对象三及其公允三价值三的具三体内三容。评估三方法——方法三选择三；信三息收三集；三市场三法、三收益三法、三成本三法的三运用及其三基本三要求三。评估三披露——评估三报告三出具三的基三本要三求；三评估三报告三的披三露内三容和具体三要求三。附则——准则三生效三日期三。主要三内容-主要三内容中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety-引三言制定三目的三和依三据为规三范注三册资三产评三估师三执行三投资三性房三地产三评估三业务三行为三，维三护社三会公三共利三益和三资产三评估三各方三当事三人合三法权三益。根据《资产三评估三准则三──三基本三准则》、《资产三评估三准则三──三不动三产》和《以财三务报三告为三目的三的评三估指三南（三试行三）》。相关三定义投资三性房三地产三、投资三性房三地产三评估三、公允三价值中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety适用三范围注册三资产三评估三师执三行投三资性三房地三产评三估业三务，三应当三遵守三本指三导意三见。-基本三要求评估三原则恪守三独立三、客三观、三公正三的原三则勤勉三尽责三，保三持应三有的三职业三谨慎不得三出现三对评三估结三论具三有重三要影三响的三实质三性疏三漏和三错误不得三以预三先设三定的三价值三作为三评估三结论三。中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety-基本三要求从事三投资三性房三地产三评估三应当三具备三基本三知识三、经三验和三专业三胜任三能力具备三投资三性房三地产三评估三相关三专业三知识三和相三应的三评估三经验三，具三备从三事投三资性三房地三产评三估的三专业三胜任三能力三。专业三胜任三能力财务三会计三相关三知识三：房地三产评三估相三关知三识：资产三评估三相关三知识三：企业三经营三管理三相关三知识三：沟通三能力中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety-基本三要求执行三评估三业务三的可三行性关注三投资三性房三地产三评估三的复三杂性三，根三据自三身的三专业三知识三和经三验，三审慎三考虑三是否三有能三力承三接投三资性三房地三产评三估业三务。中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety-基本三要求了解三相关三会计三准则三的要三求并三与会三计师三进行三充分三的沟三通充分三理解三相关三会计三准则三的要三求、三评估三对象三在企三业财三务报三告中三的核三算和三披露三要求三，并三提请三企业三管理三层按三其经三营意三图以三及会三计准三则的三规定三对投三资性三房地三产进三行恰三当分三类。与企三业和三执行三审计三业务三的注三册会三计师三进行三必要三的沟三通，三了解三其因三遵循三相关三会计三准则三的具三体要三求而三提出三的具三体意三见和三建议三，并三分析三这些三意见三和建三议对三评估三业务三的影三响。中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety-基本三要求评估三基准三日提醒三委托三方根三据会三计准三则的三相关三要求三，合三理确三定评三估基三准日三。评三估基三准日三可以三是资三产负三债表三日、三投资三性房三地产三转换三日等三。价值三类型知晓三在符三合会三计准三则计三量属三性规三定的三条件三时，三会计三准则三下的三投资三性房三地产三的公三允价三值一三般等三同于三资产三评估三准则三下的三市场三价值三。中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety-基本三要求现场三勘察对投三资性三房地三产进三行现三场调三查，三明确三投资三性房三地产三的实三物状三况、三权益三状况三和区三位状三况。要求三委托三方对三投资三性房三地产三的权三属做三出承三诺，三并对三权属三资料三进行三必要三的查三验。中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety创造三价值-影响三因素房地产自身因素实物因素区位因素权益因素土地实物因素建筑物实物因素位置外部配套环境景观交通地块形状基础设施及土地平整情况土壤及地基情况地势、坡度土地面积权利状况相邻关系使用管制设施、设备空间布局装饰装修建筑规模防水保温隔热隔音建筑结构外观楼层、朝向层高或净高完损程度中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety午休三时间数一三数树上有多少颗人头？中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety创造三价值-房地产外部因素政策因素政治因素法制环境政局国际形势战争人口战略法律基本制度司法户籍分配经济经济因素经济三发展区域三经济影响三因素中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety创造三价值-房地产交易因素变现因素通用性心理因素独立使用适应不同业态可分割处置时间清偿顺序偏好竞价风水处置对象处置方式交易结构其他影响三因素中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety创造三价值-评估三对象评估三对象三的明三确已出三租的三土地三使用三权：是指三企业三通过三出让三或转三让方三式取三得的三、以三经营三租赁三方式三租出三的土三地使三用权三。持有三并准三备增三值后三转让三的土三地使三用权三：是指三企业三取得三的、三准备三增值三后转三让的三土地三使用三权。三按照三国家三有关三规定三认定三的闲三置土三地，三不属三于持三有并三准备三增值三后转三让的三土地三使用三权。已出三租的三建筑三物：是指三企业三拥有三产权三的、三以经三营租三赁方三式租三出的三建筑三物，三包括三自行三建造三或开三发活三动完三成后三用于三出租三的建三筑物三。中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety创造三价值-评估三对象评估三对象三的主三要特三征知晓三评估三对象三对应三的是三个别三建筑三物单三元，三还是三多个三建筑三物单三元及三其附三属设三施共三同构三成的三一个三整体三。当出三租建三筑物三的附三属设三备和三设施三是租三金收三入所三对应三出租三资产三的组三成部三分时三，注三册资三产评三估师三应当三合理三考虑三该设三备和三设施三对投三资性三房地三产价三值的三影响中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety-评估三对象在建三投资三性房三地产三公允三价值三评估《国际三会计三准则40号》（IA三S4三0）第8条将三“正三在建三设开三发中三并且三建成三后拟三作为三投资三性房三地产三的在三建工三程”三纳入三投资三性房三地产三科目三核算三，《国际三评估三准则20三11三》也紧三跟国三际会三计准三则的三这一三变化三，专三门针三对在三建投三资性三房地三产制三定了三相应三的评三估准三则IV三S三23三3。IV三S三23三3认为三，市三场法三和成三本法三很难三适用三于在三建投三资性三房地三产评三估，三假设三开发三法和三现金三流折三现法三被认三为是三相对三合适三的方三法。三这一三观点三有必三要进三一步三讨论三，国三内评三估师三大多三认可三成本三法的三适用三性。中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety创造三价值-评估三方法方法三选择根据三评估三对象三的具三体情三况、三资料三收集三情况三和数三据来三源等三相关三条件三，恰三当选三择评三估方三法。把握三好几三个关三键点要确三保最三大限三度地三使“三可观三察输三入值三”客三观真三实地三反映三评估三对象三的实三际情三况；案例三、租三约，三以及租金三水平三的选三取与三预测，折现三率等三关键三参数决定三评估三结论三的可三信度三；单一三估值三技术三与多三种估三值技三术；评估三结论三既可三能是三一个三确定三值，三也可三能是三一个三区间三值三。交易三费用三不包三含在三公允三价值三中。中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety创造三价值-评估三方法收集三足够三的同三类或三者类三似房三地产三的交三易案三例，三并对三所收三集的三信息三及其三来源三进行三审慎三分析三。在三选用三交易三案例三时应三当关三注案三例的三可比三性，三重点三分析三投资三性房三地产三的实三物状三况、三权益三状况三、区三位状三况、三交易三情况三及租三约条三件。运用三市场三法评三估投三资性三房地三产时三，应三当建三立价三值可三比基三础，三细化三相关三比较三因素三，包三括交三易情三况、三交易三日期三、容三积率三、使三用年三期、三面积三、具三体位三置、三经营三业态三和所三带租三约等三，明三确相三关指三标参三数内三涵。市场三法的三运用三及其三基本三要求中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety创造三价值-评估三方法收益三法的三运用三及其三基本三要求对企三业来三自于三投资三性房三地产三的租三金收三益，三以及三当期三产生三的相三应费三用进三行分三析，三合理三判断三租金三收益三与相三应费三用的三匹配三性，三合理三确定三净收三益。投资三性房三地产三的净三收益三是指三租金三中直三接归三属于三评估三对象三所对三应的三房地三产权三益部三分，三不包三括物三业管三理费三、代三垫水三电费三等其三他项三目，三并恰三当考三虑免三租期三和租三金收三取方三式的三影响三。中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety创造三价值-评估三方法收益三法的三运用三及其三基本三要求关注三投资三性房三地产三现有三租约三条款三对公三允价三值的三影响三，包三括租三金及三其构三成、三租期三、免三租期三、续三租条三件和三提前三终止三租约三的条三件。关注三租约三的合三法有三效性三，了三解实三际履三行状三况。三对合三法有三效并三实际三履行三的租三约，三预测三未来三净收三益所三使用三的租三约期三内的三租金三应当三采用三租约三所确三定的三租金三，租三约期三外的三租金三应当三采用三正常三客观三的租三金。三当约三定租三金与三市场三租金三水平三存在三较大三差异三时，三应当三分析三其原三因，三并进三行充三分披三露。中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety创造三价值-评估三方法收益三法的三运用三及其三基本三要求应当三根据三建筑三物的三剩余三经济三寿命三年限三与土三地使三用权三剩余三使用三年限三等参三数，三及有三关法三律、三法规三的规三定，三合理三确定三收益三期限三。应当三合理三确定三折现三率。三折现三率应三当反三映评三估基三准日三类似三地区三同类三投资三性房三地产三平均三回报三水平三和评三估对三象的三特定三风险三。折三现率三的口三径应三当与三收益三口径三保持三一致三，并三考虑三租约三、租三期、三租金三等因三素对三折现三率选三取的三影响三。中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety创造三价值-评估三方法关于三房地三关系采用三市场三法和三收益三法评三估投三资性三房地三产时三，评三估结三论通三常包三括土三地使三用权三价值三。应当三关注三已出三租的三建筑三物的三会计三核算三中是三否包三含建三筑物三所对三应的三土地三使用三权。三如果三会计三核算三不包三含土三地使三用权三，应三当提三请企三业管三理层三重新三分类三，或三者在三评估三结论三中扣三除土三地使三用权三的价三值，三并在三评估三报告三中进三行必三要的三披露三。中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety创造三价值-评估三方法排除三特殊三交易采用三市场三法和三收益三法评三估投三资性三房地三产时三，应三当排三除特三殊交三易情三况的三影响三，包三括非三常规三的融三资、三售后三租回三、特三殊对三价或三折让三等。中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety创造三价值-评估三方法替代三方法运用三市场三法和三收益三法无三法得三出投三资性三房地三产公三允价三值时三，可三以采三用会三计准三则认三可的三其他三方法三。如三果仍三不能三合理三得出三投资三性房三地产三公允三价值三，经三委托三方同三意，三还可三以采三用恰三当的三方式三分析三投资三性房三地产三公允三价值三的区三间值三，得三出价三值分三析结三论，三并提三醒评三估报三告使三用者三关注三公允三价值三评估三结论三和价三值分三析意三见的三区别三。中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety创造三价值-评估三披露出具三报告根据《资产三评估三准则三──三评估三报告》、《资产三评估三准则三──三不动三产》和《以财三务报三告为三目的三的评三估指三南（三试行三）》编制三并由三所在三评估三机构三出具三评估三报告三，进三行恰三当的三披露三。中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety创造三价值-评估三披露披露三要求应当三在评三估报三告中三披露三必要三信息三，使三评估三报告三使用三者，三包括三企业三管理三层和三执行三审计三业务三的注三册会三计师三等，三完整三了解三评估三过程三、合三理理三解并三恰当三使用三评估三报告三结论三。中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety创造三价值-评估三披露披露三内容评估三对象三的具三体描三述，三包括三总体三情况三和主三要特三点等三；评估三对象三的权三属状三况、三使用三状况三及租三约信三息；价值三类型三的定三义及三其与三会计三准则三的对三应关三系；评估三方法三的选三择过三程和三依据三及评三估方三法的三具体三运用三；中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety创造三价值-评估三披露披露三内容评估三假设三，主三要包三括：三已签三租约三是否三合法三有效三；已三签租三约是三否实三际履三行，三是否三会改三变和三无故三终止三；已三出租三建筑三物的三经营三业态三是否三会发三生重三大改三变；关键三性评三估参三数的三来源三、依三据和三测算三过程三等；是否三存在三缺失三产权三文件三等方三面的三瑕疵三或重三大限三制。中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety创造三价值-评估三披露瑕疵三事项当评三估对三象存三在产三权瑕三疵且三该瑕三疵事三项可三能对三投资三性房三地产三的公三允价三值产三生重三大影三响时三，注三册资三产评三估师三应当三对该三瑕疵三事项三及其三影响三进行三披露三并提三请评三估报三告使三用者三予以三关注三。中国资产评估协会CHINAAppraisalSocietyWe三lc三om三e三Ba三ck实务三应用三情况评估三实务三中的三重点三难点三问题案例三分析投资三性房三地产三公允三价值评估三的实三务与三案例中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety-实务三应用三情况投资三性房三地产三公允三价值三评估三的实三务应三用20三13年，A股上三市公三司企三业25三34家，有投三资性三房地三产类三资产三的近千家，三其中三采用三公允三价值三作为三后续三计量三模式三的仅三有48家，占三比约三为1.三98三%。自20三07年以三来，三呈持三续上三升趋三势。三大多三数上三市公三司聘三请了三相关三评估三机构三对其三投资三性房三地产三进行三评估三。评三估机三构在三其中三发挥三了主三导作三用。中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety创造三价值-重点三难点三问题评估三对象——是否三界定三为投三资性三房地三产，三属于三哪类三？评估三基准三日——仅对三转换三日公三允价三值评三估，三还是三包括三追溯三以前三年度三？专业三沟通——经营三意图三，与三财务三信息三衔接三，信三息来三源可三靠性评估三方法——收益三法还三是市三场法三？亦三或成三本法三？参数三确定——合理三性分三析，三确定三依据信息三披露——披露三什么三？如三何披三露？评估三结果三的可三验证三性——披露三什么三？如三何披三露？中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety创造三价值-案例三分析项目三背景1：某不动三产股三份有限三公司发布三公告三，宣三布于20三13年6月起三对其三、公三司及三其下三属企三业拥三有的三投资三性房三地产三采用三公允三价值三计量三。公三司因三财务三报告三披露三需要三，委三托XX评估三公司三对XX国际三商业三大厦三于20三13年6月30日的三公允三价值三进行三评估三，同三时对20三12年、20三11年、20三10年、20三09年该三房地三产的三公允三价值三进行三追溯三调整三。中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety创造三价值-案例三分析项目三背景1：某不动三产股三份有限三公司发布三公告三，宣三布于20三13年6月起三对其三、公三司及三其下三属企三业拥三有的三投资三性房三地产三采用三公允三价值三计量三。公三司因三财务三报告三披露三需要三，委三托XX评估三公司三对XX国际三商业三大厦三于20三13年6月30日的三公允三价值三进行三评估三，同三时对20三12年、20三11年、20三10年、20三09年该三房地三产的三公允三价值三进行三追溯三调整三。大厦三建成三于20三03年，三地下1层，三地上7层，三总建三筑面三积1.三6万㎡三，土三地用三地面三积0.三3万㎡三。出三让土三地使三有权三。用三途为三商业三、办三公。三项目三现状三地下1层-地上4层为三独立三商铺三；5层以三上为三写字三楼，三大厦三已有三多家三企业三入驻三，出三租率三已近10三0%。中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety创造三价值-案例三分析项目三背景2：该房产三已取三得房三屋所三有权三证，三证号三为X京房三权证三海字三第XX三XX号，三证载三权利三人为XX房地三产开三发有三限公三司，三性质三为商三品房三，对三应的三土地三使用三证证三号为三京海三国用三（20三07出）三第XX三X号，三证载三权利三人均三为XX房地三产开三发有三限公三司，三出让三性质三，土三地使三用权三商业三部分三到期三日为20三46年05月29日。截至三评估三基准三日，三委估三房产三尚未三取得三分割三后的三房屋三所有三权证三，根三据委三托方三提供三的测三绘图三，委三估房三产面三积为16三19三.0三8平方三米。三目前三，委三估房三产已三对外三出租三，承三租方三为XX银行三股份三有限三公司三北京三市分三行，三出租三面积三为16三19三.0三8平方三米，三租赁三期限三为20三09年8月1日至20三14年7月31日，三免租三期2个月三，前三三年三度租三金标三准为三人民三币12元/平方三米/天，三第四三年度三（20三12年8月1日）三开始三，每三年度三租金三递增三上年三度的3%。中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety创造三价值-案例三分析选择三评估三方法三：根据三《资三产评三估准三则—不动三产》三和《三投资三性房三地产三评估三指导三意见三（试三行）三》，可选的评三估方三法有三市场三法、三收益三法等三。评估三过程三中关三键点三的处三理：1、本三项目三需要三对多三个基三准日三的公三允价三值进三行评三估，三如何三衔接三好不三同基三准日三的房三地产三价值三；2、对三不同三评估三基准三日的三房地三产是三否应三采用三相同三的评三估方三法；3、估三价中三对相三关参三数应三如何三选取三，才三能确三保各三时点三的价三值的三公允三性。中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety创造三价值-案例三分析选择三评估三方法三：经分三析，委估三资产三为已三建成三房产三，且三已实三际对三外出三租多三年，自20三09年至三今，三该物三业及三周边三类似三物业三租售三交易三活跃三。对评三估基三准日三为20三13年6月30日的三房地三产公三