房地产物业常识

物业常识

广厦培训专场广厦地产物业管理的起源-物业管理起源于19世纪60年代的英国。-香港的物业管理源自英国，在本世纪60年代兴起。-我国大陆物业管理的产生与发展我国物业管理起较晚，本世纪80年代由沿海地区逐渐兴起（源自香港）。1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司—深圳市物业管理公司正式成立。建成投入使用的各类建筑物及相关的设备、设施和场地。它可以是一个住宅小区、一栋公寓，或是一个写字楼、商场和宾馆等。物业的含义根据使用功能的不同可分为：居住物业：如住宅、公寓、别墅等；商业物业：如写字楼、商场、酒店；工业物业：如厂房、仓库等；其它：如车站、医院、学校等；物业的分类

物业管理是指对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。物业管理概念按服务性质和提供方式可分为：

1、常规性公共服务--最基本的、必须做好的工作

2、针对性专项服务

3、委托性特约服务物业管理概念一、常规性公共服务是指物业管理中的基本管理工作，是物业管理企业面向所有顾客提供的最基本管理服务，其基本内容和要求通常在物业管理委托合同中明确规定。常规性公共服务有以下八项：

房屋建筑主体的管理房屋设备设施的管理环境卫生的管理绿化管理治安管理消防管理车辆道路管理公众代办性质的服务二、针对性专项服务是指物业管理企业为改善和提高顾客的工作、生活条件，面向广大顾客，为满足其中一些住户、群体和单位的一定需要而提供的各项服务工作。日常生活类（如家政服务）商业服务类（如机票、订车，多见于办公物业）金融服务类（代缴水费、电费等）经纪代理中介服务（房屋托管、代租）三、委托性特约服务是指为满足物业产权人、使用人的个别需求，受其委托而提供的服务，通常指在物业管理委托合同中未要求、物业管理企业在专项服务中也未设立，而物业产权人、使用人又提出该方面的需求，物业管理企业在可能的情况下满足其需求，提供的特约服务。策划物业管理方案；参与物业设计条件的讨论和设定，包括房屋格局、配套设施、机电设备选购安装、建筑材料的选用等；制订物业“使用管理维修公约”、各项规章制度，制定各项收费标准等。物业管理阶段之一：筹建期与政府各行政管理部门建立良好的关系；对设备设施、隐蔽管线的安装进行跟踪；配合销售部作好物业形象展示及物业咨询工作；筹备交付使用工作。物业管理阶段之二：建设期接受物业基本资料；对物业整体进行接管验收；办理入伙手续；进行二次装修管理；物业管理阶段之三：入伙阶段有计划地维修保养，使物业日久常新、保值、增值；打造舒适、整洁、安全的居住或经营环境；提供综合性有求必应的服务，方便客户，增加收益；提供不间断的优质服务，留住客户，吸引客户。物业管理阶段之四：日常管理期物业管理费构成1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其它费用。物业公司根据管理成本、税费和合理的利润进行测算；报物业行政主管部门备案；报物价局审核批准，取得收费许可证；物业管理费收费依据开发商物业公司业主前期物业服务合同前期物业服务协议临时管理规约（业主临时公约）开发商、物业公司和业主之间的关系物业管理常识趣味普及我家掏被盗阅啦！桥！！找物业两公司赔华！！！物业管恰理：是指业断主通过乘选聘物言业管理炒企业，闯由业主川和物业勤管理企找业按照物业繁服务娱合同约定标，对吵房屋稿及配蛙套的背设施狐设备涂和相熟关场虫地进肝行维埋修、腐养护却、管负理，绣维护旋相关独区域垄内的般环境同卫生卖和秩女序的叮活动柱。——摘自《物业坏管理站条例》国务院磁令[2卸00快3]港37预9号物业猴服务幼合同狗没有瓜约定掏财务铃保管欲服务开，但竟物业申管理衫企业何在其西职责把范围级内未尽毫到安全涨防范牺义务其或未配置棕应有的安全防炸范设备龄，对财被物丢失违或毁损运有过错惭的，业欠主可以弊要求物冒业管理迁企业承趴担与其过贵错相适侵应的赔偿悉责任眨。——摘自《北京拔市高茧级人庄民法闹院关注于审灾理物福业管英理纠会纷案黑件的滩意见栋（试曾行）》京高法羊发[2苍00拍3]逝38水9号XX公寓物业屯费：3.债7元/月/平方省米这么贵僚？对面绕小区才2.他0元呀！项目规牧模——管理或费用提分摊安防娇体系——出入炒口数挤量；凤物防参、技笛防完颜善性公共广设施——市政配句套、绿节地率、蜓植被种较类、牵水系、害景观灯滚、石材低养护人工成降本——收入、你保险高端服旨务——大堂服谷务、双休语服务。。圣。。误区——与售价妻挂钩、玩与周边两对比影响耗物业餐费定南价因为素——项目蒜特点菊、服沈务标诱准物业哀服务柳收费装应当分遵循施合理庭、公余平以银及费毛用与渔服务智水平中相适广应的赠原则正。——摘自《物业狐管理鸟条例》又交膛物业户费，检我就获没见龟物业眼给我临家做梦什么疲。1、管理蕉服务人趟员的工使资、社酿会保险吵和按规皇定提取志的福利浊费等；2、物业纯共用部皇位、共闪用设施岁设备的席日常运姿行、维瓣护费用泥；3、物幅业管友理区洲域清像洁卫悄生费祝用；4、物业喇管理区讨域绿化皆养护费惰用；5、物业亡管理区山域秩序收维护费歼用；6、办灿公费庆用；7、物业版管理企厘业固定就资产折瓣旧；8、物业宋共用部押位、共锋用设施炭设备及努公众责嘱任险保沟险费用博；9、经幻玉业主舌同意劝的其驳它费纱用。摘自《物业服交务收费米管理办馒法》发改睛价格[2灵00碧3]旦18勺64号主要工液作职责物业键服务津成本光构成物业酿服务——物业管痛理区域抱（红线寄以内、担户门以五外）配套贷服务——会所、雾社区巴睡士特约棕服务——入户汤维修惊、家集政服慌务。房诚。。我出国赞了一年疗，没在脱小区居弊住，为幸什么还层要交物迫业费？纳入戒物业谈管理谱费范盯围的疫已竣移工但绢尚未迅出售芦，或浙者因赛开发援建设疏单位围原因磨未按劈燕时交烈给物挂业买喘受人查的物但业，挨物业店服务商费用喝或者仰物业仰服务硬资金衫由开枣发建父设单俗位全额交亡纳。摘自《物业麻服务扑收费谋管理畅办法》空置房久物业费泊的缴纳一层业愧主是否应交电进梯费？请把你篮们的账学本给我信看看摘自《物业服宽务收费触管理办灯法》物业服始务费用泉可采用包干制或酬金雪制形式。包干制侧：盈亏们由物业茂管理企搏业享有养或承担构；酬金制肉：结余勤或不足跌由业主照享有或嫂承担。摘自《物业服怪务收费预管理办撤法》——物业管器理企业务应当向洗业主大侧会或者船全体业筋主公布害物业服课务资金妇年度预揉决算并每年裁不少厘于一滩次公布醋物业啄服务钱资金昆的收滋支情擦况。——业主或或者篇业主昼大会脱对公闻布的缸物业右服务退资金句年度轨预决欠算和蒜物业槽服务贪资金恨的收庭支情乐况提耀出质利询时垂，物辟业管集理企绑业应当及系时答复。——物业大收费宋采取幅酬金葱制方负式，退物业慌管理型企业勾或者吹业主绒大会可以按照物业服仇务合同寺约定聘请专姐业机构先对物业怕服务资广金年度缩慧预决算菠和物业蜓服务资拘金的收讨支情况欢进行审毅计。我是抱业主傅、我避就要隶封阳撤台！植！1遵从法平规及约煮定1、国猛家或岁地方伍法规2、《商品房岁买卖合曾同》3、（专临时恳）业懂主公共约不得顿违规痒搭建得的原膝因改变住彼宅外立丈面装修敞人从时事住马宅内阳部装念饰装师修活雾动，征未经锡批准蛛，不破得有呆下列掏行为姐：（一垦）改变住传宅外立堡面，在非义承重墙线上开门归、窗；摘自《住宅收室内计装饰求装修秋管理杏办法》建设部菊令第110号增加建身筑面积增加误安全利隐患影响拦毗连配关系前期徐物业罩招投出标1、招标校形式：叔公开招屈标（公赢布时限贝不少于20日）邀请冤招标关（邀符标企大业5家以龙上）2、评标刊专家：哥北京市南专家库季随机抽虾取“4+1轻”3、招需标时欺间：新建现贯售商品逮房物业晕应当在现售前30日完成；预售椅商品器房物气业应倚当在取得《商品房父预售许斧可证》之前完成；摘自《北京齿市物叠业管鹿理招轧投标弄办法》京国土辈房管[2嘴00栽3]旅84扒8号物业管咐理企业减资质摘自《物业管据理企业册资质管共理办法》建设骨部令催第125号三级甲资质阅：可穴以承裂接<20万平方级米住买宅和5万平惑方米补以下糊的非雷住宅叨项目拉；二级继资质起：可穷以承肌接<30万平方米孔住宅和8万平方撒米以下攻的非住市宅项目毕；一级绣资质密：可鹿以承干接各答种物贺业管爷理项齐目。DTZ再戴德梁软行19仔93年健成立上该海分公鼓司，是殊最早进域入中国灿大陆市弯场的国鸭际物业鱼顾问公暮司。拥有骡丰富棵的国排际经餐验及暴专业州的知们识，鼻为客连户提誉供符店合国纽奉际标循准全捆方位昂的物奏业管勇理服翼务.浸服务打范围驾包括防：前炼期物财业管叹理顾瞧问服转务、陈实质貌物业喘管理快服务绣、专档业及弓全面咬的培面训服冲务、浸资产舟管理股服务演、工级程设概备维叉护保较养服允务、违后期阳物业魄管理驻顾问宰服务渣。国内外执优秀物业皆管理公司戴德院梁行略（英位国）第一禁太平养戴维滥斯腰是一炼家在抖伦敦暮股票腊交易紫所上旅市的浪全球稼领先番房地码产服枪务提乱供商济。公渔司于继1票85拼5挠年创爸立，弟具有蔽悠久星的历同史传旱统与且超群绞的增天长态绪势。跪20赠世纪栗80退年代吹后期枝进入枝中国蝴市场桨，第幕一太丧平戴啄维斯减通过跳为客李户提趣供创哭新的率解决匹方案浴迅速毛成为危房地言产行腊业中肾的领舱先者扒。郑州行参与拥项目装：郑冈州蓝缘瑞码大舰厦、厘金印建现代岭城、隶紫荆套尚都第一朵太平挥戴维久斯（冤英国剖）万科椅物业瘦在万互科房斤地产饥开发储业务恶中应罗运而晃生，葵伴随队万科覆集团葵的成讯长，退如今毅万科坏物业画已迈覆向第剪20抗个年责头。候万科者物业帖相继贝布局侍全国竭31赚个大耗中城协市，巡寿业已钳发展拢成为赌国内双规模拌最大棋、兼柏具优桌质服术务形上象及许客户咸口碑满的物辣业服萝务领土航企候业。服务项圣目覆盖域高层大导厦、多的层住宅踢、别墅签、写字色楼及政很府公共魂物业等塌多种类底型，业久务范围塑涵盖小续区前期扛规划评在估、交宇通规划尿、安保铸服务、右清洁服候务、园员艺绿化泻养护、球设施设夕备集约够化维护枣、会所仙经营、杀办公楼川内部服淋务，房蓄产中介纪代理、险楼宇智抹能化设宇计研发背、绿化纷工程等品诸多领游域，并谣已形成纲紧贴顾药客需求古，层次辟丰富、挑特色鲜界明的服揉务模式破和体系课。河南语参与案覆例：郑脉州曼哈术顿广场万科桶物业是河南工省第一脚家注册现成立的地专业物迎业管理浑企业。是河南谦省第一显家国家商级的一芹级资质舟物业管滋理企业虫。是河南依省第一迹家导入祸ISO向900蛇1质量锄管理体集系的物起业管理企翼业，姨并通男过了响IS关O1凝40掀00海环境后管理蹈体系跃认证缠。是河律南省骨第一殖家中汗国物爬业管档理协听会常巨务理莫事单旧位。是河颈南省湿第一农家入播围由东世界辨级专拦业机崭构评乖定的吃“中国物业管吃理公司店100育强”的幻玉企业。建业浮物业美国上数市企业城鑫苑（唉中国）煤置业全帐资子公暮司。国家架一级绒资质科物业跳管理扩企业扣。IS碑O9烧00燥1国脖际质赚量管回理体持系认柜证企滔业。胡锦策涛总姻书记变到访芬并给仁予褒称扬的械“和哀谐社凳区”跌。十年历职史、千府名员工结、物业医服务遍窑及全国蛾十六个冬城市。服务项蛙目四十剃余个，拾服务面门积六百艺余万平聪米。客户满松意度9爆5%。服务果物业摘：大父型社美区、灯别墅兰、写漏字楼阳、会联所、敞公寓慌、商敢业卖场…幸…鑫苑物铜业“以岛人为继本”良是物俊业服发务的袄根本我理念骑。“刊以人良为本她”的奋物业挑管理虚，其远实就破是要孙做到超充分筋为业酿主解库忧，鸽以广刘大业职主的郊利益纪性、谢便利婚性为猪出发骂点去燃进行杰小区呆的物削业服既务。好的虎物业期公司骗服务沿充分震尊重脂以人捐为本贪原则称，体煎现微行笑服吧务，希温馨痕服务喜。优秀物业栗管理服务以人为袋本增值服务艺是在芹贴心槽服务膜基础毅上的楼一种旺增值恭表现射。在简房价阳高企蛾的今屋天，勿购房灭者多长是以腰改善讯生活宫条件惊、追肥求生途活享改受的份多次饿置业疼者，资因此锡，他犹们对德物业贺管理按的质才量和胁服务甚种类舞都极尊为看殿重。在目长前的纹市场版情况爽下，捕众多蛋开发隙商都牢意识戚到，粉小区嘉的物童业管贤理水老平如恰何，互将直支接影丝式响到智业主葬是否乔住得表舒心忘。因赚此，轨他们冷纷纷罩在保峰持原午有优禁质服袭务的您基础驼上，稠或构胳思新税的服辛务点泪子、盏或引塌入高第水平掠的国烦际机跌构做察顾问动，以烘进一霜步提绕升物殿业服星务的抚水平耐，增意加服舞务的逝种类宝。增值束服务聋包括贴生活拾的方拆方面得面，浪房屋剩保洁贫服务类、代糖购服粉务、盐托管议服务管等。乖有的读物业阴公司性甚至攀有宠给物托春管服延务。提供增情值服务安全亡是人怠的首贪要需团求，炒没有率了安记全感劈燕，业识主就障无法薄正常纳生活混。作催为一令个社慕区的千“管卷家”真，物既业公课司应涨高度知重视龟社区棋的安黄全保塞障工财作，套对小前区的侧规范杂化管昆理保辽持责威任心蛾，以脊减少钳隐患版。安防设房诚置是否访到位，辅安保人砖员是否指尽责，谨多事衡碧量物业秤公司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