房地产交易法律制度

房地产交易法律制度5/16/20231本讲教学内容一、房地产开发与房地产交易二、房地产转让法律制度三、商品房预售法律制度四、房地产按揭法律问题五、房屋租赁法律制度5/16/20232一、房地产开发与房地产交易（一）房地产开发概述房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。1.取得建设用地使用权，是房地产开发的前提条件。2.房地产开发包括如下两种行为：5/16/20233（1）土地开发（或再开发），即进行基础设施建设。①土地开发，也称“三通一平”或“七通一平”，把生地变成熟地；P176②土地再开发，即对城区原有土地进行改造。（2）房屋开发，即进行房屋建设，包括住宅、工业厂房、商业楼宇、办公用房和其他专门用房的开发。5/16/20234房地产开发的特点1、综合性强，涉及面广。2、工程量大，综合成本高，建设工期长。3、建设项目种类繁多。4、与银行关系密切。5/16/20235房地产开发的内容p1791.规划设计。2.征地拆迁。3.施工组织。4.竣工验收。5.经营管理。5/16/20236房地产开发的基本原则p1791、严格执行城市规划；2、经济效益、社会效益、环境效益三统一；3、综合开发、配套建设：统筹安排配套基础设施，先地下、后地上（如楼房与车库）。4、按约开发土地：按合同约定的用途、约定的动工期限开发（防止炒卖地皮、利用土地投机）。5、严格按标准和规范设计、施工，保证开发产品质量合格：（1）开发项目的设计、施工必须符合标准和规范；（2）项目竣工验收合格后方可使用。6、鼓励开发、建设居民住宅。5/16/20237（二）房地产交易概述1、房地产交易的概念p224房地产交易，是指以房地产为商品而进行的转让、租赁、抵押等各种经营活动的总称。商品房成为“商品”必须“五证”齐全：（1）《建设土地规划许可证》；（2）《国有土地使用证》；（3）《建设工程规划许可证》；（4）《施工许可证》；（5）《房产证》。5/16/202382、房地产交易的分类（1）地产交易。地产交易在我国迄今为止仍限于城镇国有土地使用权的出让、转让、抵押等形式。（2）房产交易。房产交易的形式主要有房产买卖、租赁、抵押、交换、典当、信托等方式（既包括了房产使用权的转让，也包括了房产所有权的交易）。5/16/202393、房地产交易的特性（1）标的物位置固定性。房地产不动，双方运用所有权证书和使用权证书及合同交易。（2）房地连动。房地产交易存在着房与地之间关系的定性问题。我国采用了”房地连动”措施，即二者须一起转让与抵押。（3）标的额大、专业性强。房地产价格受多种因素影响，市场信息瞬息万变，因此，我国实行房地产价格评估制度，提倡房地产中介服务。5/16/202310（4）稀缺性。房地产市场在整体上是供给稀缺的市场。土地是不可再生资源，房产受土地稀缺性的限制，其供给弹性较小。（5）承接性。房地产交易中土地使用权出让行为所设定的权利义务具有承接性（如土地使用年限）。土地使用权出让合同对每一次房地产交易均具有约束性（原则性不能变更）。p226.5/16/2023114、房地产交易必须遵守的原则p226—227（1）及时登记原则：转让、抵押，租赁（备案）（2）房地一体原则：（3）房地产交易价格由国家实施管理：（4）土地出让合同设定的权利、义务随土地使用权同时转移原则：国家所有者身份不变，直接与土地使用者发生关系（5）不得损害土地及房产经济效益原则，即效益不可损原则5/16/2023125、我国城市房地产市场运作三阶段第一阶段：土地使用权出让阶段即一级市场阶段，活动发生在地产市场，即由政府通过拍卖、招标和协议等方式，向房地产开发商提供国有土地使用权。5/16/202313第二阶段：二级市场阶段（开发与销售阶段）在此阶段，开发商首先要筹集资金，在筹集资金的同时及之后，要进行勘察设计、建筑招标、投标、开工兴建，直至竣工验收一系列活动，完成房地产开发业务，将已竣工并验收合格的房屋投向市场。这时房地产运作由开发进入销售阶段，并通常有金融机构与律师行业的介入。在销售阶段，买卖双方均要进行物业交易准备，而后买方进行物业选择，双方商定成交价，完成定金预付。5/16/202314买方可向银行申请购房贷款，银行委托物业评估机构提供正式估价报告而后决定是否给予贷款。如予贷款，则可通知律师准备贷款合同，买方同时应通过律师或中介机构查阅物业转移情况及是否办理了银行抵押，确定交易无障碍之后，双方可准备契约。待合同正式签订、缴清首期付款，买方取得房产钥匙，正式接收物业。但是房地产产权却并非此时转移，双方须执合同前往土地、房产管理部门登记，产权于登记之时正式移交。5/16/202315第三阶段：房地产交易阶段即调剂阶段的房地产交易，或称为第三级房地产交易。这一阶段房地产交易主要方式为再转让、抵押、租赁。在上述全过程中，行为主体可以寻求房地产中介机构的帮助：如向房地产咨询机构咨询有关政策、法律、价格情况；向房地产价格评估机构委托评估房价地价；向房地产经纪机构寻求洽谈协议、交易对手等房地产交易服务。需要注意的是，各交易阶段均须做好房地产登记及税费缴纳工作。5/16/202316二、房地产转让法律制度（一）房地产转让概述1、概念房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。房地产转让的本质特点：房地产转让是将房产所有权或地产使用权转移给他人的行为，一旦转让行为成立，则原产权人的一切权利均由新产权人享有，原产权人丧失原权利。（以此区别于房地产租赁与抵押等其他交易方式。）5/16/2023172、特点（1）房地产转让的主体：房地产权利人，包括房产所有人及土地使用权人。（2）房地产转让的客体：房屋的所有权以及该房屋所占用范围内的土地使用权。房地一体（3）房地产转让的形式：房地产买卖、赠与、交换、继承等。既可有偿也可无偿（如赠与）。5/16/202318（二记）房害地产蛾转让撞行为笨的有炕效条兵件1、主扯体具耕有合锡法资吼格p23陕4.（1）自然铅人主体夺。（2）非灯自然衰人主构体（灯必须讽具有曾法人霉资格抖）。2、客耽体符皂合法欺律要充求不受跨限制猜的房素地产羞，均湾可自夜由转根让。（1）禁讽止买期卖的勒房地眯产：疤①以涌出让隔方式场取得踏的土裤地使准用权俊不符该合法定游条件的，导其房枣地产撤不得始买卖刘。5/怠3/组20壶2319必须垦符合衫的法奖定条弯件是墓：1、须按堂照出让闷合同的需约定已斜经支付草全部土粱地使用本权出让救金，并武取得了雅土地使棍用权证沿书；2、按闹照出断让合菠同的渡约定舰进行哥了投司资开点发，老其中腰属于标房屋尿建设腊工程月的须谎完成规开发背投资向总额写的25填%以上寻；属读于成勇片开活发土笔地的麻，形早成工旺业用下地或资者其舱他建里设用蛙地条策件；3、转让傲时房屋窜已经建抢成的，趁还应当榆持有房敲屋所有半权证书缴。5/3趟/20集2320（1）禁止寄买卖的锅房地产型：②以美划拨逗方式陵取得秋土地粱使用普权的败，转引让房摧地产抹时须监报有崭批准遣权的浪人民阀政府搏审批艺，否碌则不抹得转怕让。③司法邮机关和振行政机网关依法仪裁定、火决定查栏封或者陵以其他疲形式限演制房地睡产权利猾的房地清产不得嗓转让。④依亿法收幕回土赏地使杯用权戒的房留地产广不得努转让矩。根据浸房地给一体挤原则砖，房胳产所甲有权旦的合选法基染础就邮在于愤合法舅的土裳地使造用权粪。土计地使厅用权窄被国表家收径回后读，房约产所狼有权椅一般暖也随花土地司收归军国有睛，故分原权眉利人恶已无魄权转朝让房陆产。5/更3/闭20爆2321（1）禁三止买可卖的良房地似产：⑤共有誓房地产泄未经其幕他共有资人书面期同意不存得转让没。⑥权瓣属有恢争议识的房早地产虏不得膜转让筛。⑦未舰经依捞法登振记领允取权大属证舒书的吸房地傲产不听得转壁让。唇因无誓法确厚定其茧合法版的权绘利人费，故耕禁止质转让咽。⑧除皱依人灯民法右院判血决外乡丰，在喊城市浮改造溪规划迅实施锻范围尊内，织在国调家建裳设征罪收土旅地范基围内艰的城庸市房促屋，旨禁止念转让掀，但胞禁止妙期限制不得芬超过1年；⑨寺盆庙、袋道观昂房地腹产产招权一屠般归党宗教思团体翁所有帐，不抄得转续让。5/肉3/苍20但2322（2）受到剑买卖限绳制的房境地产：①机围关、走团体穗、部阶队、政企事颤业单葱位不山得购篮买或跟变相芳购买吧城市絮私有爬房屋罢，如肤因特己殊需煎要必剑须购伯买，压须经霉县以楚上人笔民政告府批孩准。②经济宜适用住琴房，购捆房人拥病有有限颗产权。——购买经抱济适用都住房不绘满5年，摔不得槐直接阻上市浅交易既。购扁房人工确需乡丰转让妹的，校由政软府回姓购。——购买权经济鞠适用承住房蛙满5年，购夕房人上毛市转让卡的，应悔按照届嘉时同地法段普通洒商品住序房与经尺济适用抗住房差括价的一摔定比例非向政府兆交纳土环地收益李等相关帜价款，纽奉政府可眉优先回渴购。——购房人多也可以阶按照政疏府所定法的标准描向政府授交纳土事地收益势等相关农价款后情，取得派完全产版权。5/3毁/20粒2323（2）受到坊买卖限尖制的房哈地产：③单位撞集资建胸房的产笛权关系端按照经誉济适用季住房的晕有关规段定执行沈。④拨“买胖卖不各破租左赁”幸。房菜屋所筑有人腹出卖勉租出血的城当市私钥有房届屋的风，须享在合市理期躲限之算前通帮知承朱租人晚，在搜同等心条件职下，使承租筹人有层优先中购买挎权；栋出租阅人未特按此找规定怒出卖累房屋霜，承扫租人宏可以能请求赛人民俊法院联宣告料该房适屋买伐卖行良为无榜效；圆私有趴房屋如在租猾赁期咱内，批因买腥卖、途赠与舅或者文继承炸发生研房屋皮产权列转移汉的，福原租肺赁合睡同对鸦承租祖人和酿新房条主继淡续有铅效。5/者3/安20娇2324（2）受到友买卖限员制的房遣地产：⑤城洗市私离房共敢有人宗出卖颂共有示房屋蜓的，粮在同弓等条毒件下捧，共石有人也有优风先购界买权苏。⑥公插有旧烘房出俱售时赔，原叨住户歉有优像先购脆买权手；职子工购叉买旧祥房居买住或贤经营盯一定渴时期挺后（5年）厚，允挽许其票出售赛，但才原出购售单贡位有淹优先璃购买本权。5/3沉/20三23253、形没式要副件房地产鞋的转让水必须订感立书面掀合同，伪并须由莲当事人绘到房地故产管理永部门办嫌理权属山登记手跑续，领仙取房地悲产权属穗证书之辱后，其求行为方姑才有效根。4、双方若的意思娇表示必彩须真实非欺诈俗、胁迫烈的手段完或乘人耳之危必须挺出于拣善意御。恶惯意串佛通损巡寿害国催家、告集体懂及第哲三人店利益躁的行叠为，埋以合振法形平式掩借盖非阵法目树的的撑房屋巷转让糊行为择无效书。5、房地程产转让也不得违示反政策腹、法律驴和社会军公德。5/3他/20背2326（三）朽房地产掩买卖（啦销售）界合同的穴主要内浩容1、标的房地产没买卖合闸同的标笑的就是扯房地产燥。房地迹产合团同必弱须订族清房薄地产牧坐落戚位置删、部现位、醋类型珠、结花构、苹房屋仔朝向堆、门送牌号取码等程。房屋附凡属设施商是否一挤同转让增也应注撕明。根据《城市房纵地产管丑理法》的规夫定，蝴合同栽中应赤当载悔明土今地使草用权该取得隔的方激式。5/迁3/琴20树23272、数量即房地蜡产的面须积与数然量。合己同中关凑于数量女的约定香必须明嚷确，应知使用明弯确量词林，而不痰应笼统酸称几房赵几室等姜。如注谨明面细积，离应明晌确是圣建筑狭面积敌，还休是实蛇际使荡用面晴积，腔同时除还须戚明确攻公用块面积岁的摊垒销等狭。3、价款这是受乘让人取按得房地饭产产权咸所付的贡代价，锁是房地暂产买卖颈合同必最备的条劝款。由堆于我国轿实行房才地产价匹格评估号制度及状房地产比成交申执报制度径，所以糊，合同墙当事人灭应如实猎填报房格地产价裙款。（事例盟：一厕房二查价。）5/3血/20饥23284、履行尊期限即债务珍人实际丸负担其惕债务的果期限，滤包括房唯产何时粘交付、腔价款何欲时交付爬及何时料履行过起户登记棉手续等垮内容。5、履约躬方式指价朽款的有交付挖方式寇以及陷房地宗产交寄付方叉式。前者如葬一次性喂付款或栽是分期毒付款；后者包艰括房屋池及其附嗽属设施递的验收堆、接管鹿，过户箭手续的俱办理，跑有关税雀费的交妇纳，房牲地产权扮利证书黄的领取恋。5/桃3/路20喂23296、违约鼠责任当事人胖违反房抹地产合去同规定纸，不履暴行或不玩完全履宣行合同尚规定的欧义务，我必须承功担违约猎责任。被具体承桐担责任金的方式呀有支付糟违约金枯、赔偿虫损失；削有定金辫约定的婚执行定料金罚则栋。（交铸付定辉金的岔一方辩违约肺，无碧权要丹求返周还定温金；盼接受爪定金凤的一偷方违廉约，勇应该告双倍显返还禁定金全）5/焰3/竹20却2330（四案）房肃地产申转让粱程序1、申请由房喷屋所帅有人串或代蒜理人萍向房航管部纪门递诞交要治求买蒜卖房像屋的芽申请性书并岔附上致有关炊证明起。如果代肺理进行糠房屋买晌卖，还撞应附具蚕所有人篮的正式勒委托书那。有关证债明是指荒土地使女用权证获、房屋截产权证访、共有筝人的证武明、身躁份证明洁、预售调房产的趣有关证监明等。5/辨3/延20姜23312、签万订买腔卖合折同买卖双总方经协扭商一致披，签订降房屋买歇卖合同誓或契约局。3、评唤估价巧格房管部阶门接到指卖房人枪的申请具后，应争对相关寒材料进骂行审查填，并安蔽排测量因和评估右。5/缸3/芒20愤23324、缴纳才契税和株补交地谨价房屋摸买卖尼必须闲由买下方向蹦税务倍机关爪缴纳钟契税负（税钓率为炒房屋挠买价扩的6%）。对无偿碑划拨土拆地的房通屋买卖付（不包琴括房地虫产开发裕新建的森商品房主），出趋卖人必挥须缴纳付土地收笨益金给帅房地产蜂管理部就门。5/分3/灶20正23335、登骑记发忆证房屋绑买卖秋双方痰持合筒法证杀件（民如产齿权证山明书烫、纳辽税证活明、旦买卖柳合同茶、土帝地使及用权画证、够身份竭证、候工作翠证或身户籍锡簿及立有关眯批件脆等）皇，到舰房屋狸所在锋地房位产管区理部宋门进闲行产摄权登何记，宝办理柴过户匙手续超。并莲应到龙土地惕管理移部门哭办理烤土地昏使用扬权变辆更登法记，汉换取烧土地甚使用想权证保。注：我婆国有些玻地方（详如深圳难）由于灭撤销了责房地产拔管理局贡，故房辨屋买卖涉只需到积规划国盲土局办杆理产权场登记过队户手续捐，并且塞不需分买别领房袋屋所有城权证和马土地使惰用权证鹿，只需询领一个《房地屋产证》即可。5/3乖/20纺2334（五）根已购公棚房和经爬济适用延房转让芦的法律灶制度1、概抗念已购肌公房把和经乔济适越用房抖，是扣指城妹镇职盈工依搞据国偏家和践县级朴以上暂地方灰政府逮有关傲城镇现住房纲制度肃改革厚政策晒规定益，按渔照成途本价嘴（或诱标准角价）所购买眨的公股有住粗房，勾或者削按照手地方让政府桌指导保价购脏买的揪经济膛适用斤住房咸。从该氧概念孝中可乖以看朱出，友已购蹦公房煮和经南济适僻用房每均是吧在国暗家提截供补慈贴的净前提泛下成执交的刊，故想成交胁价格怜一般帜低于图市场旨价。5/3谦/20暖23352、已购派公房和烤经济适预用房禁扔止转让穿的情形（1）以收低于活房改傅政策礼规定线的价片格购术买且夹没有硬按照茅规定也补足若房价冬款的亦。（在转佳让时，港原购买坦人应补斯足房价亭款，将自国家承耍担的房朗价款归逆还后，开才能转兆让。）（2）住澡房面蔬积超虎过省展、自爹治区奏、直渴辖市唇人民郊政府蓝规定碰的控罪制标尚准，绘或者存违反义规定妙利用嘱公款案超标层准装屯修，尸且超悼标部做分未逼按照割规定侮退回收或者们补足南房价价款及寺装修销费用弊的。（3）处于启户籍冻厘结地区夸并已列团入拆迁悼公告范欠围内的舒。（4）上客市出许售后包形成废新的汤住房辰困难士的。（5）擅你自改钥变房元屋使裙用性誓质的底。5/鼠3/嘉20喘23363、收痛益分剑配城镇腹职工丹以成平本价质或者朴标准句价购非买公糟房和樱经济允适用烧房，黑法律爹效果评是不只同的词。以成本独价购买洒房屋的锡，购房气人能够诵取得完闷整的房避屋所有蒜权以标准温价购买荡公房或森者经济孩适用房宗的，有格可能形剧成购房殿人与单园位共同福拥有房啄屋的情思形。因此知不同凉情况长下，帅房屋刚出售眯之后铸的收控益分嗓配不句同：（1）在员城镇洋职工孕以成游本价迫购买借公房愧和经校济适漂用房统，且继职工柄取得班完整阁所有嚼权的归情况板下，搂职工睡出售抵房屋屿并缴互纳税边费和陈土地世收益日后，逐所得窃收益倘归个钞人所扔有。5/3叶/20敬2337（2）城顺镇职曾工以放标准无价购扰买公渗房或墨经济以适用特房时鬼，房摆屋产到权由厉职工龙与单醋位共觉同享乐有。若职工饲在出售注房屋之多前，已汗经按照积成本价季补足房故价款，好出售房宾屋后缴示纳税费惰和土地淘收益后摇，所得须收益应驻当完全察归职工夜所有。辫（此时，廉单位已云经通过教职工补装足的房涂价款得寇到补偿沃。）若职于工并词未补需足房您价款特即将注房屋每出售匪，则枝所得尚收益筑应当误在其悦与单雨位之排间按搅照产家权比壶例进挠行分刃配，讯单位雄所得忆的房闻价款底实质裹仍为车职工悼补足斑的房候价款汉部分送。若此时惯原单位栏已经撤坐销，则用其应当防所得部进分由房功地产交雀易管理雷部门代饼收后，丘纳入地幅方住房缠基金专卷户管理裕。5/匆3/秩20团2338课堂台练习考题一、判脚断题1、房地主产开坑发包银括两抗种行笔为：杜土地慰开发肯和再叼开发厘。2、房地产侵开发应仗当统筹浓安排配烧套基础旧设施，军先地上窜、后地菠下。3、商品图房成敢为“城商品绝”必鸽须“招五证松”齐腐全。4、房产形交易采既包挡括房窝产使灶用权词的转通让，大也包暖括房个产所寺有权查的交赚易。5、权属有由争议的掏房地产且不得转希让。5/怀3/薯20拜2339二、舍选择耍题1、以爷下说区法哪掏些是搭不正欣确的脆？（耻）A、房地崖产转让祝必须是顺有偿的云。B、房巡寿地产喷转让尼的客持体是怒房屋柳的使咱用权宇以及兽该房宽屋所晨占用麦范围洗内的文土地医使用驼权。C、购买多经济适绵用住房榴不满5年，经不得爬直接兼上市蹈交易刮。D、以低勤于房改兄政策规写定的价蜡格购买货且没有笨按照规五定补足软房价款蹲的公房袖，禁止逆转让。5/巴3/容20健23402、根据丛我国《城市房颜地产管遍理法》的规垄定，振该法束所称案的房勇地产口交易脏包括粥哪些拨内容兆？A、房地刃产转让B、房酒地产饭抵押C、房刑地产填开发D、房谊屋租厕赁5/3忘/20忠2341参考答金案一、判眨断题1、错絮。2、错蔬。3、对盟。4、对谁。5、对余。二、选疲择题答：1、AB；2、ABD。5/3劲/20参2342三、商徐品房预座售法律铃制度（一）策商品房把预售的乳概念商品房泽，是指崇由房地愧产开发泛公司综烦合开发权，建成伪后出售挤的住宅跃、商业题用房以驻及其他誓建筑物螺。商品房甘预售，芬又被称物为“卖烟楼花”，是吉指房碑地产柱开发茫商将奋建设慕中的躁商品素房预皂先出欣售给咱承购哥人，棋由承轮购人庭根据蛇预售趟合同随支付塘房款膛并在睁房屋集竣工牵验收搅合格吴后取略得房石屋所鹅有权眼的房族屋买皇卖形蔽式。5/链3/野20凡2343商品率房预舰售的吼涵义拖：1、预售凶房屋买巡寿卖行为慈的标的咽物是订义约时尚叉在施工庙中的商税品房，纸即期房砖。2、楼程花本演身可蒜以自签由转歪让。3、商科品房渔预售娘领域桐具有睡较强荣的国捡家干耀预性目。5/协3/旱20套2344（二因）商挂品房寸预售早的条钉件1、预稳售方虏应当个符合卡法律率规定功的资格梨条件，否值则不侮能从衣事商殊品房额预售五活动禁。2、工程建吃设已基祥本落实。3、有商依品房预站售方案座。预售部方案应跟当说明尽预售商气品房的霜位置、脂面积、勇竣工交姨付日期毙等内容搂，并应铃当附预择售商品胁房分层隶平面图徐。4、按提针供预售初的商品辉房计算况，投入登开发建痰设的资粗金达到抱工程建尽设总投锻资25%以上验，并战已经蜓确定着施工热进度刑和开阀工、胀竣工嘴交付朱日期健。5、向县追级以上铃人民政毛府房产椅管理部亡门办理渠预售登底记，取条得商品呀房预售蔑许可证榆明。5/3啊/20敬2345预售方淋应当具吉备以下踪蝶条件：(1)预售每方一品般为刃商品扔房的棒开发租企业弹；(2)有自己琴的名称佳和组织林机构；(3)有固崖定的航经营倍场所迫；(4虎)有符锐合国铁务院性规定宴的注针册资怨本：怕有10洞0万元窜以上厅的注叼册资做本（过低）；(5挑)有足附够的骄专业肠技术咸人员坐：有4名以上无持有资尚格证书张的房地尽产专业旨、建筑请工程专坦业的专锈职技术兼人员，2名以白上持汤有资烂格证第书的错专职辞会计苗人员涨；(6偶)法律葡、行蹈政法肉规规谈定的穴其他障条件筑。5/兰3/煎20衣2346工程建惧设已基悠本落实(1户)要有焦合法胃取得斑土地象使用薯权的宾证明弄文件名（办梅理土士地使励用审坑批手仙续，尸已交宅付全枪部土减地使侮用权燃出让蚁金并触取得土地使签用权证储书）；(2)要获洽得建店筑物嫌规划奸设计原方案布的批仿准文禽件，毛持有建设工觉程规划竿许可证；(3郊)已获得施工许悲可证，有宗施工截合同共以及济有关联施工图进度策的说壳明；(4受)要做鞋好建踪蝶造房境屋的患场地孙准备百工作肥，即卵所谓乘“七糠通一宜平"。5/3台/20饲2347（三夸）商保品房笔预售慰合同慎的法签律问完题1、商品孙房预售川许可问郊题商品寻房预绒售，兴预售丸方首腊先应设取得徐商品笨房预弦售许溉可证铺明。出卖威人（民预售趟方）柄未取这得商鼠品房他预售靠许可激证明啦，与裂买受灰人订岸立的俩商品害房预怀售合阿同，扎应当猪认定倦无效串。但是掠在起室诉前拦取得涛商品深房预概售许葛可证王明的淹，可尖以认足定有尚效。5/3鸦/20吗23482、商品盲房预售脏合同登苦记备案些问题登记备似案的时躲间限定驰在合同虚签订之挎日起的30日内干（但登记唇备案手酒续不是肢合同生凉效的要批件，当事人粮有约定屠的，从会其约定顶。）（注：帝还有签型订认购骆书的问组题，“冠一房二标卖”问鼠题。）《物权骂法》规定了伐不动产土的预告值登记制古度：当匀事人签悉订买卖宣房屋或么者其他蹄不动产备物权的夹协议，贩为保障排将来实怖现物权景，按照片约定可录以向登纳记机构盼申请预认告登记酱。预告齿登记后化，未经恭预告登攀记的权趣利人同以意，处谅分该不万动产的雪，不发她生物权着效力。5/3载/20厚23493、商坏品房挎预售静合同昌对标蒜的的申约定予问题为了预鼓防纠纷思，合同席中应载洲明预售拢商品房再的基本院情况，择具体包壤括：——房屋坐电落位置——建筑面杰积（及皇其分摊嫌面积）——土地使乳用权证阻号——土地般使用溉权取慕得方秩式（诸出让绝或是执划拨悠）——土地明使用阿性质——商品房飞预售许扔可证号——建筑工购程规划结许可证西号——房屋结插构、质汤量、竣盼工交付阁日期、团装修标输准、所夏购房屋校平面图艰等。5/3恰/20态2350案例：禽商品房欧预售合咱同纠纷同案200规3年10月10日付班某诉狡至法透院称例，其锤购买此位于裤海淀遥区复护兴路胸甲×号××园××号房屋陶并和金输建公司筒签订了日商品房干预售契颈约，约吉定交付悔房屋日裙期为20截01年12月28日。签爹定合同柜后，付著某依照芒合同约跑定，将嘴全部购使房款121亏973普5元交挨付金丢建公棉司。熟但金雕建公择司未创能按俩期交蹈付房雷屋。诊经催关促后圈，金栽建公屿司带躲原告腊验收幅房屋披，得破知其唉购买原的房仙屋处饭在管罚道比奖较集经中的欠设备妄层，滩房屋任内多御处分拳布有戏管道道，付才某为汤此找葛金建级公司渴协商善，要脸求对会所购禽房屋猫进行筐吊顶泳装饰花，遭祸到金时建公侦司多转次拒逐绝后框其终耻于同底意，吹但要舱求原虫告在直拿钥芒匙前枕必须秋将200腔1年12月28日至莫今的乱物业嘴费交块给物荣业公晶司。5/3圣/20蝴2351原告章认为陷，金芝建公击司故课意隐惧瞒该销房屋冤处于捐设备驰层这才一事丙实，个交付踪蝶的房悉屋与指样板爪间严峰重不为一致强，严愁重侵督犯了幕原告雪知情拜权。该房屋栋内公用支管道和蒜阀门占鹿用了房许屋的一挺定空间亮，致房染间内可悬使用空狗间减少王，可利扮用高度废降低，股居住环需境变差蛇。（该连房最低皆空间只抢有2.3便1米。史）诉讼维请求礼：金杆建公监司为秃所购绩房屋旬安装商吊顶猴；如扯果金溜建公诱司不栋同意剖吊顶曲，则饮要求咐金建县公司赌给付傻吊顶辅费用2万元；倾金建公裁司承担躬逾期交台房的损缠失，参肾照合同办约定的别违约金虹数额，教要求金聚建公司凳赔偿78婚34撇2元，并跟支付该你房自20矮01年12月28日至交桨付房屋腥之日期质间的物逃业管理核费；由俘金建公费司承担躁本案诉滩讼费。5/耗3/蹦20接23524、在建纪房屋的午抵押问榆题现实中针，开发殿商为获菊得工程浆资金，丑往往将询在建的到房屋抵荒押给银委行。这英就给预形购人的弊房屋所逼有权埋烛下了隐趴患，一意旦开发斜企业无派法偿还暗贷款，罚银行有蹈权将房令屋拍卖肯并优先椒受偿。还有，骨现实中存也有的怖开发商奴将已预刻售的商偿品房再哨出售（即前损述的“劲一房二辉卖”）续。预售铺人应射当保鸦证预方购人瓜对房跟屋的开所有挂权应姻当是嫂完整骆的，扯不应吹当因劳第三笑人对互该房党屋享迟有权臭利而治遭受爪任何嗓阻碍驰。5/3岩/20塘2353若第三鸦人对房总屋享有额的权利揭对预购柔人的房行屋所有根权造成林损害，剂预售人抽应当承旱担法律扭责任。（买受剥人可以嫂请求解妄除合同脆、返还搅已付购差房款及中利息、抽赔偿损鼓失，并洗可以请极求出卖令人承担里不超过是已付购耀房款一椒倍的赔级偿责任瓦。）5/冰3/衫20卫23545、商创品房批预售禾中的誉专款鸡专用蓬问题预售方取通过预剩售商品戏房获得钻资金，雕必须全统部用于困商品房赌的建设跪，不能票挪作他父用。现实中胞，由于狭缺乏监钓督机制钓，导致柜该规定周并不能墓真正实倚现。预歉售人通期过预售页获得资锄金后，踢并没有钳任何机排构对资英金的用鞋途进行希监督，炒这就导膛致预售宽人可以断任意使致用该款缴项。因井此，有缠必要确赞定一个包监督机点构，对收预售所错得资金临的使用卸进行监惰督，真姑正实现惨专款专吊用。5/3乒/20铜2355（四）阅商品房森预售的怕程序1、房地返产开发窄商向房动地产管逮理部门孙提出商糕品房预绩售许可象证申请赏；进行商畜品房预秆售，应护当向承猎购人出抖示《商品房精预售许待可证》。售楼培广告和跟说明书抛必须载啦明《商品今房预揪售许仪可证》的批伟准文篇号。效未取嘱得《商品房盟预售许民可证》的，粮不得禽进行足商品宽房预务售。2、申残请获听得批稀准之匙后，膜预售六单位惜方可柔将楼镇盘向京社会料出售糊，方鄙可与拦承购鹿者签栋订商恨品房膝预售驴合同农。3、办理晓商品房遥预售合筒同登记搬备案手染续。4、房地米产交付紫。5/你3/慌20则2356（五）柜预售商局品房的地再转让1、概袜述预售慌商品检房再滑转让适，又糊称“偷炒楼勒花”蝴，是复指商秧品房狠预售怠合同溪签订剥之后哭，承洋购人乘将尚笑未竣涝工的氧预售甩房屋菌再行肆转让另给他饿人。“炒负楼花匠”喷是否简合法?5/3鹅/20块2357“炒楼烛花”惹是否合熟法？目前贸，我欧国法殖律对艰该行慰为尚楚无明纱确规尝定。一直粥存在争论。因为指承购预人在误签约踢之后来并未贡得到确真正途的房狸屋所绒有权桃，其拢转让狸的只拔是将洗来取计得房努屋所古有权收的期轰待权批利，察吸引宅炒作景者行央为的抖是“尝楼花吼”价岭格上粒涨时惰的高捕额利元润，牺因此牧，炒备楼花根最终舒可发耐展成贡为极脱具投聚机性污的行痒为。5/槐3/忍20具23582、预布售商运品房惩再转尚让行哥为的姥性质预售缩慧商品捐房再廊转让选行为只是典嫂型的杨合同虫转让重行为斗，必候须遵毒守《合同法》有关合块同转让周条款的盲规定。相关法甚律规定去：（1）关于坡合同转朗让：《民法愁通则》关于扬禁止郑通过外合同发转让陈牟利毒的规锡定，《合同法》已不再器采纳。（2）对盟于债危权转诵让，《合同法》采取通坐知生效靠原则；旧而对于堵债务转洲让，则野规定须腿经债权蚀人同意乌。（3）商品城房预售裹合同的院再转让痒，既可粗能是债侦权让与辛也可能涂是债务包承担，么还可能亮是合同溉的概括吨承受。法律法性规应该仅禁止预泰售合同奔权利及茫全部义既务的让绒与：这种让行与即意刚味着承某购人签披订预售渔合同后以，未支习付任何险房款即孟将合同欢转让出徐去。这犁种行为零投机性潜极大，版属典型歌的空买横空卖。5/3乞/20泰23593、预售丝式商品房炮再转让冠的条件（1）须倒签订睁再转津让合蚂同（2）依稠照《合同菊法》关于奋合同业转让报的规财定（3）须发肯生在承肚购人取当得房屋签所有权鱼之前（4）预豪售合述同须禁合法贪有效5/3困/20镜2360案例坑分析鹅：“稿一房招二卖贿”某房矩地产消开发糊公司捏（以帜下简吐称A公司增）在浓某市远商业选街开杀发了哀一幢旱商品致楼，勒售价40疯00元/㎡。某甲哄选中了堤其中一任套三居步室，双允方签订迈了购房馋合同并己于200关4年2月1日办巧理了族付款控交房提的手根续，辉并约枯定1年之应内办木理所宿有权妈证书挣。某甲接因公脊需要对出国1年，为鲁了方便的房屋的赶维护，踏某甲在20压04年2月18日将食房屋祸钥匙坊交给A公司炮下属剖的物风业处丽保管孟。3月份以握后，该配市的楼灵价大幅瓣上涨，萍商品房掠供不应虹求。3月5日，A公司售尺楼人员隐某乙从复物业处随取走了三某甲房锄屋钥匙隆，打开夜房门让沸购房者坚参观选危购。该球房屋被致某丙看夕中，某垄乙以A公司澡名义慢与某雨丙签苹订了竟购房文合同矮，双役方于3月30日办课理了幕交房扇付款堡手续厌，并珠随即贱办理染了过纽奉户登村记手播续。5/优3/申20后2361某甲无于20施05年5月回国皆后发现逃本属于走自己的饺房屋被吧他人居裹住，十显分气愤训，手持描购房合卖同要求毕某丙腾翅退房屋缓，遭到歇某丙拒惨绝。某槐甲找到A公司义交涉抛，A公司亭负责劈燕人表兽示“厦一房睛二卖磁”的竟确是息自己悟的工进作人子员所培为，纲向某族甲道阅歉并脱表示扶愿意定按照晓合同川约定勤返还擦某甲欺的全巡寿部购竟房款竖及利膏息，蔽但拒刃绝某信甲要壁求返翅还房迈屋的筛请求淘。根据上哲述案例摧，请回筐答以下房诚问题：5/贡3/滚20累2362（1）A公司与挺某甲的休购房合寇同是否国有效？（2）A公司偿与某字丙的花购房为合同撞是否较有效轻？为敌什么皂？（3）A公司扛拒绝施某甲护要求错返还经房屋振的请士求，炭是否罢成立荒？该利房屋齐的所峰有权欠应当魄归谁梳？为距什么灿？（4）A公司应厚对某甲嫌承担什驴么法律绍责任？仗为什么看？（5）为避前免A公司“索一房二啊卖”的登现象，洪某甲在腐签订购劝房合同岂时可以地采用我背国房地征产法规吵定的哪增项法律耻制度？5/惯3/伐20渣2363四、怠房地蒙产按妙揭法使律问纱题（一曾）概其述按揭笔最早苹起源医于英喇国，矩即英山美法湾中的Mo行rt自ga病ge，它患是英丢国普毒通法窄中的挂一种吉以转体移担缸保物里所有衣权于洞债权冈人为陶特定者物的圈担保君制度姑。按柿揭是Mor补tga普ge的粤沃语音亦译，宋并由岁香港粗传入扒内地饥。p26锡2房地针产按抵揭，树是指客购房稼者向电银行音贷款众来支垂付房图款，仔并就碰所购普房屋倾为贷扬款设稍定担性保的腐行为掩。目前斗，我肾国内甩地尚膏无明迹确规摇范按烦揭制居度的妹法律化或行旗政法法规。槽仅有丧一部筐部门曲规章季，即稳中国瓜人民讲银行《个人住猾房贷款因管理办芬法》，效力抛等级低这。我国来内地逃的房局地产许按揭脊包括糕现房淋按揭由及楼掀花按榜揭（贴期房额按揭付）。5/统3/谁20碑2364（二）攀现房按膨揭现房按修揭是指敲购房者客以所购额现房向面贷款银荷行设定营物的担选保，在业还款期逢限届满忽而购房权者不能扣返还贷是款时，伤贷款银扇行得以敬行使抵士押权而诱使其债倾权获实壳现的融届资购房桨方式。现房吹按揭枕过程堂：第一步背：由银绒行代为车交付约回定数额殖的房款露；第二步擦：开发情商与购馆房人办屑理产权悉过户手仅续；第三散步：劲购房紧者与俯银行岸办理秆产权花抵押有登记肝，该戴房产龙证经院背书薄记载痛抵押乖事项远后，穿交银稼行保房诚管。（出岔卖人登为规火避风纺险，拥也不课能把遣房产茎证交伏由购词房人季保管春。一花般是疼：在侧原《房屋所俩有权证》上作甩他项封权利埋记载鼠后，聋由抵拉押人程收执必（中粱介或惜购房质者）湾，并涨向抵挽押权趴人（猪银行间）颁多发《房屋跌他项娘权证》。）5/新3/咳20她2365现房按圈揭的三奶个法律贸关系（1）购硬房者宇与银活行之沫间的栗借贷以法律恭关系乞；（2）购躲房者京与开踪蝶发商小之间疗的买终卖法披律关粥系；（3）购房摆者与贷徒款银行柔间的担者保法律底关系（近具有从扒属性）盲。5/背3/德20鞭2366（三燥）楼狐花按净揭的促概念露及法佳律特刷征所谓的帆楼花按通揭，是提指银行疾、预购此人、开锡发商在煎商品房策预售中战共同参殊加的一捕种融资虾活动，苏即由预药购人依播约向开虑发商支玩付部分持房款，钱其余房恐款以银纺行贷款永垫付，幅同时预真购人就痛房屋所碗有权的脾请求权蚕（期权致）设定玩担保，辜并于房酷屋建成讯后在该秋房屋上桐设定抵车押权而泄替代原喝担保的骡融资购鸽房方式戴。5/3秧/20刘2367楼花尊按揭纸的两远个阶饺段第一窃阶段险（质撕押担冲保）妙：预依购人胸依其菠与开异发商育签订杠的《商品叙房预祸售合郊同》交付首迷期房款宅后，与暂银行办跨理按揭沃贷款手么续，签说订《房地李产按场揭贷碍款协幕议》，以所蚕贷款项豪垫付剩偿余房款虾。其后，乳预购人射在《商品才房预徐售合藏同》上背书薯设定担条保（实宝质上是魔质押担向保）并倘将该背沿书事项扩于房管唇部门备厦案，然丝式后将合脾同之影察印件交撑由贷款护银行保剃有。第二绸阶段毅（抵继押担项保）腹：房融屋竣算工后晚，由润开发肢商协愤助预秩购人熄去当骨地房鞋地产彼主管缘瑞部门崭办理肆产权左过户奏手续斩，以面便购短房人津及时绸取得《土地损使用魂权证泼书》和《房屋产粗权证书》，并舒与银冶行办陈理房栗屋抵血押手撞续。这两种圆不同的爹担保方校式以房寸屋竣工社、办理降产权过药户登记若为界。5/董3/轿20垂2368楼花远按揭无具有削如下堵特征习：1、是一笼种要式及法律行虫为。楼花板按揭灵中涉茂及的纵法律伍关系确错综忆复杂莫，应锐当以扒书面促形式睬来明云确当狼事人耕之间袍的权舰利义今务关尸系。2、须划登记差备案赏。商品潜房预袖售合振同应蜡采取葛书面隐形式况，并特报县霉级以勿上民满政房陷产管怠理部量门和记土地隶管理执部门乐登记煌备案顶。3、既有延诺成性赏的法律渴行为，泰又有实宿践性的证法律行向为。开发妹商与事预购艰人签撑订《商品谅房预疲售合艳同》具有诺舞成性。个第一阶芳段的担枯保方式捕实为质环押担保跨，预购颠人在担朵保贷款驼时，须竟转移债宰权证书驴（商品触房预售杆合同）羽的占有姓。5/帝3/哑20山2369五、房素屋租赁绑法律制棉度（一呆）房其屋租颜赁的裂概念先及法亡律特炒征1、房雕屋租抱赁的稿概念房屋加租赁友，是顺指出侦租人库将房宜屋出究租给挡承租娇人使迹用，臣由承西租人役向出丈租人万支付体租金昼的行胃为。房屋租木赁可以瓜看做是晶出租人梦有期限村地出让客房屋的闪使用权羽、占有哈权、收秆益权，哲换回承晌租人支傍付的代节价，即斑租金。5/铃3/铁20恰23702、房屋洪租赁的口法律特众征（1）出租翠人必须废对房屋旧具有处浇分权。配除房屋颠所有人爹之外，认还存在笑其他几燃种情况喉：①房衬屋的阵经营霞管理散人。②房莫屋所土有人礼委托盏的代摘理人尸，如混房屋到租赁身中介归机构孕。③经出壳租人同挡意的承让租人。（2）房父屋的钥所有欧权与眨使用嫌权、郑占有也权等戒权能那发生仙分离问。5/活3/眼20拨2371（3）房惩屋租逐赁是棋双务写、有萄偿、搭要式闲的民宴事法速律行冈为。出租冒人与翼承租布人互唱享权值利，益互负充义务嫁；房屋租芹赁不同六于房屋扛借用；房屋租揭赁当事财人应在唐签订房喇屋租赁售合同之酱后30日内挠，办与理登代记备亏案手牧续。（4）出租忙行为是饥有期限炊的，受妇租期限甲制。根据我隙国《合同灾法》的规定眨，租赁菠期限最农长不能逗超过20年。（5）房于屋租月赁的掌标的揉物具今有特姑定性速。租赁房顶屋属于栽特定物垒，而不旧是种类恋物。5/疯3/振20纸2372（二杀）房迫屋租挂赁的围分类1、按租阻赁房屋主的所有雅权性质痒分类，坟可将房浅屋租赁逗分为公捎房租赁陵与私房塌租赁两易类。公房薯即公造有房恭屋，铸又可绸分为狐自管鸡公房虽与直济管公盾房。饺自管涌公房宴是国炮家授折权的斤单位躬自行岁管理蔑的房陪屋，消主要歼是全挺民所菌有制损单位友管理泄的房绳屋；铅直管鲁房屋植是指锁由国间家授误权的跪部门阶（主恨要指深各级妥政府火房地碧产行纽奉政主估管部渡门）焰，直慎接管械理的涛公有纠房屋所。而私扭房租恼赁则谜是指及出租剧人为仇公民彩个人温的房申屋出扰租形告式。桂私房忌主要尺指位禁于城嫌镇的伤私有欢房屋绞。5/续3/渡20存2373对于拢农村亦的私驶房出硬租，右我国吓没有源特别槐法方碎面的球规定休，主阳要通胁过民苦法、扛合同盒法等暴进行邻调整箱。对于辜公房骨租赁脊与私模房租毛赁，稀我国糠法律垫对之递规定桥有所仗不同务。总的弦来说懒，公颗房租号赁尤律其是县公房纳住宅葱租赁营具有岛较强搬的社颜会福调利性粱（如脖廉租织房具屑有住罪房保浑障的卵性质宗）岗，国蝴家法僚律和搞政策递对其尊干预胁较多巾。5/3突/20泊23742、房超屋租袋赁按框住房肃的使细用性漏质可富分为偶：住揭宅用困房租候赁（袍以居嘴住生境活为肃目的属的房雾屋）良与非厨住宅莫用房佛租赁委（即恳从事握生产戒经营梨活动峰的房简屋）释两类腔。以营针利为淋目的债、房境屋所蜓有权届人将旱划拨墨方式注取得导使用盛权的鞭国有尽土地寨上建貌成的廊房屋止出租阶的，个应当席将租贿金中甜所含六土地斜收益戴上缴瓜国家械。5/卖3/表20汗2375（三队）房粗屋租让赁关悦系的惊成立1、房屋风租赁的角禁止性蹲规定下列醋房屋通不得绝出租没：（1）未锋依法古取得协所有绘权证狗的；健（2）司法边机关和伴行政机尊关依法锤裁定、仔决定查伶封或者芦以其他要形式限以制房地断产权利气的；（3）共泼有房荷屋未缺取得本共有集人同贤意的陈；（4）权属叫有争议孩的；（5）属划于违菌法建星筑的丽；（6）不符稻合安全投标准的就；（7）已称抵押偿，未菌经抵闻押权忠人同瞧意的肆；（8）不英符合俱公安甜、环停保、恰卫生座等主亡管部博门有颜关规距定的臣；（9）其由他情验形。p27精0对于素第(1柄)种及第(7)种情况邻，有学宪者提出郑不同意烫见。5/3刺/20脏23762、房屋贸租赁必忙须签订驾书面合晌同房屋沟租赁桂，当洒事人票应签纳订书培面租旅赁合史同，袋但是胁当事盐人只先有口羽头合田同的留，并性不当提然无冤效。出租寨人采替取口菜头方处式订饺立房渠屋租唱赁合采同，已承租禽人亦恒履行捐主要奔合同茄义务晌，则衔房屋攀租赁免合同汗可以法成立拒。对杀于没摆有约发定租视期且若租期绕长于6个月射的，帖为不障定期卸租赁匪。5/额3/斯20轻2377签订《房地产岛租赁合胶同》应该注剃意的几瞎个问题（1）出租徐人必须陡合法；（2）明确扭租赁用丙途。租醉赁用途魔一旦定时明，则凝承租人渴不得擅戴自改变族用途，滨尤其不誓得用房琴屋从事光非法活老动；（3）明昨确租缓赁期裁限。奶（时老间不革宜过烛长）承租人洋有下列采行为之贡一的，烦出租人优可以终戒止租赁宝合同：①将浴承租堡的房尘屋擅刊自转歪租的禁；②擅贡自转困让、得转借伶他人临或擅房诚自调蔬换使渣用的网；5/3普/20页2378③将财承租哀的房筐屋擅著自拆至改结虾构或电擅自醉改变口房屋羡用途线的；④拖欠咱房屋租战金累计6个月取以上世或违肿反租不赁合属同约曾定的使租金谜缴纳秆条款碎的；⑤公有漠住宅用辞房无正费当理由筝闲置6个月羊以上爪的；⑥利摘用承虹租房茶屋进母行非桐法活痒动的尾；⑦故意缘瑞损坏承盲租房屋泡的；⑧擅自歪买卖公么有房屋务使用权泡的；⑨法律显、法规中规定其佛他可以荐收回的少。5/应3/制20嘴2379（4）明络确修副缮责功任。《合同法》第22涉0条规负定：必“出拆租人递应当瞒履行承租赁瓶物的珍维修吴义务刊，但问当事院人另房诚有约仅定的婚除外跌。”（5）转较租的踩规定油。承决租人烛不得犯擅自戒转租羞；经腥出租势人同两意的仍转租郊，应德该签税订转舟租协青议或也在原嫩合同锣上约衔定转胆租条怎款。5/3本/20信23803、房地嫁产租赁艺合同的座登记备尿案制度房屋回租赁右双方呀签订辫房屋蛾租赁火合同票之后损，应萄向房球地产阁管理从部门楚登记亲备案倾（不是锻房屋自租赁轻关系禁成立份的必矛要条描件）。由于炸房屋批租赁宽关系矮属于液债权愧，没仁有优宇先性遵，因毒此，骂不宜丹将房个屋租雅赁合炉同的吉登记阔视为资对抗罚第三暂人的姻要件抛。（如一胞房二租胸，在后拳顺序的纠承租人恼，并不吧能以租壶赁合