房地产开发的基本程序可行性及规划设计

房地产开发投资概论张辉北京大学经济学院主要内容1、基本概念2、房地产开发的基本程序3、开发项目的可行性研究4、开发项目的规划设计5、商品住宅项目投资分析研究6、招标与投标7、房地产开发的趋势1.1房地产开发房地产开发是以城市土地资源为对象,在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。是房地产开发企业遵照城市规划的要求,通过投资,在城市地域上建设起适合城市社会和经济发展需要、满足用户要求的房屋建筑及其综合配套设施,并以此实现企业经济目标和提高土地使用的社会经济效益的活动。1.2房地产开发的特点

开发成本高,投资量大。开发建设期长,投资周转慢。市场具有地区性和分散性。需求具有稳定性。涉及面广,综合性强。

成交价格在某一范围内具有不确定性1.3房地产开发分类根据开发项目所在的位置,可分为城市新区房地产开发和旧城区房地产开发。根据开发的规模,可分为零星地段的房地产开发和成片小区开发。根据开发的深度,可分为土地开发和房屋开发。根据开发的方式,可分为定向开发、联合开发、合作开发和单独开发。

2、房地产开发的基本程序可行性研究

前期工作建设实施营销与服务2.1可行性研究机会研究和立项市场调查和分析规划方案费用测算和经济评价风险分析综合效益评价与方案推荐2.2开发项目的前期工作立项、机构组建土地取得规划、设计规划、设计方案报批资金取得拆迁、清场2.3建设实施发包（招标）办理开工手续施工准备（三通一平等）工程施工的管理与控制竣工验收决算2.4营销和服务营销计划广告与营销策划预售、租、售产权登记等法律手续售后服务物业管理3开发项目可行性研究可行性研究是在建设项目的投资前期,通过对项目的投资环境和条件调查研究,对各种建设方案、技术方案以及项目建成后的生产经营方案实施的可能性、技术先进性和经济合理性进行分析和评价的过程。房地产开发项目可行性研究是房地产开发过程中首要的和最关键的工作。可行性研究主要回答三个问题，即技术上是否可行、经济上是否合理和项目的风险有多大。3.1可行性研究的内容与步骤3.1.1房地产开发项目可行性研究的作用

房地产开发具有投资量大、涉及面广、建设期长等特点。因此,在投资前,为了避免和减少投资决策的盲目性,提高开发项目综合效益,应在市场预测和投资环境分析的基础上,对拟建项目在技术上是否先进适用、经济上是否合理、财务上是否盈利、建设上是否可能等进行综合论证。通过可行性研究,明确该开发项目是否可行,从而为投资决策提供科学的、可靠的依据。

3.1.2房地产开发项目可行性研究的内容

(1)总论。(2)市场调查和需求分析。(3)开发项目场地的现状与建设条件分析。(4)规划设计方案。(5)项目的建设工期、进度控制和交付使用的初步安排。(6)投资估算。(7)资源供应。(8)经济分析和财务评价。(9)社会经济评价。(10)结论3.1.3可行性研究的阶段划分

机会研究初步可行性研究详细可行性研究项目评价3.1.4可行性研究的工作程序(一)项目筹划(二)市场调查与分析(三)优化和选择开发方案(四)方案评价(五)编制研究报告3.2市场分析房地产开发投资活动的首要环节是寻找和确认市场机会,即投资机会,为此要进行市场分析,即对房地产市场的技资环境、房地产供需状况和价格、市场趋势进行调查和分析。从而为开发项目的市场定位和目标选择提供决策依据。

3.2.1房地产开发投资的影晌因素

3.2.2市场调查程序：1、明确目标2、制定研究计划3、组织实施4、分析和处理信息5、提出研究报告内容：1、环境调查2、供需情况调查3、开发场地调查。3.2债.3市场径机会宏分析是否具腔备相应咳的资源震、能力泼和优势熄？确定最趋有吸引没力的开发机腰会：市页场规薄模和称市场字增长市场细巨分,是一误个识魔别具弓有不挽同需道要的谋用户希群的迹过程渗。评估驱细分朴市场:该细分勾市场的已规模与粉发展潜朴力;细分逗市场滔竞争后结构机状况;企业的岩目标与冤能力。开发项禾目的市挠场定位:识别缓可利叹用的药竞争躁优势;选择背若干耐个确侨立优后势；宣传竞斗争优势。产品定位订价与投资可行性分析产品形态定位与诉求产品价格定位投資效益分析投资综合评估生活环境与公共设施交通运输情况向区域市场动态竞争个案调查消费者需求调查向土地标示及产权基地使用现状基地法规管制情形基地周围环境基地公共设施配置区域环与基地分析人口变动趋势住宅市场动向都市发展政府住宅与金融措施大环境分析房地晨产项朵目投榴资市罩场分训析一同般内形容1．市场分幅析的程油序表1总体域市场疾研究掠分析皮的资洋料内鸟容总体市场资料资料内容（一）大环境分析1．人口组成1．

人口成长及变动情况、家庭户数、户量2．产业发展1．

就业人口2．

就业机会与失业率、

产业结构与分析3．所得水准1．

平均每人国民生产毛额2．

家户所得阶层分布情况3．

家户所得变动趋势4．

市场景气

1．

建筑执照面积2．

使用执照面积3．

房屋建筑类指数4．

房屋建筑人数5．

契税件数6．

开工面积7.

销售率8.

建筑物买卖移转登记件数9．

物价指数5．住宅情况1．

住宅投资水准2．

平均房价变动率3．

自有住宅比例

4．

每户住宅面积5．

空屋率6．

住宅存量7．

住宅供需分析8．

新建住宅变动6．金融措施1．货币供给额2．中长期放款利率3．贷款成数高低4．金融业融资状况5．证券市场分析

7．都市发展1．

都市计划（主要计划、细部计划）相关内容2．

都市人口、产业3．

交通运输及道路系统之配置4．

公共实施分布情形8．相关政策1．

住宅政策2．

金融措施3．

土地政策4．

各项管理法规5．其它相关政策

2．市场斯分析之乌资料内驳容总体丽市场伤分析晓之资么料分与可成向大环挤境分虾析与叨区域立环境洁分析遮两部叶分。表1总体痒市场哑研究却分析脖的资豆料内律容表2．区域触环境因奋素条件废分析内列容（二）区域环境分析1．区域内人口组成投资基地区域范围概况1．

位置2．

当地人口3．

家庭户数4．

户量5．

所得2．公共设施1．

各项公共设施2．

种类、规模及区位3．土地利用1．

都市计划之使用分区2．

建物形态4．交通运输1．

联外交通情况2．

主要道路3．

重要交通设施4．

交通流量分析5．商业活动1．

商业设施分布情形2．

商业活动量3．

商业种类4．

商业吸引人潮量分析6．消费需求1．

消费者对住宅形态、坪数、价位等之偏好及需求倾向2．

消费者负担能力分析7．区域市场发展1．

区域内推出之住宅个案分析（形态、坪数、销售状况）2．

未来发展动向之预测8．区域市场胃纳1．

个案推出情形2．

个案销售情形9．竞争个案1．

个案名称、位置、形态、楼层数2．

规划坪数、户数3．

推出总价、平均单价4．

销售率5.客源2．市谈场分浅析之吼资料王内容总体尊市场配分析例之资漆料分老可成神大环环境分蛾析与辛区域贼环境车分析楚两部驶分。表1总体市胞场研究拔分析的铅资料内捷容表2个体匀市场繁分析委之资振料内逝容资料个体市场资料内容小环境分析1．基地现况面1．

基地位置、面积、权属、土地使用分区、使用现状2．

基地出入动线、附近土地使用形态、建物形态2．邻里环境面1．

邻里范围之界定2．

居民生活形态3．

实质环境4．

产业活动形态5．

公共设施配置6．

交通可及性7．

住宅及土地开发形态8．

法规管制情形3．竞争能力方面1．

竞争个案之位置2．

竞争个案之形态、格局、销售户数、面积、价格、销售情况3．

竞争个案之经营计划与行销策略4．供需面1．

未纳率之推估2．

占有率之推估5．财务面

1．

成本之估算2．

投资报酬率之估算2．市供场分裕析之烛资料暮内容总体香市场疼分析肯之资沫料分毅可成馒大环敬境分悦析与名区域争环境终分析包两部给分表2个体市史场分析考之资料采内容3.3开发厌方案开发峰目标：何盾处投航资开睡发和跨开发摸何种某项目土地轨开发志？构眯筑物浅开发南？房由屋开仰发？住宅？往商场？购写字楼词？投资规牲模：取决景于风险设分析贷款？恳合作？酬分期？开发砍时间：开工尾和开盘贤时间。预售？派现房？阅分期？3.屠4经济评律价开发项棚目方案爬的确定,须建立罚在多方会案比较树的基础绿上,因为每蠢个方案渠在建筑丘、结构客、装饰齿和材料皱选用以当及工艺配等方面勿各有其楼优缺点芦。所以燥要进行咏多方案兽比较,选出技教术上先瓣进、经泽济上合袋理的设仗计方案调。3.4艘.1费用榆测算总投迟资构难成：(一)土地有感偿使用衔和拆迁权和偿费(二)前期工荒程费(三)建筑安钟装工程商费：直暂接费、考间接费什、利润壁、税金(四)基础羡设施丧费(五)公共肥配套煤设施秀费(六)开发音企业弟的经刑营管伏理费(七)其他诱代收服费用(八)建设期民贷款利讨息施工费禾用：投资目估算宽、设猛计概行算、冻施工箱图预叮算、毁工程结算、码竣工决利算3.4办.2财务评肚价1．投氏资利衡润率伸。2．投资樱回收期材。3．借涨款偿房诚还期拳。4．净读现值浙。一、定猴义假设开领发法又退称剩余灵法、预吗期开发甚法、倒智算法等芒。它不蕉仅被大姐量用于斥房地产踢价格评强估，而完且也是梅房地产句开发项蒙目投资教分析的困常用方航法。其喂基本思初路是通狗过对房眯地产开捞发项目摆的成本偷与效益娘分析，辽从房地醋产开发殊项目的颗预期总凳收入或默房价中嗓扣除各紫项开发勒费用、就销售费皱用、销盗售税金宁及开发陆商利润鹊后，倒斜算出估再价对象代房地产悟的价格吊。专题放：假层设开出发法亭的难璃点与粒问题饰剖析二、剩什余法的绘理论依产据及基市本思路简而标言之革，剩坏余法稠测算同地价滤的理鞭论依字据是家采用奖倒算架的公促式，鸡计算需出在搬房地夜产经污营中酱，完句全由犬土地贩产生直的超认额利尸润部谋分，锐即地颜价。籍剩余等法的准理论腊基础策可以搅追溯房诚到18世纪著随名古典耗经济学抚家亚当·斯密痛（Ad薪am仓S弯mi较th）关于双地租原板理和19世纪萍区位剂论的劲创造扭人杜乌能关幅于农雹业区筐位论崭的论跟述当定中。灭杜能鱼在《独立牢国同郊农业票和国乔民经葛济关雁系》一书曾浇指出：舍“有一写田庄，请庄上全斥部房屋姐、树木轰、垣篱贝都遇焚遵毁，凡悉想购置票这一田借庄的人仪，在估荷值时总臭首先考复虑，田损庄建设隙完备之局后，这荣块土地球的纯收惑益是多弦少，然凡后扣除清建造房罚屋等投扒资利息挤，根据各剩余之垒数确定越买价。瘦”可以驰说，这属是最早块关于剩至余法基肥本思想裤的阐述桥。二、剩检余法的你理论依熄据及基姑本思路剩余烘法的蚁基本哀思想浸也可汇用这吃样一英个假狂想的横例子信来形勇象地惑表达贝“假之如有既一家世土地哗即将新出让掘，地这产商捉就需塘首先斗研究肚该宗催土地跟的内鞠外条大件，湖如面捡积大况小、某周围养环境荷、允荒许用夹途、抱规划伤设计旬要求域以及贴规定忧的容厘积率灭、覆笨盖率秃等。凯根据谊土地懒的内童外条玻件，碍按最钞高效悟用和岭最佳焦利用仇原则烛进行创规划垫设计森和开贸发建克设，张然后若预测奶开发下完的阁建筑棵物连吵同土旋地转和让出腥去的后价格竿，以拦及建刑造建授筑物征所花衔费的受建筑宽费、愁专业屿费、收测量姨费、打销售槐费和械投资阿利息演、开提发利乐润、纱税收瞧等等闯之后到，再萍从预磨测的油土地邻与其妄上建拆筑物忧的共缎同转友让价监格即妙楼价枪中，平减去潮建筑么费、凤专业赖费、议利息累利润穿和税抓收之吹后，耐就可寸得到启房地辩产开捞发商嚷购买迎这宗钓土地虑所能州承受算的最披高价裙格。三、吃基本团公式地价＝割楼价－透建筑费及－专业壮费用－页利息－宁发展商骡利润－支税金式中：（1）建筑踩费依鸭据社赞会一滩般发如生费废用及窗行业拼惯例致预算桐；（2）专业抚费用包露括建筑供师、工谢程师、鹊测量师捏的收费端，一般泉以占建筑费腊的百分套比i计算，平即：专上业费＝挥建筑费×i；（3）正棍常利票息率橡为r，则利艘息＝（吉建筑费母＋专业鼻费＋地劫价）×r；（4）正颤常利罢润率川为p，则利遭润＝（届建筑费须＋专业券费＋地使价）×p；（5）与循地价剧有关月的税梁收为t，（6）按上莲述每项辅费用的抵具体计的算方法网汇总，萄即可得毛到：地价＝嗓楼价－洋建筑费衬－建筑防费×i－（系建筑短费＋珍专业即费＋雕地价）×r－（建恶筑费＋亚专业费邮＋地价骆）×p－t。三、脚基本和公式整理档上式搬，剩据余法阳评估闸地价氏的公客式又狐可表鄙示为贪：四、仔难点疯与问淘题大家知猾道，房旧地产开阻发项目纷从投资娘建设到译竣工验缠收交付呼使用需丝式要一定肌的周期塘，在这汪一周期撒过程中其，房地且产开发劳的各项论资金费体用的投挑入和回扁收都与妙它们发励生的时吊点紧密拼相关，景即资金娇的时间吸价值运脆动形态耽时刻贯宽穿于房陕地产开声发的全认过程中锡。据此济，假设骗开发法苍中所涉所及的土目地取得螺与开发架费用、课建筑费疯用、专挺业费用置等的投书入和销共售收入世的获取倾都表现贫为开发笔周期内未不同时俭段上的弊现金流积动量，赴充分反砖映出资坚金运用剩的时间宿价值规授律特征战，因此煎，假设跟开发法呼在实际汇评估中晃运用的蚁关键是判断好佣各项费错用发生坦的时点易，运用水资金时街间价值枪运动规州律进行氏估算，并才能使酒估算的末结果准胞确可靠。但是情，目前蓬的问题北就在于选有关估防价书籍贡对假设指开发法直所涉及范的各项眼费用和宰销售收慌入等指昨标的时恭间价值爹运动规传律阐述皂得不清漫楚或理凶解不一险致，从陪而造成侵实际评捧估结果暖的偏差坝。针对其这一情旁况，现鼓就假设国开发法撕的具体执计算公摇式、利浅息、利抬润的计诉算等问幼题进行肢讨论。四、派难点暮与问低题（一余）关乱于计定算方患式的妖选择从资金非的时间缺价值计古算角度辜考虑，扛假设开惕发法的丛计算方等法可分搏为动态帅和静态鸽两种方哨式。所谓戚动态婶方式盲，就盏是考叫虑货新币时夕间价扁值对妖房地告产价拉格的座影响诊，从代复利厚计算根公式砖出发踩，运碑用折活现现急金流果的方毁法逐浙一考羽虑不困同时贼点的剂资金弄变化仰情况酒来估善算待动估房巡寿地产毯的价系值。静态贵方式泛，则惊不考芦虑货姑币的篮时间站价值歌，仅巴从单乏利计瓶息的旗角度冠着眼页，考茎虑利狸息支焰出作漏为一罩项投筒资机唱会成深本对安房地先产价灶格的明影响骡。因币此，纯在实荒务评纷估中碌，动摩态与财静态仗评估霉方法疼的运坛用，佩应针欺对不刚同的端估价信对象负和估零价目浪的进盏行选什择。（一）呈关于计泡算方式泊的选择适合用铃动态方青式计算触的情况阳有：待开件发的钱土地酱价格劫评估借；待拆迁灿改造的刘再开发过房地产始价格评私估；已完成田拆迁的镰空地的炸地价评堵估；正在建意设的房浅地产价闯格评估工；需要疗改造义的旧此有房壮地产脊价格秤的评衡估；待开发笛房地产庸项目的柱预期投岔资利润代估算；开发项久目需控刻制的最院大成本还费用，以及醒开发削商试万图获筐得拟梁开发劳场地剧的最号高承班受价路格。（一）背关于计杜算方式振的选择上述聚情况针，都甲需要选对市估场进制行分芹析后悠，预厅估开兽发周贼期内钳各项呆投资沃费用惠发生万在不射同时打点的溉金额应，以仪及预顾测开晋发周漆期末腿房屋包的预完期售携价和楚销售侨总收瓜入、兵销售惠总费篇用、葵税金略、利盯润等拦，然期后利找用不掠同的施贴现抬期和舞贴现载率将饶它们夹折现发到开羽发期焰初或哪估价环时点状，从滴而得匆到所田要求提的估堪价结坝果。担所以肝，用吓动态聪计算作方式逆比较沈合适杰。[例题1]某七通范一平的椒空地，兄面积120歪0平米谋，允阁许用己途为尝商住夜混合济楼，搞容积伤率7，覆侮盖率隶≦50％，招土地赠使用杜年限50年。199树2年8月出售周，求购匀买价。僚其他估宫价条件渐：（1）设计百建筑面亦积84笔00平方闭米，14层，1～2层120跑0平方米少用于商甜业，3～14层720叙0平方米疮用于住孙宅；（2）开态发费书用估所计：液总建称筑费60搂0万元匪，专程业费樱为建以筑费学的6％，利冶息率10％，税虾费按楼因价的4％计弹；（3）建病设共凝需3年完贱成（子到19俊95年8月），盐第一年脏投入50％的总范建筑费饰，第二歌年投入30％，调第三搂年投练入20％；（4）假本设建蹈成后拔即可显全部蒙售出堪，预脸计当屠时售鼻价商速业楼30裙00元/平方米贤，住宅宗楼18葛00元/平方米姻，投资龙利润率讲为20％。该题撑的计挥算过错程与拜结果芦为：（1）总楼久价＝[(丧30风00侄×1蛾20杯0)送÷(阳1＋10％)3]＋[(怨18省00架×7垮20退0)锣÷(亡1＋10％)3]＝124灿415址28（元福）（2）总旨建筑地费＝[(余60令00怕00可0×将50％)÷(津1＋10％)0.畏5]＋[(6茄000砌000端×30％)÷(见1＋10％)1.5]＋[(6毙000裹000扭×20％)÷新(1＋10％)2.菠5]＝53冶66咏18夫2（元汽）（3）总地参价＝[12壳441普528－536麦618尾2×（1＋6％＋10％＋20％＋6％×1践0％＋6％×20％）撇－12讲44宗15讽28踏×4％]÷(围1＋10％＋20％)＝34缸99或43幅7（元见）（4）单姿地价毒＝349技943取7÷1坚200＝29丧16（元/平方爽米）这一估她价过程笼存在如贫下问题败：（1）动郑态方恶法和忠静态秋方法割混用冈。总喜楼价秆、总蒙建筑隶费的碗计算小采取弃折现苹现金夜流的鸣动态次计算喊公式哨；地考价计姐算却断直接抹套用巴静态眠计算蛇的理肠论公逐式。（2）利息堪计算存条有偏差销，与假欲设开发崖法的总字体评估律思路矛拖盾。以帅土地利疑息支出龙和建筑牵费利息切支出为课例，两妨者的计谨算过程另为（10％为妈年利蛋率）茄：土地窃利息坟＝地摊价×1聋0％；建筑费绘利息支创出＝各钟年建筑排费的折士现值之郑和×10％地价煎在项采目开虑发之妹初支册付，渗按本栋题折滔现思半路考机虑，怜理应误不再削存在险土地茶利息杨支出竞因素夹；并滥且本纠题利软息支牲出的貌算法划，应悦理解火为仅轨是一农年内右发生你的费蹄用，轻是按沙单利何计算酷的结周果。馒同样走道理氏，分息年支短出的狭建筑忘费折侦现之牧后，重利息脂因素绘业已岁考虑反在内犹；在边折现星基础哥上按冻单利摄方式民加算哪一年槽利息脉，无眨疑折恩现和裂计算倒方法庄思路塞自相灭矛盾碎，结续果有曾一定心重复商计算示。此少外，味依照奖总体贯评估论的思卡路，航各项票费用健的计屠算应罪统一江到某软一时越点上案，而泉且再气逐步买分解桐，本拼题算肤法与巩此有喜悖。鉴于侮上述武分析遵，本牛题按芒不同纷的思使路有喊不同材的正多确解际法，丛具体远如下弄：静态摧计算策思路量（将敌计算坛时点置定在饶销售现时）按本题谊给定条叫件，实互际发生涉的各项沙收支为疯：总楼洋价165住6万元，孙总税费66.貌24万元缓，总究建筑晋费60祖0万元翁，总职专业膀费36万元耗。总利饺息支疯出＝臂总地劳价×1谣0％×3＋第档一年残建筑偿费和秆专业皂费×2.你5×1御0％＋第沃二年建茄筑费和望专业费×1.日5×1告0％＋第填三年建怜筑费和运专业费×0.才5×1说0％）＝0.户3×总地局价＋60效0×（1＋6％）×(弄50％×2塞.5陵×1位0％＋30％×1.位5×1刷0％＋20％×0蕉.5边×1泳0％)＝0.堡3×总地价环＋114距.48摇(万元)总利爪润＝滔（总差建筑骄费＋询总专疏业费歪＋总住地价助）×2棵0％＝0.2傍×总地价壶＋12扑7.毒2（万奸元）单位向地价网＝总吴地价÷土地粒面积武＝39谷56（元/平方佛米）(2委)动态版计算拣思路罚之一资（假桶设利够息计尾利润梁）总楼价锐和总建善筑费都台参照例慢题1的原宽解法厚，分搅别为124警415耻28元和53哨66引18挂2元。总地捡价＝[(充12跨44毒15那28－536侧618草2)×薄(1+添6％＋20％＋6％×20％)－124众415肥28×民4％]÷(狠1＋20％)＝426项507怒0（元）单位地浴价为355革4元/平方临米。（3）动踢态计狠算思槽路之赌二（拨假设张利息匪不计骑利润乏）总利润送＝（总范地价＋刮总建筑顶费实际示投入额身＋总专哥业费实死际投入税额）×2集0％÷（1＋10％）3＝0.京15多03晒×总地价贼＋95杜56刮72出.4泥3总地遗价＝[1据24慎41轻52售8－53仅66胁18昨2×（1＋6％）－95围55碌67仪2.鸟43－124均415南28×沈4％]÷（1＋0.1撞503）＝460仿753喷0（元防）单位地悦价为38梨40元/平方米粮。从以上似计算结哀果看，蹈静态方约法计算司的单位汗地价为395鄙6元/平方米钱，而动顶态方法猜计算结经果为355鞋4元/平方嫁米，匙两者肉相差40旧2元/平方米志。所以美说，不醉能用两蜻种方法坦同时评邀估同一教项目。逮另外，消动态方窝法中，狸利息计似利润和炉不计利吴润也相太差了近300元/平方米极。（二）俗关于利耍息额的累计算投资护利息辨额的弱计算缓是假透设开竞发法跟中较使复杂惰的一众步，袜应注眠意：（1）地价葡款一般咏是在投葵资项目贿开发期镰初一次街性投入销，若采丸用动态州计算方伤法时，叙按资金劣时间价宝值运动毅规律，钩不存在著地价利司息支出信问题，厚故不需炉要进行齿折现。（2）采用可动态计胃算方法袜时，建吃筑费用剪、专业副费用和奋其他费选用的折艇现过程突中已含物有利息喝的支出丝式，无需截单独再炼进行利旗息一项宇计算，词否则，宜就产生孔重复计秒算，例绞题1中就存很在此问棒题。（3）计息肃期应根岂据投入制资金的窄时点及闷其持续腥过程确基定，若竿是年初反投入，缺计息期流为一年况，年中桶投入或藏日均匀疾投入，瞧计息期墙为1/2年。动欺态方式撤计息期致是开发妻期末向颤开发期者初折算截，而静嘉态方式窝则是开恒发期初斑向开发饥期末推否算。（三劣）关啄于开饰发商耕利润桥的计遗算1.目前，躁我们看次到的房样地产估顾价书籍那，计算烛开发商旱利润的饭方法有杨三种：刚（1）以房队地产开质发总收赛益或开骂发总价抗值为基师准，计搜算开发烈商利润巷；（2）以学房地喘产开卡发投腥资总书成本琴为基鹿准，再计算想开发场商利财润；雄（3）以悼总地库价、钳总建却筑费槐用、抛总专亮业费钢用之洁和为恼基准规，计涌算开压发商蚂利润索。这唐三种轧方法慕究竟抢哪种毫更为错合理搁，需脖要进任一步陶研究取，但锦从开箱发利单润率常来看茧，三蜻者的障关系允应为培：（1）＜(2贷)＜(3)。2.如果捏总利宪润的虚计算墨基数验是总洗地价籍、总杏建筑也费用粥和总泊专业铃费用延三者先之和精，在娱采用胁动态拒方式叼计算似时，绕不应彩以折假现后历的总易建筑动费用旦和总线专业尼费用微加总沟地价瓦之和远为基鱼数计矮算利榜润额惠。因师为，恐按“浸折现耐过程当即计焰算过章程”事这一充观点托，折测现后旧的总孙建筑但费和透总专谦业费桂中已井包含依利息间在内失，以皮致无句形中怨，利健息也聪计了膜利润毫。另纺外，乐应注津意利红润的口取得寨应在业商品台房售诱出之稿时，娃无销棍售收羞入则嘉无利短润可休言。送因此阅，总耍利润膨值也虹应进暗行折捷现，渐以与询其他滴指标纳相统返一。痰据此撇分析父，例纤题1中，问总利矛润的伍正确拆计算棚式应勇为：总利润墓＝（总捏地价＋印总建筑件费实际气投入额艘＋总专弊业费实出际投入困额）×2欣0％÷（1＋10％）3＝（总易地价＋600蹦000农0＋36蜻00兽00）×2掠0％÷（1＋10％）3＝0.理15辣03也×总地强价＋95倒56朴72售.4拢33.5风险分斑析在房钢地产聋开发将项目乏的经祝济评泡价中,所引饥用的究数据限均来双自估厌算或召预测,不可织能完坛全与巾未来钱的情津况相踏符,从而摘使决茎策具咽有潜莲在的黄误差呢和风弊险。3.5茶.1主要风薯险因素(一)市场风违险(二)经营追风险(三)利率密风险(四)政策风性险(五)其他风那险3.5证.2风险柱分析金方法1、敏感祖性分析假定风激险因素病的变化代程度，习计算变蹄化后的崭财务指绑标，进悄行对比宁分析。2、概率揪分析假定风殊险因素绝符合概福率假设找，用概游率的方党法计算为财务指钟标的统化计特征扶值。3.5素.3凤险督防范(一)风险鄙回避足：消极防头范措施桐。(二)风险发转移扛：保险转驻移、风险闻控制稻转移风险财盖务转移(三)风险控挎制：选择风傻险小项翁目、做好市白场研究静、投资诱组合肥、分期动开发脆。4开发厨项目北的规最划设碌计与锦评价设计辞方案耗是一矩切评周价的雀基础对方案艳的正确偏评价是唐科学决筹策的基腿础4.形1开发项雕目的规勿划设计一、城检市规划二、群居住棍区规辣划三、开屯发区工肾程勘察另与设计四、规巷划设计令的组织乌与委托4.责2设计方熔案评价4.舱2.副1基本必指标(一)用地容车积率(二)建筑节密度(三)建筑间萝距(四)户室乡丰比(五)造价4.2久.2评价方呆法多目标亭、多主煤体、多顾结果、5商品旱住宅乞项目各投资部分析挂研究影响住谜宅项目拆投资的遥因素有义多方面遮，住宅垂项目投溉资分析撇不可能春面面俱绍到，应奸抓住重胸点，进剪行分析忘。一般怪而言，烛投资分吃析的基太本内容呈如下：（1）项目哀投资目坊标的确惜定。主御要从投薪资者角秤度，研遭究项目找投资必革要性以锈及投资揭者的基谅本投资段目标；（2）项目捏市场研傍究。在兴必要性植研究基菌础上，全对住宅租项目市欲场情况绣进行分哀析，预腊测项目斗的未来死发展前乐景；（3）项常目区侮位选尘择。萍根据苹投资厅者的凝预期朽，对线各种芒可能搞的项逮目投崇资区升位进羊行分眠析和御评价隐，选奶出较弓为合震理的便项目盼投资松区位激；（4）项目殃投资规邪模分析疲。根据怕项目外修部环境灰和自身钩条件，易确定项道目合理嗽的投资罚规模；（5）项切目市狐场定膨位。转这里浇主要额分析巧住宅超投资旋档次边，吸烟引范依围，退价格出定位脚，销艺售方赢式以牛及建撞设进扎度计绩划等茄；5.1住宅拜项目睛投资期分析议的依秘据和砖内容（6）项棵目资讽金筹耳措。食在投名资过虎程中残，投游资者喂除了希利用杀自有掩资金警外，料还可指以通锋过其世他渠叉道进榆行项广目的情融资吸，保叫证项估目顺舱利实墓施和不获得稻较高炮财务约效率霸，因榨此需捆要对品此进颜行研允究；（7）项目圣投资和腔成本估毅算。主铅要是指填利用各绵种估算房诚技术及饶实际经笔验，全狗面科学仁估算项怪目的投瓶资和成屡本费用森；（8）项目镰的经济摊财务评赴价。根躬据上面只的分析脖，测算执出项目毅投资的类各项指藏标，进揭行指标水分析和评评价；（9）项因目投雄资风桐险分腾析。庆在投俯资分纱析过丈程中什，需凤要分答析各辰种不有确定倒性因斤素，能研究忍这些猎因素变对项垂目投领资的鸣影响螺，为筒项目梢决策气提供突建议飞。5.溉1住宅捉项目尼投资森分析塔的依聪据和疮内容5.2住宅项瞧目投资拐分析的涛基本思对路项目投资立项市场研究市场预测市场定位经济评价方案比选及决策外在环境研究市场竞争研究投资者竞争力研究需求水平预测项目风险预测开发类型目标市场和客户范围开发时机营销方式（价格定位）开发规模融资方式开发进度静态指标评价动态指标评价表层分析（定位子）过渡层分析（定调子）里层分析（定盘子）结论（定性分析）图1：住宅堪项目投嘉资分析夕思路(1妻)投资的抵表层分约析，主期要是基磨于项目芬基本特壤征的描珍述和分皂析，选红择项目筒的投资翁区位，钞即“定浮位子”陆。在这滥一层次浸分析过具程中，守主要是津进行项甜目市场震研究，冶包括项在目外在略投资环所境分析文，市场踪蝶竞争分猪析和项滤目自身准条件的沟评价。玻这一层誉次研究披方法是撇通过项作目数据栏收集和肾市场调泄查，建耀立项目规基本的底材料库梅，然后秀对这些借数据资药料进行惑分析综棉合，明递确项目执投资概球况，最渐终完成劫住宅投永资区位增选择。项目外部环境经济因素社会因素政治法律因素国家经济发展政策和重大事件金融市场成熟度及信贷政策国家经济发展水平居民收入水平人口结构、规模和变动趋势地区住房政策及有关规定居住习惯和邻里关系职业分布和文化特征国家和地方土地政策国家和地方住房政策房地产开发、经营和和管理法规图2：住宅匆投资外凉部环境摸影响因雕素5．2．1表层分栏析（2）项目米市场伞特征码分析捏。项耳目市遭场特呈征分办析主毛要是续在前熔面外黎部环惑境分疏析的贞基础肃上，芬通过池市场峡调查却和数会据分对析，幼综合鹅评价万项目求的市蚁场特勿征，破进行斯市场杰细分倚。主剧要分纤析的暑内容应包括旨地区胖住宅雨市场服的目躬前发逮展趋食势、嚼地域乒分布她和价探格特怀征，嫌住宅后消费定者的耐偏好们、收傅入水诉平、刃动机窑及分跟布，咱项目驱竞争臭者的志背景妨、实任力和序行为脏特征枕等。5．2．1表层分选析（3）投资明者竞脊争力裂分析闲。投竭资者酸竞争碧力分恼析主币要是符通过造与其泻他竞绿争者布的比圾较，峰分析荒投资响者在只市场笑竞争洪中的分优势酱、劣延势、承机会暗和威阿胁，鞋即进捆行投融资者睛的SW命OT分析惨。该晚分析拥的目挪的的电让投偏资者扫能够致在激颂烈的场市场腰竞争刚中找铅到自油己的圣定位校，能煮够扬摇长避代短，庸确立圆竞争栗优势富，选余择有移利于什项目之发展邻的空溜间。绵对于边住宅谷项目瓦而言庆，投姓资者则竞争性力分书析主唱要包悦括：亦投资搏者的额产品吃设计栗能力抖，市蛮场运屋作能波力，笼资金豆实力盾，政倒府资总源，牢土地水成本盼控制集能力童，质娃量控练制水禾平，扬品牌短形象识，人述力资偷源，音营销间水平妖以及忧物业奏管理达能力栽等。（4）建确定晕项目佳的区绘位选浊择。后根据附上面滔的分象析，明确项顽目的基滋本概况宵，确定搜项目投嗽资区位昼。5．2．1表层刷分析外部环境区位选岂择（定位咐子）图：区床位选择匀示意图市场特幕征投资离者竞争茂力在表绳层分位析基舅础上搭，接匠着进姨行项沈目投零资的沃过渡尤层分声析。顽过渡长层分隙析主记要是附指根剥据投零资项街目的录概况根和市上场细它分，教最终夺选定以项目饱规模板、成却长率瞒、目摸标市模场和施融资盾方式脏等，碎即“源定调依子”银。在孩这一聋层次径分析棍中，量根据坡市场撑研究焰的分供析结冷果，狐首先砖进行甜项目犬市场崇预测拾，主使要是遗市场负需求率水平届预测民和项蔑目投节资风召险预忧测，蜓然后栋给予圾项目董准确爆的市弓场定雷位，怕为后救面的站里层础分析臂奠定丽基础狂。5．2．2过渡层德分析（1）市场出预测。市场预鲁测主要网包括两鼻方面的衬内容，求即市场快的需求逝预测和夹风险预铅测。就网住宅项药目而言看，需求偷预测的肾目的主匠要是了趟解投资堂项目在舅将来一代段时期盘内可能童销售水懂平及增距长率。业需求预笨测的基辉本思路至是：首闲先预测最未来项科目所在搞地区的看住宅总弓需求量适，估计叫测算市押场供给送量的变辩化趋势虾，然后锦由两者爹之差得影出项目佛的销售影前景。皱市场预权测过程洁中，既莫可以运拾用定性铜方法，死也可以固运用定四量的方丘法。一深般而言加，可采弓用定量起分析为苹主，辅团之以定宪性分析厘。住宅项倒目由于怜投资大架，建设时周期长烧，投资煎过程中竟不确定绒因素较恋多，项垂目市场炎风险较眼大。因劫此在投警资分析传过程中追，还需妹要进行押项目的趋风险预敏测。在久分析过你程中，鉴要着重忙分析政傅策、市之场、金洋融和经民营风险兴对住宅饱投资的授影响，干在此基巨础上提浇出合理拘的投资典建议，嘱尽可能送将风险酬降低到播最低点纪。5．2．2过渡层众分析（2）市场定若位。市身场定位晶的主要夸任务是垮确定项皱目开发粉类型，笼目标客未户和范咽围，开霸发时机漂和营销傅策略（榨主要是饼价格定写位）。慈市场定苏位分析慌的基本轻思路是湖首先分脉析投资都者、客叼户和市径场三者弟关系，变然后确饥定项目溜开发理筹念，最吨后寻求滋项目的扑最佳定歉位（见蓝下图）通。投资混者客户市场图：误市场鸣定位壶示意扭图投资理但念及市也场定位5．2．2过渡层档分析进行葬完项茄目的踪蝶前面雹两个三层次冶分析淹后，举应该析进行北项目北里层材分析的。里怀层分斥析主乘要是贷在上罚面分敲析的看基础随上，崖确定矩项目违开发同规模脂，投错资计穿划和壳融资晨方式裁，进唱行项痛目财罚务上巨的评忙价，雨判断烧项目院投资占可行域性，辞即“阴定盘汗子”巨。这橡一层秘次的板分析刻相对杜较为效深入诊，是舟整个继投资绑分析误的“萄重头宵戏”晨，分者析的得结果收将直粥接决陷定项使目的谋投资胖决策交可行赵与否视。（1）项目良开发粘规模西的确设定。惧就住器宅项瓦目而胃言，煌住宅装的投烈资开薪发规回模的贱决定饶主要起决定张于以释下因旁素：劲住宅巩未来使销售饭水平臣，投晴资者灾资金番实力苍和融抗资能忽力，还住宅卸建设呼质量威，项票目经阅济规挑模和萌项目膨的风矛险及父风险指承受斤能力牧等。5．2．3里层分枕析（2）项目妈投资经计划酿。对捉于住篇宅项陆目尤届其是澡规模可较大柿的住舞宅项惯目而网言，延决策逼者和扎研究宗人员健一定匀要慎冲重选糕择项跪目投溉资计合划。慢项目仰的投议资计肯划主键要包决括项梳目投览资方吼式，定投资雅进度铁以及舟资金船投放求时机益选择凯等。（3）融资各方式骗。在界项目灶投资钩过程禾中，凯不同烫融资温方式俊会产撑生不柿同经吼济效翻益。资项目痒融资切方式笋的选州择主洞要取榆决以福下因鲁素：胃项目拖规模头，投望资者赌的预好期盈乘利水鉴平，象投资叠者资溪金实班力和缝融资半能力华，项预目的长风险互等。私在我椅国，括住宅窄项目愉投资哗的融扯资渠导道除含了自嘱有资挡金外群，主确要是颗金融谨机构腾的贷冈款。欣因此戚，在后融资柱方式琴选择跑中，场要分员析利良率变紫化对严项目寒投资铅效益森的影拘响。备最终阻确定元自有诊资金仇和借先款的管比例跑，借笨款时胜机，伏还款柳时机翠和方魄式。5．2．3里层分岭析（4）项愈目的眉经济梦效益篮评价除。在往前面轧分析坏的基工础上牛，计绘算住浑宅项挑目的攻各项乘财务袜分析剂指标节，包队括动招态和颗静态搞指标律，分颤析项锅目的盐财务疏可行孩性。潜评价窑过程监中，符一般辞要设凑计项享目全蓄部投模资和袍自有怀资金鹊的现面金流演量表解，项拨目损门益表不，资际金来醉源与敢应用脆表投叛资计屈划与蔑资金民筹措劣表，低总成支本费狂用估以算表赴，销丽售收筐入和汗销售猎税金邀及附扛加估局算表脏，借巨款还罪本付掘息计况算表趋等（参见下社表）仇。5．2．3里层分饿析表：资住宅献投资股经济萝评价颈指标腊与基超本财勤务表扩对应巾关系项目盈利水平现金流量表（全部投资）投资回收期（静态）投资回收期（动态）净现私值（桨基准区收益绒率）内部收益率现金茶流量汁表（貌自有学资金嗽）净现健值（伟基准头收益蔑率）内部收益率损益表投资利垮润率资本金利润率债务侮偿还截能力资金来肠源与应束用表借贷偿悠还期

资产负债率流动墨比率评价内容财务报表静态指标动态指标资产负责表根据刺上面察的分糕析，著对项慌目不盟同的显方案慎的结卖论进探行对办比，最后经夺过适当扒的调整杆，确定对项目最辟终方案长。5．2．4最后结菌论6招标与外投标基本概腥念：标的宇、发包凉、承购包、招标悔、投显标、甲方、紫乙方、拍卖与弃招投标箭的不同捎。6.1开发工炒程招标怕的方式6.1臂.1竞争道招标(1)公开娇招标纠。(2骨)有限姥招标秧。6.1享.2协议托招标通常适线用于:(1婆)因特殊余理由只除能考虑脏特定承涂包企业浑。(2棍)工程与廉已经发追包的大衰工程相词联系,不易分哗割。(3)公开微招标轰或选弊择性药招标计未能寒产生推中标陆单位氧。(4)工程任哗务适合链于通过屋邀请协屿商的方庄式达成宅交易。6.2开发工愚程招标扛工作机枪构专业讽的招黄标工刺作机糊构一宜般只炒负责少技术层性和欣事务饶性的兔作,最终决满策仍由叙开发企民业作出乓。开发企助业可以捆委托专哄业机构族来组织妙工程的解招标三类人:决策参人员专业衔技术求人员助理人勒员7房地产占开发的塌若干趋帆势7.1市场的细分市场屋细分背是市坡场发炮展的蔽必然.市场鸟细分领有可齿能能捉找到渡市场辫的新帖蛋糕.市场细陶分要对晒人群进乞行透彻老的了解.7.2小城柄镇房错地产闻开发小城亮镇发需展的盖历史颈机遇道：城市的辛空心化接、农村的员城镇化精、大城市研的卫星同城化、一小时处经济圈俊。在小城驻镇发展康中寻找泪投资机播会--跟-产业发撇展分析产业发乱展的指炕向性理愿论、产业发辉展的梯丛度理论抚。规模经忙济理论郊。7.3设计创传新常见呀的不座良倾室向：住宅贵殿族化。糟绿死地公园朵化。罪铺地哄广场化某。阶小区城伯市化。辟道塔路随意陪化。饼配套钱商业化坊风汉格欧美端化。匙物管贞粗放化良。装修爆宾馆甘化。解决言途径缺：个性漏、环保、科技息。7.在4行业规窑范和企乘业品牌帜建设行业暗规范肢：1、目前蓝存在着章信誉危甜机。2、政归府部角门正呢在加嫌大整歉治力犁度。3、业新内企婚业面男临着紫重新拿洗牌杏的考印验。品牌薪建设康：1、规划范设计和屈服务质并量是品敢牌的龙偿头2、高质咏量和个六性化是疯创品牌系的生命知线3、创品闹牌和塑义造企业钟形象要宴统一4、高视品质矿和合谣理价啦位要燃统一附录稼汶川温地震镰引发买地产闻思考商品房齐，在地桨震中轰狐然倒塌绝，该由要谁来承奏担由此榆造成的税损失？（1）土冰地权盲属问较题：房地产廊是指土姨地及其俱上的定产着物（鸽包括建栗筑物、漠构筑物渡及与土谱地不可冷分割的累树木、饮花草和誓建筑物嗓的附属截设备）哭。房地继产是座房屋只财产束和土轻地财次产的讲总称艰，包溪括土醉地、定建筑侄物及担固着件在土焰地、晃建筑纤物上锁不可泪分离艰的部扒分及丽附带望的各哄种权际益。房地产活是由人斧工创造率的包括安时间、岂地球表牲面特定锣土地区翼位及其耻受文化额偏好和捷经济活永动影响拆的房屋答和公共就基础设树施组成贫的四维芒体，以衫及四项涨权能。房地产是指到土地体、建针筑物址及其旧他地丈上定尘着物徒。它商是实购物、腾权益绢、区毅位三桶者的帅综合砍体。附录杂汶川肚地震扩引发挂地产挎思考商品香房，慎在地电震中毙轰然块倒塌餐，该苍由谁娘来承魄担由块此造洒成的肤损失锅？（2）按揭铲贷款档：根据刻现行瓦的合销同法峡，如细果属秤于按在揭贷肾款购亏买房麻屋，姥那么球，房炸屋因廉为不荷可抗晓力而街灭失辆，则嫁应当武终止侦合同汽的履冈行。祝任何猾机构淘和企量业不彻得以既合同信为依府据，炼追究扎购房夫人的怒法律堆责任恢。（3）保险慌：目前蝇大多库数财阁险公搜司都赏没有者独立染的地汁震险盆，但陈市民绍可在信购买稍家财露险时触，选极择附尝加地牙震险窝，为脏房子作提供碧保险丢保障茎，但央已上枕牌的油私家烤车，再目前借还无岭法提雕供地镇震保画险。泽一般次企业藏在购懂买财护产综旨合险挡或财险产一勒切险宁等主网险时魔，会助有若假干扩吗展条裹款可往选择撕，其帝中就浮包含剪地震覆保险源，如壶果客吧户提划出附耻加这穿一条买，保貌险公方司会评重新弊核算岔