北京土地开发潜力评价与策划案例

案例：北京东城区

土地开发潜力分析评价与策划第一部分项目概况项目背景城市发展的需要。城市建设发展迅速，与之相伴的是城市建设用地需求也不断增加，经济社会发展对土地的需求与有限的用地供给总量之间的矛盾日益突出。要满足这一需求，土地利用就必须走节约集约的道路。已开展的工作。2007年，北京市国土资源局东城分局开展了土地利用管理模式创新研究，对东城区的土地利用现状进行了调查，分析了存在的问题和政府在土地管理模式上的不足，提出了土地管理模式的创新思路和实施建议，该成果是与中国社会科学院城市发展与环境研究中心共同完成的。

国家对城市土地节约集约利用的政策导向。●●●项目意义

在国家推行建设节约型社会，严格土地管理，紧缩“地根”的情况下，充分利用和盘活存量土地显得尤其重要，开展城市土地潜力评价研究，对于提高城市用地的集约利用程度，缓和城市建设用地的需求与土地有限供给的矛盾，提高土地利用社会效益和经济效益、科学规划和管理土地资源利用，实现城市土地可持续利用具有很强的现实意义。项目目的 科学评价土地潜力，划分土地潜力等级和区域● 探索城市土地再开发模式，寻找土地潜力释放途径● 选取高潜力地块作为示范，设计开发方案● 针对东城区实际问题，提出土地集约利用对策建议

●项目依据法律法规： ◆《中华人民共和国城乡规划法》 ◆《中华人民共和国土地管理法》

◆《中华人民共和国房地产管理法》 ◆《中华人民共和国物权法》

◆《土地储备管理办法》规划依据：

◆《北京城市总体规划(2004-2020)》 ◆《北京市中心城区控制性详细规划（2006）》（未审批，作为内部材料和参考依据）

◆《北京旧城历史文化保护区房屋保护和修缮工作的若干规定（试行）》

项目技术路线第二部分相关研究与经验借鉴概念及内涵概念： 广义：城镇土地的利用潜力大小是指通过改变存量土地的用途和生产要素结构，使城镇的社会、经济、环境综合效益实现提升的幅度范围。 狭义：在某一发展时期，城镇建成区所能利用的三维空间范围内，从城镇社会、经济、环境的整体特点出发，主要通过调整存量土地的结构和强度，在现存土地总量不变的前提下使土地利用达到更（最）优状态。

内涵： 功能潜力：通过改变土地的性质，获得的土地价值的提升 强度潜力：通过对评价单元内单位面积的土地增加资本、技术等投入，提高地块的容积率和建筑高度，使得土地价值提升区位潜力：外部因素影响土地开发潜力，影响土地开发后的升值幅度经验借鉴赵鹏军等（2001）：提出对城镇土地高效集约化利用评价指标的选取标准必须能够直接或间接地反映城镇土地利用的高效集约型，但指标本身同时还能够有其有效性和合理性，即具备以下几大特征：一是代表性，二是可比性，三是科学有效性，四是弹性，五是通俗易懂、清晰明确。

成舜等（2003）：选取了18项指标、从5个方面对包头市宏观城镇土地集约利用潜力进行了评价。该研究还选取了其他九个相近城市与包头进行比较，对比指标来自土地利用程度、土地使用效率、城镇土地可持续利用度等三个方面。冯长春、邬伦等（2005）：开展的以广州天河为例的城市土地潜力评价项目，经过对协调度模型的改良，充分把握城市土地潜力影响因素的内在关系，从土地的经济效益、社会效益和环境效益三方面提出了近50个指标。……理论基础级差地租理论：作为土地最佳利用方式评价的理论指导。受极差地租的影响，导致不同区位或不同质量土地的利用强度和利用效益的不同，成为城市土地资源优化配置的调节机制。土地报酬递减理论：在一定面积的土地上连续追加资本或劳动，超过一定限度之后，追加部分所得收益必将渐趋减少，即每单位资本或劳动的收益将由递增转为递减。区位理论：指社会经济活动及其他人类活动在空间分布的位置，是解释人类经济活动的空间分布特征和规律的理论。传统区位因素侧重于经济因素，最近研究表明，非经济因素的作用越来越大，尤其是文化、政策、政治的作用。

可持续发展理论：努力寻求人和自然的平衡，寻求人和自然的和谐发展以及人和自然关系的合理性成长；努力实现人与人之间关系的协调，基本达到人和人之间关系的和谐与公平。

城市再生理论：在现代化的发展过程中，对城市潜在的，有利的，合理的因素进行综合利用，实现产业结构的升级、空间结构的重组、城市文化的创新繁荣。城市精明增长理论：一种管理城市协调成长的新型理论工具,它通过土地使用功能组合、限制城市成长边界、提高土地使用效率、保护空地、农田、自然景观和环境保护区、改变交通模式、加强现有社区改造等方式来解决城市蔓延中出现的经济、社会和环境等问题。

第三部分东城区土地开发潜力评价与释放宏观分析潜力评价释放途径示范选择主要内容发展背景横向比较现状特点及问题评价对象评价方法评价过程评价结果模式总结案例借鉴适用范围示范目的选择依据选择结果宏观分析发展背景：（一）发展历史悠久，文化底蕴丰厚（二）国家政务要地，北京行政中心（三）文化机构聚集，商业气息浓厚（四）地理位置优越，投资环境良好宏观分析从整个东城区来看，在建筑高度上呈现出“中间低、四周高”的特点中部地区，多为文保用地；北部地区，中层住宅多、绿地公园用地多；东部地区，写字楼和高层住宅已经占据了地区的大部分土地；南部地区，地区内差距较大，既拥有王府井地区的高强度开发地带，也有站西街等地区的连片平房居住带。王府井地区，商业用地密集，是经济“山峰”；东直门地区的银座大厦等的落成，正逐渐形成“山峰”。宏观分析表3-1东城区土地利用现状表用地名称面积（平方公里）比例（%）商服用地1.74086.86工矿仓储用地0.27791.09公共设施用地0.96053.78公共建筑用地4.674918.42住宅用地9.537537.58交通运输用地6.986827.53特殊用地0.48731.92水利设施用地0.17850.70其他用地0.53592.11合计25.3801100偏大偏小 东城区的城市功能定位：作为首都功能核心区，是北京市政治中心的主要载体，全国性文化机构聚集地之一，传统文化重要旅游地区和国内知名的商业中心。因此，机关用地和商服用地比例应该较高，而住宅用地比例应该较小。宏观分析表3-3北京市八城区人口密度对比表

单位：万人/平方千米2000200120032004200520062007东城区2.472.492.542.452.172.182.54西城区3.083.102.502.442.092.112.10崇文区1.631.631.561.461.231.191.18宣武区2.222.232.242.112.102.142.18朝阳区6.016.126.316.5411.0611.4911.84丰台区3.243.303.413.686.196.386.68石景山区1.311.321.331.362.072.062.15海淀区6.386.597.047.2710.2110.6011.10整体而言，到2007年底，中心四城区的人口密度普遍低于外围城区；而东城区的人口密度在中心四城区中，是比较高的。数据来源：《北京市东城区统计年鉴（2008）》宏观分析表3-3北京市八城区岗位密度对比表

单位：万人/平方千米东城区的就业岗位有下降的趋势；在八城区中处于中等水平。但与西城区相比较，仍存在一定的差距。数据来源：《北京市东城区统计年鉴（2008）》岗位密度20002001200220032004200520062007东城区1.491.401.401.381.331.431.261.33西城区1.841.831.681.881.861.972.062.06崇文区0.460.480.490.490.360.360.330.34宣武区1.000.930.930.940.780.780.770.82朝阳区2.852.792.912.872.942.862.782.88丰台区1.531.701.911.511.491.541.591.60石景山区0.870.640.610.600.560.580.560.55海淀区2.782.893.243.303.423.453.754.05宏观分析现状特点及问题

机关办公用地占比重大且分散 平房住宅用地占全区土地面积的比重过大 商业用地较为集中，但是缺乏服务体系 办公用地发展较为合理，但仍有空间 危房改造与古城风貌保护相冲突 地下空间有待统一规划开发利用

潜力评价分析评价思路图潜力评奖价评价寒范围扫：整个顺东城计区行谊政范哭围。评价对槽象：划分地掉块。划好分地块蹄依据如挽下原则光：以东训城区的派土地管策理系统块内的地弹块资料删作为主娱要参照岂；由城粱市道路伪作为切惹割线；刑具有相纱同用地淡性质和恳规划条祝件的作蓝为一个创地块考音虑。必控须说明绸的是，置划分地喷块的目毙的是便相于下一猎步对具炮体地块煎的定量懂分析，蓝因此对逢那些近扰期内不夹具有开药发潜力禁的土地刊不做精率细划分尽，比如千文保用飞地、已穿出让并搂开发的俗用地等锋，这样脱便于把该有限的甘工作时郊间投入弓到那些路具有开乞发价值风的土地可上，更怖能满足图项目实赢施可操劫作性的扔要求。潜力割评价结合东警城区的贷可获取货数据的扇数量和逃质量，厉本项目嫂采用分层综纽奉合评价控法。具艘体来小说，断是从购影响勒城市顺土地改利用逆价值纽奉及其驱潜力亲挖掘仇的主攻要因逆素入颂手，仆建立泄潜力网评价葡指标令体系帮，通惨过专妨家打眉分法缠确定蔽各指盏标的堤影响住权重替，对涉影响努选定倒评价传对象障潜力宰的因肤素进屿行加厕权求损和，冬从而饿得到团潜力羡得分脸值。按照赔此方秆法，明经过格对东那城区牢土地抚进行豆潜力疏评价鄙后，茎可以汤得到亚覆盖毙全区扎的潜色力值枯（0~冒10除0分），奶并将其谁分为两丈大类：（1）无肥潜力味区，援包括宏东城概区规地划要抢求的移文保蜜用地添、绿脖地、掌水域薯、特扶殊用灶地等处以及度已经话通过糟出让于进行遇开发临的土剧地；馅因为求这些读区域万有政列策限蹄制，模不能乎开发曾，所斗以潜径力值烛为0。（2）有疯潜力英区，掌是东放城区糊除了侨无潜进力地闸区以束外的盈其他厉区域尝，主吐要是速平房胁区和陷简易芽楼等昆急需浩改造贝的区糖域。潜力评访价评价液单元妇外的挽其他芳区域资均为瞧无潜茫力区商域。潜力浙评价构建评民价体系由指住标层泪五个好因子窑得分删的计斜算，阿进而待得到潜子目跳标层担三个高种潜游力的邀得分扛值，绵再加伞权平纹均得呜到最食终的田土地黄开发演潜力迷。潜力评扭价式中，Zi表示评增价地块柜的开发呀潜力得沟分；Si表示川强度膜潜力作得分患；Ui表示功三能潜力攀得分；Li表示固区位血潜力软得分汤；w1、w2、w3分别懒表示哥强度步潜力条、功无能潜韵力和悟区位珠潜力渗的权旨重。计算逐公式潜力上评价地块编号综合得分地块编号综合得分14-0883.5442718-0730.184618-0975.1643418-0830.184618-0371.8576704-0625.745509-0471.8202514-1022.0181703-0670.45216-1621.8358115-0669.8289914-1121.7337202-0266.9998316-1721.3284706-0163.7570314-0921.1266706-0962.8247314-0519.9007309-0562.370809-0119.3759703-0560.6108213-0318.648813-0459.5288214-1718.2899414-0757.8655218-0518.06501……………………14-1844.5163716-1411.0717615-0143.1924915-0910.650515-0242.9540903-0210.0125414-1242.5035915-089.68811112-0142.3308317-139.17995814-0341.1804213-068.27986913-0939.8023213-017.87531416-1538.2809813-087.53457614-1637.2810413-076.46525414-0634.7666714-046.257816-0131.8983814-026.12815土地须开发廊潜力坑的级毕别划节分标肌准应敌根据岭土地醒综合仗评价伏分值艳的统泼计分疑布规注律，伸按照勇级间副差异铅大、度级内采差异楼小的宅原则菠划分智等级拐。如快图3-毯15所示，货潜力值敏呈现出托一种较代为平缓潮梯度的怖下滑趋怜势，但夫是仍有纠几个明慨显的拐光点。以笨拐点为须划分标讨准，将耻潜力值威分为四垮个等级族：Ⅰ级潜力俗：潜力馆值≥69；Ⅱ级潜力碍：49≤潜力新值<69；Ⅲ级潜耻力：25残≤潜力值<49；Ⅳ级潜力李：0＜潜喘力值暑＜25。加上递前面吧被定钉义为0潜力的存用地，记共为五俘个等级归（Ⅴ级潜力退：潜力芝值＝0）；赌对于知未评垄价的绕区域其，多县为文忧保区跑和已违出让梢划拨倒的土打地，抄短期矮内政上府不炊会对昨其进袖行开密发和饮再利柳用，本人为劲地规校定此足级用倦地属甩于Ⅴ级潜否力用垦地，弹即潜脆力值症都为0。潜力评蓬价有潜力说的城市沿土地大燃部分集阁中在东释城区的众东南部值，北部爽有少量遵分布；宰中部为歇大量的寄文保地妙区，东猜侧东直芝门地区册则已经伍过开发爹和出让裙释放了拐土地潜纷力，短赠期内不乓具有再摔次土地棒升值的将条件。在有乘潜力草的土卷地中寺，也小体现地出空遭间的番集聚黄性：耳高潜善力的冒土地立主要浮集中烛分布虽在北懂京站沈区域科和王先府井浸区域唐，同倡时由习于地漠铁和件交通巨的便这捷性宅，东住四路庭口和友安定以门站五附近跌的地宅区也距具有哄很高诊的潜给力；便中等防潜力圈土地附，集棵中在言建国特门大雾街附嫂近和美鼓楼绍外大业街区谨域；彻低潜母力的夹土地到则多淘为地省块中迷心的迁区域脏，距取离主津干道临较远字。释放途移径模式睛一：询“除旧建艺新，全炕面改造”途径颈：通过对通规划区半域进行均完全的纯拆迁和杠重建，旗达到新遍的城市习土地利计用目标保。由于为是全部王改造，柿不保留检任何的慢旧风貌述，有利每于实现锹理念、胃风气的巴更新；吓改造后技，通过刃政策优路惠、发孟展具有洽人气的寺产业来丽形成新日的服务疯中心。适用范沾围：商业、老住宅开叙发。对壶于某些析失去活山力且不赠属于保合护区的津的地块免，可采群用此种莫模式。证东城区可有大片对的危旧酬房屋，耽且很多秘部分不塞具有保蜻护的价白值，对混此类用侧地可使陪用此模惑式。目宣前，这雪也是最晋常用的脊一种模咳式。释放闷途径案例——英国盈金丝伟雀码队头（Ca锤na辱ry着W食ha绪rf令）金丝雀甚码头位惯于伦敦疑多克兰愧地区西磨印度码话头的中成心。在巴过去航测空、陆刃运都不踏太发达臣的漫长全年代，纷航海占案据了交瓜通往来迹的主要强位置。夏随着其说他运输攻线路的馒发展，饱到198押0年，码壮头已经筹停止了源运营，宋彻底废皆弃了。80年代中做期，伦斯敦市政府成唤立了码尊头区开尼发公司义，开始痒全面改傻造这一案地区。太一家加瘦拿大开涨发公司励包下这进块地盘灶，把这葛里建成沙了金融骗区。现段在，金期丝雀码流头有金框融、商粱业、出兔版、教孙育等行眼业，成牛为伦敦贼的CB英D。与之配兆套的服奏务行业漂更是涌瘦了进来誓，国际春知名品仁牌酒店种和形形缘瑞色色的习酒吧、质小餐馆饿。前卫议现代的超建筑群耳落也打守造出一论个购物助的天堂架，从商稀业街购难物中心矛到设计迅师品牌孤店在这茂里也不托胜枚举救。这里洪还定期屈举办丰痛富多彩雷的活动隙和展览题以及非汽同凡响你的公共奶艺术展呢，丰富念了这里潮的环境辱与人们月的生活挪。在最鲁初的催几年蒸内，槐地产初商向肢某些调商业破巨头畜抛出半了一侧年免漠租金誉的超听大“扁红包阳”，蜓自然甩大有部趋之馅若鹜铺者为改惊变金消丝雀妻码头撇入夜锻成空避城的租面貌抽，它处以超株优惠都的租撞金价摧格吸诊引新至闻媒拔体机稳构进气驻。24小时膝连续矛运作智的新稿闻机妨构为来此地候聚敛津不少愧人气幅。释放途每径模式二誓：“修旧目如旧停，功盒能提昨升”途径：挖掘壮历史铜，对懒那些津经历身数十征年、厕数百耕年而暂形成闯的、读现在歇已经盏保留睛下来弯的商签业服过务中榨心地假段，物进行盾投资欠、整探治、虎再开争发、糟宣传昌，借龟助已或形成兽的人汽气中忙心，晌扩大浸影响限力，葵维持馒该地版段的喜活力巨并让难它持热续发朱展下找去。适用吸范围搂：商业开淡发。东池城区历幸史悠久艇，对现奴在保留貌下来的怖，或是贷已经消屡失殆尽兔的资源属，可以献重新挖卖掘，但岭要注重全与历史乓文化的完融合。释放腥途径案例——烟袋比斜街换：清代，瘦当时居胸住在北店城的旗挣人，大暴都嗜好孕抽旱烟成或水烟墨；由于以烟袋的照需求与谁日俱增症，斜街篇上一户未一户开容起了烟粪袋铺。树这是得耀名原因教之一。搁烟袋斜适街本身罩就宛如标一只烟瘦袋。细幕长的街识道好似虫烟袋杆斩儿，东胖头入口梨像烟袋坛嘴儿，肺西头入奏口折向端南边，歇通往银嗓锭桥，垦看上去掏活象烟璃袋锅儿院，这是鞋得名原匆因之二查。19羡56年公私嗓合营前安，老字踩号很多冻，如广谦福观、携烤肉季武；后衰钉落，面皮临拆迁病。20浊00年底，厨按照什蓬刹海管禾理处“迈尽快把傍烟袋斜遮街恢复延成繁荣爷的传统兽商业街约并发展禁旅游”温的思路巾，西城妄区政府画对烟袋蓝斜街进鞠行了整冬治改造指。强调捏保护传唤统文化中，尊重杜现有居面住形态惊，而避怪免一次躬性的彻宪底开发有。200穿1的调查悦显示，竹改造之购前共有34家店右铺，茎除了泊烤肉脾季、壁鑫园们澡堂择两家娘国营椒大户哈和两誉家网极吧经鹿营状寇况较势好外克，其灿余店僻铺经暂营状曾况不非佳。纸改造胃完成鄙后，盘交通剑条件印好了抹，传狱统风挖貌恢砍复了饭，良盟好的躲建筑舍环境麻和传籍统气让氛吸尝引了坛休闲搜商业此的投蒸资。20往03年进行贷的不完翁全调查秘显示，19家接受倘调查的溉商家中12家表谊示很今满意宴或基论本满似意，拦只有3家表示县不满意扯；经营五也从原踢有的发扁廊、网置吧转变筐为工艺贯品店和律酒吧。释放途反径案例——烟袋斜串街：改造脑前的饺烟袋花斜街释放途叫径案例——烟袋仅斜街乏：改造后遥的烟袋狐斜街释放途钳径模式三出：“新旧邻协调黄，功口能联浪动”途径：将保基护区晚进行近分级拼保护吐，核躺心保鞠护的监地区机不进狠行开便发，年仅做盼些修云缮活款动；睬外围破进行积高强烫度开室发，宁平衡街开发汤成本坦。既绍保证下了部励分地行区的翼完整赤性，效使得瓶新开练发的窑项目腥可以爬借助造已有薄的人搜气；征又开粥发了网新的腿项目弊，吸竖引的商资金辉可用革来保循护核碌心区摔域的尤建筑叹，从圆而实挺现功浓能上两的相盯互拉理动。适用范屿围：商业昼、住届宅开残发。尤东城虎区文涝保地瓦区很饲大，眠这是沾一条愿很好猪的途素径。丘只保圈留最呢具有详价值溜的单缘瑞位，慕对周屋边地辈区有栗选择税的开吧发取哈得收什益，畅使得孕保护说区的佛保护蔽变为剪可持姑续的卵保护呈。释放浸途径案例——上海浑新天链地：新天合地广奔场位还于上切海市壳中心旦区淮凝海中址路的痛南面回。东请临黄伤陂南旋路，廉南临旁自忠伯路，行西临兵马当私路，乞北临洪太仓可路。左兴业诞路把礼整个坐广场榜分为乱南里买与北岁里两死个部么分。敬其中赵，在拉太仓上路上缝的主芦入口炮离淮元海中牙路最拉繁华带的地达段和护地铁稼出入引口仅170余米必；但篮兴业馒路上躲坐落拔着一怖大会榨址。实行三暖层次保繁护：核队心保护影区——一大杨会址戚；协产调性闹保护轰区——会址栏周边队；再雷开发攀区——其他地及区。瑞蓄安集团嫁提出的而改造理炉念：保欲留石库酿门建筑退原有的汪贴近人傲情与中狭西合璧越的人文哑与文化缘瑞特色，最改变原蛇先的居膏住功能灭，赋予改它新的谜商业经补营价值手，把百机年的石森库门旧辨城区改铁造成一游片新天么地！花比重眨新建筑疲大得多勒的力量龄和资金兴保留并鉴修复这需些石库棵门建筑煎的外皮即。通过上改造内闻部结构叠和功能馆，使之障适应办舌公、商姓业、展按示、餐醉饮和娱衣乐等现验代生活垮形态。率经过修乖复的旧元建筑重渡新焕发馒出光彩绿，旧建遇筑的历得史感也才大大提跨升了广票场的品坐位和魅钳力，这唐种开发次项目带米了商机鞋，所以默说这一趋项目具醒有保护版和开发颂双重特见征。每座四建筑睬内部率按照21世纪现朝代都市脾人的生鸭活方式宣、生活傅节奏、猾情感世纸界度身葡定做，坡成为国性际画廊冒、时装嫂店、主馋题餐馆状、咖啡吃酒吧……时尚掉精品矩店紧坡追国附际流虑行色捏，不颂逊半斥步，辉中华扫文化摆商场沸出售裳的是咽艺人杰工匠馒们独嚷创的抱居家变用品疮、工乒艺品节和旅天游纪舅念品悼，完婚全是仰地道司的中牙国味着。露歉天广患场上犯丰富拿多彩束的文傻化表晶演让熔旅客个有许款多的衬参与善。释放睬途径案例——上海韵新天培地改造后区的房屋一齿大喘会己址新天地蛾夜景新天残地腥夜景释放途吹径模式敢四：莫“古木渡逢春犁，功续能置昆换”途径：经过修吴缮和维述护，保努留原有池的建筑颈外形；钳内部通茄过装修顽、改造种，提供碗其他服毙务功能薄，从而羞引入新萄的产业分，重新术唤起活榜力。适用范穿围：商业、衫住宅开说发。特沿别对于膊许多建码筑价值肚极高的萄建筑，秧可考虑至此种模黄式；既基可以作惠为商业丙，提供保特色的旁商业服病务；也诱可以保行留低容恢积率的麻房屋作举为高档毙住宅。巩有价值次的外形械和更新礼的内部乒功能可飘以相得井益彰，跪带来收档益。释放途轿径案例——圣79奖8艺术区钓：79眯8艺术志区作朴为北爸京市怕和朝秀阳区温的首连批文际化创淋意产隔业集讯聚区桐（图3-溪21和图3-娱22），荐原为孕国营798厂等栋电子腥工业骂的老魂厂区清所在肺地，秩面积60多万技平方蚁米。从200签1年开始途，来自腔北京周两边和北谨京以外慕的艺术弯家开始狠集聚798厂，酷他们碎以艺界术家阿独有犹的眼送光发杯现了烤此处浴对从干事艺筒术工因作的醒独特耐优势装。他搅们充辞分利处用原化有厂族房的还风格搁（德驳国包直豪斯劈燕建筑蔑风格检），歇稍作押改装里和修细饰，克一变失而成罚为富继有特细色的他艺术循展示债和创烘作空第间。趴现今798已经旬引起浓了国尘内外丢媒体翁和大队众的面广泛颤关注畜，并愿已成完为了连北京捆都市衫文化典的新峰地标腐。AOC原创动关画亮相79敲8艺术畏区798创意广浑场释放壶途径模式临五：瓶“挖掘讽地下搁，空买间拓翠展”适用岁范围累：商业讯开发普。东痕城区状的地口下空挡间随怕着近脾几年争的地等铁的胀建设返逐渐辅得到仍了开瓶发，械但远嘱远不袋足。薄东城凯区在快未来与城市巩地下直空间闯发展咐的过帽程中平，要营加强嘴对地焰下空故间的篮利用傅，形绍成系挨统化洗，现章代化晨的地萍下城颤市。城市饥地下籍空间吃是地双面城给市空壤间的提有机幼延伸驴。以孝完善得城市喝综合姑交通平系统旗为发获展前厚提；缝依托骑完善戚的城婚市综曾合交态通系隶统，监有效谈的将鼓商业序、服探务、尚交通愤、市省政设利施等咸整合番起来将，发扎展具刃有综糊合功桃能的驴一体竞化地稀下空赴间。以高帆层建筐筑地封下层止作为健核心县节点章，与泳地下屋交通割枢纽素结合桌做接鹊入点我，从齿而形病成区撕域性惨地下企网络环。由捉地下油商业京街的候“线躲”的雹增加动，完刮成地扇下空狸间在维“面回”上裤的拓硬展。骄关键两处理璃高层露建筑披地下滚层的铲“点税”和忍地下每交通吐枢纽犹的“仿接入乖点”，同证地面抄有机押聚合援转换到，创笼造有集机的羽、统面一的偿城市塑地下晨空间掠。释放途扫径案例——台北市总地下商哑业街：分为都两层叨。第叹一层余，共倘有18甜5间店铺唐，分为塌服饰、政百货、衔电子唱、美食锋四区，季商场内膏并规划例九处广蹈场，其芬中靠近兰台北车识站处广倘场，已算由台北侨市政府香规划设末置便民文服务站幅；其余懂广场可龟提供外务界申请盾办理促挡销，签进唱会、柔展示、召讲座等再活动。邀第二层热，停车彻场，提湖供三九袖二个停进车位，灭共有三毯个处入塞口，消猜费者除钳可搭乘旁捷运外窃亦可自投行开车谦前往，希十分便云利。释放途渗径案例——名古屋贷地下综锐合体：该地甚下综瓦合体奴位于榆名古押屋荣惊地区寇久屋妻大通县公园验旁，该作为20世纪80年代建屿成的久浮屋大通丙地下街浓与爱知贫县文化凳艺术馆大之间的治过渡空县间，采击用了地保上地下饺同步立来体开发尤的模式岸，将大变型集会司广场、庆公交车疫始发站谨、商业启服务、腊公共步翠行通道物等设施危有机地虽整合在叉一起，递无论从弃城市的电机能组士合、空尿间的造院型艺术相、环境殖的协调挖和谐等花方面都练为名古含屋增添礼了新的喷光彩。塞该地下暂综合体蛙自200质2年10月11日开炊业以史来，证一直压深受翁名古棵屋市旧民和偏国内丢外游锁客的贱好评。示范鬼选择示范目斗的：经过对圾东城区负土地潜粗力的定厉性和定谨量的分船析，已榜经寻找督到了现露阶段具抬有开发券潜力的凝区域；缠又通过狗对国内掀外土地舍潜力释躬放案例仍的分析谦，总结亦了五种闹主要的顷释放模首式。我哥们将从货微观的效角度，指选择几找宗地块酸作为示询范，结骗合土地茧释放潜店力的途挥径，进究行地块指的开发采策划、棒土地的穷潜力释尾放，使丑得项目峰更具有尺指导意虎义和可疑操作性种。示范的粗选择：第一兰步，使根据厅有潜叫力地惑块的岛地域牲分布鬼特征正，南申部是架潜力叠土地艳集中顺区域恐，北主部次并之，纪东部友最少假。出送于典鲜型的安考虑脖和项振目时积间的拣局限袭，将还在南弹部地呆区选烫择三暑个地泻块和册在北没部选泪择一段个地字块。第二写步，去确定惹了个例数之伏后，滴根据愚东城逗区土就地潜伴力评网价的余潜力吸值，狱选取肿高潜粘力和碌中潜报力的截各地葡块，字暂时幕不考喊虑低星潜力劈燕的土晕地开冠发；滩因此钳，在押南部妈选取楼了13个地块耻，北部拉选取了5个地块栏。第三步字，通过悲实地调根研和走嗽访，以胳地块内剩房屋破蹈旧程度池高、居跑民拆迁出意愿强粉等为评使价依据男，筛选鸽选定的18个地楼块，尾最后屿确定蒸东南辫部的可站西肝街地绍块和堪北极等阁地申块、坐中部斩的东皆四站骡地块痒、北农部的傅柳荫祖地块蒙等四售块地泻为示眼范点瞒。第四茫部分鼠近期塞可开瓜发地恳块的络开发饲策划策划步判骤第一，聪资料的您搜集。买通过国枣土分局结的系统猪和网络黎获取地寻块的基困本资料环；第二棉，实岔地调蹦查。票对地网块内其情况桂和地耳块周梢边情浑况进全行详赴细调垄查，川并通刘过访林谈的楚形式络，了百解居知民拆症迁心控态，导作为狭计算叔拆迁紧成本黎的依燃据；第三虽，优足劣势滑分析悔。对莲地块版开发错的优展势和孕劣势遍进行鸦分析父，扬忌长避吓短，呜选择拣最佳孤的条更件组拆合方搭式，姐按照饥最佳雹使用往原则惯确定跪合适压的开两发方史向；第四蜻，开备发定侄位。池根据宅前面肉确定暮的开研发方逝向，糕进行骂开发远定位刊，包疾括功侵能定寇位、稠档次彻定位虎、形旗象定扒位和钩客户厉定位蚊；第五，痕确定经授济技术珍指标。希每个地涛块都有尼独特的疾发展条摘件，规镰划条件列是重要歪的依据斜。但是等，可以笨根据实免际情况冒，适当系调整规盆划指标挤，充分乡丰挖掘土榨地价值巡寿；第六耽，收碎益初久步评督估。偷采用瓣静态庆测算湿和动厌态测点算相颠结合孝的算利法，悉评估帽地块壮开发顾后可排能获猜取的吃经济微收益程；第七，才预期效脱果。从咏社会、租经济、灿环境三功个角度扁对地块券开发后重的效益穴进行预擦测，旨耻在通过任开发的绍外部效曲应拉动钳周边的盲发展和凭改善周咐边的环柏境。站西街渡地块：紧邻床北京糊站；毗邻王态府井商饱圈；占地廊面积洪约11万㎡东四站妖地块：5号线悼地铁排出口搭；十字布路口识；占地面袋积约80幻玉00㎡北极嫂阁地带块：地铁5号线与1号线僚交汇耗处；王府井行商圈影尸响范围偶；占地潮面积奏约650邻0㎡柳荫地就块：北二润环与秋北三必环的浴中间急地带乓；公园疤多、秆环境墨好；占地面抹积约150缝00㎡地块旁位置站西街驴地块东四穴站地盒块北极泼阁地慈块柳荫栏地块雪：卫星减影像族图站西歉街地袋块站西援街地热块该项灾目位乏于北答京站覆西街夜，项峰目（餐北区卖）东书至邮倦政枢地纽西括侧规肥划路才；南投至三扁源胡虚同规渡划路谋；西副至崇目文门补内大慕街；垄北至高麻线书胡同型规划估路。姓项目筑（南半区）判东至析北京欺站西挽侧规抱划路搏；南宰至金顾朗大贸酒店伤北侧犹规划辱路；究西至走崇文辩门内淋大街丧；北返至三损源胡繁同规俯划路忘。地给块东伤南面登即接悔北京税站，援西至缎距离滚王府死井东根方广败场仅2.1公里狗。站西街屑地块与地块扫周边的肥现代氛岁围不同条，地块咸内建筑膏以破旧欧平房为忽主，居祥住条件沿较差，预住户居求住面积忠小，无寸管道煤旅气、集瞒体供暖程等，缺处乏排水拥设施导秀致胡同踏内路面夹时有污半水气味负难闻。蜘胡同临挂街有大寸量的小往型旅店满、饭馆兄和商店兽，旅店夜、饭馆启主要面袋向同仁铃医院的趋病人家浮属。居民楼其一般为弊五、六兽十年代生建造，休最晚的爷也为七怎十年代谦后期建榨造，年揪代较久乏。居住批面积小去，户型袋陈旧，仍存在一晌个单元悔一层住付五户的欺情况，训一般一渣户的居螺住面积民仅30平米搏左右云，大反部分贺无集独中供单暖。站西街尾地块东1邮政局、天元大厦、恒基中心、燕莎恒基购物中心2与北京站前的城市主干道有50-70米的距离，由建筑物隔开南1同仁医院南面临街处有高档酒店、饭店和百货商场2东南侧为普通居民区，多平房西1内蒙古大厦，06拆迁，正在建设中，建筑高度明显超过规划指标；2同仁医院，有全国性影响力，对附近的商业服务业有一定的带动3东单公园，居民休闲的场所北1光彩国际中心，设计用途为写字楼，目前尚在招商阶段，未投入使用。高度达99.9米，总建筑面积达25万平方米。一旦入住，将对附近的商业等造成巨大影响；2新闻大厦酒店及华夏银行总行，除底部挑高大厅外有15层；3新闻中心，20余层，新近落成4建国门内大街以北则有东方广场、中国农业银行总行、中国网通、中纺大厦、全国妇联、交通部等的办公写字楼有影响的地标1王府井；2东方新天地；3北京站站西勺街地洗块品牌剧效应交通枢乒纽成熟元商圈首都娱中心改造动盟力足vs将.拆迁成君本高产权日复杂房地歪产市洁场竞争激辆烈优劣洒势分版析站西街棍地块CSD（Ce璃nt挠ra剧l咐Se班rv影ic榨e袋Di恒st坐ri创ct），鉴中心扛商业低办公萝服务轻区，太以服语务为励导向解的办愁公、运商业授混合蜻用地环，形裳成以乐中高粮档商摸业办训公为阴主，鞋开放碍主题叠的现摇代化逃中心奴商办韵服务津区。误区域砍内提妥供各狂种中蹈高档筒服务潮，包渣括购炸物、腰酒店龟、休尾闲、径娱乐由、餐赏饮；盏同时岔，区童域内躬还设拣有政缝府办睛公和疫商业鸣办公姓用地沿，从喘而提忙供部孙分政播府服超务和佳商业协服务萌。总体碌功能鸦定位“北京之薯窗，首指都之眼”，有王三层计含义工：第夺一，驻这里陵将给塌出北旬京站声的游套客关俩于首走都的司第一黑个印由象，旱是北锻京向蛇全国恭人民扯和世将界人饭民展铃示的刘第一齿个印赏象；土第二干，开石发后北作为掀驻京盆办事介处的暴政府桶办公努集聚慢地，姻这里炼也是塘北京忽放眼穷全国扛的一焦个窗撕户；伤第三壤，同殊仁医亭院的直眼科路是全帽国最标好的凑，开艰发目链标将撕打造阳这一文地段讽提供深的眼虫睛医逐疗和凡护理业也将护是全圆国最馒好的药。总体形银象定位站西季街地绪块开发生策略——分块悠开发分块的得原因：（1）宗地芦面积大漂，一次订性开发烫的大手刻笔略显棵粗放，导且难度滔、成本姥较大，绿应对市鲁场变化傍的能力洋不足；（2）分惊块开框发的扒模式风可加建强土导地管两理部评门对缘瑞有限现资源注的管炊理控爷制能弄力，创让土主地的掀使用眯更加怠精细奋；（3）分块拐开发有狡利于土洁地的动盗态规划胆（对原寒有规划头根据环略境变化森进行适美当调整称），提超高项目穗对外部畏环境的匹适应能润力，提吵高经济虽、社会瓜效益。分块的货方法：以地块涛内规划料道路系拨统为骨绝架，作键为分期吐地块划唉分的界糕限站西捆街地促块站西街告地块站西甚街地马块地块编号占地面积M2B-0310420B-043750R-027600R-034860O-027500O-038660O-044860B-069350B-075640B-087500B-023600B-013120B-052400R-017200O-073580G-012700道路18460总计111200地块编号开发主题用地性质开发目标占地面积M2B-03“长安东启，站西龙头”——高档酒店区商业宾馆酒店主体部分10420B-04商业高档商住酒店，地标式建筑3750R-02住宅酒店式公寓7600R-03住宅酒店式公寓4860O-02“首善之窗，海纳之地”——驻京办公区商业/办公外驻京办事处办公楼7500O-03商业/办公外驻京办事处办公楼8660O-04商业/办公外驻京办事处办公楼4860B-06“北京眼都，银街侧翼”——特色商业区商业文化、宗教和旅游商业9350B-07商业眼镜专卖5640B-08商业商业百货，针对医院服务7500B-02“地上吸金，地下拓商”——商住混合区商业

商业百货，辐射周边办公3600B-01商业/办公办公配套3120B-05广场/商业低层和地下商业开发2400R-01办公/住宅高级办公和商住开发7200O-07办公办公配套3580G-01商业/办公办公配套2700道路18460总计111200表4-3总体摆开发省地块趁划分让列表一级开发投资总额序号项目金额（万元）所占比例1前期费用724.90.07%2征地费用

3拆迁费用684007.062.96%4不可预见费205202.118.89%5市政基础设施建设费20466.91.88%6非经营性配套设施建设费

7财务费用49161.74.52%小计959562.688.32%8土地一级开发投资回报额67169.46.18%9两税一费（5.5%）59756.95.50%合计1086488.9100.00%楼面地价（万元/平方米）2.04

地面地价（万元/平方米）9.77

注：1、“两税一费”以1-8项之和为基数计算，公式：（1～8项之和）×5.5%/94.5%；2、“土地一级开发投资回报额”以1～7项之和为基数计算。表4-6土地一督级开发蚂投资测台算表前期费用序号项目金额（万元）依据1编制项目建议书（代可研报告）180计价格〔1999〕1283号2土地一级开发实施方案编制费1203编制市政规划方案费90.94用地普测及拨地定桩费49.7测绘收费标准5环境影响评价费68最低10万元6交通影响评价费68最低5万元7土地上市地价评估费80京价（房）字〔1997〕398号8地质灾害评估费21.8-2万元/平方公里9委托入市交易费60京国土房管财〔2003〕82号10其他6.3勘界费合计724.9（万元）折合12.27（元/建筑平方米）表4-7土地一片级开发降前期费淡用测算丑表项目数量计费标准补偿金额（万元）依据拆迁补偿、补助费70588平方米6万元/平方米423528搬家补助费70588平方米20元/平方米141.2《关于北京市城市房屋拆迁补助有关规定的批复》家电改移补助费3529户985元/户348《北京市城市房屋拆迁管理办法》提前搬家奖3529户5000元/户1765《关于北京市城市房屋拆迁补助有关规定的批复》其他（自建房补偿）151户7万元/户1057小计426838.2（万元）折合120.9（万元/户）表4-8住宅类阀房屋拆誓迁补偿获费测算牧表居民拆丑迁补偿抽费国有企业拆迁补偿费项目数量（平方米）计费标准（元/平方米）补偿金额（万元）依据拆迁补偿、补助费3025280000242016

搬迁补助费302522575.6北京市非住宅房屋估价基数规范停产停业补助费3025215004537.8北京市非住宅房屋估价基数规范小计246629.4（万元）折合8.1525（万元/平方米）表4-9非住宅姜类房屋梳拆迁补阻偿费测拦算表间接费用项目数量计费标准补偿金额（万元）依据拆迁服务费673467.95万元1.00%6735拆迁补偿费拆迁评估费673467.95万元0.50%3401拆迁补偿费渣土清运费100840平方米40元/平方米403.4拆迁建筑面积合计10539.4（万元）表4-1惰0间接拆私迁费用倚测算表3．不可莲预见费由于拳本项贡目所探在地叮区拆起迁任怠务繁耐重，界居民鹿安土拥重迁与意识贞浓厚璃，受脖周边幼已有锣高额匙拆迁匹补偿祖影响控，根侵据拆划迁实廉际情粘况，迎本项忧目的狭拆迁春费用系将有检很大脉幅度障的上引浮。示因此领不可蔑预见丧费按苏总拆忙迁补仿偿的30筋%计算，判为205驾202横.1万元改。4．市跪政基瓜础设王施建资设费市政睡基础谈设施辅建设疫费共漆计20侵46阔6.慢9万元，泼折合334咸.8元/建筑潮平方直米编号项目名称总价（万元）合计（万元）备注第一组团第四组团1土地成本389977.1238994.7628971.8土地一级开发成本/80%2前期工程费5169.42806.07975.4按255元/建筑平方米计算3建安工程费76868.040704.0117572.04公共设施配套费608.2330.1938.330元/平方米5管理费用2306.01221.23527.2按建安成本3%计算6销售费用25030.811845.836876.6按销售收入3%计算7不可预见费3843.42035.25878.6按建安成本5%计算8财务费用81870.334573.9116444.21～6项之和的7%（每年）9其他128955128955高档酒店装修费用现值10总投资714629.2332510.91047140.111折合（元/建筑平方米）3525130217.3第一僵、第魄四组开团开恭发成税本表开发酷成本（1）土贝地成映本：628纪971楚.8万元土地怖成本改为完分成一涨级开宝发的揉熟地饶的出弱让地魔价，缘瑞包括套了土参地一咽级开酱发成叫本和足政府含收益亦。第搜一组园团土木地一活级开需发总土投资水额311缴981惩.8万元，然第四组巴团土地胆一级开虹发总投蒜资额19岩11景95我.8万元，屠政府收河益约占芹成交价基的20%。经计算柔，第一不组团土更地成本研为38俘99钓77炕.1万元，良第四组练团土地京成本为23叫89暴94搜.7万元，品二者合贪计628吹971气.8万元。（2）前期阀工程费弄用：797逮5.4万元工程党前期蓄要办珠理各贼种许首可证任，进仓行招匠投标序，勘欢探设没计；趴完成足基础剂设施护配套魔，同歪时要肥协调悼好水丘电、园建筑花等各嗓单位个，对映噪音能污染唤进行溜补偿概等。前期辰工程颗费用祖按25宵5元/平方吼米，迈第一孙组团淡共计516碗9.4万元，毕第四组轨团共计280胶6.0烟2万元六，二丛者合拍计79咬75迟.4万元。组团物业类型建筑面积（平方米）单方造价（元/平方米）总造价（万元）合计（万元）第一组团高档酒店地上12086040004834476868地下一层604350003021.5地下二层604355003323.65酒店式公寓地上59808300017942.4地下一层498440001993.6地下二层498445002242.8第四组团商业地上255603500894640704地下一层300045001350地下二层300050001500写字楼地上66960350023436地下一层576045002592地下二层576050002880合计312762117572（3）建垃安工赌程费群用：11樱75纤72万元表4-1花3第一右、第们四组参团建帝安成娱本计甩算表组团建筑面积（平方米）单方费用（元/平方米）总费用（万元）第一组团20272230608.2第四组团110040330.1合计312762938.3（4）公共椒设施配凉套费：93虽8.暂3万元表4-披14第一、疾四组团柳公共设药施配套贪费计算动表公共设鞋施配套誓费按30元/建筑配平方帮米计屠算，骄第一浇组团戒共计60胜8.烛2万元接，第四套组团确共计33何0.汇1万元。叔二者合清计93中8.机3万元织。组团建安工程费（万元）百分比总费用（万元）第一组团768683%2306.0第四组团407043%1221.2合计1175723527.2（5）管垂理费淋用：352仆7.2万元表4-1晶5第一鼓、四热组团退管理沃费用晌计算暴表管理腰费用也按照慰工程斑建安晕成本撕的3%提取彼，第层一组在团共全计23俱06万元，戚第四组款团共计12脑21悔.2万元。唤二者合学计352递7.2万元膀。组团收入（万元）百分比总费用（万元）第一组团8343603%25030.8第四组团3948603%11845.8合计122922036876.6（6）销邪售费辨用：368恢76.压6万元销售费肺用包括颂：广告伏推广费旋、市场铃推广费五、销售民代理费毕、销售求手续费乡丰等。按蜂销售收邮入3%提取，练第一组服团共计250祥30.嘉8万元棚，第险四组湾团共划计118健45.华8万元，缠二者合厚计368峡76.费6万元梳。（7）不可差预见费业：58烫78殖.6万元不可老预见柿费按重照建樱安成蹲本5%计算裤，第像一组并团共途计384傻3.4万元瓣，第剧四组杰团共恒计203娱5.2万元稿，二御者合速计587竭8.6万元。69组团建安工程费（万元）百分比总费用（万元）第一组团768685%3843.4第四组团407045%2035.2合计1175725878.6站西信街地容块“长安瘦东启五，站辆西龙迷头”——高档粪酒店蚂区（B-钱03，B-自04，R-垒02，R-0支3）：将巴该区分挡为高档姓酒店开增发和酒脉店式公横寓两类施进行开饱发。这厌是本地脖块重中友之重的霉开发区秘域，将条打造北年京的新胆地标——五星级依酒店——城市中啊心区的头制高点装，一举迁改变原晶先地块士上零散释杂乱的拨各式小俊旅馆林尼立的状尿况，改康善北京词站西北燃面城市房诚景观，糖与东北盯面的宝劣成饭店非、恒基垮商城相汁呼应。B-0碌4地块：衡向南直末面北京山站出口各，但是郊相对占捡地面积科不大，穴形状不猛规则，曲可考虑熟有效利切用地段准的临街贵区位优妇势，建散造约120米的窑五星件级酒颈店，昼最高密点可待远眺是天安杜门、贤一览逢长安另街的笔全貌犁。B-臣03地块：配开发为删五星级贫酒店，早风格与B-0划4地块保时持一致融，由同颂一家开乖发公司撇来完成R-偏02和R-0格3地块爽：作吗为酒旷店式验公寓职进行党开发，作为捡高档第居住丹需求恒的补驶充站西街袭地块“首善关之窗梨，海树纳之鸣地”——驻京办捡公区（O-0讯2，O-0毒3，O-挽04）：政顺府办公霜区域，躺与已落烧成的内付蒙古大债厦相呼咏应，将峡区域打地造成为贡一个集坟中的政遵府办公粘区域，旺向全国绩招集地康方驻京妨的客户射。地块面汤积较大拦，适合么大体量钢的建筑围及相关防配套服绸务设施勉的建设星。拥有誓靠近北炸京站和呀诸多中特央部门催办公点旺的优势纸，直接商出让给粪地方政不府进行尺开发建茅设驻京乡丰办事处之办公大修楼。提供特色咬的餐衫饮。和内梁蒙古全大厦乞一起吧，形非成区抖域范弱围内罢的外衰地驻绒京办些事处矛办公恰楼集剥群，扒除了煎提供磁充分当、便告捷的怕办公这空间阔，还纷可以厅结合地地方哭优势汗，开达发具私有地蜻方特病色的助餐饮定、手立工艺全品交盖易等偿商业顶和服杨务场患所，哨成为分区域爆商业舌特色崇，营款造新映的商会业氛杠围。通过特色的雄建筑文偶化，增桌加地涉区的仿景观荷特色疏；通锣过特枣色的亿地方关饮食裂，增肉加地傍区的栏文化丝式特色苗。站西肺街地列块“北京眼介都，银吩街展翼”——特色忍商业卵区（B-绒06，B-桐07，B-0钩8）：依触托该片栋区丰富踢的医疗纪和文化药资源，忙是区域叙的特色炼品牌购钥物服务翼空间。B-猫06地块首：打单造成级为15岁以小下人恩群的逗品牌宅服装姓专卖言市场邪，既狂避免办与王缓府井睡、西程单的愈过分巡寿竞争洒，又南能加备强地馒区的鞋人气践集聚迷。由蜘于这葬种消浸费人析群的恳定位鱼，因尸此至钱少提普供两地层的虏娱乐丑空间伙。B-笔07地块：砖该地块垄临近一干二五中津学和亚春斯立堂汇，文化逃资源城丰富穴，提吼供相茂关配伤套及蚂特殊狠商业B-0各8地块：纯具有临颜街优势塌，商业膏潜力大芽；临近初同仁医滥院的眼撑科品牌辣，提供讲品牌信桂誉的眼破睛医疗查和护理杀保健服劲务。商业的还品牌化糊经营，吗是本区怜域的商五业发展怀方向，姐从而与喂王府井庙商圈相撑呼应，日形成“应展翅”皱之势。站西街流地块“地上吸添金，地蒙下纳银”——商住混惰合区（B-0挡1，B-裕05，R-尘01，B-典02）：由出于北面暮新落成剪的北京鞠日报社迹办公大玩楼高度壁较高，垦可以突提破规划望限制，惩加大土内地开发衰强度，撇为新进秧人流和宋客户提耳供商业防服务。R-纵01和B-羡02地块真：作体为办君公用归地，台建造娘精品薯办公堡楼和锤中高据档酒围店式泉公寓永。与煌周围洽以开番发的贝办公勿楼形早成集信聚，捎吸纳擦周围阀工作沾的白刷领阶崇层，效增加烦地区练人气诱。B-0舒5和B-夹01地块：奖地块西捷侧为大耕型的现然代商务逼办公楼——光彩国非际中心描，北面兰是华夏挣银行和嗽新闻大您厦，地永块面积告较小而陆且发展归空间狭铜窄。开社发地上穿与拓展缸地下并浇举，形变成商业毕空间，从作为饮俱食、休喝闲、娱虾乐的服见务中心迟。站西街火地块“医疗判配套梢，绿长色点枣睛”——（O-0赚7，G-0词1）：一乱方面通俯过优惠道增强同室仁医院较的医疗唯水平，翅提供配粱