合富辉煌长沙奥林匹克花园整体营销策略报告

长沙奥林匹克花园

整体营销策略报告第一页，共一百一十二页。目录

第一部分：必要说明第二部分：认识问题——2005年长奥相关问题思考(见附件)第三部分：认清市场——市场竞争态势分析A.

长沙市房地产需求市场分析（见附件）B.

长沙市品牌项目2006年营销策略预测（见附件）C.

2006年长沙房地产市场到底需要什么？D.

长沙奥林匹克花园品牌痕迹的认识(略)第二页，共一百一十二页。第四部分：认清客户——长沙奥林匹克花园客户情况分析

长沙奥林匹克花园目标客户群需求调查分析第五部分：长沙奥林匹克花园的品牌特性是什么？第六部分：长沙奥林匹克花园的主题口号调整目录

第三页，共一百一十二页。目录

第七部分：营销策略——2006年雅典二期营销推广策略点A.

回顾2005年营销策略B.

2006年雅典二期营销目标C.2006年雅典二期策略方向D.2006年雅典二期策略阐述第八部分：推广主线和阶段主体内容阐述A.长沙奥林匹克花园2006年工程节点

B.长沙奥林匹克花园1.2期分阶段营销推广策略第四页，共一百一十二页。必要说明

2005年，长沙奥林匹克花园在贵司的统筹协调下，通过参与合作公司的共同努力和精诚协作，长沙奥林匹克花园雅典一区的销售取得了几近圆满的成功，但是也有许多值得我们总结和借鉴的情况。

就长奥的销售策划工作，我们本着一贯认真、严谨的工作作风，就项目的实际情况，结合最新的市场动态，力求为本项目找到最佳的营销策划思路，成功规避相应风险，为贵司赢得最大的经济效应和社会效应。第五页，共一百一十二页。本整体营销策略报告由四大部分构成：对长沙市房地产需求市场和品牌项目2006年整体策略进行预测分析，从而解决目前长沙房地产市场到底需要什么的疑问？

——认清市场·知己知彼、百战不殆

第六页，共一百一十二页。对长沙市普通市民进行针对调查，分析项目2005年整体推广的得失；进行长沙奥林匹克花园品牌痕迹调查，从而进一步了解雅典一期推广给普通市民留下了什么印象，从而挖掘客户的深层需求，确定我们的推广倾诉点？

——认清客户·挖掘客户潜在需求第七页，共一百一十二页。对长沙奥林匹克花园的品牌特性进行深入对比分析，从而解决我们的个性和最大优势是什么的问题？

——认清自己·差异营销第八页，共一百一十二页。通过综合目标客户需求和品牌特性，得出项目2006年的传播口号和整体策略目标，同时参照贵司给予的工程节点，重新调整2006年上半年的阶段性部署。——为营销策略部署选择恰当的推广主线和传播方向第九页，共一百一十二页。

本报告力求能透彻理解、创意思考、完整论述、严密依据、整体突破，具较强可实施操作性。现在我们立即延伸本报告相关内容。

第十页，共一百一十二页。2006年长沙房地产市场到底需要什么？

市场需要一个引导长沙房地产市场潮流的全国性品牌

目前长沙市总共有超过800家的房地产开发公司，其中外来房地产公司操作项目127个，但是根据长沙房产局统计，目前在长沙有项目可操作的开发商接近200家，但是目前在长沙还没有一家房地产公司能在市场总销售份额中占到5%以上，也就是说长沙还没有出现一家能引导房地产市场潮流的全国性品牌，还处于“诸侯争霸，群雄并起”的局面，而在其他沿海城市潮流主导品牌所占份额比例多超过20%。第十一页，共一百一十二页。Ø市场需要一个将湖湘文化与外来品牌先进经验成功嫁接

的标志楼盘

房地产开发还是一个地域差别性很明显的行业，长沙市有自己的独特地域文化和人文习惯，目前市场还没有一个楼盘能将本土湖湘文化建筑精髓与外来设计理念和操盘手法有机结合的项目。2006年长沙房地产市场到底需要什么？第十二页，共一百一十二页。2006年长沙房地产市场到底需要什么？钢筋水泥的城市，忙碌的奋斗者渴望的是一个心灵的家园和一个和谐的温情社区，而目前长沙市虽然也很多开发商提倡生活理念和品质生活概念，但是没有哪个楼盘能真正理解客户的原始欲望，更多还是简单的满足自我居住和自我需求，而没有上升到和谐无间、享受生活。市场需要一个能将生活理念与高档品质有机融合的和谐社区第十三页，共一百一十二页。市场需要一个主题概念和实际行动相吻合的品质楼盘通过近今年对长沙房地产市场的观察，越来越清晰的发现：长沙从来就不缺少好的产品概念和推广手段，最缺的就是当美好蓝图描绘出来后，能扎扎实实的去落实和实现，去做到细节。更多时候概念是概念，出来的与实际预想却有相当的落差。2006年长沙房地产市场到底需要什么？第十四页，共一百一十二页。市场需要一个高性价比的品牌楼盘物美价廉是消费者永远的理想目标，长沙房地产市场多数出现的局面就是价格不低，品质不高的尴尬局面，如果有品质楼盘用超乎想象的品质和大跌眼镜的价格出现市场，必然将引起市场的关注和热捧。2006年长沙房地产市场到底需要什么？第十五页，共一百一十二页。长沙奥林匹克花园品牌特性调查第十六页，共一百一十二页。客户需求长奥特性差异性传播点第十七页，共一百一十二页。长沙奥林匹克花园目标客户群需求调查分析

目标客户定位特征：

主力客户年龄：35岁——45岁

收入状况：10万元/年以上

行为特征：注重自身的身体健康状况、关注家庭生活质量与自我价值认同，渴望和谐、其乐融融的生活氛围

第十八页，共一百一十二页。主力客户家庭情况：多为成熟期客户，事业处于基本稳定期，小孩学习还多处于初中以下，教育压力和老人压力还不是很大；上升期客户：30岁以下，置业特征多为大学毕业后3—5年；稳定期客户：50岁以上，根据长沙市消费特性，结合长奥1期过往经验，该部分客户多选择小户型或多为小孩选购新房；比例：1：3：1（30岁以下：35—45岁：50岁以上）长沙奥林匹克花园目标客户群需求调查分析

第十九页，共一百一十二页。置业动机：

——具体到本案的消费群体，因为特殊的长沙商业文化驱使，长沙人一向热衷于追逐财富，相对应的是健康的严重透支，据调查了解，长沙中年人有70%的人处于亚健康状况，而其中不少人由于时间的积累也有了一定的财富积累，他们对健康和家庭的感觉有切肤之痛，最能感受到健康和家庭的珍贵。长沙奥林匹克花园目标客户群需求调查分析第二十页，共一百一十二页。——另一方面，拥有财富的年龄越来越低龄化，有相当一部分青年人、中小企业经营者、以及高级白领也有一定的财富积累，与感觉健康珍贵有所不同，他们觉得认购全国大品牌能实现其人生价值的认可，同时实现运动生活氛围和自我生活圈的聚集。长沙奥林匹克花园目标客户群需求调查分析

第二十一页，共一百一十二页。解读目标客户群他们是——第二十二页，共一百一十二页。

时间的陪伴者，空间的感受者，情感的启发者，生活的经营者；

他们不是贵族，他们还没有达到超脱物质，返璞归真；但已达到了一种临界状态，是在贴上成功标签的贵族之上的生活贵族、情感贵族、精神贵族；

这里，我们认为他们是项目最可靠、最投机、最有共鸣的对象。第二十三页，共一百一十二页。目标消费群DNA写真

（1）他们是这个城市精英中的精英

本案的目标消费群是一群高文化、高品味、高成长的人群，收入良好，他们往往受过良好的教育，有着良好的事业基础和发展前景。这群都市精英买房子至少要满足三个最根本的需求：居住、成长和健康。就居住而言，他们渴望逃离都市的喧嚣，同时能依靠方便快捷的个人交通与都市联系，正因为他们是一群高速成长的城市精英中的精英，无论收入，无论事业，无论个人的修养和社会地位无不在快速成长。

第二十四页，共一百一十二页。（2）对“世界上最宝贵的是健康”感受良深

他们有的为财富付出了健康的代价，终于觉醒“世界上最宝贵的是，健康”！他们可能已换了两次房甚至更多，现在住的也不错，但一直未能换来健康，他们选择新居所的行为带有他们在商场上的作风：稳健、挑剔。虽然现在所谓的豪宅很多，但他们仍在观望，真正的原因是：很少有楼盘让他们真正感到有分量，让他们真正解决潜在欲望。

除了健康，他们最重视的就是家庭，希望多与家人共享、注重子女教育。目标消费群DNA写真

第二十五页，共一百一十二页。（3）追求生活的一种平衡他们追求身心的平衡，生活在快速的社会里，每天工作繁忙，可是在下班之后，他们还是会找消遣，把自己放松出来，喜欢按照自己的理想来营造一个属于自己的生活。目标消费群DNA写真

第二十六页，共一百一十二页。他们在每天的躬酬交错中也有运动的冲动，但是苦于没有适合自己一族的运动场所和运动氛围，所以散步和在家跑步成为了奢侈的享受。在充满压力与竞争的世界里，他们渴望拥有一个属于自己的净土，在那里能完全地放松，享受情感与精神的交流。

第二十七页，共一百一十二页。（4）与产品内涵的精神共生

这可能是他们一生中的第三次购房，对他们来说，已不仅仅是居所，更是他们的名片，是他的家族的一个图腾。他用自己占据的土地的价值，房子的价值来宣告他自身的价值。越来越多的商品已经是使用者的一个符号化的东西，有很多的社交意义，楼盘，已成为居住使用者的符号；这个符号是他们无言的身份证明，是他们是什么样的群体的标志，更是他们交游圈子的名片，而不仅仅是地理的标志或一个目的地名。他们中的某些先富一族已经超越了物质需求，这时他们渴望的是自我精神的共生，追求一种和谐的精神愉悦。目标消费群DNA写真

第二十八页，共一百一十二页。分析结论:

我们洞悉了目标消费者的内心需求——房子不仅仅是人性和温情的组合，运动和健康的组合，它还必须体现“我”和“我追求的生活方式”——家的概念和内涵都已经延伸：

脱离物质之外的精神回归成为他们渴望的梦想，重新拥有年轻的心态成为其享受的标准。第二十九页，共一百一十二页。案例对比：

海王金樽的成功也可以说是其对目标消费者心理的成功洞悉的成功：六十岁的人三十岁的心脏和三十岁的人六十岁的心脏的深刻对比，包括后来脑白金“年轻态·健康品”广告语的提炼，都是值得我们借鉴的。第三十页，共一百一十二页。第三十一页，共一百一十二页。长沙奥林匹克花园的品牌特性是什么？

一、长沙奥林匹克花园品牌支持点：

支持点:运动教育配套社区氛围和谐便利成长健康理性利益点:感性利益点:成功标签以上的奥林匹克精神和超越自我的年轻心态

第三十二页，共一百一十二页。长沙奥林匹克花园的品牌特性是什么？二、成功案例对比：

咖啡之翼VS米萝咖啡

相同点：两者都是长沙市的知名咖啡、餐厅品牌，收费标准也基本相同；不同点：

咖啡之翼：吸引的更多的商务性客户和中青年一族消费，同时深受演艺人士和生活人士喜欢，生意兴隆；

米萝咖啡：吸引的更多是务实性客户和周边消费群，客户精神气质相对差一个档次，生意相对清淡。第三十三页，共一百一十二页。我司认为：

1、咖啡之翼名称就能使人有一种飞翔的冲动；2、在满足客户基本胃口的同时，赋予了客户饭菜以外的东西，也就是所谓的气氛和生活方式，我们归结为一种都市人的情结；3、环境是能给人以精神暗示的，这里多的就是那么点——文化气息和生活气质，这就是其品牌特性。长沙奥林匹克花园的品牌特性是什么？第三十四页，共一百一十二页。三、个性思考：

品牌、品质、区域、生活理念、运动健康主题在洞悉了目标客户的潜在需求后，我们大胆的提出：2006年，长沙奥林匹克花园比其他品牌多的那一点就是：奥林匹克精神

——超越自我第三十五页，共一百一十二页。重点推荐：一、运动无界，生活无间

口号诠释：

“无界”即没有界限，没有年龄的界限、距离的界限、享受运动的界限——代表了奥林匹克基本精神。以运动无界来诠释奥林匹克花园的包容与大气。“无间”即没有间隙。在奥林匹克花园生活的邻里之间是没有间隙的。强调的是一种和谐，互助的生活理念的美。在奥林匹克花园的生活是一种完全放松的从精神到身体的休憩，代表的是一种生活的回归。

长沙奥林匹克花园的主题口号调整第三十六页，共一百一十二页。第三十七页，共一百一十二页。二、源于运动，成于生活口号诠释：

运动是奥林匹克花园品牌的独特气质，也是奥林匹克花园品牌的成功源泉，同样奥林匹克精神的起源也是因为马拉松运动的出现，这是我们的立身之本；但是长沙奥林匹克花园要想成为奥林匹克花园品牌的升级版就必须有自己的突破和成就，而我们认为生活方式的突破和回归自我的心态就成为我们成功的跨越。长沙奥林匹克花园的主题口号调整第三十八页，共一百一十二页。三、超越自我，回归梦想口号诠释：

每个有生活渴望的人希望能不断超越自我，同时实现自己心中那隐藏的那个梦想，当年华逝去，青春不再，回归梦想、回归年轻自我将成为他们的原始渴望；奥林匹克精神和原始欲望的组合组成了该口号的支撑。长沙奥林匹克花园的主题口号调整第三十九页，共一百一十二页。备选口号：

1、运动就在家门口，生活就在不远处2、享受运动，品味生活3、运动无界，生活无限4、运动之上的心灵家园5、奥林匹克花园，激发健康生活潜动力6、释放运动，燃烧激情7、品质生活，健康人生

长沙奥林匹克花园的主题口号调整第四十页，共一百一十二页。长沙奥林匹克花园

06年整体营销策略第四十一页，共一百一十二页。营销策略

——2006年雅典二期营销推广策略点

一、回顾2005年营销策略形象定位：以高盖低，树立“好房子的标准”形象——以“国际、健康、时尚、尊贵”为内涵，为后续的开发预留空间；同时塑造“奥林匹克花园升级板”的形象；操作策略：通过客户经营确保消化周边的客户，营销的重点目标是争夺市区的客户，兼顾周边县市客户；

第四十二页，共一百一十二页。竞争策略：消费错位、引导消费，以实务的“直销营销”之“教育营销”模式进行经营；价格策略：以低走高，步步上扬，预留升值空间，与城市发展同步增值；客户经营：广泛请进来、慢慢筛出去，以“泛营销”模式广泛吸纳客源，然后根据不同的认购意向进行教育，培育他们对项目的认识、认知、认同度；（摘自《长沙奥林匹克花园2005年度营销总体工作计划》）营销策略

——2006年雅典二期营销推广策略点

第四十三页，共一百一十二页。形象定位：以高盖低，以准豪宅的气质进行推广，但不直接出现“准豪宅”的字眼；（摘自《2005年下半年营销总体工作计划》）2005年初形象定位：“长沙中央政务区优尚运动社区”（摘自《最新报广》）2005年12月营销策略

——2006年雅典二期营销推广策略点

第四十四页，共一百一十二页。二、2006年营销目标和策略方向

品牌目标：稳定和完善湘天地产、长沙奥林匹克花园在市场中的美誉度，强化新南城标杆楼盘的排头地位，树立长沙市理想生活楼盘形象；开发目标：15.6万平方米客户开拓目标：雅典二期开盘前储备800名诚意客户开发进度：2006年完成运动城、星光大道和广场的奠基，雅典二期、北京组团成功拿到预售许可证；营销策略

——2006年雅典二期营销推广策略点

第四十五页，共一百一十二页。工程形象：上半年完成商业街整体规划、一期外立面（出局部）、一期组团园林的配套建设。同时雅典一期顺利完成交房，北京组团工程进度达到预售条件，广场、运动城、星光大道等顺利施工；基础目标：开盘后6个月内销售达到可售货量的85%；理想目标：开盘后3个月内销售达到可售货量的90%形象地位：进一步强化中高端产品地位，树立新城市中心首席品质准豪宅形象营销策略

——2006年雅典二期营销推广策略点

第四十六页，共一百一十二页。操作策略：通过客户经营先进一步确保消化周边的客户，同时通过老带新传播和适度的户外广告，重点争夺市区的客户，兼顾周边株洲、湘潭市的一小时经济圈客户；在具体操作中将北京组团作为06年的重点客户操作重心，在雅典二期客户积累中兼顾北京组团客户统筹；

竞争策略：消费错位、引导消费，以实务的“直销营销”之“教育营销”模式进行经营；价格策略：以高盖低，步步上扬，总体均价略升，与城市发展同步增值；营销策略

——2006年雅典二期营销推广策略点

第四十七页，共一百一十二页。传播策略：落实老带新优惠策略，加强口碑传播和引导作用；新生活杂志直投；加大网站的管理和内容的更新；加大户外广告和潇湘晨报的倾斜，同时考虑创意传播；客户策略：充分发挥客户服务中心的核心作用；建立会员俱乐部；成立专门的大客户组，实现大客户优先选房和团购优惠；增加与联盟商家的互动活动；营销策略

——2006年雅典二期营销推广策略点

第四十八页，共一百一十二页。三、2006年雅典二期策略阐述营销策略

——2006年雅典二期营销推广策略点

品牌品质生活理念服务区域体验配套先行实景展现3‘S‘服务客服调整

QS品质体系教育之美和谐之美借势联动持续关注第四十九页，共一百一十二页。一、体验策略：

A.

配套先行，硬件展现

重点：运动城展现、广场展现、六度空间显现从市场的发展规律、我司的操作经验来看：大盘之所以称之为大盘，不是说其面积有多大，概念有多新，广告推广有多吸人眼球，获得了一些什么媒体奖项……更重要的是其能踏踏实实的做实业，更多的是保持低调，务实而不是务虚，换句话说大盘的开发模式应当建立是建立在“看得见、摸得着”的开发理念上；营销策略

——2006年雅典二期营销推广策略点

第五十页，共一百一十二页。通过前段时间和客户的不断交谈，我们清晰的听到同样一个声音：奥林匹克花园的品牌我们都认同，也很向往，但是奥林匹克花园的生活到底是怎样的？谁也没底，因为我们现在看不到。

在市场竞争已经白热化的今天，在预售制度不断完善和规范的今天，我们作为立志走大盘路线的公司来说，实现“看得见、摸得找”的产品应该是我们最基本的路线和方向。营销策略

——2006年雅典二期营销推广策略点

第五十一页，共一百一十二页。如果按照工程节点，运动城、广场等不能在06年上半年奠基，我们也需要提前准备运动城、广场效果图和运动城模型，在06年市场竞争的激烈态势下，客户的流失速度必然大于前些年，提前让客户体验长奥独特的新生活之旅，是维护客户忠诚度和关注度的重要手段。营销策略

——2006年雅典二期营销推广策略点

第五十二页，共一百一十二页。B.

产品实景会说话——重点：商业街、一期园林景观、外立面、交通巴士、内部质量

最近在绿城·桂花城踩盘，参观完其已经完工（出外立面）的多层住宅后，和其销售员谈起绿城价格过高的问题时，该销售很坦诚的说：“目前我们这销售确实不是非常理想，客户对价格的抗性还是很大，但是我们也不是很担心，只要我们的成品出来后，当客户站到我们户型里眺望我们的风景的时候，就会自然慢慢接受我们的价格。”

营销策略

——2006年雅典二期营销推广策略点

第五十三页，共一百一十二页。我司也一直认为环境是能给人以精神暗示的，在大的品牌的感召下，产品实景是能自己说话的，是能提升客户的心理承受价格的，也最能凸显大品牌之所以能称之为品质楼盘的理由。也是独特生活理念展现的重要一环。营销策略

——2006年雅典二期营销推广策略点

第五十四页，共一百一十二页。二、服务策略

C.

3S客户服务体系

——重点：让每一位客户每时每刻在微笑中享受快捷的服务

“3S”代表的是以最诚挚的SMILE（微笑）、最敏捷的SPEED（速度）回馈于我们的客户，让客户的问题在最短的时间内得最

SATISFIED（满意）的回复。

——

详见附件营销策略

——2006年雅典二期营销推广策略点

第五十五页，共一百一十二页。二、服务策略

D.

客户经营调整——重点：实施会员积分奖励计划，鼓励老带新

通过这段时间对长沙风土人情的熟悉和对成交客户的分析，发现有接近25%的成交客户获取项目信息的途径来源于其周边亲朋好友；也说明在长沙目前的现状下，口碑传播和朋友介绍是最便捷和有效的传播途径，也说明长沙人民在做选择时是很容易外部环境影响的；营销策略

——2006年雅典二期营销推广策略点

第五十六页，共一百一十二页。

在雅典二期产品没有明显创新和调整却要提升价格的现状下，如何最大化的利用目前这批一期成交客户进行美誉度传播，也许将成为二期成败的关键。

而激发该部分成交客户的最有效的办法就是落实会员积分奖励计划，鼓励老带新，同时也能促进大客户拓展的力度；将每个成交客户变成我们兼职的销售员是我们的终极目标。营销策略

——2006年雅典二期营销推广策略点

第五十七页，共一百一十二页。三、品质策略：

E.

QS品质体系—重点：以工程硬件配套加上新品质生活理念共同构建长沙奥林匹克花园品质体系。

《详见长沙奥林匹克花园品质体系附件》营销策略

——2006年雅典二期营销推广策略点

第五十八页，共一百一十二页。四、生活理念策略

长沙奥林匹克花园生活理念核心立意点：l

让孩子赢在起跑线上l

让女人爱家（重新找到爱的冲动和温馨）l

让男人想回家（心理回归和精神共享）

营销策略

——2006年雅典二期营销推广策略点

第五十九页，共一百一十二页。第六十页，共一百一十二页。F.

教育先行—重点：与明德（雅礼）中学建立战略伙伴关系“让孩子赢在起跑线上”是我们在2005年10月提出的“新生活计划宣言”的三大核心主题理念之一，而孩子也是父母感情最为细腻和脆弱的地方，如果我们能通过实际的行动，去真正落实“教育先行——让孩子赢在起跑线”上的论点，必然能起到事半功倍的效果。营销策略

——2006年雅典二期营销推广策略点

第六十一页，共一百一十二页。建议项目嫁接教育产业，在长奥配套的小学中引进先进的、高素质的教学体系，特别是在长沙本地具有非常高知名度的学校，提供给业主子女全封闭的双语教学体系，提高项目在教学资源上的竞争力。嫁接明德中学（南迁）或者雅礼中学之类的省重点中心，与其结成战略合作伙伴关系，共同创建长奥附属小学部，利用其师资力量联合办学。营销策略

——2006年雅典二期营销推广策略点

第六十二页，共一百一十二页。Ø与诺贝尔幼儿园等品牌幼儿园合作，嫁接其品牌和教学体系，联合承办长奥内部业主幼儿园；Ø落实青少年素质教育基地的挂牌事宜，集中时间在长奥举行暑期夏令营活动，树立教育品牌和公益形象。营销策略

——2006年雅典二期营销推广策略点

第六十三页，共一百一十二页。

G.

和谐之美·成于生活

——重点：爱情保鲜系列活动

针对我们新生活计划中的“让女人爱家、让男人想回家”的生活理念，结合构建和谐社会的社会热点和家庭婚姻问题，通过我们策划的一系列精神回归活动的互动，如：“情牵一树”爱情园活动、真心话·大谎言活动、经典爱情电影播放等系列爱情保鲜活动，让我们的客户在长奥重新找到爱情的甜蜜，成功跨越“七年之氧”，从而让他们体验到不一样的生活方式。营销策略

——2006年雅典二期营销推广策略点

第六十四页，共一百一十二页。五、区域炒作策略

——重点：借势联动、持续炒作区域炒作是一个连续性的长期策略工作，不仅仅限于某一特定阶段；区域炒作在众多大盘纷相进驻，“城市未来·融城中心”、“城市客厅”等概念竞相提出的情况下，我们已经慢慢脱离了品牌个体炒作的局面，而可以更多考虑转向借势联动，比如利用市政规划热点，与其他品牌对手联动；区域炒作并不仅仅单纯限于楼盘联动，还可以结合配套优势进行联动，如借助曲园开业进行联动炒作；借助步步高进行生活配套炒作；借助教育等等营销策略

——2006年雅典二期营销推广策略点

第六十五页，共一百一十二页。推广主线和阶段主体内容阐述一、06年工程节点

4月5月6月7月9月10月雅典二期出正负0北京组团开始动工出雅典一期硬质景观星光大道奠基完成商业街整体规划雅典一期达到交房条件拿到雅典二期预售证6．18雅典二期达8层运动城奠基9月底2.1期达到预售条件雅典一期交房运动城正式开始动工10月底2．2期达到预售条件第六十六页，共一百一十二页。二、06年可利用节点排期

1．294．20-23（星期四）5．1-76．9（星期五）春节3．15（星期三）消费者权益日7．9（星期日）6．23（星期五）7．13（星期四）10．1-710．19-22申奥五周年开盘黄金周奥林匹克日黄金周春交会世界杯推广主线和阶段主体内容阐述第六十七页，共一百一十二页。三、控制节点及目标

推广主线和阶段主体内容阐述推出3.6万方5月20日10月7日11月11日5-20，雅典2期内部认购7-13，雅典2期开盘积蓄800个诚意客户4月7日完成600个认购卡客户推出7万方11-11，2.2期开盘1200个诚意客户10-7，2.1期开盘推出5万方2.2期延续销售第六十八页，共一百一十二页。四、营销阶段划分

推广主线和阶段主体内容阐述4月5月7月9日6月9日8月内部调整期客户储备期客户储备期“客户”拦截期“引爆”热销期6-9—7-9世界杯3月保温期内部认购、生活理念推广期9月第六十九页，共一百一十二页。五、关键性的营销活动推广主线和阶段主体内容阐述3月15日4月4月15日5月13日8月内部调整期客户储备期Ⅰ客户储备期Ⅱ“客户”拦截期内部认购生活理念推广期世界杯3月3-15消费者权益日承诺发布会，长奥品质标准公布，会员积分奖励计划公布“情牵一树”活动(5月1日)6-8—7-9你我的世界杯世界杯有奖竞猜现场看球业主世界杯比赛大客户开拓业主趣味运动会，户外运动表演4.20—4.23春季房地产交易会客户储备期开盘庆典会员积分计划兑现活动明德中学签约仪式，青少年素质教育基地挂牌5月20日工地开放日，爱之墙揭幕，现场售卡6月9日7月9日保温期7月13日第七十页，共一百一十二页。时期：2005年12月25日——2006年3月内部调整期推广主题：2006，奥林匹克花园品质新生活！推广主线和阶段主体内容阐述第七十一页，共一百一十二页。策划要点：1)

完成并通过2006年整体营销策略报告和2006年营销策划工作计划；2)

完成并通过06年上半年大客户拓展计划；3)

利用新春送礼活动，对大客户相关人员进行新一轮的融洽和摸查；4)

春节后按照整体工作计划，进行大客户的开拓工作5)

完成并通过2006年奥龙·健康会运作计划；6)充分发挥客户服务中心的作用，完善会员俱乐部组织架构，成立会员俱乐部，完善网站的管理和引导作用；7)

完成并通过3-15日活动方案；8)

活动物料准备；推广主线和阶段主体内容阐述第七十二页，共一百一十二页。营销要点：1)

以2005年12月25日的圣诞活动节点为雅典二期诚意客户预订工作的开始，正式拉开雅典二期客户积累的大幕；2)

完成雅典一期最后房源的收尾工作，帮助客户完成商品房合同、按揭手续办理、公积金手续办理等手续；3)

短信群发、电话跟踪客户，恭贺新春；4)

批准并实施会员积分奖励计划；5)

批准并实施VIP大客户优惠方案；6)

销售人员进一步加强培训；7)

商业招商工作顺利进行，取得一定进展；推广主线和阶段主体内容阐述第七十三页，共一百一十二页。媒体宣传：1)

在《潇湘晨报》上出具半版硬广，主题为新春贺喜；2)

网站上发布新春贺喜信息；3)

年后结合新生活杂志出具一小册子《会员积分奖励计划专题介绍》；4)完成2006年广告宣传计划和推广费用预算；推广主线和阶段主体内容阐述第七十四页，共一百一十二页。工程配合：1)

雅典二期工程建设顺利进行；2)

与明德中学（雅礼）、诺贝尔幼儿园（举例）等进行前期接洽；3)

学校、幼儿园选址完成，初步进行设计；4)

一期园林景观、外立面、外立面按照计划顺利进行；5)

确定物业管理公司。推广主线和阶段主体内容阐述第七十五页，共一百一十二页。时期：2006年3月1日——2006年3月31日客户储备期推广主题：2006，奥林匹克花园品质新生活之旅！推广主线和阶段主体内容阐述第七十六页，共一百一十二页。策划要点：1)

圆满组织完成3月15日运动城奠基活动；2)

完成并确定4月15日活动方案；3)

提交并确定雅典二期内部认购方案；4)

准备活动物料；5)

会员俱乐部组织活动；6)

2006年市场竞争对手跟踪；7)

完成并初步确定2006年春季房地产交易会活动方案；推广主线和阶段主体内容阐述第七十七页，共一百一十二页。营销要点：1)大客户开拓顺利进行；2)

营销中心接受二期客户诚意登记；3)

完成日常销售统计报告；4)

客户关系维护；5)邀请组织客户参加3月15日活动（配合客户服务中心）推广主线和阶段主体内容阐述第七十八页，共一百一十二页。媒体宣传：1)

完成新生活杂志第四期；2)

新生活杂志高档经营场所直投；3)

新生活杂志联盟商家直投；4)户外广告牌更新；推广主线和阶段主体内容阐述第七十九页，共一百一十二页。工程配合：1)

局部外立面完成；2)

初步完成一期园林搭配推广主线和阶段主体内容阐述第八十页，共一百一十二页。节点活动：长沙奥林匹克花园3·15消费者权益承诺日新闻发布会本次活动将成为内部认购前积累客户的最重要的一个节点活动。结合3·15消费者权益日这个全民关注的节点，长奥3·15消费者权益承诺日新闻发布会，对外公布长沙奥林匹克花园品质体系标准；同时现场公布《会员积分奖励计划》正式实施。推广主线和阶段主体内容阐述第八十一页，共一百一十二页。节点活动：邀请大客户和关联单位及诚意客户进行观礼，树立开发商的大品牌责任感和对自身品质的充分信心，通过邀请客户监督和见证长奥的施工现场和工程质量，来进一步巩固品牌美誉度，同时通过媒体的炒作，来制造项目的热效应，为下一阶段阻击市场，扩大传播面做铺垫。

推广主线和阶段主体内容阐述第八十二页，共一百一十二页。节点活动：活动时间：2006年3月15日活动地点：长沙奥林匹克花园营销中心外场推广主线和阶段主体内容阐述第八十三页，共一百一十二页。活动内容：

新闻发布会（中体产业领导、奥运冠军、长奥园长、长沙市政府领导、雨花区政府领导、长沙市主流媒体、工程施工方和建筑专业人士）公开长沙奥林匹克花园品质生活体系；针对大客户和关联客户的内部小型产品说明会，免费发放内部优惠卡（5000元），享有在限定的梯次内的优先选房权，截止到5月19日；会员优惠积分计划公布记者招待酒会；新闻专访（开发商举办本次活动的初衷）推广主线和阶段主体内容阐述第八十四页，共一百一十二页。跟踪报道： 新闻专访（开发商举办本次活动的初衷）报纸硬广：好房子自己会说话——长沙奥林匹克花园品质新生活之旅；软文：《长奥3·15公开承诺意义》网站：全程跟踪报道（报纸信息收集、图片上载、业主沟通）新闻通稿：长沙各主流媒体推广主线和阶段主体内容阐述第八十五页，共一百一十二页。时期：2006年4月1日——2006年4月30日客户阻截期推广主题：2006，奥林匹克花园品质新生活之旅！主题理念：产品理念所带来的生活品质享受推广主线和阶段主体内容阐述第八十六页，共一百一十二页。策划要点：1)

圆满组织完成4月15日业主趣味运动会；2)

圆满组织完成春季房地产交易会活动；3)

利用会员俱乐部组织5·1日爱情保鲜系列活动；4)组织市场调查，对该时间段内，特别是主要竞争对手的动态进行专案分析，出具春交会专题研究报告；5)

确定二期开盘方案；6)内部认购和开盘物料的准备；7)青少年素质教育基地具体联系确定（开发商）8)与明德或雅礼达成合作意向，草签协议；9)联合进行区域炒作；推广主线和阶段主体内容阐述第八十七页，共一百一十二页。营销要点：1)

完成并确定雅典二期分批方案；2)

销售人员内部认购和开盘培训；3)

销售文本、表格物料准备；4)

客户关系的维护；5)

活动前客户的通知；6)

大客户进行引导发卡和组织客户阻击市场；7)

对前期诚意客户进行新一轮的挤水；8）4月15—20日，针对前期开拓的大客户和关联单位客户提前免费发放优先选房卡推广主线和阶段主体内容阐述第八十八页，共一百一十二页。工程配合：1)雅典二期工程建设顺利进行，出正负02)

北京组团开始正式动工3)

商业部分招商取得一定突破；4)各种物业类型的户型图纸设计完毕，制作到位。推广主线和阶段主体内容阐述第八十九页，共一百一十二页。节点活动：长沙奥林匹克花园业主趣味运动会

举办2006年——长沙奥林匹克花园品质新生活之旅系列活动的第一站——业主趣味运动会，借助业主趣味运动会，进一步加强与业主的融洽关系和和谐社区氛围，逐步形成项目的品牌美誉度和品牌的忠诚度，同时邀请相关媒体进行全程跟踪，通过业主口碑度的快速传播，来达到为为雅典二期积累诚意客户的最终目的。推广主线和阶段主体内容阐述第九十页，共一百一十二页。活动时间：2006年4月15日活动地点：贺龙体育场外场或白沙广场活动形式： 根据会员俱乐部的成立和报名情况，将客户和会员按照各个不同的俱乐部组成不同的参与比赛方阵； 比赛以集体类协作类活动为主； 比赛设置为趣味类活动，活动形式新颖多样 比赛设置优胜奖，设置奖品。推广主线和阶段主体内容阐述第九十一页，共一百一十二页。时期：2006年5月1日——2006年6月8日内部认购期（品质生活理念推广期）推广主题：长沙奥林匹克花园和谐生活进行中主题理念：和谐之美尽在生活推广主线和阶段主体内容阐述第九十二页，共一百一十二页。策划要点：1)

圆满组织完成雅典二期内部认购活动；2)

圆满组织完成爱情保鲜系列活动3)

圆满组织完成明德中学签约仪式4)

完成并确定世界杯专题活动方案；5)

活动物料的准备；推广主线和阶段主体内容阐述第九十三页，共一百一十二页。营销要点：1)

组织客户参加内部认购2)

进行新一轮的挤水；3)

分户价格确定；4)

各户型实用率等统计完毕；5)

组织客户和会员参加系列活动6)

客户关系维护；7)

会员俱乐部管理；8)

协助客服中心进行客户投诉处理；9)

大客户优先认购和优惠的落实推广主线和阶段主体内容阐述第九十四页，共一百一十二页。工程配合：1)

雅典二期工程进行顺利施工；2)

雅典一期硬质景观完成；3)

星光大道完成奠基；4)

公交配套得到缓解；5)

一期社区指示系统完成；推广主线和阶段主体内容阐述第九十五页，共一百一十二页。节点活动：一、爱情保鲜系列活动活动时间：2006年五一黄金周活动地点：长沙奥林匹克花园现场推广主线和阶段主体内容阐述第九十六页，共一百一十二页。活动主体内容： 结合雅典一期硬质景观的完成，单独划分一块独立绿地，命名为“怜惜园”，五月一日当天邀请客户举行“情牵一树”大型种植活动，选用一些象征爱情的植物或小树，邀请会员或客户夫妻、朋友两人共同种植，日后共同呵护，开花结果，从而共同见证其美好爱情的延伸，通过本次活动唤醒曾经缤纷的爱，享受长沙奥林匹克花园独特的品质新生活；·

同时在园内设置爱的小路、爱的雕塑等相关配套小品；·

同时联合相关媒体，参考《真情》、《家庭演播室》等名牌栏目，举办“真心话·大谎言”面对面访谈，邀请夫妻双方直接对话，共同回忆曾经走过的风雨路程，进行心理的沟通，创造一个平台，让夫妻双方增进了解，促进和谐；·

举行经典爱情电影放映活动。第九十七页，共一百一十二页。二、长沙奥林匹克花园与明德（雅礼）中学合作签约仪式活动时间：2006年5月13日活动地点：长沙奥林匹克花园营销中心推广主线和阶段主体内容阐述第九十八页，共一百一十二页。活动内容： 与明德（雅礼）中学签定正式合作协议，共同合作办学；

与知名幼儿园品牌签定幼儿园合作管理协议；·

青少年素质教育基地挂牌仪式·

邀请大客户和关系客户进行优先选房推广主线和阶段主体内容阐述第九十九页，共一百一十二页。三、

工地开放日暨内部认购活动活动时间：2006年5月20日活动地点：长沙奥林匹克花园营销中心外场推广主线和阶段主体内容阐述第一百页，共一百一十二页。活动内容：

工地现场开放，邀请客户参观雅典一期景观、园林和二期建设现场