房地产开发视角下的工程管理措施

房地产开发视角下的工程管理措施摘要：我国房地产开发现已向市场化、产业化、标准化方向发展，建筑工程项目管理方法开始走向成熟化，如在此过程中仍然选用传统的开发模式，则难以紧跟时代趋势。房地产开发虽然发展速度较快，但现如今仍然存在部分问题有待解决，如建筑工程项目管理便是其中之一，其严重影响着建筑工程项目的整体运营，因此必须把控安全管理工作、施工责任落实、建设材料选用、施工完工验收等方面，避免出现异常风险而带来损失。关键词：房地产开发视角；工程管理；控制措施1导言由于房地产开发项目的规模相对较大且建设周期较长，因此在项目推进中会受到各类因素的影响，任何一个环节出现意外状况都有可能对工程质量、进度和成本等造成影响，因此必须加强工程项目的全周期管理，确保各项工作有条不紊地推进。同时，在房地产开发项目中需要各个部门及人员之间的密切沟通，必须以工程管理为核心，构建完善的沟通协调机制，以降低外界因素的干扰。然而，在当前工程管理中也会出现较多问题，对房地产开发项目产生负面影响，必须在实践工作中不断创新和改进，以增强整体管理效能。2房地产开发项目工程管理的特点第一，复杂性。房地产开发项目工程管理工作具有复杂性。房地产开发工程人员构成复杂。从项目一开始，行业专家和学者就需要进行可行性分析，论证整个工程的合理性和安全性。同时，为了保证施工质量，工程项目需要多方人员参与和相互监督。另外，工程建设中的材料管理工作也较为烦琐。材料质量与工程质量密切相关，为避免出现偷工减料和以次充好的情况，材料管理也需要多方监督和严格的审批流程。房地产开发流程如图1所示。工程建设迫切需要人才，工程人员往往来自全国各地，他们在生活习惯等方面存在较大的差异。房地产企业无法在短时间完成人员整合，这无形中增加了管理工作的难度。为了防止人员管理失误导致施工现场混乱，房地产企业有必要将来自不同地区的施工人员合理分组，并且对他们进行岗位培训、技术培训及安全知识培训，提高他们的技术水平,从而有效避免人为操作不当引发的工程安全事故。另外，房地产企业还需要加快工程建设进度，减少工程建设成本，提高企业的收益率。第二，多面性。工程施工涉及的专业较多，因此房地产开发项目工程管理工作具有多面性。房地产企业应从多个角度出发，制订完善的开发项目工程管理方案。工程管理的范围不仅包括图纸管理、施工技术管理等，还包括施工过程可能遇到的技术难题，比如燃气、水电等复杂项目中的安全问题。因此，房地产企业必须从全局出发，加强工程工程管理。在保护环境的前提下，建筑企业需要选择科学合理的发展方向，制定符合企业自身发展需求的工程管理措施，平衡长期利益与短期利益之间的关系。现阶段，各行业企业制订的长远发展计划都必须兼顾社会效益、经济效益与环境效益，从而实现多方共赢的局面，这才是最合理的工程技术管理的决策和行动方案。3房地产开发视角下的工程管理的重要性房地产开发项目工程管理至关重要，项目管理是房地产企业的核心竞争力，其重要性主要有三点：一是有利于统筹规划。房地产工程项目庞大，涉及项目较多，对房地产项目的管理难度较大，加强房地产开发项目工程管理，使房地产项目在系统的管理体系之中合理安排各项工作，有利于从整体上把握房地产项目工程，统一调度房地产项目各项事宜，助力房地产项目统筹规划。二是有利于切实保障工程安全。在房地产开发工程建设过程中，工程安全及工程的质量是十分重要的一部分。在推进工程过程中，既要保证工程能够如期完成，也应当注重工程的质量问题。严格监管工程建设，保障工程安全。例如：每天定时对各种设备进行检测，对完成的项目进行排查检测，从而确保工程的安全性，保障施工人员的安全，确保工程顺利进行。同时，在工程开工之前，制订预防措施及风险方案。在推进过程中要加强沟通，加大排查力度，及时解决房地产工程中可能会出现的问题。对存在的风险点要及时排查整改，确保施工的安全性。三是有利于成本管理。房地产项目涉及非常庞大的资金流动，加强房地产开发项目工程管理，提高资金利用率，使房地产项目投资更加科学，可以起到降本增收的管理效果，从而有利于房地产开发项目的成本管理。4.1各部门间的沟通不畅房地产企业内设有设计部、工程管理部、财务部等多个行政部门，在开始进行房地产开发的过程中，先是由公司的设计部工作人员绘制设计图纸，然后由公司合同部按照设计图纸做招投标和采购工作。然而在实际的工作过程中，各项工作往往难以顺利进行，各部门之间偶尔出现沟通不畅的问题。比如设计部门与工程管理部门之间的沟通不畅，设计部工作人员在变更设计图纸的过程中没有及时与现场施工管理人员进行沟通，从而容易导致施工材料浪费，影响施工进度。4.2风险意识不高工程建设中会遇到较多的风险，在工程管理中缺乏风险意识，也会对企业的未来发展形成负面影响。特别是在验收工作中没有遵循相关标准及规范，缺乏专业性及全面性，没有及时发现其中的问题，导致在交付使用后出现问题。如果需要返工，则会给自身造成经济损失，也会出现难以补救的问题，导致居民的居住安全受到影响。4.3管理模式存在漏洞在房地产业发展背景下，相关管理方式及管理效果上仍然欠缺，在管理过程中仍以粗放式管理模式为主，对整体发展造成了消极影响，且大部分中小型企业管理体系与管理模式难以契合项目需求，对房地产业发展造成了阻碍。建筑工程项目管理模式的不完善，导致房地产市场中缺乏行业内部的自我调控，无法建立稳定且正常的市场经济秩序，长此以往则会对房地产企业的成本造成严重影响，所以必须在管理中对此提高关注。4.4责任落实未能明确房地产企业为了迎合现在的社会发展形势，负责的人或者单位之间的责任不够明确，调整过程中难以对责任进行分配，不明确现象较为明显，如项目的投标单位是企业自身，但施工单位间的主从关系比较模糊，监理单位和其余单位管理混乱，最终责任难以明确。同时，现阶段未能合理规划施工方案，部分企业管理人员自身的管理水平和知识水平有限，为了获得经济利益忽视质量问题，其原因在于责任未能落实，后续应对此进行明确。4.5监督管理力度不足房地产开发工程项目管理活动开展环节，需要施工人员严格按照相关的规范要求来加强监督管控，这样才能及时发现潜在风险或者问题，并进行预防或控制。当前房地产开发工程项目管理人员对工程项目管理活动没有给予高度的重视，施工人员往往比较注重工期，抢进度，创效益，忽视了质量管理、安全管理、过程管理等。没有从科学的视角出发加强管理理念的创新，缺乏事前和事中监督，而是满足于事后监督，往往是出了问题后才开展整改，达不到一次成活、一次达标的目的。没有从加强关口前移的视角出发来建立完善的工程项目全面监控机制，过程监督力度不足，不利于及时全面发现问题并加以处置。5房地产开发视角下的工程管理措施5.1制订设计方案在前期勘察完成后，开发商应组织设计部门制订详细的设计方案。在制订设计方案时，设计人员应从建筑的内部结构、绿化面积、装修标准和环境保护等多个方面来分析，严格控制施工成本。此外，开发商还应邀请专家来研究和探讨设计方案，并且解决方案中遗留的问题或者修正设计方案，从而保证工程进度和质量，实现工程资源合理分配。在保证工程质量和施工安全的前提下，开发商应严格控制施工成本，避免不必要的资源消耗，最大限度地发挥土地资源的作用。5.2强化风险意识管理人员应该增强风险意识，在工程全过程中实施风险管控，以保障企业的合法权益。增进与监理单位之间的交流沟通，明确工程建设的具体问题及控制措施，只有在达到国家相关质量标准后才能交付使用。明确具体的验收流程和手续，在整个使用周期中都要保障工程质量符合要求，防止对人们的正常使用造成威胁。做好资料收集工作，对照预期建设目标实施评估，达到合同中的具体规定。建立动态化的风险管控机制，做好风险识别和评估工作，在了解过往施工经验的基础上，结合本项目的基本特点创新风险管控措施。5.3项目管理团队力求专业化面对房地产开发项目管理人才缺口问题，加强房地产开发项目管理团队建设刻不容缓。房地产开发项目管理团队建设要与时俱进完善管理人员的综合素质，力求用专业化的项目管理能力管理各项工作，从而提高房地产项目的科学化管理水平。在具体做法上，一方面，房地产企业要注重对项目管理人员的培训，将精细化管理模式特点、要求、应用原则，创新管理能力，工作责任意识等作为主要培训内容，通过定期或不定期的培训，使项目管理人员了解行业前沿动态，紧跟时代发展，不断提高管理人员的专业素质和综合能力，适应房地产开发项目发展的需要，用切实可行的培训，保证每一位管理人员的综合素质水平的提升。另一方面，房地产企业还要积极引进具备项目管理专业知识的人才，使之充实到项目管理团队之中，为房地产项目管理提供人才支持。为此，人力资源在选聘项目管理人才环节应择优录用具备复合型知识和综合能力的项目管理人才，这样可以为房地产项目管理团队建设起到事半功倍的积极作用。5.4加强质量控制质量管理是工程管理的核心内容，只有确保工程质量达到相关标准，才能提高房地产开发项目的整体效益，为人们创造安全舒适的住房环境，同时塑造良好的企业形象，赢得社会的认可和支持。因此，在工程建设中需要增进监理单位和施工单位的沟通交流，做好各个施工环节的合理规划，工程管理人员要具备大局意识和统筹意识，严格遵循质量控制标准实施动态化管理。监理人员应该做好重点环节的监督及关键工序的验收工作，没有达到相关质量控制标准前不能开展下一道工序。施工企业应该做好自检和互检、交接检工作，了解房地产开发项目中可能出现的问题并制定有效的防控措施，找到问题后及时整改，降低工程中的隐患风险。在房地产开发项目中会用到较多的材料，需要严格遵循采购要求实施采购，选择性能更加可靠的材料类型，明确招标文件合同的规定，在控制材料质量的同时，降低房地产开发项目的成本投入。5.5工程安全管理房地产开发工程管理期间，对工程开展安全管理工作，其目的不仅仅是为了保证员工自身的生命安全，同时也是确保工程顺利施工的关键。而且对房地产开发工程实行全过程管理期间，工程安全管理优质与否，直接关系到工程项目施工进度，以及工程在当前社会反映。而且部分企业为了追求经济效益，以及提高工程施工效率，而选择删减施工内容，或是选择一些材料较差的施工材料替换材料较为优质的材料，这无疑会影响房地产开发工程质量，而且还会加大工程发生安全事故的概率。因此，对工程开展全过程管控期间，尤其需要对工程安全管理，做好安全宣传工作的同时，增强员工的安全意识与防护意识，而工程管理人员需要根据现场实际情况，以及员工能力等，对员工进行合理分配任务，工程特殊部分安全防护设施是否安装且牢固，必要时，可以设立一些奖惩制度，以提升工程施工阶段的安全。5.6要注重环境保护房地产项目在施工阶段可能会存在旧房改造，其规模较大，会导致施工现场受到扬尘污染。同时，在运输废弃物料的时候，可能还会对道路造成碾压破坏。在建筑废水废料处理过程中，如果不加以管控，可能会导致施工现场大量堆积废料废水的局面，从而影响周围居民的生活，进而影响市容市貌。对于上述问题，施工过程中需要制订预防措施和解决方案，控制好建筑工地的施工环境，达到一定的清洁性、环保性和规范性，减少对周围居民的影响，提高施工质量和环保效应。5.7进度管理首先，编制工期计划。房地产开发工程施工的计划编制，会影响工程整体的施工进度，需要以实际的工程量为标准，对整体的工程施工量加以统计，可以在满足计划要求的基础上完成编制工作。在工程的招投标环节中，所出具的招标书上通常会明确的标注工期要求，还要充分的掌握项目的工程量，对工期做出合理的分析以后，结合自身的实际能力、工艺标准来评估是否能够满足进度要求，这就是房地产开发工程施工的工期计划编制工作，预先做好计划与设想，可以减少后续进度管理工作中的许多问题。其次，监控施工进度。在制定完施工进度以后，要充分发挥编制的作用，对进度目标及工程施工的状态进行控制，可以要求管理人员定期到施工现场，总结施工情况，将制定好的施工进度计划与实际施工进程进行对比，分析二者之间的差异，如果存在差异则要找出原因，弥补其中的误差，配合阶段性的定期检验编制总结报告，以实现对房地产开发工程施工进度的实时监控。在规划施工进度的同时，要避免出现赶工的情况，比如某个阶段的施工出现问题，就要立刻解决，以免后续的误差累积过多，增加资源消耗量，并且建设方的投标报价与成本之间关系密切，如果增加了项目成本，也就等同于压缩了项目的利润空间。5.8协调各方关系，及时沟通在房地产开发过程中，工程技术管理人员必须深入施工一线，掌握施工现场的具体情况，及时获取反馈信息，及时解决施工难题，从而保证人力资源和建筑资源的高效利用。同时，工程技术管理人员应根据现场的实际条件，按照设计方案和进度计划的要求，提出具有针对性的意见和具体措施，以保证工程施工顺利进行。另外，工程技术管理人员应总结管理经验，编制相应的技术管理资料，从而为以后的工程建设提供参考。5.9加强对建设资金的优化管理房地产开发行业的竞争非常激烈，招投标环节，会刻意压低工程报价，使得相关项目资金难以在短时间内回笼，所以工程施工难以正常运转，可能会影响市场的良性竞争，导致市场秩序混乱。所以在房地产开发项目管理过程中，要注重对资金的强化管理，应当在保障房地产开发工程质量的基础上，合理的分配资金，节约施工资源，降低资源浪费，可以选择性价比较强且性能较好的材料应用于施工中