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文档简介

一个属于我们的都市生活...月亮城前言通过前面将近100天对月亮城的亲密接触,中原从认识世典房产,到理性地了解宿迁的市场情况.充分分析世典的月亮城项目.我们不可否认,本案的操作难度巨大,市场的购买能力偏弱.下面的报告中我们将会提出本案的难点以及中原对于本案的特殊性,针对性地分析,提供本案一期营销售策略与方案.月亮城由三层母体商业、八栋办公及一栋商务酒店组成。设一层地下室,酒店层高为3.3M,办公层高2.9M,属于一类高层公共建筑。地面总建筑面积为178231㎡,地下室面积为38647㎡

,是集办公、商业、酒店于一体的高档楼盘。项目整体综述项目整体定位集商务、休闲娱乐、餐饮、购物、酒店于一体,商住\商务\商贸中心项目整体综述产品组合精装修小户型精装修小户型一号楼二号楼三号楼四号楼五号楼八号楼七号楼六号楼十号楼九号楼十一号楼精装修小户型本案小户型单身公寓位于项目地块的东侧,分别为上图所示中黄色区域楼梯中。单套户型约40㎡。采用三部品牌电梯的配置,楼道等公共空间豪华装修。一号楼二号楼三号楼四号楼五号楼八号楼七号楼六号楼十号楼九号楼十一号楼SOHO公寓SOHO公寓SOHO公寓本案SOHO公寓位于项目地块楼体中蓝色部分。分别为5号、6号、9号、10号楼体中。单套户型约90㎡,户型不装修采用两部品牌电梯的配置,楼道等公共空间豪华装修一号楼二号楼三号楼四号楼五号楼八号楼七号楼六号楼十号楼九号楼十一号楼总部基地总部基地总部基地本案总部基地位于项目整体地块楼体中红色部分8号楼体中。单套户型约90㎡,户型不装修采用两部品牌电梯的配置,楼道等公共空间豪华装修一号楼二号楼三号楼四号楼五号楼八号楼七号楼六号楼十号楼九号楼十一号楼商铺商铺本案商业部分为项目一到三层部分。总建筑面积接近7万㎡,其中包含临街商铺以及产权划分小铺位等业态项目形象定位定位原则1、体现项目作为大型“一站式”商业的特性2、体现项目作为宿迁第一商业的定位3、体现项目高端品质的属性4、易传播的原则项目形象定位推广主题建议魅力时尚·月亮之上项目形象定位推广主题诠释魅力时尚月亮之上项目位于城市发展的核心地块、增值潜力巨大;规划设计理念出类拔萃——魅力之城一站式的购物休闲时尚驿站;现代、时尚的建筑造型——都市精英的时尚生活巧借歌名,朗朗上口,也是案名的延展。寓意本案为时尚之城、魅力之城目的组团命名1、“月亮城”在不同类型的产品推广的延展。2、提升各类产品在推广中的档次3、有效的诠释各产品不同的特点命名原则组团命名1、紧扣产品的特点2、时尚性、个性化3、品质感、提高档次4、采用新兴主义风格,吸引眼球命名建努议组团命名单身公感寓——简·爱简约生畜活,浪盟漫情怀商务办公温——深·蓝锐智创工业,舒义适空间商狱铺——奢·度繁华似求锦,奢拍侈生活小结在项目竿营销报闭告中,冈中原已休经提出谎本案的汗推售节绒奏安排凭,而小复户型单桶身公寓钩将是本毙案入市器的首步漂曲,只马有在小捆户型热肿销的情医况下,季本案才驳能加快胆人气聚曾集,降狱低资金喘压力,唱使我们赶有更多秋的时间秩,更加仁充分打等造我们掘的梦中场月亮城驱。因此列中原接锹下来将销重点阐洒述我们杀对于“简·爱板”的推广叫计划。简·爱简·爱精装修小确户型一号楼二号楼三号楼四号楼五号楼八号楼七号楼六号楼十号楼九号楼十一号楼本案小户寻型单身公该寓位于项潮目整体地承块的东侧支,分别为券上图所示书中黄色区小域楼体中耍。单套户型敬约40㎡首期推作出约2年万㎡,符约40睁0户左才右简·爱简·爱城市化默进程和终宿迁未忆来和宿容迁为来千城市规版划带来戒的客源狱基础同类产矩品竞争居少,竞母争力低产品差血异化明芦显,户待型低总蝇价优势优势简·爱地块目前凤配套严重沟不足同类产敲品售价利低,在溜价格竞很争中处闯于劣势城市向腰心力不染足,房臣产投资咱意识较辅薄弱非市场主镇流产品,代接受度有价限体量过大状,销售压气力不容置尊疑劣势简·爱随波逐流艇,坐以待损毙?面临抉汪择主动出击偏,导演神标话?√X简·爱五大绝招1、把偏卖点无专限放大2、将品局质进行到包低3、用装薄修体现差级异4、让投慎资轻松进固行5、树营迁销新风尚简·爱四大兵竹器1、低总衬价(控制碗12万左劈燕右)2、低首蹄付(首创蜂1+1+汤1付款方黑式)3、精装摄修,提包猾入住4、“宝热贝计划”忆(公益事童业,感情享牌)简·爱简·爱精装修1、统域一形象昌,保证茄品质2、保证类统一交付身,工地管筝理有序3、符合帽年轻人的晴追求:便撤捷、时尚鸦的生活潮亭流4、统一快装修,便轨于成本控按制,保证盟利润空间简·爱工作要谎点:1、确瞎保装修准标准,攀建议不喂超过6闻00元唉/㎡2、提供遣多款设计违风格,便脊于选择3、提前安完成3套乱以上不同畏风格样板粒房4、设卧部分楼挣层毛坯桥交付,景但需要互约定装炕修完成端时间5、公郊共区域室装修以密及人性网化会客朽厅打造棒(健身镰、休闲衣主题)简·爱我们的梁对手:1、单价颗2000骆元左右2、单套剩面积60逆㎡左右3、总日加价也忠为12矿万左右首付为刮:36幼000洒元装修成本帮:300母00元我们的产植品:1、销碰售均价绕300顺0元/碌平米2、单帽套面积娱40㎡酿左右3、总价默为12万本左右(包料括装修)首付为:搂3600饰0元总价控制简·爱1+1音+1首付1筋0%开发商限业20心%银行70质%担保人简·爱1+1+仆1销售方婶式借款回俩收方式1、工歇程期回妄款竣工支付藏10%;份交房10李%2、按月谜还款(计苍划一年)每月回亦款20邀00元简·爱事例分兆析:以40㎡串,单价3谋000元齐/㎡、贷猎款20年狮计算总价:1纳2万首付:骗1.2槐万(开扰发商自堤己垫付愧2.4绳万)套取银舍行70锄%贷款果金额第一年镰月供2访000启+80提0后19诉年月供锹800恭元简·爱宝贝计田划以支持伸希望工绳程为名树,投身甜公益事肾业,将墙项目售丹价金额调的千分坚之一支妨持贫困桂儿童教友育中。可寻求一睬个孩子作茧为“月亮戏城·宝贝纯计划”的源爱心天使辣。简·爱目的:1、改而变房地艺产开发斑商一贯梁惟利是调图的形杨象2、通过引事件炒做垂带动项目盒人气3、提富升企业键的品牌饶形象7月8月9月10月11月12月1月2月3月推广计划形象期产品爆蝴破期开盘强销优期持销期扫尾期简·爱用时:7月-酒8月推广主题:魅力时尚巴·月亮之扶上副标题:一个王国如在诞生工作内容逝:媒体推障广执行悬强化,教追加短股期(1厌-2月悟)的车荣身广告封,幸福回中路段踪蝶的路旗熊、灯箱缠、站台钻广告的拆投放量草,加深焰目标客影户群对进本案的真形象第愁一印象形象期简·爱简·爱形象期表现形郑式1、户外键媒体2、地世盘包装3、售贺楼处装光修4、软文着炒做简·爱形象期工地包装围墙(2懒米墙体+犁4米展板咐)异形围端墙简·爱夜间灯光购包装原则围墙-鼠灯光l椒ogo支(昼夜塞宣传)简·爱售楼处包装建胡议路旗造型本项目周边绿化带本项目周边绿化带导视牌、树的包装简·爱看楼通道看楼通道洽谈区玻璃面宽+门楣广告展牌洽谈区签约区玻璃面宽门前包装售楼处包装建博议简·爱电视新闻外、软文炒帆做(辅线坊)区域价抓值炒做政府公菠关及新宇闻媒体桨炒做(鄙7月1谊6日开云始)现状:妈目前宿狐迁众多轨商业体逢量,市恶场竞争舱力强,私远离传毕统商业剂中心,允地段认趋可度低冷,缺乏粱投资热而情。中瓣原认为秤很有必嘴要对本障案项目亮地块进意行热炒粮,以提蛋升本案史价值。机遇:苏墓州工业园必区即将进星入宿迁,构而项目地应块紧临本精案;宿城升区政府大枯楼的落成怀,以及政简府对于该师区域的全除力打造;靠宿迁市对脑本案的关丽注度高。电视新猛闻、报旅广、电矛台广播“走进客宿城区妙——城纲市发展及”系列纱报道用时:9月推广主藏题:简·爱—用—我的王身国辅标题:壹万元住古豪宅工作内容刊:1、倡导榜轻松购房品理念2、具体确阐述项目器的时尚设男计,精致菜装修产品爆秘破期简·爱用时:10月6忠日推广主集题:壹万元买穗豪宅工作内容刻:利用针俩对项目生的大事途目营造旧,辅助资DM的拳排发,肤将本案尖的门槛膏降低,疲充分激渡发客户起投资热狗情。重点推抗广:壹万元买胖豪宅开盘用时:11月他-08众年2月推广主曲题:简·爱—公—我的王菜国辅标题:我的城堡禾、我做主工作内假容:重点阐述锣酒店管理造、完善的突商业配套片;人性话汪的空间格子局、全新桨的生活方盆式。持销期持销期简·爱表现形芽式1、报宜广2、D界M3、电组视字模址等4、“捎宝贝计柴划”工果作联动媒体计闷划一览预热期预热期媒体安排(7月)表现方式推广时间推广主题新闻炒做1、区域价值炒做(7月18日)宿迁市、宿城新区发展战略规划2、区域价值炒做(7月24日)宿迁房地产发展现状,宿城区现有项目简介(引出本案)3、区域价值炒做(7月30日)“月亮城”项目介绍,市、区领导点评报纸媒体1、项目形象(7月28日)魅力时尚·月亮之上————————————户外广告1、户外大牌(3个7月30日)魅力时尚·月亮之上(项目形象)2、路旗(7月30日)魅力时尚·月亮之上(项目形象)3、站台广告(7月30日)魅力时尚·月亮之上(项目形象)媒体计划黄一览爆破期爆破期媒体安排(8月)表现方式推广时间推广主题新闻炒做1、公益活动炒做(8月6日)“宝贝计划”2、走进世典房产系列报道(8月12日)世典公司系列报道报纸媒体1、项目形象(8月6日)魅力时尚·月亮之上(项目规划解析)2、项目形象(8月18日)魅力时尚·月亮之上(项目产品解析)3、项目形象(8月24日)魅力时尚·月亮之上(项目设计解析)————SP活动方案1、公益活动开始(8月8日)“宝贝计划”形象带言人征集————————————户外媒体1、销售中心包装设计方月亮城销售中心包装2、销售现场围墙广告项目整体形象媒体计多划一览开盘前开盘前媒体安排(9月)表现方式推广时间推广主题新闻炒做1、公益活动炒做(9月6日)“宝贝计划”2、走进世典房产系列报道(9月12日)世典公司系列报道报纸媒体1、项目产品(9月6日)我的王国·月亮之上(产品阐述)2、项目产品(9月18日)我的王国·月亮之上(产品投资分析)3、项目产品(9月12日)我的王国·月亮之上(项目认筹信息公布)————SP活动方案1、公益活动开始(9月8日)“宝贝计划”进行2、产品说明会(9月15)解析项目一期产品3、项目认筹(9月16日)一期认筹————户外媒体1、户外大牌、路旗、灯箱(9月3日前)我的王国·月亮之上2、销售中心内部资料跟换产品诉求媒体资源位置规格使用情况报价推荐指数户外大牌幸福路170平方米可用12万/年重点推荐玻璃幕墙幸福路120平方米可用14万/年可以推荐路旗需要与政府协商重点推荐灯箱需要与政府协商重点推荐汽车站围栏宿迁长途汽车站可用500/月推荐高速公路收费站口宿迁市全部收费站高:8米宽:50米待定待定可以推荐公交站台广告位已满推荐楚街南入口屋顶大牌苏宁电器楼顶可用8万重点推荐报栏宿迁市内各路段路口最少使用15块,租期半年可用600/月可以推荐楼体广告待定推荐围墙工地现场重点推荐公交车体宿迁市区1、2、3、4、5、6、51、81路可用15000/年/辆推荐户外公司名称主要经营范围主要负责人联系电话传福公交车体广告,户外、媒体代理姜经众媒体整合,广告投放曹经祥设计、制作、发布户外广告卓经驭广告策划,产品制作、条幅旗帜制作、户外媒体工程汤经系方式宿迁晚报规格尺寸(长*高)黑白套红彩版封面大报眼4.5*3.190014005000小抱眼4.5*0.94007004250整版23.3*29.75000062000800001/2版23.3*14.9300004500055000其他版面报眼5.3*0.93006003400整版23.8*33.51600019000280001/2版23.8*16.7110001550021000封底整版23.8*33.51800021000300001/2版23.8*16.7130001750023000报广联系人:画庄刚:1熔3605捐2499难73宿迁电视台时段栏目报价综合频道首播19:00重播22:30天气预报栏目广告片头15s:8万/年窗口:4000/月城市频道21:30宿迁晚报建材家居装饰类广告整版12000电视传福广告赶代理:姜倡经理:1晶3951四3677躬93私人会身客厅功虾能建议在精装秤修小户气型部分狭中选择跌四层或零五层部夏分中北带面拐角便的户型碍舍弃掉恩。做成咏私人会犁客场所鸟,内部员包含瑜皂珈健身施室,台泻球室,春以及聚玻会场所茶。私人会客刮厅功能建况议台球休乐闲吧私人会萍客厅功避能建议瑜珈室推广预算采用方式价格预算采用方式价格预算硬件条件报纸广告市内展示中心5万宿迁日报(全年20版)20万现场

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