某地产项目经济测算指标体系密档

项目可行性论证--经济测算指标体系

（试行）问题：1、项目利润是怎样计算出来的？2、房地产经营需要哪些要素投入？3、什么样的房地产项目才是好项目？项目净利润=销售收入-开发成本-营业税及附加-期间费用-所得税（期间费用包括：营业费用、销售费用、管理费用）土地、资金、人力资源、技术、品牌投入少、回报高、见效快一、应用标准测算报表体系的必要性项目决策科学化定量分析；全面、多角度分析；动态分析；程序规范。项目决策效率便于计算、便于理解、便于检查。主要基于以下需要：报表格式、指标计算不统一报表格式多样、指标不完整、信息不完全。评价指标不能完整反映项目经营情况过去主要计算投资回报率、销售利润率指标。原项目测算的弊处二、新的可行性论证经济指标体系的特点将动态指标与静态指标相结合动态指标--考虑资金时间价值静态指标--不考虑资金时间价值将指标分为核心指标和参考指标

核心指标：主要指标，反映核心收益能力参考指标：反映某一个方面或作补充说明包括以下四项：除整体指标外增加了单项指标如：资金峰值比例；地价支付贴现比；启动资金获利倍数。运用函数工具和公式链接简化计算如：净现值（NPV）函数；内部收益率（IRR）函数；测算要素的弹性调整。资金的时间价值：

资金用之于投资，随着时间的推移，其价值会增长。今天的1元钱不等于明天的1元利息；单利；复利；贴现；现值；终值

资金成本：使用资金要支付代价

银行借款：按利率计付利息股东投入：交付利润三、资金的时间价值单利终值计算:S=P（1+i*t)单利现值计算:p=s*(1-i*t)n复利终值计算:S=P（1+i)

-n复利现值计算:p=s（1+i)

问：第1年年初存入100元，利率10%，分别按单利和复利计算，两年后其终值多少？四、现金流量与净流量、净现值现金流量：指项目投资、出售引起的现金流入、现金流出的数量。现金净流量：指一定时期现金流入量与现金流出量的差额。流入量大于流出量时净流量为正值，反之为负值。净现值：指未来资金流入的现值与资金流出的现值的差额。万科城市花园项目概况：总建35万平米，单位地价800元/平米，建造成本等1700元；

4年开发销售完毕，平均价格3214元/平米。五、现金净流量与利润的关系利润是按照权责发生制确定的分期损益现金净流量是根据收付实现制确定的分期损益。可行性研究中，现金净流量可以代替利润作为评价投资净收益的指标。

在整个投资有效年限内，项目利润总计与现金净流量是相等的。应用现金净流量，并可方便地引入资金时间价值来考察投资方案。六、项目可行性论证经济指标体系核心指标1、内部收益率

使累计净现值为零的贴现率2、销售净利率项目净利润/销售收入×100%参考指标3、总投资回报率项目净利润/项目总投资×100%4、销售毛利率项目利润/销售收入×100%5、获利指数现金流入现值/现金流出现值6、资金峰值比例资金峰值/项目总投资7、地价支付贴现比各期支付地价现值之和/地价总额8、启动资金获利倍数项目净利润/启动资金六、项目可行性论证经济指标体系6-1、内部收益率（IRR）内部收益率：

是指能够使未来现金流入量的现值等于未来现金流出现值的贴现率。简单说就是使投资方案累计净现值等于零的贴现率。内部收益率是这样的一种利率，如果按该利率通过借款来投资项目，将一无所获。内部收益率体现了项目本身即内在的收益水平或获利能力，是项目内在的投资收益率，本质上是一个贴现率。

万科城市花园项目：6-2、销售净利率销售净利率=项目净利润/销售收入×100%

（项目净利润=项目利润-期间费用-所得税）为什么用销售净利率取代投资回报率作为核心指标？以销售收入为基数，指标蕴涵内容更丰富点，除了能反映获利能力，还可以反映售价风险的承受能力，比如，销售净利率为9%，大约可以知道，如果售价下降9%左右，将基本无利可图；而售价相当于市场风险，其难以控制程度远大于成本；销售净利率更易于普遍的理解，直观明了，望文即可知道是“净利润”除以“销售收入”；投资回报率则须特别明确，如总投资是“总成本”还是“总成本+期间费用”，包含不包含“所得税”？“回报”是税前利润还是税后利润？6-3、总投资回报率总投资回报率=项目净利润/项目总投资×100%

（项目总投资=总开发成本+期间费用）总投资回报率静态的反映了项目总体投资回报水平，但并不是该项目实际的收益率，只能作为辅助指标参考。项目开发周期越长，该指标意义可应用度越小。6-4、销售毛利率销售毛利率%=项目利润/销售收入×100%

（项目利润=销售收入-开发成本-营业税及附加）销售毛利率的意义：在于体现了项目的获利空间。即还有多少销售收入可以用来抵偿期间费用和所得税，最后获得利润。销售毛利率和销售净利率的关系：销售毛利率-销售净利率=销售税、费率6-5、获利三指数（三现值指三数）现值指三数可以三理解为1元原始三投资渴三望获得三的现值三净收益三。现值三指数反三映了投三资的效三率。计算现三值指数三必须预三先确定三一个贴三现率，三一般是三期望的三最低资三金回报三率。按三照集团三净资产三收益率三的要求三我们将三贴现率三为10%。现值指三数＞1说明收三益超过三成本，三投资收三益率超三过期望三的回报三率，项三目可行三；现值三指数＜1说明其三收益率三达不到三期望的三回报率三，项目三不可行三。如果以三内部收三益率作三为贴现三率，则三现值指三数=1获利指三数=现金流三入现值/现金流三出现值万科城三市花园三项目万科城三市花园三项目测三算：6-6、资金三峰值比三例资金峰三值的界三定：资三金峰值三指在项三目开发三期间，三累计负三向净现三金流量三的最大三值，也三就是资三金的最三大缺口三。资金峰三值是对三项目而三言，一三般不必三考虑本三公司的三自有存三款余额三。资金峰三值比例三反映了三项目资三金峰值三占总投三资的比三例关系三。资金峰三值比例=资金峰三值/项目总三投资万科城三市花园三项目测三算：资金峰三值比例=资金峰三值/项目总三投资=15三000三/（280三00+三595三00）=17三%6-7、地价三支付贴三现比本指标三反映地三价支付三的快慢三。土地合三同中的三地价是三一种名三义地价三，将各三期支付三的地价三折算为三现值才三是该项三目的实三际地价三。地价三支付贴三现比反三映了名三义地价三和实际三地价的三关系。该比例三越小实三际地价三越低，三反之实三际地价三越高。对各期三地价进三行折现三同样要三确定一三个贴现三率，我三们仍定三为10%（依据三同前）地价支三付贴现三比=各期支三付地价三现值之三和/地价总三额万科城三市花园三项目：6-8、启动三资金获三利倍数启动资三金=3个最高三的资金三峰值之三和/3启动资三金的界三定：一三个项目三启动资三金较难三直接计三算，它三应是开三发前期三一定阶三段的资三金需求三。因此三我们近三似定义三为3个最高三峰值的三平均数三。启动资三金获利三倍数的三意义：三在于集三团或分三公司投三入一个三新项目三必须的三启动资三金，将三来能获三得多少三倍的净三利润。三它是一三个静态三的参考三指标。启动资三金获利三倍数=项目净三利润/启动资三金万科城三市花园三项目七、核三心指标三的基本三要求（三参考）内部收三益率≥25%销售净三利率≥9%指标评三价考虑三：（1）核心三指标确三定指标三值标准三；参考三指标中三的总体三指标未三定标准三仅做参三考；参三考指标三中的单三项指标三结合具三体项目三分析评三估。（2）经过三对部分三项目（三成都1期、大三连等）三的测试三，其内三部收益三率均超三过30%。因此三对一般三多层项三目内部三收益率三暂定为25%。（3）经测三算，集三团平均三税前销三售利润三率为12%，销售三净利率三约在8.0三4~1三0.2三%之间，三因此销三售净利三率暂定三为9%。八、关三于本指三标体系1、正确三估计销三售价格三、成本三是一切三测算正三确的前三提；2、正确三的现金三流量表三是保证三指标质三量的关三键；制三订切实三可行的三项目开三发、销三售计划三是编制三现金流三量表的三基础；3、对开三发周期三小于3年（含3年）的三项目必三须按季三度编制三现金流三量表，三开发周三期超过3年的项三目可以三按年编三制；4、凡是三涉及现三金流量三贴现的三指标，三其贴现三率均取10%；5、关于三指标值三，我们三将收集三整理不三同新项三目的指三标，逐三步建立三当前市三场条件三下的经三验数据三，然后三确定同三类项目三的指标三；6、集团三将内部三收益率三引入房三地产项三目的投三资决策三尚属首三次。该三指标体三系还须三不断完三善，希三望有任三何问题三及时与三总部沟三通。THA三NKS三A三L三OT三.谢谢观三看/欢迎下三载BY