房地产项目调整方案建议书

华润艺岸青城

项目调整方案建议2011年8月份1一、张家口城市概况二、张家口宏观市场概况三、张家口房地产整体市场概况四、竞争项目解读五、项目自身解读六、项目定位七、项目营销目标附件：张家口房地产信息拓展目录2一、张家口城市概况地理位置张家口市地处河北省西北部，东靠承德市，东南毗连北京市，南邻保定市，西、西南与山西省接壤，北、西北与内蒙古自治区交界。总面积3.68万平方公里。南北长289.2公里东西宽216.2公里3行政划分与人口张家口整体分为五个区——桥东、桥西、高新、宣化和下花园区；十三个县——康保县、沽源县、尚义县、张北县、崇礼县、赤城县、怀安县、万全县、宣化县、阳原县、蔚县、涿鹿县、怀来县。康保县尚义县怀安县沽源县赤城县崇礼县张北县怀来县涿鹿县蔚县阳原县桥东区桥西区高新区万全县宣化县宣化区下花园区4张家口人口总数为450万，除汉族外，还有回、满、蒙古、壮、朝鲜、藏、苗、维吾尔等26个少数民族；五个区总面积为850平方千米，总人口为85万人；十三个县总面积为35900平方千米，总人口为365万人；

五个区总面积为850平方千米，总人口为85万人；十三个县总面积为35900平方千米，总人口为365万人；

康保县尚义县怀安县沽源县赤城县崇礼县张北县怀来县涿鹿县蔚县阳原县桥东区桥西区高新区万全县宣化县宣化区下花园区23万人26万人29万人7万人30万人33万人34万人28万人23万人28万人12万人28万人19万人37万人28万人22万人25万人5二、张家口宏观市场概况国民生产总值2010年，全市实现生产总值966.12亿元，按可比价计算比上年同期增长14.1%。三次产业增加值占全市生产总值的比重分别为15.7%、43.1%和41%。截止2010年张家口市人均生产总值达22770元，约合3438美元，同比增长13.6%。6全市固定资产投资2010年，全市全社会固定资产投资在建项目总数达到1845个，同比减少212个，其中新开工项目1409个，同比减少332个。在建的亿元项目个数为280个，同比增加了54个，当年累计投资额达到556.3亿元，同比增长45.8%。亿元项目完成投资占总投资的61.6%。7全市社会消费品零售总额2010年，全市社会消费品零售总额共计实现320.14亿元,同比增长18.4%。其中城镇零售额实现248.10亿元，同比增长19.8%，占全市消费品零售总额的77.5%；农村零售额实现72.04亿元，同比增长14.1%。8全市城乡居民收入水平2010年，城市居民人均可支配收入14649元，同比增长长10.6%；。农民人均纯收入4119元，比上年增长15.7%。城市居民人均住房建筑面积26.27平方米，比上年增加0.62平方米；农民人均住房面积为21.68平方米，比上年增加0.2平方米。9三、张家口房地产整体市场概况目前张家口的人均GDP约合3438美元，可以判断张家口市目前房地产市场正处于快速发展阶段，主要以生存、改善需求兼有，发展特征为快速发展、市场调节增强、政府干预减弱。发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800-30003000-40004000-80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展政府主导快速发展市场调节增强政府干预减弱平稳发展市场主导政府宏观调控缓慢发展市场主导人均GDP与房地产发展阶段关系表10整体房地产市场区域特征当前张家口市房地产主要分为三大板块——桥东、桥西和高新区板块；桥东和桥西板块是张家口的老城区，老旧建筑较多，且规划凌乱，但市政设施和各项商业配套完善；高新区是张家口市的新城区，人口稀少，基本市政配套已经完善，商业配套尚不足，还有待进一步的完善。11整体房地产市场价格特征目前张家口在售项目41个，其中高新区为13个在建在售项目。目前整体市场的均价如下：桥东区/4250元/平方米；

桥西区/4165元/平方米；

高新区/4385元/平方米数据来源：《张家口日报》2011年7月21日-2011年7月27的市区商品房均价统计：高新区/4385元/平方米桥东区/4250元/平方米桥西区/4165元/平方米12四、竞争项目解读项目名称位置京润•现代城高新区滨河路与纬三路银河湾长宁西街与西苑南路名仕乐居清水河南路81号凤凰国际城高新区滨河路与纬三路同区域竞争项目解读供应量：105万平米供应量：24万㎡供应量：92万平米13楼盘名称京润•现代城物业属性住宅楼盘地址高新区滨河路与纬三路总建筑面积105万平米占地面积780亩开盘日期2011年6月交房日期成交均价4000规划户数7000-8000房型两居、三居建筑形态小高层、高层14该项目户型方正、南北通透、各户型面积区间合理，无明显浪费面积，为当地客户热衷户型，其中两居户型去化速度较快。主力户型面积（㎡）是否南北通透户型86.3否两居97.7是两居113.9-136.8是三居15楼盘名称银河湾物业属性住宅楼盘地址长宁西街与西苑南路总建筑面积24万平米占地面积开盘日期2011年7月30号交房日期预计2013年价格区间3200-4100规划户数2000房型两居、三居建筑形态高层、小高层（18-28）16银河湾楼盘项目分析该户型方正，虽不全是南北通透，但影响整体格局因素较小，无明显浪费面积，户型符合当地人购房需求，其中多为当地客户热衷户型，其中两居户型去化速度较快。主力户型面积（㎡）是否南北通透户型87-92否两居103是三居127是三居17楼盘名称名仕乐居物业属性综合体楼盘地址清水河南路81号总建筑面积24万平米占地面积开盘日期2009年一期，2010年二期交房日期2011年7月一期，2012年二期价格区间3800-5000规划户数1000房型一居、两居、三居、四居建筑形态多层、小高层（6-17）18名仕乐居楼盘分析该户型方正，南北通透房型占到了主体，故消费者再次购房时不用过多的考虑采光和通风问题，楼盘主体无明显浪费面积，户型符合当地人多种购房需求，其中多为当地客户热衷户型，其中两居户型去化速度较快。主力户型面积（㎡）是否南北通透户型74.36否两居87.3是两居101.97是两居115.86是三居123.96是三居19楼盘名称凤凰国际城物业属性住宅、商业楼盘地址高新区滨河路与纬三路总建筑面积92万平米占地面积42公顷开盘日期2011年3月交房日期价格区间3200-4100规划户数一期2000户房型两居、三居建筑形态小高层、高层20凤凰国三际城楼三盘分析该户型三方正三，南北三通透透三风采光三性能优三良，但三多为大三面积，三无明显三浪费面三积，户三型符合三大部分三当地人三购房需三求主力户型面积（㎡）是否南北通透户型106.5是两居133.38是三居21蔚蓝观三点目前区三域内市三场竞争三激烈，三同质化三竞争局三面明显三；区域内三整体供三应量较三大，其三中有两三个项目三体量都三在100万㎡，三造成区三域内的三潜在客三户分流三；区域内三建筑类三型多为三板式高三层，因三此产品三整体特三征为南三北通透三户型，三无明显三浪费面三积，其三中两居三、三居三户型面三积区间三合理，三多在80~三120㎡之间三。22项目介三绍项目位三置：高三新区清三水河南三路与纬三三路交三叉口南三行50米张家三口新一三中南侧配套设三施：会三议中心三、大剧三院、图三书阅览三中心、三文艺娱三乐中心三、星级三酒店，三商业街三、幼儿三园、小三学，具三体成为三城市核三心的硬三件条件三。城市核三心河北省三重点文三化产业三签约项三目张家口十五大公建三重点工三程之一项目指标总投资5.1亿总占地90亩总建面18万㎡地上建面16万㎡地下建面2万㎡新一中华北石油结算中心省级重点工三程商业价三值五、项三目自身三解读23项目延三展价值新一中张家口三市第一三中学学三校创建三于191三5年，是三河北省三重点中三学，全三国百强三中学之三一，占三地面积三达400余亩（三新校区300余亩，三旧校区100余亩）三。张家口三高新区三的学区三范围学区价三值该项目三除自身三配套有三高新区三第一小三学、高三新区中三心幼儿三园外，三项目北三侧50米即为三张家口三第一中三学，教三育资源三非常丰三富，具三备成为三学区区三域条件三。24项目施三工进度高层住三宅地基三已完成,明年年三底交房已经完三成坑槽已出地三面四层根据现在施三工进度三，明年三上半年三可具备三一定的三项目良三好展示三形象。形象优三势25项目产三品解读此项目三建筑造三型属于三碟式塔三楼，与三目前张三家口多三数项目三的板式三高层，三形成不三利竞争三局面造型抗三性京润现三代城名仕乐三居银河湾26京润现三代城银河湾项目产三品解读本案户三型由于三建筑造三型原因三，导致三户型通三透性不三够，户三型不够三方正，三浪费面三积较多三，公摊三较大，三与目前三张家口三市场上三的常见三户型有三一定的三不利竞三争局面三。户型抗三性京润现三代城27项目推三广现场包三装混乱推广无三核心缺乏设三计感面面俱三到28项目优势分析（S）项目机会分析（0）实力开发商力作，成熟的大型城市地标群体；位于高新区，是城市向南规划发展的重点区域，未来发展势头强劲；2.项目与全国重点高中一路之隔，地处区域学区范围；3.项目拥有完善的城市主干道的立体交通网络；4.西侧紧邻凤凰山、清水河畔，依山傍水，风水极佳项目为省市重点工程项目，为张家口唯一的未来政务会议中心，拔高住宅、商业部分的价值与形象；项目地处高新区，目前区域内商业匮乏，该项目整体配套，必将吸引众多人流，直接带动项目价值提升，拉动项目销售；周边住宅项目众多，为项目商业提供潜在的消费人群；未来张大、张呼、京张城际铁路开通，110、207国道提供了众多潜在客户。项目劣势分析（W）项目威胁分析（T）项目所在的高新区南部，目前地段较偏，周边多为裸地，区域印象较差目前市政公交系统不足，出行较为困难；项目建筑造型、产品的竞争力不足，就产品本身而言不足支撑快速去化。由于城市规划原因，老城区不会出现大规模拆迁可能，目前规划想高新区南部发展，未来市场的供应量会加大，造成直接竞争威胁；区域内低品质低价格项目造成恶性价格竞争；当地贷款政策限制了部分外地客户的购买欲望。项目SWO三T分析29我们该三如何解三决目前三项目问三题销售员三技能不三足现场包三装不足产品竞三争力不三足推广卖三点不明三确弱化产三品本身三，关注三项目未三来价值行销替三代坐销外拓客三户资源重建销三售团队三、提升三销售技三能深化设三计，提三炼项目三核心价三值重新进三行项目三包装，三提升项三目形象那我们三该如何三重新定三义项目三真正价三值……30六、项三目定位答案：突破固三有的以三强化产三品为定三位方向三的模式三等具体三卖点为三销讲宣三传点，三强化项三目类型三、以及三未来规三划、商三业配套三的改善三对土地三价值的三影响，三我们叫三这种方三法为：方略：土地价三值放大三战略！问题：三面对同三区域产三品户型三优势明三显的价三格竞争三，面对三建筑类三型不利三局面的三竞争环三境，本案如三何才能三脱颖而三出？强势树三立项目三城市新三核心地三标建筑强调城三市核心三土地价三值31住宅星级酒店区域稀缺AB商业D大型政务会议中心C教育、三会议、餐饮、三娱乐、完善物三业类型尊贵星三级品质新居住三社区一个引三领区域三价值升三级，具三有深厚三价值内三涵，充满活三力、激三情和巨三大吸引三力的“三城市新三核心地三标建筑三”跃然三眼前！32华润艺三岸青城三，就是三城市新三区核心三地标建三筑！凭借开三发商实三力，区三域综合三体稀缺三性本案承三载着提三升区域三的整体三形象改变区三域价值三，极速三升级项三目区域三地位的三重要使三命3334七、项三目营销三目标我们的三目标建立广三泛的项三目品牌三知名度三，形成三客户的三价值认三同通过项三目重塑三区域价三值，确三保商业三部分的三持续良三好运营项目自三身平稳三顺序的三实现销三售，保三证项目三利润最三大化实现销三售起价350三0元/平米，三月均去三化量50-三60套/月住宅共840套，剩三余存量三可在9-1三1个月售三罄35销售策三略价格调整依据市场反映、客户积累量、销售进度等因素，配合工程时间节点、营销策略等进展情况调整。在同一销售周期内，每次价格调整幅度不宜过大，否则将不利于客户的积累和老客户推荐新客户，特别对项目后期销售影响较大。价格调整实行快频次小步微调，对畅销户型实行上浮、减少优惠等措施，既控制畅销户型的销售速度，又带动滞销户型，提高了利润率。对滞销户型拉大价差或加大优惠，充分刺激客户需求，提高产品性价比，促进销售回款。加大一次性付款与按揭付款的折扣额度，促进一次性付款比例，加速回款。价格调整不仅仅以调价为主，还要充分运用优惠措施，以不同的折扣点及优惠控制价格。调价策略销控策略促回款策略促销策略36附件：三张家口三房地产三信息拓三展目前张三家口贷三款政策当地户三籍：外地户三籍：第一套三首付30%；第二套三首付60%；第三套三不予贷三款提供社三保证明三一年以三上或一三年以上三纳税证三明，提三供当地三收入证三明，可三予贷款三；但根据三市调情三况，多三数项目三销售员三说：外三地户籍三即使提三供以上三材料，三也很难三批贷；所以基三本上外三地户籍三在张家三口贷款三购房程三序困难三。37去化速三度根据实三际调研三数据来三看，月三均去化三在30-三40套/月左右三，整体三市场疲三软后劲三不足，三客群大三多数是三当地消三化，以三结婚为三目的的三刚需客三户较多三。但出现三个别项三目