某商贸城项目定位及招商建议报告

深圳横岗新马商贸城项目定位及招商建议报告2012年01月08日目录PART1宏观环境分析PART2自身条件分析PART3参考案例借鉴PART4项目定位建议PART5招商推广策略PART6商家资源展示PART1宏观环境分析龙岗的GDP和社会消费品总和呈现上升的趋势龙岗GDP情况社会消费品零售总和20062007200820092010GDP10521278148515291571增长率18%18%14%10%11%20062007200820092010消费品总和210248296345361增长率22%18%19%16%18%快速干道+轨道交通——发展以轨道交通为核心、国际化和龙岗特色的综合交通体系，发展目标——与深圳次中心地位相匹配的一体化交通体系。发展定位——生态化高效率复合交通走廊，即多种运输方式集中在同一路线上所形成的高效率运输通道。快速干道——“一环三横四纵”深圳特区方向有6个快速通道，东莞和惠州方向有4个快速通道。轨道交通有6条线路。地铁3号线——全长32.98公里，于2011年6月28号全线通车，彻底改变龙岗与深圳市区的距离感盐排高速公路深惠高速公路深汕高速公路南坪快速路盐坝高速公路清平快速路丹平路外环快速路地铁3号线“大运会效应”——迅速提升龙岗知名度，各方关注度提高，相关产业蓬勃发展，为项目提供殷实基础“被大运”了？！世界侧目拉动区域产业国内影响区域价值属性判别2随着龙岗区域产业发展规划的明确，产业升级步伐加快，区域经济和居民消费实力还将得到较大提高3区域交通道路网络体系的逐步完善，龙岗未来会成为深圳又一备受关注的新商业中心4大运会的举办，在世界范围内提升龙岗知名度，市区及外来消费者也将日益增多，有助于带动区域商业发展1深圳的城镇收入和生产总值增加，消费能力大幅提升，物质发展具有坚实基础大量高端社区的陆续落成和开发建设，昭示项目所在区域将从以往农民房向高端住区蜕变横岗区域居民层次提高中海大山地中海怡美信义锦绣锦冠华庭卓越中心花园区域部分高端楼盘分布翠湖山庄银信中心横岗区域消费结构变化随着横岗区域工业区产业升级，中高层管理者和高端社区居民消费将呈现明显增长趋势现有消费结构比例横岗两极商圈形成目前横岗已形成2大区域型商圈：围绕人民公园周边，以南城百货、新世界广场、志健广场和松柏路商业街等为代表；围绕文体广场周边，以龙洲百货、天虹商场（信义湛宝广场）和高档社区商业街等为主。人民公园商圈文体广场商圈本项目横岗区域商业消费仍然以餐饮娱乐、服装服饰和生活日用品为主，且多为中低档次定位，未来商业升级潜力较大。横岗主要消费品种区域商业发展研判2横岗区域消费仍处于中低层次，以日常消费、餐饮、服装为主3区域高收入、高消费量人群日益增多，商业环境有待逐步升级4本项目位于横岗2大商圈之间，交通便利、展示性强，具有成为横岗商业第三极的条件。1横岗区域现已形成2大较为成熟的区域型商圈PART2自身条件分析项目基本概况项目位于横岗深惠路与力嘉路交汇处西南角项目一期为6大栋商业楼，建筑面积约6万平方米；项目后续还将进行2、3期开发，总建筑面积超过20万平米打造成深圳市龙岗地区总体规模最大、专业性最强、设施最现代化、环境最优美、功能和品种最齐全的现代化零售商贸中心和融商贸、购物、游乐、观光、休闲、吃喝为一体的多功能现代化商业街区本项目一期项目四至状况本项目一期居住区工业区居民区居民区及部分商业项目SWOT分析优势劣势机会威胁项目功能格局较强，未来将成为一个独立的商业体系交通优势明显，临近地铁3号线和交通主干道深惠路以及区间道路力嘉路沿街面形象展示性强周边居民及工业区消费人群多临工业区，环境改造难度较大，且工厂经营情况一般，消费力有限临横岗街道，城中村整体形象不佳，居民消费档次不高地处横岗现有2大商圈之间，发展潜力大区域产业逐步升级，高端社区居民增多，未来整体消费能力增强，培育良好的市场环境松柏路改造，众多商家需要搬迁，为本项目成功招商运营创造有利条件周边已有商圈产生一定的消费惯性目前商业人气不足，整体环境不佳SWOT项目招商经营启示2本项目必须彻底摒弃目前散乱无章的“放羊式”招商经营管理模式，通过科学的整体定位和业态规划，有目的性、针对性的引进意向商家，不仅实现快速满场开业、资金迅速回笼和后期滚动开发，而且还能保证持续经营与可持续发展。3本项目必须改变“姜太公钓鱼——愿者上钩”的现有招商模式，不仅需要投入小、见效快且高品位的形象包装推广提升整体档次和市场知名度，还需要采用“走出去”的方式，主动上门拜访品牌实力意向商家，通过“大商家”的影响力吸引中小商户迅速进驻。1本项目具备成为横岗商业第三极的条件和潜质PART3参考案例借鉴成功案例借鉴——大浪商业中心大浪商业中心项目位于宝安区大浪街道办事处辖区的同富裕工业园。项目利用同富裕工业园现有的临华旺路与华升路，总面积逾5万余平方米的6栋厂房物业进行商业功能的整体开发改造，将其打造成为大浪区域的一个提供购物、休闲、娱乐、餐饮、酒店等多功能服务的大型综合商业中心1、同三处于深三圳区域三，没有三环境、三文化、三消费习三惯、消三费人群三等差异2、周三边均以三工业区三和居民三区为主3、均三为工业三厂房改三造而成4、物三业均以三4层建三筑为主5、目三前该项三目商户三满场，三经营火三爆，可三持续经三营能力三较强参考借三鉴理由大浪商三业中心三经营项三目涵盖三零售、三餐饮、三金融、三书城、三摄影、三电玩、三KTV三、酒吧三、网吧三、溜冰三场、影三院、商三务酒店三等综合三特色商三业服务三，此外三还有专三门的美三食街，三提供各三种特色三餐饮服三务。楼层业三态规划三基本为临街：1层：三KFC三、蒸功三夫、手三机电讯三、医药三、鞋城三等品牌三实力商三家2层：三潮流服三饰、婚三纱摄影三、大型三餐饮、三休闲服三务等3层：三书城、三大型餐三饮、休三闲服务三等4层：三大型电三玩城、三网吧、三健身俱三乐部等内部：1层：三精品服三饰、潮三流商品2层：三大型餐三饮3层：三电影院三、棋牌三、台球三、射箭三馆等4层：三大型电三玩城、三酒吧、三KTV三等成功经三验一：三整体定三位准确三，业态三规划合三理成功经三验二：三引进大三型品牌三实力商三家，带三动中小三商户在丰富三业态的三同时，三大浪商三业中心三还注重三引进品三牌店、三大型专三业店和三专卖店三。目前三，已引三进万盛三百货、三KFC三、蒸功三夫、友三谊书城三、中国三银行、三建设银三行、中三国电信三等主力三店20三多家。三不仅三提升了三项目整三体档次三和服务三品质，三而且带三动中小三商户进三驻经营三，增强三了持续三经营实三力。万盛百三货蒸功夫友谊书三城成功经三验三：三立面改三造到位三，商业三氛围热三烈大浪商三业中心三通过立三面色彩三、VI三应用、三环境布三置等方三法，营三造出较三好的商三业环境三氛围，三有力促三进了该三项目经三营。粉红色三外立面三，时尚三潮流VI应三用，生三动活泼整齐的三招牌和三玻璃遮三雨棚中心广三场表演三舞台成功经三验四：三空间应三用合理三，配套三设施完三善大浪商三业中心三充分应三用各种三商业空三间，并三配套了三直达电三梯、儿三童游乐三、休息三区域，三不仅丰三富了经三营内容三，而且三也能增三加经营三收益。楼栋间三设置休三息茶座直达4三层的外三挂观光三电梯充气式三儿童游三乐设施未提前三规划，三后来外三设排烟三道，影三响整体三立面效三果失败案三例借鉴三——美三好服装三城美好服三装城位三于龙岗区三六园路三天虹商三场、文三体广场三旁，是三从布吉三迁移过三来，将三六园路三一带1三.82三万多平三方米的三员工宿三舍进行三“旧改三”而来三，计划三实行统三一规划三、统一三改造、三统一承三租、统三一管理三、统一三办理各三种手续三，将六三园路一三带打造三成为以三外贸尾三货、服三装批发三为主的三区域性三商业物三流集散三中心。据了解三，在2三010三年10三月1日三试业当三天，入三驻该项三目经营三的客户三达30三0多家三，商铺三出租率三达到9三0%以三上，其三开业算三得上成三功。但目前三来看，三其持续三经营则三可谓相三当不成三功，日三前现场三调查，三正在经三营的商三家：一三层外铺三约40三%、内三铺约3三0%，三二层估三计不到三20%三，三层三全部空三置。基三本看不三到客户三，经营三商户很三少。项目经三营状况1、该三项目存三在一定三的地理三位置劣三势，未三临城市三主干道三，没有三形象展三示面，三导致可三视性差三，知名三度小2、宣三传推广三力度小三，仅凭三以前老三客户，三客户面三只会越三来越小三，无法三带旺整三体商业三经营状三况3、该三项目前三期定位三应该没三有进行三科学分三析决策三，导致三整体经三营方向三存在较三大偏差三，该区三域并不三适合做三批发，三反而是三特色餐三饮、休三闲娱乐三类业态三可能经三营情况三较佳。失败原三因分析PAR三T4三项目三定位建三议1、项三目市场三定位龙岗时三尚消费三最前线2、项三目形象三定位横岗现三代商业三第三极3、项三目经营三定位吃喝玩三乐购三一站三式体验三中心项目整三体定位三建议4、项三目业态三定位1#楼三：整体三招商，三引进大三型品牌三商家（三如茂业三、海雅三、岁宝三等）2#楼三：1层三：品牌三商家，三服装、三鞋帽、三电子、三旗舰店三等2层：三精品商三家，服三装、鞋三帽、箱三包、饰三品等3层：三大型商三家，图三书、音三像、运三动、健三身等4层：三实力商三家，K三TV、三休闲、三电玩、三娱乐等3#楼三：临力三嘉路1三-2层三：餐饮三酒楼商业内三街1-三2层：三潮流服三饰、时三尚精品三等3-4三层：大三型超市三、商务三酒店、三服装卖三场（运三动、休三闲）等4#楼三：临力三嘉路和三美食街三1-2三层：餐三饮酒楼商业内三街1-三2层：三美食小三吃、土三特产品三、特色三商品等3-4三层：大三型酒楼三、休闲三服务等5#楼三：餐饮6#楼三：1-三3层餐三饮，4三-5层三办公PAR三T5三招商三推广策三略运营管三理建议统一招三商，统三一运营三，统一三服务1、商三业项目三形象管三理：①理念三设计(MI三)②三行为设三计(B三I)三③视觉三设计(三VI)2、完三善的配三套服务三：①生活三服务②三办公服三务③专三案服务三④办证三服务⑤三贷款服三务⑦人三事服务三⑧其它三服务经营管三理模式三：1、全三权委托三管理2、成三立管理三公司，三聘请顾三问团队通过对三项目整三体包装三，让其三更具有三形象识三别性和三商业氛三围，整三体包装三建议包三括如下三几方面三：项目整三体包装立面风三格景观小三品商业街三道商铺招三牌整体包三装立面风三格——突三出时尚三、潮流三特点，三更具现三代商业三氛围1、在三可能的三情况下三，修改三建筑立三面规划三，体现三现代时三尚风格2、在三不投入三较大成三本的情三况下，三通过改三变灯光三色彩、三增加线三条造型三、树立三广告招三牌、设三置艺术三雕塑等三方式，三增加项三目的现三代商业三氛围。景观小三品——景三观小品三的设置三，既要三满足消三费者需三求，同三时增强三观赏性三，突出三艺术、三品位、三潮流气三息商业街三道和招三牌——可三参考大三浪商业三中心进三行改造项目招三商指导三思想：三有所为三，有所三不为；三实力商三家先行三，带动三散户跟三进；主三动出击三，集中三力量，三各个击三破。招商推三进顺序三：主力商三家——品三牌商家三——零三散商家对于主三力商家三、品牌三商家，三在前期三规划建三设阶段三，就切三入招商三的洽谈三工作，三尽量满三足商家三的物业三硬件需三求。前几年三，建议“放水三养鱼”三策略，主要三针对特三色品牌三商家及三经营实三力强的三商家，三租赁条三件上给三予一定三的优惠三促使其三进驻，三并通过三其进驻三的消息三，以带三动其它三近似的三中小商三家进驻三。项目顺三利过渡三了培育三期后，三建议采三用“筛子三”策略，对一三些零散三商家，三筛选有三价格优三势又有三经营能三力的商三家，最三终实现三项目时三尚标杆三商业街三区。项目招三商及阶三段划分——选三择符合三项目定三位及档三次、有三经营实三力的商三家入驻三，带动三项目的三整体商三业氛围1、临三时招商三中心的三设置，三接受前三期意向三商家咨三询登记三；2、招三商资料三的准备三；（招三商推介三画册海三报、相三关证件三及法律三文件等三）5、招三商团队三的组建三与业务三培训。第一阶三段：招三商准备三期招商策三略：工作内三容：1、通三过项目三定位、三现场包三装，主三动营造三一种适三合项目三招商推三广的市三场环境三；2、开三始联洽三主力品三牌商家三（主力三店、超三市、大三型餐饮三、休闲三娱乐等三）。各阶段三招商工三作安排第二阶三段：品三牌商家三招商期1、重三点针对三品牌商三家谈判三；2、宣三传项目三定位、三优势特三点、核三心价值三等；3、促三成品牌三商家入三驻。1、举三行项目三招商启三动新闻三发布会三；2、重三点跟进三品牌商三家招商三的工作三，开展三上门招三商活动三及定向三广告宣三传；3、收三集和梳三理前期三意向散三户。招商策三略：工作内三容：第三阶三段：全三面招商三期1、品牌商三家签约三仪式2、多三渠道的三发布项三目广告三信息；2、组三织各项三招商活三动；3、筹三备开业三前的相三关工作三；4、按三业态布三局等要三求调整三商家。1、全三面召集三散户；2、加三大宣传三力度及三影响范三围；3、项三目现场三营造热三烈的招三商氛围三。招商策三略：工作内三容：第四阶三段：交三付及开三业期1、多三渠道的三发布项三目广告三信息；2、完三善现场三包装及三经营管三理各项三工作；3、开三业庆典三相关工三作、开三业新闻三发布会三等。1、趁三热加快三招商步三伐；2、加三大宣传三力度及三影响范三围；3、项三目现场三为开业三做好充三分准备三，营造三良好的三经营氛三围。招商策三略：工作内三容：15个三工作日阶段时间招商准三备期品牌商三家招商三期30个工三作日30个工三作日招商推三广工程配三合策略确三定\招三商中心\招商三物料\三固诚资三源启动人员到三位、物三料到位满足主三力商家三对工程三技术参三数的要三求全面招三商期交付开三业期15个三工作日上门拜三访\招商三启动仪三式\短三信\现三场包装三\定向三推广品牌商三家签约三仪式固三诚商家三资源\网络三\定向三推广\三现场包三装开业信三息发布\短信三\定向三推广\三现场包三装完善满足商三家进场三装修条三件招商工三作从准三备到交三付开业三，将在90个工作三日内完三成。即从1三2月1三日启动三招商工三作，本三项目可三在12三年3月三份开业三经营项目推三广策略三及阶段三划分采用“三线上+线下三”的三整合推三广方式三，即传三统媒体三与新媒三体的组三合，从三信息传三播范围三及纵深三上提升三项目认三知，其三核心策三略为：三线下为三主，线三上为辅三；节约三成本，三立竿见三影项目推三广信息三载体线下媒三体：工三地围墙三、楼体三广告线上媒三体：博三客/微博三、网络三论坛、三招商画三册、宣三传海报推广前三期，线三上通过三网络资三源传播三，扩大三宣传范三围；整合固三诚商家三资源，三采取上三门拜访三方式，三直接招三商；招商推三广前期三，铺开三项目信三息，对三前期客三户进行三沉淀整三理；后期信三息维护三，对项三目形象三持续深三化，在三目标客三群中形三成口碑三并强化三形象定三位。项目租三金及优三惠政策三建议目前本三项目实三行一层三所有铺三位均为三133三元/平三米/月三的租金三标准，三这种做三法不符三合现代三商业运三营规律三，将会三造成位三置好的三铺位被三迅速去三化，留三下位置三差的铺三位越来三越难以三出租，三人为造三成租赁三难度，三是一种三极其短三视的不三成熟商三业行为三，应该三予以尽三快纠正三。我司建三议，待三双方达三成合作三后，首三先根据三周边区三域商业三租金，三制定一三个合理三的基准三租金，三然后按三照各个三商铺的三位置、三人流、三展示面三、实用三性等方三面加以三综合考三虑，确三定更为三科学合三理的铺三位租金三标准，三不仅有三利于项三目整体三招商进三度，保三障开发三商利益三，还可三作为优三惠条件三与实力三商家进三行洽谈三，促进三招商工三作的全三面顺利三推进。此外，三关于本三项目的三优惠政三策，也三须全面三加以考三虑，对三不同实三力、不三同档次三的商户三，需要三区别对三待，从三而有利三于招大三引小、三全面开三花，此三项工作三待我司三招商团三队进场三后提交三具体方三案。PAR三T6三商家三资源展三示肯德基麦当劳必胜客餐饮类内蒙古三小肥羊三餐饮连三锁重庆百三年老妈三火锅连三锁江西民三间瓦缸三煨汤馆三连锁韩国烧三烤日本料三理香港茶三餐厅满记甜三品一茶一三坐葡京餐三厅上岛咖三啡真锅咖三啡百怡咖三啡名典咖三啡萨莉亚三意大利三餐厅九龍冰三室STA三RBU三CKS三CO三FFE三E西点坊避风塘三茶房中航健三身健身类力美健康祺动力时三尚KTV钱柜好乐迪婚纱摄三影酒店类文化类百货类服装类主力店三类便利店三类9、静夜三四无邻三，荒居三旧业贫三。。4月-三234月-三23Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02310、雨中三黄叶树三，灯下三白头人三。。15:三25:三2815:三25:三2815:三254/2三9/2三023三3:三25:三28三PM11、以我三独沈久三，愧君三相见频三。。4月-三2315:三25:三2815:三25Apr三-2329-三Apr三-2312、故人三江海别三，几度三隔山川三。。15:三25:三2815:三25:三2815:三25Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02313、乍见三翻疑梦三，相悲三各问年三。。4月-三234月-三2315:三25:三2815:三25:三28Apr三il三29,三20三2314、他乡三生白发三，旧国三见青山三。。29三四月三202三33:2三5:2三8下三午15:三25:三284月-三2315、比不三了得就三不比，三得不到三的就不三要。。三。四月三233:2三5下三午4月-三2315:三25Apr三il三29,三20三2316、行动三出成果三，工作三出财富三。。202三3/4三/29三15三:25三:2815:三25:三2829三Apr三il三202三317、做前三，能够三环视四三周；做三时，你三只能或三者最好三沿着以三脚为起三点的射三线向前三。。3:2三5:2三8下三午3:2三5下三午15:三25:三284月-三239、没有三失败，三只有暂三时停止三成功！三。4月-三234月-三23Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02310、很多三事情努三力了未三必有结三果，但三是不努三力却什三么改变三也没有三。。15:三25:三2815:三25:三2815:三254/2三9/2三023三3:三25:三28三PM11、成功三就是日三复一日三那一点三点小小三努力的三积累。三。4月-三2315:三25:三2815:三25Apr三-2329-三Apr三-2312、世间三成事，三不求其三绝对圆三满，留三一份不三足，可三得无限三完美。三。15:三25:三2815:三25:三2815:三25Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02313、不知三香积寺三，数里三入云峰三。。4月-三234月-三2315:三25:三2815:三25:三28Apr三il三29,三20三2314、意志三坚强的三人能把三世界放三在手中三像泥块三一样任三意揉捏三。29三四月三202三33:2三5:2三8下三午15:三25:三284月-三2315、楚塞三三湘接三，荆门三九派通三。。。四月三233:2三5下三午4月-三2315:三25Apr三il三29,三20三2316、少年三十五二三十时，三步行夺三得胡马三骑。。202三3/4三/29三15三:25