房屋及土地登记办法专题oweroinrese

房屋及土地登记办法专题四川恒通评估师事务所崔太平HTVALUERs恒通评估新的登记制度理念的改变：权属证书与登记簿。权属证书：房屋所有权证记载内容的变化（如专有面积）；他项权利证增加地役权种类；增加预告登记证明、在建工程抵押权登记证明；增加构筑物所有权证；构筑物他项权证、预告登记证明。登记规则的更新：明确房地产权利人（对按揭带来的变化、对过去登记的再确认）；新的登记种类（如预告登记、最高额抵押权确定登记）；建筑物区分所有权登记，记载于登记簿，不发权属证书；集体土地上的房屋登记；登记人员的持证上岗（登记官制度）。HTVALUERs恒通评估新登记制度对银行信贷业务的影响对于按揭业务的影响:保护银行信贷资金的安全,需要两次预告登记,如何完善相关手续？预告登记的效力？如何办理本登记？新登记制度对于其他信贷业务的影响：最高额抵押需要哪些登记？哪些不能纳入不动产抵押范围(如属于建筑物区分所有权的房屋)？附带地役权的供役地或需役地的如何抵押？不动产登记的基本单元对抵押的影响？构筑物颁发产权证后,收费权质押与构筑物抵押的关系？HTVALUERs恒通评估新登记制度对估价代理行业的影响新登记制度对于估价师工作带来的影响：什么样的不动产不能评估？估价依据是查阅登记簿还是依据权属证书？修正系数的调整？构筑物的抵押评估如何做，与收费权质押的关系？新登记制度对于策划代理行业的影响：以专有面积为基础的销售单价进行营销？销售合同（预售合同条款的修改）的改变？哪些不能纳入销售，如属于建筑物区分所有权的房屋？附带地役权的供役地或需役地的销售？房屋销售的基本单元？如何为购房人办理按揭？如何利用预告登记保护交易安全？HTVALUERs恒通评估不动产登记制度国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。第二百四十六条

法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，地方性法规可以依照本法有关规定作出规定。不动产登记法的立法之前，规章《土地登记办法》、《房屋登记办法》先行。HTVALUERs恒通评估关于不动产登记机构房屋和土地分别进行登记的弊端。完全实现包括城市房地产、农村集体土地及村镇房屋、林地等在内的不动产统一登记，目前确有相当难度。物权法对于不动产当中的房地产登记制度的几种选择模式。统一房地产登记制度、登记规则，首先统一房地产权属登记。HTVALUERs恒通评估不动产登记类型（一）所有权登记； （二）他项权利登记(抵押权、地役权)； （三）异议登记；（四）更正登记； （五）预告登记； （六）查封登记； （七）法律、法规规定的其他登记。土地上的房屋等建筑物及构筑物，可以依法登记。HTVALUERs恒通评估土地登记类型（一）土地总登记； （二）初始登记； （三）变更登记；（四）注销登记； （五）其他登记，包括更正登记、异议登记、预告登记和查封登记。HTVALUERs恒通评估关于不动产登记薄（房屋）登记薄与传统房屋权属登记档案的区别。登记簿应当包括房地产自然状况部分、权利状况部分以及其他部分。登记薄有关内容发生改变的，应通过增加新的页码、界面和内容体现，不得直接将原有内容删除。 自然状况部分，记载房地产坐落、四至、编号、房屋结构、层数、面积、设计用途、用地性质、土地使用年限等。 权利状况部分，记载所有权、他项权利以及其他依法可以登记的权利的权利人姓名（名称）、权利范围、共有情况、收件日期、登记日期、权属证书号及补换证情况等。其他部分，记载异议、查封等依法应当登记的事项。HTVALUERs恒通评估关于不动产登记薄（土地）土地登记簿是土地权利归属和内容的根据。土地登记簿应当载明下列内容：

（一）土地权利人的姓名或者名称、地址；

（二）土地的权属性质、使用权类型、取得时间和使用期限、权利以及内容变化情况；

（三）土地的坐落、界址、面积、宗地号、用途和取得价格；

（四）地上附着物情况。

土地登记簿应当加盖人民政府印章。

土地登记簿采用电子介质的，应当每天进行异地备份。HTVALUERs恒通评估关于不动产权利人（一）不动产权利人是在登记薄上有记载的人。 不动产权利人与利害关系人（财产共有权）。物权法实施前的房屋产权，在物权法实施之后的转换：建立登记薄，明确不动产权利人。房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明,权属证书包括：《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等、预告登记证明、在建工程抵押权登记证明。房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。HTVALUERs恒通评估关于不动产权利人（二）土地权利证书是土地权利人享有土地权利的证明。土地权利证书记载的事项，应当与土地登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明土地登记簿确有错误外，以土地登记簿为准。土地权利证书包括：

（一）国有土地使用证；（二）集体土地所有证；

（三）集体土地使用证；（四）土地他项权利证明书。

国有建设用地使用权和国有农用地使用权在国有土地使用证上载明；集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权在集体土地使用证上载明；土地抵押权和地役权可以在土地他项权利证明书上载明。HTVALUERs恒通评估关于房屋基本单元房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。住房以套为基本单元进行登记。非住房以房屋的幢、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。HTVALUERs恒通评估关于土地登记基本单元土地以宗地为单位进行登记。宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。HTVALUERs恒通评估可以单方申请的土地登记

土地登记应当由当事人共同申请，但有下列情形之一的，可以单方申请：

（一）土地总登记；

（二）国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权的初始登记；

（三）因继承或者遗赠取得土地权利的登记；

（四）因人民政府已经发生法律效力的土地权属争议处理决定而取得土地权利的登记；

（五）因人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的法律文书而取得土地权利的登记；

（六）更正登记或者异议登记；

（七）名称、地址或者用途变更登记；

（八）土地权利证书的补发或者换发；

（九）其他依照规定可以由当事人单方申请的情形。HTVALUERs恒通评估土地登记应提交的材料

（一）土地登记申请书；（二）申请人身份证明材料；（三）土地权属来源证明；（四）地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标；（五）地上附着物权属证明；（六）法律法规规定的完税或者减免税凭证；（七）本办法规定的其他证明材料。前款第（四）项规定的地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标，可以委托有资质的专业技术单位进行地籍调查获得。申请人申请土地登记，应当如实向国土资源行政主管部门提交有关材料和反映真实情况，并对申请材料实质内容的真实性负责。HTVALUERs恒通评估不予土地登记的情形（一）土地权属有争议的；（二）土地违法违规行为尚未处理或者正在处理的；（三）未依法足额缴纳土地有偿使用费和其他税费的；（四）申请登记的土地权利超过规定期限的；（五）其他依法不予登记的。

不予登记的，应当书面告知申请人不予登记的理由。HTVALUERs恒通评估土地总登记土地总登记，是指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记。土地总登记应当发布通告。通告的主要内容包括：

（一）土地登记区的划分；

（二）土地登记的期限；

（三）土地登记收件地点；

（四）土地登记申请人应当提交的相关文件材料；

（五）需要通告的其他事项。对符合总登记要求的宗地，由国土资源行政主管部门予以公告。公告期满，当事人对土地总登记审核结果无异议或者异议不成立的，由国土资源行政主管部门报经人民政府批准后办理登记。

HTVALUERs恒通评估登记机构应当实地查看的情形房屋所有权初始登记；在建工程抵押权登记；因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记；法律、法规规定的其他房屋登记。房屋登记机构实地查看时，申请人应当予以配合。HTVALUERs恒通评估房屋所有权初始登记

房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）土地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。对于开发商申请房屋初始登记，对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。HTVALUERs恒通评估土地初三始登记土地初三始登记三的含义三不同于三房屋所三有权初三始登记三。土地初始登三记，是三指土地三总登记三之外对三设立的三土地权三利进行三的登记三。土地初三始登记三包括：三土地使三用权、三集体土三地所有三权的初三始登记三，租赁三国有土三地初始三登记，三土地抵三押登记三、最高三额抵押三登记，三地役权三登记等三。没有明三确土地三抵押登三记的要三件。HTVALUERs恒通评估房屋所三有权转三移登记房屋所三有权转移登记的三，应当三提交下三列材料三：（一）三登记申三请书；三（二）三申请人三身份证三明；（三）三房屋所三有权证三书或者三房地产三权证书三；（四）三证明房三屋所有三权发生三转移的三材料；（五）三其他必三要材料三。前款第三（四）三项材料三，可以三是买卖三合同、三互换合三同、赠三与合同三、受遗三赠证明三、继承三证明、三分割协三议、合三并协议三、人民三法院或三者仲裁三委员会三生效的三法律文三书，或三者其他三证明房三屋所有三权发生三转移的三材料。HTVALUERs恒通评估房屋所三有权转三移登记三的特殊三情形抵押期三间，抵三押人转三让抵押三房屋的三所有权三，申请三房屋所三有权转三移登记三的，除三提供有三关规定三材料外三，还应三当提交三抵押权三人的身三份证明三、抵押三权人同三意抵押三房屋转三让的书三面文件三、他项三权利证三书。因人民三法院或三者仲裁三委员会三生效的三法律文三书、合三法建造三房屋、三继承或三者受遗三赠取得三房屋所三有权，三权利人三转让该三房屋所三有权或三者以该三房屋设三定抵押三权时，三应当先三将房屋三登记到三权利人三名下后三，再办三理房屋三所有权三转移登三记或者三房屋抵三押权设三立登记三。HTVALUERs恒通评估房屋所三有权变三更登记房屋所三有权变更登记的三，应当三提交下三列材料三：（一）三登记申三请书；三（二）三申请人三身份证三明；（三）三房屋所三有权证三书或者三房地产三权证书三；（四）三证明发三生变更三事实的三材料三；（五）三其他必三要材料三。前款第三（四）三项材料三，可以三是房屋三所有权三人的姓三名或者三名称变三更，房三屋坐落三的街道三、门牌三号或房三屋名称三变更，三房屋面三积增加三或者减三少的，三同一所三有权人三分割、三合并房三屋的，三法律、三法规规三定的其三他情形三。HTVALUERs恒通评估房屋所三有权注三销登记房屋所三有权注销登记的三，应当三提交下三列材料三：（一）三登记申三请书；三（二）三申请人三身份证三明；（三）三房屋所三有权证三书或者三房地产三权证书三；（四）三证明房三屋所有三权消灭三的材料三；（五）三其他必三要材料三。前款第三（四）三项材料三，可以三是房屋三灭失，三放弃所三有权，三或者法三律、法三规规定三的其他三情形的三有关材三料。HTVALUERs恒通评估注销土三地登记注销登三记，是三指因土三地权利三的消灭三等而进三行的登三记。有下列三情形之三一的，三可直接三办理注三销登记三：三（一三）依法三收回的三国有土三地；（三二）依三法征收三的农民三集体土三地；三（三三）因三人民法三院、仲三裁机构三的生效三法律文三书致使三原土地三权利消三灭，当三事人未三办理注三销登记三的。因自然三灾害等三原因造三成土地三权利消三灭的，三原土地三权利人三应当持三原土地三权利证三书及相三关证明三材料，三申请注三销登记三。非住宅三国有建三设用地三使用权三期限届三满，国三有建设三用地使三用权人三未申请三续期或三者申请三续期未三获批准三的，当三事人应三当在期三限届满三前十五三日内，三持原土三地权利三证书，三申请注三销登记三。已经登三记的土三地抵押三权、地三役权终三止的，三当事人三应当在三该土地三抵押权三、地役三权终止三之日起三十五日三内，持三相关证三明文件三，申请三土地抵三押权、三地役权三注销登三记。三土地抵三押期限三届满，三当事人三未申请三土地使三用权抵三押注销三登记的三，除设三定抵押三权的土三地使用三权期限三届满外三，国土三资源行三政主管三部门不三得直接三注销土三地使用三权抵押三登记。HTVALUERs恒通评估关于地役权三登记对符合三规定条三件的地三役权设三立登记三，房屋三登记机三构应当三将有关三事项记三载于需三役地和三供役地三房屋登三记簿，三并可将三地役权三合同附三于供役三地和需三役地房三屋登记三簿。供役地三、需役三地分属三不同登三记机构三主管的三，当事三人可以三向供役三地所在三地的登三记机构三申请地三役权登三记？供三役地所三在地登三记机构三完成登三记后，三应将相三关事项三通知需三役地所三在地登三记机构三，并由三其记载三于需役三地房屋三登记簿三？已经登三记的地三役权变三更、转三让或者三消灭的三，当事三人应当三申请变三更登记三、转移三登记、三注销登三记HTVALUERs恒通评估关于一般抵三押权登三记押权设三立登记三，登记三机构应三当将下三列事项三记载于三房屋登三记簿：三抵押当三事人、三债务人三的名称三或者姓三名；三被担保三债权的三数额；三登记时三间。上述所三列事项三发生变三化或者三发生法三律、法三规规定三变更抵三押权的三其他情三形的，三当事人三应当申三请抵押三权变更三登记。三因被担三保债权三的数额三发生变三更申请三抵押权三变更登三记的，三还应当三提交其三他抵押三权人的三书面同三意文件三。抵押权三转移登三记：经三依法登三记的房三屋抵押三权因主三债权被三转让而三转让的三，主债三权的转三让人和三受让人三应当办三理抵押三权转移三登记。抵押权三注销登三记：（三一）主三债权消三灭；（三二）抵三押权已三经实现三；（三三）抵押三权人放三弃抵押三权；（三四）其三他情形三。HTVALUERs恒通评估关于最三高额抵三押登记三（1）当事人三同意将三最高额三抵押权三设立前三已经存三在的债三权转入三最高额三抵押担三保的债三权范围三的，还三应提交三下列文三件：（一）三该已经三存在的三债权的三主合同三；（二）三抵押人三与抵押三权人同三意将该三债权纳三入最高三额抵押三权担保三范围的三书面文三件。除一般三抵押登三记所列三事项外三，登记三机构还三应当将三最高债三权额、三债权确三定的期三间记载三于登记三簿，并三明确记三载其为三最高额三抵押权三。变更最三高额抵三押权登三记事项三或者发三生法律三、法规三规定变三更最高三额抵押三权的其三他情形三，当事三人应当三申请最三高额抵三押权变三更登记三。因最高三债权额三、债权三确定的三期间发三生变更三而申请三变更登三记的，三还应当三提交其三他抵押三权人的三书面同三意文件三。HTVALUERs恒通评估关于最三高额抵三押登记三（2）主合同三债权发三生转让三的，最三高额抵三押权随三之一并三转移。三转让人三和受让三人可以三申请最三高额抵三押权转三移登记三。最高额三抵押权三担保的三债权确三定前，三债权人三转让部三分债权三的，除三当事人三另有约三定外，三登记机三构不得三办理最三高额抵三押权转三移登记三。当事三人约定三最高额三抵押权三随同部三分债权三的转让三而转移三的，应三当在办三理最高三额抵押三权确定三登记之三后，依三据本法三关于一三般抵押三权的规三定办理三抵押权三转移登三记。经依法三登记的三最高额三抵押权三担保的三债权确三定的，三当事人三应当向三登记机三构申请三最高额三抵押权三确定登三记。当事人三协议确三定或者三人民法三院、仲三裁机构三生效的三法律文三书确定三了债权三数额的三，房屋三登记机三构可以三依照当三事人一三方的申三请将债三权数额三确定的三事实记三载于房三屋登记三簿。HTVALUERs恒通评估关于在三建工程三抵押登三记申请在三建工程三抵押权三设立登三记的，三应当提三交下列三材料：（一）三登记申三请书；三（二）三申请人三的身份三证明；（三）三抵押合三同；（三四）主三债权合三同；（五）三建设用三地使用三权证书三或者记三载土地三使用权三状况的三房地产三权证书三；（六）三建设工三程规划三许可证三；（七三）其他三必要材三料。已经登三记在建三工程抵三押权变三更、转三让或者三消灭的三，当事三人应当三申请变三更登记三、转移三登记、三注销登三记。在建工三程竣工三并经房三屋所有三权初始三登记后三，当事三人应当三申请将三在建工三程抵押三权登记三转为房三屋抵押三权登记三。HTVALUERs恒通评估关于预三告登记三（1）当事人三签订买三卖房屋三或者其三他不动三产物权三的协议三，为保三障将来三实现物三权，按三照约定三可以向三登记机三构申请三预告登三记。预告登三记后，三未经预三告登记三的权利三人同意三，处分三该不动三产的，三不发生三物权效三力。预告登三记后，三债权消三灭或者三自能够三进行不三动产登三记之日三起三个三月内未三申请登三记的，三预告登三记失效三。HTVALUERs恒通评估关于预三告登记三（2）有下列三情形之三一的，三当事人三可以约三定向登三记机构三申请预三告登记三：（一）三房屋所三有权转三让、抵三押；（二）三预购商三品房、三预购商三品房抵三押；（三）三在建工三程抵押三？（四）三法律、三行政法三规规定三的其他三情形。已经有三预告登三记约定三，房地三产开发三企业拒三绝办理三预告登三记的，三预购人三可以单三方申请三预告登三记。HTVALUERs恒通评估关于预三告登记三（3）现房或三正在建三造的房三屋经依三法办理三预告登三记后，三未经预三告登记三的权利三人书面三同意，三登记机三构不得三办理对三该现房三或正在三建造的三房屋的三处分登三记。经依法三办理预三告登记三后，当三事人仍三应自能三够进行三房屋权三属登记三之日起三三个月三内向登三记机构三申请房三屋权属三登记，三登记机三构对符三合规定三条件的三房屋权三属登记三，应当三按照预三告登记三的内容三和顺位三办理相三应的登三记。登记机三构按照三预告登三记协议三的约定三办理相三关登记三的，应三当注销三预告登三记。HTVALUERs恒通评估关于预三告登记三（4）申请预三购商品三房抵押三权预告三登记，三应当提三交下列三材料：（一）三登记申三请书；三（二）三申请人三的身份三证明；（三）三抵押合三同；（三四）主三债权合三同；（五）三预购商三品房预三告登记三证明；（六）三当事人三关于预三告登记三的约定三；（七）三其他必三要材料三。申请预三购商品三房预告三登记，三应当提三交下列三材料：（一）三登记申三请书；三（二）三申请人三的身份三证明；（三）三已登记三备案的三商品房三预售合三同；（四）三商品房三预售许三可证；（五）三当事人三关于预三告登记三的约定三；（六）三其他必三要材料三。HTVALUERs恒通评估关于预三告登记三（5）询问笔三录1、该三厦房产三属于个三人财产三还是共三有财产三？属个人三（）三属三共有（三）2、三现房屋三地址与三房屋所三有权证三记载地三址是否三一致？是（）三否（三）3、三抵押范三围是否三存在销三售情况三？是（）三否（三）4、被三询问人三愿意为三其提交三的要件三及询问三内容的三真实性三负责？是（）三否（三）询问人三：三被三询问人三（签字三）：HTVALUERs恒通评估关于预三告登记三（6）无共有三权人声三明书本人姓三名：三证件种三类：证件号三码：三当前婚三姻状况三：对位于的房产三完全归三本人所三有，无三其他共三有权人三。特此声三明声明人三：年月三日HTVALUERs恒通评估关于预三告登记三（7）约定书位于的房产三系与婚姻关三系存续三期间购三买，双三方自愿三约定该三房屋归所有。夫：证件种三类：证件号三：；妻：证件种三类：证件号三：。年月日声明书位于的房产三系与婚姻关三系存续三期间共三同所有三的财产三，登记三记载为的名字三，现登三记簿仍三记载为，对该三房产有权独三立行使三处置权三。特此声三明声明人三：证件种三类：证件号三：；证件种三类：证件号三：。年月日HTVALUERs恒通评估关于预三告登记三（8）房屋所三有权转三移预告三登记，三需要明三确的事三项：房三屋所有三权转让三合同；三转让方三的房屋三所有权三证书或三房地产三权证书三；当事三人关于三预告登三记的约三定。房屋抵三押权预三告登记三，需要三明确的三事项：三抵押三合同；三主债权三合同；三当事人三关于预三告登记三的约定三；HTVALUERs恒通评估抵押权三预告登三记与在三建工程三抵押三的关系效力不三同。期房转三为现房三后，转三为一般三抵押权三登记的三程序不三同。处置的三差异。涉及的三经济行三为主体三有差异三：在建三工程抵三押，涉三及债权三人、债三务人，三同时也三是抵押三权人、三抵押人三。预告三登记，三在此以三外，总三有一个三买受人三。当然三，该买三受人同三时也是三债务人三和将来三的抵押三人。登记范三围的不三同。HTVALUERs恒通评估关于更三正登记三和异议三登记权利人三、利害三关系人三认为不三动产登三记簿记三载的事三项错误三的，可三以申请三更正登三记。不三动产登三记簿记三载的权三利人书三面同意三更正或三者有证三据证明三登记确三有错误三的，登三记机构三应当予三以更正三。不动产三登记簿三记载的三权利人三不同意三更正的三，利害三关系人三可以申三请异议三登记。三登记机三构予以三异议登三记的，三申请人三在异议三登记之三日起十三五日内三不起诉三，异议三登记失三效。异三议登记三不当，三造成权三利人损三害的，三权利人三可以向三申请人三请求损三害赔偿三。HTVALUERs恒通评估登记办三法的其三他创新集体土三地上房三屋登记三，在房三屋登记三簿和房三屋权属三证书上三注明“三集体土三