前期物业管理方案

/前期物业管理方案篇一：前期物业管理效劳方案

前期物业管理效劳方案

一、物业管理接收验收方案

物业验收、接收前的工作

1)成立验收、接收小组：

由××物业管理有限公司在接收物业竣工前组织、经营、管理、工程、保安和清洁等部门有关人员前往现场，对验收、接收工作中所涉及问题等进展考察。在此根底上，提交公司董事会或总经理办公会议讨论确认，并制定验收、接收工作方案，在公司领导下成立接收验收小组。

2)有关专业人员提前进驻小区：

提前派出工程技术专业人员进驻现场，与地盘的工作人员一起，参与机电设备的安装调试，了解整个物业内所装备的设备设施，熟悉各类设备的构造原理、性能，熟悉水、电、气管道线路的铺设位置及走向等，为下一步实物验收、资料移交等工作做准备。

物业验收、接收中的工作

1)组成联合交接小组，商定交接本卷须知和交接日期：

管理处验收、接收小组主动与开发商和承建单位联系，协商物业交接问题，及时将协商情况汇报给总公司。由开发商、承建单位和物业公司三方共同组成联合交接小组，制定验收方案，统一验收标准，商定交接本卷须知和交接日期。

2)印制验收、接收工作表格：

物业公司对所接收的建筑物、设备设施，要分别列项印制验收记录表格。主要有：物业接收验收移交工程资料清单，公用机电设备验收单，公用建筑、小型设施验收单，公用机电设备验收单，室外给排水验收单，绿化验收单，单元建筑接收验收记录表，单元室内电气设施接收验收记录，单元室内给排水接收验收记录表等。

3)全面验收、交接：

验收时须有开发商、承建单位和物业公司三方共同参加，逐项进展验收，填写记录单，每份验收记录单上均须有三方人员的签名，验收记录单一式三份，三方各执一份。对验收合格的工程，列出清单，进展交接，交接双方在清单上签字；对不合格的工程，注明存在的问题，提交地盘和施工单位，限期整改，整改工程须经复验，合格前方可接收，物业公司将接收清单交管理处保存。开发商、承建单位把小区的各项资料（包括产权资料，技术资料，政府验收合格证明，水、电、气供给合同等）全数移交管理处，双方注意做好移交工作的相关登记、签字手续。

物业验收、接收后的工作：

1)已接收工程的管理：

管理处从接收签字起，即组织人力对建筑物和机电设备进展保护，防止被盗和破坏，同时，组织人员对已接收工程进展清洁和环境整理。认真清点、检查、复核室内和小区的各种设施设备及有关物品，发现问题及时登记、反映、整改。

2）入伙时业主及物业使用人收楼验收：

管理处与开发商在入伙接待处联合办公，实行一条龙效劳。先由开发商为业主及物业使用人办清购楼手续，再由管理处收取入伙费用，并安排专人陪同业主及物业使用人视察房屋、验收设施设备，办好交接手续、交付钥匙，对业主及物业使用人提出的房屋质量方面的问题，逐项记录在《接收验收记录》四联单上（承建商、缇香名苑管理处、业主及物业使用人、开发商各一份），并负责与承建商联系，限期修好，保证业主及物业使用人按时入住。

3）归档小区各种资料：

建筑施工图纸、隐蔽工程资料、各种交工验收证书复印件、各种设备使用说明书、合格证书复印件等。

4）拟定小区设施中不完善方面的改进方案，并与有关方面联系实施。各项工作执行企业的质量方针和目标，以及ISO9000质量管理体系标准，为物业使用人创造平安、清洁、优美、舒适、方便的生活环境。

五、物资装备

物资装备以满足现代化管理需要为目的，以确保管理效劳质量为根本，以为机关工作人员提供文明、舒适的办公、生活环境为追求，结合实际情况拟定。

（一）管理用房

1.办公用房安排

管理处前期办公安排。关于前期维修间和仓库位置，根据现场情况临时协商解决。

2.宿舍与食堂安排

前期保安及工程技术人员宿舍在办公大楼临时解决，综合效劳楼交付使用后，管理骨干和保安员等住宿由管理处统一解决，在某某市聘用的非保安员工尽量自行解决住宿问题。前期员工就餐问题拟与快餐公司协调解决。综合效劳楼建成后统一在正规食堂就餐。

二、业主入住管理方案

住户入住期间的管理方案，包括入住仪式、办理有关手续、便民效劳、为住户排忧解难的措施

?一旦我司中标，我司将立即组织资深专家组为某某小区提供全面的前期服

务，结合物业管理角度在工程规划、设计、施工、验收等阶段提供合理化建议，为今后开展物管工作及控制管理本钱打下良好的根底，同时为进入实操阶段做好充分的准备工作：

（一）入伙（住）管理方案

1．做出入伙方案。主要包括：

（1）做出明显的指引标识；

（2）入伙车辆的引导工作；

（3）保安的平安保卫工作；

（4）入伙期的日常保清工作；

（5）办公家具的包装物及杂物的及时收拾工作；

（6）协助物品的搬运及摆放工作；

（7）小区内搬运小车及搬运工具的配备准备工作；

（8）水电工的供水、供电的保障工作；

（9）欢送入伙的准备工作；

（10）确定入伙时间。

2．每个房间的通电、通水检查和最后一次清洁开荒

在入伙的前一个星期，由工程部主管带着水电维修人员，对供电供水情况进展每个房间的仔细检查，以确定入伙后水电畅通。

在入伙的前一个星期，在水电维修人员检查后的房间，进展最后一次的清洁开荒，然后关闭门窗，锁好房门。

3．挂彩旗等迎接准备工作

在入伙的前二天，我们根据事先的准备安排，做好入伙欢送工作。

（1）在小区现场的主要出入口挂职出横幅标语；

（2）在南北方向的两个门口设置充气拱门；

（3）在小区的四周设立彩旗；

（4）在建筑物的周围悬挂气球等。

4．现场的保障及配合

按照《入伙方案》中的相关内容，入伙的当天和入伙阶段，切实做好现场的保障和配合工作，以使业户方便、快捷、平安、省时、省力地顺利地入住。

?提示业主在入伙前明白办理入伙手续时应带的文件资料及准备工

作，以免办理手续时徒劳往返。

?为业主办理入伙手续时，应程序顺畅，手续完善，票据正规。

即时完成入伙注记。

受理代办效劳手续齐全、收费合理、守时守约、保证质量。??

5、业主入伙流程

1）业主向售房单位/开展商办理售房手续后，签订售房合同并开出入伙通知书。

2）凭售房合同与入伙通知书到物业管理公司办理入伙手续。

3）物业管理公司在审核资料无误后，向业主介绍物业管理效劳情况、收费情况；代开展商与业主签订《使用公约》。

6）假设业主验房发现并提出质量问题，经确认，填写返修表送交开展商，管

理处应协助开展商对房屋进展整改后，请业主再次验房。

7）如需二次装修的，需到物业管理公司办理装修手续。

8）业户入伙流程图如以下图。

2、租赁住户入住流程

1）签订《租赁意向书》，并交付定金。如一次看中房子的可直接签署租赁合同。

2）签订《租赁合同书》。合同应附有《管理公约》等有关附件。

3）由物业管理公司工作人员带业户到现场验收房屋，如发现有房屋质量问

题的，由物业管理公司通知工程队整改。

4）整改后或验收房屋没问题，业户就同物业管理公司签验收单，并从物业

管理公司领取房屋钥匙。

5）交付押金和首期租金。

6）如需二次装修的，需到物业管理公司办理装修手续。

6、入伙作业标准

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?入伙接待工作应做到耐心、细心、百问不厌。入伙各项资料齐全，记录标准完整，按户建立业户档案。入伙各项收费正确，做到日结月清、帐表相符。特约效劳手续齐全，收费合理，守时守约，保证质量。内部手册登记及时，即时完成注记。入伙按户汇总，次月5日前全部归档。

4、入伙作业规程

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?由房产开展商或物业管理部门向业户发出入伙通知书。业户携带购房合同书、入伙通知书、入伙手续书前往指定地点办理手续。业户到管理处签收入伙资料，付清物业管理费用。由指定的业户效劳人员和维修技术人员陪同业户验房，抄录水电表底数并共同确认。

?业户验房后假设提出质量问题，填质量返修表，管理处加签意见后，由管理处协助开展商进展工程质量问题的返修工作。

?如开展商或施工单位将工程质量问题委托物业管理公司返修时，双方须

篇二：XX.小区前期物业管理方案

“XX”小区前期物业管理方案

第一章物业管理处机制架构

一、物业管理效劳定位、效劳目标、管理模式、实施措施

（一）物业管理效劳定位

XX小区是AA市首个大规模滨江坡地建筑群，总建筑面积逾23万平方米，楼盘面积规模较大，环境优雅，是现代建筑精华与山水居住文化融为一体的中档品位的商品住宅小区，公共配套设施完整，适合按三级物业管理标准实施管理。我们将按照标准，对小区实行以住宅小区为主，适当配合对商铺的物业管理效劳开展工作。

（二）物业管理效劳目标

1.管理处严格执行物业管理条例的规定，按照前期物业管理效劳合同的约定及物业管理效劳质量的承诺，开展物业管理效劳工作。

2.与广阔业主一道遵守和维护《临时管理规约》及各项小区内部管理规章制度，努力营造和谐、文明、平安、干净、美观、舒适、温馨的居住环境。

3.力求做到小区实现专业化经营与效劳，管理无盲点，工作无挑剔，业主无怨言，温馨效劳，人文管理。

4.最终到达物业管理企业与小区业主完美合作的目的。共同创立XX的物业管理品牌形象，争取两年内到达文明小区标准，创AA市优秀物业管理小区称号。

（三）管理模式和实施措施

1．管理模式

我物业公司将奉行“以业主为中心，以员工为根本”的管理理念，把

为业主（住户）效劳作为工作的“关注焦点”，把“热情效劳、精益求精、尽忠职守、创新进取”的工作作风引入到物业管理的效劳中去。通过制度标准管理，依法经营，推行人性化效劳，充分发挥全体员工的积极性，实行直线式管理，本着“精干高效”的原那么，合理设置机构和进展人员定编，在保证效劳质量的前提下，降低本钱，减轻业主的负担。按照现代化的物业管理方式，实行规模化、科学化、标准化、专业化的管理，创立独具长岛特色的效劳管理模式，力争成为行业的佼佼者。

2．实施措施

（1）在努力通过规模化管理做好物业管理效劳的同时，把个性化效劳，人性化管理作为公司的重点工作目标，以“公平”原那么为指针，依法管理，以情效劳，以“业主的需要就是我们的追求”为效劳理念，真正发挥“管家”的作用。

（2）将管理处工作细划分，共分为综合部、保安队、工程维修部、绿洁部四个模块，由小区主任一管到底，各专业组直接对主任负责。对这些模块实行专业化管理，参照ISO9000质量管理体系，推行全面质量管理，确保小区物业管理工作从一开场就走上标准化、标准化、法制化的道路。

（3）检验各模块专业化管理的效果采用绩效考核方法，选取主要工作过程的质量标准作为绩效考核的依据，每月评比一次，到达提高各模块效劳质量的目的。

二、“XX”小区一期管理处人员配置

人员配备方案、岗位职责及素质要求

三、管理处组织机构、运作机制及管理制度

㈠管理处组织机构

为更好开展“XX”小区的物业管理效劳工作，提高XX小区的效劳质量和效劳效率，根据小区业务需要，管理处拟设置综合部、工程维修部、保安队、绿化洁卫管理部共四个部门，采用简单的直线式的组织构造，各种职务按垂直系统直线排列，如以以下图所示。

1．这样管理，构造简单，权力集中，责任清楚，指挥统一，联系简捷，符合量化管理要求。

2．XX管理处作为B物业管理有限公司的下属机构，财务上实行本钱独立核算。

㈡运作机制

管理处在内部管理上将管理活动和管理手段构成一个连续封闭的回路，形成工作任务分配、实施、检查、总结、整改一套严谨的工作监控回路。

⑴组织机构的设置原那么是精干高效、一专多能。管理处实行公司领导

下的管理处主任负责制。

⑵管理处内部实行垂直领导，减少管理环节，提高工作效率。⑶内部运作系统：管理处在内部管理上，采取的是将管理活动和管理手段构成一个连续封闭回路的作法，即注重封闭性，这样才能形成有效的管理运作，否那么，如果管理系统内的构造、联系松散，没有一定的控制，那么内部管理必定是无效的。

⑷在具体运作中，管理处主任是日常工作的指挥者，同时又是监视检查者，各项指令下达后，筹划、安排和执行机构即开场运作，执行过程中的信息通过反响渠道回到指挥机构，供主任做出校正、判断、总结。在整个过程中，主任还要从检查、评比结果中发现管理中存在的问题，并加以纠正，做到有布署、有检查、有总结，从而保证了管理的有效性。

2．在对业主/住户效劳的控制上，我们通过以下措施提升效劳质量：⑴制定各部门的工作手册，各岗位的工作流程、工作质量标准及考核标准，来保证我们的效劳质量；

⑵建立对顾客的回访制度，来检查业主/住户对我们管理效劳工作的满意度；

⑶建立“主任意见箱”，随时征集顾客对效劳工作的意见，并使信息的真实性和及时性得到保证。

3．在内部管理上，我们通过建章立制，标准管理；员工培训，提高员工综合素质；通过例会、员工之间的信息沟通及时了解住户的要求希望，员工情绪的细小变化，物业设备的异常反响等等。但凡对管理质量产生影响的，在自己职权和能力范围内解决不了的，都将作为信息反映给主任，以便及时作出处理，协调关系和解决问题。

篇三：大厦前期物业管理方案

目录

◎物业概况?????????????????????()

◎编制依据?????????????????????()

◎管理目标?????????????????????()

◎管理原那么?????????????????????（）

◎管理方法?????????????????????（）

◎效劳工程?????????????????????（）

◎具体方案?????????????????????（）

早期物业管理介入阶段???????????????（）

前期物业管理阶段?????????????????（）

一、接收验收管理方案??????????????（）

二、业主入伙管理方案??????????????（）

三、治安管理方案????????????????（）

四、消防管理方案????????????????（）

五、绿化保洁方案???????????????（）

六、房屋、设施设备管理方案??????????()

七、娱乐设施管理方案?????????????（）

八、水系使用管理方案?????????????（）

九、财务管理方案???????????????（）

十、质量管理方案???????????????（）

十一、档案资料管理???????????????（）

十二、人力资源管理??????????????（）

◎智能化系统的管理和维护?????????????（）

◎机构设置及人员配置??????????????()

◎物业管理年度收支预算???????????????()

物业概况（按照物业具体地理位置、周边设施、具体情况及环境风格描述）______________位于_______________，周边周边设施_______，交通便利，地理条件优越。

______________由____________开发建立，占地面积______平方米，总建筑面积_________，大厦内设中央空调、24小时热水及消监控设施，配有___台电梯。编制依据（按照国家或建立部等有关法律规定以及当地有关规定）

※《浙江省物业管理效劳收费暂行方法》

※《杭州市物业管理条例》

※《杭州市物业管理效劳收费管理方法》

※楼书

※浙江XX物业管理有限公司质量手册及其他规定

管理目标（按照物业具体情况描述）

为充分表达开发商建造________的开发初衷，开创高档写字楼的新时代，我们将本着浙江XX物管公司“真诚、善意、精致、完美”的企业精神，及“科学标准、竭诚高效、平安文明、持续开展”的质量方针，坚持“以人为本”的效劳管理理念，对__________（小区）实施科学的管理、提供优质的效劳，并在现有管理经历及管理资源的根底上，不断调整更新，导入先进的管理理念，创立出一

套与业主层次及办公需求相符的管理模式，使广阔业主及使用人能真切地感受高品位的物业和高品质的管理所带来的超值享受。

大厦管理工作将参照地方和全国物业管理优秀示范大厦评定标准，确保业主综合满意率到达93%—95%以上。大厦交付两年内到达（地区）物业管理优秀示范大厦标准，三年内到达全国物业管理优秀示范大厦标准。

管理原那么

为实现即定管理目标，追求最正确的环境效益、社会效益和经济效益，在物业管理过程将始终把握以下原那么：

（一）效劳第一、管理从严的原那么：

“效劳第一”是物业管理的宗旨，因此管理中要继续秉承“以人为本”的管理理念，从业主的需求出发，强化效劳机能，丰富效劳内涵，提供优质、周到、及时的效劳。“管理从严”是效劳的保障和根底，包括对物业的维护管理、员工的管理以及对业主不适当行为的管理和劝阻，建立严格、周全的管理制度，实施依法管理、从严管理、科学管理以确保物业管理效劳收到应有的成效。

（二）专业管理与业主自治管理相结合的原那么：

在日常管理中，要充分发挥两个积极性，即物业管理公司的积极性和业主（租户）的积极性。物业管理公司应当尊重并按照广阔业主的要求，通过管理处对物业实施专业化的管理，同时努力争取业主（租户）的支持配合，使其能正确使用和维护物业，并自觉遵守业主公约，共同创立文明的办公环境。

（三）物管为主、多种经营的原那么：

在搞好日常管理和常规效劳的同时，从物业的实际出发，开展一系列效劳性的多种经营，既满足广阔业主（租户）不同需求，又增强物管公司的造血功能，增加经济积累，以利于更好地为业主（租户）效劳。

管理方法

（一）实施全程物业管理，从开发商、业主及专业物业管理公司的角度对物业提出合理化建议，构筑一个优秀的物业管理硬件环境。

（二）成立（大厦）管理处，配备专业管理人员，实施专业化管理。

（三）在公司现有管理资源的根底上，充分借鉴行业先进管理经历，积极培养高素质的管理人才，为（大厦）组建一支高素质的物业管理队伍。

（四）导入ISO9000质量管理理念，严密结合物业具体实际，制定一套切合实际的规章制度，确定一系列高标准的物业管理行为标准，以制度促管理，寓管理于效劳。

（五）严格遵守《杭州市物业管理条例》等有关物业管理法规，制定切实可行的管理方案；与业主签订各项协议，依法约束双方行为。

（六）运用CS系统（顾客满意战略），建立富有亲和力的管理和效劳模式。

（七）采取智能化手段构筑社区信息互动平台，提高管理水平和管理效率。

（八）运用CIS系统设计，进展整体形象筹划包装，形式独特、鲜明的形象系统，以提升物业的整体品位。

（九）依照市场化、企业化的运作方式，提供全方位效劳，开展多元化经营。

物业管理效劳工程

（一）公共效劳工程（全体业主能够享受的效劳，费用纳入物业管理费）：

1、协助公安部门维护大厦内的公共秩序，实行24小时保安值勤、消防和交通道路管理；

2、公共场所保洁，办公垃圾收集和清运；

3、大厦共用部位和公共设施设备维护和保养；

4、公共绿地园艺的培植和保养；

5、室内公共场所绿化摆放养护；

6、对大厦的各类资料进展管理；

7、未装修房屋通风、清扫等效劳；

8、电话及访客留言转告；

9、雨伞、雨衣临时借用；

10、节日环境布置；

11、重要时刻提醒效劳；

12、代订报刊、信件收发；

13、代聘钟点工效劳；

14、代收代缴水、电、宽带网络费、有线电视收视费和卫星电视收视费；

15、代叫出租车；

16、代办保险；

17、义务平安用电常识宣传。

（二）有偿专项效劳工程（可以提供的、大多数业主都能够享受到的效劳，具体价格在业主委员会成立前，由物管公司核定，报物价部门备案）：

1、大厦内物品搬运；

2、各项健身、娱乐活动（视大厦配置而定）；

3、机动车辆清洗：

4、提供大厦报警室内系统维护效劳；

5、提供小型商务会议场所及效劳；

6、商务中心效劳；

7、办公区域绿化供给及代为养护；

8、办公区域报警系统维护及接警效劳；

9、办公区域设备设施上门维修安装等；

10、代订车、船、机票；

11、代订代送饮用水。

具体方案

大厦的物业管理由早期物业管理介入阶段（物业预售至交付前三个月）与前期物业管理实施阶段（物业交付前三个月至业主委员会成立）组成。在实际操作中，应分阶段有重点、有步骤地落实相应工作。

第一阶段：早期物业管理介入阶段

从业主、开发商及物业管理专业角度，对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议，使之既符合物业管理的要求，又满足广阔业主的需求，尽可能地减少疏漏，防止遗憾，保证质量，节约本钱。

一、管理内容：

1、从政策法规的角度，提供相应物业管理意见及依据；

2、参与评审物业规划设计及建筑面积设计图纸，提出相关改善及改进的建议；

3、从管理的角度，评审设施设备的选配，减轻后期管理的压力；

4、提供有关公建配套设备设施的改进意见；

5、提供大厦公共部位环境设计的相关意见；

6、提供机电安装及能源分配的相关管理意见；

7、提供功能布局、用料更改的相关管理意见；

8、提供有关楼宇材质保护的具体管理意见，减少因施工对材质造成的损伤；

9、提供标识系统设计、配置的相关管理意见；

10、参与开发商市场营销中与物业管理有关事宜的协调和沟通；

11、参与开发商物业竣工验收。

二、管理措施：

1、熟悉、掌握物业管理法规政策，做到有法可依，有章可循；

2、学习、运用各类专业技术知识，提高早期介入的专业技术含量；

3、制定早期介入方案，积极稳妥地开展工作；

4、参与有关工程联席会议，协调各方面关系；

第二阶段：前期物业管理阶段

前期物业管理阶段可分为接收验收管理、业主入伙管理、保安管理、消防管理、绿化保洁管理、房屋及公共设备设施管理、娱乐设施管理、水系使用管理、财务管理、质量管理、档案资料管理、人力资源管理等方面。

一、接收验收管理方案

为确保大厦的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求，维护业主的合法权益，为日后物业管理工作的展开奠定根底，物业接收前必须进展严格的验收工作。物业接收验收标准作业程序/Article/1207.html

（一）、管理内容：

1、了解物业建立的根本情况，与开发商及时沟通，确定接收验收时间；

2、编制《物业接收验收方案》，确定物业验收的标准、方法和日程安排；

3、与开发、设计、施工单位一起，依照接收验收标准，对物业进展现场初步验收，并将验收结果记录在《物业交接验收表》上，同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改。

4、与开发、施工单位一起，对物业进展现场复验，直至符合规定的要求和标准；

5、与开发、施工单位