置业项目整体定位及物业发展建议

成都景崇置业都江堰项目

整体定位及物业发展建议2012-8-18第一页，共四十页。项目审视第二页，共四十页。本项目属都江堰市区、位置相对较好、占据区位与交通优势资源的项目。项目属性：区域属性：都江堰市区都江堰市区，周边配套较成熟城市综合区域该片区现以工业生产为其主要功能，但周边已有较多成熟居民社区，且相当多工厂处于外迁阶段交通优势彩虹大道、双拥大道、天府大道等城市主干道环绕片区，区域有成青快铁都江堰站。中等规模占地48亩优势资源近邻走马河、江安河，距成青快铁都江堰站近第三页，共四十页。

项目地块基本情况地块数据：占地面积：48亩容积率：2-3建筑密度：小于30%绿化率：大于30%限高：80米项目地块为原榆次液压厂区，现工厂已完成搬迁。项目地块平整，无异型，开发条件较好。第四页，共四十页。

项目地块四至项目地块北至彩虹大道南段，南接亚大塑料厂区，西邻滨河社区居民自建房区，东靠双拥大道。北东南西第五页，共四十页。6项目面临的三大机会都江堰提出建设国际旅游城市的发展目标，城市发展规划将带动房地产业发展。机会1机会2随着都江堰旅游产业的不断提升，有力推进了全市商贸、服务业的发展，进而将吸纳大量从业人口进入城市。机会3都江堰独一无二的优越生态人居环境，任然对外地人士置业安家有着难以抗拒的吸引力。第六页，共四十页。项目面临的三大挑战房地产调控带来的市场平淡期仍在延续，购房者存在观望倾向。挑战1与临近项目相比，本项目地块缺乏自然资源支撑，在景观配套方面处于相对弱势。地块项目所在区域较缺乏人气，周边商业气氛薄弱，区域存在的药厂、塑料厂等对购房者有心理上的不利影响。挑战2挑战3第七页，共四十页。项目定位思考的关键点面对不利的政策环境、平淡的市场，如何规划出符合市场发展趋势与购房者消费意愿的楼盘？关键1如何发掘区域的环境、交通、配套、等优质资源，形成高溢价？如何以差异化摆脱激烈竞争影响，实现突破片区的价格瓶颈？关键2关键3第八页，共四十页。项目定位方向第九页，共四十页。周边竞争项目审视都江堰高铁站地块位置青城半岛御景豪庭兰卡威滨江丽景第十页，共四十页。周边竞争项目审视楼盘名称开发商体量业态风格价格元/㎡户型面积销售情况综合指标项目点评滨江丽景四川华炜投资70亩小高层+多层+商业楼意式托斯卡纳价格待定101—183㎡预定于2012年9月底开盘总建面101844.5㎡，商业7441.6㎡沿河景观线较长，建筑品质感较强，知名物业公司管理。作为墅级洋房，建筑密度较大。青城半岛成都隆旺80亩小高层+多层+商业楼ARTDECO小高层4200、多层520070—240㎡在售总建面106680㎡，商业25000㎡拥有两河环抱及滨河公园的环境优势，独立商业体及沿河商街。建筑密度较大，内景观不足。兰卡威成都皇朝置业132亩高层+小高层+多层东南亚风情450077—140㎡销售最后一期在售最后一期约70000㎡开发较早，已形成知名度及人气。建筑外立面设计较差，品质感偏弱。御景豪庭上海张江高科300亩高层+多层+联排+酒店海派建筑4500102—124㎡在售总建面500000㎡，酒店23000㎡规模较大，有五星级酒店题材支撑.。大户型较多，现售高层与周边多层、小高层比较无明显竞争优势。第十一页，共四十页。竞争项目带来的定位思考周边已开发项目较密集，且体量规模均超过本项目地块。建筑业态从多层、高层到联排别墅；风格从ARTDECO、欧式、海派。考虑自身条件，本项目欲从这些方面进行超越较为不易。1、竞争环境激烈，周边密集存在大中型体量，建筑形态丰富的楼盘滨江丽景、青城半岛、兰卡威河景优势明显，御景豪庭在自身配套上拥有五星级酒店，大型社区商业支持。本项目在这些条件上不能进行直接竞争。2、周边项目在资源的占有上更具优势，且有其他条件支持从周边竞争项目提供的户型情况看，已经基本覆盖了市场各种需求。本项目未来在户型设计上需更下功夫。3、周边项目户型配置覆盖率广，70—240㎡区间涵盖了客户需求第十二页，共四十页。本项目地块战略定位指向研判方向1本区域快铁客运站的设立，带来了大量往来的人群。围绕客运站的发展，新的城市组团也将逐步呈现。

公寓商场、超市酒店、写字楼城市综合体瞄准区域空白点，同时围绕城市发展新趋势，呼应快铁客运站带来的人流及城市发展、交通出行方式的变化。中小规模面向中端群体中小规模面向旅游、办公等公私群体中小规模辐射周边各类群体第十三页，共四十页。本项目地块战略定位指向竞争对手建筑、产品等覆盖了市场的各个层级，但定位均偏向中档，单一指向使得客源竞争越加激烈。高端豪宅中端住宅青年置业中小规模面向高端群体中大规模多数人进入小型规模突出指向人群进入若项目定位进入中端住宅的区间，将在规模、资源、价格上与对手展开竞争，对本项目不利。研判方向2第十四页，共四十页。战略支撑都江堰所拥有的一流自然生态环境，仍然是成都周边最适宜人居的城市。国际旅游城市开发建设的入，城市在配套设施上愈加充实。支撑1周边项目开发方向的单调化，使得本项目地块可以通过差异化开发，在项目定位和可持续发展、保值增值方面有效满足市场不同需求。随着青城山山居模式所受到的恶劣天气、自然条件影响，大部分高端客户开始高度关注都江堰市区“离尘不离城”的城市舒居项目。支撑2支撑3本项目地块在发展方向的选择上，可利用投资体系的建立，突显资产运营及物业强大的升值概念，有效规避概念的单一性。支撑4本项目地块整体战略与定位第十五页，共四十页。本项目地块整体战略与定位1、符合城市新组团需求，与快铁客运站交相呼映的城市综合体2、塑造全面超越竞争对手的城市高端豪宅3、满足青年置业需求，充分考虑商业的综合社区

定位结论第十六页，共四十页。从快铁客运站将带来的城市新组团发展方向的预判，对项目资产价值的考虑，城市综合体可成为本项目地块有效发展的方向区域经济聚集城市综合体，对区域经济具有聚集性，同时有区域中心强化作用。不仅作为区域的财富中心，也是区域的代表象征。区域个性展示城市综合体的开发及规划可满足区域功能多样化、区域形象特色化、区域资源集约化要求；城市综合体具有居住、工作、休闲、娱乐、购物等多重功能，可实现城市土地集约经营效益。引领区域发展城市综合体实现的商业、居住新理念，对促进和引领区域开发将起到领头效应；城市综合体项目运用先进的策划与规划设计理念、完善的运营管理手段，可保障项目长期可持续发展，对区域发展有助力作用。城市综合体第十七页，共四十页。从突破周边项目的价值认知，彰显区域价值看，定位高端是本项目的策略之一突破周边认知项目要实现利润最大化，实现的市场价格必然远高于周边，塑造绝对领先的高端形象方能从现有周边环绕的中档价位项目中脱颖而出。彰显区域价值都江堰城市经济发展与历史沉淀有支撑本项目地块发展能力。交通、城市配套的完善，本项目的地段价值快速提升；切合客户需求项目层面越高，越能对应高端客户需求，城市高端物业的增值性易成为客户追捧的对象；实力购房者对产品的要求随着房产市场的发展日渐提高，希望买到适合自己的高端产品。高端豪宅第十八页，共四十页。青年社区的聚集性，商业综合配套性极具做出人气商圈的可能，是另一种实现项目高溢价的方式。青年社区多样化商业布置会将购物、娱乐、餐饮、休闲、运动融为一体，满足社区客群“24小时”的消费需求，增强项目的居住性、生活性。1、青年居住社区具有惊人的商业效应青年社区的居住群体起来以后，又会把周边的客群吸引过来，实现项目成为区域核心商圈，进而促进项目商业的租售。2、青年居住社区具有巨大的互动效应青年居住社区开放的公共休闲特征与对外交通互动对于项目品牌的传播与塑造有良好作用。3、青年居住社区具有强大的传播效应第十九页，共四十页。定位下的产品建议第二十页，共四十页。集居住、商务功能与购物、休闲、娱乐为一体的综合性社区，通过其强大的辐射作用成为聚集人气的保障。

产品类型建议城市综合体部分第二十一页，共四十页。成都仁和春天广场：建筑外观与建筑内部空间都精雕细琢，从面子到里子，在区域内均呈现出综合性的上层姿态。比对项目借鉴仁和春天广场以独特内涵，完善居住、办公需求功能，在主题业态规划中，点缀高档百货、高端商务、餐饮娱乐、休闲等多种特色业态，让商业更具个性化，最终以其特色化的经营内容和综合性的商业链集聚人气。第二十二页，共四十页。1、打造高端中式院落，独立商业体为辅的建筑体。产品类型建议高端豪宅部分第二十三页，共四十页。成都昌隆清华坊：文化符号感浓郁，标志性的中式庭院式城市别墅比对项目借鉴中式徽派风格建筑大宅清华坊具六大特色：院落格局---传统民居的现代版庭堂楼阁---功能齐全的多元空间私家花园---四面围合的自家山水古韵新风---传统风格与现代工艺的智慧结晶文化内涵---弥漫人伦亲情的“诗意栖居”。第二十四页，共四十页。2、打造高端小高层空中别墅，底层商业为辅的建筑体。产品类型建议高端豪宅部分第二十五页，共四十页。成都置信鹭湖宫8区：洋房与院子结合，在环境营造、建筑元素、空间尺寸等方面进行创新的平层小院项目比对项目借鉴置信鹭湖宫8区包括两种形态的产品：小高层产品【平层小院】、高层产品【双景华宅】。其中平层小院，让每一户家庭都能享受有院子的庭院生活。不仅如此，一梯两户的板式结构，电梯直接入户的高级配置，面积仅有118和138平米的平层小院每户却有52和65的㎡的赠送空间，让家家户户有院子。面积为82-90平米的【双景华宅】同步推出，满足客户不同的产品需求。第二十六页，共四十页。以小高层为主，综合性商业、内部商业街丰富的建筑体。产品类型建议青年社区部分第二十七页，共四十页。成都怡和置业soho沸城：兼具居住、投资良好价值的区域标志性项目。比对项目借鉴SOHO费城是城南棕北标志性综合社区，投资回报率高是楼盘特色之一，项目兼具地段、交通优势。

第二十八页，共四十页。地块开发建议第二十九页，共四十页。如何优化户型，提升产品性价比？项目地块南侧及周边工厂对项目居住品质的心理影响？流经项目地块的沟渠如何加以利用？如何均衡住宅与商业部分的均衡关系（满足各个群体的需要）？

建筑规划解读第三十页，共四十页。利用高水平设计单位最新规划设计方案，可更大的加强开发强度，摊薄土地成本，为企业创造更多效益。高赠送面积户型的设计无论高端住宅还是青年社区，高赠送带来的性价比总是吸引客户的重要因素第三十一页，共四十页。纯粹表达的元素同建筑相呼应的立体景观会所，休闲娱乐设施辅助化的景观处理景观规划的提升在小环境中尽力表达景观的文化特性第三十二页，共四十页。细节的把握精致在于工艺与材质的配合第三十三页，共四十页。项目启动充分考虑市场实现度、营销可行性与项目周边条件的制约项目启动建议2012年8月—9月初完成项目草案与初步方案沟通2012年9月中旬签署委托策划计划2012年10月底完成项目全程策划案2012年11月建筑设计公司启动项目设计2013年年初项目前期工作筹备2013年2月项目市场亮相2013年3、4月项目正式销售第三十四页，共四十页。从城市综合体的定位出发，建议增加容积率占地面积48亩容积率5.0覆盖率商业30%住宅70%商住比例商业≤30%户型区间以50-70㎡为主总建筑面积16万平方米总收入约12.8亿（公寓预计5000元/㎡，商铺15000元/㎡）基本经济数据1第三十五页，共四十页。从展现领先的高端住宅形象，匹配区域市场的高端定位出发，容积率应控制在2以内为宜占地面积48亩容积率1.5覆盖率商业20%住宅80%商住比例商业≤20%户型区间以200-300㎡为主总建筑面积4.8万平方米总收入约5.8亿（住宅预计10000元/㎡，商铺20000元/㎡）基本经济数据2占地面积48亩容积率2.0覆盖率商业20%住宅80%商住比例商业≤20%户型区间以100-200㎡为主总建筑面积6.4万平方米总收入约6.1亿（住宅预计7000元/㎡，商铺20000元/㎡）中式院落空中别墅第三十六页，共四十页。从匹配青年社区的定位出发，将容积率做满占地面积48亩容积率3.0覆盖率商业30%住宅70%商住比例商业≤30%户型区间以40-60㎡为主总建筑面积9.6万平方米总收入约7亿（住宅预计4000元/㎡，商铺15000元/㎡）基本经济数据3第三十七页，共