商业地产策划与定位

1商业地产的策划与定位2

商业地产，是现在开发的热门！为什么？因为开发周期短、利润率高！当然大家也知道风险高。从全国来看，人人都在往商业开发这条路上挤，但有多少项目是真正成功的呢？原因可能很多……3不成功的原因可能是——因为地段不好因为消费者消费实力低因为商业环境差因为竞争激烈，对手太强因为招商难度大……4

为什么等项目做出来了才发现这些问题？为什么直到最后才知道是这些问题造成了项目的不成功？这些问题难道是不能避免的吗？这些问题难道是无法解决的吗？这些问题是不是最核心的问题？究竟什么才是最核心的问题5我认为，关键是——没有赋予项目准确的定位怎样做到准确定位呢？6定位需要解决的几个基本问题——市场缺什么？地块最适合做什么？地理位置最适合做什么？你，想做什么？7第一层剖析:从商业形态来看……从商业业态来看……从商业层次来看……从消费潜在需求来看……从商业格局来看……市场缺什么8从商业形态看，看什么？——有哪些商业形态——各类商业形态的规模、比例——各类商业形态的经营现状——各类商业形态运作模式——各类商业形态的相互关系——各类商业形态的建筑特色——各类商业形态的配套组成——各类商业形态的发展前景……步行街主题商场MALL专业市场住宅底商9从商业业态看，看什么？——有哪些商业业态——各类商业业态的规模、比例——各类商业业态的经营现状——各类商业业态的价格水平——各类商业业态的进货渠道——各类商业业态的相互关系——各类商业业态的发展趋势……餐饮

娱乐休闲数码精品10从商业层次看，看什么？——市场上是否各个层次的商业都有——市场以哪一个或哪几个的商业层次为主——各个层次的规模、比例——各层次商业的发展趋势怎样……11从消费潜在需求看，看什么？——消费者的需求真的都被满足了？——为什么有的消费者去外地购物？——这部分消费者对现有商品不满意在哪里？——这部分消费者对现有购物场所不满意在哪里？——这部分消费者对现有的商业服务不满意在哪里？……12从商业格局看，看什么？——有多少个商圈？各个商圈怎样的规模？——各个商圈的相对位置、距离——各个商圈功能、关系——商圈是自然形成的吗——政府层面对商业的布局规划——项目在一个成熟商圈内，竞争激烈，该怎么定位？——项目不在成熟商圈内，配套不全、设施不完善，又该怎样定位？……13案例一：江西新余新钢项目

新余市地处江西省中西部，被誉为江西的“钢城”。全市总面积3178平方公里，中心城区面积30平方公里，总人口111.59万人（截止2005年底）,城区人口超过40万。新余市房地产行业正处在快速发展的起跑阶段，虽然各项指标的基数较小，但增长速度飞快！1415

以洪客隆百货为代表的大型购物中心，以洪客隆商业街、抱石步行街为代表的商业步行街，以东方巴黎家居广场为代表的大型专业市场，以国美电器为代表的主题式商城和以新一佳为代表的超市……表明新余市商业物业多业态并存、竞争惨烈。

几个主要项目商业面积之和竟达36.8万㎡，加上规模较小的商场及零散分布的街铺，估计新余市的商业面积将达到50万㎡之巨，而新余市区人口仅为40万，市区人口与商业面积之比为1：1.25，世界上最繁华的商业城市——东京，这个比例才为1：1.7，香港为1：1.3，供应严重饱和！市调发现16

面对如此激烈竞争的市场、面对如此饱和的市场，本项目该如何突围？17

在对胜利北路东面和西面两个方向的人流量进行不同季节、不同时段的多次实地测量后，我们发现，18～28岁年龄段的人流占据人流总量的比例平均高达6成。即使把对人群年龄估算的误差因素考虑在内，我们仍然可以得出结论：胜利北路南来北往的人流中，年轻人占据了大部分。相对高端消费的群体，这一群体单次消费能力可能不是最强，但他们却是消费频次最高(一有闲暇时间就会逛街购物)、消费欲望最强烈(每次逛街都会花点钱出去)的。他们的购买力是不容被忽视的。另外一组市调数据指出了定位方向18于是，我们为项目定位为直接指向年轻消费群体的——核心商圈最时尚的潮流基地潮楼19地块与城市的关系地块与区域的关系地块与市场的关系地块与周边环境的关系地块地形与技术指标第二层剖析：地块最适合做什么？20城市的战略定位城市的总体规划城市的经济结构城市的历史文化地块与城市的关系21地块与补区域的舍关系区域在城避市中的地量位区域的总盘体规划区域的御市政配绕套区域的交谊通网络区域的暗经济特腿点区域的人敲口特征22地块与市场的关系房地产现状，开发量、租售总量房地产发展趋势消费者特征消费者习惯23地块与番周边环予境的关杀系地块周边率的自然环类境地块周鸽边的市俩政配套地块周边乱的竞争对永手地块周边怒的交通网宗络24地块与规划设计用地性质规划技术指标地块四至25从案例传中阐述隐地块研愧究的重臭要性！需要说明昆的是，案缠例和案例口不同，其屯分析的重深点可能也振有所不同意。案例解析26分宜县——地处赣西筛中部，为研新余市辖拌县，距省盘会南昌178公谋里。总面积轰138帝9平方光公里，葱总人口装30.窗98万语，其中眯城区面体积8.疾8平方益公里，产城区常撇住人口弊6.2镰万。矿产资颠源丰富模。工业基础笼扎实。连续两年遍被授予“全省综业合经济值发展先陪进县”。案例二罪：江西原分宜项学目2728土地位置天工大道东侧、东山路北侧土地性质商住土地面积13998.2㎡＋14330.2㎡容积率不大于1.6建筑密度不超过26.5％建筑层数西地块：4层东地块：17层地块基础孝数据29地块现身状30面对这样叙一个项目大家觉得锣该如何入浪手呢？在对城恳市、对桂地块都央有了一样定的了拜解之后丘，我们毫一起来弓层层剖仗析这个栋项目吧汽！31八点思考解密该项目焰开发，瞎之一项目原以商业为沉主。住宅病仅占4478骗0㎡，商末业为59裳900㎡思，总建1兔0468筋0㎡，容理积率1.格6。现在须地价翻倍抽，那么，行容积率必文然提高，看这就提出券一个问题揭：现在项鄙目是以疼商业为斥主，还悲是以住跑宅为主厦？32八点思考解密该项目开偿发，之二如果以疮住宅为之主，过脏多商业半面积必方然出现勿两个问话题：1.过键多商业臭布局必跨然会影崭响住宅或的布局炊，商住教混建，拢肯定会婶降低住爹宅品质策。2.过节多商业冬必然会姓带来招见商难的笨困局。裳招商如予果缓慢赌，是否刮会对项港目收益桶产生影雹响，招畏商缓慢来肯定会姜影响项巴目的销扛售。33八点思盾考解密该项目圣开发，挪之三该区域扯需要一肢个较为钓大型的志超市及着较为集乡丰中的商雄业配套丸。但却拴有以下熄几个问蜡题：1.钱本县条城商业仓经济并咏不十分可发达。参城中几撑条商业更街以国届内二、桑三线服汁装品牌大为主，题且品牌归数不多罗。2.档分宜离新便余市仅半堂小时路程鬼，且交通禽非常便利冰。较高和困较集中的蹄消费一般钓会选择新耐余。3.谈县城籍成熟的突老商圈绳商业不踩够发达疫，那么胞新区商岗业又怎热能快速恰形成呢粥？34八点思考解密该项目厕开发，之四项目的溉商业面屑积。商业面哨积越大丈，其收照益越高督。商业面积稿越大，销酬售当然越护难。销售不墨出去，耗对开发喝商的资脾金压力椅将越大堡。那么，到剧底建多少立商业面积阅最合适呢虫？35八点思呀考解密该项目骑开发，之五目前分摆宜的住宅宅市场付比较好阳，但整怀体价格锹不高，侄在土地廊成本增俯加了一狸倍的前游提下，号如果仍屠按现在鹅的住宅碌价格销旁售，开翅发商的均收益就奖没有想业象中的钓大。而芝要提高互住宅价齿格，要晨看整体李市场发桃展趋势底如何，验还要看猜项目如琴何定位泳。但本项苹目的地愿块在新抚城中虽礼然是中平心位置恩，但作干为住宅习用地却牛并非是振王中之械王。如弓果其它肤地块迅含速开工婚，与本株项目同光期进行铸，其竞徐争强度碗必然会境加大。36八点思考解密该项目开景发，之六项目呈新方正形勇状，但净一条20米宽男的马路将轮本项目从遍中隔断，骂这对本项盐目的整体烈规划肯定秃会有影响忍，特别是麻作为一个赵完整的小动区，内部县环境设计傅肯定会显芽得捉襟见支肘。这对项目倚的品质和床层次都会装有影响，顿如何规避洋并化劣势择为优势是渐一个考人侧的课题。37八点思考解密该项目酷开发，之七项目的落主入口念如何选比择非常径重要。现在项绞目四面巩临路，送都可作彩为主入菌口，但尿是主入梯口只有休一个。如何选择喂则要看整愁个项目是矮以照顾住肌宅为主，童还是以照柿顾商业为身主。不同臂的重点则冠有不同的成选择。38八点思毫考解密该项目娃开发，之八项目商隆业面积杆如何分谋配，直炉接关系序到项目压的招商侨、销售拒、营运双等系列分问题。大型超市也是必要的增，而品牌随商家是很偷难进驻县喊城一级的庸。那么不豆招品牌，板对项目的溉带动作用条又有多大笔呢？其它的躁商业（拦主要是喊指临街粒商铺）辛的业态躁到底以堆什么为响主。如夜果整体迈商业面照积过大声，仅靠搁服装等烘常规商围业业态宽是难以紧满足的帜。商业面积毕不宜过大侨。商圈的索建立都是谅需要经过殖漫长的时搏间积累达妖到的。如环果在短时搬间不能完者成80％蒙的招商，手肯定会对吩项目的整解体销售产宇生影响，发而想在项赢目开售时棵以这么大些面积的商两业招商，沈其难度可咱想而知。39从以上八点思考方向去展帅开深入的青研究，并容逐一找到千思考的结削果，那么论就能清晰真的洞察到绍本项目的级定位方向陵、精准的铅制定出项园目的规划俯原则，并胁为之后的毙推广、销棚售工作做独好铺垫！有必要说口明一点，我们健不是专堆业的规今划设计侄院，很简多发展执商要求滚我们出殖图纸、香做设计桑，这些办我们是良没法做镰到的。妻我们通湿过研究糕，提供话的是规喉划设计阀的指导原则和其中哪的关键、核平心的问题！40第三层羽剖析:地理位接置适合之做什么兔？位于商圈技中，还是蝇商圈外？交通网口络的分雅布？人流动向廉如何？商业氛围佛怎样走向恼？相邻建筑涝的影响？……41案例三企：广州刊人防商转业项目切入点1——项目位岛于天河孩的核心封商圈,向来愿是以相北对高档虚次商品幕为消费芦概念的嚼，地下恩城防能傍否延续浮这种高跌档次消宁费概念鉴。广州的地莲下城防商织业如流行缸前线、康室王城、五道月花、动驼漫星城等长却都不是蜂高档消费内。如果改惭变消费运档次，筐其已有脖的消费困群体是锐否会接柄受？不能接朗受就意痒味着必舞须选择跪新的消著费群体册，而他角们在哪哪里呢？42切入点2——天河城情商圈的婶业态竞球争非常崭激烈，怖要想寻偏找新的概突破点艘比较困绢难。商家在进驻荒前不可锤能不考丘虑此类海问题，谣这直接裳影响到跑项目前兽期的招解商、放骗租等环挖节。43切入点3——在档次上反进行区分泡，那么无丈疑又会仿隔制出第二斯个流行前秧线。这就泼决定了必匠然和真正示的流行前换线进行消旨费群的竞竞争。但是，消敬费者是有访一定的消费习惯的，要捧改变这速种习惯非需花很骡大力气皇，而且闲还有一猪个较长鼻的过程匹，这些愤肯定是折商家选蚀址前着析重考虑孤的重要刘因素。44切入点4——广州是创昨业的天堂违，商家品亦牌多，可详供选择多娇。天河商圈背创业的成本相对较高无，这必然津限制了部扇分客户，蚂而大品牌葡是否愿意箭进入地下谦现在还无陆法考量。45切入点5——本项目由煤于无产权营，极有可杰能只能租逗不能卖。这就决惩定了投幻玉资客只敢限于二慰手的短闻期炒作教，更多愤的则集苍中在经利营者，客户面必然大大尸缩减。46切入点6——人防商业鞋最大的难怖题是如何垫将地上的躬人流、商业气引入地舌下，这除丈了项目定汁位、业态辫组合准确形外，在建凳筑形式、俩标志识别翅、入口处财理、交通阵导线、装牲修风格等通都必须有化独特的个性。但人防最唐大的局限赶是在建筑山、入口等亚方面不能继做更多的已设计和处泛理。47切入点7——天河城锋人防商株业由南修北两端凯组成，仪现南段牲已开始品招商。该段定门位是否烤准确、好招商是毛否成功双、业态旷是否统棉一规划绝、后期印经营是颜否顺利头将直接龟影响到翠本项目梳，而这辰一因素读则是我匆方不可控剂制的。48切入点8——南段虽然馋与本段一流路之隔，森但商业价值显然大于干本段。在蔑南段定位彩准确的前叛提下，本陆段是否承棍接它的定伤位？如果承接赠，本段价值则必然抄低于南醉段，如抚果区别怨定位，伸又如何博与其保淘持协调呢、和谐趁？毕竟甘整体上蜻这是一睛个项目岩。49切入点9——如果南段抖定位不准粘确、招商焰不成功，锈本段如何金摆脱其不良影响，另辟拨捷径？除了与余其协商帐外，最跨可能的疯就是改纵变其业臣态组合灾。但寻找蛾新的业甚态不仅扛困难，辣而且北靠端仅有腊一万多堤平方的山规模，景是否能箱够支撑鼠也是一顽大问题贺。50切入点10——本段最驾大的难请题是负幕二层的本招商和纺招租，限如果其蚕业态无晒法与负覆一层承接，则必须茄考虑其他弊业态，而烧这种业态腿又必须和骆负一层的秒消费相衔接，但又已不能影改响整个黑项目的荡档次和影环境。51以上只是细对该项目升的初步思器考，这些革将是项目伞开展下一置步工作的膝方向和范扰围。尤其辨是为项目预的市场研谋究指明了冈方向。52第四层菠剖析:你，想做什么？对市场、稿地块、地塑理位置进特行了详尽懂的分析后腾，定位的柄基本方向呜就确定了忌。也许开僵发商的选兽择会很多——但最适合孕的选择却捷只有一个们！53那么项目丢真正适合甜做什么？引如何切入炎到准确的民定位？准确的焦项目定侄位必须舰从终端消帜费者的研究开始！我认为——54终端消费袖者的研究终是研究什酿么？那么55终端消棵费者研毛究其一是否当地人婚否文化层次性别职业收入水平家庭结构年龄终端消费者人口特征56终端消箩费者研脑究其二终端消费者群体的区分按年龄区分按收入水平区分按地域来源区分按家庭内地位区分按职业区分57终端消费值者研究其三不同消费群体各自的……消费习惯消费偏好消费结构消费实力58终端消完费者研著究其三消费习惯消费地点消费频次消费层次……消费偏好休闲消费健康消费……生活消费消费结构饮食服饰日常用品……59终端消滤费者研确究其四因讲为所以漂必栋须一个商业架物业是不次可能满足所有灯消费群脂体需求宵的！找出各蛾个消费沫群体的躲共性和说个性！60终端消费险者研究其五通过各个腿消费群体禾共性和个撇性的研究把各个消年费群体进稻行并类和毫分类主力消辽费群体次主力课消费群候体特殊消逃费群体主力消费骗群体的特性揭示项目绩的定位方占向！61案例四肃：广州定天河商家业项目项目位于殖天河长湴萄村偏离天晒河区主要创商圈，可霉以说是一饼个还没发烟展起来的众区域。商业环梯境较差笋、档次俩较低、刮交通混钥乱、人宅口素质船参差不姻齐。这里机会抚大于风险粥。无需在甜规避风斩险方面弟投入过矛多精力忌，而是待集中研盟究如何笔把握好丽机会，申争取最咬大利润甩。因此我晕们必须厌找出影请响利润妇最大化赵的关键理之点。焦点——62关键之缠点一：如何确立岂项目在该茶市场的江乱湖地位目前长割湴村商扶业项目灶还不是欧很多，抗其档次常也不是概很高。巩这为本搭项目的糠定位留寺下了较子大的回章旋余地晶。本项目虽锤然不是最重大，但近窝3万方的辰规模也不献算小。那么摆激在面前特的有两乏种选择妖：一是迎豆合现在裙市场的矮表面需便求，稳亩中求利敬。二是适讯度超前捐，做强吊做高！萝不是最下大的，忆但是最雄好的！63要确定俘终端消音费者的炕真正需填求，首孝先必须低确认消傅费群体餐的特性碧，即消凡费群体令的……从区域米人口特反点看，犹主要由仍四大块悔组成：跳原住居惠民、新势型社区咐居民、急大学生宏、流动炭人口。新型社区旬居民比重殊越来越大程，大学生系成为第二沟大居住群漂体。我们研究惰消费者必碧须首先研之究这两大职群体。在彻底钞研究透闷了主要蹄消费群公体的真厉实需求损后，就颤可以确神定项目报的建筑缸风格、进业态定比位、商鞠家取向揉、功能油配套、菌甚至装逆修标准渡。关键之且点二：如何毁确定区域痒主要终端消费群体袭的真实消钉费需求64本项目面已对的终端馅消费群大够致分为四茧类，而消为费层次却挎相差很大荷，消费特以性也各有伴不同。不同的消薪费群体是蓄很难在同号一消费场约所消费的谊。如果生示拉硬扯，愁必然是失洞去所有的至消费者。同时满泛足三类浴消费群屠，组合掌矛盾将话会严重示影响项烘目的整厨体形象翻、层次遮，专门首只满足巴某类群肥体，但兆因受区殿域环境城和区域渡人口的门限制，莲任何单穴一的类茂别都无裕法支撑药整个项坐目营运削。这对矛盾洗如何解决爬，必须提肤升到一个棚重要高度次来认识。关键之馋点三：如何处理嘴必然出现文的业态组梨合矛盾65功能定暮位是指呜项目准施备做成携什么商辈业形式散，定位波基础来麻自于两耍个方面赛：一是对终奋端消费者警的研究和帆判断；二是对话区域市祝场现有习商业环砍境的研芳究和分影析。关键之点四：项目的功药能定位决镰定项目的持成败66现在我锻们得知胳本区域孝最大的搂消费群脸体，那灿我们重锤点要研茶究的是久这两类抽群体之录间的关接系。比尘如周边口社区居诵住者多冬为年轻尸人（20-3稿5），那勾么他们与姻大学生就奖会有很多猛共性。如真果社区居之住者都是茫有较高文挺化层次，尚如大学教耍师，他们放与大学生狱也会有很译多共性。斤这种共性寄就是我们工定位的基贝础之一，威也就是说该针对这种痕共性的定炒位即可满丑足大部分能居住者的妻消费需求萄，又可满秃足大学生须的消费需呆求，也就逆满足了本样区域大部凶分消费群咸体的需求如。而对区亏域商业议环境的复研究主阀要是各邻商业物罗业业态立、功能蛙、档次香、商品金陈列、天商品品夜类的了担解，举吹例说：沸如果所算有的商增业都是亚以休闲嚼娱乐为揉主，这咏说明两答个问题篇，一是仪消费群画体认同替该区域灶是休闲紫娱乐的单最佳消滋费场所纽奉，休闲列消费有郊很大的坚市场，摆项目可蓝以继续屯定位休背闲类。陈二是消调费群体吹只认同锈该区域预是休闲敏娱乐的恶最佳消规费场所别，一个“只”字说明巡寿本区域醒其他的消商业不啄能满足百广大消闪费群体尚的需求译，也就棉昭示着廉其他商紧业有很翅大的运梅作空间臭，或者胜说其他具商业还泄有很大故的提升辩空间，修那么项致目定位劣就可以陕抢占这盐个空白闲点。67招不来大获品牌超市胶，是否就加一定不能明成功？而气招来了大滑品牌超市隙就一定能壮成功吗？伸回答当然村是否定的筐。城市发展掀的趋势就访是城市空酬心化。随统着城市的飞发展，边驱缘区域的迷现状很快乔就会得到需极大的改胀善，这是临毋庸置疑炒的。关键是猎这个“很快”到底需要温多长时间副？商家们列等的就是衔这个“很快”。那么鸡作为商芒业物业幅的开发逗商，面粪对商家巾的这种尖等待，缺其招商烈思路就桑必须区宪别于市穗中心项和目的招丛商！关键之燥点五：城市边缘夕区域招商率的现实思奔考68以上是我犹们对长湴仗村项目的涨初步理解否和思考。收这里展示咬了一种在沃接触到一知个地产项傍目之后，虫作为策划咱人应有的思维方罗式、思教维逻辑抗、思维晌范围、颗思维聚田焦等等！69如何研除究呢？那雷么市场调惧查是基耐础！70市调就是猫踩盘;市调什么梦人都会做撤，随便找购几个员工爆就了事;市调是一重个不需要散花费太多贷时间的工延作;市调的故数据真叙正作用刻不大;市调就是班针对某个漫问题去了驻解解决的咏方法。很多开发商是池这样理解市调的——711、请专业无市调公阅司进行你市调;2、自行森组织员工砌进行简单秆的市调;3、自己律去踩盘;4、请音代理公叹司进行裹市调。很多开发商青是这样实施市调的——72这是正诱确的态亮度吗？这是正傲确的方敢法吗？这样做能日给项目开害发带来正热确的指导炸吗？不！！为什么？你们真驾正了解裙市调的沃作用吗愿？73首先，待专业市树调公司额不懂房忧地产，易在设置泻问卷、淡访问、旋踩盘等赏方面都煎无法和堂房地产炭开发联育系起来辫，他们贝采摘的婶数据也贷许真实次、客观露，但可竖用性不内强。因为——74因为——自行组织导员工市调弓，因为不付专业，市馅调的方法馋、内容、物数据都无站法保证真粮实、科学区、客观。75因为——踩盘，逝就更简秀单了。它只是市枕调的其中甘一个方面抗的内容，司即使去踩追盘的不是盼专业的营灾销人员也离很难真实俊、准确、富全面地了赛解一个项咐目的情况述。76因为——最后是关请代理茅公司做驱市调，鹿我可以他说绝大疤部分的希代理公珠司的策提划、营沉销人员傲没经过银专门市孕调培训沈的，市运调毕竟补是一个卧专门的态行业，骡既然是剥专门的扣行业，本就有其水一定的全专业性点、标准饭和技术淘含量。缸所以代周理公司革市调做景的更多龄的就是该踩盘。77以上四到种手法都蚕因其自测身的局粉限而无阅法真正巨全面、绞真实、稻客观、吨科学、吴准确地绪反映我笼们项目孤所处的厌市场状计况。那么，市寄调到底是愿个什么流程呢？78市调目的研究问卷设置人员安排礼品购置市调人员培训访问布点正确市钉调流程79问卷设置：1、问膜卷以不绘超过两迟页为宜铸；2、问卷惹调查时间需不宜超过刚15分钟触；3、跳问拉的设置；4、不删应设置微敏感性洽问题5、不瘦应设置呼尴尬性风问题6、……市调人员水培训：1、不要臭诱导性提国问；2、两人坚一组，分挥工协作；3、不宜煤让受访者婆自己填写容问卷；4、……取样：1、年龄勾分布；2、性别言分布；3、拦截宿隔取样；4、入赖户跳跃芒取样；注意事碰项80实地观察邮寄访问产品流质研究日记式调查网上调查…

…电话访问座谈会深度访问入户访问街头拦截访问正确的市调方法81案例五尚：重庆帮巫山项辩目依据巫山够县总体规辆划和战略路定位，考翼察现有城缓市的商业针业态，如委何打造一描个城市新丽的特色商聪圈。巫山现有蹦商圈内的裕各个商业卵业态间如幅何互补、匹是否存在冲空白了解巫寇山各阶掉层消费杠者经营赢者、投吼资者的完消费偏子好、习妹惯和消掀费能力钟，以及滋对商业乒整体定置位、业盗态定位蒜、目标唉商家定兴位、商惩圈业态旧定位奠跑定基础在新商掉圈内，滩如何从捞业态定京位上找斜准项目宰的破市树点确定市湖调目的82调查时湿间：2008屋年*月8购日——*月2岭1日被访问衫对象：年龄20——60岁之奋间访问形句式：□消琴费者及音购房者肥：街头园拦截登问卷粮调查凝电话岭咨询□经谜营者：码入户访衡问煎问卷调惧查访问时泉间：每个样太本约1刚0-1兼5分钟讨论市卡调布署831、实灶地踩盘兆调查（残实地观梁察）对巫山捆主要商鸦业街区调、典型益商场、伟在售商斗业项目腾进行实彼地调查年。对巫触山主商跃圈实地反观察。2、目标递访谈A、消惯费者随以机抽样著访问B、经营液商家入户鉴访问C、投数资者问傅卷调查3、政绞府相关牢职能部挖门向巫山跑县规划猫局了解阁城市未荷来规划饿以及项蚂目所在会区域的姨发展方纺向，还碑有统计嫩局、招脖商局等舰等4、网醋上查询查询政府访及行业信鸦息网站，记收集基础让资料选择市利调方法84时间安排工作内容责任方2008年*月3日1、向开发商提交工作纲要2、确定市调时间中旗2008年*月5－6日1、市调专员专业培训2、问卷设置中旗2008年*月7日市调礼品购置中旗2008年*月8日市调工作组进场中旗2008年*月9－12日对当地聘请的市调人员培训中旗、发展商2008年*月12－21日正式展开市调工作中旗2008年*月30日向开发商提交调研结论中旗2008年*月29日向开发商提交《项目商业运营市场环调研报告》中旗制定市调汁时间85868788与陈仁澡科一起朗探寻……中旗地产89与陈仁科端一起探寻……中旗地没产90与陈仁滨科一起生探寻……中旗地产91与陈仁小科一起水探寻……中旗地大产92与陈仁科宵一起探寻……中旗地产93与陈仁科高一起探寻……中旗地汇产94与陈仁科恐一起探寻……中旗地产95与陈仁科高一起探寻……中旗地临产96与陈仁闭科一起越探寻……中旗地功产97与陈仁吸科一起严探寻……中旗地咐产98与陈仁科打一起探寻……中旗地莲产99与陈仁拦科一起孤探寻……中旗地她产100与陈仁香科一起今探寻……中旗地室产101案例六窜：哈尔勿滨景阳漏街项目开发商原刻有定位：晌现代化办雀公用品批沉零中心滨城虎财富淋港开发商定打位依据：景阳街做棒为“办公用品铅市场”在哈尔蜓滨已经旺家喻户皇晓，本阶项目所独在地段侨处于景熔阳街“亚核心旷商圈”，成熟咳的办公犹用品氛志围仍旧俘冲击到跑本项目千；如果脱踢离办公雾用品而苗标新立拆异定位加其它产族品市场船，恐怕瞎有“赔了夫么人又折荐兵”之嫌，本也身的地段灭价值、商南业氛围将颗荡然无存鞭。Off蜘ice塘bo锡x102市调发革现：市舍场难以翅支撑这果一定位项目地面蹈交通路况独差，车道剩狭窄、闭益塞。项目供正对景阳未高架桥，悠两者水平更距离约为5米，项宰目地面与兄高架桥面算高差3米换多。项目贺北侧江龙泥大厦处路觉面宽仅4爬米，而项慕目东侧道销路又杂乱阳不畅。项目西侧估是电缆厂升（哈尔滨棋哈缆厂）雾和物流业钟（威龙物气流、老董企头物流）组及仓储，主且卫生状免况差。景阳文教发商圈日益徐饱和、同瞎业竞争明鞠显。项目虽处翁于文教商体圈内，但掀只是一个悲端点的位典置。文教洒人流和商凳气都已被培高架桥和垫南极街所超截断。103104面对这样滥一个市场猴环境，我尸们是不是液就按着发道展商的原踪蝶有定位做杜下去呢？件按这样的都定位去做服，项目成帜功的几率嗽有多大呢献！如何决策廊？严密市反调后，春我们有筐四个重淘大发现翻！！105四个重大发现——景阳街酬调味品绩批发市爹场即将葵拆迁，杏现有经晴营户将喜无处捧可去；南极市宰场即将减升级改振造，现府有经营升户也将型有段时始期无处捷经营；项目地旁福的仓储物贱流场地准盯备整体转牵让，完全缩慧可以作为队项目物流气配套，解劝决调味品秋经营户的拆仓储和物届流；阳光商辆城比本铜项目地纹段好，驳软、硬浓件也相暖对市场督作了升敏级，却陶无法冲洪击饱和枝的市场袄，租售对停滞。106根据这四个重披大发现，我们给项伏目予以了该重新定位——新一代四调味品纳批零市耳场商贸货中心万味腊源107案例七：恶江西新余秃洪客隆新余项翼目步行终街贯穿常两条主朴干道，份一条是瞧胜利北沿路，一郑条是劳你动路。胜利北变路是主隐要的商摧业网点杆集中地瓜，而劳帅动路是漂一条交眼通主干律道，商起业相对梳比较弱描，在规翻划设计浩时开发屯商希望沉也在劳童动路这冒一头打禽造一个臣MAL卷L。背表景1081、洪客情隆的商戏业面积盘已经达9万多平福方米，奋更多的誓商业面月积如何姑消化！2、劳动路光是一条交肤通主干道酸，商流商考气都不足卸以