东莞天宝工业区养老地产项目开发经营可行性报告

东莞天宝工业区养老地产项目

开发经营可行性分析报告广州市诚和房地产投资管理有限公司商业地产中心二0一三年十月序言——从电影《桃姐》说起一、养老地产开发宏观环境分析二、东莞养老地产开发前景三、养老地产开发目标客户群特征四、项目状况及开发机会点五、项目开发经营战略六、项目投资收益分析七、项目开发经营风险及投资建议序言—从电影《桃姐》说起

影片讲述一位老仆人桃姐，为刘德华的家族工作整整六十年，如今年逾古稀还患有中风，自知无法再伺候主人一家，于是请辞，并要求住进老人院，故事便在相对落寞的老人院展开，从冷淡、戒备到相互关照、相互取暖，直面社会老年人生活现状、呼吁关注养老问题。老年问题关注点：是否老有所居？是否老有所养？？是否老有所为？？？是否老有所乐？？？？序言——从电影《桃姐》说起一、养老地产开发宏观环境分析二、东莞养老地产开发前景三、养老地产开发目标客户群特征四、项目状况及开发机会点五、项目开发经营战略六、项目投资收益分析七、项目开发经营风险及投资建议1.社会背景：老年人的界定老年人的定义1956年联合国——65岁1982年维也纳老龄问题世界大会——60岁欧美国家及发达地区——65岁亚太地区和发展中国家（包括我国）——60岁年龄段划分（世界卫生组织）老龄化社会世界卫生组织规定：60岁以上老年人口系数≥10％

或65岁以上老年人口系数≥7％我国采用前一标准，发达国家多采用后一标准60岁75岁90岁一、养老地产开发宏观环境分析•在世界人口老龄化的大趋势下，中国呈现老龄人口多、增长速度快的特点；•中国已经进入“老龄化社会”，截至2012年底，老年人口达到1.94亿，占人口比例14.3%1.社会背景：中国跑步进入老龄化社会一、养老地产开发宏观环境分析1.社会背景：中国跑步进入老龄化社会-到2050年，中国到达老龄化峰值从2011年到2015年全国60岁以上老年人人口比重将由13.3%增加到16%。•到2050年，中国60岁及以上的老年人口将达到4.3亿左右，约占当时人口的1/3一、养老地产开发宏观环境分析2.政策背景：我国政府已开始高度重视养老问题一、养老地产开发宏观环境分析社会养老服务体系建设规划（2011-2015年）指出：建立以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系，居家养老和社区养老服务网络基本健全，全国每千名老年人拥有养老床位数达到30张。全面推行城乡建设涉老工程技术标准规范、无障碍设施改造和新建小区老龄设施配套建设规划标准。改善老年人居住条件。引导开发老年宜居住宅和代际亲情住宅，鼓励家庭成员与老年人共同生活或就近居住。推动和扶持老年人家庭无障碍改造。创新老年型社会新思维，推动建设老年友好型城市和老年宜居社区。2.政策背景：一、养老地产开发宏观环境分析2.政策背景：老龄蓝皮书《中国老龄事业发展报告（2013）》指出：中国的人口老龄化与工业化、城镇化相伴随，老龄问题的严峻性是全世界少有的。由于人口超前于现代化，“未富先老龄化”和“未备先老”的特征日益凸显，加强发展老龄事业和产业，满足老年人日益增长的多方面需求，既是中央的战略部署，又是全社会的共同期待。国家投入31亿元用于社会养老服务体系的试点设施建设，各级民政、财政等部门加入投入力度，各地大力鼓励社会力量参与，老龄服务基础设施建设快速发展。一、养老地产开发宏观环境分析2.政策背景：各地政策关注老龄化及养老问题一、养老地产开发宏观环境分析2.政策背景：土地政策首次将养老综合用地纳入用地规划范围2013年北京土地招拍挂市场上将多一位主角——养老综合用地，届时养老综合用地将与工业用地、住宅用地、商业金融用地享受同等待遇。今年起，养老设施用地首次单列纳入年度供地计划。这些养老设施用地的供应方式，部分是政府投资的社会福利性质的养老设施，将通过划拨方式；一部分非政府投资、利国有土地建养老设施的，将通过招拍挂等方式出让。政府用规划思维来做养老产业，将推动整个养老产业的发展。一、养老地产开发宏观环境分析一、养老地产开发宏观环境分析3.市场背景：老年住宅市场进入井喷式增长阶段第一阶段：市场发展初期（1999年-2010年）——老年住宅市场发展缓慢老年人口的绝对值很大，市场对老年住宅有需求，但由于我国社会福利水平及总体经济水平还远远没有达到能够支持老年人住房消费的能力，同时，传统的家庭养老居住观念还未转变过来，因此市场有效需求不明朗，老年住宅市场发展缓慢。第二阶段：市场快速发展阶段（2010年-2025年）——老年住宅井喷式增长一方面，我国经济发展到一个新的水平，人均GDP达到3000美元以上，社会保障体系的逐步完善，老年人已逐渐成为老年住宅的消费主体；另一方面，目前年龄在35—45岁的一批中年人在这一阶段也步入老年，他们是目前社会的主流，有着较高的收入及教育水平；同时，这一时期，老年人独立居住的养老观念已经形成，因此，这一阶段老年住宅的需求将会出现井喷现象，老年住宅的增长将会保持在一个较高水准。第三阶段：市场成熟发展阶段（从2025年-2055年）——处于较高水平稳定期老年住宅市场的发展已进入一个稳定发展期，发展初期的消费需求释放阶段已经过去，市场发展渐趋理性，市场竞争也相对激烈，逐渐呈现出品牌化、规模化的发展趋势。目前我国养老地产的井喷式增长时期已经初步形成

一、养老地产开发宏观环境分析3.市场背景：老龄人退休金、存款高，消费潜力巨大数据来源：中国老龄科学研究中心一、养老地产开发宏观环境分析2013年达到1万亿元3.市场背景：老年消费市场供给不足，年缺口达5000亿数据来源：全国老龄工作委员会一、养老地产开发宏观环境分析一、养老地产开发宏观环境分析3.市场背景：老年地产项目供应少，开盘即售罄中老年住宅基本位于远郊区，市场需求量较大，整体市场供应项目较少，推出项目基本全部售罄，老年住宅市场存在较大机会。随着房地产市场的发展，部分房地产开发商在市场竞争中注意到了中国人口的老龄化趋势，将老年人作为目标客户，主动将市场细分，针对老年人的特殊需求，开发建设了适宜老年人居家养老的住宅。老年住宅这市场上的特殊产品一经开盘销售便取得了较好的销售成绩。（集中在北京、上海地区）一、养老地产开发宏观环境分析3.市场背景：老年地产项目供应少案例——北京养老院“一床难求，一机构床位预定要等166年据中国之声《新闻晚高峰》报道，调查称，北京第一社会福利院是北京市被坊间称为“标本”的养老院，位于朝阳区闹市中的静谧之处。记者以家属身份两次致电咨询，得到的答案是，前面排了10000多人，要等待。工作人员介绍，每年能腾出来可供新人入住的床位不足100张”，算下来，真要等100多年。3.市场背景：养老机构普遍低于市场需求，中高端配套缺乏一、养老地产开发宏观环境分析3.市场背景：421、821“双独”家庭养老压力大，催生新的发展机遇缓解”421“家庭养老压力大力发展居家养老和社区服务养老使老年人既能生活在熟悉的生活环境里，又能发挥社区老年人互相帮助的优势，这对老年人、对家庭、对社会都是最好的选择。”421“家庭养老压力加大一对夫妻，一个孩子，四个老人的新型家庭成为城镇家庭结构的主要模式，城市家庭结构模式的变迁。爷爷奶奶姥爷姥姥爸爸妈妈子女<421家庭结构>一、养老地产开发宏观环境分析一、养老孩地产开发区宏观环境巴分析推动中堂国养老吨地产发文展社会对浮养老地歪产的关余注老龄人停的消费净能力“42丝式1”家庭养老猾压力社会老龄真化趋势政策鼓槽励支持市场需求穷及供应缺懒口小结：吗养老地摊产的发瓶展具有仔很大前怎景，开尼发机会出良好序言——从电影《桃姐》说起一、养老地产开发宏观环境分析二、东莞养老地产开发前景三、养老地产开发目标客户群特征四、项目状况及开发机会点五、项目开发经营战略六、项目投资收益分析七、项目开发经营风险及投资建议二、东莞蚊老年地产辅开发前景1.东莞城市卸经济环境——城市经济塔发展居于京领先地位2012年东莞GDP达到501闲0.1睛4亿元，同比增柄长8%，经济规模克国内排名羞第七。来源残于东莞谢的财政架总收入号、市财蒸政一般登预算收跃入、进转出口总必额、金芦融机构参各项存怨款余额俩分别达搁到839亿元、313亿元、1347亿美元植和640袭0亿元。制造业实华力雄厚，封产业体系耽齐全。是示全球最大届的制造业溜基地之一脸，形成以顾电子信息胀、电气机衰械、纺织声服装、家坏具、玩具踏、造纸及迹纸制品业护、食品饮轧料、化工例等八大产姥业为支柱涨的现代化宽工业体系刊。拥有全库球500强企业45家，境船外上市浇公司80多家，洁投资者淋来自世客界20多个国家咱和地区。【世界最大才羊毛衫生窜产基地】【第三届回全国相鞋对富裕赢地区排接名第一】【中国家队具出口赞第一镇】【城市创博新能力匙列全国稳地级市释第一】【首个移动搅客户过千圾万的地级岸市】【中国最佳右物流名镇】【低保标准吴居全国之匙首】【见义勇为卡抚恤金标坡准全国最龙高】【全国最史大的民翁营医院】【居民生活避质量居全晨省之首】二、东莞若老年地产切开发前景数据来船源：中秒国社科概院《全球城市桥竞争力报故告2011饿-201状2》二、东莞文老年地产间开发前景2.东莞人口按、消费环梢境——城镇化水吐平高，人树均收入远议高于国内浆平均水平截至2011年底东颂莞市户虎籍人口娃为184.唱77万人,外来暂何住人口衫为413错.62万人，常庄驻人口约825万人，行港澳同辩胞约100万人，谱海外华共侨约30万人。人野口城镇化率宽为88.辩6％。东莞城市斯居民人均蒙可支配收研入3951核3元，农促村居民孤人均纯纸收入228仔42元，同季比分别增崭长10.7娱%和11.遇5%。全年胁城市居精民人均晕消费性医支出2749荡5元，同比氏增长6.8贿%。城市居讽民家庭恩杠格尔系数饶为34.搜6%。全市币参加职雀工基本搞养老保跑险481.羽05万人，屿基本医划疗保险602桌.41万人。同期国内全年城镇好居民人均即总收入269宵59元，保比上年此增长12.6躺%；全年祝农村居盛民人均看纯收入791饰7元，比上蝇年增长13.培5%。数据来票源：东灿莞市政乞府门户到网站二、东莞纪老年地产去开发前景3.东莞房劲地产开朴发投资硬市场——“量升价着稳”，荒迎来最窃优发展决期据合富掀辉煌东挡莞市场捡研究部朋数据显添示，2013年上半绵年东莞抢全市一净手商品脚房网签虹面积约378.染6万平方米祥，同比大络幅增加47.3蠢%。上半年爷商品房签欧约金额约350.芒6亿元，融同比大孙幅增加54.愉8%，上半年提商品房网里签均价约925矮8元/平方米，唤同比小幅岗上涨5.1%，其中住当宅均价870借5元/平方米狼，同比个小幅上育涨4.7%。非住谎宅网签纠均价约145仁87元/平方米惭，同比餐大幅上骄涨15.9祝%。上半百年东莞库楼市总冠体表现房诚为“量孕升价稳构”，成蹄交量和服价格均惰创了历趟史同期挠最高。二、东莞乖老年地产临开发前景4.东莞敬成老院、肾老年住煎宅市场兄现状截至2012年底，烧全市60周岁以路上户籍谱老年人截达25.8快5万人，占户籍蒜总人口享的14.1掘2%(达到10%即进入老构龄化社会铅）。其中70至79周岁7.4斥4万人，80至89周岁3.8万人，90至99周岁0.46万人，参百岁老酿人109人。纯老年绣人家庭攀老年人巴约5.1售4万人，占车老年人数肚的19.8品8%东莞已步吴入老龄化叛社会二、东莞泰老年地产糖开发前景4.东莞敬老幼院、老年密住宅市场孕现状东莞养老将院多以政竿府主办，区入住门槛楼高据从东巾莞市民渗政局福论利与慈体善事业首科了解甩，东莞捷目前共烈有35家养老机飞构，共完有床位391泪9张；其中茎，31家镇街别敬老院即共有床亲位2985张，3家民办疾养老机捷构共有虽床位766张，1家社会福驾利中心共务有床位168张，接寻收莞籍的票老人，以限及广州、历深圳、香铸港户口的睬老人，还谷有做生意矮的新莞人揪父母，一般不接升收打工的廉新莞人父砖母。服务水泥平有限贱，普遍赤不接收攻生活不治能自理泳老人在东莞32个镇街版共有31个敬老芹院，优祸先考虑萄东莞户京籍老人携，主要宜供养本谁镇的“柜五保老填人”，翠其次是暑自费的些自理老录人，再殿其次是絮自费的矿半自理色老人，基本上不翁接收不能粪自理的老骂人，理由是夺护理人化员不够危。二、东冻莞老年获地产开烦发前景4.东莞敬老勇院、老年黑住宅市场蹄现状二、东莞扮老年地产理开发前景4.东莞敬老深院、老年疲住宅市场项现状据《东莞市老惰龄事业发屯展“十二雅五”规划》，预计册到2015年底，锦东莞市赚老龄化睬、高龄暗化、空测巢化将稀进一步老加速发爹展，全体市60周岁以上叔户籍老年掘人将增加斜到28万余人虚。根据全社杰会养老‘9073存’的目标，炸即90%的人居僵家养老饶，7%的人依托惧社区养老龟，只有3%的人才到悟机构去养方老。到201捆5年末，命东莞市轿各类养弦老服务第机构床屋位需求扛量在100种00张以上，打尚有600驻0张的缺口木。床位缺口6000张二、东莞遵老年地产瘦开发前景4.东莞敬狭老院、雨老年住陷宅市场参考案例1：东莞市晌东城区敬蕉老院地址：齐东莞市东蹲城区岗贝堆二街敬老院现攀占地面积1300否0平方米邪，建筑危面积126调60平方米。研其中广场饲空地面积6000平方米漏，建筑倒占地2000平方米，去绿化面积5000平方米川。由原烟岗贝小歌学教师敌宿舍改扶扩建而往成，先泥后投资桂近2000万元。现有房希间共计226套，其中涌公寓153套，标准食套间34套，单锄人间39套，截麻至目前清，敬老套院入住因人数有130多名。二、东莞萝老年地产辣开发前景4.东莞敬岂老院、项老年住雅宅市场参考案例1：东莞市督东城区敬兆老院二、东堆莞老年愧地产开瓦发前景4.东莞敬老谷院、老年催住宅市场入住条盖件参考案敏例1：东莞挣市东城升区敬老赶院寄养人搏提供相拔关身体企状况的乒基本资泽料；由寄养人舱或其家属磁填写及提卧交《入住申范请表》，待东膛城区主低管部门裂审批回陕复。由我院已保健医侨生协助宅寄养人掩到医院怜做身体肿检查。双方签定《寄养协议》。老人入住莫前必须到哄医院作如泥下检查（嫁由我院医看生协助）浆，含：乙肝两骆对半检斥查及肝咐功能检裁查；X光胸片检姐查；心电图吉报告。二、东准莞老年劳地产开起发前景4.东莞敬老叫院、老年狭住宅市场楼号每月费用一次性费用住宿费管理费伙食费护理费水电杂月合计医疗备用金购置费环境设备二号楼400300500200100150020001000400三号楼500400500200100170020002000400收费标肾准参考案款例1：东莞市识东城区敬忆老院东城敬老川院是典型桂早期政府刚福利型养必老机构，挖面向莞籍灾人群，服拜务水平有矿限，收费鞠不高二、东莞肥老年地产棒开发前景4.东莞敬老发院、老年低住宅市场案例2：东莞誉樟木头啦真情护岛老院地址：樟宫木头蓓蕾弯街30-查1号(培蕾幼儿呈园正门旁)樟木头政凯府重点民爽生单位，江总投资超精过6000万，占臂地面积480夜00平方米退，集医门疗、护高理、休轿闲、养裂老为一昼体的养查老公寓深，坐落挨于樟木舱头镇中艘心，与梅镇医院渣临近，活地理位爪置优越毛，交通虽便利。引进了柄具有28年复康服附务经验的卧专业护理辩团队，汇币同中港两诉地的注册蛇中西医、奸注册护士福、注册物扭理治疗和庆社工组成半一个具国神际级的医羊疗护理团去队，为长厦者及长期冈病患人士伐塑造一个肚温暖、和限谐、人性诵化的家。二、东衡莞老年值地产开孤发前景4.东莞敬厕老院、陵老年住芬宅市场案例2：东莞湿樟木头善真情护氧老院护理等级电：根据不同质长者的具骨体情况分栗为三个等线级的护理倾：二、东莞脂老年地产缸开发前景4.东莞敬拴老院、苹老年住知宅市场案例2：东莞樟培木头真情剑护老院二、东莞柳老年地产席开发前景4.东莞敬老皂院、老年性住宅市场案例2：东莞匆樟木头涌真情护诊老院二、东莞债老年地产陆开发前景4.东莞敬泛老院、悉老年住治宅市场案例2：东莞卧樟木头油真情护巩老院二、东浴莞老年床地产开绵发前景4.东莞敬畜老院、包老年住押宅市场案例2：东莞爱樟木头钟真情护圣老院收费标准标准入住费(元/人/月)伙食费(元/人/月)护理费(元/人/月)合计(元/人/月)900-1200

标准单人房(可增加床位)550-750初级护理550-7502000-2700中级护理850-10502300-3000高级护理1550-17503000-3700房间配置房内均配有独立阳台、独立卫生间、闭路电视、高级家俱、冷暖空调护理级别初级护理一般照顾护理中级护理半照顾护理高级护理专人特殊照顾护理费用计算总费用=入住费+伙食费+护理费费用包含以上费用为每人每月全包收费价格，入住不再另行收取任何其他费用入住条件最少入住时间三个月。押金两千元。押金在入住期满予以全额退还，也可作为最后一个月的收费予以抵扣真情护老缝院开始向辈功能化、忘综合型发脸展，接待含特护人群雕，盈利能买力提升二、东搅莞老年雄地产开迹发前景5.东莞养仓老产业钥发展优晚惠政策东莞市老抓龄事业发财展“十二覆五”规划理顺老龄凉工作体系泰机制，加今强老龄工蜡作力量，肝加大老龄垄事业投入朝，充分发秀挥社会力更量和基层功老年群众啦组织的作抬用，形成德全社会共研建共享的兄老年人社淘会管理格盯局。二、东咽莞老年良地产开避发前景小结：东袖莞开发环谦境极佳，受养老地产奖市场缺口直大东莞养离老地产脂前景可他观人口红利赛及人均消舅费水平高老年房臂地产市摧场缺口店大养老产业痰政策支持东莞经财济实力血雄厚房地产洁开发环绕境稳中戏有升整体服务金水平有待翁提升序言——从电影《桃姐》说起一、养老地产开发宏观环境分析二、东莞养老地产开发前景三、养老地产开发目标客户群特征四、项目状况及开发机会点五、项目开发经营战略六、项目投资收益分析七、项目开发经营风险及投资建议三、养老句地产开发打目标客户麻群特征1.从心理稿特点看私老年人材对居住菊环境的遗需求三、养老遵地产开发法目标客户它群特征2.从生理特裳点看老年父人对居住晃环境的需慈求三、养老开地产开发焦目标客户纷群特征2.从生理特样点看老年逮人对居住君环境的需溉求三、养老撑地产开发耽目标客户至群特征3.从行为事特征看贼老年人鞠对居住谁环境的分需求老年人蛙的活动津地点会怖因天气千变化、笋时间早附晚和活纠动内容稼等因素将的变化驼而变化粮，但是羽由于老护年人的三生理心截理特征妙，他们乓更愿意房诚在离家荣近的一贺定范围箭内活动碧。三、养迅老地产驼开发目必标客户里群特征小结：愧老年人太的居住慕特征对麦养老项响目提出椒更高的滩要求序言——从电影《桃姐》说起一、养老地产开发宏观环境分析二、东莞养老地产开发前景三、养老地产开发目标客户群特征四、项目状况及开发机会点五、项目开发经营战略六、项目投资收益分析七、项目开发经营风险及投资建议四、项目纪现状及开笋发机会点图像来防源：三庄维城市柳东莞项目地捏块项目紧邻众东莞城市炼主干道东骡城中路、苏东纵大道辣，处在天括宝工业大点道与万园掘东路的交宪叉位置，晋交通非常艇便利。项目四至饺：往北可通勉达温南路参、学院路扔；往南连观通东纵楚路、东凤城路；往西连采接东兴悠路、罗精沙路；往东直侧达东城穴中路、槐世博大独道、东痰宝路。天宝路万园东刚路1.地块四至——地块方贺正，交园通方便返，昭示师面好四、项目撇现状及开波发机会点2.地块所竞在区位——城市创沉意产业究、总部谱经济规们划发展仆区世博万达商圈东纵大道商圈旧改园区项目处在牙莞城罗沙扯片区，原矩天宝工业栽区内，根刊据东莞2011枝—201刮5城市发赏展规划扶，整个唐天宝工决业区将简进行三码旧改造村，原有岭制造业复工厂搬番迁，整融个莞城奔区将一课方面围佣绕东纵猪大道积鸭极引进哄高端商绳业、特捷色商业甚以及国裹际先进沫管理理朗念，重狡品牌、测重规模脏、重档摇次，打亮造具有湾龙头效异应的集洗购物消氧费、美血食娱乐傻、文化眨休闲于土一体的究城市综耽合体。另一方殖面以“摇文化莞的城”为也基础，形成文化汤创意产业险的集群发衣展，从而进虎一步优化停经济结构遥，以创新揭商业模式袜提升品牌紫发展的转径变，实现帮了由“制繁造”到“扑智造”华贿丽转身的稍演变，从轮而实现了创意产尽业与总还部经济完美对接筋的蝶变。紫目前该片仅区已成功引改造运营惕中天创意耗谷、汇峰召中心。四、项劣目现状艇及开发维机会点汇峰中增心四、项目铺现状及开标发机会点3.周边配惭套资源——生活、杀医疗设议施完备商场：世理博广场、创天虹商场甜、沃尔玛戏、家乐福逐、海雅百丹货、友谊朋综合市场猜、嘉荣商吼场、国美绒电器医院：翻东华医测院、莞英城人民汁医院、支东城凤介凰女子贡医院，换市中医穴院邮局：东如城邮局、蚁阳光假日幼邮政局、游鸿福邮局知、主山邮稿政分局、肚西平邮局银行：摧东联农纺村信用欺合作社秆，东莞罗市商业筑银行、碍农业银亦行、工惊商银行植、建设暮银行中小学软：东城苏中心小型学、玉充兰中学骑、东华余中学、音朝天小奔学、东由城中学偿、东城素一中、铺东城五以小、东嚷城八小党、东城柄小学、哄育才中壁学大学：脉东莞理皂工学院起、南开忙学院、恼外语外芒贸学院肌、城市酒学院……四、项智目现状君及开发译机会点4.地块景观怎资源——闹中取凝静，园男林优美四、项挪目现状疲及开发较机会点5.地块经济怖指标——项目体量呀适中，可限一次性开草发，也可窃视需求分昆步进行项目经济指标红线面积30383.02㎡建筑密度40.7%建筑占地面积12368㎡容积率1：1.38总建筑面积41976㎡建面1（可出租部分）厂房、办公楼建筑面积25176㎡建面2（可出租部分）宿舍楼10320㎡可出租经营面积合计35496㎡建面3（公共部分）升降机、连接楼、电房、门卫房6480㎡绿化面积10409.52㎡绿化率34.3%说明：灰色部嚷分的建毛筑面积沙数据从趣原规划表图纸及巧建筑层览数测算锦得出，令与实际童数据可挨能存在杆部分出拌入四、项请目现状此及开发苏机会点6.地块土地柳属性属城市重市点三旧改傲造片区项葛目，享受暴东莞市三膀旧改造的映各项优惠交措施。包冠括：项目优先开审批；在符合技即术规范前制提下，提意高容积率鼻，改变土屡地使用性依质；享受财勿政税费钥、土地煤出让金诊优惠等滤。开发单位叫已完成宗车地20年土地滑使用权幻玉租赁手劲续，在郑后期经仙营中可巩整体出失售，也仍可长期洗持有，鹅操作空皆间灵活晒。四、项航目现状国及开发让机会点小结：粪项目具瓣备良好障的老年藏住宅市筝场开发绪及改造堪条件项目作天为高端充老年住麻宅产品戏可塑性厕强创意服务病产业集聚项目景侦观资源驶丰富开发政将策优惠交通方便领快捷周边生荷活医疗仿配套齐节全开发、更改造体沟量适中总结：令项目开量发机会吼点东莞市场啊层面目标客鲜户群层霞面项目自池身条件东莞经济居实力强人均消费奔水平高房地产智开发环纺境良好老年房地糊产市场处于起步励阶段服务水平享待提升本地政践策支持老年住宅稿需求：安全感归属感邻里感舒适感私密感交通方税便快捷周边创山意服务产业集瓶聚配套齐全景观资宜源丰富体量适中享受旧劲改及养宫老项目多重渴优惠项目作为待养老地产掀方向开发夹改造条件犯充分，适阴合建设服秀务高端化注、功能多见样化的新察一代养老陵产品社会呈吃现老龄蛙化老龄市场连备受关注国家政乔策鼓励逐扶持老龄人像消费力尘旺盛老年市场廊缺口大双独家发庭养老丈压力有待社缠会力量拿解决序言——从电影《桃姐》说起一、养老地产开发宏观环境分析二、东莞养老地产开发前景三、养老地产开发目标客户群特征四、项目状况及开发机会点五、项目开发经营战略六、项目投资收益分析七、项目开发经营风险及投资建议五、项驾目开发亭经营战僻略1.项目发展姻定位：老年亲任情社区造是用市渣场模式根据老患年人生炕活、养完生、娱叛乐、休吃闲需求钟，完善巩各种功刊能配套固，消除圣老人孤祝立感、呼陌生感悦；老年亲负情社区灿创造全叨龄生活弓交流空贩间，解沸决以往陕将老人铅送到敬遣老院、栏养老机凳构的家蜜庭伦理溜负担；老年亲情翠社区全面翻接待各年焰龄段、护什理段老人挣需求，安宇心贴切，赶服务到位杨。东莞新一字代老年亲蜜情社区持续就换业自主自汉理安全有障焰碍现代养穿老理念积极乐编观延长社寻会责任端职能延续独蚀立行为野能力延缓身体为机能衰退自主健康老有所为老有所乐老有所盼老年亲情塑社区建设烂理念不仅老有所锋居，老有所养，还要老有所市为，老仅有所盼毫、老有跳所乐。2.开发价值火理念：五、项目耳开发经营膨战略3.业态定位五、项目逼开发经营属战略老年亲情壁社区=老年公寓+家庭式养间老公寓+特护中心+老年俱乐亡部+康复护应理中心+社区商业畜中心4.功能定会位五、项项目开发效经营战航略居住功攀能生活休闲厕功能文化娱乐魂功能医疗护曾理功能服务功腔能商业配套蜜功能其他功能注重空间且的无障碍血设计，满榆足入住老册人基本的锅生活居住难需要提供老人蒜锻炼、散姜步及陶冶棒身心的公从共空间提供老人受增进友谊布、交流的月空间提供老成人追求路进步、跌提升自崭我的空既间提供老人城渴望年轻惊，享受童巧真的空间24小时为入扎住老人进丑行保健、锤医疗、理疗、再康复的鼻全面护兔理保障老公人享受拳周到细凉致的服盒务，各拢种紧急律情况下的应眉急处理等满足基锤本的购顶物、日发用品采怨够等需盛求满足到速此度假耀、陪伴缘瑞老人的纯家人需教求医疗室护理室紧急呼略叫日常护都理代办服务超市、串洗衣美发、肆餐厅中介、托管服务4.功能定位五、项目差开发经营锦战略5.客户定粗位五、项目农开发经营井战略其中有企业退休职工、教师、公务员等，总体层次较高，行为独立，思维活跃，愿意接受社会养老理念，并影响身边的养老群体参与社会养老实践；四、五十岁的中年群体，在退休前为自己买养老的住宅，而他们的父母多在六、七十岁左右，因此房子买来可以先给父母住，等自己退休后再搬过来住在市区都有住宅，很多人周末来这里陪父母，方便照料在东莞打拼的新莞人，可能已购有房产，但并不足以维持自身及爱人的父母居家养老，需要寻求社会养老机构养老一族准养老一族新莞人养老家庭养老族子女6.案名建议五、项目袍开发经营女战略东莞·幸福里幸福里碑饱浸含温情庭，以温蚂馨亲情痒为诉求厚，体现积传统家街庭老人妖们共享天伦之阀乐的夙愿约。幸福里蒙充她满牵挂边和寄托妹，是对疮每一位四将老人柿送来这匠里的子廊女们说声“放渴心”，让往每一位老退人都能安炉享晚年。幸福里属表达建饱设者的眷诵眷情愫，欠希望每一涉个家庭和巡寿谐美满、哗洋溢幸福。7.营销策略产建议五、项目园开发经营么战略“公寓销售/整租经极营+养老社区致分租经营+综合性商踢业租售运咽营”销售/整租整租拟保合作单崇位：国翻际著名她养老机怪构拟合作单位合作范围合作模式美国LeisureVillas老年社区发展公司老年社区房屋设计为养老社区提供房屋设计日本Keiro养老品牌专业护理在养老社区成立专业护理中心美国AgingAvenues养老咨询公司养老产业咨询提供养老产业咨询服务美国ReesAssociates专业护理机构的设计和规划为养老社区提供包括持续护理、退休校园、失忆症护理、独立生活、辅助生活等方面的设计。美国升阳养老院（SunriseSeniorLiving）养老社区整体运营整体合作英国里士满老年村RichmondVillage养老社区整体运营整体合作新西兰Enliven养老社区整体运营整体合作五、项目拼开发经营绿战略国内著名教养老机构政及具有养宅老地产开貌发经验的窗企业开发商上级公司相关信息北京东方太阳城房地产开发有限责任公司中国希格玛有限公司，主营房地产开发经营、金融投资、高新技术等已开发北京东方太阳城项目，占地面积69万平方米北京太阳城房地产开发有限公司——已开发北京太阳城项目，占地面积34万平方米北京长青国际老年公寓有限公司——已开发北京曜阳国际老年公寓项目，占地面积14万平方米北京怡海房地产开发有限公司怡海置业开发过：北京怡海花园住宅小区、北京怡锦园住宅小区、广州国际大厦、深圳台湾花园、上海金鹰大厦北京世纪润通房地产开发有限公司——已开发澳洲康都“乐龄公寓”项目泰康之家投资有限公司泰康人寿未来4年左右时间内,将在北京郊区投入40亿元建成约1.5万张养老床位的养老社区，目前拟购置位于小汤山温泉乡的2000亩地，用于第一家“泰康之家”养老社区开发并已在上海、三亚取地用于建设天津滨海资产管理有限公司天津市政建设集团已开发项目：津南农场老年公寓项目、宝坻老年公寓项目、团泊二期水城老年公寓项目五、项没目开发配经营战娃略老龄地果产衍生住出一系的列养老牢功能配想套和生轧活配套话，产业榜的辐射薄效应显温著，可颗以作为咸新的赢强利点卫生保健医疗卫生护理疾病防治保健养生产业服务老年日用品老年服饰老年文化品老年营养品老年体育品老年食品家政服务业日见照料餐饮服务生活护理保洁清洁精神慰籍金融服务人寿保险投资理财老龄产业链教育培训老年护理老年服务与管理7.营销策湾略建议——老龄产业既链所产生却的新的项裹目盈利体返系五、项桐目开发牺经营战比略序言——从电影《桃姐》说起一、养老地产开发宏观环境分析二、东莞养老地产开发前景三、养老地产开发目标客户群特征四、项目状况及开发机会点五、项目开发经营战略六、项目投资收益分析七、项目开发经营风险及投资建议六、项码目投资斥收益分讯析1.投资测算土地租金1）土地月子租金（吗按建筑洗面积测仇算，单吃价9元/㎡/月）377缝,78狡4元2）土地年疑租金4,5达33,锁408元3）20年内总租撕金（未计天算递增情镜况）90,6邀68,1符60元工程改炼造投入设计、装峡修、水电沸、消防、哨空调等设签备（按1000元/㎡计）41,勺976划,00站0元运营及习管理成讨本原则上佛日常运圣营收支或平衡并舅有盈利善，此次抚不计入算测算成活本范畴小计：肆首年总昏支出（按首年局完成全部枯工程改造罩计）46,5凳09,4图08元合计：20年总支饶出132甚,64钟4,1罚60元六、项机目投资赤收益分锦析2.收入测抓算养老社区茧租赁收益1）可出级租经营亮面积354盗96㎡2）可租赁两套间（按35㎡紫/间间隔测名算）1014套3）租金单急价（参照艇樟木头真卵情护老院镰，基准定吩价2500元/月）250巴0元/月/间4）月租进金收益2,53岩5,00陆0元配套多种姑经营收益与日常教运营管骆理支出捎平衡，宾暂不进萄入收益漫范畴小计：浆年租金我收益（按出租宝率80%计）24,3集36,0腊00元前两年租洒金收益晒（按出租椒率80%计）48,缺672踢,00鞭0元总计：20年租金总欣收益（未计嗓入租金多递增，膝按整体败满租计需）608从,40槽0,0揪00元项目运营站前二年，拣出租率只安需达到80%便可回收删成本，并阔盈利2,1里62,再592元项目投资经回报期1.9葡1年毛利润总却额达475碑,75幸5,8击40元，毛利弃润率358.妹67%序言——从电影《桃姐》说起一、养老地产开发宏观环境分析二、东莞养老地产开发前景三、养老地产开发目标客户群特征四、项目状况及开发机会点五、项目开发经营战略六、项目投资收益分析七、项目开发经营风险及投资建议新兴市场评不