东莞房地产发展态势

东莞房地产发展态势研究[工作汇报]新世纪丽江

目录一、宏观经济与城市发展；二、东莞地产市场发展态势；三、兄弟镇区发展历程分析；四、茶山中心区未来发展建议；第一部分东莞市宏观经济发展态势一、综合实力持续增强，经济增长势头强劲截止上半年，城市居民人均可支配收入13251元（仅次于深圳），增长14.9%，新增储蓄存款余额138.61亿元。金融机构各项信贷明显放缓，6月末贷款余额1417.53亿元，比年初仅增加12.28亿元，增长0.87％。整体综合实力跃居中国百强城市第十二位、地级市第一位。[今年上半年，东莞经济增长态势良好，今年上半年实现GDP665亿元，比上年同期增长18.7%，增速列广东省各市第三位。完成固定资产投资224亿元，同比增长152%，其中房地产开发投资51.48亿元，占固定资产投资24%，同比下降17%。]

05年上半年房地产累计投资54.18亿元，比去年同期36.41亿元增长48.8%，但增速同比下降46.95%，明显回落，开发投资呈“降温”趋势，房地产投资得到有效控制。房地产投资增速减缓是GDP比去年减少1.2%的主要原因。

经济景气重要指标20012002200320041GDP增长率18％18.4％20％19.6%2实际利用外资增长率10.3％18.3％19.3％18.4%2004年东莞与珠三角其他主要城市比较情况东莞珠海中山佛山惠州GDP11555646101653685增长率19.6%13.8%18.7%16.3515.1%东莞2001-2004年度宏观经济景气指标1、城市化进程加快：

固定资产指标20012002200320041固定资产投资数额125192319428增长率22％53％67％34%2基础建设投资数额346198144增长率21％81％59％47%3房地产开发投资数额15275593增长率32％81％105%69%二、城市化进程加快，城市品位显著提升

被外界美誉为“新城市运动”的东莞，以“1+N’’（城区+镇区）发展模式全面推进了城市化进程。2、城市品位显著提升，东莞获得多项殊荣：中国综合实力百强城市中国最具经济活力城市中国优秀旅游城市全国科技进步先进市国家电子信息产业基地通过创建“国家卫生城市”的国家考核

东莞在国内外的知名度迅速提高，制造业名城、生态绿城和文化新城的形象深入人心。三、城乡居民收入持续增长，消费结构升级显著东莞珠海中山佛山惠州可支配收入2052618347158361605413822

2004年东莞城市居民可支配收入突破2万元，达到20526元，在珠三角仅次于深圳，高于珠三角其他城市。2001年至2004年东莞私有汽车和商品房等耐用消费品呈强劲增长趋势，一方面得益于东莞宏观经济的持续快速增长；另一方面也可看出东莞的消费升级已经显现。截止上半年，城市居民人均可支配收入13251元，增长14.9%，

社会消费指标20012002200320041社会消费品零售额增长率15.5％14.7％18％15.1%2耐用消费品私人汽车拥有量/百人162426333商品房销售增长率17％77％32％33%珠三角部分城市2004年城市居民可支配收入情况四、宏观调控下东莞的房地产左前轮：土地供应环节右前轮：住房供应环节左后轮：住房买卖环节右后轮：消费者需求环节1、延续国家政策，对地产发展实施“全时四驱”；2、东莞应对政策：见招拆招、借力打力；东莞普通住宅标准——东莞将在广东省的基础之上上浮10%，套内132平米禁止“炒买炒卖”土地——政府拟启动“黑名单计划”五、东莞宏观经济与房地产发展：1、宏观经济近年来持续快速增长，产业结构的升级，支持城市的持续发展，为房地产业的发展提供了背景基础。2、东莞基础设施的大力投入，城市化进程的加快，城市价值提升，增强东莞的吸引力和接受力。3、城市居民收入和外来人口的增长，尤其是中坚层的逐步形成，对东莞房地产市场发展起到了极大的推动作用。4、广东轻轨铁路规划的实施，进一步增强东莞发展后劲对东莞房地产未来发展的影响将更为深远。近期指导思想：构建“莞城—同沙—松山湖”三位一体主城区。近期空间发展方向：1、主要的城市空间发展方向是向南，即以新城市中心为核心的南部地区是主要建设地区。2、次要的空间发展方向是向东和向西，向东是东城组团的进一步发展和沿松山湖大道沿线组团，向西是近年万江组团城市化的延续。东莞市城市发展方向：南进东拓近期重点建设地区分为三类功能片区：中央商务区、东城中心区、万江中心区、南城高新区为综合商务类功能片区。中央生活区、中心东片区为生活居住类功能片区。运河两岸地区为商居混合类功能片区。第二部分东莞房地产市场分析1、房地产开发投资得到有效控制；随着城市化进程的加快，2004年全年房地产投资达到93亿多元，比上年增长70.3%。2005年上半年完成投资54.18亿元，同比增长48.8%,但投资增速同比下降46.95%，明显回落,政策的调控效应开始显现。2、住宅投资是拉动房地产增长的主要原因；住宅投资占主要部分，达43.19亿元，同比增长50.4%，占总投资额79.92%，与04年同期平稳增长，办公楼和商业地产分别同比回落。一、房地产投资：总量增长，增速回落。3、房地产占固定资产投资比例趋于合理；

05年上半年东莞全社会固定资产投资224亿元，房地产占24%，同比减少17%，去年年中达到41%，自去年下半年开始，宏观调控的影响逐渐显现，房地产投资比重下降，指标回到警戒线内。4、自筹自己比例提高10%，开发商资金吃紧，投资风险下降；

上半年资金来源62.6亿元，其中自筹资金26.9亿元，贷款8.9亿元，定金及预付款21.1亿元，外资0.2亿元，其他资金5.5亿元。与去年同期相比，自筹资金比例提高10%，贷款、定金及预付款分别下降了5.6%、4.7%。面临宏观调控的压力，开发商资金吃紧导致05年上半年新项目迟迟没有开工，新推盘量减少，旧盘唱主角。投资风险系数（非自筹资金/总投资）在05年上半年较去年同期下降10%，风险系数为0.57%二、施工、竣工面积趋势分析2002200320042005上半年房地产投资（亿元）27.658.893.454.18施工面积（万平米）401.9689.51834.45737.19施工面积：施工和新开工面积剧增，竣工面积趋减；2004年全年累计完成施工面积834.45万平米，比上年增长21%，05年上半年施工面积737.19万平米，同比增长111.1%。新开工面积98.12万平米，同比增长55.32%，竣工面积59.75万平米，同比减少4.8%，随着众多项目开工时间的限制，施工和新开工面积还将进一步扩大，后市销售压力增大。

1、住宅增幅五成，非住宅下降三成；

05年上半年住宅销售面积达到89.09，同比增长51%，非住宅商品房销售面积30.29万平米，同比下降33%。三、房地产市场供需两旺，未来压力显现2、未来市场供给巨大，市场面临消化风险；上半年东莞房地产施工面积和竣工面积倍数比为12.34。施工面积在今年上半年达到顶峰，而竣工面积却减少59.75万平米，同比增幅下降4.8%。05年市场供应将不多，而未来两年的市场供应量将出现500万的供应量，如果市场不能扩容，将面临消化压力。商品房销售其中住宅面积(万m2)销售额(万元)整体均价面积(万m2)套数销售额(万元)均价109.28308765.12282589.097371.00246542.262767比去年同期增长22.2%44.2%18.0%50.6%23.2%84.5%22.5%2005年上半年全市商品房销售（含预售）总体情况表2002200320042005一季度销售面积（万平米）162.56214.628437.291、住宅险物业空置葬面积减少姻；200吊5年上技半年，罚商品房打空置面岔积12气0.6不9万平窜米，与劝去年同绍期的1裳10.想84万过平米相与比增长留8.8宝9%，行待销经部分（柜一年内率的合理木空置）筹增长8顿.89凶%，滞稻销（空芦置1-烦3年）处和积压惹（空置似3年以原上）面抛积同比另下降8发.71膨%。合理空部置占总劲空置量馅的31山.2%存，不合粮理空置拾占68酷.8%仆，去年引同期的薪比例为站17.供9%和霜82.歇1%。斩合理空灯置同比牲上升，登不合理父空置同林比下降屈。四、房地份产空置情骨况一分为唐二2、非住挂宅物业空阔置面积急给速上升；非住宅命物业待兼销面积统大幅度茧增加，赶高达2如2.7侨9倍，疏而滞销独和积压绍面积同比增遮长39.读94%，甩总体空置均有高达7街8.14腐%的增长杠，未来市划场压力会进一步加朴大，竞争塔进一步加松剧。反映在非众住宅销售涛的二级市世场上，写侄字楼销售跪不畅，价誓格处于僵持状态危，总的帆开发量振已经在黄透支未魔来的城加市需求狸。商业地产怜在前一阶劝段的“热件度”之后隆目前处于及降温阶段陕，市场在难消化存量乡丰，由于号竞争过征度，商侨业项目绿的返租冶式销售博普遍难耕以坚持熄。大型商业的弄运营隐盲忧已现局。五、镇区由房地产市哭场竞争加谋剧；准建预售销售城区36%38%25-30%镇区64%62%70-75%近年来，蜓受多种因早素的影响借，镇区房利地产发展也较为迅猛泊。从城区精与镇区准监建、预售循、销售各色自所占的汪比例可见损，未来房粥地产的考夺验主要集容中在镇区东，而城区供的房地产位市场形势高依然较好谎，镇区在求新一轮房盲地产竞争拢中需要走糟出同质化混竞争和价市格竞争的充阴影,尤罪其是一些辨房地产放轻量较大的荡地区。目前东店莞房地冻产的价阶格存在烂较快上乖涨的趋扇势，这结由多种吴因素构镰成，但映可以肯恨定的是等搭便车伞上涨的坏项目不检能长久务，能够经划得起市却场考验跑的产品殖将会是僻不断通词过产品贼创新、同管理创鱼新、服采务创新伤拉高价啊值促进井价格提沙升而获凳得持久导生命力塞的产品底。第三部分周边镇区恒发展历程现分析解析石龙相当长巷一段时宫间，石余龙一直川在同东裁莞四区二十八镇胳的竞争中先处于领跑贯地位，但辜随着各镇区发展模秋式的创新残与发展，闭石龙未来叫的发展空间所提僚出的问号越来越大处。“前车之欧鉴，后世犹之师”，匹我们无意凤于批判石悬龙，而是由希望从其蛇发展脉络捎中，找到辨能够为我嗓所用的经翻验和教训吩！？重点中心城镇之一莞深高速、莞龙公路、广深铁路、R2线最小面积、东莞十强镇经济实力强劲：2004年GDP增长率19.6%，人均可支配收入20526元。城市规划：形成以新城区为核心、辅以副中心、中心镇的规划格局。一小时生活圈：四纵十横的公路主骨架、原有的广深高速、未来的轻轨。五年见新城：三城、四目标、五中心。快速发展舍中的石龙——G棒DP之患争石龙储“暂时前”领先面积13耐.83平悦方公里，逝常住人口左约6.8漏2万人，导外来工作陡人口约7恶.23万疯人，另外躬有海外的紫华侨和港捐澳同胞有竭2万多人亚。单位面氏积承载人禾口东莞最石高。一、城区宵格局新城组拒团：城市行政致、科技、践信息、文俭化中心西湖组团北：高新技术故园区、批予发为主的饥商业区、泄城市公路仰对外联系估的主要区攀域。老城组英团：日用消诞费型商南业区“拉开腐建设，吊优化布暗局，新区先行努，带动老夺区”为工作思占路，坚持够新区建设为闭主。组团划茂分老居住橡区物流综绕合区工业园区工业园区本项目新城综合生活区预留区红海未密来开发纪区工业园区工业园区物流综挨合区老居住咽区土地利用孙现状在大组岁团的基灭础上，凳根据功能能细分颠，划分债为“七径大功能宁片区”廊，受土地和常规划滞后炭之困，石勉龙的经济纠的可持续运发展显现枝对相当的毒困难！主要景谅观节点次要景观加节点开放景观出空间工字河秘流绿化彩带投入巨蹈资，充棋分利用扇景观资京源进行至积极规月划并实卖施，但经由于管援理不到谜位，景概观资源消未有得即到优质变的维护斑与管理剂，价值慈未有足蜜够体现脸！景观规划西湖客沾运站长途汽新车站莞龙公里路广深铁测路石龙腔站石碣方向贝联系华南大桥（建设中聚）外部交稳通老城区呆：道路窄鹅、交通拥挤新城区划：路面宽饭、规划好西湖区成：由内而外的枢资纽东岸大桥南桥交通布局由于特俱殊的地苗理以及汇前瞻性颜考虑不旧足，石朝龙的交宴通阻滞的瓶颈效街应，交通角高峰期石另龙至茶山妥、石竭，护石排严重阻塞，刮新中心傲区开发分不到1无/3，姐交通问茫题已经值十分严晴峻博爱医院中心小学石龙中学石龙二中黄家山小学爱弥尔幼儿园石龙三中博爱医院急救中心中山公园石龙体育馆江畔公园金沙湾公园人民医院金凯悦酒店配套比较撇齐全，由狮于是历史普形成，档锡次不够，短但基本能绒解决石龙充房地产业终发展的现自实问题。勉新城区的津配套严重止滞后，发侧展节奏不嚷合理，目嫌前的新中欺心区是一慢座“睡城西”，没有宵体现足够遇的拉动力谣。资源配套绿化路兴龙路汇联步接行街商业资源金沙湾购物广场现代广场富升百货新一佳超惠超市盛御酒店餐饮街金凯悦酒店美食街双种子肯德基麦当劳由于经济浆基础良好钢，消费能猴力强，催士生了大石作龙商圈，榜但由于是唤自然发展，丽因此整园体布局萝显得零粒乱错落余，新城昏区、老嫌城区分设工不明彼确、发展态势显俗失均衡，鞭新城区商不业价值提颗升能力极战为有限。餐饮集中框在老城区汇督联步行街周边区观域、西湖区博饮食街周边。中大型兰集中式客商业项

目主力商家区

域规模（㎡）大华广场、名店城新一佳、顺电老城区40000现代广场华润进驻老城区50000石龙富升百货富升百货老城区30000石龙金沙湾金沙湾购物广场西湖区63000超惠购物城超惠超市老城区16000中大型商万业过度分骆布在老城柴区、西湖掩区，新城腰区目前还剪没有大型棍集中式商殊业，由于检均衡性不帝够，大型辩商业机构县的全面开备花目前进替入到残酷杨的“价格姓战”，可错以预见的拉是上述商穴家集结与尽老城区的学大商家在号未来的两舞年内将有辽部分在石谨龙消失，乖新城区由蛙于没有上弄规模的商犯业拉动，雄吸引力提办升的空间唐有限。专业市守场市场名称区

域类

型营业面积(㎡)石龙东市场老城区农贸1100石龙商贸市场老城区农贸7500石龙新春市场老城区农贸1500石龙沙头角市场老城区服装、饰品6000石龙黄家山综合市场新城区农贸3000龙升市场新城区农副产品7000广东国际轮胎市场新城区汽配件12600石龙西湖服装批发市场西湖区服装5000石龙西湖综合市场西湖区农贸7000石龙五金电子城西湖区五金、电子15500目前大抹型专业易、批发盗市场主拘要集中绑在西湖醋区。新城区的逆专业市场档比较低端遵。处于中低跪端且没有爷专业特色腐的市场，直对于交通发展把一日千痛里的东邻莞，辐波射能力内将不断隙下降，未来必岗定越来说越没有刻竞争力炉。传统衰石龙的船街铺租金持研续走低携。每年的G稻DP保持浴稳步增长勇，增长率稳边定在12难-20%线，说明目前程石龙镇晨的经济姜发展非常强劲续。工业和第别三产业的页比例相当档，经济增怎长模式相池对理想，暮但未来不缓确定。二、经族济发展为解决第发展的括后劲问璃题，石史龙不得门不突破印行政区撒划的限裤制，广泛与哥周边地寇区的惠贱州、增乞城、韶关等页地合作笋。产业转移产业转移泻园区位于毙韶关始兴竿县，占地佣6000氧亩。是无奈坡？是产哲业升级罗？第一阶段：1993-2000年第二阶段：2000-2003年

第三阶段：2003年至今

三、石令龙新中驰心区发请展历程第一阶些段：培标志着组石龙镇相的房地傍产开发读由老城跟向新城叼过渡。第二阶经段；窝沿裕兴呼路开发找，标志着馅新城中橡心地产格局徐形成。第三阶哥段：房地产盯的开发沿龙升路袖向纵深发展乖。永和新村正龙豪园世纪滨江聚豪华庭龙升市场濠兴逸苑龙城国际老城片鸭区：没楚落成熟显区新城片嘴区：绝迁对中心没区西湖片区赛：潜在补斩充区腾龙名苑金沙湾别墅区聚龙湾房地产且项目开他发一览石龙新致人民医锦院（在园建）商业中盛心（拟据建）体育活动残中心（拟语建）品牌开壁发商的蠢缺位使旁得整体氏开发水追准偏低项目名称销售均价（元/㎡）销售状况聚豪华庭2700总体消化速度较快，130-140的户型消化速度较快，大面积复式消化较慢。世纪滨江洋房预计在3800-4100开始预售，世纪滨江开发水平有所进步腾龙名苑2500销售率85%以上，目前的尾盘主要是顶层大面积复式和低层单位。正龙豪园5000（别墅）仍有少量单位在销售。龙升市场约1900基本售完，低价消化快。聚龙湾约2000售完，推出时无竞争，销售速度快。地产销放售情况慢项目一哗览消化速趁度一般川，总体盘销售价雅格不高消，大面吵积消化钢有一定泳压力，羽相对于夺同等经草济规模危的虎门勉、长安局等镇区廊，无论距是、规佩划设计即物业档象次、销寒售价格头、物业易服务都刷有相当营的差距快，显然羞无法满虚足高档伶次人才河的就近泉居住需疼求，这冻一需求暮无法满告足，新驴区商业概难以成粒市。具馋体到项畜目，。项目名称物业管理聚豪华庭号称国家三星级标准智能化系统，英式管家物业服务。世纪滨江世纪滨江物业顾问公司，号称“管家式”服务。腾龙名苑普通物管公司，提供初级的物管服务。正龙豪园智能化管理，“一卡式”收费。龙升市场普通物管公司，提供初级的物管服务。聚龙湾三期开发时，成为首个引进智能化IC卡门禁系统的小区。物业服盖务情况助一览新区地逗产开发淹公司总把体操盘旱水准不尝高，意蹈识和理亮念的滞穗后使得锁片区的物业服务戴水平总体妈落后，政话府经常协贼助处理物痕业投诉，银物业维护奥和服务的水咬平低下腐是影响组本区域状物业保从值、增途殖的核榴心原因押之一。新城区戏商业综靠述：基本评波价—遗帜憾无亮怎点！商业氛课围非常那缺乏，涨加之石国龙及周看边区域害的消费肠习惯，康使得新城区的商煤业销售价忠格与老城店区相差甚鉴远，出租廉经营情况鄙不佳，因块此，目前，夫新城区的持商业发展亭存在显著现问题。商业的环发展模爸式陈旧桂，缺乏竖规划，蒙发展速查度缓慢西，新城役区目前盲的商业发夺展水平构比较原瞎始，基昆本以沿莲街商铺阴为主，抄辅以低掠端的中护小型集贸市场温和小便炼利超市趋，缺少联中大型雪集中式真商业和竿特色商贩业，商谦业的作用还停畏留在简留单的生字活基本悦配套上勇。从石龙新掏区的商业榜发展情况垫来看，我拜们没有在址即便是很守富有的石龙人与发都达的新区邮商业找到杨必然的因炒果关系，润也就是说写：有良好蒸的消费基础，酷如果操作嫂失当，同查样会面临晃商业失败霜的结果。石龙给匠我们的份启示1、前瞻坡性的科学御规划是新忙城的重要孙前提；2、引进拨品牌开发念商介入开骡发是重要忆手段；3、合理续商业规划怎和市政配类套是重要惹基础；4、优质壤市政管理僻是新城发矮展的重要平保障；5、物犯业服务葛配套是蹈物业增键值的重兼要途径读；6、优嘴化开发旬节奏是贷新城成糊功的重西要法宝俭；再看看大拣朗：不久前迅，华南苗mal艳l被商膜务部点舒名批评进，业界松对其绑戴架政府疾的模式圾也颇有梅微词。益而一直蔽埋头苦幸干的大蜘朗长盛冶广场则习被权威惯机构评屿为“擦中国商晓业地产史名盘5卵0强”逃！实际操德作中也强形成多退赢的局雪面：政府赢、侮发展机构西赢、业主斯赢、商家芽赢、老百带姓赢！成功原因盾分析：一、定胆位明确丢、顺势黄而为；在市政谦府启动锡松山湖仔高科技峰产业园粥区战略渣的同时丙确定了势“中国吼毛织业辩名镇”夹的中心镰化战略航和城市醋化发展选策略。相应规火划非常符字合城市发烫展规律二、面唱向大朗竞，紧扣侵需求；与国际阅化、泛温珠化的厦华南m然all症相比，灵大朗采纯取更加务实的论策略，声以餐饮馅、超市赚、娱乐廉、酒店蛋、地产械、电影稍院、C杯BA篮颂球、小书型商业别等贴和辰大朗人限和外来截人口需娃求的极垒有生命烫力的商膏业组合露模式来钢造就新域中心区适。三、用预晚设的人流下培育未来睁商业氛围在中心区峡启动之前驱，大朗政尘府对于用宽人流来“侧灌溉”商赖业的认识敢可谓非常羊超前，在津控制农民子建房的同靠时，已经母提前布局“住近”瓶中心区的策略速。在这一策苍略指导下养启动了长殃塘花园、掘佛新村等技一系列农民共公寓的驾建设以敌及天一辅居的商封品住宅克建设。未来人驼流的存锋在，极陷大的提狮升了各驱路投资度者对中心区商哑业的预沈期，使鱼未来的团需求变现成现实达的购买类行为。政府和发决展机构的滨合作出色拢的把握了窑发展的节闪奏。四、业它态组合央极具拉度动能力组；大朗镇近农年来鼓励热酒店业、哲娱乐的发暂展，这对愈拉动地方刊经济，吸迫引外来人强口起着非绣常积极的必作用。在长盛广哨场的规划亩中，集酒惜店、娱乐蛋业、ＣＢ塑Ａ、大超花市、美食群街、电影护院、品牌魄服装城、淡住宅、公捎寓的业态赶非常精准谢的把握了吗大朗的城洋市化的进学程的脉搏钻，体现了仍强大的集啦聚能量。第四部分茶山镇川中心区惠发展建扎议1、城市膝捷运系统前不断完善犹，城界模兄糊、城际术消失，郊抄区化居住总模式由被冷动向主动材转变，茶红山近莞城而的区位优吼势将得到终进一步体赏现；2、在软新一轮掌的招商岸引资的小竞争中膝，茶山锅的后发携优势将猾更加明后显，更善多的有匙着行业象领先竞娇争能力街的企业踪蝶将不断欠融入茶握山。3、茶拢山白领阴中坚层喂的进一秒步形成舌，他们巩将释放压对优质众的工作果、生活歇、消费哭环境的怠强烈需召求；一、未来雾5年茶山抓城市发展找的趋势预挺测中心区发鸣展建议：碍一切以拉惨动人流为挡核心结合周边紧镇区的发括展经验和肚对茶山多佳年的体认建议一：桨规划为先早，管理为怨重；茶山政策府已经唐投入巨壮资完成茅中心区丈的未来喉规划，咳使中心区前景接一片光明贫，但在实搭际管理中宜不能缺位乒，要有现董代的中心城厌区就必须图严格管控彩农民房建俭设、工业甚厂区建设福，确保“定一张白妹纸好作崖锦绣文震章”。建议二年：大力择发展服闸务业；结合茶山糊的交通区吧位优势，爹发展酒店睬业、娱乐僚业以及相关服务海业不仅能煮满足茶山距日益增长锣的需要，拣同样对周须边镇区具揭备了强率大的拉狼动能力而，使莞灵